REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. En su nombre: JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO 200° Y 151° Actuando en Sede Civil EXPEDIENTE N° 6.875-10 MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. PARTE DEMANDANTE: Ciudadano LUIS ALFONSO BARRUETA mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad N° 5.566.565, con domicilio en la ciudad de San Cristóbal Estado Táchira, y en su carácter que se evidenció del respectivo instrumento poder que la había sido conferido por el ciudadano HÉCTOR MANUEL AGUILAR. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ATAHUALPA MARTÍNEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo EL Nro. 30.473. PARTE DEMANDADA: BORGEN JESUS BLANCA LAYA, venezolano, mayor de edad, comerciante, casado, titular de la cedula de identidad N° 8.556.222, domiciliado en la ciudad de la Valle de la Pascua del Estado Guárico. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JORGE ALONZO SALOMON MONTAÑEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 33.142. .I. NARRATIVA Llegado el expediente en original a esta Superioridad, contentivas del juicio principal de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesto por la Parte Actora en contra del ciudadano BORGEN JESUS BLANCA LAYA, donde expuso lo siguiente: que se procuraba mediante este procedimiento, la entrega de un local comercial propiedad de su representado, ocupado en arrendamiento por el Accionado, en virtud del incumplimiento de obligaciones contractuales incurridas por el referido arrendatario. Dicho inmueble está ubicado en la calle “El Martillo”, cruce con “González Padrón”, del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, en fecha 21 de Octubre de 2.003, anotado bajo N° 27, Folio del 207 hasta 214, Protocolo Primero, Tomo sexto, Cuarto Trimestre del citado año, documento este aclarado posteriormente según escritura protocolizado ante la misma Oficina de Registro Público, en fecha 04 de Septiembre de 2.008, quedando anotado bajo el Nro. 23, folio 214 al 220, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto, Tercer Trimestre del citado año. Sigui narrando la parte actora que la transacción celebrada en fecha 19 de Marzo de 2.009, ante el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Chaguaramas y las Mercedes del Llano de esta Circunscripción Judicial, en juicio por desalojo incoada por su mandante en contra del Demandado, una relación arrendaticia entre ambos, en virtud del alquiler a tiempo determinado de un local comercial propiedad del primero, dicha transacción fue debidamente homologada por el citado Juzgado según el respectivo auto de Homologación producido en fecha 25 de Marzo de 2.009. Ahora bien en la transacción en cuestión las partes en referencia acordaron libremente y sin apremio de ninguna especie, lo siguiente: Primero: “Que la relación arrendaticia terminaría en el mes de Junio de 2.010, salvo que se producirán cambios con la ocasión de la venta. Segundo: así mismo, las partes acordaron de manera expresa, que en caso de que el Demandante resolviera vender el local allí contraído, se le ofertaría al demandado, quien contestaría dicha oferta dentro de los cincos días hábiles siguientes a su notificación y en caso que fuera aceptado dicha oferta la operación de compra venta respectiva se realizaría dentro de los Cuarenta y Cinco (45) días calendarios y consecutivos siguientes. Quedando entendido que transcurrido el citado termino para la aceptación de dicha oferta, sin que él demandado pueda, en ningún caso, pedir prorroga o derecho de preferencia alguno, una vez trasmitida la oferta en la forma acordada y no aceptada por el demandado”. Asimismo, siguió alegando que de los anotados particulares se desprendió de manera indubitable, lo siguiente: A-) Que el arrendamiento contenido en el contrato de transacción se terminó al transcurrir el último día del mes de Junio del año 2.010, tal como fuera acordado por las partes, en virtud de que el arrendador, al decidir vender el inmueble objeto de dicho contrato, se le había ofertado al arrendatario de la forma acordada, y este al no dar respuesta a la oferta hecho en los términos convenidos, puso al arrendatario en libertad de vender el inmueble a terceros, en la forma y condiciones que a bien pudiera tener. De igual manera, señaló la salvedad que se hizo al someter la duración del arrendamiento a la eventualidad de que el arrendatario comprara el inmueble, caso en el cual la duración de la relación arrendaticia habría durado hasta el momento que se perfeccionara la venta respectiva, lo cual obviamente no ocurrió por volunta y decisión del arrendatario, ya que lo concerniente a la oferta fue cumplido cabalmente por el arrendador, tal como se evidencio de la respectiva notificación debidamente tramitada a través de la Notaría Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, recibida personalmente por el arrendatario en fecha 14 de Septiembre del Año 2.009, la cual se acompañó en copia simple y en nueve (09) folios sutiles. B-) que de la expresión terminará, empleada para ponerle fin a la relación arrendaticia, es un imperativo consensuado por las partes y como tal implicó la renuncia a la extensión de dicha relación contractual más allá del mes de Junio del año 2.010, inclusive el arrendatario al no aceptar la oferta de venta ya referida quedó imposibilitado contractualmente de pedir prorroga o derecho de preferencia alguno. En tal sentido que al recibir el arrendatario al recibir personalmente las notificación de la oferte tantas veces referida y no haber dado respuesta de ningún tipo lo que había demostrado era la misma contumacia que venia manifestando desde que comenzó la originaria relación contractual, al punto de que su representado se vio en la imperiosa necesidad de demandar el desalojo del local por falta de pago de los cánones de arrendamiento, cuyo juicio propició la transacción que les ocupaba y a la cual convinieron su poderista en la creencia de que sería de que sería el mecanismo jurídico y civilizado e idóneo par ponerle fin a una relación que lejos de producirle renta, lo que le había producido era mortificaciones. Ahora bien, siguiendo instrucciones de su mandante, quien tiene interés legítimo y directo sobre el inmueble supra deslindado, por ser su propietario fue que ocurrió ante su competente autoridad para demandar, como en efecto lo hizo, para que conviniera y su defecto fuera condenado por el Tribunal a entregar el inmueble objeto de la acción, así como también, solicitó que el demandado fuese condenado en costas y al pago de honorarios de abogados, finalmente demandó, de acuerdo con lo anotado en el dispositivo legal, la indemnización de daños y perjuicios que se le habían causado a su poderista en virtud de la contumaz conducta del demandado, y en tal virtud de que su mandante se había visto imposibilitado de negociar la venta del local en cuestión, para lo cual se requería que el mismo se encontrará libre de bienes y personas, tal como lo reclamo al invocar la precitada norma legal. La presente demanda fue estimada en la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) lo cual equivaldría a la cantidad de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (6150 U.T.); de la misma manera la acción fue fundamentada en los artículos 1167, 1599, 1713, 1159, 1160 del Código Civil. Por último, acompaño los siguientes documentos marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”. En fecha, 29 de Julio de 2.010 en Tribunal de la causa Admitió la pretensión Intentada contra el ciudadano BORGEN JESUS BLANCA LAYA, para que compareciera dentro del Segundo día de despacho siguientes a su notificación para que le diera contestación a la demanda incoada en su contra. En fecha 22 de Septiembre de 2.010, la Parte Accionada y debidamente Asistida por su Apoderado Judicial, procedieron a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Primero: con todo respeto al tribunal de la causa y a la Parte Accionante, debió manifestar que el motivo de la demanda señalado en el auto de admisión como Juicio de Cumplimiento de Contrato, no se compadecía con lo expresado por el Accionante en el libelo, fundamentando la demanda en una transacción judicial debidamente homologada, pasada en autoridad de cosa juzgada y archivada, celebrada entre las partes en el juicio seguido ante el Juzgado segundo de los Municipios Leonardo Infante, Chaguaramas y Las Mercedes del Llano de esta misma circunscripción judicial, expediente signado con el numero 955 y basándose en el artículo 1167 del Código Civil. Ahora bien, en la referida transacción judicial, no existió por ningún lado obligaciones pendientes por cumplir de su parte, si bien era cierto, en dicha transacción solo se modifico algunas cláusulas del contrato original de arrendamiento, modificaciones estas que ya fueron cumplidas, esas modificaciones no constituyeron, ni así lo aceptaron las partes expresamente en la creación o constitución de un nuevo contrato de arrendamiento dentro de la referida transacción, solo que se había modificado de mutuo acuerdo la fecha de la terminación del contrato de arrendamiento, cuya vigencia fue de tres (03) años a partir del 11 de Mayo del 2.007 al 11 de Mayo de 2.010, y quedando la terminación hasta junio del 2.01, asimismo