REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
201° y 152°
PARTE ACTORA: RAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.788.462, V-20.173.308 y V-16.901.392, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES BC 360, C.A., sociedad mercantil inscrita en la Oficina de Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 18 de julio de 2003, bajo el Nº 17, Tomo 45-A-Cto.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: BETTY DEL CARMEN PEREZ AGUIRRE y JORGE ENRIQUE DICKSON URDANETA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédula de identidad Nros. V-3.950.298 y V-11.785.498, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 19.980 y 64.595, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RICARDO JOSE PAZ GONZALEZ y MANUEL ANDRES ROMERO AMPARAN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédula de identidad Nros. V-14.203.697 y V-11.311.262, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 110.273 y 107.058, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del inmueble que a continuación se identifica: “Quinta Coromoto, destinada a Local comercial, distinguido con el Nº 267 del plano general de la Urbanización Las Mercedes, situado al final de la calle Orinoco de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda”
Sentencia definitiva
a) Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que sus representados conforman la sucesión del difunto BASSAMM HATEM HATEM, que es propietario del inmueble de autos y sobre el que suscribió un contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 07/07/2006, con la sociedad mercantil INVERSIONES BC 360, C.A., en su carácter de arrendataria, con una duración de tres (3) años fijos, desde el 01 de julio de 2006 hasta el 30 de junio de 2009, estipulándose un canon mensual de arrendamiento por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo), en la actualidad representa la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 30.000,oo). Que vencido el contrato y estando en uso de la prorroga legal, la arrendataria ha dejado de cancelar oportunamente los meses de enero, marzo y abril de 2010, por lo que procede a demandar la resolución del contrato por la falta de pago de esos cánones. Por otro lado, la parte demandada contestó al fondo, negando, rechazando y contradiciendo la misma, tanto los hechos como el derecho esgrimido por la actora en su libelo de demanda, alegando haber pagado oportunamente cada uno de los cánones reclamados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda junto con sus recaudos en fecha 21 de Junio de 2010, quedando atribuida a este Juzgado en esa misma fecha, quien la admitió por los trámites del procedimiento breve en fecha 12/07/2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, así como la apertura del cuaderno de medidas.
En fecha 29 de julio de 2010, previa consignación de los fotostatos pertinentes se ordenó librar la compulsa respectiva a la parte demandada, la cual fue remitida a la oficina de alguacilazgo de este circuito en esa misma fecha.
En fecha 09 de agosto de 2010, la representación judicial de la parte actora dejó constancia de haber consignado los emolumentos necesarios ante la Unidad de Alguacilazgo para la práctica de la citación respectiva.
Consta que en fecha 28 de septiembre de 2010, el alguacil designado por la Unidad de Alguacilazgo ciudadano DOUGLAS VEJAR BASTIDAS, mediante diligencia consignó la compulsa con su orden de comparecencia, en virtud de no haber logrado la citación personal de la parte demandada (folio 106).
Posteriormente este tribunal por auto de fecha 11 de octubre de 2010 y previa solicitud de la parte actora, ordenó la citación de la parte demandada por el procedimiento de carteles (art. 223 CPC), los cuales fueron publicados y fijados conforme a la norma, sin que la parte demandada haya comparecido dentro del lapso establecido a darse por citada.
En fecha 09 de diciembre de 2010, compareció el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó el nombramiento de defensor judicial para la parte demandada, que fue proveído por auto de fecha 16/12/2010, cuyo cargo recayó en la abogada CARMEN LAURA ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 51.580, quien fue debidamente notificada y juramentada posterior a la aceptación del cargo en referencia.
Seguidamente, por auto de fecha 18 de febrero de 2011 y previa solicitud de parte, se ordenó librarle compulsa de citación a la defensora designada; siendo que en esa misma fecha se hizo presente a los autos la parte demandada, INVERSIONES BC 360, C.A., a través de su representante legal ciudadano JOSE LUIS GARCIA CULEBRAS, quien otorgó poder apud-acta a los abogados RICARDO JOSE PAZ GONZALEZ y MANUEL ANDRES ROMERO AMPARAN y procedió a darse por citado e igualmente se presentó la parte actora y estando ambas partes de común acuerdo, solicitaron la suspensión de la causa hasta el día 04 de marzo de 2011 inclusive, siendo acordado tal pedimento por auto de fecha 21/02/2011.
En fecha 03 de marzo de 2011, comparecieron ambas partes y de común acuerdo solicitaron nuevamente la suspensión de la causa hasta el día 25 de marzo de 2011 inclusive, siendo acordado por auto de fecha 04 de marzo de 2011.
En fecha 28 de marzo de 2011, comparecieron ambas partes y de común acuerdo solicitaron nuevamente la suspensión de la causa hasta el día 15 de abril de 2011 inclusive, siendo acordado por auto de esa misma fecha.
Reanudada la causa, sin constar la celebración de algún acto de composición procesal, tuvo lugar el acto de la litis contestación en fecha 25/04/2011, donde consta escrito de la demandada mediante el cual opuso la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los extremos del artículo 340, ordinal 4º, eiusdem, la cual fue debidamente subsanada en la oportunidad legal, por lo que no es necesario pronunciamiento alguno. Asimismo, contestó al fondo de la demanda.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedo planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación judicial de la parte actora que sus representados conforman la sucesión del difunto BASSAMM HATEM HATEM, el cual es propietario del inmueble de autos.
Que el inmueble de autos fue adquirido por el causante, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de agosto de 2006, bajo el Nº 40, Tomo 22, Protocolo Primero.
Que el referido causante suscribió un contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 07/07/2006, con la sociedad mercantil INVERSIONES B C 360, C.A., en su carácter de arrendataria.
Que conforme a la cláusula segunda, el tiempo de duración del referido contrato era de tres (3) años fijos, desde el 01 de julio de 2006 hasta el 30 de junio de 2009, y que para el supuesto de que las partes decidan continuar con la relación arrendaticia, deberán notificarse con por lo menos sesenta días de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato, a los fines de elaborar un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que dicho contrato es a tiempo determinado.
Que se estipuló un canon mensual de arrendamiento por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo), que en la actualidad representa la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 30.000,oo).
Que próximo a ocurrir el vencimiento del contrato de marras, surgieron desavenencias entre las partes acerca de los términos de un nuevo contrato, por lo que fue imposible suscribir uno nuevo como lo exigía la cláusula segunda, siendo que por mandato del artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a operar la prorroga legal de un (1) año, que vencería el 30 de junio de 2010. Que al mismo tiempo que comenzó la prorroga legal, la arrendataria procedió como un mecanismo de retaliación a iniciar un proceso de consignaciones arrendaticias ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual fue signado con el expediente Nº 2009-1397, expresando en el mismo una supuesta negativa por parte de los arrendadores de recibir el canon de arrendamiento.
En virtud de ello, que vencido el contrato y estando en uso de la prorroga legal, la arrendataria consignó los meses de julio a diciembre de 2009, los cuales fueron retirados por los arrendadores, pero que a partir del mes de enero de 2010, la arrendataria ha irrespetado tanto el plazo contractual de cinco (5) días como el legal de quince (15) días que le impone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para efectuar la consignación, dejando de cancelar oportunamente los meses de enero, marzo y abril de 2010, siendo que dichas consignaciones son ilegítimas y no puede considerarse en estado de solvencia, por lo que procede a demandar la resolución del contrato por la falta de pago.
Alegatos de la parte demandada: La representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los extremos del artículo 340, ordinal 4º, eiusdem.
Asimismo contestó al fondo, negando, rechazando y contradiciendo la misma, tanto los hechos como el derecho esgrimido por la actora en su libelo de demanda.
Que no es cierto que su representada haya irrespetado el plazo contractual de cinco (5) días como el legal de quince (15) días para efectuar las consignaciones y mucho menos que las consignaciones realizadas son ilegítimas.
Alega haber pagado oportunamente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cada uno de los cánones reclamados.
Niega que la mensualidad de enero de 2010, fue pagada el 20 de marzo de 2010, toda vez que la misma fue pagada en el Banco Industrial de Venezuela, bajo la cuenta Nº 0003-0012-87-0001037592, a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de febrero de 2010, según planilla Nº 1169324, por la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 30.000,oo).
Asimismo, niega que la mensualidad del mes de marzo de 2010 no fue consignada por su representada, toda vez que la misma fue pagada en el Banco Industrial de Venezuela, bajo la cuenta Nº 0003-0012-87-0001037592, a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de abril de 2010, según planilla Nº 1206938, por la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 30.000,oo).
Que no es cierto que la mensualidad de abril de 2010, fue consignada en fecha 25 de mayo de 2010, toda vez que la misma fue pagada en el Banco Industrial de Venezuela, bajo la cuenta Nº 0003-0012-87-0001037592, a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de mayo de 2010, según planilla Nº 1179102, por la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 30.000,oo).
Invoca a su favor la sentencia de fecha 05/02/2009, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, caso: Helimedical, C.A. vs Inmobiliaria 200555, C.A., que estableció la uniformidad de criterio sobre la oportunidad en que el inquilino se encuentra en estado de retraso de la mensualidad arrendaticia convencionalmente pactada.
Que por todo ello su representada cumplió con el pago de cada uno de los cánones de arrendamiento reclamados y por ende invoca la acreditación del pago en tiempo tempestivo y la extinción de la obligación contraída de arrendamiento, con respecto a los supuestos meses insolutos.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC:
a) Pruebas de la parte actora:
Con el libelo de demanda la parte actora produjo los siguientes medios:
1. Al folio 14 marcado “B”, cursa en fotocopia simple, Acta de Defunción No. 156, expedida por el Registrador Civil del Estado Miranda. Esta copia se tiene por legal porque no fue impugnada, razón de tenérsele como fidedigna, tratándose de un documento auténtico, tal y como lo dispone el artículo 457 del Código Civil. El mismo es pertinente para acreditar el fallecimiento de quien en vida se llamara BASSAM HATEM HATEM.
2. Al folio 15 y vto., marcado “B” cursa en fotocopia simple, Acta de Matrimonio No. 216, expedida por la Prefectura del Municipio Araure del Estado Portuguesa. Esta copia se tiene por legal al no ser impugnada, razón de tenérsele como fidedigna, tratándose de un documento auténtico, tal y como lo dispone el artículo 457 del Código Civil. La misma es pertinente para acreditar la celebración del matrimonio civil entre los ciudadanos BASSAM HATEM HATEM y RAGIDA YAMOUL SALAH.
3. Al folio 16 marcado “B” cursa en fotocopia simple, partida de nacimiento signada con el Nº 21, expedida por la Prefectura del Municipio Araure del Estado Portuguesa. Esta copia se tiene por legal al no ser impugnada, razón de tenérsele como fidedigna, tratándose de un documento auténtico, tal y como lo dispone el artículo 457 del Código Civil. La misma es pertinente para acreditar el nacimiento del ciudadano OMAR, como hijo de BASSAM HATEM HATEM y RAGIDA YAMOUL DE HATEM.
4. Al folio 17 marcado “B”, cursa en fotocopia simple partida de nacimiento signada con el Nº 1527, expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San José, Municipio Libertador. Esta copia se tiene por legal al no ser impugnada, razón de tenérsele como fidedigna, tratándose de un documento auténtico, tal y como lo dispone el artículo 457 del Código Civil. La misma es pertinente para acreditar el nacimiento del ciudadano SAMMY, como hijo de BASSAM HATEM HATEM y RAGIDA YAMOUL DE HATEM.
5. A los folios 18 al 31 marcado “C”, produjo en copias simples declaraciones sucesoral efectuada ante el SENIAT por su representante legal o responsable ARMANDO CASTELLUCCI, relativas al causante BASSAM HATEM HATEM. Este medio calificado como un documento público administrativo conforme a la jurisprudencia pacífica del alto tribunal no fue impugnado por la parte contraria, razón de ser fidedigno su contenido, conforme a lo establecido en el artículo 429 CPC, teniéndose en tanto como legalmente promovido.
Estos recaudos son pertinentes para acreditar que el inmueble objeto de juicio identificado como Quinta Coromoto, distinguido con el Nº 267, situado al final de la calle Orinoco de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, aparece en el acervo hereditario del ciudadano BASSAM HATEM HATEM.
6. A los folios 32 al 38 marcado “D”, cursa en fotocopia simple contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07 de julio de 2006, anotado bajo el Nº 56, Tomo 53, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual fue producido posteriormente en original antes de admitirse la demanda (folios 89 al 94). Este documento de carácter auténtico como dispone el artículo 1.357 del Código Civil, no fue tachado de falso por ninguna de las causales del artículo 1.380 eiusdem, por tal motivo debe valorarse con pleno valor probatorio teniéndose por legalmente promovido, siendo además pertinente, para probar la relación arrendaticia que sobre el inmueble de autos existía entre el ciudadano BASSAM HATEM HATEM como arrendador y la sociedad mercantil INVERSIONES BC 360, C.A., como arrendataria, así como para probar que dicho contrato se celebró a tiempo determinado, por un período de tres (3) años fijos contados a partir d el 01 de julio de 2006 hasta el 30 de junio de 2009.
7. A los folios 39 al 44 marcado “E”, cursa en copia certificada documento de propiedad del inmueble de autos, el cual no fue tachado de falso por la parte contraria conforme a lo establecido en el artículo 1.380 del Código Civil, y siendo de índole público conforme al artículo 1.384 eiusdem, se tiene con pleno valor de pruebas y por ende legal, a tenor de lo establecido en el art. 429 del CPC. Siendo así, su contenido lo hace pertinente para demostrar la propiedad del inmueble, en la persona del causante BASSAM HATEM HATEM.
8. A los folios 45 al 86 marcado “F”, produjo en fotocopias simples actuaciones contenidas en el expediente 2009-1397, emanado del Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Estos medios públicos se tienen por legales, al no ser impugnadas por la parte contraria como establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y constituyen la prueba fundamental que hace derivar la resolución litigiosa que nos ocupa, toda vez que basada en ellas el accionante asume que el demandado consignó en forma ilegítima, y por otro lado, el demandado asume lo contrario, es decir, alega su solvencia.
A pesar que el demandado por un lado por medio de prueba de informes requiere del Banco Industrial de Venezuela le informe los depósitos que supuestamente hiciera a favor del actor, resulta innecesario esperar tal respuesta porque siendo que las consignaciones se tienen por fidedignas, su contenido es valido, y allí aparecen anotadas las planillas de depósitos y las fechas correspondientes:
Revisando los meses en disputa por los que se plantea esta demanda (enero, marzo y abril de 2010), se evidencia de las consignaciones que:
(i) El canon del mes de enero 2010 lo depositó en la cuenta correspondiente al tribunal 25º de Municipio en el Banco Industrial de Venezuela, según planilla 1169324 que se encuentra debidamente certificada por ese tribunal y acompañada al folio 189, y donde se lee como fecha del depósito 05 de febrero de 2010, y cuyo acto consignatario es del 02 de marzo de 2010.
(ii) El canon del mes de marzo 2010 no aparece en las planillas de depósitos, como tampoco en la relación de las consignaciones efectuadas ante el juzgado 25º de municipio.
(iii) El canon del mes de abril de 2010, lo depositó en la cuenta correspondiente al tribunal 25º de Municipio en el banco industrial de Venezuela, según planilla 1206938 que se encuentra debidamente certificada por ese tribunal y acompañada al folio 189, y donde se lee como fecha del depósito 05 de abril de 2010, y cuyo acto consignatorio es del 14 de abril de 2010
b) Pruebas de la parte demandada:
1. Con la contestación de demandada la parte produjo a los folios 183 al 214, fotocopias certificadas de actuaciones contenidas en el expediente 2009-1397, emanado del Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Dichas actuaciones por constar debidamente certificadas por mandato del Artículo 1.384 del Código Civil, se tienen por legalmente promovidas; siendo pertinente para probar las consignaciones de arrendamiento efectuadas por el demandado a favor del demandante y cuyo valor es el mismo que el que arrojó a las consignaciones presentadas por el accionante (folios 45 al 86).
2. En la etapa probatoria produjo a los folios 221 y 222 marcado “A”, planillas bancarias del Banco Industrial de Venezuela, que constituyen depósitos efectuados por INVERSIONES BC 360, C.A., en la cuenta No. 00030012870001037592, del Tribunal 25º de Municipio, a favor del ciudadano HATEM HATEM BASSAM. A pesar que el demandado pretendía pedir información (prueba de informes) al banco industrial a tales fines, se constató de las consignaciones de arrendamiento, que el número de planillas es coincidente con las que pretende probar el demandado, razón de adminicularse como indicios a tenor de lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Además, según el promovente, esas planillas –en su decir- acreditan los pagos de los meses enero, febrero, marzo y abril de 2010, pero de su análisis en conjunto con las consignaciones se deduce otra cosa, como se observa de seguidas.
En efecto, de las mismas se establece que según los meses en reclamación por consignación extemporánea, que:
(i) La planilla Nro.1169324 tiene fecha 05 de febrero de 2010 y se corresponde al canon de arrendamiento del mes de enero de 2010, según consignación de fecha 02 de marzo de 2010 (folio 190).
(ii) La planilla Nro.1206937 de fecha 04 de marzo de 2010 y se corresponde al canon de arrendamiento del mes de febrero de 2010, según consignación de fecha 16 de marzo de 2010 (folio 195).
(iii) La planilla Nro.1206938 de fecha 05 de abril de 2010 y se corresponde al canon de arrendamiento del mes de abril de 2010, según consignación de fecha 14 de abril de 2010 (folio 197, como dice su propio reverso)
Esto quiere decir, que falta la consignación del mes de marzo tal y como lo alega el actor. Adicionalmente deberá analizarse en el fondo lo referente al depósito bancario que efectúo el demandado, en su decir, en tiempo útil de los meses que son reclamados, frente a la posición del actor quien alega extemporaneidad de las consignaciones en referencia a tales meses, como se hace de seguidas:
Por tal motivo no se hace necesario esperar las resultas de la prueba de informes, que informará lo que ya contiene y se deduce de las planillas bancarias suficientemente relacionadas en las consignaciones tribunalicias.
DEL FONDO Y LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS.
-a-
De los hechos probados.
De las pruebas puede colegirse la demostración de los siguientes hechos:
1.) Que el inmueble es propiedad de los ciudadanos RAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL por haberlo adquirido según herencia ab intestato de su causante.
2.) Que se celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES BC 360, C.A., como arrendataria donde se dispuso, entre otras cosas, que el canon fijado era la suma de Bs.30.000,oo.
3.) Que ambas partes reconocen que el contrato inicial es a tiempo determinado, donde estaba en vigencia la prórroga legal, lo que mantendría su naturaleza determinada durante dicha prórroga.
4.) Que el arrendatario procedió a depositar el mes de enero de 2010 ante el banco Industrial de Venezuela dentro de los 5 días primeros días del mes siguiente, y que hizo la consignación el 02 de marzo de 2010, es decir, fuera de los 15 días previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
5.) Que el arrendatario no demostró haber depositado en cuenta bancaria ni consignado a favor del demandante, la suma correspondiente al mes de marzo de 2010.
6.) Que el arrendatario demostró haber consignado oportunamente la mensualidad del mes de abril, aunque el arrendador alegaba extemporaneidad.
-b-
De las sentencias vinculantes y los hechos derivados del juicio.
Ambas partes invocan a su favor sendas sentencias de la Sala Constitucional. Para resolver este asunto, hay que analizar si la consignación extemporánea del mes de enero y la falta de pago del mes de marzo, son motivos suficientes para resolver el contrato como se pretende en la litis. Siendo un hecho probado (y aceptado por las partes) la naturaleza determinada del contrato de arrendamiento, así como la existencia de la prórroga legal, corresponde analizar las cláusulas del contrato en el entendido de ser ley entre las partes como establece el artículo 1159 del Código Civil.
Es el caso, que la intención de las partes fue la obligatoriedad del inquilino, de cumplir los pagos de las mensualidades convenidas en forma puntual, como se establece en la cláusula 7ª, pues convinieron que el pago “impuntual” sería causal de incumplimiento. Desde el punto de vista literal, interpreta quien decide, que la mención impuntual significa, fuera la puntualidad, léxico que se emplea de ordinario para indicar que “algo” está a punto, es decir, dentro del horario o jornada. Pero mejor expresión se consigue con “oportunidad”, lo que indica que un pago impuntual es aquel efectuado fuera de la oportunidad indicada.
Ahora bien, no cualquier pago impuntual sería el motivo resolutorio, pues convinieron en una confusa cláusula (6ª), cuya redacción se presta a interpretación como intenta quien decide, conforme facultad prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que: “La falta de pago de dos (2) mensualidades dentro de los cinco (5) días consecutivos siguientes a la fecha de su vencimiento, es causa suficiente para que el “EL ARRENDADOR” pueda solicitar la resolución del presente contrato…” Para deducir qué fue lo que convinieron las partes y su intención, este juzgador analiza dicha estipulación en concordancia con la cláusula 4ª, donde se colige que el arrendatario debía pagar el canon de arrendamiento “…por mensualidades vencidas y precisamente dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes,…”
Pero, según la cláusula 6ª arriba copiada textualmente, basta la falta de pago “oportuno” de cuando menos dos -2- mensualidades sin importar que sean consecutivas o no, es decir, que pueden ser no correlativas entre un mes y otro, en el sentido que el no pagar –cuando menos dos mensualidades- o pagarlas fuera de los cinco (5) días consecutivos a cada mensualidad, daría lugar a la resolución del contrato. Esto significa que cuando la cláusula señala cinco días consecutivos, se está refiriendo al caso de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, ya que, como se dijo arriba, según la cláusula 4ª correspondía al inquilino pagar por mensualidades vencidas y dentro de los cinco primeros días del mes siguiente. Entonces, si el inquilino pagaba fuera de esos cinco días, cuando menos en dos oportunidades o meses (no consecutivos), daría causal resolutoria como en el presente caso.
Ello es así, porque se constató que el inquilino no pagó la mensualidad del mes de marzo de 2010 y respecto al mes de enero de 2010, no la consignó en forma de ley como se explica: Para considerar validamente efectuada una consignación, debe hacerse en la forma indicada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se entiende hecha en el cumplimiento de varias actuaciones: a.) Que el arrendador se rehúse a recibir el pago, b.) Que el arrendatario consigne (ante el tribunal) dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, c.) Que el consignante provea la dirección necesaria para que sea ubicado el arrendador/beneficiario, a los fines que sea notificado de la consignación que se le hace.
Dispone el artículo 56 de la Ley especial, que: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia…”. Respecto del sistema de consignaciones, hay dos sentencias dictadas por la Sala Constitucional que son asumidas por ambas partes como que las benefician (respectivamente) en su contenido, que obliga a quien decide a explicar los alcances de las mismas, en el falso entendido del foro, que todas las sentencias emanadas de la Sala Constitucional sean vinculantes por el solo hecho del órgano (teoría de autoridad o del órgano). Esta apreciación no es correcta, porque las únicas sentencias que son vinculantes son aquellas que interpretan normas y principios constitucionales, y no cualquier fallo corresponde con ello, como se deduce del artículo 334 de la Constitución de 1999.
Uno de estos fallos vinculantes, como el que corresponde al caso Helimedical, C.A. versus Inmobiliaria 200555, C.A. de la misma Sala Constitucional (de fecha 05 de febrero de 2009), y que alega a su favor el demandado, no se corresponde con la defensa, ya que lo que se establece de la referida sentencia, es que el plazo de 15 días previstos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no pueden computarse desde el vencimiento de cada mensualidad, sino, desde la oportunidad contractualmente prevista por las partes. Según esta sentencia, no sería desde el último día de cada mes, sino, en este caso (según el contrato) una vez vencido el mes a pagar, comienzan los 5 días siguientes del próximo mes que tiene el arrendatario para pagar la mensualidad vencida, y solo a partir de su vencimiento, es que se computarían los 15 días establecidos en el artículo 51 de la LAI para que puedan consignar las sumas a favor del arrendador-beneficiario. Pero este fallo resulta aislado, porque no trató el tema que nos ocupa: qué sucede cuando el arrendatario deposita en cuenta bancaria aunque no haya efectuado las consignaciones ante el tribunal respectivo.
Este criterio, es vinculante por tratarse del valor constitucional de acceso a la justicia como lo deduce la propia Sala, lo que no está en discusión sino, si este criterio priva sobre otro explicitado por la propia Sala, cuando se trata ya no de simples consignaciones (y su momento liberatorio), sino de pagos efectuados mediante depósitos bancarios, haya o no consignaciones.
Es decir, si se tratase solamente de las consignaciones en discusión y su oportunidad de hacerlas, no hay dudas que aplicaría el criterio vinculante del 05 de febrero de 2009, pero cuando se trate –como en el presente caso- de depósitos en una cuenta bancaria, haya o no consignación en la oportunidad de ley, entonces corresponde aplicar los otros criterios vinculantes de la misma Sala en ese respecto que siguen.
En consecuencia, la sentencia del 05 de febrero de 2009 no aplica al caso que nos ocupa porque aunque la discusión según el actor se centra inicialmente en la oportunidad de hacerse las consignaciones (tesis del actor para reclamar la falta de pago por vía de consignación extemporánea), por otro lado, tenemos que al no haberse demostrado el pago del mes de marzo de 2010, y solo existiendo el depósito en cuenta bancaria del tribunal del mes de enero de 2010 y su posterior consignación en marzo de 2010, entonces, se requiere deducir si sobre esta última se considera validez (tesis del demandado para alegar solvencia), en el sentido si priva el depósito o se requiere de la formalidad de la consignación en la forma que indica la ley. Ello porque el contrato invocado por el actor como incumplido, prevé que la falta de pago de dos mensualidades daría lugar a su resolución, de forma que al constar que no hay pago del mes de marzo 2010, y evidenciado que el mes de enero de 2010 se depositó en cuenta bancaria del tribunal, pero su consignación (según procedimiento consignatario) se hizo en marzo 2010, resulta fundamental determinar su validez o no.
Es por este motivo, que se requiere analizar el otro fallo vinculante de la Sala Constitucional invocado por el demandado, que es el relacionado con aquellos depósitos efectuados en cuenta bancaria, haya o no consignación, o que sean consignados posteriormente. Nos referimos, al caso que por Amparo Constitucional interpuso el ciudadano EZEQUIEL AMAYA, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. En el referido fallo, la Sala Constitucional (12 de mayo de 2003), explicó que la exigencia del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respecto a la consignación ante los tribunales de consignaciones respectivos, dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de cada oportunidad, constituiría según la Sala, en “….un exceso de formalismo…”, es decir, esta sentencia contraviene la otra sentencia de la misma Sala (05 de febrero de 2009) porque priva los depósitos bancarios por sobre las propias consignaciones, y es por ello que decimos que aquella no aplica al caso, pero si esta (que versa exactamente sobre los mismo: pagos hechos mediante depósitos bancarios que posteriormente son consignados.
Para explicar esta posición, sostiene la Sala que según la praxis judicial, el procedimiento de consignaciones antecede de la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario –o quien haga sus veces- se efectúe los depósitos de los cánones de arrendamiento, y que posteriormente, se hagan en el tribunal de consignaciones con los comprobantes bancarios. En este fallo, como se lee de su texto, el querellante argumenta la violación a los principios de debido proceso, tutela judicial efectiva, confianza legítima y seguridad jurídica: pero formalmente la Sala sentó como violado el valor implícito de la seguridad jurídica, tomando en cuenta el efecto liberatorio del pago en general, es decir, dio por valido los depósitos efectuados a favor del arrendador en la cuenta bancaria del tribunal, prescindiendo del hecho que las consignaciones de las mismas fueren efectuadas fuera del lapso de ley.
Ahora bien, este criterio de la Sala no resulta aislado, porque antes en caso EMIRO SALMUDIO MALVIDIO en amparo contra sentencia del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, que incoó ante Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, alegando violación al debido proceso (art.49 CRBV), resolvió en sentencia del 23 de octubre de 2002:
“…En criterio de la Sala, si bien el cumplimiento del procedimiento legal de consignaciones supone, salvo prueba en contrario, la solvencia del arrendatario, no es la demostración del cumplimiento de dicho trámite la única prueba de la solvencia del deudor como impedimento de la pretensión de desalojo por falta de pago.”
Cuando se lee el razonamiento del fallo en comento (23 de octubre de 2002), se evidencia que la Sala hace uso de otro valor constitucional, como es el tema de la justicia sin formalismos, ya que dedujo:
“En consecuencia, la Sala estima que el tribunal de alzada que fue señalado como agraviante violó el derecho del entonces demandado a la recepción de una justicia idónea, sin formalismos que la entraben o denieguen y así ha debido ser apreciado por el a quo constitucional, ya que, si bien es cierto que la Sala ha insistido, incesantemente, en que el amparo no es una tercera instancia del juicio originario y que no es medio de impugnación del criterio jurídico del juez, también ha dicho que ello es así salvo que, a través de dicho criterio, se viole un derecho constitucional por su errónea o falsa aplicación o bien, como en el caso de autos, por falta de aplicación.”
En razón de lo anterior, analiza quien decide que el fallo invocado por la parte demandada (del 12 de mayo de 2003) como el analizado anteriormente por este juzgador (22 de octubre de 2002), constituyen casos donde se están interpretando principios y valores constitucionales, que hace deducir su condición de obligatoriedad en la aplicación del precedente vinculante, que no viene dado (como sucede en la Casación) por la reiteración de criterios (jurisprudencia), ya que en estos casos que nos ocupan (interpretación de valores constitucionales), basta un solo fallo donde se interprete valores constitucionales, para otorgarle carácter obligatorio, ergo, por ser vinculantes pues como establece el artículo 335 Constitucional: “…Las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República.”
En consecuencia, dados los precedentes de la Sala Constitucional donde se analiza en uno la seguridad jurídica y en ambos, la justicia sin formalismos inútiles, corresponde de seguidas verificar si respecto al único mes depositado en cuenta bancaria, constituye como hecho liberatorio de pago. Huelga recordar que el demandado procedió depositar en efectivo (Bs.30.000,oo) la mensualidad del mes de enero según planilla bancaria Nro.1169324 que riela al folio 221, pero que la consignó en marzo de 2010 (folio 190). Se dice que en efectivo, para advertir que el dinero está a disposición del arrendador, a pesar de no haberse efectuado la consignación en tiempo útil, para aplicar lo que dice la Sala Constitucional para asumir este como efecto liberatorio de pago, interpretando valores constitucionales como la seguridad jurídica y la justicia sin formalismos.
Es así, que tratándose el pago de cánones de arriendo de sumas de dinero, de una obligación pecuniaria, como explica JAMES OTIS RODNER “se cumple transmitiendo dinero al patrimonio del acreedor” (OTIS RODNER, James. El dinero. La inflación y las deudas de valor, editorial Arte, Caracas, 1995, p.49), que entendiendo la tesis de la Sala Constitucional, implica que ya el dinero está a favor del acreedor-beneficiario (arrendador), aunque no haya habido consignación de la planilla que contiene el depósito por ante el tribunal de consignaciones respectivo. Distinto fuere el caso (que no es el presente, que el pago hubiere sido efectuado en cheque), como advierte el mismo autor (Vid. Obra citada, p.151, letra d). En el mismo sentido, Larenz sostiene que: “El deudor queda liberado mediante el `cumplimiento´ sólo cuando efectúa la prestación tal como es debida, es decir, en el tiempo y lugar fijados, de modo completo y en forma adecuada.” (LARENZ, KART. Derecho de las Obligaciones, Revista de Derecho Privado, tomo I, 1958, Nro.326, p.409). Si analizamos lo dicho por este expositor, tenemos que conforme al contrato, se obligaba al deudor a pagar puntualmente dentro de los 5 primeros días del mes siguiente, como efectivamente acaeció con el pago del mes de enero depositado el día 5 del mes de febrero (ver vuelto de la planilla de depósito, folio 221), además, pagó en forma `completa´ y en el tiempo, y frente al lugar fijado, se cambió a deposito en cuenta bancaria del tribunal, en virtud de la negativa del acreedor de recibirle los cánones correspondientes, para lo cual, hubo que acudir al procedimiento de consignaciones (donde consta el retiro del acreedor-arrendador) de las sumas consignadas con anterioridad.
En este orden, también el maestro MELICH opina que cabe hablar al cumplimiento en sentido estricto cuando el deudor pone exactamente la conducta debida, para lo cual invoca el artículo 1264 del Código Civil que establece: “Las obligaciones debe cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. (MELICH-ORSINI, José. El Pago, 2ª ed., serie estudios, Nro.86, Caracas 2010, p.7.) De esta manera, explica el mismo autor se debe tomar en cuenta que: “El efecto extintivo del pago es consecuencia de la concreta realización de la conducta debida del deudor –abstracción hecha si éste ha actuado consciente y voluntariamente- y deriva directamente de la ley.” (Vid. Ob. Cit., p.10). En consecuencia, es suficiente la conducta asumida por el inquilino que puso a disposición del acreedor en el tribunal, el dinero efectivo relativo al canon de arriendo.
Todo ello nos lleva a concluir, que el arrendador sabía que existía un expediente en cuya cuenta bancaria el arrendatario le hacía sus depósitos y luego sus consignaciones, y que hasta había retirado todo el dinero (siempre en efectivo) depositado a su favor hasta el mes de diciembre de 2009, por lo que resulta obvio por su conducta y la seguida por el inquilino que se seguirían efectuando allí los pagos sucesivos, y que resulta un formalismo innecesario (que contraviene el valor justicia sin formalismos como lo ha explicado la Sala Constitucional), argumentar que la falta de consignación en el tiempo de ley signifique el que deudor no pagó, pues está demostrado que efectivamente pagó el mes de enero dentro de los cinco (5) siguientes al mes vencido, como lo acordó en el contrato.
Como la ley no puede estar por encima de los valores constitucionales, se dice que corresponde a la justicia la interpretación del contenido axiológico de la constitución, por ello, se interpreta la Constitución como norma (art.7 CRBV) y se deduce que el procedimiento de consignaciones (art.51 LAI) solo aplica cuando no haya depósitos en cuenta del tribunal, pero como en el presente caso, como bien se explicó arriba, privan los depósitos efectuados en al cuenta del tribunal.
Es por esta razón, que este juzgador aplica el criterio vinculante suficientemente explicado, y da por valido el pago efectuado por el arrendatario en la cuenta del tribunal de consignaciones, pues ese dinero consta en efectivo a favor del arrendador. Y así se declara.
En cualquier caso, como no consta la falta de pago de dos mensualidades como establecieron en el contrato las partes, entonces la presente demanda hay que desecharla por la falta de pruebas, por incumplimiento del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguen los ciudadanos RAGIDA YAMOUL SALAH, SAMMY HATEM YAMOUL y OMAR HATEM YAMOUL en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES BC 360, C.A., ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem. Habiendo sido dictado el presente fallo dentro del lapso de diferimiento para dictar sentencia, no será necesaria la notificación de las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los siete -07- días del mes de junio de dos mil once (2011). Años 201° y 152°.
EL JUEZ TITULAR

ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA

ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal, y quedando anotada en el libro diario en el No. 13.
LA SECRETARIA

ABG. FABIOLA DOMINGUEZ

LAPG/FD/CD,1.-
AP31-V-2010-002454.-