TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado la empresa REAL HABITAT, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17 de diciembre de 2004, bajo el No. 37, Tomo 213-A Sdo., representada en este juicio por el abogado Yuvirda Plaza Moreno, IPSA # 128.748; contra el ciudadano HANNA ANTONIO SARKIS, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.81.277.507.
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
Libelo de demanda (reforma al folio 63)
Refiere el apoderado de la parte actora que la empresa Inversiones IBEPRO, s.r.l. le arrendó a la parte demandada los locales 4° 8° y 10° del Edificio “PANAMERICAN”, el cual se encuentra ubicado entre las Avenidas España (hoy Boulevard España) y Panamérica, Catia, Parroquia Sucre, Caracas,, de acuerdo con el contrato de arrendamiento que empezó a regir el 01 de abril de 1986; y le arrendó el local No.3° del mismo edificio, de acuerdo con el contrato de arrendamiento de fecha 01 de marzo de 1990. Estos locales actualmente están unidos y forman un todo indivisible.
Originalmente se había establecido un alquiler de Bs.10, 08 por los locales 4°, 8° y 10°, y Bs.6,56 por el local 3°; pero después la pensión para los cuatro locales, fue unificada, quedando establecida en Bs.3.053,54, según la resolución No.011898 del 02 de abril de 2008.
Sigue diciendo que el inquilino fue notificado que los propietarios del edificio le habían revocado a la empresa Inversiones Ibepro s.r.l. la administración del inmueble y se la había dado a la empresa que demanda Real Habitat.c.a, quien en lo adelante, por la cesión de los contratos, era la autorizada para entenderse con el arrendatario en todo lo relacionado con dichos contratos, que pasaron a ser a tiempo indeterminado.
Ahora bien—siguen diciendo—el arrendatario adeuda Bs.27.481,86 por concepto de las pensiones de arrendamiento insolutas, correspondiente a los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, y enero de 2011, a razón de Bs.3.053,54 c/u.
Por ese incumplimiento demanda el desalojo del arrendatario de los locales, después de haber explanado el fundamento de derecho de la demanda, concretamente, entre otras normas legales, citando el art. 34, letra a) del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estima la demanda en bs.36.642, 48.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por las abogadas Yasmin Kabchi Curiel y Sandra Sánchez Briones, IPSA # 102.896 y 107.355 respectivamente, quienes pasaron a negar y contradecir la demanda, bajo los siguientes alegatos:
1. Invocaron la falta de cualidad de la parte actora, argumentando que ésta empresa no fue la que contrató el arrendamiento con el demandado, sino que la empresa que lo hizo fue Inversiones Ibepro s.r.l., tal como se desprende de los propios contratos acompañados con el libelo.
2. Afirma que estamos frente a una cesión de contrato y no de una cesión de crédito; y para que la cesión de contrato pueda surtir efecto ante el arrendatario, es necesario que éste haya admitido expresamente dicha cesión; por ser el contrato de arrendamiento un contrato bilateral donde cada parte es acreedora y deudora a la vez de su co-contratante. Invoca el art. 1317 del Código Civil Venezolano . Cita igualmente el art. 1406 del Código Civil Italiano. Por lo que, concluye: no constando en autos la aceptación del arrendatario de la cesión del contrato a favor de la parte actora, ésta carece de legitimación ad causa o cualidad para sostener el presente juicio.
3. Por tanto la parte demandada no puede realizar el pago a una nueva administradora, ya que la cesión no ha sido aceptada por la parte demandada. Ya que es Inversiones Ibepro s.r.l. la única persona a quien la arrendataria tiene la obligación de cumplir con el pago, como ha venido haciendo hasta la presente fecha.
4. Reconoce los contratos de arrendamientos objeto de juicio.
5. Reconoce igualmente el alquiler de Bs.3.053, 54, pagadero por mensualidades vencidas.
6. No obstante ello, dice que convino (2 de abril de 2008) con la empresa Inversiones Ibepro s.r.l. en mantener el alquiler en Bs.f. 1.221,41, por un plazo de tres años, a partir de la fecha del acuerdo; ello para compensar a la arrendataria de los gastos efectuados por las condiciones de habitabilidad en que se encontraba el inmueble. Así que el canon pactado entre el 2 de abril de 2008 y el 2 de abril de 2011 era de bs.1.221, 41.
