TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, ocho (8) de julio de 2011
201° y 152º

PARTE ACTORA: “INVERSIONES EUROJAC, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 29 de junio de 2001, bajo el N° 57, tomo 123-A Pro.; con domicilio procesal en: Centro Comercial IL Pórtico, piso 2, oficina 2-12, Municipio Naguanagua, estado Carabobo.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “RAFAEL ROVERSI THOMAS, NELSON BACALAO NUÑEZ y LUÍS MAGO CORROCHANO”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 3.392, 86.235 y 100.913, en su orden.

PARTE DEMANDADA: “DISTRIBUIDORA PLAZA DE LA IGLESIA, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 7 de mayo de 2003, bajo el N° 13, tomo 336-A VII; con domicilio procesal en: Conde a Principal, Edificio La Previsora, Piso 4, Oficina N° 46, Parroquia Catedral, Caracas.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “LUÍS VENOT QUIJADA”, inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 36.930.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2010-004331

I
Desarrollo del Juicio
El día 5 de noviembre de 2010, el abogado en ejercicio de su profesión Nelson Bacalao Nuñez, inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 86.235, con el carácter de mandatario judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Inversiones Eurojac, C.A., presentó formal libelo de demanda contra la igualmente sociedad de comercio Distribuidora Plaza de La Iglesia, C.A. pretendiendo el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega de un inmueble constituido por el local comercial identificado con el N° uno (1), ubicado en el Edificio de apartamentos denominado Santa Ana, situado entre las esquinas de Rosario a Carmen, Parroquia Antemano, Municipio Libertador del Distrito Capital, alegando el vencimiento del término de la prorroga legal previsto en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 11 de noviembre de 2010, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
El día 22 del mismo mes y año, previa consignación de los recaudos necesarios, se libró la compulsa.
En fecha 13 de diciembre de 2010, la representación judicial de la parte actora dejó constancia en autos, de haber suministrado los emolumentos necesarios a los fines de la citación de la parte demandada.
Mediante diligencia estampada el día 18 de enero de 2011, el ciudadano Alguacil Edgar Zapata informó que citó al ciudadano Ziyadeh Ziyadeh Alí, representante legal de la parte demandada, quien sin embargo se negó a firmar el correspondiente recibo de la compulsa.
En este estado, en fecha 31 de enero de 2011, compareció el abogado en ejercicio de su profesión Luís Venot, inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 36.930, y se dio por citado en nombre de la parte demandada, exhibiendo poder con facultad expresa para ello.
El día 2 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda; al mismo tiempo, que formuló demanda reconvencional.
Por auto de fecha 4 de febrero de 2011, el Tribunal negó la admisión de la demanda reconvencional, y ordenó notificar a las partes.
Luego de notificadas las partes, el día 4 de marzo de 2011, la representación judicial de la parte demandada promovió los medios de prueba que consideró idóneos y pertinentes a sus afirmaciones de hecho.
En fecha 9 de marzo de 2011, se providenció el antes referido escrito de promoción de pruebas.
El día 14 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte actora promovió igualmente medios de pruebas; respecto a los cuales se pronunció el Tribunal por auto de fecha 16 de marzo de 2011.
En fecha 30 de mazo de 2011, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de alegatos.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a resolver el fondo de la controversia, previa las siguientes consideraciones:
II
Hechos con Relevancia Jurídica
La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante
1. Expone, que el día 9 de mayo de 2003, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Distribuidora Plaza de La Iglesia, C.A., que tiene por objeto el local comercial identificado con el N° Uno (1), ubicado en el Edificio de apartamentos denominado Santa Ana, situado entre las esquinas de Rosario a Carmen, Parroquia Antemano, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una duración de cinco (5) años contaos a partir del día 1 de junio de 2003, y por un canon de arrendamiento mensual de Bs. 1.000,00.
2. Aduce, que en la cláusula tercera las partes acordaron que el contrato sería renovable por períodos iguales de cinco (5) años; sin embargo, tal renovación se encontraba condicionada al presupuesto de hecho establecido en la cláusula décima séptima del mismo contrato.
3. Afirma, que el término del contrato se venció el día fecha 1 de junio de 2008, y al no ejercer la arrendataria el derecho de preferencia para la adquisición del inmueble, empezó a correr la prorroga legal de dos (2) años, la cual venció el día 1 de junio de 2010, fecha en la cual la arrendataria debió cumplir con su obligación de entrega del inmueble arrendado, cuestión que hasta la fecha no ha ocurrido.
4. Que por lo antes expuesto, visto que la arrendataria se encuentra en mora respecto a la entrega del inmueble, es por lo que procede a demandarla para que cumpla con la obligación de entregar el inmueble cedido en arrendamiento.

A los fines de combatir los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, sostiene lo siguiente:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada
1. Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes; y que es falso que se haya vencido el lapso de la prorroga legal “…que nunca fue concedida legalmente por la demandante, ya que de la revisión de las actas procesales no consta en autos la respectiva notificación de la prorroga legal…”, en la forma prevista en la cláusula décima octava del contrato.
2. Aduce, que en la cláusula décima séptima contractual se establece la condición de pago del precio de venta del inmueble arrendado, en Dólares Americanos, y estamos en presencia de un régimen de control de cambio lo que imposibilita a su patrocinada para suministrarlos, y el representante de la demandante no aceptó recibir e pago en Bolívares de acuerdo a la tasa legal, tal como quedó establecido en el contrato que es ley entre las partes.
3. Alega que en la cláusula tercera se estableció la duración del contrato por el término de cinco (5) años renovable automáticamente por lapsos iguales, y que en el presente caso operó la tácita reconducción conforme lo previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento.
4. Arguye, que visto que la relación arrendaticia se había renovado de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera, no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prorroga legal que no había sido concedida, y que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es conforme las causales del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
5. Finalmente, solicita se declare sin lugar la pretensión que en contra de su patrocinada hace valer la parte accionante, invocando que la materia arrendaticia esta involucrado el orden público, y que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato.

De acuerdo con todo lo antes expuesto, colige este juzgador que el thema decidendum se circunscribe a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada respecto a la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, alegando el vencimiento del término de la prórroga legal ex artículos 38 literal c) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En efecto, corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados
De tal manera que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, se procede a la valoración del material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos:
III
De las Pruebas
Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora
1. Promueve junto al libelo de demanda, copia simple del acta constitutiva estatutaria de la sociedad mercantil Inversiones Eurojac, C.A., y del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 5 de octubre de 2001; así como también, copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro Público, del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de agosto de 2003, bajo el N° 10, tomo 24, protocolo primero; las cuales se aprecian conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tienen fidedignos para demostrar la personalidad jurídica de la parte actora y su titularidad del derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de la litis; así se aprecia.-
2. Promueve original del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 9 de mayo de 2003, el cual se tiene legalmente reconocido ex artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar el vínculo jurídico arrendaticio pactado entre las partes en conflicto, que tiene por objeto el inmueble cuya entrega material pretende la parte actora; así como también, el contenido y alcance de las obligaciones por ambas partes asumidas; así se establece.-
3. Promueve copia simple de un documento contentivo de un pretenso telefax o facsimil, que –según afirma- envió a la arrendataria el abogado Luís Venot en su condición de consultor jurídico de Inversiones Eurojac, C.A., el día 5 de noviembre de 2009. Al respecto, vale referir que el fax es “un medio más de comunicación y correspondencia que se realiza a través de la transmisión de documentos que pueden consistir en gráficos, informaciones e imágenes, en donde el receptor recibe una copia exacta al documento original enviado, por medio de un sistema eléctrico de transmisión que generalmente funciona por una línea telefónica conocido comúnmente con Fax”; en tal sentido, el fax reúne las características del género documento, y si bien puede incorporarse al expediente en original o en copla, a través de pruebas libres, sin embargo no todo instrumento que reúna estas características debe ser considerado como prueba documental, ya qué dentro de dicho genero hay distintas categorías de acuerdo si trata de documentos públicos o privados, más aun si estamos hablando del fax, que adquiere la calidad de copia. Entonces, visto que el instrumento bajo examen es una copia simple del original que presuntamente envió la arrendadora a la arrendataria; teniendo en cuenta además que la parte promovente no demostró que el envío de dicho fax, de ser el caso, llegó a la dirección del destinatario; ni la parte contra quien se opone aceptó expresamente su recepción; menos aún se demostró que hubo comunicación entre la línea telefónica (emisor) y la del fax receptor a una hora y por tiempo determinado, a juicio de este juzgador el mismo carece de valor probatorio en juicio; así se establece.-

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada
1. Se limitó a reproducir el merito de los autos, en particular del contrato de arrendamiento accionado.-
IV
Fundamentos del Fallo
En el caso concreto de marras, se advierte que la parte actora ejerce la acción aspirando obtener una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión que hace valer contra la arrendataria, exigiéndole que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, alegando el vencimiento del término de la prórroga legal previsto en el artículo 38 literal c) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tal sentido, de acuerdo con el análisis del material probatorio, quedó demostrado que entre las partes en conflicto existe una relación arrendaticia sin solución de continuidad, instrumentada en el contrato suscrito el día 9 de mayo de 2003, en cuya cláusula tercera se pactó lo siguiente:

“…TERCERA: La duración del presente Contrato de Arrendamiento es de Cinco (5) años contados a partir del Primero (1°) de Junio del 2.003 (sic), renovable automáticamente por lapsos iguales y debidamente aumentada cada año, en un Cien Por Ciento (100%) del porcentaje en que haya aumentado el índice de precios al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, correspondiente al período de un (1) año terminado en el mes de Mayo de cada año, fundamentado en el referido índice en el Boletín Mensual del Banco Central de Venezuela donde se reporta el mismo…”

La inteligencia de la citada disposición contractual, conforme al principio de la buena fe ex artículo 1.160 del Código Civil, determina con claridad meridiana que las partes en atención a la libre autonomía de la voluntad para contratar, pactaron la duración de la relación arrendaticia por el término fijo de cinco (5) años contados a partir del día 1 de junio de 2003, el cual venció el día 1 de junio de 2008, considerando lo previsto en el artículo 12 del Código Civil. De igual forma, convinieron prorrogas sucesivas y automáticas por el mismo término de cinco (5) años, asumiendo la arrendataria la obligación de pagar un aumento del canon de arrendamiento, sobre la base del Índice de Precios al Consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas, correspondiente al período de un (1) año terminado en el mes de mayo de cada año.
Desde este punto de vista, es evidente que a partir del vencimiento del término inicial del contrato, es decir a partir del día 1 de junio de 2008, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, la relación arrendaticia se prorrogó automáticamente por un período de cinco (5) años, pues no consta en el expediente que la arrendadora haya notificado (desahucio) a la arrendataria su voluntad de no renovar el mismo.
Sin embargo, surge el debate en torno a la argumentación que esgrime la representación judicial de la parte actora, sustentada en el contenido de la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento accionado, al estimar que el término inicial del contrato venció el día 1 de junio de 2008, y que a partir de allí comenzó a transcurrir el término de la prorroga legal previsto en el artículo 38 literal c) del Decreto Ley de Arrendamientos.
En efecto, expone dicha representación judicial que la renovación prevista en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, titulo de la demanda, “se encontraba condicionada al presupuesto de hecho establecido en la CLÁUSULA DÉCIMA SÉPTIMA, que señala, que en caso de que LA ARRENDATARIA no ejerza su derecho preferente de compra de la totalidad del edificio, éste podrá disfrutar y disponer del derecho a la prorroga legal y una vez culminada la misma, debía desocupar el inmueble arrendado.”
Así las cosas, se aprecia que en la referida cláusula décima séptima contractual, las partes estipularon lo siguiente:
“…DÉCIMA SÉPTIMA: LA ARRENDADORA convienen (sic) expresamente que la Arrendataria tiene el Derecho de Preferencia para adquirir la totalidad del Edificio SANTA ANA, donde se encuentra el local objeto de este contrato, durante el lapso de este contrato de Cinco (5) años contados a partir del Primero (1°) de Junio del 2.003 (sic), de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para el supuesto de no ejercerse el derecho preferente de compra previsto en dicha Ley, se concederá a LA ARRENDATARIA para su desocupación el derecho de la prórroga legal pautado en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios quedando entendido entre las partes que LA ARRENDATARIA asumirá la responsabilidad de la relación contractual con los inquilinos de los apartamentos que conforman el edificio; el monto por el cual se le da derecho a adquirir el Edificio a LA ARRENDATARIA es de la cantidad de DOSCIENTOS CIONCUENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA ($ 250.000,00), como precio máximo, o su equivalente en Bolívares, de acuerdo al Artículo 115 de la Ley del BANCO CENTRAL DE VENEZUELA vigente, al cambio Oficial existente para el momento del pago…”

Se plantea entonces el problema, de establecer sí la intención real de las partes contratantes fue la de condicionar la prorroga automática, pactada en la cláusula tercera contractual, al ejercicio efectivo del derecho a la preferencia ofertiva por parte de la arrendataria, convenido en la cláusula décima séptima contractual.
Debe señalarse, que las cláusulas in comento regulan situaciones distintas, pues en una las partes fijaron el término de duración del contrato, y en otra el ofrecimiento en venta de la totalidad del edificio donde está ubicado el inmueble objeto de la demanda; derecho que deberá ejercer la arrendataria dentro del término de cinco (5) años contados a partir del día 1 de junio de 2003.
Ahora bien, para este juzgador, aún cuando las diversas estipulaciones de un contrato forman una unidad y deben ser interpretadas de manera conjunta y concatenada, sin embargo en el presente caso no es posible concluir que la cláusula décima séptima del contrato sea condición de la cláusula tercera, pues la voluntad expresada por las partes contratantes así no lo revela.
En efecto, la declaración de voluntad contenida en la cláusula décima séptima del contrato, está circunscrita al ofrecimiento en venta del inmueble a la arrendataria, y en modo alguno alude a que la renovación automática del contrato prevista en la cláusula tercera dependa de esa circunstancia. No obstante, cabe preguntarse: ¿el hecho de que la arrendataria no ejerza el derecho de adquirir el inmueble dentro del plazo inicial de cinco (5) años, da inicio al término de la prorroga legal para la desocupación del mismo?
Para responder a esa interrogante, cabe considerar que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público, pues según se infiere del artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, la hermenéutica del artículo 38 eiusdem patentiza que en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario durante el tiempo que dicha norma contempla para cada caso específico; además, opera de pleno derecho.
Corolario de lo antes expresado, es que el derecho a la prorroga legal no es una concesión que el arrendador hace al arrendatario de acuerdo con su leal saber y entender, ni debe estar condicionada al ejercicio de un derecho que por demás tiene todo arrendatario, como es la preferencia ofertiva; sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones. Esto es, sí al vencimiento del término contractualmente convenido, el arrendatario se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, tiene derecho a permanecer en posesión del inmueble arrendado durante el tiempo que le corresponda según sea el caso.
Siendo esto así, para quien aquí decide, el hecho de que la arrendataria no haya adquirido la totalidad del inmueble donde está ubicado el local comercial objeto de la demanda, dentro del plazo inicial de cinco (5) años, no activa -ipso facto- el transcurso del término de la prorroga legal la cual dependerá del desahucio por parte de la arrendadora; es decir, de su manifestación de voluntad de no prorrogar el contrato al vencimiento del término natural de la relación arrendaticia, y siempre y cuando la arrendataria haya cumplido con sus obligaciones contractuales y legales.
En el caso concreto de marras, al no constar en el expediente tal manifestación inequívoca de voluntad por parte de la arrendadora, de no querer prorrogar el contrato, resulta forzoso colegir que se ha producido la prorroga automáticamente convencional por un período de cinco (5) años, contados a partir del día 1 de junio de 2008; por lo que tampoco se dan los presupuestos materiales para determinar que ha operado la tácita reconducción ex artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, así se establece.-
Siendo esto así, es de suyo evidente que a la arrendadora no le asiste la razón, al exigir judicialmente que la arrendataria cumpla anticipadamente con la obligación de hacer la entrega del inmueble, alegando el vencimiento del término de una prorroga legal que aún no ha comenzado a transcurrir. Por lo tanto, la pretensión contenida en la demanda incoada por Inversiones Eurojac, C.A. inexorablemente debe declararse improcedente en Derecho, pues no cumplió con su correspondiente carga de demostrar el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca, artículo 38 literal c) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para de esta manera hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 39 eiusdem contempla; y así igualmente se decide.-

V
Dispositiva
En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE en Derecho la pretensión contenida en la demanda incoada por la sociedad mercantil Inversiones Eurojac, C.A., contra la sociedad mercantil Distribuidora Plaza de La Iglesia, C.A., por cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) días del mes de julio de 2011. Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Johana Mendoza Rondón

En la misma fecha siendo las 12:46 de la tarde, se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria