TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 11 de Febrero de 2011
200º y 151º

ASUNTO: AH1B-V-2008-000133

PARTE ACTORA: YANELY MONCADA ALBARRACIN y FRANKLIN ULISES COLMENARES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos 17.084.169 y 12.140.485, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GLORIA PATRICIA GALEANO CARDONA, EDMUNDO PEREZ ARTEAGA y JUAN MENESES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 20.299, 17.589 y 82.551, en el mismo orden.

PARTE DEMANDADA: FRANCIS ENID JORGE GUIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, identificada con de la cédula de identidad No. 5.965.411.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALEXANDRA YVANOVA JORGE y ANTONIO JOSE GONZALEZ MEJIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 89.070 y 92.553, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO POR NECESIDAD

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta alzada conocer del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 03 de julio de 2008, por la abogada ALEXANDRA YVANOVA JORGE en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana FRANCIS ENID JORGE GUIA parte demandada en este proceso, contra la decisión proferida en fecha 30 de junio de 2008, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “ CON LUGAR la demanda que por desalojo intentó YANELY MONCADA ALBARRACIN y FRANKLIN ULISES COLMENARES contra FRANCIS ENID JORGE GUIA, en consecuencia se condena a la demandada: PRIMERO: A desalojar en el plazo de seis meses, contados a partir de la fecha en la cual la presente decisión quede definitivamente firme, el inmueble distinguido con el Nº 11-06, ubicado en el piso 11, Bloque 17, situado en la Calle Real de San Antonio, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil….”.
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 04 de julio de 2008, en consecuencia, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial a los fines del sorteo de ley para su distribución, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento de la causa, por lo que mediante auto de fecha 16 de julio de 2008, se dio por recibido el expediente y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil se fijó el décimo (10º ) día de despacho para dictar sentencia.
En fecha 08 de octubre de 2008, la abogada ALEXANDRA YVANOVA JORGE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de alegatos.
Mediante auto fechado 29 de junio de 2009, el Juez de este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, se abocó al conocimiento de la presente causa, en consecuencia, ordenó la notificación de la parte demandada mediante corrección que consta en el auto fechado 20 de octubre de 2009.
Fijado lo anterior, pasa este sentenciador a narrar los hechos acaecidos en el decurso del presente proceso en el siguiente orden:

II
SINTESIS DE LOS HECHOS
Se inició el presente proceso mediante demanda por desalojo presentada por ante la Unidad de recepción y Distribución de Expedientes de este Circuito Judicial Civil, por los ciudadanos YANELY MONCADA ALBARRACIN y FRANKLYN ULISES COLMENARES, asistidos por la abogada de GLORIA PATRICI GALEANO CARDONA contra la ciudadana FRANCIS ENID JORGE GUIA.
Mediante auto de fecha 02 de abril de 2008, fue admitida la referida demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Por diligencia de fecha 28 de abril de 2008, el alguacil designado, dejó expresa constancia que la parte demandada se negó a firmar la compulsa.
Previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, se ordenó la citación de la parte demandada por boleta entregada por la secretaria.
Por diligencia de fecha 29 de mayo de 2008 el secretario accidental designado, dejó constancia de haber cumplido las formalidades previstas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Abierto el juicio a pruebas las partes aportaron sus medios probatorios.
Consta en autos sentencia proferida en fecha 30 de junio de 2008, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, objeto de apelación.
Cumplido el Trámite procesal de Primera Instancia para el procedimiento del juicio breve, se entró en la fase decisoria que nos ocupa.

III
MOTIVACION PARA DECIDIR
Estando en la oportunidad procesal correspondiente y habiéndose efectuado previamente una síntesis de los hechos conforme a lo ordenado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y deferido como ha sido a este Tribunal el conocimiento de las presentes actuaciones, por efecto de distribución, motivo por el cual se pasara a emitir el fallo correspondiente con base a las siguientes consideraciones:

1.- Alegatos de la parte actora: En el escrito libelar dicha parte asistida por la abogada GLORIA PATRICIA GALEANO CARDONA, alegó lo siguiente:
Que en fecha 04 de abril de 2004, se celebró un contrato de arrendamiento entre las ciudadanas AIMARA HERMELINDA BLANCO OVALLES y FRANCIS ENID JORGE GUIA, sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el No. 11-06, ubicado en el piso 11, del Bloque 17, situado en la Calle Real de San Antonio, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya duración sería de un año contado a partir del otorgamiento del contrato, el cual podría renovarse por un período igual, siempre y cuando las partes estén de común acuerdo y previa notificación por escrito con quince (15) días de anticipación.
Que el 23 de abril de 2007 procedieron a la compra de dicho inmueble, y producida la venta la vendedora, es decir, la ciudadana AIMARA HERMELINDA BLANCO OVALLES, le comunicó a la ciudadana FRANCIS ENID JORGE GUÍA, que tal y como había sido acordado verbalmente, debía entregar el inmueble libre de personas y bienes a más tardar el 31 de mayo de 2007.
Que transcurrido dicho plazo en razón de que no se les había hecho entrega del inmueble, fueron a hablar con la ciudadana FRANCIS ENID JORGE GUÍA, quien les manifestó que no desocuparía el apartamento y que procedieran judicialmente, por lo que ante tal circunstancia, acudieron a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura con el fin de lograr un acuerdo, por lo que fue citada para el día 25 de septiembre de 2007, a pesar de haber asistido la arrendataria a la citación acompañada de su abogada no fue imposible llegar a un acuerdo.
Que no obstante de ser los propietarios del inmueble, condición que los faculta para demandar el desalojo, fue cedido a su favor los derechos que como arrendadora tenía AIMARA HERMELINDA BLANCO.
Que la compra del inmueble fue realizada en razón de que necesitan un inmueble mas amplio y con las comodidades que requieren sus hijas para su normal desarrollo, por cuanto el inmueble que actualmente habitan como arrendatarios, es pequeño, solo tiene una sala, una cocina, un baño y una habitación, allí viven cuatro personas, sus menores hijas MILENY FRANHANY y GABRIELA ALEJANDRA y ellos dos, aunado a ello, son personas de escasos recursos económicos y tienen un doble gasto, pues, deben pagar el canon arrendaticio del inmueble que ocupan y el crédito hipotecario que solicitaron para poder comprar el apartamento objeto de este juicio, siendo que la única entrada económica, es el sueldo de la YANELY MONCADA ALBARRACIN, debido a que el cónyuge de está quedó incapacitado con ocasión de las lesiones sufridas en un accidente de tránsito ocurrido el 01 de enero de 2007, en el cual perdió uno de sus brazos, por lo que le es imposible conseguir un empleo, situación esta que agrava más la situación económica de ambos cónyuges, menos aún, pagar el canon de arrendamiento de un determinado inmueble con mejores condiciones de las que tiene el que actualmente ocupan, aunado a ello, que la zona donde viven actualmente es peligrosa, constantemente hay enfrentamientos de bandas de delincuentes.
Que fundamentaban la demanda en el artículo 34, literal, b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2.- Alegatos de la parte demandada: En la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda impetrada, alegó lo siguiente:
Además de negar, rechazar y contradecir la demanda, por cuanto -a su decir-, no son ciertos los hechos alegados por la accionante, opuso como punto previo la falta de cualidad y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto la parte actora expresó en su escrito libelar que fecha 04 de abril de 2004, se celebró un contrato de arrendamiento entre las ciudadanas AIMARA HERMILINDA BLANCO OVALLES y FRANCIS ENID JORGE GUIA, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capita, sobre el inmueble ubicado en la Avenida Principal de San Antonio, Edificio 17, Piso 11, Apto 11-06, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, lo que implica que la relación arrendaticia, no ocurrió entre los actores y su mandante, sino con la ciudadana AIMARA HERMELINDA BLANCO OVALLES, la cual vence el 04 de abril de 2009, por cuanto el contrato es a tiempo determinado, conforme se evidencia de la cláusula tercera del contrato, lo que encuadra perfectamente con el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales allí previstas.
Determinado lo anterior, pasa este juzgador a determinar el orden decisorio en la presente causa, debiendo en primer lugar decidir como punto previo la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la parte actora para demandar, para luego dirimir el merito de fondo.

PRIMERO: Ahora bien, con relación la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, observa quien aquí decide, que la actora persigue el desalojo por necesidad de ocuparlo, con fundamento en el inciso “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que permite se impetre la demanda por desalojo cuando la relación arrendaticia es suscrita de manera verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
Cabe señalar que dicha cuestión previa constituye una excepción de inadmisibilidad, que comprende toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, o en atención a la causa que se pretende, sin embargo, ha sido entendido jurisprudencialmente por nuestro Máximo Tribunal, que la inadmisibilidad prevista en dicha norma es distinta a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda, ya que el supuesto fáctico para que sea considerada como prohibida la acción lo determina precisamente la existencia de una disposición que obstruya su ejercicio, de manera que cuando se da esa circunstancia de accionar con la consecuente demanda, no podría ser admitida la acción, distinto ocurre cuando el operador de justicia admite la acción y la demanda se encuentra incursa dentro de las causales de inadmibilidad, desde luego que el demandante o actor podría ejercer la defensa de prohibición aquí debatida.
En el caso de marras, precisa este sentenciador, que ciertamente la actora en su libelo invocó el artículo 34 inciso b) de la Ley de Arrendamiento, evidenciándose de esta manera, que lo demandado es el desalojo por necesidad de ocuparlo el propietario con la consecuente entrega del inmueble, lo que no está prohibido por la ley, entonces, al no existir normativa alguna que prohíba o impida la admisión, tramitación y decisión de la acción ejercida, de prohibición en razón de lo anteriormente expresado, la cuestión previa alegada debe ser desechada por improcedente, y así se declara.

SEGUNDO: En lo que respecta a la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente demanda, la demandada indicó, que se conforme a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que determina en su primer aparte que junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés del actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, específicamente en este caso, oponía, la falta de cualidad de los accionantes ciudadanos YANELY MONCADA ALBARRACIN Y FRANKLIN ULISES COMENARES, ya que como lo indicaron en su escrito libelar, que el día 04 de abril de 2004, fue celebrado un contrato de arrendamiento entre AIMARA HERMILINDA BLANCO OVALLES y la ciudadana FRANCIS ENID JORGE GUIA, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, lo que a -su decir- la relación arrendaticia no se dio entre los hoy actores y su persona, sino con la ciudadana AIMARA HERMELINDA BLANCO OVALLES, relación que vence el 04 de abril de 2009, lo que también implica que el contrato arrendaticio es a tiempo determinado, tal como se desprende de la cláusula tercera de dicho contrato.
Que de forma engañosa pretenderse la actora demostrar una supuesta cesión de derechos, la cual -a decir de la demandada-, no fue notificada conforme lo establece nuestro ordenamiento jurídico, como tampoco le fue notificada la presunta venta, lo que evidentemente, el derecho de preferencia ofertiva del inmueble que ocupa como arrendataria desde el año 2004, menos aún, existe renovación del contrato de arrendamiento alguna.
El Tribunal para pronunciarse considera necesario destacar que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal es una condición para que pueda proferirse una sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto que, fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro; y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.
Al respecto, debe determinarse el alcance y contenido del concepto de cualidad o legitimatio ad causam, el cual, citando al autor patrio Dr. Luis Loreto, se define como:
“… una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”.

Igualmente, el profesor Arístides Rengel Romberg, expresa que:
“... La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene la legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez la legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)...”.

Con respecto a la falta de cualidad, la recurrida se fundamentó en diversas doctrinas, lo cual hace suyo este sentenciador, cuyo contenido es el siguiente:
“… lo sostenido por el maestro Luís Loreto, cuando expresa que la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita. A su vez el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración o la existencia o inexistencia de un derecho o una relación jurídica. Dentro de un proceso judicial, se persigue la materialización de la ley al caso concreto, es decir, que deben concurrir a debatir pretensiones y defensas aquellos sujetos que se encuentran en la situación jurídica controvertida, por lo que las partes, no son más que la subsunción en el caso particular de los sujetos consagrados en la hipótesis legal.
Al respecto el autor Arístides Rengel Romberg sostiene: “La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. En concordancia con lo anterior vale indicar que en materia de contratos de arrendamiento, el propietario de un inmueble está plenamente facultado para demandar, el cumplimiento o la resolución de una determinada convención.
Ha sido reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que la cualidad sólo la tienen el propietario del derecho litigioso, su mandatario legal o convencional.
El Dr. ARMINIO BORJAS al respecto sostiene lo siguiente: “ Porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerla valer, proponiéndola por sí o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarla...
De manera que el actor para tener cualidad deber ser titular de la acción la cual surge y se origina de la norma legal o contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener….”.