7. La parte demandada ha cancelado a Inversiones Ibepro s.r.l. los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero de 2010, como se demostrará en su oportunidad.
8. Niegan que la parte demandada fuera notificada judicialmente (22 mayo de 2009) de que los propietarios del local arrendado habían revocado el mandato de administración que le habían dado a Inversiones Ibepro srl y se la habían dado a la parte actora.
9. Lo que sí reconoce como valida es la notificación judicial que en fecha 29 de octubre de 2009 le hiciera la empresas Ibepro, c.a. a la parte demandada; cuyo contenido transcribe.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos ahora a analizar los medios probatorios allegado a los autos.
1.-
Al folio 09 y ss corre en original documento notariado (14 de mayo de 1990) representativo de un contrato de arrendamiento que la parte demandada (Hanna Antonio Sarkis) como arrendatario celebró con la empresa Inversiones Ibepro s.r.l. como arrendadora, sobre el local No. 3 del Edificio “Panamerican”, ubicado en la dirección ya mencionada en el libelo.
La parte demandada argumentó en contestación que su única arrendadora era y es Inversiones Ibepro, negándole cualidad de tal a la parte demandante: Real Hábitat, c.a.
Ahora bien, realmente no vemos en el mencionado documento nada que nos indique que Inversiones Ibepro s.r.l. haya cedido el contrato a la parte actora.
Por otro lado, pareciera que Inversiones Ibepro s.r.l. ha contratado “en su propio nombre”; esto es, sin mencionar que lo hiciera en ejecución de algún mandato. De allí que consideramos que en este caso se actualiza la figura del mandato en nombre propio del art. 1691 del Código Civil, que dice que cuando el mandatario actúa en nombre propio, ni el mandante tiene acción contra el tercero, ni éste contra el mandante; y el contrato celebrado se tiene como propio del mandatario.
No obstante, consideramos que esta norma fue concebida fundamentalmente para proteger al tercero con quien ha negociado el mandatario en nombro propio, vale decir, sin mencionar para nada al mandante, con la finalidad de que el tercero no fuese sorprendido en su buena fe, habida cuenta que no se le hizo conocer quien era el verdadero dueño del negocio.
Por ello consideramos que si el mandato de administración fuese revocado y el mandante notificara al tercero su condición de verdadero dueño del negocio—en este caso, dueño del inmueble—reasumiría, por subrogación, la condición de parte legítima en el contrato de arrendamiento celebrado en nombre propio por su ex mandatario o ex administrador.
¡Y es que no puede ser de otra forma!; ya que la titularidad de propietario de un inmueble siempre es “legitimadora de la cualidad de arrendador” en todo contrato de arrendamiento de inmueble, a pesar de no haberlo celebrado, de acuerdo con el art. 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y arts 1604 y ss del Código Civil ; ya que si todo nuevo dueño se subroga en el contrato de arrendamiento celebrado por el dueño anterior, con mayor razón debemos considerar subrogado al dueño de siempre en el contrato que hubiese celebrado su mandatario en nombre propio. No se entendería que se subrogue en caso de compra-venta; y no lo pueda hacer, en caso de mandato no representativo.
Entonces la falta de cesión no impide para que la empresa actora asuma la condición de nueva mandataria o administradora en el contrato objeto de juicio, pero siempre y cuando se demuestre que los mandantes de ella son los propietarios del edificio.; ello en virtud de la falta de cesión del contrato examinado; porque si existiera esa cesión de Ibepro a Real Habitat, se obviaría la necesidad de probar la propiedad del inmueble en cabeza de los mandantes de la empresa actora.
Cesión de crédito y cesión de contrato
En otro orden de ideas, la parte demandada le negó cualidad de arrendador a la parte demandada. Para ello argumentó en contestación que ella debió haber consentido expresamente con la supuesta cesión del contrato, ya que ésta, a diferencia de la cesión de crédito, requiere que el inquilino la acepte. Cita en apoyo de su argumento el art. 1317 de Código Civil Venezolano. Veamos:
Cuando se cede un contrato se transfiere todo el contenido obligacional del negocio jurídico, con sus derechos y obligaciones; pero cuando se cede un crédito se esta transfiriendo un elemento particular de ese contenido, que represente un activo patrimonial de su titular. Es la diferencia que existe entre el todo y la parte.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, ya que contiene obligaciones recíprocas; lo que quiere decir que ambas partes son acreedoras y deudoras a la vez. Vale decir, el arrendador es acreedor y deudor del arrendatario, y éste a su vez es deudor y acreedor del arrendador.
Esto quiere decir entonces que toda cesión de contrato que haga un arrendador a un tercero, por lo que respecta a sus créditos, encierra una cesión de créditos; y por lo que respecta a sus obligaciones, encerraría una delegación de deuda.
Entonces, la cesión del contrato de arrendamiento por lo que tenga o implique una cesión de créditos, no necesita la aceptación del deudor cedido (art.1549CC); pero por lo que signifique delegación de deudas, sí se necesitaría la aceptación del acreedor delegatario (art.1317 CC); porque en caso contrario la delegación sería “imperfecta”, que significa que no produce novación; esto es el deudor-delegante seguiría vinculado al contrato y obligado para con el acreedor-delegatario (inquilino), ya que éste no habría liberado de sus obligaciones al deudor-delegante (arrendador), de acuerdo con el art. 1317 del Código Civil.
En otras palabras, para el caso del contrato de arrendamiento, el arrendador que cediera el contrato, con la aceptación del inquilino (sin reserva de éste y sin estar aquel insolvente), habría delegado sus obligaciones del contrato cedido, a otro arrendador-deudor (delegado), quedando liberado de esas obligaciones para con el inquilino (acreedor delegatario); produciéndose entonces una novación del contrato por cambio de deudor (art.1314 # 2° CC). Pero si esta cesión del contrato se hiciera sin la aceptación del inquilino, la delegación de deuda no produciría novación; esto es el arrendador-cedente (delegante) continuaría obligado para con el inquilino. Esto en cuanto se refiere a las obligaciones.
Pero, la cesión del contrato, por lo que implique traspaso de los créditos del arrendador-cedente, produciría novación por cambio de un nuevo acreedor, sin necesidad de aceptación del inquilino, y tendría el efecto de producir novación por cambio de acreedor (art. 1314 # 3° CC).
Dicho esto, vemos que lo que es objeto de este juicio son los derechos y créditos del arrendador, dimanantes del contrato; que se entenderían traspasados con la sola cesión del contrato; aún cuando las obligaciones seguirían a cargo del cedente (delegante).
Entonces no vemos que fuese necesaria la aceptación del deudor cedido (inquilino), de conformidad con el art. 1549 CC; aún cuando dicha cesión de contrato no haya producido novación por cambio de deudor por lo que respecta a las obligaciones del arrendador.
Pero debemos añadir que este contrato de arrendamiento no aparece—hasta el momento--cedido por la empresa Inversiones Ibepro, como dijimos antes; que era la que podía cederlo directamente, habida cuenta que ella aparecía allí como si el negocio fuese propio (art.1691 CC).
Los mandantes de la empresa Inversiones Ibepro srl para ceder el contrato, debían antes “subrogarse” en el contrato como arrendadores, acreditando su condición de propietarios del inmueble, de acuerdo con lo explicado anteriormente, de acuerdo con el art. 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2.-
Al folio 13 y ss corren las resultas de una notificación judicial que habría llevado a cabo la parte actora a la parte demandada; donde le esta avisando que los propietarios del edificio revocaron el mandato de administración que le fue conferido a Inversiones Ibepro, s.r.l. sobre el referido inmueble del Edificio Panamérican, ubicado como queda dicho en el libelo. También se le participa que dichos propietarios le cedieron a la parte actora la administración de las dependencias de dicho edificio.
Ahora bien, ya dijimos en el análisis anterior, que Inversiones Ibepro s.r.l., celebró el contrato de arrendamiento en nombre propio, por lo que el contrato era como suyo (art.1691del Código Civil), no como mandataria; por lo que era ella la que podía ceder directamente el contrato de arrendamiento; sin que, por otro lado, ello impidiese que los mandantes de Inversiones Ibepro s.r.l., en tanto en cuanto fuesen propietarios del inmueble, asumieran la condiciones de arrendadores al subrogarse en el contrato celebrado por Inversiones Ibepro s.r.l.,en su propio nombre Y como tales arrendadores subrogados pudiese nombrar nuevos administradores y/o ceder el contrato. Pero tendrían que subrogarse en el contrato, ya que éste aparece celebrado por Inversiones Ibepro s.r.l. en su propio nombre (art. 1691 CC)
O sea, recapitulando, al faltar (hasta ahora) la cesión del contrato de arrendamiento de Inversiones Ibepro srl a la empresa Real Hábitat c.a (parte actora), la única manera que esta última asumiera la condición de cesionaria del contrato era que sus cedentes y/o mandantes fuesen propietarios del inmueble; y como tales, arrendadores subrogados en dicho contrato, como quedo explicado en el número anterior, aplicando el art. 20 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se establece el principio de que la propiedad conlleva a la subrogación del arrendador en contrato de arrendamiento ajeno. Principio éste que también esta recogido en los artículos 1604 y ss. del Código Civil.
Por otro lado debemos advertir que si bien se notifica al inquilino (deudor cedido) de una cesión de contrato—en lo que tiene de cesión de créditos—no aparece en autos el contrato de cesión como tal entre cedente y cesionario.
3.-
Al folio 33 y ss corren dos documentos privados representativos de sendas cesiones de contrato que hiciera Inversiones Ibepro s.r.l. a la parte actora Real Habitat, c.a.
Se observa que los contratos de arrendamiento cedidos fueron: el de fecha 12 de mayo de 1986, sobre los locales 4°,8° 10° del Edificio Panamerican, y el de fecha 14 de marzo de 1990, sobre el local 3° del mismo edificio.
Estas eran las cesiones que legitimaban directamente a la parte actora en los contratos de arrendamiento objeto de juicio, sin necesidad—como hemos dicho antes—de que los mandantes de Real Habitat c.a. se subrogasen en los contratos celebrados por Inversiones Ibepro, s.r.l. en su propio nombre.
Estas cesiones, no obstante, debían entonces haberse avisados a la parte demandada como deudora cedida que era, para que a partir de dichas notificaciones los pagos se hicieran a nombre de la empresa cesionaria; ya que en caso contrario, los pagos hechos a nombre de la cedente serían buenos, de conformidad con el art. 1551 del Código Civil. Pagos que, como veremos, se hizo a nombre de la empresa cedente.
De faltar dichas notificaciones, debemos entender que el demandado habría quedado notificado de las cesiones, a partir de la citación para la litis contestatio de este juicio, que ocurrió el 19 de mayo de 1011(folio 205), como lo ha venido reiterando la jurisprudencia.
4.-
Al folio 35 y ss corre documento notariado (12 de mayo de1986) representativo del contrato de arrendamiento que la parte demandada celebro con la empresa Inversiones Ibepro, s.r.l., sobre los locales 4°, 8° y 10° del Edificio “Panamerican”, ya ubicado.
Corresponde hacerle los mismos comentarios que hicimos cuando examinamos el contrato del local 3°, en el No. 1 de estos análisis; concretamente en relación con el tema del mandato en nombre propio y en relación con el tema de la cesión de contrato y la cesión de crédito; cuando dijimos que toda cesión de contrato de arrendamiento implica por un lado, cesión de crédito, en cuanto a los derechos y créditos del contrato cedido; y por otro lado, delegación de deuda, en cuanto a los obligaciones del mismo. Para la cesión de créditos no es necesaria la aceptación del inquilino; como si lo es para la delegación de deudas, afín de que produzca novación por cambio de deudor.
5.-
Al folio 69 y 70 corren dos comunicaciones que los copropietarios del Edificio Panamerican le participan a la empresa Inversiones Ibepro s.r.l. que resolvieron revocarle el mandato de administración que le había conferido sobre dicho inmueble.
Y en consecuencia Inversiones Ibepro srl deberá cederle a la empresa Real Habitat, c.a. los derechos, acciones y obligaciones que le correspondía. como arrendadora en los contratos de arrendamientos celebrados.
Ya dijimos que por lo que respecta a la cesión de obligaciones del arrendador, (que es una delegación de deudas) para que produzca novación, por cambio de deudor, se requiere el consentimiento del acreedor delegatario, que sería el inquilino. Pero por lo que respecta a las acciones y derechos del arrendador (que es una cesión de créditos), no es necesaria la aceptación del deudor cedido, que sería el inquilino. Todo ello en razón de que el contrato de arrendamiento es bilateral, done las partes son creedora y deudoras recíprocamente.
6.-
Al folio 72 y ss corre documento notariado (5 de junio de 2008) representativo de un mandato de administración celebrado entre los que se dicen propietarios del Edificio Panamerican y del Edificio Giovanna, y la empresa Real Habitat, c.a., sobre el inmueble del Edificio Panamerican.
Para que este contrato legitimare a la parte actora en los contratos celebrados por Inversiones Ibepro srl era necesario acreditar la condición de propietarios del inmueble por parte de los mandantes, de acuerdo con el art. 20 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme a lo antes referido.
Pero ya vimos que la Inversiones Ibepro srl le cedió los contratos objeto de este juicio a la parte actora; en virtud de lo cual ésta adquiría, por virtud de la cesión de crédito, los derechos y acciones de dicho contrato, correspondiente a Inversiones Ibepro; aún cuando necesitase la aceptación del inquilino para recibir las obligaciones, por virtud de delegación de deudas que fuese novatoria por cambio de deudor.
7.-
Al folio 76 y ss corren las resultas de una notificación judicial que se le hizo a la empresa Inversiones Ibepro s.r.l., donde se le participaba que se le había revocado el mandato de administración que le fue conferido sobre el Edificio Panamerican de este juicio.
Esta revocatoria no habría tenido efecto frente al demandado-arrendatario del edificio, habida cuenta que Inversiones Ibepro srl celebro el contrato en nombre propio como si el negocio fuese suyo propio, de conformidad con el art. 1691 CC.
Pero ya vimos que Inversiones Ibepro s.r.l. le cedió a Real Habitat los contratos objeto de este juicio, por lo cual Real Habitat adquiría la cualidad de arrendadora, en cuanto a los derechos y acciones; pero no, en cuanto a las obligaciones. Cesión del contrato que estaba pendiente de notificación al inquilino, en relación a los pagos de éste.
8.-
Al folio 84 y ss corren las resultas de una notificación judicial que Real Habitat, c.a. le realizó a la parte demandada, donde se le participaba que el mandato de administración que tenía Inversiones Ibepro, srl le fue revocado, y que ellos asumían la administración del inmueble.
Lo que verdaderamente tenían que notificar era la cesión de los contratos que Inversiones Ibepro s.r.l. les había hecho, no la revocatoria de la administración dada a Ibepro srl; habida cuenta que los contratos de arrendamientos había sido celebrados por Ibepro srl en su nombre propio.
9.-
Al folio 235 y ss corre un documento notariado (11 de marzo de 2002) y protocolizado representativo de la venta que le hicieron a la empresa Administradora JOASA, c.a. de derechos pro-indivisos de propiedad sobre el edificio Parnamerican.
La propiedad del referido edificio es una comunidad.
10.-
Al folio 239 y ss corre el registro mercantil del Documento Constitutivo y acta de Asamblea General de Socios de la empresa Inversiones Ibepro, s.r.l.
No vemos que aporte nada útil a los temas debatidos en este juicio.
11.-
Al folio248 y ss corre Sentencia del Juzgado cuarto de Municipio, en que se declara la nulidad de ciertas convocatorias y Asambleas de Socios de la empresa Inversiones Ibepro, s.r.l.
Cabe decir lo mismo: no vemos que esas nulidades aporten nada útiles a los temas debatidos en este juicio.
12.-
Al folio 278 y ss corren en original una serie de documentos privados representativos de recibos de pagos realizados por la parte demandada a la empresa Inversiones Ibepro, s.r.l., por concepto de pago de alquileres (Bs.1.221,41) + ciertas cantidades por agua y gastos de los locales del edificio panamerican.
Corresponde a los meses que van desde mayo de 2009 hasta el mes de enero de 2010, que son los meses que en el libelo se señalan como no pagados.
Si bien la cantidad pagada en dichos recibos no es por el monto del alquiler regulado, la parte demandada manifestó que había llegado a un convenido con el arrendador que el alquiler se mantendría por tres años en Bs.1.221, 41, a fín de compensar ciertos gastos de mantenimiento que debía invertir en el inmueble Corresponderá esperar que dicho acuerdo se demuestre, por ser carga probatoria del demandado.
Por otro lado, vemos que los pagos se hicieron a nombre de Inversiones Ibepro, s.r.l., que fue la empresa con la que el demandado celebró originalmente los contratos de arrendamientos; y si bien dichos contratos fueron cedidos a la parte demandante, Real Habitat, c.a., no aparece que dichas cesiones hechas por Ibepro s.r.l. a Real Habitat, c.a., fuesen notificadas al arrendatario, por lo que los pagos hechos a la cedente advienen válidos, de conformidad con el art. 1551 del Código Civi13.-
13.-
Al folio 288 y ss corre documento privado, representativo de un acuerdo entre la parte demandada como arrendataria y la empresa Inversiones Ibepro, s.r.l. como arrendadora, de fecha 2 de abril de 2008. Se tiene por reconocido por su firmante, Gladis Bali Asapchi, como directora Principal de Inversiones Ibepro, s.r.l.
En él las partes acordaron mantener por tres años, a partir de esa fecha, el alquiler en Bs. 1.221,41 mensual, a fín de compensar al arrendatario de ciertos gastos que iría a hacer en el mantenimiento del inmueble.
Con este documento se demuestra el monto verdadero del alquiler, independientemente del monto de la regulación.
14.-
Al folio 291 y ss corren las resultas de una notificación que la empresa Inversiones Ibepro s.r.l. le habría cursado a la parte demandada como arrendatario del los locales de este juicio, participándole que no reconoce la revocatoria del mandato de administración de que fue objeto y desconoce cualquier nueva administración que se le haya dado a otra empresa.
Lo que esta prueba nos sugiere es que la empresa Inversiones Ibepro s.r.l. en un primer momento (5 de julio de 2008) habría estado de acuerdo con la revocatoria de su mandato de administración y con la nueva administración del inmueble por parte de Real habitat, c.a.; a juzgar por las cesiones de los contratos de arrendamiento que ella le hiciera a esta última empresa, como vimos de los documentos de cesión que corre a los folios 33 y 34; pero después (14 de octubre de 2009), por virtud de esta notificación habría desistido o mejor, renegado de ese consentimiento o aceptación de cambio de administración. Claro esta: las cesiones de los contratos la hizo Ibepro srl a través de un directivo Miriam Bali de Alemán, y la notificación se hace a través de otro directivo, Gladis Bali Asapachi.
Lo que denota una grave disensión entre directivos de la misma empresa Inversiones Ibepro srl; y consideramos que el tercero—en este caso el inquilino—no tiene porque sufrir por peleas dentro de la empresa que funge como su arrendadora, ya que él, si vamos a ver, se entendió al contratar, con una persona moral independientemente de sus directivos.
La buena fe en la ejecución de los contratos nos deben de indicar que si el deudor paga a la empresa con quien celebro el contrato de arrendamiento, su pago debe considerarse válido, indiferentemente de las disensiones internas que dicha empresa pudiere tener entre sus directivos.
15.-
Al folio 310 y ss corre el acta de la declaración del testigo Gladis Josefina Bali de Finol, quien reconoció plenamente su firma puesta en los documentos que corren a los folios 280 al folio 288 ambos inclusive, que representan los recibos de pago de alquileres de la parte demandada y del convenido sobre el monto del canon.
Con dicho reconocimiento estos documentos surten efectos probatorios. Repetimos: el inquilino como tercero no tiene porque sufrir las consecuencias de las diferencias, disensiones y peleas internas de los directivos de la compañía con la que originalmente contrato el arrendamiento El principio de buena fe lo protege.
Además, dicha empresa al querer mantenerse en la administración de ese contrato, al no admitir ahora haberlo cedido a otra empresa admistradora, o todavía mejor, al haberse retractado de haberlo hecho, le brinda al inquilino, con el que originalmente contrato y al que vino cobrándole los alquileres, la base lógica para que sus pagos fuesen considerados válidos, de conformidad, no solo con el principio de la buena fe contractual del art. 1160 CC, como hemos dicho; sino además, conforme con el principio de la apariencia posesoria de los créditos de los cánones del contrato, de conformidad con el art.1283 del Código Civil
16.-
Al folio 314 y ss corre la declaración del testigo Miriam Marcela Bali de Alemán, quien reconoció el haber firmado los documentos que corren a los folios 33 y 34 del expediente; los cuales, como hemos visto, representan las cesiones que Inversiones Ibepro s.r.l. le habría hecho a la empresa actora real Habitat, c.a. Añadió que dichos cesiones las suscribió como directora de Inversiones Ibepro srl..
Se vuelve a poner de manifiesto la grave disensión entre los directivos de esta empresa; ya que cuando actúa a través de Miriam Marcela Bali de Alemán, expresa estar de acuerdo con las cesiones y con la nueva administración por parte de Real Habitat, c.a.; pero cuando la misma empresa esta representada por Gladis Bali Asapchi, expresa que no reconoce esas cesiones ni la nueva administración de real Habitat c.a.
17.-
Al folio 316 corre copia de la Resolución 011898, de fecha 2 de abril de 2008, emanada del Ministerio de Infraestructura, en que se reguló el canon máximo de los locales de autos.
Ya vimos que la parte demandada había acordado, en fecha 2 de abril de 2008, con la arrendadora con quien celebró originalmente el contrato, Inversiones Ibepro, s.r.l., que aún cuando el canon hubiese sido regulado en Bs.3.053, 54, se mantendría por tres años el canon en Bs.1.221, 41, a fín de compensar los gastos que haría el inquilino en los locales para su mantenimiento.
El documento de este convenio quedó reconocido por uno de los Directivos de Inversiones Ibepro s.r.l, por lo que surte efectos probatorios. Y además, dicho convenio es antes de que el demandado fuese notificado de la cesión del contrato.
18.-
Al folio323 y ss corre acta de Inspección judicial realizada que fue promovida por la parte actora para demostrar que la sede de Inversiones Ibepro s.r.l. queda en un lugar diferente del que aparece señalado en los recibos de pago de alquiler, promovidos en el juicio.
Consideramos que aún cuando ello pudiese ser cierto, ello no es suficiente para restarle veracidad al reconocimiento de los recibos, ya que el reconocimiento de un documento se circunscribe a la firma de la persona que los suscribió, y no al contenido del documento en cuestión, de conformidad con el art.1365 CC. Por lo demás, lo probado por la inspección judicial aportada a los autos lo único que nos podría sugerir es que la empresa Ibepro, s.r.l. pudo haberse mudado..
Por lo demás, la inspección judicial de marras, de fecha 19 de julio de 2010, se llevo a cabo en el Edificio Centro Ejecutivo Bali en la Avenida Orinoco entre Calle Monterrey y Mucuchíes, Urbanización Las Mercedes. Y la dirección que aparece en el membrete de los recibos como sede de Inversiones Ibepro, s.r.l., es: Av. Orinoco con Mucuchíes Centro Ejecutivo Bali, P.B.-Of.4, Las Mercedes. No captamos realmente la diferencia que se quiere hacer ver.
19.-
Al folio 338 corre una diligencia de la parte demandada donde impugna las copias fotostáticas últimamente aportadas por la parte actora, las cuales merecieron nuestros comentarios en los dos últimos números de estos análisis. (17° y 18°: la resolución ministerial y la inspección judicial)
No amerita diferir la sentencia, para extender el lapso probatorio a los fines de la impugnación del art.429 CPC; habida cuenta que dichas copias, no fueron apreciadas favorables a la parte actora, que fue quien las trajo a juicio.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que esta demostrado que la parte demandada—el arrendatario—ha cancelado a la empresa Inversiones Ibepro s.r.l. los cánones de arrendamientos de los meses que se dicen en el libelo como no pagados, de acuerdo con los recibos que rielan a los autos-
Y se lo cancelo a la empresa que había celebrado en nombre propio, como si el negocio fuese suyo (art.1691 CC) el contrato de arrendamiento, que si bien aparece haber cedido el contrato en fecha 5 de junio de 2008 (folio 33), a la parte actora, no parece que el inquilino hubiese sido notificado de dicha cesión sino hasta que él fue citado para contestar la demanda en fecha 19 de mayo de 2011, que es cuando recién la cesionaria (Real Habitat c.a.) se habría legitimado para recibir los pagos, de conformidad con el art. 1551 CC.
Pero independientemente de ello, ese hizo evidente durante el juicio que dicha empresa Inversiones Ibepro s.r.l. mantiene entre sus directivos una grave disensión; ya que uno habría aceptado la cesión de los contratos y el otro reniega y desiste de que los contratos fuesen cedidos por su representada y de que se le diera a otra empresa (la parte actora Real Habitad, c.a) la administración de los locales. Todo lo cual hace que los pagos hechos de buena fe por el arrendatario a favor de la empresa Inversiones Ibepro s.r.l. deban ser considerados válidos, en razón de la buena fe contractual y de la posesión de los alquileres, que protegen al inquilino pagador como persona ajena de esas diferencias entre los directivos de Inversiones Ibepro s.r.l.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado Real Habitat, c.a. contra Hanna Antonios Sarkis, ambas partes arriba identificadas, con condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de caracas, a los diez y siete días del mes de junio del año dos mil once, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
Ivonne Contreras
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria