TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
200° y 152°
PARTE ACTORA: CECILIA ALEJANDRA LE BOULENGE DE ROJAS, belga, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E-82.061.579.
PARTE DEMANDADA: GONIALLIS ALICIA CARDENAS TIRADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.974.491.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GILBERTO JOSÉ ABREU BECERRA y DARCILY HENRIQUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 89.002 y 89.589, respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JAIME MANUEL RUIZ PELLEGRINO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 51.732.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Sentencia definitiva.
a) Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte demandante aduce que su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana GONIALLIS ALICIA CARDENAS TIRADO, a tiempo determinado que se estableció en un plazo de duración de un (01) año fijo contado a partir del 01 de abril de 2.005 y posteriormente se firmaron dos (02) nuevos contratos por periodos de un (01) año, el primero con vigencia 01 de abril de 2006, y el segundo con vigencia 01 de abril de 2007 hasta el 30 de marzo de 2008, y se estableció en su cláusula décima primera, que la mora que se cause, por falta de pago de uno de los cánones de arrendamiento serán causa de terminación anticipada.
En fecha 26 de febrero de 2008, a la arrendataria se le hizo entrega de una carta ofreciéndole en venta el inmueble arrendado y la arrendataria desde ese momento contaba con 15 días calendarios para manifestar su aceptación o rechazo, e igualmente le notificó la no renovación del contrato a partir del 30 de marzo del 2008. La arrendadora obtuvo respuesta de su arrendataria de tener interés en adquirir el inmueble ofertado; visto que la arrendataria ha continuado en el inmueble sin haber realizado diligencia alguna para comprar el bien inmueble y desde el mes de marzo de 2008, no ha cancelado ningún pago por concepto de canon de arrendamiento hasta la presente fecha de abril de 2010. Por otro lado, la parte demandada en su escrito de contestación negó y rechazó tanto los hechos como el derecho invocado por la actora en su escrito libelar, además alegó cuestiones previas del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en sus ordinales 2º, 3º y 11º, en la que alega la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
b) Desarrollo del Procedimiento.
La presente demanda se inicia por libelo presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23 de abril de 2.010; la cual fue admitida por los trámites del procedimiento breve en fecha 06 de mayo de 2.010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, riela a los (folios 16 y 17).
En fecha 03 de junio de 2.010, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa, así como los emolumentos correspondientes, a los fines de la práctica de la citación de la demandada (Folios 19 al 21).
Este Tribunal por auto de fecha 21 de junio de 2.010, acordó el pedimento de la parte actora en librar la compulsa de citación de la parte demandada (Folio 22).
En fecha 12 de julio de 2010, consigna mediante diligencia el ciudadano JORGE TAHAN, alguacil titular de este Circuito Judicial en la cual dejó constancia que le fue imposible localizar el inmueble, e instó a la parte a indicar punto de referencia y consignó la compulsa de citación. (Folio 24). En fecha 15 de noviembre es tribunal por auto ordenó el desglose de la compulsa de citación a los fines de su práctica (Folio 27).
En fecha 03 de febrero de 2.011, consigna mediante diligencia el ciudadano JOSE IZAGUIRRE, alguacil titular de este Circuito Judicial en la cual dejó constancia que a la parte demandada se le entregó la compulsa de citación y consignó el recibo de citación firmado (Folios 29 y 30).
En fecha 07 de febrero de 2011, compareció la ciudadana GONIALLIS ALICIA CARDENAS TIRADO, en su carácter de parte demandada donde solicita un lapso a los fines de buscar representación judicial para poder proceder a contestar la demanda incoada en su contra. (Folio 31). En esta misma fecha este juzgado por auto difirió el acto de contestación de la demanda para dentro de los cinco (05) días de despacho siguiente, conforme la Ley de Abogados (Folio 32).
En fecha 18 de febrero de 2.011 el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda (Folio 34 al 37).
En fecha 23 de febrero de 2.011 el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas con sus respectivos anexos (Folios 41 al 93). Asimismo, en fecha 01 de marzo de 2.010 este Juzgado admitió las pruebas promovidas por la parte demandada. (Folio 94).
En fecha 04 de marzo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó diligencia en donde procede a subsanar las cuestiones previas (Folios 96 al 102). En esta misma fecha el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de pruebas (Folios 104 y 105), las cuales fueron admitidas por auto del 09 de marzo de 2.011 (Folio 108).
En fecha 21 de marzo de 2011, este Juzgado mediante auto difirió la publicación de la sentencia por cinco (05) días (Folio 109), la cual se dicta dentro del lapso respectivo.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
-Alegatos de la parte demandante: Aduce el apoderado judicial de la parte actora que su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana GONIALLIS ALICIA CARDENAS TIRADO, a tiempo determinado que se estableció en un plazo de duración de un (01) año fijo contado a partir del 01 de abril de 2.005 y posteriormente se firmaron dos (02) nuevos contratos por periodos iguales de un (01) año, el primero con vigencia desde 01 de abril de 2006, y el segundo con vigencia desde el 01 de abril de 2007 hasta el 30 de marzo de 2008.
Que se estableció en su cláusula décima primera, que la mora que se cause por falta de pago de uno de los cánones de arrendamiento sería causa de terminación anticipada.
Alega que en fecha 26 de febrero de 2008, a la arrendataria se le hizo entrega de una carta ofreciéndole en venta el inmueble arrendado y desde ese momento contaba con quince (15) días calendarios para manifestar su aceptación o rechazo, e igualmente se le notificó sobre la no renovación del contrato a partir del 30 de marzo del 2008. Asimismo, que la arrendadora obtuvo respuesta de su arrendataria de tener interés en adquirir el inmueble ofertado.
Visto que la arrendataria ha continuado en el inmueble sin haber realizado diligencia alguna para comprar el bien inmueble y a su vez desde el mes de marzo de 2008, no ha cancelado ningún pago por concepto de canon de arrendamiento hasta la presente fecha de abril de 2010, interpone la presente acción por resolución de contrato.
- Alegatos de la parte demandada: La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación propuso cuestiones previas del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en sus ordinales 2º, 3º y 11º, que serán resueltas e punto previo al mérito.
En cuanto al fondo negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes las pretensiones del actor, que canceló todo el año 2008 y lo probará en su oportunidad legal.
Alega el apoderado judicial de la parte demandada que a pesar de que fue insistente y reiterada le entregara la opción de venta como lo solicitó el banco, con lapso de 90 días más una prorroga de 30 días, con la identificación del inmueble, situación esta que a su decir nunca ocurrió. Asimismo contradice esta demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, porque la misma no debió ser admitida, dado que disfruta de su prorroga legal que operó de manera legal, desde el momento que fue demandada el 27 de abril de 2010 y posteriormente fue admitida en fecha 06 de junio de 2010, habiendo transcurrido un lapso prudencial y a su modo de ver se encuentra extemporánea por anticipada. De igual manera alega que no se puede demandar el cumplimiento de contrato, y a la vez resolver el contrato de arrendamiento como señala la actora en esta acción, e impugna los recaudos que se acompañan con la solicitud, que le desfavorezcan.
Aduce que constan una serie de contratos los cuales en ningún momento los desconoce ya que se trata de la obligación contractual estipulada y verificada por los que la suscribieron; y ahora están demandando como legitimados activos con carácter precario para sostener acción contra su representada. Asimismo alega que por la constante renovación de los contratos celebrados a tiempo determinado, se convirtieron a tiempo indeterminado y por convenio con la demandante cancelo los meses de enero a diciembre de 2009; y cancelo de enero a julio de 2010, y hasta esta fecha dejo de cancelar porque la arrendadora pretendió cobrar un canon de arrendamiento de 3.000,00, siendo un monto distinto a lo establecido en el ultimo contrato.
De las cuestiones previas.
Por aplicación del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se pasa a resolver como punto anterior al fallo de mérito, las siguientes cuestiones previas:
a.) De la prevista en el artículo 346 CPC en relación al ordinal 2º:
Considera la parte demandada que cuando el accionante otorgó poder a los abogados GILBERTO JOSE ABREU BECERRA y DARCILY HENRIQUEZ, para que la representen en el procedimiento, en ningún momento representan a la ciudadana RAQUEL BENARROCH, quien se atribuye ser la encargada para administrar el inmueble apartamento objeto de la pretensión, con quien han suscrito los mencionados contratos, cuando la ciudadana antes mencionada tiene mandato otorgado de forma privada o auténtica por la parte actora, y en este sentido tenía que venir a juicio de manera solidaria y era la legitima a accionar, cosa que no ocurrió.
En tal sentido, a los fines de subsanar la parte accionante señala en diligencia del 04 de marzo de 2011, que consta de carta que consigna al efecto, que la ciudadana RAQUEL BENARROCH renunció a la administración, así como cedió los contratos de arrendamiento, la cual consigna en original al folio 102. Para decidir esta cuestión previa se hace necesario destacar, que la parte demandada confunde la capacidad procesal que es la que se refiere el artículo 346, ordinal 2º, con la cualidad para demandar –que corresponde a alegato perentorio, art.361 CPC-. En efecto, la ilegitimidad de la persona del actor (art.346 ordinal 2º CPC) guarda correspondencia con la llamada capacidad procesal, o de obrar, prevista en el articulo 136 CPC, que significa que para actuar en juicio, en cuanto a la capacidad procesal, (i) para las personas naturales debe haberse obtenido la mayoría de edad, y caso contrario estar representados conforme al régimen minoril (patria potestad, curatela, etc.) y (ii) para las personas jurídicas deben estar debidamente inscritas en los registros correspondientes (subalternos o mercantiles según corresponda al tipo de objeto).
Por ello, el que la ciudadana RAQUEL BENARROCH que aparece como arrendadora en los contratos, no haya dado poder a los apoderados demandantes, no tiene relación alguna con la presente cuestión previa. Pero, en cualquier caso, la parte demandante produjo recaudo suficiente para acreditar que la ciudadana RAQUEL BENARROCH renunció a la administración del inmueble, por lo que no era necesario que otorgare poder, y menos aún, cuando también produjo a los folios 97 al 101, documento que acredita que la propiedad del mismo está atribuida a la ciudadana CECILIA ALEJANDRA LE BOULENGE de ROJAS, quien como propietaria jamás pierde la cualidad para demandar, y en la cuestión previa que nos ocupa, no se demostró que haya perdido la capacidad procesal de mayoridad por algún régimen de interdicción civil o inhabilitación por condena penal.
Por lo expuesto, se niega la procedencia de la presente cuestión previa.
b.) De la prevista en el artículo 346 CPC en relación al ordinal 3º:
Alega el demandado, la ilegitimidad de los aporreados que se presentan como apoderados del actor, quienes carecen de legitimidad, alegando una representación precaria pues dicen representar a una mandataria, que a pesar de decir que es titular del inmueble objeto de esta pretensión, dicho documento no aparece hasta este momento en el expediente. Y, además que para ceder en administración con el carácter de encargada a la ciudadana RAQUEL BENARROCH, no cumplió con los requisitos de registro, legalización y apostillados que se requieren para estos tipos de instrumentos jurídicos otorgados ante los órganos que dan fe por ante un funcionario público.
Para resolver la cuestión previa, se constata que como ya se dijo la propietaria del inmueble (cuyo documento de compra-venta se produjo luego de oponerse la cuestión previa), es la verdadera titular sobre el inmueble, y que, conforme a la cesión de los contratos de arrendamiento, puede otorgar instrumentos poder en abogados de su confianza. En el presente caso, no se subsume ninguna de las circunstancia establecidas en el ordinal 3º del artículo 346 CPC, ya que no se demostró que los apoderados o representantes del actor, (i) no tengan la capacidad necesaria para ser apoderados en juicio; es decir, no se demostró que no sean abogados; (ii) que no tengan la capacidad que se atribuyen, y en el presente caso, consta del instrumento poder otorgado al efecto, que los mismos si tienen esa capacidad pues representan a la ciudadana CECILIA ALEJANDRA DE BOULANGE de ROJAS; (iii) que el poder no esté otorgado en forma legal, y consta que fue otorgado ante notaría pública, cuyo recaudo no fue tachado de falso, siendo en tanto legal; y, (iv) que el poder sea insuficiente, y en el presente asunto consta la suficiencia del instrumento poder que les permite a los apoderados actuar en el presente juicio.
Por lo expuesto, se desecha la cuestión previa que nos ocupa por no tener relación con los supuestos defectos alegados.
c.) De la prevista en el artículo 346 CPC en relación al ordinal 11º:
En virtud del yerro del tribunal sobre el auto de admisión (donde aparece cumplimiento de contrato), y por cuanto el actor demandó la resolución del contrato, a decir del demandado, el tribunal no debió admitir la acción. Pero es el caso, que como ya se dijo arriba, la pretensión del actor es la resolución del contrato por la falta de pago, y no el cumplimiento del contrato como aparece en el auto de admisión, pero también se dijo que la lectura de libelo es clara la pretensión (resolución por supuesta falta de pago) y que la defensa de fondo del demandado se circunscribió a negar la insolvencia y por ende, la causal de resolución.
Ahora bien, aprecia quien decide que no son ciertos los argumentos del demandado, toda vez que la acción que nos ocupa pretende que se resuelva el contrato por la falta de pago de unas cuotas de condominio, y que el tribunal se haya equivocado en colocar en el auto de admisión “cumplimiento” en vez de “resolución”, no significa que haya imposibilidad de ley de admitir la acción propuesta.
En efecto, la misma demandada dio contestación al fondo de la demanda advirtiendo que no está insolvente en los cánones reclamados, lo que garantiza su pleno conocimiento que se le demandó por insolvencia en el pago de los cánones, que según el demandante pretende en el particular primero “....resolver el contrato de arrendamiento…”
Tampoco es cierto el alegato del demandado, que no ha podido ser demandado por resolución estando vigente la prórroga del contrato, cuestión que se corresponde al fondo, pero si así fuere, es obvio que si el contrato es a tiempo determinado, sea que se haya prorrogado el mismo contrato, sea que se haya prorrogado conforme a la ley, mantiene su naturaleza determinada, por lo cual, si el inquilino incumpliera alguna de sus obligaciones contractuales (como el pago de los cánones), podría ser demandado por resolución de contrato. Y así se declara.
Por lo expuesto, se desecha la cuestión previa que nos ocupa.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
a) Pruebas de la parte actora:
1. De los folios 6-8 marcado “B” produjo documento contentivo de contrato de arrendamiento sucrito en forma privada entre RAQUEL BENARROCH HALLER como arrendadora (quien en autos aparece como administradora) y GIONIALIS ALICIA CÁRDENAS TIRADO como arrendataria, que tiene por objeto el inmueble de autos. Este medio se tiene por legal, al no ser desconocida la firma que lo suscribe, todo a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo es pertinente, para demostrar que aunque no aparece fecha, el mismo se tiene por cierta y existente cuando se estipuló una duración de un (1) año contado a partir del 1º de abril de 2005 al 31 de marzo de 2006, y donde se estipuló como canon la suma de 620,oo Bs.F, mensuales.
2. De los folios 9-11 marcado “C” produjo documento contentivo de contrato de arrendamiento sucrito en forma privada entre RAQUEL BENARROCH HALLER como arrendadora (quien aparece en autos como administradora) y GIONIALIS ALICIA CÁRDENAS TIRADO como arrendataria, que tiene por objeto el inmueble de autos. Este medio se tiene por legal, al no ser desconocida la firma que lo suscribe, todo a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo es pertinente, para demostrar que aunque no aparece fecha, el mismo se tiene por cierta y existente cuando se estipuló una duración de un (1) año contado a partir del de abril de 2006 al 31 de marzo 2007, y donde se estipuló como canon la suma de 710,oo Bs.F, mensuales.
3. De los folios 12-14 marcado “C” produjo documento contentivo de contrato de arrendamiento sucrito en forma privada entre RAQUEL BENARROCH HALLER como arrendadora (quien aparece en autos como administradora) y GIONIALIS ALICIA CÁRDENAS TIRADO como arrendataria, que tiene por objeto el inmueble de autos. Este medio se tiene por legal, al no ser desconocida la firma que lo suscribe, todo a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo es pertinente, para demostrar que aunque no aparece fecha, el mismo se tiene por cierta y existente cuando se estipuló una duración de un (1) año contado a partir del 1º de abril de 2007 al 31 de marzo de 2008, y donde se estipuló como canon la suma de 1.030,oo Bs.F, mensuales
4. Al folio 15, cursa carta dirigida al Escritorio Jurídico BENARROCH HALLER en fecha 03 de marzo e 2008, por ALICIA CÁRDENAS, con relación a su intención de comprar el apartamento que ocupa en calidad de arrendataria, que aunque es legal porque relaciona a quienes aparecen suscribiendo el contrato de arrendamiento (art.1370 Código Civil), es impertinente para demostrar cualquier hecho derivado del fondo del asunto, cual es, la supuesta falta de pago de cánones de arrendamiento desde marzo de 2008 en adelante como causal resolutoria del contrato. Y así se establece.
5. Al folio 16 cursa carta dirigida a GONIALLIS ALICIA CARDENAS TIRADO por parte de RAQUEL BENAROCH, que por las mismas razones expuestas en el medio anterior, aunque es legal porque relaciona a quienes aparecen suscribiendo el contrato de arrendamiento (art.1370 Código Civil), es impertinente para demostrar cualquier hecho derivado del fondo del asunto, cual es, la supuesta falta de pago de cánones de arrendamiento desde marzo de 2008 en adelante como causal resolutoria del contrato.
6. Al folio 21 cursa contrato de administración celebrado en forma privada entre CECILIA ALEJANDRA LE BOULENGE de ROJAS como propietaria y RAQUEL BENARROCH HALLER como administradora, que se tiene por legal no solo por no ser tachado de falso, sino y especialmente, porque la propia demandada reconoce la existencia de la administración del inmueble que ocupa en calidad de arrendamiento. En consecuencia, es pertinente para demostrar la existencia del contrato de administración que nos ocupa.
b) Pruebas de la parte demandada:
En la etapa probatoria, consignó los siguientes medios instrumentales:
1. A los folios 47-49 cursa en copia simple contrato de arrendamiento suscrito entre RAQUEL BENARROCH y GONIALLIS ALICIA CARDENAS TIRADO, en sus respectivos caracteres, que ya fue valorado antes pues también lo produjo la accionante a los folios 9-11.
2. A los folios 50 al 85 cursan recaudos contentivos de recibos de pago expedidos por la administradora y por sumas varias, así como copias de cheques por sumas varias, que se desechan del proceso por ser impertinentes por cuanto versan de meses distintos a los demandados (marzo de 2008 a abril 2010).
3. A los folios 56 y 58 marcados “H” y “J”, cursan recaudos impertinente relativos a la existencia de pagos por servicios del uso del inmueble, que en nada apoyan la presente reclamación por falta de pago de cuotas de arrendamiento desde marzo de 2008 en adelante.
4. A los folios 86 al 88 cursan recaudos impertinentes con relación al fondo de la litis, contentivos de comunicaciones que se dirigen mutuamente arrendador y arrendatario, manifestando voluntades para lograr la compra-venta del inmueble de autos, lo que no guarda relación con el tema de marras (supuesta insolvencia de cánones de arrendamiento desde marzo de 2008 en adelante). También resulta impertinente a tales fines, la consignación al folio 88 de listado de recaudos para solicitud de créditos en Banesco.
5. Al folio 89 cursan recibo de pago expedido por la administradora relacionado con el edificio Rivera, apto 30 en la California, que por tratarse de un patrón consecutivo con el resto de los recibos (folios 68-88, aunque impertinentes por ser fechas anteriores a los meses reclamados), se toma como prueba de tarjas, y entonces, legalmente promovido a tales efectos, de conformidad con lo previsto en el artículo 1383 del Código Civil. Por tratarse de uno de los meses en reclamo, se tiene como pertinente para demostrar el pago del canon de marzo de 2008.
6. Asimismo, a los folios 90, 91, 92 y 93 cursan recibos de pago por la administradora relacionado con el edificio Rivera, apto 30 en la California, que por tratarse de un patrón consecutivo con el resto de los recibos (folios 68-88, aunque impertinentes por ser fechas anteriores a los meses reclamados), se toma como prueba de tarjas, y entonces, legalmente promovidos a tales efectos, de conformidad con lo previsto en el artículo 1383 del Código Civil. Por tratarse de alguno de los meses en reclamo, se tienen como pertinentes para demostrar el pago de los cánones correspondientes a los meses de julio, octubre, noviembre y diciembre de 2008.
A pesar de estar promovidos en forma desordenada estos recibos, dan cuenta del pago de alguno de los cánones reclamados por el actor como insolutos, y si aplicamos la presunción legal del artículo 1296 del código civil, tenemos pagados también los correspondientes entre julio 2008 y octubre de 2008, salvo prueba en contrario. Esta presunción funciona de la manera siguiente: en materia de pagos de sumas consecutivas que deban pagarse en forma periódica, cuando se demostrare el pago de algún mes, se entenderán pagados los anteriores, salvo prueba en contrario.
Es decir, se tienen pagados presuntamente los cánones de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008. Y así se declara.
De las conclusiones probatorias
Este sentenciador verificó la demostración de los siguientes hechos:
1.- Quedó demostrada la existencia de tres contratos arrendamiento sucritos en forma privada entre RAQUEL BENARROCH HALLER como arrendadora (quien aparece en autos como administradora) y GIONIALIS ALICIA CÁRDENAS TIRADO como arrendataria, que tiene por objeto el inmueble de autos con las siguientes fechas de vigencia: 1º de abril de 2005 al 31 de marzo de 2006; 1º de abril de 2006 al 31 de marzo de 2007; 1º de abril de 2007 al 31 de marzo de 2008.
2. Quedó demostrada el contrato de administración celebrado en forma privada entre CECILIA ALEJANDRA LE BOULENGE de ROJAS como propietaria y RAQUEL BENARROCH HALLER como administradora.
3. Quedó demostrado que la administradora era quien recibía los pagos de parte de la inquilina, y quien emitía los recibos correspondientes.
4. Quedó demostrada que la ciudadana CECILIA ALEJANDRA LE BOULENGE de ROJAS es la propietaria del inmueble de autos.
5. Quedó demostrada que la ciudadana RAQUEL BENARROCH HALLER renunció a la administración del inmueble propiedad de la ciudadana CECILIA ALEJANDRA LE BOULENGE de ROJAS.
6. Quedó demostrado que en cada contrato se acordaron aumentos del monto del alquiler, pero que estando en situación de congelación oficial de algún incremento para vivienda (como el presente caso), debe mantenerse el monto inicial de Bs.620,oo y que cualquier monto pagado de más, estaría sujeto a repetición (salvo aquellos que estén prescritos).
7. Que la demandada solo demostró haber pagado los cánones correspondientes a los meses de marzo de 2008 a diciembre de 2008 a razón de BsF.1.130,oo.
Lo anterior lleva a hacer la siguiente consideración: Durante la vigencia de la relación arrendaticia donde suscribieron tres (3) contratos, la inquilina no estaba obligada a pagar aumentos por la vivienda en alquiler en virtud de la política social del gobierno central en congelar el aumento de ese rubro conforme resolución oficial. Sin embargo, el caso es que el arrendatario probó que pagó aumentos por encima de lo previsto inicialmente, lo que obliga a quien decide analizar si no ha operado en su beneficio la compensación legal prevista en el articulo 1.332 del Código Civil, que aplica de pleno derecho, esto es, sin necesidad de que fuere alegado. Es de destacar que una cosa es el reintegro o repetición de lo pagado de más (lo cual no se está pretendiendo), y otra cosa, que esas sumas sea objeto de compensación, en cuyo caso no aplica el régimen de la prescripción de aquellas sumas.
Todo indica que lo que pagó el demandado por encima de la suma inicial de Bs.620,oo (folios 6-8), deberá compensarse hasta por el monto concurrente de su deuda. Entonces, cuando el período 1º de abril de 2006 al 31 de marzo de 2007 pagó Bs.710,oo, supone que pagó de más Bs.90,oo por cada mes, que multiplicado por 12 meses corresponde a un exceso que debe compensarse a la deuda global de Bs.F.1.080,oo.
Igualmente, cuando en el período 1º de abril de 2007 en adelante cuando se convino a razón de Bs.F. 1.030,oo, quedan compensadas a favor del demandado respecto a su deuda global, los cánones que haya pagado de más en diferencia de Bs.1.030,oo por mes (que no debía pagar) y la suma de Bs.620,oo (que era la que le correspondía pagar). De forma esta tenemos que, como probó el demandado haber pagado desde marzo de 2008 a diciembre de 2008, entonces hay que deducir por vía de compensación el diferencial que resulta 1.030,oo Bs. menos 620,oo Bs., que comprende 410,oo Bs.F. lo que multiplicado desde marzo a diciembre de 2008 (10 meses) da la suma de Bs.4.100,oo Bs.F.
En consecuencia, tenemos que como no probó el demandado haber pagado los cánones que se corresponden desde enero de 2009 a abril de 2010 (fecha de incoada la demanda), se corresponden con catorce -14- cánones, que multiplicados por Bs.620,oo cada uno, totalizan Bs.8.680,oo.
Por consiguiente, si analizamos las sumas que la arrendataria pagó de más por concepto de sobre-alquileres (Bs.1.080,oo más Bs.4.100,oo), da un subtotal de Bs.F.5.180,oo y si aplicamos a esa suma lo que debía pagar por montos de alquiler (Bs.F.8.680,oo) tenemos un diferencial negativo en contra de la arrendataria de Bs.F. 3.500,oo.
Por lo antes explicado, el demandado incurrió en causal de resolución, estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, siendo bilateral, conforme lo establece el artículo 1167 de código civil.
De tal forma y con las consideraciones anteriores, por la plena prueba existente en autos según exigencia del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda que nos ocupa debe prosperar parcialmente respecto a sus pedimentos, pues el demandado pagó alguno de los cánones reclamados como insolutos, y pagó otros por encima del canon legalmente aceptado, lo que condujo al tribunal aplicar compensación legal. Y así se decide.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana CECILIA ALEJANDRA LE BOULENGE DE ROJAS, contra GONIALLIS ALICIA CARDENAS TIRADO, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se declaran SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada.
TERCERO: En virtud de la compensación legal aplicada a las sumas pagadas de más por la arrendataria, se condena a la misma a pagar la suma de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo), por concepto de diferencial de cánones insolutos; y en consecuencia se resuelve el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora libre de bienes y personas el inmueble constituido por: “Oficina Nº 30, ubicada en el piso 3 del Edificio Riviera, situado en la Calle Paris de la Urbanización La California, Municipio Sucre del Estado Miranda”
QUINTO: Se condena a ambas partes al pago de las costas y costos procesales, por haber vencimiento recíproco, de conformidad con lo previsto en el Artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo dentro del lapso para dictar sentencia, no se será necesaria la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de marzo de dos mil once (2011) Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA
ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
En la misma fecha y siendo las 2:30pm, se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA
ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
AP31-V-2010-001518.-