Ahora bien, se puede precisar de las actas que conforman el presente expediente que los ciudadanos YANELY MONCADA ALBARRACIN y FRANKLIN ULISES COMENARES, actúan con el carácter de propietarios del inmueble constituido por apartamento distinguido con el Nº 11-06, ubicado en el piso 11, Bloque 17, situado en la Calle Real de San Antonio, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, lo cual consta de documento de propiedad, que riela a desde el folio 8 al folio 16, lo que constituye un documento público conforme a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en consecuencia, da fe de las declaraciones contenidas en él, y por ende la facultad de propietarios de los actores, y les faculta para ejercer las acciones que se deriven del contrato de arrendamiento, que en el caso de marras es la acción de desalojo del inmueble, ya la misma deviene de la convención pertenecen al propietario, quien puede asumirlas directamente sin necesidad de cesión de derechos y obligaciones contractuales, ni de autorización alguna, sin embargo, también consta en autos, sin perjuicio de lo anterior, que igualmente aportó documento contentivo de la cesión de los derechos que sobre el contrato de arrendamiento tenía la anterior propietaria del inmueble, es decir, la ciudadana AIMARA HERMELINDA BLANCO OVALLES, la cual fue autenticada por ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador, en fecha 09 de octubre de 2007, como también se desprende de la ratificación en la prueba testimonial rendida en el decurso del proceso, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta forzoso para este juzgador, declarar sin lugar la falta de cualidad invocada por la parte demandada, y así se declara.
A los fines de probar las afirmaciones hechas por las partes, estas promovieron pruebas en el siguiente orden:

PARTE ACTORA:
• Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana AIMARA HERMELINDA BLANCO OVALLES y FRANCIS ENID JORGE GUIA, autenticado por ante la Notaria Pública cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de abril de 2004, bajo el No. 10, Tomo 20 de los libros respetivos. Dicho documento no fue impugnado, además demuestra la relación arrendaticia suscrita entre la parte accionada y la anterior propietaria del inmueble, por lo que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, protocolizado por ante Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de abril de 2007, bajo el No. 07, Tomo 07, Protocolo Primero. Dicha documental demuestra la condición de propietaria de la accionante, así como el crédito hipotecario que grava sobre el inmueble de marras, que se valora conforme al artículo 1.360 del Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y así se declara.
• Comunicación de fecha 18 de septiembre de 2007, expedida por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestuctura, dirigida a la ciudadana AIMARA BLANCO. Esta comunicación solo hace referencia a un asunto relacionado con el inmueble que tiene arrendado la ciudadana antes referida, sin mencionar mas detalles, sin embargo, dada la circunstancia de que este tipo de instrumentos emanados de la administración, debe tenerse por cierto su contenido por lo que se valora con apego al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
• Documento de la cesión de derechos del contrato de arrendamiento, que tenia la ciudadana AIMARA HERMELINDA BLANCO OVALLES sobre el inmueble objeto del presente juicio a los ciudadanos YANELY MONCADA ALBARRACIN y FRANKLIN ULISES COLMENARES, autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 17 de octubre de 2007, bajo el No. 60, Tomo 109, de los libros respectivos. Tal documento probatorio demuestra el carácter de arrendadora adquirido de la parte actora, por lo que se valora conforme a lo previsto en el artículo conforme al artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y así se declara.
• Partida de nacimiento emanada de la Prefectura del Municipio Autónomo Urdaneta del Estado Miranda, y demuestra la filiación consanguínea existente entre los actores y la menor MILENI FRANYHANY COLMENARES, dada la circunstancia de que este tipo de instrumentos emanados de la administración, debe tenerse por cierto su contenido por lo que se valora con apego al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
• Contrato de arrendamiento privado celebrado entre la ciudadana YANELY MONCADA ALBARRACIN con el ciudadano ANGEL RAMON PULGAR, que fue debidamente ratificado por el mencionado ciudadano mediante la prueba testimonial, Este documento probatorio demuestra la relación arrendaticia que existe entre el referido señor y la parte actora, sobre un anexo ubicado en las Mayas, Calle José Gregorio Hernández, Sector la Fila, casa No. 152, constituido por una habitación, sala, cocina y un baño, el cual no fue impugnado, por lo que se valora conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, y así se declara.
• Prueba testimonial del ciudadano ANGEL RAMON PULGAR, con relación a este medio probatorio la parte demandada peticionó que la misma fuese desechada, alegando que no prueba la necesidad aducida por la actora en el libelo, por lo que este juzgador es del criterio que la testimonial del ciudadano ANGEL RAMON PULGAR, fue promovida por la parte actora, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de que el mencionado ciudadano ratificara en su contenido y firma el contrato de arrendamiento suscrito entre él y la parte actora, sobre el inmueble ut supra mencionado, ocupa en condición de arrendataria, lo que la hace admisible a tales fines. Asimismo, se observa que dicho ciudadano fue conteste en sus apreciaciones y su deposición fue suficientemente concordante, en lo que respecta la ratificación del contrato de arrendamiento aportado como prueba por la parte actora, sobre el inmueble que ocupa la misma como arrendataria, ya que en su declaración dada por este respondió de manera clara que ratificaba tanto en su firma como en su contenido el contrato suscrito entre ellos, razón por la cual este operador de justicia la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Prueba testimonial de la ciudadana AIMARA HERMELINDA BLANCO OVALLES, la cual fue objetada por la parte demandada alegando que los actores pretenden probar los hechos que indicaron en el libelo de la demanda, tales como que ella ofreció en venta el inmueble a la demandada, que les dio en venta el inmueble a los demandantes, que citó a la demanda ante el Ministerio del Poder Popular para La Infraestructura, razón por la cual fue solicitado que dicha prueba de testigo sea desechada en la definitiva, toda vez que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil no es admisible para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, como tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni par justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. Ahora bien, de la testimonial rendida por la ciudadana AIMARA HERMELINDA BLANCO OVALLES, se observa que la misma al momento de contestar el interrogatorio que le fuera formulado, resultó conteste en sus apreciaciones y su deposición coherente, en lo que respecta a que en el primer año de vigencia del contrato manifestó su voluntad de no prorrogarlo, que en varias oportunidades le notificó a la arrendataria, que los propietarios del inmueble lo necesitaban para mudarse, que fue citada a la Dirección de Inquilinato a fin de llegar a un arreglo respecto a la entrega del inmueble y que le notificó a la parte demandada que había cedido los derechos que tenía sobre el contrato de arrendamiento a la parte actora, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este valora dicha prueba testimonial, y así se decide.
• Inspección judicial practicada en el inmueble ubicado en la Planta Baja, distinguido con el Nº 152, ubicado en el Sector La Fila, Urbanización Las Mayas, donde se pudo evidenciar que este sólo consta de una habitación, un baño, cocina, sala, que dentro de la habitación hay una cama matrimonial y dos colchones individuales, que no hay una habitación con enseres correspondiente a una niña, también se observó que dentro de la única habitación que conforma el inmueble objeto de inspección se observó una cuna y que el área del inmueble es pequeña, y que el inmueble es cuestión se encuentra ubicado en la parte alta de la avenida que sube hacia el sector la fila, la cual se valora conforme a lo previsto en el artículo 1.428 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
• Copia certificada de las actuaciones levantadas por la Unidad Estatal de Vigilancia Nº 61 del Estado Táchira, Del Cuerpo Técnico de Vigilancia de Transito y Transporte Terrestre, que al no ser impugnadas en la oportunidad procesal correspondiente, se les atribuye pleno valor probatorio, por ser criterio pacifico y reiterado de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que las actuaciones administrativas levantadas por las inspectorias de vehículos con ocasión de un accidente de tránsito, a pesar de no encajar en rigor en la definición de documento público, tienen el mismo efecto probatorio de los documentos públicos, en razón de que emanan de funcionarios públicos que cumplen atribuciones que les confiere la Ley de Tránsito Terrestre y contienen una presunción de certeza que debe ser desvirtuada por la contraparte, y así se declara.
• Prueba de informes, de las cuales no consta en autos sus resultas, por lo no puede ser susceptible de análisis alguno con respeto este medio de prueba, y así se decide.

PARTE DEMANDADA:
• Invocó el mérito de los autos. En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, es procedente hacer algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular y, así se declara.

TERCERO: Analizado el material probatorio aportado por las partes involucradas en el presente proceso, quien aquí decide pasa a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, el cual se encuentra conformado por la pretensión de la actora, que persigue como propietaria el desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 11-06, ubicado en el piso 11, Bloque 17, situado en la Calle Real de San Antonio, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, lo que claramente de desprende documento protocolizado por ante Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de abril de 2007, bajo el No. 07, Tomo 07, Protocolo Primero, por necesidad de habitarlo con base a lo previsto en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Pretensión esta, que es rebatida por la parte demandada, quien en la oportunidad de contestar la demanda la negó, rechazó y contradijo.
Determinado lo anterior, pasa este tribunal a establecer los requisitos para que proceda o no el desalojo por necesidad, con base a lo previsto en nuestro ordenamiento jurídico, para lo cual se trae a colación el contenido del artículo 34 del literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es del tenor siguiente:
“… Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo….”.

Ahora bien, con relación al primer requisito se desprende de los autos que consta en autos un contrato de arrendamiento celebrado ab initio entre la ciudadana AIMARA HERMELINDA BLANCO OVALLES, anterior propietaria y la ciudadana FRANCIS ENID JORGE GUIA, igualmente consta en autos la cesión de los derechos arrendaticios que tenia la anterior propietaria a la actual propietaria y actora en el presente juicio, siendo que en dicho contrato de arrendamiento se estableció que el término de duración era de un (1) año, contados a partir del otorgamiento del documento, esto es, 04 de abril de 2004, donde también se estableció que dicho plazo se renovara por lapsos de igual duración siempre y cuando la arrendataria con quince (15) días de anticipación se haría una revisión anual del canon de arrendamiento.
Ahora bien, el arrendatario continua en posesión del inmueble lo que claramente se ajusta a la situación prevista en el artículo 1.600 del Código Civil que establece que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, por ende se cumple en el sub iudice el primer requisito para demandar el desalojo por necesidad del propietario de ocupar el inmueble, y así se establece.
En cuanto al segundo requisito la demandante trajo a las actas procesales documento de propiedad a su favor, protocolizado por ante Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de abril de 2007, bajo el No. 07, Tomo 07, Protocolo Primero, demostrando ser el propietario del inmueble objeto de la pretensión de desalojo, cumpliéndose de esa manera el segundo requisito para la procedencia de la presente acción, y así se establece.
En cuanto al tercer y más importante de los requisitos, es decir, la necesidad de ocupación del propietario, o de alguno de sus parientes consanguíneos en segundo grado, o el hijo adoptivo es importante hacer ciertas reflexiones.
La necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos puede ser de cualquier naturaleza que justifiquen la procedencia del desalojo.
Al respecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, en el cual examinando la sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo del 22 de octubre de 1991, concluyó que la prueba de la necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta, ya que el medio probatorio conduce a tal necesidad, en tal sentido, la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo expresó lo siguiente:
“...Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”

Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, con relación a este particular, dejó asentado lo siguiente:

“… A juicio de esta sala, el Estado Social debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, a pesar del principio del Estado de Derecho Liberal de la igualdad ante la ley, el cual en la práctica no resuelve nada, ya que situaciones desiguales no pueden tratarse con soluciones iguales.
Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad y el de la voluntad del estado y los particulares.
Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el estado social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social.” De la misma manera, debe destacarse que la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual se tiende a evitar que los derechos de los inquilinos sean vulnerados en beneficio de los derechos que constitucionalmente le son atribuidos al propietario, pues, de obtenerse un desalojo de un inmueble, sin que real y efectivamente exista la necesidad por parte de su propietario de usarlo, se le estarían vulnerando al arrendatario sus derechos, los cuales ha querido proteger el legislador en la normativa antes indicada. Pero, a su vez; la causal de desalojo basada en la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario, siempre que tal necesidad quede demostrada en la secuela del proceso, está claramente amparada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, no obedece a razones de índole económico; sino por el contrario obedece a la necesidad que tiene éste de ocupar el inmueble, por no contar con otra vivienda donde habitar, por no tener los medios que le permitan arrendar otro en mejores condiciones y lógicamente, pues debe forzosamente el Tribunal acordar el desalojo, pues de no hacerlo se le estaría ocasionando entonces un grave perjuicio a ese propietario….”.

Sin embargo, es determinante establecer que aparte de los requisitos derivados del texto del artículo 34, literal b del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, existen otros requisitos que pudieran extraerse de la sentencia anteriormente transcrita, esto es: 1. Que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita; 2. Manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad; y 3. Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.
De manera que todo esto nos lleva a concluir que la causal de desalojo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al referirse a la necesidad como factor fundamental de la acción de desalojo está planteando un elemento totalmente subjetivo no imputable al arrendatario sino a un estado de necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo o de su hijo adoptivo, elemento que, debidamente probado y sanamente apreciado, ponga de manifiesto esa necesidad, y el que complementado con el cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados será suficiente para declarar la procedencia de la acción de desalojo intentada.
En el presente caso se tiene que, la representación judicial de la parte actora sostiene la necesidad que tiene de habitar el inmueble su representada, alegando en la demanda que su patrocinada adquirió el inmueble de marras, en razón de que necesitan un inmueble más amplio y con las comodidades que requieren sus hijas para su normal desarrollo, por cuanto el inmueble que actualmente habitan como arrendatarios, es pequeño, solo tiene una sala, una cocina, un baño y una habitación, allí viven cuatro personas, sus menores hijas MILENY FRANHANY y GABRIELA ALEJANDRA y ellos dos, aunado a ello, son personas de escasos recursos económicos y tienen un doble gasto, pues, deben pagar el canon arrendaticio del inmueble que ocupan y el crédito hipotecario que solicitaron para poder comprar el apartamento objeto de este juicio, siendo que la única entrada económica, es el sueldo de la YANELY MONCADA ALBARRACIN.
Tal necesidad fue debidamente demostrada mediante inspección judicial practicada en el apartamento ubicado en la Planta Baja, distinguido con el Nº 152, ubicado en el Sector La Fila, Urbanización Las Mayas, donde se pudo evidenciar que este consta de una habitación, un baño, cocina, sala, que dentro de la habitación hay una cama matrimonial y dos colchones individuales, que no hay una habitación con enseres correspondiente a una niña, también se observó que dentro de la única habitación que conforma el inmueble objeto de inspección se observó una cuna y que el área del inmueble es pequeña, y que el inmueble es cuestión se encuentra ubicado en la parte alta de la avenida que sube hacia el sector la fila, en tanto que la parte demandada no promovió prueba alguna capaz de desvirtuar los argumentos expuestos por la parte actora, con lo cual queda plenamente demostrada los presupuestos procesales del articulo 34 inciso b) de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando forzoso para quien aquí decide, declarar sin lugar el medio recursivo ejercido en fecha 03 de julio de 2008, por la abogada ALEXANDRA YVANOVA JORGE en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana FRANCIS ENID JORGE GUIA parte demandada en este proceso, contra la decisión proferida en fecha 30 de junio de 2008, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con las motivaciones expuestas en el presente fallo, con lugar la demanda de desalojo por necesidad impetrada por los ciudadanos YANELY MONCADA ALBARRACIN y FRANKLIN ULISES COLMENARES en contra de la ciudadana FRANCIS ENID JORGE GUIA, en consecuencia, de conformidad con el Parágrafo Primero del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se le concede al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses, para la entrega del inmueble, contados a partir de la notificación de la presente decisión. No obstante, este jugador acata lo establecido mediante oficio emanado de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, que establece la restricción temporal cuya práctica material abarque todas las medidas ejecutivas que implique la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la sección in fine de esta decisión. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

III
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 03 de julio de 2008, por la abogada ALEXANDRA YVANOVA JORGE en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana FRANCIS ENID JORGE GUIA parte demandada en este proceso, contra la decisión proferida en fecha 30 de junio de 2008, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con las motivaciones expuestas en el presente fallo.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo por necesidad de ocupar el propietario el inmueble, impetrada por los ciudadanos YANELY MONCADA ALBARRACIN y FRANKLIN ULISES COLMENARES en contra de la ciudadana FRANCIS ENID JORGE GUIA.
TERCERO: Por cuanto la presente demanda de desalojo tiene su fundamento en el literal b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, conforme a lo indicado en el Parágrafo Primero del artículo 34 eiusdem. No obstante, este jugador acata lo establecido mediante oficio emanado de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, que establece la restricción temporal cuya práctica material abarque todas las medidas ejecutivas que implique la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
CUARTO: De conformidad con o previsto en el artículo 274 y 283 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal correspondiente, se ordena su notificación a las partes conforme a lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de esta sentencia definitiva en el libro copiador correspondiente, según prevé el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 199° de la Independencia y 151° de la Federación, a los nueve (09) días del mes de febrero de dos mil once (2011).
EL JUEZ,

Dr. ANGEL VARGASRODRIGUEZ
LA SECRETARIA

Abg. SHIRLEY M. CARRIZALES

En esta misma fecha, siendo las 10:25 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

ABG. SHIRLEY M. CARRIZALES

Asunto: AH1B-V-2008-000133