TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, Siete (07) de Febrero de 2011.

DEMANDANTE: LUCIANO PASCUALINO LEMMO MIRRA.
DEMANDADO: HERVERT WILSON BALAGUERA BALAGUERA
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS
EXP. Nº: 18.620
199° y 150°

Vista la anterior demanda y sus recaudos anexos, presentada por el Abogado JUAN JOSE QUINTERO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 65.102, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano: LUCIANO PASCUALINO LEMMO MIRRA, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 5.623.949, y de este domicilio, mediante la cual interpone demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y pagos de Daños y Perjuicios contra el ciudadano: HERVERT WILSON BALAGUERA BALAGUERA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.355.820 y de este domicilio. En consecuencia, este Juzgado a los fines de proveer respecto a su admisión o no, previamente observa lo siguiente:

De la revisión de todas las actas que conforman el presente expediente, se puede observar, que en la CLÁUSULA TERCERA del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, se desprende lo siguiente:

“TERCERA: La duración del presente contrato será por el plazo fijo de UN (1) año, contado a partir de la fecha de autenticación del presente contrato y el mismo podrá ser prorrogable a voluntad de ambas partes”

De la interpretación de la mencionada Cláusula, se desprende que dicho contrato venció el 09 de Abril del 2004, ya que el mencionado contrato de arrendamiento, fue autenticado el 09 de Abril del 2.003, tal como se observa al folio 15, y la presente demanda fue presentada ante este Despacho el día 26 de Enero del 2.011, tal como se observa en nota de secretaría al folio 7, es decir, más de seis (06) años después de vencido el mencionado contrato, y el arrendatario ha estado en posesión del inmueble, al respecto, es importante señalar, que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado. Sobre este asunto, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes y el mismo objeto, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:

“ARTICULO 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

“ARTICULO 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Por lo antes expuesto, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes.

En sintonía con lo anterior, este Tribunal observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas, éste pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intentó una acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, lo cual no es procedente, ya que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en las causales “a”, “e” y “f” previstas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen:

“ARTICULO 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento Interno del inmueble”.

Claramente observa este despacho, que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en Sentencia Nº 834, Expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“…En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….”.

Este Criterio ha sido acogido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según Sentencia Nº RC-00019 de fecha 05 de Febrero del 2.007, con Ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, juicio de Inmobiliaria Dalta, C.A. contra Comercial Madrid, C.A. Expediente Nº 06493.

Es de hacer notar, que el Dr. HERMES D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento

“Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible”.

En consecuencia, con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a las sentencias vinculantes para todos los Tribunales de la República, a la luz del Artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios intentó el Abogado JUAN JOSE QUINTERO HERNANDEZ, en representación del ciudadano LUCIANO PASCUALINO LEMMO MIRRA contra el ciudadano HERVERT WILSON BALAGUERA BALAGUERA, aunado a que la reclamación de pago de Daños y Perjuicios, se ventila por el procedimiento ordinario y el procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento o Desalojo, se sustancia por el procedimiento breve, por lo que ambos son incompatibles, tal como lo establece el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Notifíquese de esta decisión a la parte actora, de conformidad con el artículo 251 ejusdem.
Publíquese, incluso en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencia de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en Valle de la Pascua, Siete (07) días del Mes de Febrero de 2.011. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez
Dr. JOSE ALBERTO BERMEJO.

La Secretaria,
Publicada y registrada en su fecha, siendo las 09:30 a.m., previa las formalidades legales.
La Secretaria,
Exp : Nº 18.620
JAB/cm/scb