TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte de junio de dos mil once
201º y 152º
ASUNTO N° AP31-V-2010-002973.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Desalojo.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por los ciudadanos MARÍA INES SALAZAR VELANDIA y LUIS ALFONZO VASQUEZ HARNACHE, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N°s. V-15.131.533 y V-24.088.412 respectivamente. Representado en la causa por la abogada Odalis García de Rauseo, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° V-3.808.741 e inscrita en el Instituto de Previsión del abogado bajo el N° 75.106 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 15 de Junio de 2010, anotado bajo el N° 31, tolo 110 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 04 y 05 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano CIPRIANO AQUILE BALDUS ROJAS, Venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-639.661. Representado en la causa por los abogados Rodrigo S. Tovar Castillo, Belkis Escalona Fernández, Juan Portalito Rivas García e Ytala Hernández, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión del abogado bajo los N°s 36.231, 36.623, 37.229 y 58.160 respectivamente, conforme instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 20 de Mayo de 2011, anotado bajo el N° 23, Tomo 71 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 85 al 87 del expediente.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Desalojo incoaran los ciudadanos MARÍA INES SALAZAR VELANDIA y LUIS ALFONZO VASQUEZ HERNACHE, en contra del ciudadano CIPRIANO AQUILE BALDUS ROJAS, ambas partes plenamente identificadas en el fallo.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 22 de Julio de 2010, la parte actora incoó pretensión de desalojo en contra de la parte demandada, alegando, en síntesis:
1.- Que son propietario de un local comercial ubicado en la casa N° 848 del Barrio José Félix Rivas, Sector La Capilla, Calle Ojo de Agua, Parroquia Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, conforme titulo supletorio otorgado por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 02 de Octubre de 2006.
2.- Que en fecha 01 de Abril de 2009, dio en arrendamiento a tiempo determinado al ciudadano Cipriano Aquile Baldus Rojas, el inmueble antes señalado, estableciéndose como canon de arrendamiento la suma de Cuatrocientos Bolívares (400,00 Bs.) mensuales.
3.- Que el arrendatario no ha cancelado los cánones de arrendamiento desde el mes de Mayo de 2009 a la fecha de introducción de la pretensión, así como realizó modificaciones al local comercial arrendado y sub-arrendó el mismo a una persona identificada con el nombre de Wilmer Jiménez, del cual desconocen otros datos; incumpliendo así como lo pactado en las cláusulas Segunda, Cuarta, Quinta y Sexta del contrato de arrendamiento suscrito.
4.- Que en virtud del incumplimiento del arrendatario, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en: A.- Desalojar el bien inmueble arrendado, constituido por un local comercial ubicado en la casa N° 848 del Barrio José Félix Rivas, Sector La Capilla, Calle Ojo de Agua, Parroquia Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda; y B.- En pagar las costas y costos del juicio.
5.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los literales “A” y “G” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Veinte Mil Bolívares (20.000,00 Bs.). (Folios 01 y 02).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Mediante escrito presentado en fecha 30 de Mayo de 2011, la representación judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la pretensión ejercida en su contra, alegando para ello, grosso modo:
1.- Rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada, al solicitarse el desalojo en base a un contrato de arrendamiento sin fecha de suscripción, lo que impediría determinar a partir de cuando se proyecta su extensión temporal para precisar el supuesto incumplimiento.
2.- Que el contrato de arrendamiento vencía el primero (1°) de Abril de 2010 y su prorroga legal tendría vigencia hasta igual día y mes, pero del año 2013, y no un año antes como se vería de la cláusula tres del contrato.
3.- Que los actores no cuentan con pruebas fehacientes para demostrar el supuesto incumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento demandado así como el presunto sub-arrendamiento señalado, rechazando en consecuencia el atraso en el pago impetrado al haberse cancelado en puntualidad cada uno de ellos. (Folios 81 al 84).
En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito presentado en fecha 22 de Julio de 2010, la parte actota incoó pretensión de Desalojo en contra de la parte demandada.
Por auto de fecha 26 de Julio de 2010, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la pretensión.
Mediante nota de secretaría de fecha 27 de Julio de 2010, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada.
Por auto de fecha 26 de Octubre de 2010, se acordó la citación por carteles de la parte demandada.
Por auto de fecha 06 de Abril de 2011, se designó defensora judicial a la parte demandada.
En fecha 04 de Mayo de 2011, se libró compulsa de citación a la defensora judicial de la parte demandada.
Mediante escrito presentado en fecha 30 de Mayo de 2011, la defensora judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la pretensión. Posteriormente, siendo las 11:49 a.m, la parte demandada, representada de abogados, presento escrito de contestación a la pretensión incoada en su contra.
Mediante escrito presentado en fecha 10 de Junio de 2011, la parte actora promovió pruebas en la causa (Folios 88 al 90); siendo proveídas por auto de fecha 13 de Junio de 2011 (Folios 113 y 114). Lo propio efectuó la parte demandada mediante escrito presentado en fecha 10 de Junio de 2011 (Folios 101 al 103), siendo proveídas por auto de fecha 13 de Junio de 2011.
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará su decisión, a cuyo efecto dispone:
Dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente:
“…Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”. (Negrillas y Subrayado del Tribunal).
Articulado que consagra el denominado Juicio de Desalojo Arrendaticio, el cual puede ser entendido como la acción que posee el arrendador en contra de su arrendatario de un inmueble por contrato verbal o por tiempo indeterminado para dar por terminada la relación arrendaticia amparado en las causales dispuestas taxativamente por la norma y así obtener la entrega material del bien objeto del contrato, como lo dispone el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, es (sic)”…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley…”.
Siendo sus notas características en consecuencia que:
A.- Se aplica a los contratos de arrendamientos verbales o los escritos por tiempo indeterminado;
B.- Los motivos para su procedencia son de estricta interpretación (taxativa) no pudiéndose en consecuencia aplicar la analogía para obtener el desalojo de inmueble, salvo la acción Resolutoria Arrendaticia; y
C.- De conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debe tramitarse por el procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Así, se observa que el fundamento cardinal por el cual la parte actora basó su pretensión, lo representó la presunta insolvencia por parte de su arrendador de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a Mayo de 2009 hasta le facha de interposición de la demanda, el sub-arrendamiento del inmueble objeto de la litis y la existencia de modificaciones en la estructura del inmueble sin la debida autorización escrita, para lo cual aportó al proceso en original a los folios 20 al 21, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con una duración convenida de un (01) año, contado a partir del 01 de Abril de 2009 hasta el 01 de Abril de 2010; cuya valoración en el proceso adquiere a tenor de lo previsto en los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1363 y 1368 del Código Civil
Contra la mencionada insolvencia, la parte demandada alegó estar al pago con relación de los cánones de arrendamiento demandados, para lo cual aportó al proceso copias simples de vaucher bancarios identificados con los números 76735561, 71704264, 83050828, 83050829, 77618442, 81610855, 86460356, 94438782, 5209120, 78159892, 4537253, 11358656; los que si bien fueron abonados a la cuenta N° 0102-0552-230000034393, correspondiente a la titularidad del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sin que en ellos aparezca haberse efectuado su incorporación al expediente de consignaciones, los mismo se tienen por validos con ocasión al fallo de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia N° 1115 de fecha 12 de Mayo de 2.003, cuando dispuso:
(SIC)”…En tal sentido la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación de pago reclamado, por lo que considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el Juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los Juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia…
…Tal proceder posee lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depósito efectuado, el Juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución del contrato debido a la falta de pago, el Juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado del insolvencia el arrendatario…”. Así se reitera.
Por lo que tales pagos si bien no constan en el expediente de consignaciones N° 2010-1190, éstos son válidos para tener por solvente por los meses correspondientes de Junio de 2010 a Mayo de 2011 al arrendatario del inmueble, toda vez que no fueron impugnados ni tachados como falsos por la parte demandante en la causa, quien se encontraba en el imperativo de negar su validez en el proceso, lo cual no efectuó.
Más sin embargo, si bien es cierto que constan en el proceso las correspondientes planillas de depósitos en la cuenta corriente manejada por el Tribunal de consignaciones para tal efecto, es evidente que no demostró la parte demandada el pago de los meses anteriores, pues si bien pudiera pensarse en la aplicabilidad de la presunción del artículo 1296 del Código Civil, ello no sucede en el caso de autos, ya que la propia parte demandada alegó que dichas consignaciones se efectuaron con posterioridad a la negativa de su arrendador en recibir los pagos de los cánones convenidos, sin señalar si los anteriores fueron cancelados o no, y en el primero de los casos, no consta prueba alguna de tal pago, siendo inaplicable la presunción antes señalada, por lo que tocaba al arrendatario demostrar el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo de 2009 a Mayo de 2010, cada uno a razón de Cuatrocientos Bolívares fuertes (400,00 Bs.f.) conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Así se decide.
