REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintiocho de febrero de dos mil once 200º y 152º ASUNTO: AP31-V-2011-000431 Por recibida la anterior demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presentada por los abogados LUSBY ANTONIO FREITES y MILAGROS GUAREPE MENESES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.093 y 50.613, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas RAQUEL GUTIERREZ DE MACIAS, JOSEFA GUTIERREZ DE GARCIA y MARIBEL GUTIERREZ DE GARCIA, de nacionalidad española la primera y la segunda, la tercera venezolana, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-82.088.357, E-227.139 y 6.253.820, respectivamente, contra el ciudadano JOSE VIRGILIO FERNANDES CAPELO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.285.156; este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre su admisión advierte: Expone la representación judicial de la parte actora, que sus representadas son propietarias de un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el Nº uno (1) ubicado en la Urbanización El Silencio, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, que el precitado inmueble fue arrendado por la INMOBILIARIA SUCESORA DE PRUDENCIO PERDOMO DELGADO, en fecha 01 de Septiembre de 1971 al ciudadano JOSE VIRGILIO FERNANDES CAPELO, estableciéndose un lapso de un (1) año, el cual comenzó a regir a partir de esa fecha, prorrogable por periodos de un año, siempre y cuando el arrendador no notificare por escrito a el arrendatario, antes del plazo fijo o de cualquiera de las prorrogas, su deseo de no prorrogarlo más; que el 20 de Julio de 2007, el propietario notificó a el arrendatario su deseo de no prorrogar el contrato, la cual fue practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que cumplida la prórroga en fecha 01 de Septiembre de 2010, el arrendatario no ha desocupado el bien inmueble arrendado, ocupando el inmueble de manera ilegal y arbitraria, de tal manera que vencido como se encuentra el contrato y su prórroga legal acuden a demandarlo por resolución de contrato, para que haga entrega del bien inmueble objeto del contrato en la mismas condiciones en que lo recibió, libre de bienes y personas.- Así las cosas, se observa respecto a la pretensión de la actora que el artículo 1599 del Código Civil que prevé: Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”.- La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña: “En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”.- En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere: “Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber: 1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”. Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”.- Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es: “Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado: (Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”.- De modo que al producirse la notificación en fecha 20 de Julio de 2007, en fecha 01 de Septiembre de 2007, comenzó a transcurrir la prórroga del contrato por tres (3) años que correspondía a la relación locativa que nos ocupa y vencido el tiempo de la prórroga legal, conforme a la Ley y el contrato, el arrendatario tenía la obligación de devolver la cosa arrendada.- En efecto, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió.- En efecto se dispone en esa norma: “Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.- En el presente caso, la parte actora ha demandado la resolución del contrato, cuando como ha quedado establecido estamos en presencia de un incumplimiento por parte del demandado, en tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es desestimar la acción propuesta, y en consecuencia declarar inadmisible la presente demanda.- Y así se declara.- En virtud de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la presente demanda y así se decide.- El Juez, Abg. Víctor Martín Díaz Salas.- La Secretaria, Abg. Nancy Tirado Jaramillo.- En esta misma fecha 28 de Febrero de 2011, siendo las 11:19 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.- La Secretaria, Abg. Nancy Tirado Jaramillo.- VMDS/ntj* EXP. Nº AP31-V-2011-000431