REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS


ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2010-000019

PARTE DEMANDANTE:
RITA MARIA CAPUOZZO MARIN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.338.217.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
DWALIGHT NEIL PUCUTIVO GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 82.189.-

PARTE DEMANDADA:



FRANCIS NINOSKA MAZA MONTOYA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.462.358.-

LUIS AREVALO, JESUS RAFAEL GOMEZ SOLORZANO y JORGE RAFAEL GOMEZ SOLORZANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 63.256, 77.000 y 140.586, respectivamente.-


APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 8 de enero de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 12 de enero de 2010 la admite y dispone su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.-
Narra en su libelo el apoderado judicial de la parte actora que su representada ciudadana RITA MARIA CAPUOZZO MARIN dio en arrendamiento a la ciudadana FRANCIS NINOSKA MAZA MONTOYA un apartamento distinguido con el número 83 ubicado en el piso 8 del edificio Residencias Taurisano, situado en la Primera Avenida Sur de la Urbanización Altamira, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, mediante contrato autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 31 de julio de 2006 en el cual se convino una duración por un (1) año, contado a partir del treinta y uno (31) de julio de 2006, al treinta y uno (31) de julio del año 2007.- Que vencido este contrato, mediante instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 15 de agosto de 2007 celebraron nuevo contrato con una duración por un (1) año, contado a partir del treinta y uno (31) de julio de 2007, al treinta y uno (31) de julio del año 2008.- Que en fecha 9 de marzo de 2008 mediante notificación judicial ofreció en venta el inmueble a la arrendataria a la par que le manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento; que en fecha 17 de noviembre de 2008 se ratificó que se encontraba en curso la prórroga legal y que debía entregar el inmueble a más tardar el 31 de julio de 2009.- Que no obstante, se ha mostrado renuente a la entrega material del inmueble arrendado.-

Continúa el apoderado de la parte actora significando que la pensión de arrendamiento fue fijada en la cantidad de DOS MIL CIEN BOLÍVARES (BS. 2.100,00) y que la arrendataria tiene sin cancelar tres mensualidades consecutivas según se evidencia del estado de la Cuenta a nombre de MARÍN DE CAPUOZZO Y ALBA JOSEFINA, en la que se deposita el canon.- Que la arrendataria no ha observado una conducta cónsona con las buenas costumbres atentando contra la paz social y las buenas costumbres del Edificio Taurisano, lo que ha originado quejas de los vecinos documentadas en varias comunicaciones escritas.-

Concluye pidiendo el desalojo con fundamento en las causales que prevén los literales a y f del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

La demandada comparece en fecha 11 de marzo de 2010, dándose por citada y en fecha 15 de marzo de 2010, dentro de la oportunidad legal para la contestación de la demanda presenta escrito en el que alega:

La cuestión previa contenida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, indicando que se ha incurrido en defecto de forma de la demanda por acumulación prohibida por el artículo 78 “Ibidem” señalando que se ha propuesto el desalojo y la prórroga legal.-

En cuanto al fondo niega rechaza y contradice la demanda indicando que no se señala cuales son los meses que ha dejado de pagar a de depositar en la cuenta bancaria de MARÍN DE CAPUOZZO ALBA JOSEFINA de quien dice no conoce.- Impugna la cuantía señalando que si se señala que ha dejado de pagar tres pensiones esta asciende a SEIS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS. 6.300,00) y no VEINTIÚN MIL BOLÍVARES (BS. 21.000,00) como señala la actora, solicita se desechen los folios cuarenta y seis (46) al cincuenta y seis (56) por no ser parte del litigio e impugna los instrumentos que cursan a los folios cuarenta y cuatro (44) y cuarenta y cinco (45) del expediente.-

Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el iter procesal, ha quedado definido el thema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:

II
PRUEBAS

1. Cursante del folio quince (15) al folio diecisiete (17) del expediente instrumento publico protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito de Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 4 de septiembre de 1974, bajo el numero 32, tomo 18, protocolo Primero mediante el cual la ciudadana RITA MARIA CAPUOZZO MARIN adquiere la propiedad del inmueble al que se ha hecho referencia en la presente causa.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena de la propiedad del mismo.-

2. Instrumento privado autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 31 de julio de 2006 bajo el número 23, tomo 126, en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que se pacto con vigencia del treinta y uno (31) de julio de 2006, al treinta y uno (31) de julio del año 2007.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa.-

3. Instrumento privado autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 15 de agosto de 2007 bajo el número 73, tomo 220, en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que se pacto con vigencia del treinta y uno (31) de julio de 2007, al treinta y uno (31) de julio del año 2008.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa; y en especial de la previsión en cuanto a su duración hasta el treinta y uno de julio de 2008, conforme a los términos de su cláusula tercera.-

4. Cursante del folio veintiséis (26) al folio cuarenta y tres (43) del expediente Asunto AP31-S-2008-001963, relativa a la notificación judicial practicada con la intervención del Juzgado Décimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 17 de noviembre de 2008 relativo a la no prórroga del contrato de arrendamiento y exigiéndole entregar el inmueble a más tardar al 31 de julio de 2009.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado tal notificación.-

5. Cursantes del folio cuarenta y cuatro (44) al folio cuarenta y cinco (45) del expediente instrumentos privados relativos al Estado de la Cuenta Bancaria de la ciudadana MARIN DE CAPUOZZO ALBA JOSEFINA. Esta instrumental se desecha por ilegal ya que se trata de un instrumento emanado de un tercero y no se ha cumplido la regla de establecimiento que prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.-

6. Cursante al folio cuarenta y seis (46) del expediente copia fotostática de Instrumento privado.- Esta probanza se desecha por cuanto conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo pueden promoverse en fotostatos los Instrumentos Públicos y los privados reconocidos o tenidos como tal.-

7. Del folio Cuarenta y Siete (47) al folio Cincuenta y Seis (56) del expediente cursan instrumentos privados emanados de terceros con los cuales se intenta demostrar que la arrendataria ha incurrido en conductas impropias.- Esta instrumental se desecha por cuanto es ilegal por no haberse cumplido la regla de establecimiento contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.-

Conforme a estas probanzas se procede a resolver la controversia así:

III
PUNTO PREVIO

Debe resolverse prelativamente la cuestión previa relativa a la impugnación de la cuantía que la demandada rechaza por exagerada, en este sentido tenemos que el actor estima la demanda en la cantidad de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES (BS. 21.000,00) a los cuales dice ascienden los daños que ha sufrido con el retardo en la entrega.- Mientras la demandada afirma que de no haber cumplido con el pago de tres meses la cuantía seria de SEIS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS. 6.300,00) y al mismo tiempo que no se indicó en unidades tributarias la cuantía correspondiente.-

Advierte el Tribunal, que en efecto en el caso que nos ocupa la regla aplicable respecto al valor de la demanda es la del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y conforme a esta la cuantía en efecto es de SEIS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS. 6.300,00) como bien lo señala el demandado, pero a la par debe significarse que tal determinación en nada altera para este asunto ni la competencia de este Juzgado, ni la regla aplicable al trámite que siempre será la del juicio breve.- Así se decide.-

En cuanto a la omisión de expresar el monto en unidades tributarias, debe significarse que tal requisito tiene como fin auxiliar al Juez en la determinación del valor así expresado, pero su omisión, no afecta la validez del libelo.- Así se decide.


IV
MERITO
Para decidir se observa respecto a la pretensión de la actora que el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”.-
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”
En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”.-

No hay dudas en este caso sobre el hecho de que el contrato inicial se pacto por tiempo determinado y que el último contrato se extendió en vigencia hasta el 31 de julio de 2008.-

Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”
De modo que el vencer en fecha 31 de julio de 2008 el contrato se inició la prórroga legal de un (1) año que correspondía a la relación locativa que nos ocupa y vencido el tiempo de la prorroga legal, conforme a la ley y el contrato, el arrendatario tenía la obligación de devolver la cosa arrendada.- En efecto, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió.- En efecto se dispone en esa norma:
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.-
Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es estimar procedente la acción propuesta.-

V
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana RITA MARIA CAPUOZZO MARIN en contra de la ciudadana FRANCIS NINOSKA MAZA MONTOYA ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble constituido por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 83 ubicado en el piso 8 del edificio Residencias Taurisano, situado en la Primera Avenida Sur de la Urbanización Altamira, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese, Publíquese y Déjese Copia de la presente decisión.-

Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso a los fines de su impugnación.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los dos (02) días del mes de Febrero del año dos mil once (2.011).- Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 02 de Febrero de 2011, siendo la 1:24 p.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2010-0000019