TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
200° Y 151°
Actuando en Sede Civil

MOTIVO: REIVINDICACION
Expediente: 6.790-10

PARTE ACTORA: Ciudadana DHINEYRA MARIA BARON MEJIAS, venezolana, mayor de edad, titular de identidad N° V- 10.671.777, y domiciliada en la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado PEDRO ANTONIO GIMON, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 79.660.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana VIRGINIA ANDREA TOVAR MEDINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 4.397.361 domiciliada en la ciudad de San Juan de l0s Morros del Estado Guárico.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JULIO MOLINA BRIZUELA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 86.354.

.I.
NARRATIVA
Le compete conocer a esta Superioridad, la Acción de REIVINDICACIÓN, a través de escrito libelar presentado por el Apoderado Judicial de la Parte Actora, por ante el Juzgado de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico con sede en la ciudad de San Juan de los Morros, en fecha 15 de Julio de 2.009, mediante el cual acudió y expuso lo siguiente: que el día 16 de Enero de 2.006, el ciudadano JUAN JOSÉ ORASMA BANDRES, celebro con la demandada un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación, ubicada en la Urbanización el Guafal, manzana 16, casa N° 21, de la ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio, del Estado Guárico, la duración de ese contrato se estableció en seis (06) meses contados a partir del 01 de Noviembre de 2.005, fijaron un canon de arrendamiento y se establecido el precio convenido para realizar la negociación, expresaron en el documento de que cumplido el termino del lapso de tiempo pactado para la compra del inmueble objeto del contrato, y si la negociación no era materializada por causas imputables al Arrendador Opcionante, este debió desocupar inmediatamente el inmueble y el Arrendador Ofertante se comprometió a otorgar el documento definitivo de la venta, una vez cumplidas todas las formalidades legales establecidas en la legislación vigente que se rigiera la materia inmobiliaria. Dicho documento fue debidamente autenticado en la Notaria Pública de San Juan de los Morros del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, el 16 de Enero de 2.006, inserto bajo el N° 75 del Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones y que en copia fotostática acompañó marcado “A”.
Posteriormente en fecha 17 de Abril 2.006, los mismos ciudadanos, JUAN JOSÉ ORASMA BANDRES y VIRGINIA ANDREA TOVAR MEDINA, dejaron sin efecto alguno el documento anterior de Arrendamiento, y celebraron un nuevo contrato mediante el cual JUAN JOSÉ ORASMA BANDRES, como oferente, ofrecía la opción de venta a la oferida, VIRGINIA ANDREA TOVAR MEDINA, el inmueble de su propiedad, según constó en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna De Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio, del Estado Guárico, bajo el N° 08, folios 62 al 66, Protocolo Primero, Tomo Primer, Cuarto Trimestre del año 2.005, constituido dicho inmueble por una parcela de terreno y la casa de habitación sobre ella construida, Ut supra identificada. En la misma se fijo el precio que debió pagarse en el plazo acordado y el oferente hizo entrega del inmueble dado en opción de la compra ofertada, quien asumía desde ese momento la responsabilidad de la cancelación de los servicios públicos del mismo. La duración de dicha opción se estableció en ciento veinte (120) días contados a partir de la autenticación de ese documento y se estableció que solo podía ser prorrogado por un mes más. Este documento fue debidamente autenticado en fecha 17 de Abril de 2.006, en la Notaría Pública de San Juan de los Morros, inserto bajo el N° 51 del Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones allí llevados y lo acompaño en fotocopia marcado “B”.
Ahora bien, como quiera que vencido el lapso establecido en esa documental, el ciudadano JUAN JOSER ORASMA BANDRES, le hizo una oferta y acepto y por tal motivo hicieron una negociación de compra venta y es así como en fecha 7 de Diciembre de 2.008, mediante documento protocolizado en el Registro Público de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, bajo el N° 12, folios 79 al 84, Protocolo Primero, Tomo 10, Cuarto Trimestre del año 2.008, este ciudadano le vendió en forma pura y simple, perfecta e irrevocable, el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con las siglas Parcela N° 16-21, y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, y el cual formaba parte del Desarrollo Habitacional denominado “Conjunto Residencial Vallecito”, sector denominado “Guafal”, con una superficie de Doscientos Dieciocho metros cuadrados con Diez centímetros (218,10 Mts2), dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: parcela número 16-20 en 14,36 metros lineales; Sur: Parcela número 16-22 en 10,20 + 4,16 metros lineales; Este: Parcela número 16,23 en 22,20 metros lineales; y Oeste: Calle 07 en 9,80 metros lineales, correspondiéndole un porcentaje de tres enteros con dos mil novecientos treinta y cinco diez milésimas por ciento sobre las cargas y derechos del desarrollo habitacional. Se fijo el precio en la suma de Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 80.000,00), los cuales recibió en ese acto de manos de la compradora en moneda en curso legal a su entera satisfacción. El inmueble objeto de esa negociación se encontraba libre de todo gravamen y nada adeudaba por concepto de impuestos nacionales, municipales ni de ninguna índole. Con ese otorgamiento le hizo la tradición legal a la compradora y se vio obligado al saneamiento conforme a derecho y la compradora declaró aceptar la venta y declaró haber recibido un crédito hipotecario del IPAS-ME por la suma de Ochenta Mil Bolívares Fuertes para ser invertido íntegramente en la adquisición del inmueble y se comprometió a pagárselos a esa Instituto Oficial Autónomo en el plazo que fijaron en cuotas y constituyó hipoteca de Primer Grado a favor de ese Instituto y se establecieron cláusulas especiales, ese documento lo agregó en copia certificada marcado “C”. Ahora bien, era el caso que vencido el plazo para que la ciudadana VIRGINIA ANDREA TOVAR MEDINA ejerciera su derecho y no lo hizo, se hizo propietaria del inmueble la Actora por la compra hecha al ciudadano ya antes nombrado, , quien ya podía disponer libremente del inmueble y que de acuerdo a la estipulación en la Cláusula Novena con la Demandada esta debió desocupar de forma inmediata el inmueble objeto de la negociación , y en tal sentido había requerido de la misma le desocupara el inmueble para la Accionante proceder a la habitación del mismo junto a su familia, pero todas y cada unas de las gestiones habían resultado nugatorias y por tal motivo se vio precisada a recurrir a la vía judicial por Reivindicación del Inmueble como en efecto lo hizo en este escrito, para conviniera o en su defecto a ello le condenará el Tribunal, en los siguiente: PRIMERO: En que era la propietaria del inmueble objeto de la acción Ut supra identificado. SEGUNDO: En que ella ocupaba o detentaba indebidamente ese inmueble desde el mes de septiembre de 2.006. TERCERO: En que ella no tenía ningún titulo ni derecho de propiedad sobre el referido inmueble. CUARTO: en que le restituyera y entregará sin plazo alguno el inmueble objeto de la acción y de su propiedad, totalmente libre de personas y de bienes.
