REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-002087


PARTE DEMANDANTE:
ADMINISTRADORA YURUARY, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 09 de Agosto de 1977, bajo el Nº 67, Tomo 97-A.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
WILLIAM LOPEZ LINARES, ROBERTO GIMENEZ PARRA y CRISTINA ELENA CARABAÑO PEREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.132, 19.688 y 32.427, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



TERESA ISABEL CADAVID DE CEPEDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.789.079.-

YUDELKYS KARINA DURAN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 91.719.-



DEFENSORA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 27 de mayo de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial asignándose al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial que en fecha 31 de mayo de 2010 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.- Cumplida la sustanciación se procede a dictar sentencia definitiva.-

ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra el apoderado judicial de la parte actora que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA YURUARY, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana TERESA ISABEL CADAVID CEPEDA un inmueble constituido por un apartamento distinguido como P.H. del edificio RESIDENCIAS MIS ENCANTOS, Torre “A”, ubicado en la Calle Elice, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda.- Que el referido contrato comenzó a regir desde el 1 de mayo de 2001 por el plazo de un (1) año, prorrogándose por un año hasta que en fecha 05 de marzo de 2008 notificó a la arrendataria que no le seria prorrogado el contrato de arrendamiento a partir de su vencimiento el 1 de mayo de 2008.- Continua significando que la arrendataria tenía derecho a una prórroga legal por dos años que concluyeron el 1 de mayo de 2010.-
Continúa el representante de la actora significando que a pesar del vencimiento del contrato y de la prorroga legal la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble y que en base a esta circunstancia demanda se le condene a la ejecución del contrato haciendo entrega del inmueble arrendado.-
No fue posible la citación personal del demandado, tampoco atendió el llamado mediante los carteles de Ley, en tal virtud se le designo defensor judicial con quien se entendió la citación.-
En fecha 21 de febrero de 2011 la defensora judicial de la demandada dio contestación informando que no logró comunicarse con su defendido y así rechaza, niega y contradice la demanda.-
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:
II
PRUEBAS
1. Cursa del folio nueve (9) al folio doce (12) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula tercera: “…El plazo de duración del presente contrato será de uno (01) año fijo, contados a partir de esta fecha; más si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este Contrato, al vencimiento del plazo fijo o de las posibles que pueda sufrir este Contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de plano derecho, por termino igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo el inquilino, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas que pudiera haber sufrido el Contrato…omissis…”.-

2. Cursa del folio trece (13) al folio diecisiete (17) del expediente actuaciones notariales relativas a la notificación de no prórroga del arrendamiento solicitada por la ADMINISTRADORA YURUARY C.A. y practicada en fecha 5 de marzo de 2008.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado la referida notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento.-

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento pactado por tiempo determinado iniciado en el año 2001 y que se extinguió su última prórroga en fecha 01 de mayo de 2008 y en consecuencia se inicio la prórroga legal por dos (2) años que concluyeron el día 01 de mayo de 2010.-

III
MERITO
Para decidir se observa respecto a la pretensión de la actora que el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”
En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”.-

No hay dudas en este caso sobre el hecho de que el contrato inicial se pacto por tiempo determinado y que el último contrato se extinguió el día 01 de mayo de 2008.- Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prórroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”

De modo que el vencer en fecha 01 de mayo de 2008 el contrato se inicio la prórroga legal de dos (2) años que correspondía a la relación locativa que nos ocupa y vencido el tiempo de la prorroga legal, conforme a la ley y el contrato, la arrendataria tenía la obligación de devolver la cosa arrendada.- En efecto, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió. En efecto se dispone en esa norma:
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.

Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por la demandada y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es estimar procedente la acción propuesta.-
IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ADMINISTRADORA YURUARY, C.A., en contra de la ciudadana TERESA ISABEL CADAVID CEPEDA, ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble constituido por un un apartamento distinguido como P.H. del edificio RESIDENCIAS MIS ENCANTOS, Torre “A”, ubicado en la Calle Elice, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese, Publíquese y Déjese Copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintiún (21) días del mes de Marzo del año dos mil once (2.011).-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 21 de Marzo de 2011, siendo la 1:59 p.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2010-002087