TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, uno (1) de marzo de 2011
200º y 152º

PARTE DEMANDANTE: “LUCIA MACARIO MAROTTA, CATERINA MACARIO MAROTTA, ANTONIO MACARIO D´LATA y FRANCISCO MACARIO MAROTTA”, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 6.059.198, 11.234.206, 12.624.011 y 9.063.344, respectivamente; con domicilio procesal en: Urbanización Montalbán I, 2ª Avenida, Centro Comercial Uslar, Torre de Oficinas, Piso 14, Oficina 144, Caracas.
REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “RAMÓN MARTÍNEZ DÍAZ y RAFAEL SÁNCHEZ”, inscritos en el Inpreabogado con la matricula números 48.792 y 50.480, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “TIVISAYS AMARIS,” venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.640.361; sin domicilio procesal acreditado en autos.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “ANA ALMEIDA”, inscrita en el Inpreabogado con la matricula Nº 52.447.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2010-000305

I
DEL ITER PROCEDIMENTAL

El día 1 de febrero de 2010, el abogado en ejercicio de su profesión Ramón Martínez, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 48.792, con el carácter de mandatario judicial de los ciudadanos Lucia Macario Marotta, Caterina Macario Marotta, Antonio Macario D´Lata y Francisco Macario Marotta, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra la ciudadana Tivisays Amaris, ambas partes ya identificadas, pretendiendo con fundamento en el artículo 34 literal d) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 2, ubicado en la Casa identificada con el N° 5122, situada en la Calle La Saleya cruce con Calle El Carmen, Urbanización Prado de Maria, Parroquia Santa Rosalía, Caracas.
Por auto de fecha 9 de febrero de 2010, se admitió la demanda ordenándose su trámite de acuerdo con lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El día 24 de febrero de 2010, la representación judicial de la parte actora aportó los recaudos requeridos a los fines de la elaboración de la compulsa.
En fecha 2 de marzo de 2010, se libró la compulsa.
En fecha 6 de abril de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos para gestionar la citación de la parte demandada.
El día 29 de julio de 2010, el ciudadano Alguacil Cesar Martínez informó al Tribunal que citó personalmente a la ciudadana Tivisays Amaris, quien firmó el correspondiente recibo de la compulsa con la orden de comparecencia.
Así las cosas, el día 3 de agosto 2010, compareció personalmente la parte demandada asistida de la abogada Ana Almeida, inscrita en el Inpreabogado con la matricula N° 52.447, y procedió a contestar la demanda.
En fecha 10 de agosto de 2010, la parte demandada promovió medios de pruebas; asimismo, instituyó mandataria judicial a la precitada abogada Ana Almeida.
El día 13 del mismo mes y año, el Tribunal se pronunció respecto a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 20 de septiembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada aportó nuevas pruebas documentales; proveídas por auto de esa misma fecha.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA
La representación judicial de la parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante
a) Alega, que la ciudadana Fortunata Marotto de Macario en vida suscribió con la arrendataria Tivisays Amaris, un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el local comercial distinguido con el N° 2, ubicado en la Casa identificada con el N° 5122, situada en la Calle La Saleya cruce con Calle El Carmen, Urbanización Prado de Maria, Parroquia Santa Rosalía, Caracas; estableciéndose como plazo de duración un (1) año improrrogable contado a partir del día 1 de agosto de 2003, con vencimiento el día 31 de julio de 2004; en tal sentido, asevera que la arrendataria aceptó que entregaría el inmueble llegada la fecha de culminación del contrato, sin necesidad de desahucio, a menos que hiciere uso de la prorroga legal.
b) Aduce, que las partes acordaron que el inmueble sería destinado para fines comerciales, relativas a la prestación de servicios de aparatos eléctricos, electrodomésticos y/o perfumería de aromaterapia, excluyéndose todo otro uso, comprometiéndose a no cambiar su destino so pena de rescisión inmediata; y que se excluyó expresamente la prestación e instalación de perfumería destinada al esoterismo.
c) Arguye, que vencido como se encuentra el contrato desde el día 31 de julio de 2004, sin que haya sido posible que la arrendataria haga entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes, a pesar de las innumerables diligencias encaminadas a tal fin, aunado al hecho que sin permiso de sus representados, cambió el uso del inmueble, es por lo que procede a incoar la presente demanda, ya que tampoco se ha recibido respuesta respecto al ofrecimiento de venta del inmueble en cuestión.
Fundamenta su pretensión, en el artículo 34 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.271, 1.579, 1.592, 1.593, 1.594, 1.595, 1.597 y 1.599 del Código Civil.

A los fines de combatir estos hechos libelados, la ciudadana Tivisays Amaris asistida de la abogada Ana Almedia, procede a contestar la demanda en los siguientes términos:
Alegatos formulados por la parte demandada
a) Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho.
b) Luego, admite que suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Fortunata Marotto de Macario, tal como consta en el instrumento aportado a los autos que riela inserto en los folios 15 al 17 de la pieza principal, y que hasta la fecha de presentación de ésta demanda sigue ocupando el inmueble arrendado, pagando incluso los cánones de arrendamiento aumentado a la suma de Bs. 360,00; además asevera, que el mes de julio de 2010, lo recibió la heredera Lucia Macario Marotta, por lo que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
c) Niega que haya cambiado el destino que se pactó para el inmueble en el contrato.
d) Aduce que le corresponde el derecho a la prorroga legal.
e) Alega que los herederos de la arrendadora no tienen cualidad para exigir el cumplimiento del contrato, porque el mismo es ley entre las partes que lo suscribieron.

De acuerdo con las argumentaciones que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, colige este juzgador que el thema decidendum se circunscribe a decidir sobre la procedencia en Derecho de la pretensión de desalojo que ejerce la parte demandante, con fundamento en el artículo 34 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando -causa petendi- que vencido el contrato de arrendamiento la arrendataria no ha hecho la entrega del mismo, y que además cambió el uso del inmueble.
Al respecto de lo antes dicho, destaca que es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.
Entonces, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
III
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora
a) Promueve junto al libelo de la demanda, - copia simple de la planilla de declaración sucesoral contenida en el expediente N° 071255, nomenclatura interna de la Coordinación de Sucesiones, SENIAT, Ministerio de Finanzas; - copia simple del Acta de la partida de defunción de la arrendadora; - Certificado de Solvencia expedido con ocasión del fallecimiento de la causante Fortunata Marotto de Macario. Estos instrumentos se admiten para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se les otorga valor probatorio para demostrar el fallecimiento de la precitada arrendadora, y por ende la titularidad del derecho de propiedad que sobre el inmueble objeto de la presente demanda asiste a los miembros integrantes de la sucesión, por haberlo adquirido ab intestato de su causante; ergo, su legitimidad para actuar en juicio; así se establece.-
b) Promueve instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento entre Fortunata Marotto de Macario y Tivisays Amaris, por una duración de un (1) año fijo contado a partir del día 1 de agosto de 2003; el cual se admite conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar el vínculo jurídico entre las partes en conflicto, así como el contenido y alcance de las obligaciones por ambas asumidas; así se establece.-
c) Promueve en copia simple, legajo de pretensas comunicaciones dirigidas por el abogado Ramón Martínez a la arrendataria; las cuales se desechan del proceso por cuanto no son instrumentos públicos ni privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, tal como lo exige el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así se decide.-
d) Durante la etapa probatoria, no promovió medios de pruebas

Pruebas promovidas por la parte demandada

a) Promueve junto al escrito de contestación a la demanda, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de agosto de 2003, bajo el N° 92, tomo 37 de los libros respectivos; instrumento éste cuyo merito fue examinado ut supra; así se decide.-
b) Promueve legajo de recibos que no fueron impugnados, y legajo de copias simples de planillas de depósitos bancarios efectuados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cuales se consideran idóneos para demostrar los pagos que por concepto de cánones de alquiler ha realizado la arrendataria desde el mes de agosto de 2003, así se aprecia.-
c) Promueve como testigos a los ciudadanos Esther López Mata, Jaquelin Castro Mata y Julio Cesar Arévalo, quienes no comparecieron en la oportunidad fijada para tal fin, por lo que nada tiene que valorar el Tribunal al respecto; así se decide.-
IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO

La Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.
En el caso concreto de marras, quedó demostrado que entre la ciudadana Fortunata Marotto de Macario y la ciudadana Tivisays Amaris se pactó un vínculo jurídico arrendaticio, instrumentado en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de agosto de 2003, bajo el N° 92, tomo 37 de los libros respectivos, que tiene por objeto material el inmueble identificado, por una duración de un (1) año fijo sin prorroga contado a partir del día 1 de agosto de 2003, con vencimiento el día 31 de julio de 2004.
Desde este punto de vista, resalta el artículo 1.133 del Código Civil a tenor del cual, el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Ahora bien, advierte el Tribunal que debido a que luego de vencido el término natural del contrato y su respectiva prorroga legal, la arrendataria siguió en posesión del inmueble arrendado si oposición de la arrendadora, pagando incluso los cánones de alquiler, es de suyo evidente que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado, pues se produjo la tácita reconducción ex artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Tanto es así, que no solamente la parte demandada lo manifiesta en la contestación a la demanda, sino que además la pretensión de Desalojo que hace valer la parte actora se fundamenta en el artículo 34 literal d) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que resulta aplicable solo a los contratos de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado.
Corolario de lo antes expresado, vale decir que la arrendataria no tiene derecho a disfrutar de una nueva prorroga legal, toda vez que la misma tiene vigencia cuando se trate de una relación arrendaticia por tiempo determinado, que no es el caso de marras, y siempre y cuando al vencimiento del término pactado el inquilino se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias.
Por otra parte, resulta menester precisar que no forma parte del debate judicial la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte demandante, ciudadanos Lucia Macario Marotta, Caterina Macario Marotta, Antonio Macario D´Lata y Francisco Macario Marotta, sobre el inmueble objeto de la demanda, en virtud de su condición de herederos universales de la causante Fortunata Marotto de Macario; y de allí su cualidad para interponer la demanda.
En efecto, debe señalarse el criterio sostenido por el egregio Luis Sanojo , quien al referirse a lo dispuesto en el artículo 1.603 del Código Civil, en cuya virtud el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, expone que “en el contrato de arrendamiento se siguen los principios generales de todos los contratos, según los cuales las obligaciones y derechos se trasmiten a los herederos... La disposición de la Ley es tan absoluta, que no se puede restringir su aplicación, por más que se haya empeorado la condición del locador, como si los herederos del conductor son personas insolventes ó inhábiles: le conviene esperar el no cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato á cargo del conductor para pedir su resolución contra dichos herederos. Sin embargo, si la locación se ha celebrado en consideración a la persona del conductor o a alguna cualidad suya, se la disuelve por la muerte de éste, porque el consentimiento del locador no puede mantenerse vinculado en un estado especial de hecho en que no se le habría prestado…”. En tal sentido, el contrato de arrendamiento no se incluye dentro de esta categoría, salvo pacto expreso en contrario.
Entonces, sobre la base del principio de buena fe previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, determina este juzgador que ciertamente la arrendadora tomó en consideración la identidad de la persona con quien contrató, entiéndase Tivisays Amaris, para cederle en arrendamiento el inmueble de su propiedad; sin embargo, aún cuando en la cláusula sexta del contrato se acordó la prohibición de cederlo o traspasar los derechos a terceros, y de allí su carácter intuito personae, no puede derivarse de ello el que la voluntad real y manifiesta de dicha arrendadora haya sido impedir que sus efectos se transmitiesen por efectos mortis causa a sus herederos y causahabientes, o que haya sido celebrado única y exclusivamente tomando en consideración el talento y habilidad personalísima de la arrendataria. En efecto, si la intención de las partes hubiese sido, ante la ocurrencia del fallecimiento de alguna de ellas, prohibir la continuación del vínculo arrendaticio en sus herederos, así expresamente lo habrían manifestado.
En todo caso, la parte demandada no aportó probanza alguna capaz de destruir la presunción legal contenida en el artículo 1.163 del Código Civil, en cuanto al hecho de que la arrendadora contrató para sus herederos y causahabientes; ergo, la relación arrendaticia no se extinguió a consecuencia de su muerte, continuando la misma en cabeza de sus herederos, parte actora en juicio, quienes además de encontrarse dispensados de prueba de acuerdo con el artículo 1.397 eiusdem, tampoco pueden considerarse como terceros sino como parte del mismo contrato, y por lo tanto sus efectos les aprovecha; así se decide.-
Pues bien, centrándonos en el meollo del debate judicial, la lectura del escrito libelar patentiza que la representación judicial de la parte actora basa su pretensión, afirmando que la arrendataria cambió el uso del inmueble y por tanto, incumplió la obligación contenida en la cláusula segunda del contrato accionado. No obstante, el acervo probatorio aportado al proceso resulta insuficiente a los fines de demostrar ese argumento fundamental en la resolución de la litis; para lo cual se destaca que en el proceso civil la responsabilidad del resultado del proceso recae sobre las partes, de manera tal que ninguna demanda o excepción podrá tener éxito si no se demuestra.
En efecto, probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes parte para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.
Como pude apreciarse de los autos que integran el presente juicio, la representación judicial de la parte actora no aportó prueba alguna tendiente a demostrar que la arrendataria, cambió el uso comercial destinado al inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado; incumpliendo asó con su carga ex artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, conforme la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En tal sentido, correspondía a la parte actora probar el hecho constitutivo de su pretensión, que pueda subsumirse en el artículo 34 literal d) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliario; lo cual no hizo. Por lo tanto, ante la ausencia de evidencias, resulta imposible estimar favorablemente la pretensión que hace valer frente a la arrendataria, debiendo por tanto sucumbir en la contienda judicial, como será establecido en la parte dispositiva del fallo, pues a tenor de lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma; así se decide.-
V
DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Sin lugar la pretensión de desalojo contenida en la demanda incoada por los ciudadanos Lucia Macario Marotta, Caterina Macario Marotta, Antonio Macario D´Lata y Francisco Macario Marotta, contra la ciudadana Tivisays Amaris, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 1 de marzo 2011. Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Johana Mendoza Rondón

En la misma fecha siendo las 8:43 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria