TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinticuatro (24) de febrero de 2011
200º y 152º

PARTE DEMANDANTE: “JENNYFER BEATRIZ LIZA ÁLVAREZ”, de nacionalidad peruana, titular de la cédula de identidad N° E-82.026.030; con domicilio procesal en: Avenida Francisco de Miranda, Edificio Guarimba, Piso 3, Oficina 3A-2, Los Dos Caminos, Municipio Sucre del estado Miranda.
REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “FRANCISCO OLIVO LÓPEZ, ALEJANDRO AVENDAÑO LAYA, JUAN NOVOA ZERPA, JOSÉ BAEZ FIGUEROA, BELINDA LLANOS TORRES, YANERIS MEDINA RAMÍREZ y RAMÓN DÍAZ HENRÍQUES”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 45.329, 47.510, 57.968, 71.467, 73.092, 125.823 y 98.801, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “IGOR ALBERTO DONIS GONZÁLEZ y CAROLINA DEL VALLE RODRÍGUEZ TOVAR”, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-11.689.675 y V-11.920.047, respectivamente; con domicilio procesal en: Apartamento N° 1-A, Piso 1, Edificio 23-5, Conjunto Parque Residencial Ciudad Casarapa N° 23, Urbanización Ciudad Casarapa, Segunda Etapa, B-19, Municipio Plaza, Guarenas, estado Miranda.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “ELBA LANDER GARCIA”, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula N° 36.957 (defensora ad litem).

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-004320

I
Desarrollo del Juicio
El día 4 de diciembre de 2009, el abogado en ejercicio de su profesión Juan Carlos Novoa, inscrito en el Inpreabogado bajo la matricula N° 57.968, con el carácter de mandatario judicial de la ciudadana Jennyfer Liza Álvarez, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra los ciudadanos Igor Donis González y Carolina Rodríguez Tovar, ambas partes ut supra identificadas, pretendiendo la resolución del contrato de “opción de compra-venta”, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de marzo de 2009, bajo el N° 24, tomo 37 de los libros respectivos.
Por auto de fecha 10 de diciembre de 2009, se admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
El día 19 de enero de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos requeridos para la elaboración de la compulsa.
El día 8 de febrero de 2010, se libró la compulsa exhortándose al Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.
Luego, en fecha 28 de mayo de 2010, se recibió las resultas de citación de la parte demandada, proveniente del Juzgado comisionado a tales efectos, donde consta que se procedió de acuerdo con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 1 de julio de 2010, la representación judicial de la parte actora solicitó la designación de un defensor ad litem a la parte demandada.
Por auto de fecha 13 de julio de 2010, se designó a la abogada Elba Lander García, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula N° 36.957, defensora judicial ad litem, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo, según consta en la diligencia estampada en fecha 9 de agosto de 2010.
En este estado, el día 15 de noviembre de 2010, la representación judicial ad litem de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto estimó pertinente en defensa de los derechos e intereses de sus defendidos.
En fecha 18 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte actora promovió medios de pruebas.
Por auto del día 22 del mismo mes y año, se providenció el referido escrito de promoción de pruebas.
Mediante sendas diligencias de fecha 12 de enero de 2011, y 11 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte actora solicitó el pronunciamiento de la sentencia definitiva.
Por lo tanto, de acuerdo con todo lo antes expuesto, el Tribunal procede a dictar la sentencia de merito sobre la base de las siguientes consideraciones.
II
Hechos con Relevancia Jurídica
La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:
a) Expone, que su representada suscribió un contrato de opción de compraventa con los ciudadanos Igor Donis González y Carolina Rodríguez Tovar, según consta en el instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de marzo de 2009, bajo el N° 24, Tomo 37 de los libros respectivos, en virtud del cual se comprometió a comprar un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número y letra Uno-A (1-A), ubicado en el piso 1 del Edificio N° 23-5, el cual forma a su vez parte del Conjunto Parque Residencial Ciudad Casarapa N° 23, situado en la Urbanización Ciudad Casarapa, segunda etapa –B- “1” (Etapa Segunda –B-19), Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda.
b) Aduce, que en la cláusula segunda del citado instrumento se pactó el precio de venta en la cantidad de Bs. 250.000,00, que su representada se obligó a pagar al momento de la firma del documento de compraventa, en dinero en efectivo; y que en la cláusula tercera, se estableció un plazo o término de noventa (90) días continuos prorrogables por treinta (30) días más, a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compraventa.
c) Sostiene, que durante el transcurso del plazo o término contractual e incluso su prorroga, su representada hizo todo cuanto estuvo a su alcance para tratar de comunicarse con los ciudadanos Igor Donis González y Carolina Rodríguez Tovar, con el fin y propósito de acordar el tiempo y lugar de la celebración y firma del documento definitivo, haciendo previa entrega o cancelación del pago total del precio así como para informarse sobre el estado legal y solvencia en que se encontraba el inmueble, teniendo como resultados intentos fallidos y sin respuesta alguna por parte de los nombrados ciudadanos, dando a entender su desinterés y desánimo de cumplir su obligación contractual de recibir el pago del precio y asistir a la debida celebración del contrato definitivo.
d) Arguye, ante esta situación, que su representada con el objeto de cumplir sus compromisos, procedió a notificar personal y extrajudicialmente, de manera graciosa a los opcionantes vendedores, con la intención de que dieren fe de voluntad sobre la resolución del contrato haciendo entrega de los montos por concepto de cláusula penal, o en su defecto convinieran en un acuerdo amistoso; tal como consta en la actuación practicada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, en fecha 4 de septiembre de 2009.
e) Manifiesta, que del mismo modo su representada en fecha 16 de septiembre de 2009, procedió a publicar en el Diario El Nacional un cartel de notificación, dando por rescindido de pleno derecho el contrato y exigiendo la ejecución de la cláusula penal y la entrega de las arras, todo lo cual ha resultado infructuoso.
f) Que por todo lo antes expuesto, es que procede a demandar a los opcionantes vendedores para que convengan o en su defecto a ello sean condenados, en que en vista del incumplimiento a la obligación contractual de vender el inmueble, ha quedado resuelto de pleno derecho y en consecuencia deben pagar la suma de Bs. 75.000,00, que fue estipulado como cláusula penal.
Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.257, 1.258, 1.271, y 1.167 del Código Civil.