Estimo la pretensión en CIENTO SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 166.000,00) y se reservó el ejercicio de la acción por daños y perjuicios. Asimismo, solicitó fuera decretado la Medida Cautelar de Secuestro del Inmueble.
En fecha 17 de Julio 2.009, fue admitida dicha acción, decretando la citación de la Demandada para que compareciera dentro de los Veinte (20) días de despacho siguientes a partir constará en autos la citación.
En fecha 21 de Enero de 2.008, siendo la oportunidad legal para dar contestación de la Demanda la Parte Accionada lo hizo en los siguientes términos: Primero: Rechazo y contradijo tanto de los hechos como el derecho la acción intentada por la parte Actora por Reivindicatoria incoada en su contra era improcedente y así fuese declarada toda vez que llenaba los requisitos establecidos en la ley, así el Bien Inmueble lo detentaba en arrendamiento, es decir lo poseía en virtud de un contrato y a la prueba de eso se encontraba en este expediente empezando por la Confesión de la Accionante, así como los contratos de arrendamiento con opción a compra que la Accionante consignó como instrumentos anexos. Así como tampoco había existido ocupación clandestina o a través de violencia (invasión), ya que la misma se justificó en el consentimiento dado por el propietario de la cosa, contenido en los instrumentos jurídicos consensúales firmados ante la Notaría Pública, a la cual hizo referencia la accionada. Los contratos a que hizo referencia la accionante, constituyeron el titulo Jurídico inmediato por el cual posee, en calidad de arrendataria a tiempo indeterminado el bien inmueble, del cual se abroga el derecho de propiedad la accionante y ello demostró que no tenia causa petendi la acción incoada en su contra, es decir la acción no reunía los requisitos de ley. Segundo: siguió alegando que ciertamente celebró con JUAN JOSE BANDRES ORASMA, el instrumento Autenticado en la Notaria Pública antes mencionado de fecha 16 de Abril de 2.006, pero también era cierto que el citado instrumento quedó sin efecto por haber suscrito otro instrumento y el cual hizo referencia especial a ello y al cual había referido en su confesión la Accionante, y fue autenticado en fecha 17 de Abril de 2.006 en la misma notaría. Ese contrato reunió las condiciones sobre el Arrendamiento así como la Opción a compra y el mismo, pero adolecieron de vicios de ilegalidad, por eso rechazo y contradijo lo señalado por la accionante, que el inmueble debió desocuparlo inmediatamente como lo establecía la Cláusula Novena del aludido instrumento, ya que el instrumento era violatorio del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues le ponía a renunciar a sus derechos siendo los mismos irrenunciables; asimismo, pidió fuera declarada la nulidad de lo estipulado en la Cláusula Novena, del citado contrato, ya que no podía renunciar a los mismos tal y como lo señala la norma jurídica especial. De igual forma, el contrato citado pasó a tiempo indeterminado y de renunciar a ese, así como tampoco podía renunciar a la figura jurídica de sustitución arrendaticia contenida en el artículo 20 ejusdem. Tercero: rechazó negó y contradijo en toda y cada unas de sus partes lo señalado y en especial que JUAN JOSE BANDRES ORASMA podía disponer libremente del inmueble, de acuerdo a la Cláusula Novena, así como que ella tenía que desocupar el inmueble de inmediato, para que la accionante lo ocupara con su familia, tal rechazo lo hizo ya que la accionante en su libelo o demanda solo confesó claramente que se trataba de una relación jurídica nacida de un Contrato de Arrendamiento Con Opción a Compra ya Vencido y que pretendía en fraude a la ley desalojarla a través de un método de acción no idóneo como lo era la Acción de Reivindicación, este rechazo también se fundamentó a que existía probado en autos concretamente en el libelo “Confesión de la Accionante” en la SUBROGACIÓN ARRENDATICIA, es decir el adquiriente del inmueble arrendado se colocó en el lugar del arrendador; sucedió al arrendador en los deberes y derechos frente al arrendatario o inquilino tal como lo señala el artículo 20 ejusdem. Cuarto: rechazó y contradijo lo señalado por la accionante, ya que no era Ocupante ilegal, ni mucho menos que lo ocupaba indebidamente, tal rechazo lo fundamento a que detentaba el inmueble como lo había confesado la Accionante, con ocasión a contrato de arrendamiento, y fue puesta en goce de la cosa por el arrendador. Como había señalado la Accionada, el instrumento jurídico contrato de arrendamiento venció y la cosa arrendada siguió en su posesión, estando solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y de contrato a tiempo determinado devino a tiempo indeterminado, por lo que operaba la tacita reconducción, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.600 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte también, rechazó y contradijo, la presente acción ya que se habían vencidos los contratos que regulaban la relación jurídica, y detenta el inmueble como arrendataria a tiempo indeterminado, así la presente acción que corría inserta del folio 01 al 06 del referido expediente, por motivo de REIVINDICACIÓN intentada por la Parte Actora, plenamente identificada, carecía de fundamento legal, de titulo , es decir, no tiene causa petendi en la que pudiera fundamentarse o sostenerse, tal rechazo lo hizo fundamentado en que la venta realizada a la nombrada e identificada Accionante del inmueble descrito en la demanda y del cual era arrendataria, lo hizo sin que se tuviera ofertado nuevamente, en tal sentido, se reservo el derecho de ejercer acción de Retracto Legal Arrendaticio. Quinto: rechazo, negó y contradijo que estuviese ocupando o detentando indebidamente desde el mes de Septiembre de 2.006, el inmueble descrito en el libelo, ya que desde que inició su relación arrendaticia con el ciudadano JUAN JOSE BANDRES ORASMA y hasta el presente, había estado solvente pues realizo consignación arrendaticia ante Órgano Jurisdiccional competente a favor de la Accionante “Nueva Arrendadora” correspondiente a los meses de JULIO; AGOSTO y SEPTIEMBRE de 2.009. SEXTO: rechazó negó y contradijo la cuantía de la presente acción y en tal sentido la Impugnó formalmente por ser exagerada y manifestante temeraria. SÉPTIMO: rechazó, negó y contradijo lo señalado por la Accionante de que se tuviera como propietaria del inmueble objeto de la acción, ut supra identificado; ya como había señalado se reservaba el derecho de accionar en su contra por Retracto Legal Arrendaticio, pues no se hizo la oferta de venta señalada en el artículo 45 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios. Asimismo, rechazó y contradijo lo señalado por la accionante en que ocupo o detentaba ese inmueble desde el mes de septiembre de 2.006, ya que ello se contradicen con lo confesado al inicio de la demanda, así como lo expresado por la accionante cuando señaló el primer contrato de arrendamiento con opción a compra, es decir el marcado “B”; ahora bien, como se vio la demandante, se apoyó en un instrumento que también vulnera, por ello era el rechazó. Asimismo, rechazo y contradijo lo señalado por la accionante en que no tenia ningún titulo ni derecho de propiedad sobre el referido inmueble. Como lo señalo anteriormente tenía acción que intentar en contra de la accionante por retracto legal arrendaticio y si tendrá en el momento que obtuviera el fallo favorable el titulo correspondiente. De igual manera, lo señalado por la Accionante de que debía restituirle y entregarle sin plazo alguno el inmueble objeto de la acción y de su propiedad, totalmente libre de personas y de bienes. Este rechazó lo fundamentó a que la acción por la accionada incoada no cumplía con los requisitos de ley y tenía una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
Por otra parte; admitió que era cierto lo expuesto por la accionada cuando señaló que en fecha 16 de enero de 2.006 celebró un contrato con el ciudadano JUAN JOSE BANDRES ORASMA, contrato que era de arrendamiento con opción a compra, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación ya antes descrita; de igual manera, admitió que era cierto lo expuesto por la Accionante cuando señaló que en fecha 16 de Abril de 2.006, su persona y JUAN JOSE BANDRES ORASMA dejaron sin efecto alguno el documento de arrendamiento con opción a compra y celebraron un nuevo contrato de arrendamiento con opción a compra autenticado en fecha 17 de Abril de 2.006.
En fecha 28 de Octubre de 2.009, estando dentro del lapso legal para la Promoción de Pruebas, la Parte Accionante lo hizo en los términos siguientes: Primero: Para probar que la demandada, celebró el 16 de Enero de 2.006 con el ciudadano JUAN JOSÉ ORASMA BANDRES un contrato de OPCIÓN a COMPRA sobre el inmueble objeto de la acción ya antes descrito. Promovió e hizo valer el documento debidamente autenticado en la Notaría Pública de San Juan de los Morros, que en copia fotostática acompañó marcado “A” en el escrito libelar y que por no haber sido impugnado ni tachado merece el pleno valor probatorio que acuerda el Código Civil concatenado con el Código de Procedimiento Civil. Segundo: Para comprobar igualmente que la demandada firmó con el ciudadano JUAN JOSÉ ORASMA BANDRES un nuevo Contrato de Opción a Compra, sobre el inmueble propiedad del mismo, quien como oferente, le ofreció en opción de venta a la oferida, quien en la presente acción es la Parte Demandada, el inmueble antes descrito: Promovió e hizo valer, el documento autenticado en la Notaría Pública de San Juan de los Morros, en fecha 17 de abril de 2.006 y que fue acompañado en el libelo marcado “B” y que conservó pleno valor como documento público por no haber sido tachado. Tercero: Para probar que desde la fecha de la firma del documento último que contenía el termino fijado para que la demandada ejerciera su opción a la compra del inmueble oferido y que de no hacerlo el ofertante podía venderlo a otra persona. Promovió e hizo valer el documento marcado “B” y que no fue impugnado ni tachado en forma alguna y en el cual se desprendió de manera muy clara y determinado, para este caso, que el Contrato de Opción a Compra fue firmado en fecha 17 de Abril de 2.006 por un lapso de 120 días más un mes, que resultó un lapso de 150 días, contados partir de esa fecha y que vencieron el 17 de Septiembre de 2.006, comenzando a correr a partir de ese momento la oportunidad para que el oferente pudiera disponer libremente del inmueble y la oferida desocupara inmediatamente el inmueble por ella no haber cumplido con la compra en lapso establecido en dicho documento público suscrito por ambas partes. Cuarta: Para comprobar que la Demandante es la propietaria del inmueble objeto de la acción, promovió e hizo valer documento marcado “C” en el libelo y por no haber sido impugnado ni tachado. Quinto: Para demostrar que la demandada era propietaria de un inmueble, y por ende tiene donde vivir, fue que promovió e hizo valer el documento mediante el cual la Ciudadana NEREIDA COROMOTO CADENAS PRADO, le vendió a la Accionada, un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, que forma parte del conjunto de viviendas denominas macro-parcelas MP20, del desarrollo habitacional denominado “Conjunto Residencial Vallecito”, ubicado en la carretera que conduce de San Juan de los Morros a San Sebastián de Los Reyes, en el sector conocido como el Guafal, cuya parcela tenía una superficie aproximada de Ciento Veinte Metros Con Treinta Siete Centímetros Cuadrados (120,37 mts2), y cuyos linderos son: Norte: parcelas Nros. 20-49 y 20-50; Sur: Parcela 20-28; Este: calle 10; y Oeste: Parcela 20-25, acompaño fotocopia del documento de compra venta, inserto bajo el N° 02 del Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 23 de Mayo de 2.008, ante la Notaría Pública de San Juan de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico. Sexta: Para comprobar los hechos sustentados en el libelo, Promovió la testimoniales de los ciudadanos NORELIS MARTINEZ; ARLINES RONDÓN y VICTOR LUCENA.
En fecha 04 de Noviembre de 2.009, la Accionada estando dentro de la oportunidad legal para presentar su escrito de promoción de pruebas, lo hizo de la siguiente manera: Capitulo Primero: de la confesión de la Accionante como medio Probatorio; promovió e invocó la confesión libre y espontánea hacha en el escrito libelar por la Demandante, de allí que la confesión expresa en el citado contrato por la accionante, tenía como objeto de demostrar que efectivamente el mismo constituía el titulo jurídico inmediato por el cual poseía, en calidad de arrendataria a tiempo indeterminado el bien inmueble, del cual se abrogaba el derecho de propiedad la demandante y ello demostró además que no tenia causa petendi la acción incoada en su contra, es decir que la acción no reunía los requisitos de ley. De igual forma que tampoco había existido ocupación Clandestina o a través de violencia (invasión) ya que la misma se justificaba en el consentimiento dado por el presunto propietario de la cosa, contenido en los instrumentos jurídicos consensúales firmados ante la Notaría pública, a la cual hizo referencia la Accionada. Asimismo, Promovió, reprodujo e invocó la confesión libre y espontánea, es decir, lo argumentado por la accionante en su libelo, donde la Parte Actora señalaba que había celebrado con JUAN JOSÉ BANDRES ORASMA, el instrumento autenticado a en la Notaría Pública de San Juan de los Morros de fecha 16 de Enero de 2.006, pero bajo el principio de la comunidad de la prueba, la cual invocó en ese acto, lo confesado por la actora, demostraba además que el citado instrumento quedaba sin efecto (lo cual constituyó el Objeto de esta Prueba), por haber suscrito otro instrumento y el cual hizo referencia especial a ello y al cual se había referido en su confesión la accionante autenticado en fecha 17 de Abril de 2.006, en la Notaría Pública de San Juan de los Morros, igualmente, el referido contrato reunía las condiciones sobre el arrendamiento que adolecía de vicios de ilegalidad, teniendo por objeto, demostrar que lo señalado en la Cláusula Novena de aludido contrato, violaba flagrantemente el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pues le ponía a renunciar a sus derechos siendo los mismos irrenunciables, de allí que debió ser anulada por el Tribunal de la Causa. Asimismo; Promovió, reprodujo e invocó la confesión libre y espontánea, hecha en el escrito libelar por la Actora, y tenía como objeto era demostrar de cómo confesó la Accionante el 17 de diciembre de 2.008 mediante documento debidamente protocolizado en el Registro Público de los Municipios Roscio y Ortiz, bajo el N° 12, folios 79 al 84, Protocolo Primero, Tomo 10, Cuarto Trimestre del año 2.008, compró el bien inmueble, así mismo, que para esa fecha ciertamente la oferta que le habían realizado en el contrato de Opción a Compra habían pasado más de Ciento Ochenta (180) días, por lo cual el propietario para esa fecha ciudadano JUAN BANDRES, debió cursar una nueva oferta por tener el arrendatario preferencia ofertiva, de igual manera, se demostraba la relación de sustitución de arrendaticia; es decir, se aclaró que se trataba de una relación jurídica nacida de un Contrato de Arrendamiento Con Opción Compra Ya Vencido, y tuvo como objeto además demostrar que la Accionante pretendía en fraude a la ley desalojarla a través de un método o acción no idóneo como lo era la Reivindicación. Así como también, promovió, reprodujo e invocó la confesión libre y espontánea de la Accionante, que como objeto era demostrar que como lo había confesado la Actora en su libelo, con ocasión a contrato de arrendamiento, fue la Demandada puesta en goce de la cosa del inmueble arrendado por el Arrendador. Así mismo que era Arrendataria a tiempo indeterminado, esta situación devino en la existencia de contratos los cuales vencieron y permaneciendo en goce de la cosa, así se demostraba que no había ejercido violencia alguna, ni mucho menos había entrado en posesión de la cosa a través de de vías de invasión, ni por actos clandestinos, era con ocasión a una relación jurídica nacida de un contrato de arrendamiento con opción a compra, el cual era el titulo jurídico inmediato, que justificaba su permanencia en dicho inmueble. Capitulo Segundo: solicitó que el Tribunal de la Causa Oficiará a la Notaría Pública de la ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, ubicada en la Avenida Bolívar, en el Centro Comercial Vía Venetto, piso 2, para que informará sobre los siguiente particulares: 1.- si en fecha 16 de Enero de 2.006, celebró con el Ciudadano JUAN JOSÉ BANDRES ORASMA, un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre el inmueble objeta de la demanda Ut-supra identificado. 2.- que la cita oficina remitiera a ese Órgano Jurisdiccional copia certificada del citado instrumento, para lo cual se comprometió a cancelar los derechos y emolumentos notariales. 3.- que si en fecha 16 de Abril de 2.006, su persona y JUAN JOSÉ BANDRES ORASMA, dejaron sin efecto alguno el documento de arrendamiento con opción de compra autenticado en la Notaría Pública antes mencionada, y si celebraron un nuevo contrato de arrendamiento con opción de compra, en fecha 17 de Abril de 2.006. 4.- que la citada oficina remitiera a ese Órgano Jurisdiccional copia certificada del citado instrumento, par lo cual se comprometió a cancelaos los derechos y emolumentos notariales. Tenía por objeto demostrar que los instrumentos fundamentales de la demanda, contenía el acuerdo de las voluntades de las partes, la cual devino a tiempo indeterminado y era la causa por la cual ocupaba el inmueble legalmente, así como también de demostrar la sustitución arrendaticia. Capitulo Tercero: de la Prueba Instrumental, promovió marcada “A” la copia certificada del expediente de consignación, a favor de la Demandada, numero 130-09 emanado del Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio Y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. Tenía por objeto demostrar la relación arrendaticia que mantenía con la Accionante en la persona del arrendador, asimismo demostrar su solvencia en dicha relación hasta el mes de Diciembre de 2.009.
En fecha 12 de Noviembre fueron admitidos los escritos de promoción de pruebas presentados por ambas partes y el tribunal pronunciándose de la siguiente manera, para la declaración de las testimoniales presentadas por la Parte Actora se fijo el Tercer (3°) día de despacho siguiente, a las, 10:00, 10:30, 11:00 de la mañana. Y en cuanto a la solicitud que hiciera el Demandado en oficiar a la Notaría Pública señalada en su escrito, acordó oficiar a la misma.
En fecha 16 de Junio de 2010, el Juzgado A-Quo declaró: la CON LUGAR la REIVINDICACIÓN, y en consecuencia ordenó la entrega del inmueble libre de personas y bienes; asimismo condenó en costas a la Parte Demandada por haber resultada vencida. Dicha sentencia fue apelada por la Parte Accionada; la cual fue oída en ambos efecto por el Tribunal de la Causa, ordenando la remisión del Expediente a está Alzada; dándole entrada en fecha 13 de Julio de 2.010, fijando el Vigésimo (20°) día de despacho para la presentación de los informes, donde solo la parte Accionada lo presentó.
Una vez planteado en los términos anteriores el expresado conflicto, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:
II.
MOTIVA
Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra del fallo de la recurrida, Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros, en fecha 16 de Junio del año 2.010, que declara con lugar la acción reivindicatoria, intentada por la parte actora.
En efecto, bajando a los autos se observa del escrito libelar que la accionante señala que en fecha 16 de Enero del año 2.006, el ciudadano JUAN JOSE ORASMA celebra con la accionada un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre el inmueble objeto de la presente reivindicación, constituido por una casa de habitación ubicada en la urbanización El Guafal, manzana 16, casa N° 21 del Municipio Autónomo Juan Germán Roscio del Estado Guárico, fijándose la duración de ese contrato en el tiempo, de seis (06) meses, contados a partir del 01 de Noviembre de 2.005, estableciéndose a su vez, que si en el tiempo pactado para la compra del inmueble, la negociación de venta no se materializa por causas imputables al arrendatario-opcionado, éste desocuparía inmediatamente el inmueble; dicho documento quedó autenticado por ante la Notaría Pública de la Ciudad de San Juan de los Morros, en fecha 16 de Enero de 2.006, inserto bajo el N° 75 del Tomo II del Libro de Autenticaciones.
Posteriormente, en fecha 17 de Abril de 2.006, los mismos ciudadanos suscribieron otro documento el cual quedó anotado bajo el N° 51. Tomo 21 del Libro de Autenticaciones, a través del cual, el Ciudadano JUAN JOSE ORASMA ofrece en venta a la demandada el referido inmueble, opción que duraría Ciento Veinte (120) días contados a partir de la autenticación y donde la Cláusula Novena, establece que en caso de no materializarse la compra-venta en el plazo antes acordado la demandada-oferida, desocuparía en forma inmediata el inmueble objeto de la negociación. Ahora bien, -continua expresando la actora-, vencido dicho lapso, sin que la demandada- opcionante hubiese cumplido con la opción, el ciudadano JUAN JOSE ORASMA, procede a hacer la venta del inmueble a la parte actora la cual consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, registrado bajo el N° 12, Folios 79 al 84, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Cuarto Trimestre del 2.008, por lo cual, en vista de tal negociación, y siendo la actora propietaria de dicho inmueble, intenta la acción de reivindicación en contra de la excepcionada fundamentada en el artículo 548 del Código Civil, solicitando que se declare que la actora es la propietaria de dicho inmueble, que la ocupante no tiene ningún titulo de propiedad sobre el mismo y que se le restituya y entregue sin plazo alguno el objeto de la acción estimando la misma en la cantidad de CIENTO SESENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 166.000,00).
Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, la excepcionada rechaza los hechos expresados por el actor en su escrito libelar, señalando que la acción reivindicatoria es improcedente, pues, el bien lo detenta en su carácter de arrendataria, es decir, que lo posee en virtud de un contrato de arrendamiento con opción a compra tal cual lo establece la actora en el propio libelo de demanda, alegando además que las cláusulas a través de las cuales se le solicita que, en caso de vencimiento de la opción debería entregar el inmueble desocupado, son cláusulas contrarias al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que dichas normas son de orden público, impugnando además el monto libelar establecido por la actora en la cantidad de CIENTO SESENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 166.000,00), admitiendo la celebración de los contratos de opción de compra-venta y de arrendamientos, supra establecidos.
Como punto previo, debe esta Alzada pronunciarse sobre la impugnación realizada por la excepcionada contra el monto libelar. A tal efecto, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia desde Sentencia del 02 de Febrero de 2000 (Expediente Nro. 99-417), señaló que en el caso en que el actor estime la demanda y el demandado contradiga pura y simplemente, que: “…El Principio General establece que la carga de la prueba impugne a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación… en consecuencia, si el actor no prueba debe declarase que no existe ninguna estimación…”. Con respecto a esta afirmación, esta Superioridad observa, que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado ha alegar un nuevo hecho, relativo a que la cuantía es reducida o exagerada, y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario sostener una nueva cuantía.
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de la misma. Tal Doctrina de esta Alzada Guariqueña, es concordante con la novísima Doctrina de la Sala Político Administrativa, de fecha 22 de Abril de 2.003, (Sentencia N° 00580, con ponencia del Magistrado Doctor LEVIS IGNACIO ZERPA).
En el caso sub lite, el demandado en la perentoria contestación impugnó el monto libelar establecido por el actor en la cantidad de CIENTO SESENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 166.000,00), por exagerada, siendo que, intentándose un acción por reivindicación, vale decir, del derecho de propiedad, la misma debería ser por el valor del inmueble. En el caso de autos, el valor del inmueble, según la compra realizada por la actora es de la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), según consta, de operación de compra venta realizada en fecha 17 de Noviembre de 2.008, a través de documento público, quedando así fijada la cuantía del presente proceso y así se establece.
Ahora bien, firme como ha quedado la cuantía libelar, debe esta Alzada entrar ha pronunciarse sobre la acción intentada. En efecto, la manifestación procesal del Ius Vindicandi, inherente al dominio, lo constituye la Acción Reivindicatoria.
Nuestro Código Civil de 1.942, consagra la presente acción en el artículo 548 que expresa:
“El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes”.
Bajo tal base normativa, para esta Alzada, siguiendo al Civilista Francés PUIG BRUTAU, elabora el siguiente concepto: “Es la acción que puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que no puede alegar un titulo jurídico como fundamento de su posesión.”. De tal definición se observa, desde el punto del Legitimado Pasivo, la detentación (o posesión), de la cosa sin el correlativo derecho.
En efecto, la acción reivindicatoria se haya dirigida, por lo tanto, a la recuperación de la posesión sobre la cosa (de la que el titular ha sido despojado contra su voluntad); pero en el caso de autos, se observa de la afirmación fáctica de la actora, se fundamenta en la reivindicación de un bien inmueble dado en arrendamiento; con lo cual, la actora que confunde el ejercicio de la acción, pues existen diferencias entre la “Acción Reivindicatoria” y otras acciones cuyo objeto es, asimismo, “La Restitución”. El arrendador, en efecto, puede promover una acción tendiente a recuperar la cosa arrendada; el depositante puede hacerlo contra el depositario, para la recuperación de la cosa depositada; el comodante, contra el comodatario; el poseedor, para la restitución de la cosa dada en prenda, después de extinguido el crédito garantizado, etc. Como se observa, existe una escisión entre las acciones de “RESTITUCION” y la acción “REIVINDICATORIA”. De una parte, la pretensión de restitución esgrimida por los sujetos ejemplificativamente designado, procede de una relación, o de un conjunto de relaciones jurídicas, que confiere a los legitimados pasivos de las mismas un poder temporal de goce o de detentación de la cosa cuya reintegración se reclama, y a través de la cual se constituye una Mediación Posesoria. El titular, en consecuencia, tan solo persigue el cumplimiento de uno de los deberes a cargo del sujeto a quien atañe esa facultad (temporal), de emplear en su propio beneficio –o en beneficio del primero-, las ventajas que proviene de la cosa misma.
Es así, como la jurisprudencia pacífica y reiterada de la Sala de Casación Civil, específicamente en Sentencia del 05 de Abril de 2.001, con ponencia del Magistrado Doctor CARLOS OBERTO VELEZ, Sentencia N° RC-0062, donde se expreso:
“…Los requisitos de la acción reivindicatoria son los siguientes: A.- El Derecho de Propiedad o dominio del actor. B.- El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada. C.- LA FALTA DEL DERECHO A POSEER DEL DEMANDADO. D.- Que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual, el actor alega el derecho de propiedad…”
Tal criterio de la Sala Civil, ha sido reiterado por la Sala de Casación Social, del 29 de Noviembre de 2.001, Sentencia N° C-321, con ponencia del Magistrado Doctor OMAR ALFREDO MORA DIAZ.
De tal Doctrina de las Salas del Tribunal Supremo de Justicia, se observa que la legitimación pasiva, derivada de la acción reivindicatoria, requiere que la posesión “no esté fundada en un titulo que la haga compatible con el derecho de propiedad”.
El propietario no puede reivindicar la cosa contra el arrendatario, el comodatario, el depositario, el acreedor prendario; pues para ello, la relación obligacional vigente entre el propietario y el poseedor de la cosa, permite el primero ejercitar las acciones contractuales que correspondan según el caso (arrendamiento, depósito, comodato, etc.).
Tal criterio sustentado por esta Alzada, ha sido sostenido por la Doctrina Francesa más excelsa, encabezada por los hermanos MAZEAUD, en su “Derecho Civil. Parte II, Tomo IV. El derecho de Propiedad, Editorial Egea, Buenos Aires, 1.960, pág. 349 y 350”, donde se expresó:
“CUANDO EL PROPIETARIO LE HAYA ENTREGADO A UN TERCERO LA DETENTACIÓN DE UNA COSA SUYA EL VIRTUD DE UN CONTRATO (COMODATO, ARRENDAMIENTO, DEPOSITO, MANDATO, ETC.), NO TENDRÁ QUE EJERCITAR LA ACCIÓN REIVINDICATORIA (ACCION REAL), CONTRA EL DETENTADOR QUE SE NEGARE A DEVOLVERLE ESA COSA; SINO SOLAMENTE LA ACCIÓN NACIDA DEL CONTRATO (ACCION PERSONAL). ASÍ, NO SE VERÁ OBLIGADO A PROBAR SU DERECHO DE PROPIEDAD; SINO TAN SOLO EL CONTRATO EN VIRTUD DEL CUAL SE COMPROMETIÓ EL OTRO CONTRATANTE A RESTITUIRLE LA COSA.
En el caso de autos se observa, la propia declaración de parte que hace improcedente la presente acción, que pretende la reivindicación de un bien inmueble, que en el caso sub lite, fue dado en arrendamiento por el anterior propietario Ciudadano JUAN JOSE ORASMA a través de documento autenticado con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, de fecha 16 de Enero de 2.006, el cual quedó anotado bajo el N° 75, Tomo II de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de San Juan de los Morros, el cual constituye un contrato de arrendamiento donde a la arrendatario, parte demandada en el presente juicio, se le da una opción a compra y donde el contrato de arrendamiento duraba seis (06) meses contados a partir de la autenticación. De la misma manera dicho contrato tiene una cláusula que debe declararse ilegal, como es específicamente la cláusula Séptima relativa a que si vencido el término del arrendamiento el arrendatario-opcionado, no ejerciera el derecho de la opción, deberá desocupar el inmueble, lo cual contraría evidentemente el contenido normativo del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Sería nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derechos.”.
Esta es una norma de estricto orden público y por lo tanto, todo aquello que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que le asisten al arrendatario es nulo, siendo que, las normas en beneficio de éste no admiten ningún tipo de relajamiento. Estas disposiciones de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vienen a constituir una de las excepciones a la Autonomía de la Voluntad de las partes y por ende, se tiene al arrendatario como débil jurídico.
En el caso sub lite, es de imposible cumplimiento la Cláusula Séptima del referido contrato, pues violenta el orden público, dado que, una vez vencido el término, el arrendador deberá pedir el cumplimiento del contrato y la entrega del inmueble, pues de lo contrario, el arrendamiento, como en el caso sub lite, se convertiría en a tiempo indeterminado, pues en el presente contrato de arrendamiento, no fue anulado ni realizado nuevo contrato de arrendamiento, por lo cual, al haberse mantenido al arrendatario en la posesión del inmueble, éste continúa con tal carácter en el mismo, convirtiéndose el contrato en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y así se establece.
De la misma manera en fecha 17 de Abril de 2.006, consta que el Ciudadano JUAN JOSE ORASMA celebró para con la demandada-arrendataria un contrato de opción a compra del inmueble objeto del presente proceso., documento este autenticado con valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, otorgado por ante la Notaría Pública de la Ciudad de San Juan de los Morros, quedando anotado bajo el N° 51, del Tomo 21 del Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Tal contrato demuestra plenamente la existencia de una oferta de compra realizada a favor de la arrendataria-demandada, sin embargo, debe observarse que en dicho contrato no anula el contrato de arrendamiento, pero se establece una cláusula novena que atenta contra las normas inquilinarias, pues es evidente, que el contrato de arrendamiento anteriormente suscrito subsiste bajo tal condición de arrendamiento, aun cuando el propietario le haga una oferta de opción de compra al demandado-arrendatario siendo que, la cláusula novena de éste último contrato cuyo análisis se realiza, establece que en caso de no materializarse la compra en el plazo establecido la oferida desocuparía en forma inmediata el inmueble objeto de negociación, lo cual evidentemente atenta contra las normas de orden público Inquilinario, establecida en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual, es necesario establecer que aún cuando el inquilino-arrendatario, no cumpla con la opción de compra del inmueble en el término establecido, el arrendatario no podrá desalojar al mismo, sin haber intentado la acción de desalojo correspondiente, al encontrarnos en presencia de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado.
Consta a los autos específicamente del folio 12 al folio 16, ambos inclusive, documento público otorgado por ante el Registrador Subalterno de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, en fecha 17 de Diciembre de 2.008, el cual quedó anotado bajo el N° 12, Folios 79 al 84, Protocolo primero, Tomo Décimo, del Cuarto trimestre de 2.008, que la parte actora es la efectiva propietaria del inmueble objeto de la reivindicación pero, al existir un contrato de arrendamiento inmobiliario la desposesión que otorga la reivindicación no procede. En el caso de autos, la actora tiene evidentemente la cualidad de propietaria sobre un bien que se encuentra en manos del arrendatario; pero, ante la demanda de reivindicación el demandado se defendió alegando la existencia de un contrato de arrendamiento, por lo que éste tiene un derecho a poseer el inmueble, es un poseedor de buena fe, debiendo en consecuencia el propietario ejercer las acciones correspondientes en materia arrendaticia, porque de lo contrario, la reivindicación se otorgaría como una acción que desconocería la existencia de contratos celebrados con anterioridad.
Para el maestro GERT KUMMEROW (Bienes y derechos Reales. UCV 1.969. Pág. 356), la acción de reivindicación procede no solamente cuando se es propietario del bien a través de un debido titulo, sino que, a su vez, el demandado poseedor de la cosa no debe tener derecho a poseer el bien, siendo éste un requisito indispensable para que pueda prosperar la acción reivindicatoria. Se requiere que la posesión este fundada en un titulo que le de derecho a estar en el inmueble, pues el propietario, como en el caso sub lite, no puede reivindicar la cosa contra el arrendatario. Se desecha por impertinente el documento público traído a los autos por la parte actora, relativo a que la demandada tiene otro inmueble en el sector conocido como El Guafal, y el cual consta de documento de venta inserto en el N° 2, Tomo 38, del Libro de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de fecha 23 de Mayo de 2.008, el cual es impertinente, pues no importa en la reivindicación que el demandado poseedor tenga otros inmuebles, lo importante es, que el demandado poseedor, en el caso sub lite, posee bajo la figura del arrendamiento a tiempo indeterminado, y así se establece.
Del folio 53 al 65 ambos inclusive consta consignaciones arrendaticias realizadas por la demandada a favor de la actora por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, dicha instrumental se valora, tal cual lo ha señalado nuestra Sala Constitucional desde Sentencia de fecha 05 de Mayo de 2.004, N° 803, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ (R.D. Osorio en Amparo), donde se expresó: “…como quedo expuesto supra, el Juzgado supuesto agraviante actuó conforme a derecho cuando calificó las consignaciones arrendaticias como documentos públicos…”. De la misma manera debe señalarse la ratificación de dicho criterio a través de Sentencia de fecha 19 de Mayo de 2.006, sentencia N° 1.082, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ (E. KOO en Amparo), donde se señaló: “…la Sala reitera que los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquellos que ha sido declarados al juzgado consignatario…”.
Con tal documental, aunado al documento de arrendamiento suscrito entre el anterior propietario JUAN JOSE ORASMA y la actual demandada, se acredita plenamente, la existencia de una relación arrendaticia que impide que se pueda declarar con lugar la presente acción reivindicatoria y así se establece.
Con lo cual, vistos los medios de pruebas analizados en la motiva, no es necesario entrar al Principio de Exhaustividad Probatoria, aunado a la propia declaración de parte, de donde se desprende una especie de “ANTINOMIA” o contradicción, en que incurre el actor, que destruye sus propios alegatos y hace necesario declarar improcedente la acción propuesta, pues mal podría ejercerse la reivindicación, cuando previamente existe una relación obligacional de arrendamiento y así se establece.

En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR, la acción reivindicatoria intentada por la Ciudadana DHINEYRA MARIA BARON MEJIAS, venezolana, mayor de edad, titular de identidad N° V- 10.671.777, y domiciliada en la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, en contra de la parte demandada Ciudadana VIRGINIA ANDREA TOVAR MEDINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 4.397.361 domiciliada en la ciudad de San Juan de l0s Morros del Estado Guárico, al existir evidentemente una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada y se REVOCA el fallo de la recurrida, Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros, en fecha 16 de Junio del año 2.010.
SEGUNDO: Al existir vencimiento total de la parte actora se condena a ésta al pago de las COSTAS del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a los Veintisiete (27) días del mes de Enero del año Dos Mil Once (2.011). 200° años de la Independencia y 151° años de la Federación.
El Juez Titular,

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.

La Secretaria,

Abg. Shirley Corro B.

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 3:00 p.m.
La Secretaria,

GBV/es.-