TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200º y 151º

EXP. Nº AP31-V-2011-000335.

DEMANDANTE: MERCANTIL PASAJE, C.A inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 11 de Septiembre de 1984, bajo el Nº 13, Tomo 43-A, representada judicialmente por el Abogado JORGE BAHACHILLE MERDENI, inscrito en el IPSA 5.158.

DEMANDADOS: AGENCIA PIRINEOS, C.A, dedicada esta ultima a una oficina exclusiva de Agencia de Viajes, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripcion Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el dia 23 de Mayo de 1994, bajo el Nº 59, Tomo 78-A, representada por el ciudadano DOMINGO PADILLA ARRIZABALO, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-1.849.731, sin apoderado judicial constituido.

MOTIVO: RESOLUCION y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DESALOJO.

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el Abogado JORGE BAHACHILLE MERDENI, inscrito en el IPSA 5.158, actuando en representación MERCANTIL PASAJE, C.A inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 11 de Septiembre de 1984, bajo el Nº 13, Tomo 43-A, antes identificada, por RESOLUCION y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DESALOJO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el actor entre otras cosas que:
“…Mi cedente, celebro en su carácter de arrendador un local, distinguido con el Nº 18, piso planta baja, que forma parte del EFICIO ZINGG, ubicado de Sociedad a Traposos N° 6 de la Ciudad de Caracas, hoy día Distrito Capital del Municipio Libertador.
El referido contrato comenzó a regir el día 01 de Septiembre de 1994. La Arrendataria, es AGENCIA PIRINEOS, C.A., dedicada esta ultima a una oficina exclusiva de Agencia de Viajes, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 23 de Mayo de 1994, bajo el N° 59, Tomo 78-A, cuyo representante es el ciudadano DOMINGO PADILLA ARRIZABALO, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-1.849.731, en su carácter de GERENT GENERAL de la Arrendataria, todo ello consta del Contrato de Arrendamiento en referencia que se consigna constante en siete (7) Folios útiles debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 28 de Septiembre de 1994, anotado bajo el N° 70, Tomo 112, del los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Conforme a la Cláusula Tercera del citado Contrato éste se celebró por un año fijo, prorrogable por iguales períodos. Se estableció en dicha cláusula que la continuación del vencimiento del primer período establecido, siempre tendrá el carácter de un contrato a tiempo fijo debidamente aceptado entre las partes y comenzando su vigencia en fecha 01 de Septiembre de 1994.
II
LOS HECHOS
A los fines que se me conceda la adecuada tutela judicial efectiva, es de señalar que la Arrendataria AGENCIA PIRINEOS C.A., no dio cumplimiento a lo establecido en la cláusula SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento en referencia en lo relativo a que dicho pago se debe efectuar por adelantado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Ello en lo relativo al pacto privado entre partes, pero ateniéndonos a lo previsto en la Ley que rige la materia, es decir la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que le confiere un beneficio al inquilino para que los cánones de arrendamientos puedan ocurrir hasta un mes y quince días en atraso y ser pagados dentro de ese plazo, lo doy como beneficio y así lo acepto a la Arrendataria, pues, hasta la presente fecha, adeuda tas pensiones de arrendamiento causadas durante los meses de Junio de 2010 hasta Enero de 2011. Con la advertencia que el monto de dichos cánones fue modificado entre las partes desde hace mucho tiempo por la cantidad vigente de BOLIVARES FUERTES MIL DOSCIENTOS SETENTA CON OCHENTA CENTIMOS (Bs.F. 1270,80). Como quiera que las acciones por concepto de cánones de arrendamiento impagadas se debe instaurar judicialmente son por la mora de dos mensualidades en adelante, es procedente en derecho accionar contra la Arrendataria…”

Siendo esta la oportunidad del Tribunal pronunciarse sobre la admisión de la presente demanda, pasa a hacerlo en los siguientes términos:
En el libelo de la demanda, la parte actora fundamenta su demanda, entre otros artículos en el artículo 34 literales a,d,e y g, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por otra parte, demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento y como consecuencia la resolución del contrato.
En tal sentido, a los fines del Tribunal pronunciarse sobre la admisión de la demanda, previamente hace las siguientes observaciones:

El artículo 1167 del Código Civil, que señala:
Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato ola resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

Por otra parte el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios señala:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Por lo que es evidente, que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de tres (3) acciones, como lo son la acción de cumplimiento de contrato, resolución de contrato y desalojo, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…” (Subrayado del Tribunal)

Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora realizo la acumulación indebida de acciones. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por MERCANTIL PASAJE, C.A. contra AGENCIA PRIRINEOS, C.A. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, RESOLUCION DE CONTRATO y DESALOJO.
Regístrese, Publíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (11) días del mes de Febrero de 2011. Años 200° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, siendo las 2:30 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

Exp: AP31-V-2011-000335