A los fines de combatir los hechos libelados, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la defensora judicial ad litem sostuvo lo siguiente:
a) Niega, rechaza y contradice en todas sus partes, tanto en los hechos libelados como en el Derecho que de ellos se pretende deducir, la demanda incoada en contra de sus patrocinados.
b) Niega, rechaza y contradice que sus defendidos hayan incumplido de alguna manera las obligaciones contractuales y legales derivadas del contrato accionado.
c) Niega que sus representados hayan mostrado desinterés y desánimo de cumplir su obligación de recibir el pago; y que por el contrario, son y han de ser siempre los más interesados en recibirlo, lo que no ha sido posible hasta la fecha por falta imputable a la parte actora.

La lectura y examen de los términos en que quedó planteada la litis patentiza, que la representación judicial de la parte actora, ciudadana Jennyfer Beatriz Liza Álvarez, ejerce la acción aspirando obtener una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión que hace valer frente a los ciudadanos Igor Alberto Donis González y Carolina del Valle Rodríguez Tovar, de resolución del contrato de “opción de compra-venta” que tiene por objeto el inmueble constituido por apartamento distinguido con el número y letra Uno-A (1-A), ubicado en el piso 1 del Edificio N° 23-5, el cual forma a su vez parte del Conjunto Parque Residencial Ciudad Casarapa N° 23, situado en la Urbanización Ciudad Casarapa, segunda etapa –B- “1” (Etapa Segunda –B-19), Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda.
De tal manera que, corresponde a este operador jurídico establecer si la parte demandada ha incurrido en el incumplimiento de una obligación contractual, en el contexto del negocio jurídico accionado, pues ello configuraría los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión que en su contra formula la parte actora, con las consecuencias patrimoniales que de allí se deriva.
Para resolver el merito del asunto debatido, debemos tener en cuenta que por imperativo procesal, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma legal que consagra el efecto jurídico por ella perseguido; siendo deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.
Por consiguiente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos
-III-
Valoración De Las Pruebas

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora
a) Promueve junto al libelo de la demanda, instrumento contentivo del negocio jurídico denominado por las partes “opción de compra-venta”, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de marzo de 2009, bajo el Nº 24, tomo 37 de los libros respectivos; el cual conforme lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, se le otorga valor probatorio de demostrar el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por las partes de la relación jurídica procesal; así se establece.-
b) Promueve copia simple del documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 25 de octubre de 2001, bajo el Nº 49, tomo 4, protocolo primero; se aprecia conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene por fidedigno respecto a la titularidad del derecho de propiedad que tiene la parte demandada respecto al inmueble que allí se especifica; así se decide.-
c) Promueve original del acta levantada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, en fecha 4 de septiembre de 2009, en cuyo texto se advierte que no se dejó constancia del recibo de la notificación por cuanto nadie atendió los llamados, y según manifestación de un Oficial de Seguridad, nunca se observan luces encendidas; así se aprecia.-
d) Promueve una página del Diario El Nacional, donde consta que en fecha 16 de septiembre de 2009, salió publicado una notificación dirigida por la parte actora a la parte demandada, manifestando su voluntad sobre ciertos particulares relacionados con el contrato que sirve de fundamento a la demanda; así se aprecia.-

