TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO

200° y 152°

Actuando en Sede Civil

EXPEDIENTE N° 6.907-11

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JOSÉ GREGORIO CARDOZO TABARES y KATHERINE MARGARITA MACIA MORA, venezolanos, mayores de edad, solteros, titulares de las cédulas de identidad N° V-13.732.580 y V-15.821.658, respectivamente, y domiciliados en la ciudad de Valencia del Estado Carabobo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado NICOLÁS RAFAEL LÓPEZ GÓMEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 5.216.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano FELIX OSWALDO ACOSTA MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.160.505, y domiciliado en la en ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados HAROLD ACOSTA BLANCO, MERLYS PALMA ROCCA y HARIA ROMÁN PÉREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nros. 36.526, 48.878 y 59.488.
.I.
Narrativa
Comienza el presente procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a través de escrito libelar y anexos presentado por el apoderado judicial de la parte actora, por ante el Juzgado de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 11 de junio de 2010, a través del cual manifestó que sus mandantes habían celebrado contrato verbal de tiempo determinado con el excepcionado, sobre un inmueble propiedad de la Co-demandante KATHERINE MARGARITA MACIA MORA, tal y como constaba de documento de propiedad anexo, el cual se encontraba ubicado en la Av. Acosta Carles, Conjunto Residencial Los Rosales II, Torre “A”, piso 2, apartamento 2-4, San Juan de los Morros del Estado Guárico, pero que llegado el vencimiento del mismo, el Demandado se amparó en la prorroga legal que la Ley concedía, por lo que a fin de garantizar el contrato verbal, así como la referida prorroga, ambas partes convinieron en firmar un Acta de Convenimiento por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, la cual fue anexa al libelo, y en la que se dejó expresa constancia de que la prorroga legal comenzaría a regir desde el 14 de mayo de 2009 hasta el día 14 de mayo de 2010, pero que una vez llegada esa fecha de vencimiento, el Accionado se había negado a entregar el inmueble objeto de la demanda, razón por la cual sus Representados se vieron obligados a ocurrir ante esa Instancia para demandar sus derechos contractuales y exigir del Excepcionado el cumplimiento del contrato por vencimiento del término establecido y sobrepasada la prorroga legal, a los fines de que el Demandado conviniera o en su defecto a ello fuese obligado por el A-Quo a cumplir con el contenido contractual de entregar el referido inmueble totalmente libre de personas y bienes. Asimismo, fundamentó su acción en los Artículos 1, 33, 38, 39 y 93 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, Así como el los Artículos 1.133 y 1.579 del Código Civil.
Por otra parte, el Apoderado Actor solicitó al Tribunal de la causa decretara el secuestro de la cosa arrendada, es decir, el bien inmueble objeto del litigio, y estimó la demanda en la suma de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo), lo equivalente a DOS MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 2.000).
Admitido dicho escrito, en fecha 22 de junio de 2010 el Tribunal A-Quo acordó emplazar al Demandado, y una vez cumplida esta a través de carteles, en fecha 12 de enero de 2011, procedió a dar contestación a la demanda por medio de Apoderado Judicial, aceptando el carácter de arrendatario del inmueble objeto de la demanda y la naturaleza verbal de la relación arrendaticia existente entre la parte actora y su mandante. Asimismo, opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda planteada, sustentándose en lo establecido en el artículo 346, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que los Demandantes debieron señalar los linderos del inmueble objeto de la acción, tal y como lo contemplaba el artículo 340, ordinal 4° Ejusdem.
Por otra parte, alego como defensa de fondo lo siguiente: 1°) Negó y rechazó la pretensión aducida por la representación de la parte accionante, por estar expresamente prohibida por la ley admitir dicha acción, en virtud de que esa causa se circunscribía a una demanda de cumplimiento de contrato por la expiración de una supuesta prorroga legal fijada en Acta de Convencimiento, y el caso era que la naturaleza de ese contrato era verbal, por lo cual no tenía fecha de finalización en el tiempo y se constituía entonces en indeterminado, además señaló que el plazo indicado por las partes en el Acta de Convenimiento, no podía ser considerado como prórroga legal, sino como un plazo que se dieron las partes de la relación sustantiva arrendaticia a los fines de determinar en el tiempo la relación locativa, es decir, pasó de una relación indeterminada en el tiempo a una relación determinada, por lo cual sería a partir del vencimiento de dicho plazo y previa notificación del arrendador a su representado que comenzaría el plazo de la prorroga legal, pero que no obstante a su representado no se le notificó que a partir del 14 de mayo de 2010 comenzaría su plazo de prorroga legal acordado por ley, por lo que al estar las partes ejecutando la relación arrendaticia el contrato volvió a mutar a un contrato de tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción, tal y como lo establecía el artículo 1.600 del Código Civil. Por otra parte, indicó en relación al Acta de Convenimiento anexa al libelo, que no era competencia del funcionario Jefe de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, conceder, otorgar o ser garante de una supuesta prorroga, por cuanto no se encontraba dentro de sus atribuciones o competencia, y finalmente, fundamentó sus alegatos en lo establecido en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, así como en los artículos 1.579, 1.580, 1.581 y 1.582 del Código Civil. 2°) Negó, rechazó y contradijo en nombre de su Mandante todas y cada una de las partes, de los hechos narrados por el Actor en su escrito libelar, por ser inciertos y falsos. Asimismo, rechazó, negó y contradijo la fundamentación jurídica. 3°) Opuso como defensa de fondo la falta de legitimidad o cualidad del ciudadano: José Gregorio Cardozo Tabares, por cuanto no tenía acreditado el carácter de propietario del inmueble objeto del litigio, ni ostentaba la titularidad de dominus (dueño) del miamo. Igualmente, señaló que su Representado tampoco había mantenido ningún tipo de relación arrendaticia con el pre-citado ciudadano, por lo cual el A-Quo no debía admitir la acción intentada por el Actor, por carecer uno de los litis consorte activos de la cualidad necesaria para sostener la causa. 4°) Negó, rechazó y contradijo de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil la estimación de la demanda planteada por la parte actora por exagerada y por no establecer los parámetros de donde surgía tal cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,oo).
En fecha 13 de enero de 2011, el Apoderado Accionante subsanó la cuestión previa opuesta por el Demandado, señalando los linderos del inmueble objeto de la demanda de la siguiente manera: NORTE: Apartamento 2-3; SUR: fachada sur: ESTE: Pasillo de acceso apartamento 2-1 y OESTE: Fachada oeste, de conformidad con documento de propiedad anexo al libelo; y en segundo lugar, rechazó la falta de cualidad alegada como defensa de fondo por el Accionado, de su Representado José Gregorio Cardozo tabares, por cuanto en Acta de Convenimiento celebrada entre las partes anexa al libelo constaba su condición.
La Parte Actora, en fecha 17 de enero de 2011 llevó a los autos los siguientes medios probatorios: PRIMERO: El artículo 38 del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el Acta de Convenimiento anexa al libelo, especialmente donde el demandado aceptó y admitió que en fecha 14 de mayo de 2009 debía producirse la desocupación física del inmueble en cuestión. SEGUNDO: Acta de Convenimiento anexa al libelo, la cual no fue impugnado, desconocido, ni tachado por el Demandado, a objeto de probar que el ciudadano José Gregorio Cardozo Tabares, sí tenía cualidad de arrendador, por cuanto en dicho documento el demandado admitió la condición de dicho ciudadano, además de probar que el contrato era verbal, a tiempo determinado por un monto de novecientos bolívares (Bs. 900,oo) mensuales, y en el cual se estableció una prórroga legal hasta el 19 de mayo de 2010. TERCERO: Documento de propiedad del inmueble, en la cual constaban los linderos del apartamento objeto del litigio. CUARTO: Documentos consignados junto al libelo, a fin de demostrar que la Co-Demandante KATHERINE MARGARITA MACIA MORA, era propietaria y también arrendadora del inmueble arrendado, además de que se pudiera constatar la liberación de la hipoteca de la propiedad dado en venta a la pre-citada ciudadana.
El Juzgado A-Quo en fecha 19 enero de 2011, admitió los medios probatorios promovidos por la Parte Actora
A través de diligencia de fecha 24 de enero de 2011, el Apoderado Accionado señaló que en su escrito de contestación de la demanda había considerado como nula el Acta de Convenimiento levantada por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Roscio, alegando que dicho funcionario no tenía la competencia e ingerencia necesaria que se le atribuía; asimismo, consignó escrito de pruebas en la cual expuso: Que oponía a la parte actora la confesión efectuada por ella misma en su libelo, en la cual destacó que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes era de carácter verbal, a los fines de precisar a esa Instancia la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que mantuvieron por el inmueble. Asimismo, basándose en el principio de la comunidad de la prueba, opuso a la actora el documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda, agregado por el accionante junto al libelo marcado “A”, a objeto de demostrar que la persona titular de acción recaía sobre la ciudadana CATHERINE MARGARITA MACIA MORA; y agregó planilla de deposito marcada “A”, de fecha 13 de enero de 2010, por la cantidad de novecientos bolívares (Bs. 900,oo), a nombre de la pre-citada ciudadana, en cuenta de ahorro N° 6002325782, correspondiente a la cancelación del mes de diciembre de 2010, con el cual pretendía demostrar la solvencia de su mandante en el pago de las cánones de arrendamiento. Igualmente, pidió al A-Quo se sirviera solicitar a la Institución Financiera Fondo Común Banco Universal, agencia San Juan de los Morros, Estado Guárico, informara acerca de lo siguiente: Si la ciudadana Catherine Macia, mantenía o mantuvo relación financiera con esa institución y si era titular de la cuenta de ahorro N° 600232582, a los fines de demostrar que era la titular de la cuanta donde su mandante había estado realizando las consignaciones de las mensualidades por concepto de canon de arrendamiento, durante todo el tiempo de la relación arrendaticia verbal. Finalmente, promovió e hizo valer el punto de mero derecho donde se fundamentaba su principal defensa, la cual consistía en la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y en tal sentido dieron por reproducido lo señalado en la contestación de la demanda, muy especialmente lo relativo a la prohibición de la ley de admitir la acción intentada por la parte demandante. Dichos medios probatorios fueron admitidos por el A-Quo y con relación a la prueba de informes promovidos, acordó oficiar a la institución Financiera FONDO COMÚN Banco Universal, Sucursal San Juan de los Morros, a objeto de que informara al Tribunal lo solicitado por el Demandado.
Luego de un diferimiento, el Tribunal de la Causa dictó sentencia en fecha 15 de febrero de 2011, declarando lo siguiente: 1°) SIN LUGAR, la cuestión previa de defecto de forma prevista en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no encontrarse lleno el requisito del ordinal 4° del 340 ejusdem. 2°) CON LUGAR, la defensa de fondo de falta de cualidad del actor JOSÉ GREGORIO CARDOZO TABARES. 3°) SIN LUGAR, la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO CONTRACTUAL Y LA PRORROGA LEGAL establecida en el documento que lo contiene y denominado “Acta de Convenio” de acuerdo a Cláusula Primera, incoada por los ciudadanos JOSE GREGORIO CARDOZO TABARES y CATHERINE MARGARITA MACIA MORA contra el ciudadano FELIX OSWALDO ACOSTA MEDINA. Asimismo, se condenó en costas a la demandante por haber resultado vencida totalmente. De dicha sentencia el Apoderado Judicial de la Parte Demandante APELÓ formalmente en fecha 17 de febrero de 2011; siendo oída la misma por el Tribunal A-Quo en AMBOS EFECTOS, remitiendo el expediente a esta Superioridad; la cual recibió en fecha 25 de febrero de 2011 y fijó el 10° día de Despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva.
En fecha 01 de marzo de 2011, el Apoderado Accionado solicitó a esta Alzada declarara su incompetencia para conocer la presente causa, por tratarse de un asunto de naturaleza contenciosa y acotó que de continuar conociendo de la misma se estaría apartando del criterio mantenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 10 de diciembre de 2009, sentencia N° 000740, e igualmente consignó informe para el supuesto que esta Superioridad ratificara su competencia.
Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, pasa a hacerlo y al respecto observa:
.II.
Motiva

Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 15 de Febrero del año 2.011, que declara sin lugar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término contractual y la prorroga legal.
En efecto, bajando a los autos observa esta Superioridad que la presente demanda tiene por objeto el cumplimiento de la prorroga legal, ya que, -según expresa la actora-, llegada la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento, ambas partes concertaron un acuerdo sobre la prorroga legal establecida de un (01) año, por cuanto el contrato estaba dentro de lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, el tiempo de su relación era mayor de un (01) año, pero menor de cinco (05), por lo cual, en fecha 14 de Mayo de 2.009, firmaron ambas partes en presencia del Jefe de la Oficina de Inquilinato un acta a la que se le dio el nombre de acta de convenimiento donde el demandado asistido de abogado acepta y conviene en la prorroga legal establecida de un (01) año, la cual tendría como fecha de vencimiento el 14 de Mayo de 2.010 fecha en la cual debería procederse a la desocupación del inmueble solicitando, por ende, que se cumpla el contenido contractual de entregar el referido inmueble totalmente libre de personas y bienes por vencimiento del término contractual y su prórroga legal, estimando la acción en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (130.000,00).
Llegada la oportunidad de la perentoria contestación el reo procede a impugnar la cuantía libelar establecida en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00), alegando que la misma es exagerada pues no se encuentra integrada por cánones insolutos o por los posibles daños y perjuicios, estableciendo, que conviene en ser arrendatario del inmueble, en la naturaleza verbal de la relación arrendaticia tratando de invocar una supuesta “Confesión” producida en el libelo de la demanda en relación a la existencia de una relación arrendaticia verbal, y por ultimo conviene en que el canon de arrendamiento está establecido en forma mensual en la cantidad de NOVECIENTOS BOLIVARES (900,00). Luego de sacar tales elementos de la trabazón de la litis, expresa como Capitulo Tercero, la defensa de fondo de la prohibición de ley de admitir la acción propuesta al señalar, que al ser la relación locativa existente entre las partes de naturaleza verbal, no tiene una fecha de vencimiento o de finalización en el tiempo al ser evidentemente de naturaleza indeterminada, pues según expresa la prorroga legal se aplica a los contratos de arrendamiento a tiempo determinado pues ratifica que: “…no puede tener fecha de vencimiento un contrato de naturaleza verbal…”,. Agregando además que: “…¿Dónde está establecido la fecha de vencimiento de los contratos verbales?, ¿Es factible que los contratos verbales tengan fecha de vencimiento?. La respuesta a las interrogantes anteriores es un no rotundo, en consecuencia, al ser un contrato verbal per se indeterminado en el tiempo, y por su misma naturaleza no puede vencer ningún plazo…”; expresando además, que no puede ser una prorroga legal sino un plazo que se dieron ambas partes para mantener la relación arrendaticia, produciéndose la tacita reconducción. Asimismo expresó que no es competencia del funcionario Jefe de Inquilinato ser garante de una supuesta prorroga legal pues sus funciones se limitan a la regulación de alquileres, y las normas de desalojo son de orden público.
Trabada así la litis, debe comenzar esta Alzada por establecer su competencia, a los fines de garantizar la Tutela Judicial Efectiva establecida en el artículo 26 de la Carta Política de 1.999. En efecto, en los informes presentados ante esta Superioridad por la parte demandada, expresa, en una errada interpretación, que los únicos asuntos sobre los cuales puede conocerse en apelación son los relativos a la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia Civil y Mercantil.
Ahora bien, para ésta Alzada es claro, que en fecha 02 de Abril de 2009, a través de Gaceta Oficial N° 39.152, se publicó la Resolución N° 2009 – 0006 de fecha 18 de mayo de este mismo año, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se establece, específicamente en su artículo 1, la modificación de la competencia de los Juzgados Civiles, Mercantiles y del Tránsito, donde los Tribunales Categoría “C” (Municipio), actuarán como: “Primera Instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de los 3.000 U.T …”. Dentro de éste marco, utilizándose una interpretación teleológica, nos lleva como jurisdicentes, a descubrir, más que lo existente en la Ley misma, su propio contenido jurídico (interpretatio iuris y no interpretatio legis), es decir, que al intérprete le incumbe, - como señala el maestro Español PIETRO CASTRO y FERRÁNDIZ (Derecho Procesal Civil. Ed. Técnos, Madrid, 1989, Pág. 55) -, sobre todo, indagar el fin que ha de atribuirse a la norma como perseguido por ella, en un momento dado. Descubrir el fin de la norma es señalar la razón de su existencia. En el caso bajo examine example la intención del Máximo Tribunal, es no sólo descongestionar la actividad que se realiza en los Juzgados de Primera Instancia, sino que a través de la Garantía Constitucional del Acceso a la Justicia (Art. 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), darle mayor cabida al ejercicio de la acción, en mayor número de Tribunales (Municipios), ubicados en forma más cercana a los Justiciables.
Importa por ende destacar, que bajo tal normativa, (Resolución), los Juzgadores de Municipio, a partir de su publicación en Gaceta (02/04/09) conocen como: “Primeras Instancias” de las materias y cuantías allí establecidas, lo que conlleva a su vez, que el medio de gravamen (apelación), - producto del efecto devolutivo -,se intente ante el Tribunal de Municipio, actuando como Primera Instancia y, se remita para ser sustanciado en su Iter procesal, ante el Superior en grado de conocimiento (A Quem), que vendría a ser el Juzgado Superior Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial, categoría “A”, pues, - se repite -, los Tribunales de Municipio, a partir del 02/04/09 están conociendo como expresa la Resolución N° 2009 -0006, en “Primera Instancia”.
Es conveniente resaltar, que no estamos, con la entrada en vigencia de la supra citada Resolución, en una apelación Per Saltum, pues los Tribunales de Municipio, no están conociendo como tales, sino como “Primeras Instancias”, siendo lo lógico que las impugnaciones se planteen ante el Tribunal de la causa y se remitan al Juzgado Superior de la Circunscripción, es decir al Juzgado Categoría “A”. Ello ayudará, a que los Tribunales que conocían con anterioridad a la entrada en vigencia de la Resolución, en Primera Instancia, se descongestionen de las causas en curso. Por lo cual, se establece la competencia de esta Alzada para conocer del recurso propuesto y así se decide.
Por otra parte la accionada en la perentoria contestación, impugna la cuantía libelar realizada por la parte actora en relación al establecimiento de las mismas en el escrito libelar por un monto de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,00). En efecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, genera el primer ataque que puede ejercer el demandado en contra de la parte actora, referido al control de la cuantía libelar estimada por el actor, bien sea por insuficiente o por exagerada lo cual genera a su vez, una carga alegatoria que determina la carga de la prueba de dicho alegato factico. En el caso sub lite, el demandado señala que la estimación libelar es exagerada lo cual evidentemente es correcto ya que, habrá que analizar el contenido normativo del artículo 36 del Código Adjetivo Civil que contiene la cláusula legal que regula legislativamente la estimación de los montos libelares en las demandas de cumplimiento de contrato a tiempo determinado, como es el caso de autos, al establecer: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios…”. En el caso sub lite, no se litiga sobre determinadas pensiones y sus accesorios, sino que se está litigando sobre el cumplimiento de la prorroga legal otorgada por un plazo de un año por lo cual es evidente, que siendo la prorroga legal de un año cuyo cumplimiento se acciona, el monto libelar sería el que resulte de multiplicar el término de un año, vale decir Doce (12) meses al valor cada mes del canon de arrendamiento de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,00) para un total de DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.800,00) que debe ser el monto establecido a los solos efectos de estimar el cumplimiento de dicha prorroga legal, debiendo declararse con lugar la impugnación a la cuantía libelar y así se establece.
Ahora bien, como otro punto previo señala la demandada que el co-accionante JOSE GREGORIO CARDOSO TABARES no tiene cualidad para intervenir en el presente proceso, pues, según expresa del documento de propiedad del inmueble y del documento de liberación hipotecaria, no aparece el nombre del anterior co-accionante por lo cual, carece de legitimación para intentar la acción propuesta.
En efecto, como punto previo debe esta Alzada escudriñar lo referido a la defensa perentoria de “Falta de Cualidad”, opuesta por la excepcionada en relación a su actuación dentro del proceso; siendo necesario traer a colación lo expuesto por el procesalista Guariqueño, LUIS LORETO, en su “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, donde se pregunta: ¿Quién tiene Cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, planteándose así, la cuestión practica de saber qué sujetos de derechos pueden y deben figurar en la relación procesal, tanto como parte actora, como demandada. La Doctrina Nacional se encuentra dominada principalmente por la Escuela Francesa, que en Venezuela encabeza ARCAYA (Estudio Crítico de las Excepciones de Inadmisibilidad y Otras Previas del Derecho Procesal Venezolano. Tipografía Americana. Caracas), quien siguiendo a GARSONNET, define la Cualidad como la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso. Para ARMINIO BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. Para MARCANO RODRIGUEZ (La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de Febrero de 1.922), la Falta de Cualidad no es el derecho, sino el titulo del derecho. Para esta Alzada Guariqueña, el problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, siendo de observarse, en el caso de autos, lo que se está demandando. En el presente caso se esta demandando el cumplimiento de la prorroga legal, siendo que, el cumplimiento de dicha prorroga puede ser demandado no solamente por el propietario del inmueble, sino por el tutor, por el padre o la medre que ejerza la patria potestad, por el cónyuge, quien puede arrendar libremente los bienes propios y los bienes comunes, los herederos que tengan la posesión provisiones de los bienes del ausente y los mandatarios. La legitimación no se requiere del mismo titulo, como cuando se trata de vender ya que, inclusive, la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato tal cual nos lo expresa el tratadista nacional JOSE LUIS AGUILAR GORRONDONA (Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. UCAB. 1.984, Pág. 332 al 334), puede arrendar el enfiteuta, puede arrendar y accionar el usufructuario, puede arrendar el propio arrendatario en el caso del sub arrendamiento y el arrendamiento inclusive de la cosa ajena es: “Res Inter Alios Acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada le impide desposeer al arrendatario, con ello es claro, que en el arrendamiento, distinto del contrato de compra-venta, no es necesario ser el titular del derecho de propiedad para poder celebrar un contrato de arrendamiento, debiendo desecharse la falta de legitimación propuesta por la parte demandada como defensa in limine o previa y así se decide.
Entrando a las defensas de fondo observa quien aquí decide, que el demandado parte de un yerro conceptual, al establecer en primer lugar que en la demanda existen “Confesiones”. Para esta Alzada Civil del Estado Guárico, la confesión, según se ha expresado en la más selecta doctrina, es un medio probatorio que consiste en el reconocimiento de un hecho que hace el interesado de un acto propio, en atención a un asunto jurídico que de alguna manera resulta desfavorable al confesante. Así, nuestra Sala de Casación Civil en sentencia N° 0100 de fecha 12 de Abril de 2.005, ha expresado que en muchas oportunidades, las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, como en el caso de autos-, las exposiciones que emiten la parte demandada para apoyar sus defensas y excepciones no constituyen: “Confesiones como medio de Prueba”. Se trata simplemente, de fijar el alcance y los limites de la relación procesal. Pero a parte de ello, el hecho de que el actor declare la existencia de una relación arrendaticia verbal y que llegada la fecha de su vencimiento, concertaron un acuerdo sobre la prorroga legal establecida, no involucra una confesión.
Según el Maestro italiano MATTIROLO, la confesión es el testimonio que una de las partes hace contra si mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas a su cargo. Sin embargo, no toda declaración envuelve una confesión pues la declaración o manifestación de existencia de una relación verbal arrendaticia y el hecho de afirmar de que ésta, al llegar a su fecha de vencimiento se concertó un acuerdo sobre la prorroga legal establecida, debe ser interpretada como teniendo un alcance distinto al de confesante, pues al contrario, allí radica la propia pretensión de la actora, por lo cual, debe desecharse la premisa factica jurídica del reo en relación a una confesión en la perentoria contestación y así se establece.
Se pregunta así el reo, si es posible que en un contrato de arrendamiento realizado en forma verbal pueda tener fecha fija de vencimiento, respondiendo que no. Esta Alzada no comparte las precisiones establecidas por la demandada pues efectivamente, los contratos de arrendamiento en forma verbal, lo único de lo cual carece es que estén hechos en forma escrita, pero por lo demás puede cumplir con todos los demás supuestos relativos al contrato de arrendamiento, vale decir, el canon, la fecha de inicio, la fecha de vencimiento, y el inmueble objeto de la relación arrendaticia.
Para esta Superioridad desde la reforma del Código Civil Francés del 30 de Septiembre de 1.953, renace una exigencia de formalismos para establecer la existencia de una relación contractual, aumentando el número de los contratos solemnes que exigen la redacción de un documento que deben ser por una parte, privados o autenticados; ejemplo de ello, son los contratos de cesión de patentes de invención; el contrato de trabajo marítimo; el contrato de aprendizaje; la contratación colectiva; el contrato de crédito; el contrato de Sociedad Mercantil, los cuales se les desechaban por nulidad, sino estaban documentados, vale decir, escritos. Tal legislación Francesa cuando se refiere a los contratos de arrendamiento establecía que tal contrato no escrito, no sería nulo, sino que tendría una duración de nueve años y sería conforme al contrato típico cuyas cláusulas definía la ley; verificándose con ello, a mediados del siglo pasado, la existencia del denominado “Renacimiento Directo del Formalismo”, que procura no solamente una serie de formalidades requeridas para la validez del contrato, “ad solemnitatem”, sino que exige también una serie de requisitos “ad probationem”, que requiere la prueba de los contratos bajo la redacción de un documento. Tal doctrina Francesa, escudriñada por los hermanos MAZEAUD (Derecho Civil. Parte II. Tomo I. Páginas 82 al 85. Buenos Aires. 1.960), había sido superada sobre la tesis de la: “Supresión de Formalidades” de la cual ya nos hablaban PLANIOL y RIPERT en su Tratado Practico de Derecho Civil Francés. (1.940. Editorial Cultural La Habana. Paginas 491 y 492), donde se nos establecía específicamente, que siendo el contrato de arrendamiento un contrato consensual, no se exige ninguna forma particular para la manifestación de las voluntad de las partes, pues el consentimiento puede ser expreso o tácito y, en el primer caso, puede darse por escrito o verbalmente y la validez de esos contratos de arrendamiento verbal derivaba de los artículos 1.714, 1.736 y 1.738 del Código Civil Francés que regulaban inclusive, la duración de los arrendamientos celebrados sin escritos. Tal apreciación fue tomada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 al establecer la posibilidad de que existan contratos verbales y nuestro Código Civil de 1.942, solamente exigió la necesidad de constituir o realizar una convención entre dos o más personas para reglar, transmitir, modificar o extinguir entre las partes un vínculo jurídico, para determinar la existencia de un contrato, generador a su vez de obligaciones, entre ellas, la correspondiente a que, al vencimiento del contrato, debe comenzarse como bien lo establece la ley, a generarse la prorroga legal.
En el caso sub lite, consta a los autos un acuerdo o convenio celebrado entre los arrendadores y el arrendatario de fecha 14 de Abril del año 2.009, donde, ambas partes: “ACEPTAN Y CONVIENEN EN LA PRORROGA LEGAL ESTABLECIDA EN UN AÑO, SEGÚN LO ESTABLECIDO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS ARTÍCULO 38, vale decir, que ambas partes aceptaron bajo la trascripción completa de dicho artículo y en especial el demandado, asistido en ese acto por la abogada IRMA ROSANA CASTRO RAMOS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 101243, que el contrato fue celebrado a tiempo determinado, pues la prorroga legal se otorga única y exclusivamente a la terminación del tiempo fijo relativo a la duración del contrato de arrendamiento, por lo cual, trascribieron el artículo 38 Ibidem, donde se expresa: “Celebrado a tiempo determinado”, es decir, que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por un lapso de un año si el tiempo de duración del contrato de arrendamiento fue superior al año y menos de los cinco años comenzando dicha prorroga el 14 de Mayo de 2.009, y culminando la misma el 14 de Mayo de 2.010, expresándose además que es la fecha de terminación de la prorroga legal fecha en la cual, -agregan en dicho convenio-, debe producirse la desocupación física por parte de los inquilinos del inmueble objeto de arrendamiento. Por lo cual, evidentemente, no estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, pues se habló de prorroga legal en dicho convenimiento y se estableció que vencida ésta, el inquilino desocuparía el inmueble. En efecto, En el caso Sub – Lite, debe establecerse que el contrato es a tiempo determinado, si tiene fijado en su redacción un término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (diez a quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En estos casos, cuando las partes señalan el término final de cesación de los efectos, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “cerusa n et, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil). Por ello, al haberse celebrado el convenio de autos estableciéndose en él y trascribiéndose el contenido normativo del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y estando asistido el demandado de abogado en dicho convenio, debe entenderse, que estamos en presencia de una prorroga legal y no como expresa el demandado de que lo que se otorgaron fue un plazo para la relación arrendaticia, ni tampoco puede entenderse que se esté en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y de que procediera el desalojo, pues es claro, que vencida la prorroga legal señalada por las partes en el convenio en fecha 14 de Mayo de 2.010, lo procedente era, -como se hizo en el caso sub lite-, proceder a demandarse el cumplimiento del contrato y así se establece.
Por último se excepciona la demandada expresando que el funcionario Jefe de Inquilinato donde se suscribió el convenimiento, no tenía dentro de sus competencias, por el principio de la legalidad de la actuación de la administración publica, la facultad de ser garante de una supuesta prorroga legal.
Para esta Alzada no cabe dudas que conforme al artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la vía administrativa, en materia inquilinaria, quedó limitada a la regulación de inmuebles, otorgándoseles a los órganos jurisdiccionales el conocimiento del resto de los asuntos relativos a la materia inquilinaria, por lo que en conclusión, los entes administrativos quedaron limitados en competencia en materia de fijación de alquileres, y el resto de los asuntos le corresponde en materia arrendaticia al Poder Judicial, como lo relativo a: Desalojo, Cumplimiento, Resolución de Contrato, Reintegro de Sobre Alquileres, Reintegro de Depósitos, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y sub urbanos.
En el caso sub lite, lo trascendente del acta que corre a los folios 13 al 14 del presente expediente, es que existe un acuerdo o manifestación de voluntad de ambas partes que aún cuando lo titulan convenimiento que es el punto del derecho, más bien pudiera señalarse que existe una convención , para reglar y dar cumplimiento a la prorroga legal, es decir, que lo que existe realmente, es un contrato de conformidad con el artículo 1.133 del Código Civil, para reglamentar esa relación social, jurídica y económica que es el contrato de arrendamiento en relación ha establecer el punto de inicio y determinación exacta de la prorroga legal del contrato de arrendamiento verbal existiendo, así, los elementos propios del contrato vale decir, el consentimiento de las partes libremente manifestado, el objeto de darle fecha cierta al comienzo de la prorroga legal y una causa lícita por lo cual, lo que existe a los autos es una convención bajo el principio “Iura Novit Curia”, entre los sujetos de la relación arrendaticia para reglamentar el vinculo jurídico de la prorroga legal en vista de que el contrato de arrendamiento fue hecho en forma verbal, es decir, si bien es cierto el contrato de arrendamiento fue celebrado en forma verbal, la prorroga legal quiso establecerse por ambas parte en forma escrita, lo cual es perfectamente licito por lo cual, dicha acta debe valorarse de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en relación a que es una instrumental privada reconocida con valor de plena prueba entre las partes y respecto de los terceros, de la existencia de una prorroga legal de un año, que comenzó el 14 de Mayo de 2.009 y que culminó el 14 de Mayo de 2.010, dicha acta tiene pleno valor probatorio al no haber sido impugnada, ni atacada por la contraparte.
De la misma manera, se valoran plenamente, las instrumentales públicas anexas al escrito libelar otorgada la primera de ella por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guárico de fecha 14 de Enero de 2.002, donde se acredita plenamente el derecho de propiedad sobre el inmueble de la co-actora MACIA MORA KATHERINE MARGARITA y la liberación de hipoteca que pesaba sobre dicho inmueble otorgada por ante la misma oficina Subalterna de Registro en fecha 20 de Marzo de 2.003, las cuales son instrumentales públicas con valor de plena prueba en relación da la propiedad del inmueble según lo establecido en los artículos 1.959, 1.920 y 1.924 del Código Civil. Se desecha el Vauchers que corre al folio 56 del presente expediente cuya finalidad es demostrar la cancelación del mes de Diciembre de 2.010, siendo que, en el caso sub lite, no se demanda, la resolución o el desalojo por falta de pago, sino el cumplimiento de la prorroga legal, por lo cual dicha instrumental debe desecharse y así se establece, además, que dicho Vauchers, si bien es cierto constituye un principio de prueba por escrito, no puede valorarse como plena prueba en relación al depósito de dicho monto a favor de la co-actora, como era necesario, la utilización de la prueba de informes o la declaración del representante del Banco Fondo Común para que dicha instrumental tuviera una valoración plena.
En consecuencia, existiendo un convenio de fijación de la prorroga legal en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en forma verbal en donde fenecía dicha prorroga el 14 de Mayo de 2.010, el inquilino demandado, incumplió el contrato, al no darle cumplimiento a la prorroga legal, vale decir, a la entrega del inmueble en la fecha establecida, debiendo declararse con lugar la presente acción de cumplimiento de contrato y así se establece.

En Consecuencia:
III.
Dispositiva

Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato intentada por la parte actora Ciudadanos JOSÉ GREGORIO CARDOZO TABARES y KATHERINE MARGARITA MACIA MORA, venezolanos, mayores de edad, solteros, titulares de las cédulas de identidad N° V-13.732.580 y V-15.821.658, respectivamente, y domiciliados en la ciudad de Valencia del Estado Carabobo, en contra de la parte demandada Ciudadano FELIX OSWALDO ACOSTA MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.160.505, y domiciliado en la en ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, debiendo ésta entregar el inmueble ubicado en la Av. Acosta Carles, Conjunto Residencial Los Rosales II, Torre “A”, piso 2, apartamento 2-4, San Juan de los Morros del Estado Guárico, una vez, que la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, levante la restricción temporal acordada en fecha 14 de Enero de 2.011, sobre todas las medidas ejecutivas cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda o habitación, aun existiendo sentencia definitiva. Se declara CON LUGAR la apelación de la parte actora y se REVOCA el fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 15 de Febrero del año 2.011.
SEGUNDO: Al ser declarada con lugar la presente acción debe condenarse en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Diecisiete (17) días del mes de Marzo de Dos Mil Once (2.011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-

El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.

La Secretaria.

Abogado Shirley M. Corro B.

En la misma fecha siendo las 3:00 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-

La Secretaria.

GBV/es.-.