REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-001240


PARTE DEMANDANTE:
INVERSIONES INMOBILIARIAS CAPACHO, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 01 de Agosto de 1956, bajo el Nº 85, tomo 16-A y sus reformas, registradas en fecha 29 de Agosto de 1978, bajo el Nº 68, Tomo 102-A-Sgdo y Acta Registrada bajo el Nº 63, Tomo 24-A PRO, de fecha 09 de Agosto de 1996.-

APODERADAS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
LUISA PEREZ RIVAS y CARMEN DE RENGIFO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.004 y 75.432, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



CARLOS ALVIERY EREU PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 15.918.905.-

YUDELKYS KARINA DURAN ASTOR, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 91.719.-


DEFENSORA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 6 de abril de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial y asignada al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que en fecha 8 de abril de 2010 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.- Cumplida la sustanciación se procede a dictar sentencia definitiva.-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra la representación judicial de la parte actora que la sociedad mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CAPACHO, C.A., dio en arrendamiento a CARLOS ALVIERY EREU PEREZ, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 2 , Primer Piso, del edificio SAN JOSE, ubicado entre las Calles Arturo Michelena y Arístides Rojas, de la Urbanización Las Mercedes, Sección Los Naranjos, Municipio Baruta del Estado Miranda.- Que el referido contrato comenzó a regir desde el 15 de marzo de 2006 por el plazo de seis meses, prorrogándose hasta el 14 de marzo del año 2009, correspondiéndole una prórroga de un año que venció el 14 de marzo de 2010.- Que además el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde agosto de 2009, encontrándose en estado de insolvencia.-
Continúan los representantes de la actora significando que a pesar del vencimiento del contrato y de la prórroga legal el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble y que en base a esta circunstancia demanda se le condene a la ejecución del contrato haciendo entrega del inmueble arrendado y adicional y subsidiariamente al pago de una indemnización de daños y perjuicios equivalente a las pensiones dejadas de percibir que a la fecha de la demanda ascienden a la cantidad de OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (BS.8.400,00).-
No fue posible la citación personal del demandado, tampoco atendió el llamado mediante los carteles de Ley, en tal virtud se le designo defensor judicial con quien se entendió la citación.-
En fecha 29 de noviembre de 2010 la defensora judicial de la demandada dio contestación informando que no logro comunicarse con su defendido y así rechaza, niega y contradice la demanda.-

Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:
II
PRUEBAS
1. Cursa del folio doce (12) al folio trece (13) del expediente copia fotostática de instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 1° de agosto de 1957, que contiene documento por la cual la actora adquiere el inmueble al que se ha hecho referencia.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la propiedad del inmueble.-

2. Cursa del folio catorce (14) al folio treinta dieciocho (18) del expediente copia fotostática de instrumento privado titulado estatutos sociales de la sociedad anónima Inmobiliarias Capacho, Compañía Anónima.- Esta se desecha por ilegal conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
3. Cursa del folio diecinueve (19) al folio veinticinco (25) del expediente copia certificada de instrumento inscrito ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital fecha 09 de agosto de 1996, relativa a la Asamblea de Accionistas mediante la cual se prorrogó la duración de la empresa Inmobiliaria Capacho, C.A.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la sociedad y de sus directivos.-

4. Cursa del folio veintisiete (27) al folio veintinueve (29) del expediente instrumento privado autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 9 de marzo de 2006, que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda: “…El plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses fijo, contado a partir del quince (15) de Marzo de dos mil seis (2006) hasta el catorce de septiembre de dos mil seis (2006) …omisiss…”.-

5. Cursa del folio treinta (30) al folio treinta y uno (31) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda: “…El plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses fijo, contado a partir del quince (15) de septiembre de dos mil seis (2008) hasta el catorce de marzo de dos mil seis (2009)…omisis…”.-

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento pactado por tiempo determinado iniciado en el año 2006 y que se extinguió su última prorroga 14 de marzo de 2009 y en consecuencia se inicio la prorroga legal.-

III
MERITO
Para decidir se observa respecto a la pretensión de la actora que el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”.-

En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”
No hay dudas en este caso sobre el hecho de que el contrato inicial se pacto por tiempo determinado y que el último contrato se extinguió el 14 de marzo de 2009.-

Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”

De modo que el vencer en fecha 14 de marzo de 2009 el contrato se inicio la prórroga legal de un año que correspondía a la relación locativa que nos ocupa y vencido el tiempo de la prórroga legal, conforme a la ley y el contrato, el arrendatario tenía la obligación de devolver la cosa arrendada.- En efecto, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió.- En efecto se dispone en esa norma:
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.-

Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es estimar procedente la acción propuesta.- Procede igualmente la indemnización solicitada dado que no se ha probado que se haya verificado el pago de la pensión de arrendamiento a la que tenía derecho la actora.-
IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CAPACHO, C.A., en contra del ciudadano CARLOS ALVIERY EREU PEREZ, ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 2, situado en el Primer Piso del edificio SAN JOSE, ubicado entre las calles Arturo Michelena y Arístides Rojas, de la Urbanización Las Mercedes, Sección Los Naranjos, Municipio Baruta del Estado Miranda.-
Igualmente se le condena al demandado al pago a la parte actora de una indemnización de daños y perjuicios equivalente a las pensiones dejadas de percibir que a la fecha de la demanda que ascienden a la cantidad de OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (BS. 8.400,00).

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese, Publíquese y Déjese Copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, al Primer (01) día del mes de Febrero del año dos mil once (2011).- Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 01 de Febrero de 2011, siendo las 12:49 p.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj
EXP. Nº AP31-V-2010-001240