Pruebas aportadas por la defensora ad litem de la parte demandada
No promovió medios de prueba
-IV-
Motivaciones Para Decidir

El anterior análisis del material probatorio determina, que entre las partes de la relación procesal existe un vínculo jurídico, un lazo de Derecho, instrumentado en el contrato que denominaron “opción de compra-venta”, cuyo objeto material lo constituye el apartamento que allí se identifica. En dicho negocio jurídico, las partes estipularon determinadas obligaciones con miras a la celebración de un contrato futuro; en efecto, asumieron la obligación de celebrar, en un plazo de tiempo estipulado, un contrato definitivo de compraventa.
Es menester referir, que el contrato es un acuerdo de voluntades reconocido por el Derecho, dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles; por ello, toda obligación es susceptible de cumplimiento. En este sentido, al deudor de una obligación contractual se le exige comportarse como un buen padre de familia.
En este mismo orden de ideas, parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, sostiene que nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades (pacta sunt servanda).
A modo de análisis, se advierte que en el presente caso los opcionantes vendedores, parte demandada en juicio, asumieron la obligación de vender el inmueble de su propiedad, por el precio de Bs. 250.000,00 los cuales serían pagados por la opcionada compradora, al momento de la firma del respectivo documento de compraventa en dinero en efectivo de curso legal; lo cual debería verificarse, dentro del plazo de 90 días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, más 30 días de prorroga. Asimismo, según el contenido de las cláusulas cuarta y quinta, los referidos opcionantes vendedores asumieron la obligación de vender el inmueble libre de gravámenes y pasivos en cuanto a servicios públicos; y además, a entregar las solvencias requeridas y planilla de cancelación de los impuestos al banco respectivo.
En cambio, la opcionada compradora asumió la obligación de pagar, además del precio, los gastos que se deriven de la negociación, entre ellos gastos de Notaría y Registro; y a los fines de garantizar la realización de la venta, entregó la suma de Bs. 50.000,00; previéndose una cláusula penal para el caso incumplimiento por cualquiera de las partes.
Es importante destacar, que en esta categoría de transacciones jurídica, a juicio de quien aquí decide y por máximas de experienca, se requiere a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente, que se presente en original además de la constancia del pago del Servicio Autónomo a nombre del Registro inmobiliario de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble, el pago de Impuestos Municipales (Tasas Municipales); la solvencia del Derecho de frente (Impuestos Inmobiliarios) emitida por la Alcaldía de la jurisdicción que le corresponda al inmueble, a nombre de la persona que está vendiendo el inmueble, es decir el propietario actual del mismo; solvencia de HIDROCAPITAL; solvencia de Condominio; Certificación de Gravámenes de los últimos veinte (20) años, con el objeto de constatar que sobre el inmueble no pesa ninguna hipoteca, medida de embargo, prohibición de enajenar y gravar que pueda impedir que la operación de compra venta se lleve a cabo sin ningún tipo de inconveniente; RIF actualizados; Cedula Catastral emitida por la Alcaldía de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble, y cualquier otro que estime necesario la correspondiente Oficina de Registro Inmobiliario.
Por regla general, la mayoría de los recaudos precedentemente señalados corresponde obtenerlos al propietario del inmueble para luego entregarlos al futuro comprador, a los fines de las diligencias pertinentes a la respectiva protocolización del documento definitivo de compraventa, que son a cargo de éste último, salvo pacto en contrario, tal como lo dispone el artículo 1.491 del Código Civil.
Ahora bien, en el caso concreto de autos, la representación judicial de la parte actora afirma que a pesar que su representada hizo todo cuanto estuvo a su alcance para tratar de comunicarse con los vendedores, y acordar el tiempo y lugar de la firma del documento definitivo haciendo previa entrega del pago de precio, así como para informarse sobre el estado legal y de solvencia en que se encontraba el inmueble, éstos incumplieron con la obligación de venderlo dentro del plazo convenido.
En tal virtud, aspira la resolución del contrato y el pago de la suma de Bs. 75.000,00 convenida como cláusula penal, para resarcir los daños y perjuicios causados en caso de incumplimiento.
Pues bien, de acuerdo con la lectura y examen del instrumento contentivo del negocio jurídico en que se fundamenta la demanda, advierte este operador jurídico que la voluntad declarada por las partes fue sin duda, la de asumir recíprocamente la obligación de vender y comprar el inmueble allí determinado, que resultan condicionantes una de la otra; es decir, no podría protocolizarse el documento definitivo de compraventa sin antes obtener toda la documentación (solvencias) necesaria requerida para tal fin.
Desde este punto de vista, se aprecia que en cláusulas cuarta y quinta los opcionantes vendedores asumieron sendas obligaciones que exige de su parte el comportamiento o conducta de hacer un algo estrechamente relacionado con la obligación principal (vender) y cuyo incumplimiento afecta la integridad de la prestación por ellos asumida. Aún así, no consta en autos en primer lugar, que hayan entregado a la opcionada compradora, ciudadana Jennyfer Liza Álvarez, dentro del plazo convenido de noventa (90) días, más los treinta (30) días de prorroga, los documentos necesarios (solvencias) para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente; y en segundo lugar, no consta que el inmueble se encuentre libre de gravámenes y pasivos.
Consecuencia de lo antes expuesto, a juicio de quien aquí decide, es que la opcionada compradora se encontraba imposibilitada de presentar para su otorgamiento ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el documento definitivo de compraventa, pues debido al señalado incumplimiento de los opcionantes vendedores, no tenía en sus manos los documentos necesarios para tal fin; además de ello, tampoco consta en autos que se haya liberado el gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble.
La situación antes descrita evidencia, que a pesar de existir plena prueba del vínculo jurídico del cual deriva las obligaciones asumidas por los opcionantes vendedores, en particular lo estipulado en las cláusulas primera, cuarta y quinta, ésos no probaron sin embargo un hecho extintivo, modificativo o impeditivo capaz de enervar la pretensión que en su contra se hace valer. Tampoco consta en las actas del expediente, que las partes en conflicto hayan modificado con su conducta las estipulaciones del contrato; debiendo tomarse en cuenta como un indicio grave en favor de la opcionada compradora, no solo que entregó la suma de Bs. 50.000,00 en señal de querer cumplir su compromiso de adquirir el inmueble opcionado, sino que además procuró por la vía extrajudicial, notificar a los opcionantes vendedores requiriendo el pago de la cláusula penal convenida en el contrato.
De tal manera que, con vista del resultado de la tarea probatoria de las partes, se concluye que la parte actora, ciudadana Jennyfer Liza Álvarez, cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Por lo tanto, visto que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad resulta necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, se colige que la parte actora aportó suficiente evidencia para probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma legal que consagra el efecto jurídico por ella perseguido.
En otro sentido, visto que los contratos deben ejecutarse de buena fe y las obligaciones cumplirse exactamente como han sido contraídas, teniendo en cuenta además que en el proceso civil la responsabilidad del resultado del proceso recae sobre las partes, de manera tal que ninguna demanda o excepción podrá tener éxito si no se demuestra; determina quien aquí decide que los opcionantes vendedores incurrieron en el incumplimiento que le es imputado, derivado de una conducta culposa de su parte, es decir infringieron la lealtad recíproca que se deben las partes en un contrato bilateral. En efecto, obviando que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, no cumplieron dentro del plazo estipulado con la obligación de vender el inmueble objeto del contrato accionado, ni consta que entregaron los documentos necesarios, entre ellos las solvencias de pagos de impuestos municipales y servicios, como era su obligación, hecho que se subsume en el artículo 1.167 del Código Civil, a tenor del cual en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Siendo así, y a tenor de lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor; debe declararse procedente en Derecho la pretensión de resolución de contrato y daños y perjuicios contenida en la demanda incoada por la parte actora, ciudadana Jennyfer Liza Álvarez, contra la parte demandada, ciudadanos Igor Donis González y Carolina Rodríguez Tovar; así se establece.-

V
Dispositiva

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Procedente en Derecho la pretensión contenida en la demanda ejercida por la ciudadana Jennyfer Beatriz Liza Álvarez, contra los ciudadanos Igor Alberto Donis González y Carolina del Valle Rodríguez Tovar, por resolución de Contrato. Por lo tanto, se declara resuelto el contrato de opción de compra-venta que sirve de titulo a la demanda, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de marzo de 2009, bajo el Nº 24, tomo 37 de los libros respectivos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, opcionantes vendedores, a pagar a la parte actora la suma de Bs. 75.000,00, monto que se corresponde con la cláusula penal convenida en la cláusula séptima del contrato accionado, como justa indemnización de daños y perjuicios.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demanda, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal conforme lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de febrero de 2011. Años: 200º de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Johana Mendoza Rondón

En la misma fecha siendo las 12:07 de la tarde, se registró y publicó la anterior decisión.
La Secretaria