REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 1 de junio de 2011
Años 200º y 152º
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., S.A., de este domicilio e inscrita en el Registro mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 19 de junio de 1997, bajo el Nº 6, Tomo 326-A-Sgdo., representada por los abogados Miren Barriola de Colmenter, Alexander Preziosi, Alfredo Abou-Hassan, María Carolina Solórzano y Alejandro García, en ejercicio de la profesión, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.253, 38.998, 58.774, 52.054 y 131.050, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil CONSORCIO LIBERTADOR 4021, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 26 de octubre de 2004, anotada bajo el Nº 96, Tomo 987-A, representada por las abogadas María Compagnone, Sulma Alvarado e Yvana Borges, en ejercicio de la profesión, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente.
MOTIVO: Desalojo.
Exp. Nº AP31-V-2011-000224
En fecha 31 de enero de 2011, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., S.A., en contra de la sociedad mercantil CONSORCIO LIBERTADOR 4021, C.A., mediante la cual la demandante alega que en fecha 26 de junio de 2007 celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por el plazo de un (1) año con la sociedad mercantil CONSORCIO LIBERTADOR 4021, C.A., el cual tenía por objeto dos locales comerciales distinguidos con los números 4 del edificio distinguido con el Nº 168 y 1 del edificio denominado Santa Ana, situados ambos en la Calle Real de Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital, ante la Notaría Pública cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de junio de 2007, anotada bajo el Nº 29, tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Que el contrato vencido el primer año ninguna de las partes notificó a la otra su interés de no renovar el contrato, razón por la cual se prorrogó hasta el día 1 de julio de 2009.
Que antes del vencimiento de esa primera y única prórroga, concretamente el día 9 de enero de 2009, le notificó judicialmente a la arrendataria que no le renovaría el contrato, dejándole a salvo su derecho de acogerse a la prórroga legal, notificación ésta que le fue practicada por el juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Que por cuanto la relación arrendaticia fue de cuatro (4) años, ya que comenzó el 1º de julio de 2005 y venció el 1º de julio de 2009, la arrendataria tenía derecho a una prórroga legal de un (1) año, de conformidad con lo establecido en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el 1 de julio de 2010; pero que a la fecha (de la demanda) el arrendatario no entregó el inmueble, razón por la cual demanda el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales y proceda a entrega el inmueble libre de bienes y personas.
Como fundamento legal de la pretensión invocó las disposiciones contenidas en los artículo 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.594 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual manera invocó la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que estipula la fecha de terminación del contrato y la forma de impedir la prórroga contractual del mismo.
Como anexos de su demanda acompañó, además del instrumento poder que acredita la representación de sus abogados, original del contrato de arrendamiento, Notificación Judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 9 de enero de 2009, en la que consta que en esa oportunidad dicho Tribunal se trasladó a los locales comerciales distinguidos con los números 4 y 1 del edificio distinguido con el Nº 168 del edificio denominado Santa Ana y notificó del contenido de la solicitud y le hizo entrega de una copia de la misma, a la ciudadana Luna Josefina, quien dijo ser la encargada del local comercial.
La parte demandada quedó citada tácitamente en la oportunidad en que se llevó a cabo la medida de secuestro decretada en este juicio por parte del Juzgado Quinto de Municipio Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, el día 17 de marzo de 2011, en la que se hizo presente el ciudadano Fortunato Bentolila Benarroch, mayor de edad, de nacionalidad española, condición residente y titular de la Cédula de Identidad Nº E-81.672.416, quien asistido de la abogada Sulma Alvarado hizo una exposición relacionada con el retiro de los bienes muebles y mercancías que se encontraban en el interior del inmueble objeto de la medida.
En fecha 12 de abril de 2011, la abogada Yvana Borges, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, en el que luego de negarla, rechazarla y contradecirla, afirma que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es un contrato a tiempo indeterminado, en razón de lo cual no hay vencimiento del término.
Añade que el primer contrato suscrito entre las partes fue celebrado en fecha 30 de junio de 2005 y que su duración se pactó en dos (2) años; que la arrendadora notificó judicialmente a la arrendataria su voluntad de no renovarlo en fecha 9 de mayo de 2007; pero que, no obstante, la relación contractual continuó.
Que el segundo contrato de arrendamiento fue suscrito el 26 de junio de 2007, pactándose la duración en un (1) año y que antes de finalizar ese lapso fue notificada de la no renovación del contrato; pero que continuó ocupando los inmuebles y la arrendadora recibiendo el pago de las pensiones arrendaticias.
Que desde el inicio de la relación contractual ha venido pagando mensual y puntualmente los cánones de arrendamiento mediante depósitos bancarios realizados en la cuenta corriente Nº 01340368653681014518 de Banesco, cuya titular es la arrendadora, tal como lo acordaron las partes; que al finalizar el lapso del contrato y de la prórroga legal, la arrendadora continuó recibiendo los cánones de arrendamiento que siguieron causándose, es decir, los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2010, enero, febrero y marzo de 2011, cuyos depósitos bancarios fueron efectuados por ella, configurándose así la transformación del contrato de arrendamiento en uno sin límite de tiempo, conforme a lo establecido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
Que por cuanto la arrendadora permitió a la arrendataria que ésta continuara pagando los cánones de arrendamiento, a partir del mes de julio de 2010, puesto que no hizo ninguna objeción a los depósitos que efectuó puntualmente, sino que los admitió y no manifestó su desacuerdo con tales pagos y permitió el uso, goce y disfrute de los inmuebles arrendados, añadiendo que la circunstancia de admitir los pagos de cánones de arrendamiento después del vencimiento del contrato y de su prórroga legal, conlleva a la transformación de la naturaleza del contrato, la cual se inició como un contrato a tiempo determinado y posteriormente, a pesar de la notificación de no prórroga del contrato, éste se transformó en uno sin límites de tiempo.
Para fortalecer sus alegatos, citó varias sentencias relacionadas con la validez de los depósitos bancarios realizados por el arrendatario en la cuenta bancaria del arrendador.
Aparte del instrumento poder que acredita la representación de sus abogadas, la parte demandada consignó junto a su escrito de contestación de la demanda un total de nueve (9) comprobantes (dos de ellos en fotocopias) de depósitos realizados en cuenta corriente de Banesco anteriormente mencionada.
En fecha 12 de abril del año que discurre se avocó al conocimiento de la causa la Juez que con tal carácter suscribe el presente fallo y se le concedió a las partes un lapso de tres (3) días de despacho para que ejerciesen el derecho a que se refiere el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, sin que ninguna de ellas lo hubiese hecho.
Mediante diligencia de fecha 26 de abril de 2011, la abogada María Carolina Solórzano, en su carácter indicado, impugnó los documentos acompañados por la parte demandada junto a la contestación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En la misma fecha la demandada consignó un nuevo escrito de contestación de la demanda, en los mismos términos del anterior.
Durante el período de pruebas, la parte demandada promovió nuevamente las planillas de los depósitos bancarios consignados junto al escrito de contestación de la demanda; documento expedido por Banesco, Banco Universal, en la que se hace constar de los depósitos realizados; y dice consignar las facturas originales de los cánones de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2005, enero y febrero de 2006, septiembre y octubre de 2007, mayo y junio de 2008, julio y agosto de 2009, marzo y abril de 2010, aunque los únicos anexos de dicho escrito fueron la constancia expedida por Banesco y un recibo original correspondiente al alquiler del mes de enero de 2007, a los fines de demostrar la forma de pago convenida entre las partes y, por último promovió las testimoniales de las ciudadanas Josefina Luna y Aída Fernández, para demostrar que el Sr. Pedro Troya trabaja para la demandante y recibió los depósitos correspondientes a los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2010.
De su lado, la parte actora consignó un escrito durante el período probatorio en el que además de invocar el mérito probatorio de los autos, realizó una serie de alegatos relacionados con las pruebas presentadas por la parte demandada.
También consignó un escrito la parte demandante en fecha 4 de mayo de 2011, refiriéndose a las pruebas de la parte demandada; pero no se opuso a ellas.
Con las declaraciones testimoniales de las ciudadanas Josefina Luna y Aída Fernández quedó evidenciado que el pago de los cánones de arrendamiento se hacía en efectivo, mediante depósitos bancarios, que el Sr. Pedro Troya era el encargado de recibir los comprobantes de los depósitos bancarios por los cánones de arrendamiento.
En fecha 9 de mayo de 2011 la demandada consignó un nuevo escrito de promoción de pruebas, consistentes en las facturas originales de los cánones de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2005, enero y febrero de 2006, septiembre y octubre de 2007, mayo y junio de 2008, julio y agosto de 2009, marzo y abril de 2010, y prueba de informes para recabar de Banesco informes si la sociedad mercantil Consorcio Libertador 4021, C.A., realizó en la cuenta corriente 01340368653681014518, cuya titular es Libros y Revistas E.A.S.A. los depósitos por los montos y en las fechas que señala en su escrito de promoción, para demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2010, enero, febrero y marzo de 2011.
Admitida dicha prueba, se libró oficio a Banesco, Banco Universal para recabar la información referida, no habiendo sido recibido respuesta alguna para la fecha de la presente decisión, a pesar de haberse prorrogado por cinco (5) días de despacho el lapso de evacuación de pruebas, conforme consta del auto dictado en fecha 13 de mayo de 2011.
MOTIVA
Estando dentro de la oportunidad para decidir, esta juzgadora observa:
El punto fundamental para la solución de la controversia está, en primer lugar, en la determinación de si el contrato de arrendamiento a que se refiere el presente juicio se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, como lo sostiene la parte demandada, o si, por el contrario, continuó siendo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, a pesar de que la arrendadora continuó recibiendo los cánones de arrendamiento una vez finalizada la prórroga legal, ya que
No es un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento que se alega en el libelo, ya que a pesar que la parte demandada afirma que la relación arrendaticia se inició con anterioridad a la fecha que se afirma en la demanda, porque afirma que hubo un contrato anterior, fechado 2005, también reconoce que el día 26 de junio de 2007 se suscribió el último entre las partes e igualmente admite que antes del vencimiento de la única prórroga que a éste se le dio, la arrendadora le notificó que no le daría una prórroga adicional.
Es cierto que la parte actora impugnó los recibos acompañados por la parte demandada para demostrar la solvencia en el pago de los arrendamientos, y alega que dichos pagos no fueron probados y que la demandada desplegó mucha actividad para demostrar su validez; pero como a continuación se verá, en los casos en los que se produce el desahucio, es irrelevante si con posterioridad al vencimiento del lapso del arrendamiento el arrendador continuó o no recibiendo los cánones de arrendamiento correspondientes.
En efecto, aun cuando el artículo 1.600 del Código Civil establece que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamiento hechos sin determinación de tiempo.”, y el artículo 1.614 del mismo Código, señala que: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mimas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” lo cierto del caso es que el artículo 1.601 de ese Código es claro cuando indica: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.” (Resaltado añadido)
De tal manera que, como se ve, resulta irrelevante que con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, la inquilina hubiese continuado con el uso del inmueble ya que, cuando ha habido desahucio, el contrato no se transforma en contrato a tiempo indeterminado.
En el presente caso, como quedó dicho, ambas partes están de acuerdo con que en fecha 9 de enero de 2009 la arrendadora le notificó a la arrendataria su deseo de no prorrogar nuevamente el contrato; es decir, que la arrendadora procedió a desahuciar a la arrendataria. De tal manera que no existiendo en autos alguna prueba de que la relación arrendaticia hubiese durado más de cinco (5) años, la conclusión necesaria es que el lapso de la prórroga legal que correspondía es de un (1) año, como efectivamente le concedió la arrendadora a la arrendataria. No puede, tampoco, sostenerse que el arrendador tenga la obligación de demandar el cumplimiento del contrato con base en el vencimiento de la prórroga legal, dentro de un lapso cualquiera, porque esa obligación no existe en la legislación venezolana.
Por otra parte, el arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo; es decir, que se perfecciona de tiempo en tiempo, lo que quiere decir que el arrendador se hace acreedor del canon de arrendamiento por cada día que transcurra el arrendatario haciendo uso del inmueble. Esa es la razón por la cual el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite al arrendador retirar las consignaciones de arrendamiento que hubiese realizado el arrendatario sin que tal retiro se pueda considerar como renuncia o desistimiento de la acción intentada, salvo que la misma estuviese fundamentada en la falta de pago de pensiones de alquiler. Sería contrario a la justicia imponer al arrendador la obligación de renunciar a uno de los derechos esenciales que se derivan del contrato de arrendamiento, como lo es la contraprestación por el uso del inmueble que realice el arrendatario con posterioridad a la fecha de vencimiento de la prórroga legal, so pena de considerar que consintió en que el contrato de arrendamiento se entienda convertido en contrato a tiempo indeterminado; pero sí se le permita al arrendatario continuar disfrutando del derecho esencial que se deriva de ese tipo de contratos.
En conclusión, para que a pesar del desahucio, se pueda interpretar que hubo un cambio en la naturaleza del contrato de arrendamiento basado en el comportamiento de ambas partes, a juicio de quien esta causa decide, sería necesario que el arrendador hubiese permitido que a pesar de dicho desahucio, el inquilino permanezca en el inmueble por un lapso superior al originalmente pactado como la duración natural del arrendamiento, ya que sólo en esa hipótesis habrían razones para suponer que no era seria la intención del arrendador cuando realizó el desahucio, y que su verdadera voluntad es prolongar indefinidamente el contrato de arrendamiento. No otra interpretación se le puede dar al contenido del artículo 1.601 del Código Civil anteriormente citado. Y ASÍ SE DECIDE.
Con base en ese pronunciamiento, se hace inoficioso el análisis de las demás pruebas cursantes en autos, ya que, como quedó dicho, ambas están contestes en cuál era el contrato de arrendamiento que estaba vigente para el momento en que se hizo la notificación de no prórroga (desahucio) y la fecha en que éste se llevó a cabo y del análisis de dicho contrato de arrendamiento que cursa en autos (folios 12 al 18) se evidencia que la relación arrendaticia no duró más de cinco (5) años, razón por la cual es forzoso concluir que la sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., S.A., ha cumplido cabalmente con los requisitos necesarios para que proceda la demanda de cumplimiento de contrato que intentó en contra de la sociedad mercantil CONSORCIO LIBERTADOR 4021, C.A., y así se decide.
DISPOSITIVO
En virtud de las razones antes expuestas este Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoado por la sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., S.A., en contra de la sociedad mercantil CONSORCIO LIBERTADOR 4021, C.A., suficientemente identificadas al principio de la presente decisión.
En consecuencia, se condena a la sociedad mercantil CONSORCIO LIBERTADOR 4021, C.A., para que cumpla el contrato de arrendamiento que suscribió con la sociedad mercantil LIBROS Y REVISTAS E.A.S.A., S.A., ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 26 de junio de 2007, anotado bajo el Nº 29, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, debiéndole hacer entrega a la demandante, completamente libres de bienes y de personas, de los locales comerciales distinguidos con los números 4 del edificio distinguido con el Nº 168 y 1 del edificio denominado Santa Ana, situados ambos en la Calle Real de Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, al primer (1er) día del mes de junio de dos mil once (2011), años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. MARITZA J. BETANCOURT
EL SECRETARIO,
ABG. JONATHAN J. GUILLÉN
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las (________ p.m.).
EL SECRETARIO
Exp. Nº AP31-V-2011-000224
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