TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
200° Y 151°
Actuando en Sede Civil

EXPEDIENTE N° 6.887-11
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSÉ ALBERTO PÉREZ GONZÁLEZ, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-12.926.096, y domiciliado en la ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado CARLOS EDUARDO TORO VALERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 78.820.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano LUIS RAFAEL GAMEZ VILERA, venezolano, mayor de edad, comerciante, soltero, titular de la cédula de identidad N° 79.044, y domiciliado en la en ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado ALBERTO RAFAEL VELIZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 79.044.
.I.
Comienza el presente procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a través de escrito libelar y anexos marcados de la “A” a la “C”, presentado por el Apoderado Judicial de la Parte Actora, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 13 de octubre de 2010, a través del cual manifestó que según contrato de arrendamiento suscrito por medio de documento privado que acompañó marcado “A”, cedió en arrendamiento al Demandado, ut supra identificado, un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial distinguido con el N° 01, Local “A”, ubicado en la Av. José Félix Ribas, frente al Liceo Juan Germán Roscio de la ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, el cual constaba de seis (06) metros de frente por seis de fondo, y estaba construido con bloques de cemento frisados, techo de platabanda, piso de cerámica y dos (02) puertas Santamaría, todo lo cual constaba de documento agregado al libelo marcado “B”, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, bajo el N° 33, Folio 170, tomo 15 del Protocolo de Transcripción del seis (06) de septiembre del año 2010, y cuyos linderos, medidas y demás determinaciones dio por reproducidos en ese acto.
Continúo narrando el libelista, que el referido contrato de arrendamiento fue suscrito a tiempo determinado, es decir, por el lapso de un (01) año, contados desde el 31 de julio del año 2009 hasta el 31 de julio de 2010, por un canon de arrendamiento mensual de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,oo). Asimismo, destacó el Demandante, que dicho contrato de marras establecía en su “Cláusula Cuarta” que si “El Arrendatario” deseaba continuar ocupando el inmueble, debía celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, previa notificación por escrito y con acuse de recibo a “El Arrendador”, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento, pero que el Demandado no cumplió con dicha obligación; y que adicionalmente a lo planteado, también había incurrido en faltas de pago de algunos cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de año 2009, y de julio de 2010, muy a pesar de habérsele requerido el pago en varias oportunidades; por lo que motivado a tales incumplimientos contractuales y legales, el Accionado había perdido hasta el beneficio de gozar de la prorroga legal, establecida en el Artículo 40° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia debía entregar de inmediato el inmueble objeto de la demanda al Accionante y propietario del mismo.
Por otra parte destacó, que el Accionado debía pagar la cantidad de cincuenta (50) bolívares diarios, contados a partir del 1° de agosto de 2010, fecha en la cual expiró el referido contrato de arrendamiento, en virtud de encontrarse ocupando el inmueble objeto de litigio de manera ilegal, todo en atención a la Cláusula Séptima “Penal” del Contrato de Arrendamiento. Igualmente, anexó al libelo marcado “C”, oficio emanado de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, contentivo de negativa de permisología para realizar modificaciones a dicho inmueble, en virtud a la oposición ejercida por el Excepcionado, en un intento más por continuar ocupando dicho inmueble.
Por último, el Actor fundamentó la acción en los Artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, e invocó los Artículos 1°, 33° y 40° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e igualmente, acotó que en virtud del incumplimiento por Parte del Demandando en sus obligaciones legales y contractuales, y a pesar de las múltiples diligencias realizadas para la entrega del inmueble objeto del litigio, recurría a esa Instancia para que el Accionado conviniera o en su defecto fuese condenado por ese Juzgado a lo siguiente: 1°) Al cumplimiento de todas y cada una de las Cláusulas que contenía el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 31 de julio de 2009, y que acompañó al escrito libelar marcado “A”. 2°) A reconocer que se encontraba incurso en el incumplimiento contractual y legal que hacía improcedente la prorroga legal. 3°) A entregar de manera inmediata el local comercial arrendado, libre de personas y cosas, en el mismo perfecto estado en la cual lo recibió y con los accesorios que poseía, descritos en el contrato de arrendamiento. 4°) Pagar la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, y del mes de julio de 2010, los cuales se encontraban insolutos; así como a reconocer que el citado contrato de arrendamiento había expirado el día 31 de julio de 2010, y que a partir de esa fecha el Excepcionado permanecía ocupando ilegalmente el inmueble. 5°) Pagar la cantidad de tres mil setecientos bolívares (Bs. 3.700,oo), por concepto de la Cláusula Sexta “Penal” establecida en el contrato de marras, cantidad que se originaba de los 74 días transcurridos desde que expiró dicho contrato hasta esa fecha, multiplicados por cincuenta bolívares (Bs. 50,oo); así como al pago correspondiente a los días en que el Demandado continuara ocupando su propiedad. 6°) Estimó la demanda por la cantidad de SEIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.450,oo) equivalente a ciento tres coma cero siete Unidades Tributarias (103,07 U.T.).
Admitido dicho escrito, se acordó la Intimación del Demandado y una vez cumplida ésta, en fecha 10 de noviembre de 2010, el Accionado asistido de abogado, procedió a dar contestación a la demanda, invocando el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por cuanto el Demandante se había negado a recibir el pago del canon de arrendamiento del mes de julio y agosto de 2010, y considerando el tiempo transcurrido decidió acudir ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, para realizar las consignaciones correspondientes a los pagos vencidos, tal y como se podía evidenciar en el Exp. N° 1084-10, nomenclatura llevada por ese Juzgado y que reproduciría en su oportunidad, acotó además que dichas consignaciones las efectuó el 30 de agosto de 2010, es decir, antes del vencimiento del 2° mes consumido. Asimismo, alegó el Demandado que en relación a la supuesta falta de pago de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, este las había consignado en las propias manos del Accionante en su debida oportunidad, pero que debido a la confianza que existía para esa época entres ambos, no se daba constancia por escrito, más sin embargo poseía el recibo de cancelación del mes de diciembre de 2.009 como prueba de que venía cancelando regularmente. Igualmente, destacó que el Demandante había señalado en su libelo, que sólo celebraron un contrato de arrendamiento, cuya vigencia era hasta el mes de julio de 2010, pero que nunca se pronunció acerca del vencimiento del mismo, a los fines de interrumpir su continuidad, situación que hacía que operara de pleno derecho la tácita reconducción del contrato, tal como lo establecía el artículo 1.600 del Código Civil. Añadió también, que sostenía una relación arrendaticia con el Demandante desde hacía ocho (08) años, lo cual según el artículo 38, letra “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contemplaba un máximo de dos (02) años de prorroga; y que además no había perdido ese beneficio tal y como lo afirmaba el Actor en su libelo, por cuanto era una opinión a priori, ya que no existía una decisión oportuna al respecto del Juzgado A-Quo. De igual forma señaló, que en relación a la falta de cumplimiento del contrato, por el supuesto impedimento a la inspección del local comercial objeto de la demanda, el Demandante entraba y chequeaba cuantas veces quisiera dicho local, en virtud de que era su vecino, pero que indistintamente a ese hecho, se sometía si era necesario a una inspección cuando ese Juzgado lo requiriera, a fin de constatar que el inmueble objeto del litigio se encontraba en las mismas condiciones en la que le fue entregado; y que en cuanto a la cláusula penal, esta no procedía por cuanto la relación arrendaticia todavía continuaba.
Finalmente, el Accionado contestó al fondo de la demanda; rechazando, negando y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho, las pretensiones del Actor, y por ende negando que dejara de cumplir con el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Asimismo, negó que adeudara cantidad de dinero alguna por concepto de pagos de cánones de arrendamiento dejado de cancelar y mucho menos las cantidades exigidas como sanción penal estipuladas en el referido contrato por cuanto todavía no se había emitido una sentencia que declarara si era procedente, además de que el Actor en ningún momento acompañó al libelo de los documentos fundamentales de esa demanda.
En fecha 22 de Noviembre de 2010, la Parte Accionante por medio de Apoderado Judicial promovió los siguientes medios probatorios: PRIMERO: Todos los méritos que se desprendían de los autos en cuanto le favorecieran, con la finalidad de que la ciudadana Jueza del Tribunal A-Quo emitiera juicio de valoración conforme a lo previsto en el artículo 510 de la ley adjetiva civil; así como las confesiones realizadas por el Demandado en su contestación a la demanda, en cuanto a lo siguiente: “…estando en conocimiento que debía consignarlo los primeros quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”, con lo cual reconocía que la supuesta cancelación de cánones de arrendamientos que invocó, las efectúo de manera extemporánea, y “… En cuanto a la cláusula Penal establecida en dicho contrato que pretende hacer valer a priori sin todavía tener pronunciamiento por parte de ese juzgado, en verdad el contrato a llegado a su final…”, con lo cual quedaba plenamente demostrado que el demandado reconocía la expiración del término contractual y el incumplimiento del contrato. SEGUNDO: De las pruebas documentales: a) Contrato de Arrendamiento suscrito a través de documento privado que acompañó al libelo marcado “A”, a objeto de demostrar que en efecto su Poderdante le cedió en arrendamiento al Demandado un inmueble de su propiedad, y que además existían cláusulas en dicho contrato de arrendamiento de obligatoria aplicación a tenor de lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano, tales como las siguientes: CUARTA, SEXTA, SEPTIMA (PENAL), DÉCIMA SEGUNDA y DÉCIMA TERCERA. b) Documento de propiedad que acompañó al libelo marcado “B”, a los fines de demostrar que su Poderdante era el legítimo propietario del local comercial cedido en arrendamiento y cuyo cumplimiento contractual demandaba, con lo cual poseía doble cualidad de propietario arrendador. c) Oficio emanado de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico de fecha 30 de septiembre de 2010, el cual fue agregado al escrito libelar marcado “C”, a objeto de demostrar las diligencias que había realizado para efectuar las reformas al local arrendado, pero que dicha permisología había sido negada por oposición que formulara el Demandado. Dichas pruebas fueron admitidas por el A-Quo en fecha 24 de noviembre de 2010.
A través de escrito de fecha 29 de noviembre de 2010, el Accionado asistido de abogado promovió lo siguiente: PRIMERO: El mérito favorable que se desprendía de los autos. SEGUNDO: De las pruebas documentales: a) Copia certificada de la Patente de Industria y Comercio, N° 006336, emanada de la Alcaldía del Municipio “Juan Germán Roscio, Dirección de Hacienda Municipal, de fecha 11 de Marzo de 2003, asignada al establecimiento comercial denominado “Agencia de Lotería la Caridad” y a nombre de su propietario Luis Rafael Gamez, la cual consignó marcada “A”. b) Copia Certificada de la patente de Industria y Comercio N° 007816, expedida por el Departamento de Dirección de Gestión y Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio “Juan Germán Roscio, Dirección de Hacienda Municipal, de fecha 15 de Diciembre de 2009, asignada al “Centro de Apuestas la Caridad”, y a nombre de su propietario Luis Rafael Gamez, la cual consignó marcada “B”. Asimismo, señaló que promovía dos (02) patentes, por cuanto la denominación de la Agencia de Loterías sufrió una modificación pasando a ser un Centro de Apuestas, con lo cual pretendía demostrar la continuidad de la relación arrendaticia que había celebrado año tras año con el Accionante, y que le concedía el derecho a disfrutar del beneficio consagrado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su ordinal “C”. c) Contratos de Arrendamientos celebrados por su persona y el Demandante, debidamente firmados por las partes, de fechas: 31-07-2006 al 31-07-2007; 31-07-2007 al 31-07-2008; 31-07-2008 al 31-07-2009; 31-07-2009 al 31-07-2010; por un período de un (01) año cada uno, con unos cánones de arrendamientos mensuales de cuatrocientos diez bolívares (Bs. 410,oo) los dos primeros, seiscientos bolívares (Bs. 600,oo) y setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,oo) los subsiguientes, marcados “C”, “D”, “E” y “F”; a los fines de que se pudiera apreciar que existía una continuidad de contratos de arrendamientos entre las partes. d) Un (01) folio contentivo de tres (03) recibos de pagos en original, identificados con los números 1, 2 y 3, correspondiente a la cancelación de los meses de Junio, Octubre y Noviembre de 2003, por la cantidad de Un millón ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 1.150.000,oo) marcados “G”, con lo cual se deducía que la relación arrendaticia había iniciado en el año 2003. e) Recibo de cancelación de canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009, por la cantidad de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,oo), recibido y firmado por el Actor, marcado “H”, a los fines de probar que el Excepcionado había cumplido con la cancelación de dicho canon de arrendamiento. f) Un legajo de copias certificadas, contentivo de doce (12) folios útiles, del procedimiento de consignación del pago de cánones de arrendamiento, efectuado por su persona por ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico, bajo el N° 1.084-10 de fecha 17 de Septiembre de 2010, marcado “I”, a objeto de demostrar que tampoco había incumplido con el contrato de arrendamiento.
El Apoderado Actor, en fecha 30 de noviembre de 2010, trajo a los autos, los siguientes medios probatorios: 1°) Recibos de pagos de cánones de arrendamiento insolutos, marcados P-1, P-2 u P-3, correspondientes a los meses de Octubre y noviembre de 2009, y julio de 2010, los cuales se encontraban en posesión del Demandante debido a que el Accionado no los había cancelado; el objeto de esa prueba era demostrar una vez más, la insolvencia del arrendatario Demandado. 2°) Señaló que el recibo agregado al escrito de pruebas de la Parte Demandada, marcado “H”, se encontraba en el poder del Accionado, dado que por razones de confianza su Poderdante le dejó el recibo correspondiente al mes de diciembre del año 2009, para que por lo menos le cancelara ese mes en virtud de que las ventas siempre subían en esa época, pero que de igual manera no lo canceló.
A través de escrito consignado en fecha 30 de noviembre de 2010, el Apoderado Accionante IMPUGNÓ los siguientes documentales: 1°) Copias certificadas de expediente de Consignación identificado con el N° 1084-10, emitidas por la Secretaría del Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, el cual fue agregado al escrito de promoción de pruebas que interpusiera la Parte Demandada, marcada “I”, por cuanto las referidas copias carecían de las formalidades legales establecidas para si validez, contempladas en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo agregó que en un supuesto de que ese Juzgado no admitiera el pedimento anterior, igualmente IMPUGNABA dichas copias certificadas, en virtud de que no cumplían con los requisitos de los artículos 51 y 53 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el mismo Demandado confesaba que hacía la consignación de manera extemporánea, además de que no consignaba todos los cánones que adeudaba, descritos en el libelo, incumpliendo con ello con lo que establecía el artículo 53 ejusdem. 2°) Las documentales agregadas al escrito de promoción de pruebas que interpusiera la Parte Demandada, marcadas “A” y “B”, en virtud de que las mismas eran absolutamente impertinentes, ya que lo único que probaban era que la Dirección de Hacienda del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, emitió dos patentes de comercio a nombre de denominaciones comerciales distintas y en direcciones distintas, lo que las además inconducentes para el objeto perseguido por el demandado. 3°) Documentales que agregó el Demandado al escrito de promoción de pruebas marcadas “G”, por cuanto los mismos se correspondían a pagos de cánones de arrendamiento de una relación arrendaticia con objetos distintos, y que existió solo durante el año 2003, entre su representado y el demandado.
El Juzgado A-Quo en fecha 30 de noviembre de 2010, admitió los escritos de pruebas y anexos presentados por la Parte Actora y el Demandado.
Por auto dictado en fecha 08 de diciembre de 2010, la Abg. ROSA CARIDAD DELGADO SALAZAR, se avocó al conocimientos de la causa, en virtud de que la Jueza Provisoria de ese Despacho se encontraba gozando de sus vacaciones reglamentarias, y por cuanto ese día vencía el lapso para dictar sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, se concedió un lapso de tres (03) días de Despacho, a fin de salvaguardar el derecho de las partes.
Luego de un diferimiento, el Tribunal de la Causa emitió juicio en fecha 11 de enero de 2011, declarando SIN LUGAR la acción por no ser la vía escogida por el Actor la señalada por el legislador para su tramitación, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. De dicha sentencia el Apoderado Judicial de la Parte Demandante APELÓ formalmente en fecha 13 de octubre 2011; siendo oída la misma por el Tribunal A-Quo en AMBOS EFECTOS, remitiendo el expediente a esta Superioridad; la cual recibió en fecha 21 de enero de 2011 y fijó el 10° día de Despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva.
Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, pasa a hacerlo y al respecto observa:
.II.
MOTIVA

En el caso sub lite, recurre la accionante en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 11 de enero de 2011, que declara Sin Lugar la pretensión accionara relativa a una acción de cumplimiento arrendaticia.
En efecto, bajando a los autos observa quien aquí decide que la pretensión del actor se fundamenta es una solicitud de resolución contractual de una convención arrendataria a tiempo determinado, suscrita para con el accionado desde el 31 de julio de 2009, por un año, hasta el 31 de julio de 2010, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 1 (Local A), ubicado en la Av. José Félix Ribas de la Ciudad de San Juan de los Morros, donde expresa que la arrendataria incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009 y del mes de Julio de 2010, lo cual, - según expresa -, no le da derecho de ejercer al arrendatario, el derecho de la prórroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del Decreto con rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando que se le entregue el inmueble; que se le cancelen los cánones de arrendamiento insolutos montantes a la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo) y la cláusula penal por un monto de TRES MIL SETECIENTOS (Bs. 3.700,oo). Estimando la acción en la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 4.450,oo).
Por su parte, llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el reo alegó como defensa perentoria, haber realizado la cancelación de los cánones de arrendamiento dentro del plazo de ley, del mes de julio de 2010, lo cual realizó efectivamente el 30 de Agosto de 2010. Asimismo expresó que el arrendador, vista la confianza existente para con el arrendatario, no le entregaba el recibo de cancelación del mes vencido, pero que sí posee el recibo de cancelación del mes de Diciembre de 2009, como constancia de que venía cancelando regularmente, siendo lo cierto que el arrendador recibió pagos posteriores a los reclamados judicialmente, es decir, a casi un año después de vencida la obligación. Por otra parte alega la existencia de la Tácita Reconducción, con ocasión de que el arrendador nunca se pronunció acerca del vencimiento de dicho contrato a los fines de interrumpir su continuidad, la cual se extendía por un lapso de Ocho (08) años, correspondiéndole una prórroga legal de 2 años. Negando y rechazando el que se haya generado la obligación de cancelar la cláusula penal.
Trabada así la litis, como punto previo, debe ésta instancia recursiva escudriñar si nos encontramos ante una relación arrendaticia a tiempo determinado o indeterminado. Así, bajando a los medios de prueba y subsumidos en el principio e exhaustividad probatoria, consagrado en el artículo 509 del Código Adjetivo, puede observarse que, del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, anexo al escrito libelar y que corre de los folios 09 al 10 de la presente pieza, se desprende el contenido de la Cláusula Cuarta, que expresa: “Las partes contratantes acuerdan que el tiempo de duración de éste contrato es de un año, comprendido entre el último día del mes de Julio del año 2.009 y el último día del mes de Julio de 2.010. Queda entendido que si “El Arrendatario”, desea continuar ocupando el inmueble posteriormente, deberá celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, previa notificación que deberá ser por escrito y con acuse de recibo a “El Arrendador”, por lo menos con Treinta (30) días antes del vencimiento del contrato, y “El Arrendador” deberá expresar su consentimiento para la celebración del nuevo contrato, previo los ajustes pertinentes”. Sin embargo a pesar de la existencia de dicha cláusula, el demandado alega la tacita reconducción, pues el arrendador, -según expresa-, no se pronunció en tiempo hábil y reglamentario en relación a la terminación del contrato y que siguió aceptando los pagos vencidos, expresando, además, que la relación arrendaticia tiene Ocho (8) años y por lo tanto la prorroga legal sería de dos (02) años de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ante tales afirmaciones del demandado esta Alzada encuentra una evidente contradicción pues, o el contrato se recondujo tácitamente o esta en presencia de la prorroga legal, pero no puede estar subsumido en ambas situaciones, siendo evidente que el demandado incurre en una falta de lealtad y probidad al violentar el contenido normativo del artículo 170. 1° que obliga a las partes y a su apoderado a exponer los hechos de acuerdo a la verdad; siendo que la verdad no es como una moneda que puede tener dos caras, sino que, el accionado al contestar no puede utilizar las excepciones con el animo de confundir a la otra parte y violentar la buena fe de quienes juzgan, al expresar, bajo dos supuestos contradictorios, que se produjo la tacita reconducción y que a todo evento la prorroga legal debería ser de dos (02) años.
En el caso sub lite, y vista la cláusula supra trascrita, ante cuya existencia es conveniente resaltar que, el Juez de instancia tiene la facultad de interpretar los contratos, conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: “ … En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”. Bajo tal circunstancia, al trabarse la litis relativa a si el contrato es a tiempo determinado o no, cabe resaltar lo que sobre el supra citado artículo trae a colación el maestro MARCANO RODRÍGUEZ, en sus “Apuntaciones Analíticas”, cuando señala:“ … el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, donde las unas no se desprendan inmediata y lógicamente de las otras …”. En el caso de autos, según dicha cláusula, el contrato es a tiempo determinado pues la duración del mismo era hasta el 31 de Julio de 2.010, debiendo el arrendatario haber asumido la conducta contractual establecida en relación a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento previa notificación por escrito y por acuse de recibo, debiendo haber realizado al arrendador tal ratificación, teniéndose en cuenta que de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerzas de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
A tal efecto, no consta a los autos ninguna notificación realizada por el arrendatario-demandado al arrendador, constitutiva de su deseo de continuar ocupando el inmueble pues dicha notificación debió haberse hecho por escrito, con acuse de recibo y por lo menos con Treinta (30) días de anticipación al vencimiento, circunstancia esta que fue incumplida por el arrendatario.
A parte de ello, es conveniente destacar, que conforme a la cláusula bajo examine example, el contrato tenia una duración de un año fijo, hasta el 31 de Julio de 2.010, siendo que a partir de allí, el arrendador desplegó la actividad relativa a demandar el cumplimiento del contrato, pues es de observarse que el primer día para hacerlo sería el 01 de Agosto de 2.010, tomándose en cuenta también que, desde el 15 de Agosto al 15 de Septiembre, ambos inclusive, ocurre el receso judicial, por lo cual, el demandante-arrendador introdujo su demanda en fecha 13 de Octubre de 2.010, por lo cual es evidente, que desplegó la actividad necesaria para dejar sin efecto la prorroga legal, sin que pudiera existir tacita reconducción.
En efecto, si bien es cierto el artículo 1.600 del Código Civil, dispone que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en la posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, es criterio dominante, según lo comparte el tratadista HERMES HARTING (El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia. Editorial Librosca. Caracas 1.996. Pág. 86), donde expresa que: “…el hecho de haber permanecido el arrendatario en el goce de la cosa después del vencimiento del término fijo, sin desahucio, no provoca la tacita reconducción si el arrendador no manifiesta su intención de dejarlo en posesión de la cosa arrendada. A tal efecto, se considera que si el arrendador recibe el canon de arrendamiento después del vencimiento del lapso contractual o ejecuta alguna obligación a sumida en el contrato (por ejemplo, realiza una reparación mayor), a operado la tacita reconducción…”. En el caso de autos, tampoco prueba el demandado que el actor haya recibido cánones de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la relación contractual, por el contrario, el arrendador-actor reclama el pago del mes de Julio de 2.010, entre otros anteriores que solicita. Con base a ello, y visto en primer lugar que, conforme a la cláusula Cuarta de la relación arrendaticia el contrato es a tiempo determinado; en segundo lugar, que el arrendador no desplegó ninguna conducta de la cual se deduzca la intención de renovar el contrato; por cuanto el arrendatario tampoco notificó conforme a la cláusula Cuarta del contrato que es ley entre las partes, su intención de celebrar un nuevo contrato y, habiendo manifestado el arrendador a través de la presente demanda, que el demandado –arrendatario no ha cancelado los cánones correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2.009 y del mes de Julio del año 2.010, es evidente, que el contrato de arrendamiento, no se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues la relación en su redacción tiene un término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (dies a quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En estos casos, cuando las partes señalan el término final de cesación de los efectos, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “cerusa n et, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil). Por lo cual, vencido el contrato de arrendamiento ante la falta de actividad del arrendatario de notificar al arrendador en relación a la cláusula cuarta, comenzó en fecha 01 de agosto de 2010, la prórroga legal, que, como bien expresa el arrendatario, era de dos (02) años, pues una cosa es la relación contractual que, en el caso sub lite es de un año y otra cosa es la relación arrendaticia que existía desde el año 2006, según consta de las relaciones contractuales promovidas por la accionada; pero, sin embargo, es evidente que la prórroga legal sólo se otorga si el arrendatario ha sido un fiel cumplidor de las obligaciones que genera el contrato de arrendamiento, con lo cual, conforme a lo peticionado por el Actor – Arrendador, el arrendatario ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009 y Julio de 2010, entrando ésta Alzada a analizar el material probatorio de autos a los fines de verificar si el arrendatario dio cumplimiento a las obligaciones accionadas a los fines de otorgársele o no la prórroga legal, conforme al artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entendiéndose siempre, que no se ha convertido en contrato a tiempo indeterminado, pues en la relación arrendaticia de tiempo determinado, otorgada la prórroga legal, la relación arrendataria continúa siendo a tiempo determinado. Así lo establece el artículo 38 in fine de la Ley Ibidem.
Siendo ello así, observa éste Juzgador recursivo que la accionada – arrendataria, al momento de contestar la demanda, indica que dada la relación de confianza para con el arrendador, él no le entregaba recibos de pago, sin embargo a los autos, específicamente de los folios 43 al 44, ambos inclusive, corren recibos de pago promovidos por el propio demandado, donde se denota que sí se otorgaban recibos y, del propio contrato de arrendamiento el cual es Ley entre las partes, conforme al artículo 1.159 del Código Civil se estableció en la cláusula décima – tercera que: “El arrendatario deberá conservar todos los recibos de alquiler cancelados, pues el último no hace presumir el pago de los meses anteriores”. Con lo cual es evidente que, el arrendatario no cumplió a cabalidad con sus obligaciones contractuales, no siendo posible otorgársele la prórroga legal, con base a lo antes expuesto y, procediendo la resolución del contrato de arrendamiento, al estar insolvente el arrendatario en la cancelación de sus obligaciones relativas al canon arrendaticio de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, circunstancia fáctica suficiente para declarar el incumplimiento contractual, y nacer, por ende la resolución del contrato arrendaticio.
En efecto, el Arrendatario – accionado, promovió copias certificadas de patentes de comercio emanadas de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio del estado Guárico, instrumentales administrativas que no son conducentes para demostrar el pago del canon arrendaticio accionado, debiendo desecharse los mismos y así, se establece. Asimismo, consigna recibos de pago supra referidos, que no coinciden, ni se corresponden con los meses accionados de octubre, noviembre y diciembre de 2009, por lo cual son impertinentes a los fines de demostrar la solvencia, debiendo desecharse y así se establece. Por último trae a los autos la accionada, copias certificadas de consignaciones arrendaticias, ninguna de las cuales se corresponde con los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009, debiendo desecharse y así, se decide.
Con base a ello, debe declararse con lugar la pretensión de incumplimiento contractual del arrendatario, del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, procediendo así mismo el pago de los cánones de supra trascritos a razón de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 750,oo) cada uno, para un total de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,oo), y así se establece. De la misma manera, siendo ley entre partes las disposiciones contractuales, procede el pago de la cláusula penal, solicitada por la actora a razón de 50,oo Bs, por cada día posterior al vencimiento del contrato, por Setenta y Cuatro (74) días trascurridos, para un total de TRES MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (3.700,oo Bs) y así se decide.
En consecuencia:
III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora Ciudadano JOSÉ ALBERTO PÉREZ GONZÁLEZ, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-12.926.096, y domiciliado en la ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, se REVOCA el fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 11 de Enero de 2011. Se declara CON LUGAR la pretensión del actor referida al incumplimiento contractual de la arrendataria – accionada, Ciudadano LUIS RAFAEL GAMEZ VILERA, venezolano, mayor de edad, comerciante, soltero, titular de la cédula de identidad N° 7.276.601, y domiciliado en la ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, condenándose a éste a entregar al Actor, el inmueble arrendado, constituido por un local comercial distinguido con el N° 01, Local “A”, ubicado en la Av. José Félix Ribas, frente al Liceo Juan Germán Roscio de la ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, el cual constaba de seis (06) metros de frente por seis de fondo, y estaba construido con bloques de cemento frisados, techo de platabanda, piso de cerámica y dos (02) puertas Santamaría, todo lo cual constaba de documento agregado al libelo marcado “B”, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, bajo el N° 33, Folio 170, tomo 15 del Protocolo de Trascripción del seis (06) de Septiembre del año 2010, y cuyos linderos, medidas y demás determinaciones dio por reproducidos en ese acto. Se condena al arrendatario, al pago a favor del arrendador de los cánones de supra trascritos a razón de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 750,oo), cada uno, para un total de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs 2.250,oo) y así se establece. De la misma manera, siendo ley entre partes las disposiciones contractuales, procede el pago de la cláusula penal, solicitada por la actora a razón de CIENCUENTA BOLIVARES (Bs.50,oo), por cada día posterior al vencimiento del contrato, por Setenta y Cuatro (74) días trascurridos, para un total de TRES MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs 3.700,oo) y así se decide.
SEGUNDO: Al declararse con lugar la presente pretensión, se condena al reo – accionado, al pago de las COSTAS procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y así se decide
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Diez (10) días del mes de Febrero de Dos Mil Once (2.011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
La Secretaria.

Abogado Shirley Corro B.
En la misma fecha siendo las 3:00 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria.

GBV/es.-.