señaló e hizo valer, que el Contrato de Arrendamiento original se encontraba en plena vigencia en todas y cada unas de sus cláusulas. En la referida transacción judicial en ningún momento se había adquirido un compromiso u obligación de entrega del local arrendado en la fecha de Junio de 2.010, solo se señaló una nueva fecha de terminación del contrato al igual se estipulo y estaba referida en el contrato original de arrendamiento su fecha de terminación; siguió alegando que esa modificación trajo consigo una infundada confusión del arrendador-demandante, que creía que existía una obligación de entregar y desocupar el local donde funcionaba la firma personal denominada FUENTE DE SODA SANTA BARBARA; Segundo: el demandante trato de desconocer el derecho pleno que tenia a la prorroga legal establecida en el artículo 38 letra b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual era obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, la cual, en caso negado y no habiendo la posibilidad legal antes señalada en la n° 1.), a todo evento alegó e hizo valer como recurso pleno de derecho. Tercero: por otro lado, Alego e hizo valer la prohibición de ley para admitir la demanda incoada en su contra, por cuanto se encontraba a todo evento bajo la prorroga legal de ley, pues tenia derecho a la protección legal establecida en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Siguió narrando que resultaba extremadamente inoficioso y constituía perdida de tiempo y recursos económicos para la nación, ocupar nuevamente a los organismos jurisdiccionales par plantear una situación que había sido debatida y que conoció el tribunal a su digno cargo tal como constaba de SENTENCIA DICTADA el día 02 de Junio de 2.010, expediente N° 18512 cursante en los folios 175 al 184. Ahora bien, siguió alegando que de acuerdo a lo demandado y solicitado, estaban en presencia de una supuesta resistencia del arrendatario a no entregar el inmueble arrendado a su legitimo propietario, lo cual no era cierto de ninguna manera, y lo único que exigió fueron sus derechos como arrendatario, pues había cumplido con todas sus obligaciones como tal. Siguió expresando, que lo que había sucedido era que él arrendador había violentado el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, pues estando solvente en los cánones de arrendamiento procedió antes del vencimiento a demandar el desalojo del local ante el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Chaguaramas y Las Mercedes del Llano de esta circunscripción judicial, causa N° 995 y luego en juicio llegaron a la transacción antes referida, pero esto había hecho que el arrendador desconociera las condiciones de vigencia y efectos del contrato de arrendamiento que aún no regía conjuntamente con las modificaciones hechas para con el contrato original, donde aceptaron modificar además de la fecha de terminación, así como también el monto mensual de arrendamiento, que de Novecientos Bolívares (Bs. 900,00) mensuales pasaba a ser Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00), Así como también el cambio del deposito de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.400,00) a un deposito de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,00), manteniéndose las restantes cláusulas de manera inalterable, lo que no entendía el arrendador, es que esas modificaciones no incluyeron en ningún caso la renuncia expresa de sus derechos que por ley del mismo contrato de arrendamiento y que la ley de arrendamientos inmobiliarios le concedieron. Por otra parte, de conformidad con el artículo 346 ordinal 9 del Código de Procedimiento Civil, alego: “La Cosa Juzgada”, por cuanto la presente demanda estaba fundamentada en una transacción judicial celebrada ante las partes y presenta ante el Juzgado de los Municipios ya mencionado, siendo homologada y pasa en autoridad de cosa juzgada, teniéndose para esa fecha, por concluido y archivado el expediente, pero aun así, la parte demandante en esa oportunidad y que es la misma persona de ahora con el mismo carácter, solicitó al Tribunal Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Chaguaramas y Las Mercedes del Llano, la ejecución de la transacción, y el referido tribunal aun estando archivado el expediente, ese respondió al pedimento aperturando un procedimiento de avocamiento de un caso ya cerrado, decidido, firme y archivado, negándole al final y en sentencia la solicitud de ejecución, pues no había obligación pendiente en la transacción, y posteriormente en fecha 14 de Diciembre del 2.009, la parte demandante apelo a la decisión y fue oída en ambos efectos y pasada al Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil de la circunscripción judicial del Estado Guárico, el cual dictó sentencia en fecha 02 de Junio de 2.010. Negó y rechazo por ser falso que en dicha transacción celebrada el 19 de Marzo de 2.009, ante el Juzgado Segundo de Los Municipios ante descrito, en juicio por desalojo incoado, existiera una nueva relación arrendaticia entre ambos, en virtud de haberse modificado la fecha de terminación de un contrato a tiempo determinado de un local comercial propiedad del demandante, por cuanto en dicha transacción no dejó sin efecto de manera expresa el contrato de arrendamiento que regía la relación arrendaticia en las partes, más, fue ratificado y ampliada en los montos tanto de la mensualidad, como del deposito dado en garantía, como señaló antes, así como también fue ampliado en breve lapso la duración, que en vez de culminar el 11 de mayo del 2.010, este se prorrogo hasta junio del 2.01, el resto de las cláusulas estaban vigentes, ahora bien, ciudadano juez, es por ese contrato de arrendamiento original, que debieron regirse las partes y no como erróneamente quiso hacer ver la parte Actora al señalar que la relación contractual devino de la transacción. Por otra parte, negó y rechazo, el punto que señaló por la Accionante, en la página 2 del libelo como PRIMERO: donde alegaba que la relación arrendataria terminaría el mes de Junio de 2.010, (por que incluso existió la siguiente salvedad) salvo que se produjeran los cambios con ocasión de la venta que mas adelante se plantea, lo cual hizo por cierto, que la fecha fuera incierta. Así mismo, negó y rechazó el punto señalado en la página 2 de la demanda como SEGUNDO: “Así mismo las partes acuerdan de manera expresa, que en caso de que el arrendador resuelva vender el local aquí contraído, se lo ofertara….” Por que le demandante con ese procedimiento establecido en el artículo 42 de la ley de arrendamiento inmobiliarios, más bien, lo que hizo fue cambiar los lapsos de ley. Así como también, negó y rechazó que la expresión TERMINARA llevara consigo la entrega inmediata del local, sin tomar en cuenta el tiempo que llevaba de vigencia el contrato de arrendamiento y del cual tenia derecho a la prorroga legal potestativa para el y obligatoria para el arrendador. De igual manera, Negó y rechazo, por ser falso que tuviera una conducta contumaz, puesto que nunca se había negado a cumplir con sus obligaciones contractuales; mientras que contumazmente el arrendador a tratado de desalojarlo del local que le tiene arrendado, sin que hasta la fecha hubiese prosperado ninguna de sus acciones soportadas sobre bases y hechos falsos de incumplimiento de sus obligaciones tratando de entrabar las situaciones simulando falta de pago, venta del local y ahora un supuesto incumplimiento. Por otra parte, negó y rechazo que le hubiese causado daños y perjuicios a la parte Accionante, por haberse visto imposibilitado de negociar la venta del local en cuestión, era falso que se requiriera estar libre de bienes y personas por cuanto la ley le permite ofrecerlo a terceras personas sin limitaciones alguna, más que las relacionadas con el derecho de preferencia y demás derechos que tenia a su favor y que debieron ser respetados por el arrendador y un posible adquiriente. Por último negó y rechazo, la cuantía de la demanda , por cuanto había sido calculada con el único propósito de incoar la demanda en ese tribunal y no ajustarse a derecho, por lo que le solicitó al tribunal de la causa, la regulación de estimación de dicha cuantía, y el calculo correcto y una vez fijada, solicitó el establecimiento de fianza o garantía de cumplimiento de parte del Accionante, en caso de que el resultare perdidoso en el juicio, todo con el fin de que se mantuviera el equilibrio procesal. Asimismo, anexo e hizo valer en copias simples los siguientes documentos: marcados “A” copia del contrato de arrendamiento vigente; marcado “B” copia de transacción judicial, homologada pasada en autoridad de cosa juzgada y archivada; marcado “C” copia de sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Chaguaramas y Las Mercedes del Llano de la circunscripción judicial del Estado Guárico; marcado “D” copia de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de esta misma circunscripción judicial; marcado “E” copia del registro de comercio donde funcionaba la firma personal denominada “FUENTE DE SODA SANTA BARBARA”, anexó copia del registro de comercio marcado “A”, ubicada en la calle el Mantillo cruce con la calle González Padrón; marcado “F” legajo contentivos de varías copias de recibos de pago de los cánones de arrendamientos, que demostraron la solvencia de su parte. En fecha 06 de Octubre de 2.010, estando la parte Accionante en la oportunidad legal para presentar su escrito de promoción de pruebas lo hizo de la siguiente manera: Primero: Reprodujo e hizo valer en todo cuanto favoreciera a su poderista, el merito favorable de los autos. Segundo: Para probar que su poderista es el propietario del inmueble a que se contrae el libelo de la demanda, promovió el respectivo documento de propiedad, el cual se acompañó marcado con letra “B” a dicho libelo, cuyos datos regístrales se determinaran en dicho escrito libela, se dieron aquí por reproducidos y los hizo valer. Tercero: para probar que la relación contractual entre su poderdante y el demandado se termino, promovió el escrito de transacción y su respectivo auto de homologación, contrato transaccional en referencia, se estableció de mutuo acuerdo y común acuerdo y sin apremio de ninguna naturaleza que dicho contrato se terminara al transcurrir el último día del mes de Junio de 2.010, tal como quedó estipulado y acordado por las parte al suscribir la transacción in comento. Cuarto: Para probar que su representado cumplió a cabalidad con las obligaciones contraídas en la transacción a que contraía el titulo anterior y de manera particular sobre lo relativo a la venta que allí se planteaba, tal como también manifestaba en el escrito de la demanda, promovió la notificación de oferta practicada por la Notaría Pública de Valle de la Pascua dirigida al demandado, la cual se acompañó al escrito libelar marcada “F” y se hizo valer. Por otra parte, el presente escrito de pruebas estuvo dirigido a probar las indiscutibles razones que asisten a su poderdante al demandar el cumplimiento de contrato contraído en la demanda que les ocupa, y cuyo juicio es llevado por ese tribunal mediante expediente distinguido por el N° 18.578 de su nomenclatura particular. Las mismas pruebas fueran admitidas por el A-quo a excepción de la señalada como Primero; por cuanto no se trataban de medios probatorios previstos por la ley. En fecha13 de Octubre de 2.010, estando dentro la oportunidad legal para la promoción de pruebas, procedió a hacerlo en los términos siguientes: reproduzco e hizo valer, a favor de su mandante el merito favorable de las pruebas que constaron en los autos. Promovió la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil la circunscripción judicial del Estado Guárico, de fecha 02 de Junio de 2.010 la cual anexó marcada “A” contenida en el expediente signado con el N° 18512. con esta prueba pretendió probar en ese nuevo procedimiento, el hecho real de la cosa juzgada alegada por su parte, pues cumplia con los extremos exigidos por el articulo 1395 ordinal 3 del Código Civil, sobre la presunción legal establecida por la ley en concordancia con el numeral 9 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, promovió marcado “B” copia de contrato de arrendamiento. Con lo cual pretendió demostrar la vigencia del mismo. Por otra parte, promovió marcado “C” copia de transacción Judicial. Con lo que pretendió probar que de ella no se desprendía ninguna obligación pendiente por cumplir, así como tampoco, la entrega anticipada del inmueble objeto de arrendamiento, fuera de los términos contenidos en el contrato de arrendamiento o de los términos legales establecidos en la norma que rigió la materia inquilinaria. Promovió marcado “D” copia de sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Chaguaramas y Las Mercedes del Llano de la circunscripción judicial del Estado Guárico. Con lo que pretendió probar que en lo atinente a la relación contractual entre las partes sobre el inmueble en cuestión y la vigencia del contrato se había producido ya dos sentencias, favorables a su representado, que hizo la pretensión del demandante, es decir, COSA JUZGADA, como lo dicto el tribunal de conformidad con el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la terminación del juicio y el archivo del expediente, como pieza concluida a tenor del artículo 272 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera, promovió marcada “E” copia del Registro de comercio donde funcionaba la firma personal denominada FUENTE DE SODA SANTA BARBARA. Con lo pretendió probar que existió un negocio mercantil, que llevó un giro comercial con apego a la legalidad, el cual se encontraba en pleno funcionamiento. En fecha 13 de Enero de 2.010, el Apoderado Judicial de la Parte Accionante mediante escrito, donde pidió al Tribunal de la Causa, a fin de asegurar la entrega del local en cuestión se sirviera a decretar medida de secuestro cautelar de secuestro. En fecha 14 de Octubre de 2.010, el A-quo admitió el escrito de pruebas presentado por el Apodero Judicial de la Parte Accionada. En fecha 11 de Noviembre de 2.010, el A-quo decretó visto el escrito en el cual la parte Actora solicito la medida cautelar de secuestro y ordenó se abriera cuaderno de medidas. Llegada la oportunidad para que el Tribunal de la Causa se pronunciara, éste dictó sentencia en fecha 26 de Noviembre de 2.010 y declaró lo siguiente: Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguida por el Ciudadano BARRUETA LUIS ALFONSA contra el ciudadano BLANCA LAYA BORGEN JESUS, ambas partes suficientemente identificada en autos. Segundo: NIEGO el pedimento solicitado por la Parte Actora el que se refiere al pago de los daños y perjuicios, en razón de que el presente procedimiento es incompatible con el procedimiento de Daños y Perjuicios. Tercero: Se ordenó a la Parte Demandada, a entregarle a la parte Actora, libre de personas, bienes y cosas, el inmueble objeto de este juicio, constituido por un local comercial ut supra identificado. Cuarto: No hubo condenatoria en costas, en razón de que no hubo vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. De la Anterior decisión, formuló recurso de Apelación por la Parte Demandada; la cual fue oída en ambos efectos por el A Quo y ordenó el envío del expediente a esta Superioridad, el cual le dio entrada en fecha 15 de Diciembre de 2.010; la cual fijó el 10° día de Despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva. Como punto previo para decidir, esta Alzada al respecto observa: .II. MOTIVA Llegan los autos a ésta Superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte Accionada en contra del fallo de la recurrida Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 26 de noviembre de 2010, que declara Parcialmente Con Lugar la pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la parte Actora. Ahora bien, bajando a la pieza primera del presente expediente se puede observar que la pretensión de la Actora se circunscribe a la solicitud de cumplimiento de una transacción celebrada en fecha 19 de marzo de 2009 por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, las Mercedes y Chaguaramas de ésta Circunscripción Judicial, en juicio seguido por la actora en contra de la excepcionada con relación a un procedimiento de desalojo, en virtud de una relación arrendaticia existente entre ambos sobre un local comercial propiedad del accionante, con ocasión de la falta de pago de cánones insolutos y la cual fue homologada por el Tribunal de la causa en fecha 25 de marzo de 2009, acordando las partes: 1) la relación arrendaticia terminará el 10 de junio de 2010 y 2) que en caso de que el actor resolviere vender el inmueble, tal ofrecimiento se realizaría en la forma allí establecida. Fundamentando específicamente su acción de cumplimiento contractual, en el hecho de que se acordó, - en tal transacción -, la terminación de la relación arrendaticia para el mes de junio de 2010, impidiéndose, - según expresa -, al arrendatario pedir prórroga, solicitando la entrega del inmueble y los daños y perjuicios en virtud de que el actor se ha visto impedido de negociar la venta del inmueble, todo ello conforme al artículo 1.167; 1.599; 1.713 y 1.160 del Código Civil. Estimando la acción en la cantidad de Bs. 400.000,oo . Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el reo – excepcionado opone como primeramente cuestiones previas, en especial la contenida en el artículo 346.9 íbidem, relativa a la existencia de la Cosa Juzgada, pues expresa que la causa ya fue juzgada por el Juzgado Segundo de los Municipios supra referido a través de transacción debidamente homologada, la cual fue apelada por el actual accionante y confirmada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua de fecha 02 de junio de 2010. Adicionalmente, como defensas perentorias o de fondo, señala que el juicio de cumplimiento de contrato incoado no se comparece con la entrega del contrato arrendado, pues en la transacción no existe ninguna obligación pendiente por cumplir de parte del reo, por lo cual en la transacción lo que ocurrió fue que se modificaron unas cláusulas contractuales del convenio arrendaticio original, pues no puede surgir de la transacción celebrada un nuevo contrato arrendaticio; por lo cual el contrato de arrendamiento se encuentra en plena vigencia en todas y cada una de sus cláusulas, tratando de desconocer el arrendador el derecho pleno que tiene el arrendatario de la prórroga legal, establecida en el artículo 38, letra b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Entrando así, a la trabazón perentoria, observa quien aquí decide, la existencia de un contrato de transacción que ha sido incumplido, accionándose su cumplimiento. Sin embargo, bajando a los autos, específicamente a la transacción, -la cual tiene valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil -, cuyo cumplimiento se solicita por vencimiento del término de la relación arrendaticia, puede determinarse que, cuando las partes celebraron tal transacción, con motivo del juicio de desalojo por cánones insolutos, lo que refirieron sobre ese punto es que los cánones estaban cancelados, procediendo ambas partes a continuar la relación arrendaticia, dando por terminada la acción de desalojo, dejándose al inquilino en su mismo carácter de arrendatario, fijándose un canon nuevo, reglamentándose en ofrecimiento del inmueble, para el caso de que el Actor – propietario quisiera enajenarlo y expresándose que dicho contrato fenecería en el mes de junio de 2010. Como puede observarse lo que accionó el actor en el juicio originario, fue el desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, a lo cual se llegó a una transacción, se mantuvo al inquilino y se modificó la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento originario al mes de junio de 2010, sin que se dejara sin efecto el contrato de arrendamiento existente, ni se estableciera que el inquilino debía entregar el inmueble en esa fecha, sino, - se repite -, que esa relación arrendaticia culminará en esa fecha. Basta traer a colación la propia afirmación de las partes, en dicha transacción, para encontrar la esencia de lo querido por ambas contratantes: “ … la relación arrendaticia la cual terminará el mes de junio del año 2010, salvo que se produzcan cambios con ocasión de la venta …” . Como puede observarse, en una interpretación dada, conforme al artículo 4 del Código Civil, es decir, buscando la intención de ese acuerdo transaccional, puede desprenderse claramente que, las partes culminaron el proceso y modificaron transaccionalmente las cláusulas del contrato original, sin extinguirlo, sin dejarlo sin efecto, sino agregándole que terminaría en el mes de junio de 2010. Con base a ello, es evidente que, no puede desprenderse de dicho acuerdo que las partes hayan fijado que el inquilino o arrendatario debería desalojar o entregar el inmueble en junio de 2010, sino que éste “Terminaría”, término éste que, según el diccionario de la Real Academia Española de la Lengua, significa: “ … poner término a algo, acabar, cesar, poner fin a las relaciones …”. Aplicada dicha definición a los términos contractuales de la relación arrendaticia existente entre las partes, es evidente que, fijaron la fecha de terminación del contrato de arrendamiento existente, por lo cual, debe deducirse en forma indubitable que dicha relación arrendaticia era a término fijo, pues vencía en junio de 2010. Ahora bien, en las relaciones contractuales arrendaticias, al vencimiento del término contractual y, en defensa del débil jurídico que es el arrendatario se otorga una prórroga legal, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto – Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador…”. Esta es una innovación de la presente ley (prórroga legal obligatoria) que necesariamente ha de conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a plazo fijo o a tiempo determinado, como sucede en el caso sub lite. La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupándolo como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la relación contractual y, siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley. Esa prolongación del lapso temporal, por efecto de la prórroga legal, hace que automáticamente el contrato continúe produciendo los efectos, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes de la relación arrendaticia, sin que pueda pedirse el cumplimiento del contrato, pues estamos en el período de la prórroga legal que comenzó en el mes de julio de 2010 y la cual durará el término que el propio artículo supra citado establezca en la existencia de la relación arrendaticia. Puede determinarse asimismo, que las partes entre las estipulaciones contractuales, hablan que: “ … en ningún caso el demandado puede pedir prórroga …”, pero evidentemente se desprende de la lectura que esa prórroga es de la oferta de venta pues de ello vienen exponiendo, antes de concluir con esa frase, pues señalan con anterioridad: “ … Queda entendido que transcurrido el citado término para la aceptación o no de la oferta …” ; con lo que es evidente que la imposibilidad del arrendatario oferido de pedir prórroga se refiere a la oferta, pues pretender, como lo señala el actor en su escrito libelar que, tal prórroga se refiere a suprimir la prórroga legal del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, nunca podría ser pues: a) las partes de la transacción vienen hablando de la oferta y b) eliminar consensualmente la prórroga legal, sería tanto como violentar el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “ Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción , acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos .” Las normas de la prórroga legal, en los casos de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado son de estricto orden público y por lo tanto, todo aquello que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que le asisten al arrendatario no están sujetas a relajamiento por disposición o consentimiento de éstos y en caso de estipularlo, las mismas serán nulas, pues tales disposiciones vienen a constituir otra de las excepciones a la autonomía de la voluntad de las partes, siendo el arrendatario el débil jurídico de la relación arrendaticia. Para el tratadista Nacional Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Ed Librosca, Vol I, pág 267): “ … la prórroga legal se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato …” Establecido lo anterior y a manera de conclusión, existiendo una relación de arrendamiento entre las partes, a tiempo determinado y cuya prórroga legal estaba corriendo a partir del mes de julio de 2010, - pues ésta opera de pleno derecho -, es evidente que no se puede solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento. Resultaría un contrasentido establecer la prórroga legal y al mismo tiempo no prever la imposibilidad de declarar con lugar una demanda propuesta en ese período de tiempo, por cumplimiento de contrato. Por ello, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “ Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.” Debiendo aplicarse el contenido normativo del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y así, se decide. Asimismo, dando cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se desechan por inconducentes, las instrumentales relativas a la propiedad del bien inmueble, pues éste derecho nunca formó parte de la trabazón de la Litis, ni lo referente a la oferta de preferencia realizada al inquilino, ni tampoco el acta de registro comercial de la excepcionada, que tampoco formo parte de la Litis trabada. Se desechan las instrumentales privadas e corren de los folios 83 al 118, al ser copias simples de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Adjetivo Civil. Se desechan por impertinentes las copias relativas a las consignaciones arrendaticias jurisdiccionales, pues nunca se señaló insolvencia por parte del arrendatario. Al ser declarada inadmisible la presente acción, por ser contraria a norma legal expresa, mal podría ésta Alzada entrar a conocer en relación al resto de las pretensiones del Actor o al despacho saneador opuesto por la excepcionada pues ello constituiría un exceso jurisdiccional y así se establece. En consecuencia: III. Por todo lo ante expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Se declara INADMISIBLE la acción de cumplimiento der término del contrato en una relación arrendaticia intentada por la parte actora Ciudadano LUIS ALFONSO BARRUETA mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad N° 5.566.565, con domicilio en la ciudad de San Cristóbal Estado Táchira, y en su carácter que se evidenció del respectivo instrumento poder que la había sido conferido por el ciudadano HECTOR MANUEL AGUILAR en contra del Ciudadano BORGEN JESUS BLANCA LAYA, venezolano, mayor de edad, comerciante, casado, titular de la cedula de identidad N° 8.556.222, domiciliado en la ciudad de la Valle de la Pascua del Estado Guárico, todo ello de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al estar en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, la cual para el mes de julio de 2010, comenzó a correr la prórroga legal. Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada y se REVOCA el fallo de la recurrida Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 26 de noviembre de 2010. SEGUNDO: Al declararse inadmisible la acción propuesta no hay expresa condenatoria en Costas y así se establece. Publíquese, regístrese y déjese copia autorizada. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la ciudad de San Juan de los Morros, a los Tres (03) días del mes de Febrero del año Dos Mil Once (2.011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.- El Juez Titular Dr. Guillermo Blanco Vázquez La Secretaria Abog. Shirley Corro B. En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m, se publicó la anterior sentencia. La Secretaria GBV.