REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
201° y 152°

EXP. Nº AP31-V-2010-000092

PARTE ACTORA: ALBA ELENA JIMENEZ MONSALVE, venezolana, mayor de edad, viuda, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.018.641.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: IRIS MARLENE HERNANDEZ JIMENEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 40.523.-

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES PERUSA C.A., sociedad mercantil de este domicilio, e inscrita el 29 de enero de 1.990, en el Registro Mercantil de la Circunscripción del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 47, tomo 99º-P, en la persona de la ciudadana CONCEPCION CARVAJAL DE RUIZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.743.660, quien ejerce la representación judicial de dicha empresa, o en su defecto en la persona de ROSA ELENA CARVAJAL DE BUSTOS, titular de la cédula de identidad Nº V- 499.462, quien es representante y Directora Principal de la compañía antes identificada6.313.193.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: IGOR A. TANACHIAN S., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.638.-

MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA


T E R M I N O S D E L A C O N T R O V E R S I A


Se inician las presentes actuaciones, por libelo de demanda asignado a este Juzgado por Distribución, mediante el cual la apoderada judicial de la demandante, ciudadana ALBA ELENA MONSALVE JIMENEZ, demanda por Desalojo a la sociedad mercantil INVERSIONES PERUSA, C.A., anteriormente identificadas, alegando que, su representada es propietaria de un local comercial distinguido con el Nº 1, donde funciona el fondo de comercio Farmacia Perú, ubicado en la planta bajo del Edificio Stio, situado en la Quinta (5ª) avenida de Pérez Bonalde, Urbanización Nueva Caracas, entre las calles Colombia y México, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador de esta ciudad de Caracas. Que en fecha 17 de mayo de 1.990, se celebró un contrato de arrendamiento sobre dicho local entre la arrendataria DROGUERIAS NACIONALES, C.A. DRONACA y el arrendador hay fallecido CLEMENTE STIO GASPAR. Que en fecha 25 de marzo de 1.990, el mencionado fondo de comercio Farmacia Perú, es dado en venta a la demandada INVERSIONES PERUSA, C.A., en cuya cesión quedó efectuada también, la cesión del referido contrato de arrendamiento. Que posteriormente en fecha 18 de octubre de 1.994, fue celebrado otro contrato de arrendamiento por el plazo de un (1) año, y prórrogas automática por igual lapso, que igualmente, en fecha 13 de agosto de 1.999se celebró un nuevo convenio estableciéndose el mismo plazo fijo de un (1) año, a partir del 1º de mayo de 1.999, hasta el 30 de abril de 2,000, el cual fue suscrito entre su representada y la parte demandada. Que en fecha 05 de agosto de 2.002, las partes convinieron en dar por terminada la relación arrendaticia a partir del 30 de abril de 2.002, y asimismo celebraron en la misma fecha un nuevo contrato de arrendamiento a un (1) año de plazo. De igual manera, señaló, que en fechas 06 de agosto de 2004 y 21 de abril de 2.004, celebraron nuevos contratos por el mismo plazo, y a partir de la fecha de vencimiento del último contrato, es decir el 1 de noviembre de 2.006, y agotada la correspondiente prórroga legal, la cual venció el 1-11-2007, y vencida la misma no han habido nuevos contratos, continuando la arrendataria ocupando dicho local, el cual no ha sido devuelto pese a las innumerables requerimientos de desocupación realizados por su representada. Entre otros alegatos, también manifestó que, su esposo CLEMENTE STIO GASPAR, falleció el 21 de noviembre de 2.006, y procediéndose a realizar los trámites para la correspondiente Declaración Sucesoral, ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), adscrito al Ministerio de Finanzas, corresponde pagar los respectivos Impuestos en la cantidad total de SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 637.241,52) y que su familia es de medianos recursos y sus ingresos en general, no alcanzan para cubrir dicho monto, por lo que siendo la venta de un bien patrimonial la única y más expedita que tienen como solución al problema, solicitaron la venta de dicho inmueble ante el mencionado organismo tributario, siendo el objetivo de la presente demanda, destinar el uso de la venta del inmueble, cuyo desalojo se pide, en primer lugar al pago del señalado tributo adeudado al Fisco Nacional, y es por ello que en nombre de su representada procede a ejercer el derecho de deshacer la relación arrendaticia, y a solicitar la desocupación del inmueble, como en efecto lo ejerce por el presente procedimiento, fundamentando la misma en el ordinal 2º del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en la causal de estado de necesidad subsumida en el citado parágrafo, así como en los artículos 1.600, 1.614 y 1.615 del Código Civil, y 19, 26 y 115 de la carta magna.-

Previo al régimen de Distribución le correspondió a este Juzgado conocer del presente proceso, y mediante auto de fecha 24/01/2011, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera por ante este Tribunal el Segundo (2°) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.-

En fecha 28 de enero de 2.011, compareció la apoderada de la demandante y consignó los fotostátos correspondientes a los fines de la elaboración de la compulsa de citación, las cual fue librada en fecha 31 de enero de 2.011, habiéndose suministrado los medios y recursos para la práctica de la citación ordenada en fecha 23 de febrero de 2.011.-

En fecha 14 de marzo de 2.011, compareció el abogado IGOR TANACHIAN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por citado en el presente juicio y consignó poder que acredita su representación.-

En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.-

El día 12 de Abril de 2.011, la Dra. MARITZA BETANCOURT MORALES, en su carácter de Juez Provisorio de este Tribunal, se AVOCO al conocimiento de la presente causa y ordenó continuar con el procedimiento.-

Durante el lapso probatorio solamente la parte actora promovió sus respectivas pruebas.-

Trabada así la litis, este Tribunal para decidir, observa:


PRIMERO: Alega la apoderada de parte actora en su libelo que procede a demandar por Desalojo a la sociedad mercantil INVERSIONES PERUSA, C.A., en virtud de que su representada, tiene necesidad de vender el inmueble objeto del presente procedimiento, y destinar el producto de dicha venta, en primer lugar al pago del tributo adeudado al Fisco Nacional, por concepto de impuesto sobre sucesiones, donaciones y demás ramos y conexos, lo que autoriza a su representada a ejercer el derecho de deshacer la relación arrendaticia existente entre las partes que componen el presente juicio, sustentando su acción fundamentalmente en el segundo parágrafo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

SEGUNDO: En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada, negó, rechazó y contradijo dicha demanda, tanto en los hechos, como en el derecho en todas y cada una de sus partes, con excepción de que ciertamente se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado del inmueble de autos, sobre la cual, operó la tácita reconducción del contrato. Que el 15 de octubre de 2.009, recibieron la notificación de oferta de venta, pero que es falso que no se haya dado respuesta, ya que se sostuvieron algunas reuniones para establecer la mejor forma de adquirir el inmueble, ya que la propietaria del inmueble aún no había hecho la declaración sucesoral, y estaba en imposibilidad de ofrecer dicho inmueble, además que, en ese momento, se estaba evaluando la fórmula jurídica para que los inquilinos de la parte superior del edificio comprasen su vivienda y mi representada el local comercial. Que la mala fe de la demandante, los llena de desasosiego, por que su representada jamás ha negado la posibilidad de comprar el local, siendo innecesaria y temeraria la presente acción, además de inadmisible. Opuso igualmente, la cuestión previa contenida en el ordinal numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta cuando solo se puede admitir por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, a saber: Que la demandante en el petitorio contenido en su libelo, solicita la causal establecida en el artículo 34 literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la misma mezcla en su pretensión el concepto de necesidad que se explana en el referido artículo 34 literal “B”, con el estado de necesidad en materia penal, es decir, que tiene un confusión tanto en los conceptos aplicables, como en el espíritu, propósito y razón de la norma arrendaticia descrita, ya que invoca normas de carácter penal que contienen causales de inimputabilidad, como lo es el estado de necesidad y la legítima defensa. Que la demandante igualmente y de forma fáctica, sostiene en su libelo de demanda que necesita el inmueble para venderlo y pagar el impuesto sucesoral, lo cual no es un pedimento ajustado a la norma jurídica, ya que el legislador estableció que la necesidad es de ocupación (subrayado suyo), y no para otro destino como el que aspira el demandante que es la venta para pagar unos impuesto. Que la demandante puede tranquilamente vender el inmueble para pagar los gastos de la sucesión, y su representada en nada obstaculiza tal eventual operación, sino que al contrario, siempre se ha estado en interés de adquirirlo y a ella le consta suficientemente por lo que le extraña la presente demanda, por lo que solicita que la misma sea declara INADMISIBLE. De igual manera, señaló que por cuanto la demandante no estimó su demanda en ningún monto, y por cuanto la Ley lo faculta para estimarla, lo hizo en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000;oo), es decir, dos mil ochocientos noventa y cuatro unidades tributarias (2.894 u.t.). Por todo ello, solicitó se declare sin lugar la pretensión de la demandante, y la misma sea condenada en costas.-

PUNTO PREVIO PRUEBAS, HECHOS Y MOTIVOS
TERCERO: Entre otros alegatos, la apoderada de la parte actora señala, que procede a demandar el desalojo de un local comercial propiedad de su representada, donde funciona la Farmacia Perú, distinguido con el Nº 1, ubicado en la quinta (5ª) Avenida de Pérez Bonalde, Catia, Urbanización Nueva Caracas, entre las calles Colombia y México, Parroquia Sucre, Municipio Libertador de la ciudad de Caracas, el cual actualmente se encuentra arrendado a la sociedad mercantil INVERSIONES PERUSA, C.A., y que en virtud de la declaración sucesoral presentada por la oficina del SENIAT, a la familia SUCESION CLEMENTE STIO GASPAR, le corresponde cancelar por concepto de impuesto, conforme a lo dispuesto en la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones, y Demás Ramos Conexos, la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 637.241,90), la cual no se ha podido cancelar debido a la falta de dinero por el impedimento que pesa sobre la libre disposición del inmueble alquilado, siendo la vía de la venta de un bien patrimonial la única y más expedita que tienen como solución del problema, por lo que se solicitó el permiso de venta de Administración Tributaria, a los fines de cumplir con la cancelación de los pasivos derivados de la carga fiscal antes señalada, siendo el objetivo de la demanda, destinar el producto de la venta del inmueble, cuyo desalojo se pide, en primer lugar al pago del impuesto anteriormente indicado, y por cuanto dicha relación arrendaticia, comenzó como un contrato de arrendamiento inmobiliario a tiempo determinado, y con el correr del tiempo y sus sucesivas prórrogas o renovaciones, y la continua ocupación, uso y goce de dicho local, por parte del arrendatario, después de vencido el plazo y las prórrogas legales y convencionales, dicho contrato se indeterminó, por lo que ante tal situación jurídica, autoriza a su representada a ejercer el derecho de deshacer la relación arrendaticia, y a solicitar la desocupación del inmueble, acogiéndose a lo pautado en el Parágrafo Segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

CUARTO: Por su parte, la demandada por intermedio de su apoderado judicial, en su escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo dicha demanda, en todas y cada una de sus partes, oponiendo la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que, la demandante en su libelo, mezcla en su pretensión el mencionado artículo 34, literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con el estado de necesidad en material penal, confundiendo los conceptos aplicables como el espíritu, propósito y razón de la norma arrendaticia descrita, y que asimismo sostiene, que necesita el inmueble para venderlo y pagar el impuesto sucesoral.-

Al respecto observa este Tribunal, que la parte actora trajo a los autos, para sustentar su acción, contratos de arrendamientos de donde se desprende la relación arrendaticia existente entre ella y la parte demandada INVERSIONES PERUSA, C.A., los cuales fueron debidamente reconocidos por ambas partes, por lo que este Tribunal les da todo su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-
Se observa igualmente este Tribunal, que el objetivo de la presente demanda, según lo alegado por la parte actora en su libelo, es Desalojar el inmueble arrendado para venderlo y destinar el producto de dicha venta en primer lugar al pago del Tributo adeudado al Fisco Nacional, en este sentido la demandada indicó que, la demandante puede tranquilamente vender dicho inmueble para pagar los gastos de la sucesión, y que su representada en nada obstaculiza esa eventual operación, señalando posteriormente la demandante en su escrito de promoción de pruebas, que es imposible realizar una venta de un inmueble ocupado.-

QUINTO: Ante tales hechos, aprecia esta Juzgadora lo siguiente: según la Resolución identificada con el Nº SNAT/INTI/GRTI/RCA/DR/CS/2008.- 000064, de fecha 19 de marzo de 2008, cursante al folio 77 de este expediente, emanada de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital, Providencia Administrativa SNAT/2007/0683, de fecha 15/1/2007, Gaceta Oficial Nº 38.790 de fecha 16/10/2007, se autorizó a la sucesión de CLEMENTE STIO GASPAR, para vender el inmueble de autos.-
Ahora bien, es determinante en el presente caso, precisar lo siguiente: afirma el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su tratado de Derecho Arrendaticio:

“La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”

Al respecto el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, afirma que:

“La compra no extingue el arrendamiento. Este es un principio que deviene del artículo 1.163 del Código Civil, según el cual “se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”.-

Asimismo lo confirma, a los efectos del ámbito de aplicación de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 20, que establece:

“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario- arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto –Ley”.

Por su parte, el artículo 1.603 del Código Civil confirma esta regla en cuanto a una modalidad de transmisión de la propiedad, por la sucesión mortis causa:

“El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.


Finalmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 9 de Octubre de 2006, dejó establecido lo siguiente:

“…De lo anterior se desprende, que la abogada actuó en nombre y representación del propietario del inmueble dado en arrendamiento, es decir, del ciudadano …; y en virtud de tal carácter suscribió el contrato de arrendamiento. De manera, que de haber operado la enajenación del inmueble arrendado por parte de la Urbanizadora…, tal como lo señala la sentencia accionada en amparo, resulta evidente que en la causa objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia. Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador”, ante ello, y una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.”

Igualmente observa esta Juzgadora que, si bien es cierto el Parágrafo Segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

“Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

Pero no es menos cierto, que el artículo 7 de la misma Ley, prevee lo siguiente:

“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

Todo ello trae como conclusión, que los derechos del arrendatario están amparados en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ninguna acción que disminuya éstos derechos puede privar por encima de ellos, por lo que, de llegarse a efectuar la posible venta del inmueble arrendado, el nuevo propietario se subrogaría los derechos y obligaciones arrendaticios por la enajenación del inmueble arrendado, por lo que no hay ninguna duda que el adquirente del inmueble, ostentaría la cualidad activa para ejercer cualquier acción que considerara pertinente, siempre y cuando la misma esté ajustada a derecho, y de esta manera se estaría protegiendo los derechos del arrendatario.-
SEXTO: Planteada así las cosas, y de las normas anteriormente transcritas, este Tribunal, establece que, para determinar si la presente acción es procedente o no, el Juez debe aspirar, a que de autos se demuestre lo verdadero, lo real, sin que nos toque descubrir personalmente otra cosa, a lo que arrojen las actas procesales, pues la única verdad para el Juez, debe ser la verdad procesal, lo que resulta de los alegatos y probanzas cursantes en autos, aplicando de esta manera, los principios procesales del dispositivo, la verdad procesal, y el principio de la legalidad, y en el presente caso, la parte accionante, no logró demostrar en autos que existan méritos suficientes que encuadren en algún incumplimiento por parte del arrendatario, ni con relación al contrato de arrendamiento, ni en ninguna de las causales previstas en el ordenamiento jurídico establecido para ello, ni mucho menos, para que se declare procedente la acción intentada, razón por la cual, esta Juzgadora considera que es PROCEDENTE la Cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, y en consecuencia de ello, la presente demanda debe ser desestimada por IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

SEPTIMO: En virtud de lo anteriormente decidido, este Tribunal se abstiene de analizar las demás probanzas y alegatos de las partes en el presente procedimiento. ASI SE DECIDE.-

DECISION
En fuerza a los anteriores motivos de hecho y de derecho, este Tribunal Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la Cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la parte demandada en el juicio que por DESALOJO intentara ALBA ELENA JIMENEZ MONSALVE en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES PERUSA, C.A., y en consecuencia de ello se declara SIN LUGAR dicha demanda. ASI SE DECIDE. - Se condena en costa a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Notifíquese a las partes de la presente Decisión.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA CERTIFICADA.- Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Dos (02) días del mes de junio del año dos mil once. AÑOS: 201° y 152°.- LA JUEZ,


Dra. MARITZA BETANCOURT MORALES.-
EL SECRETARIO,


ABG. JONATHAN GUILLEN.-
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 12:30m.-
EL SECRETARIO,




MBM/JG/Damaris
EXP.Nº AP31-V-2010-000092.-