De igual forma, la parte demandada pretende eximirse de su cumplimiento contractual alegando para ello la inexactitud del contrato en cuanto a su fecha de suscripción, pues en el parte in fine del mismo se habría colocado (SIC)”…a la fecha de su presentación…”. (Fin de la cita textual), sin que constara otro elemento que ayudara a identificar la fecha de la señalada firma, lo que sin duda no ocurre en el proceso, pues en los documentos privados la fecha de los mismos no se cuentan “respecto de terceros” sino en los casos señalados en el artículo 1369 del Código Civil, más no así respecto de las propias partes del contrato, la que se cuenta no desde la fecha de su suscripción, sino en cuanto a la duración de la relación arrendaticia, vale decir, desde que ella inició (01 de Abril de 2009). Así se decide.
De igual forma, alegó la parte demandada para eximirse de su cumplimiento contractual, el hecho de la existencia de un “error” en el contenido del contrato de arrendamiento, en específico en la cláusula tercera del contrato, cuando se señaló que la prórroga legal sería de tres (03) años, contado a partir del 02 de Octubre de 2009 al 02 de Octubre de 2012, cuando lo correcto sería hasta el 02 de Octubre de 2013, si es tomado en consideración que el contrato vencía el 01 de Abril de 2010.
Argumento que este Juzgador estima analizar en base al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la interpretación de los contratos conforme a la intención de las partes que lo integran, en el sentido que, dicha prórroga legal como la llamaron ambas partes, no sería tal, sino mas bien, por ser ésta de orden público, como una prorroga convencional de tres años, pues conforme a la propia relación arrendaticia, tal beneficio lo era de un (01) año y no de tres como se estableció, y siendo que la misma no puede ser alargada ni reducida por voluntad del arrendatario y/o del arrendador, se entiende que ella se correspondería a una prorroga contractual o convencional pactada. Así se decide.
Si ello es así, es evidente que siendo el término de duración el 01 de Abril de 2010, el fijado por ambas partes, es a partir de dicha fecha de nace a favor del arrendatario el beneficio de la prorroga convencional pactada, al no constar la voluntad manifestada por su arrendador en contrario, vale decir, no querer prorrogar el contrato al vencimiento inicial; resultando que la prorroga automática “convencional” de tres (03) años pactadas, nació a partir del 01 de Abril de 2010 con vencimiento al 01 de Abril de 2013, como bien lo manifestara el arrendatario demandado en su escrito de contestación a la pretensión y siendo que aun se encontraría en vigencia el contrato de arrendamiento, resultaría inaplicable la normativa del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la terminación de la relación, pues esta sólo le es aplicable a las relaciones arrendaticias basadas en un contrato verbal o un contrato escrito con tiempo de vigencia indeterminado, lo que no ocurre en ninguno de los casos, al estarse en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.
Tal aseveración efectuada por éste Juzgador trae consigo una consecuencia de extrema gravedad, como sería la inadmisbilidad de la pretensión de Desalojo incoada, pues no es aplicable la normativa legal sustento de la pretensión de la actora, lo que sin duda no puede dejar pasar desapercibido quien decide, so pena de cometer una infracción a lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario, trayendo como consecuencia inmediata la inadmisibilidad de la pretensión planteada, tal y como será establecida en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Por otro lado, vista la gravedad que nace del anterior pronunciamiento, es evidente lo inoficioso para quien decide en adentrarse en el análisis del supuesto sub-arrendamiento efectuado por el arrendatario, así como las modificaciones de la estructura interna del bien inmueble arrendado, pues ello sería adelantar opinión sobre un juicio futuro que deberá incoar la parte demandante en contra de su arrendatario de continuar con su intención valida de exigir el cumplimiento o la resolución de la relación locativa que los une. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos dispuesto en el artículo 253 del Texto Constitucional y por autoridad de la Ley, decide:
-PRIMERO: Se declara INADMISIBLE la pretensión que por Desalojo incoaran los ciudadanos MARÍA INES SALAZAR VELANDIA y LUIS ALFONZO VASQUEZ HARNACHE, en contra del ciudadano CIPRIANO AQUILE BALDUS ROJAS, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
-SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal que dispone el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTE (20) días del mes de JUNIO del año DOS MIL ONCE. (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO
LA SECRETARIA.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.
En la misma fecha, siendo la UNA Y TREINTA Y DOS MINUTOS DE LA TARDE (01:32 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento Nº_____del Libro Diario del Juzgado.
LA SECRETARIA.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.