TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
200° Y 152°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 6.853-10
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos NOHELKYS JOHANA LORETO SILVA y FRANCARLO RAMÓN VELASQUEZ GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad titulares de la cedula de identidad Nros. V- 16.074.118 y V- 14.871.807, domiciliados en la Ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JUAN JOSÉ PINO DE LA ROSA e ISABEL GRACIELA DE ANDRADE DE PINO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 19.913 y 101.352.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARIELBA HERNANDEZ GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° 13.576.023 y domiciliada en el Conjunto Residencial Olga Mercedes, Planta Baja N° PB-01, en la Urbanización Los Laureles ciudad de San Juan de los Morros, del Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FRANK REINALDO TORRES SIERRA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 35.926.
.I.
Narrativa
Comienza la presente Acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante escrito libelar presentado por la Parte Actora, en fecha 13 de Enero de 2.010, y a través del cual alegaron de los hechos, que constaba de contrato de Opción Compra Venta, celebrado por los Actores y la Demandada, el cual fue debidamente Autenticado por ante la notaría Pública de San Juan de los Morros, en fecha 19 de Junio de 2.009, donde quedó anotado bajo el N° 81, Tomo 31 de los libros de esa Notaria y el cual acompañó Original marcado “A”, que se tuviera por reproducido en su totalidad en el presente libelo, que la demandada ya identificada, realizó un Contrato de Opción Compra Venta de un apartamento, el cual se comprometió a vender a sus poderdantes, un apartamento de su propiedad ya identificado.
Asimismo, el precio de esa Opción de Compra Venta se estableció en la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 285.000,00), la cual se comprometieron a cancelar a la Propietaria, de la siguiente manera: Una Cuota de CIEN MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 100.00,00) entregados a la firma del documento; y una Cuota de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 185.000,00) que sería cancelado mediante la Ley de Política Habitacional en el momento de la Protocolización de documento definitivo de compra venta ante la Oficina del Registro respectivo.
Siguieron alegando los demandantes; que como Opcionantes, cancelaron la cuota inicial de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) al momento de la firma del mencionado documento de Opción de Compra Venta, pero fue el caso que la Propietaria, vencido el lapso de los primeros treinta (30) días y la prorroga de quince días (15) para entregar la documentación para que los Opcionantes introdujeran en el banco de su preferencia los recaudos necesarios para solicitar el crédito de la Ley de Política Habitacional, al igual que vencido también el lapso de los ciento veinte (120) días más treinta (30) días de prorroga otorgado para la debida firma del documento y debido a que la misma no dio el frente a su responsabilidad y obligación contractual, es decir la de cumplir con el contrato firmado entre ellos, a pesar de las innumerables gestiones realizadas por ellos para lograr el cumplimiento del dicho contrato. El Contrato de Compra Venta se acompañó marcado “A”.
Ahora bien, la parte accionante fundamentó su acción en los artículos 1.167, 1.264 del Código Civil.
Finalmente expusieron los Demandantes, que la Demandada había incumplido con la obligación contenida en el contrato de opción de venta, por tal motivo fue que procedieron a demandar como en efecto lo hicieron para que convinieran o a eso fuera condenada en lo siguiente: Primero: a la resolución del contrato de opción de venta, producido en ese libelo, para lo cual solicitaron medida de prohibición de enajenar y gravar sobre dicho inmueble objeto de la acción. Segundo: el pago de la cláusula penal conforme a lo establecido en la cláusula Tercera del mismo contrato, es decir el pago de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00). Tercera: A una justa compensación a la cual tenían derecho los Opcionantes, por el uso que la Demandada ha hecho del dinero, como indemnización por los daños y perjuicios que en razón del incumplimiento por parte de la Accionada nos fueron ocasionados, calculados en la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00); cantidad de dinero equivalente a la diferencia entre el precio de la venta estipulada y el avaluó al momento de practicarse la medida de prohibición de enajenar y gravar el inmueble, el cual solicito en ese momento. Cuarto: Pidieron se ordenara a la Demandada, la devolución de la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) que fueron entregados al momento de la firma del documento en comento. Quinto: solicitaron al tribunal de la causa dejara sin efecto la Letra de Cambio emitida y aceptada por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 185.000,00), librada conjuntamente con el documento y a la cual se hizo mención en la cláusula Segunda, del documento muchas veces mencionados. Sexto: Solicitaron igualmente que a los fines de que se practicara la citación del Demandado y para la practica de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada, se comisionara al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico.
Estimaron la acción en la suma de TRECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 335.000,00) es decir, la cantidad de SEIS MIL NOVENTA CON NOVENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (6.090,90 U.T.).
En fecha 18 de Enero de 2.010, el A-quo admitió la demanda, ordenando la citación de la Demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a que constara en autos su citación.
Asimismo; la Parte Accionada estando dentro del lapso procesal para que diera contestación a la acción lo hizo en fecha 08 de Marzo de 2.010 y en los términos siguientes: Capitulo Primero: impugnó por exagerada la cuantía de la presente demanda, estimada por la parte accionante en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,00), por cuanto del propio libelo se apreció que el valor de de la demanda, al revisar observaron que los actores reclamaron: Primero: la Resolución del Contrato; Segundo: el pago de cláusula penal de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00); Tercera: una indemnización por daños y perjuicios que calcularan a su libre albedrío en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00); Cuarto: la devolución de la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00); Quinto: que se dejara sin efecto la letra de cambio emitida y aceptada por la cantidad de Ciento Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 185.000,00), como se pudo observar, siguiendo la regulación contenida en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil y sin que la presente defensa se constituyera una aceptación de los conceptos demandados, es decir la estimación de la cuantía se debió determinar mediante la sumatoria de las cantidades de dinero reclamadas, por lo que entonces la cuantía del juicio debió quedar reducida a la suma de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs. 170.000,00) y no la estimada en libelo, lo que hizo exagerada y le obligo a rechazar de conformidad con el artículo 38 ejusdem. Capitulo Segundo: convino en que suscribió en fecha 19 de Junio de 2.009, un compromiso de compra venta en los términos que quedaron plasmados en el documento autenticado por ante la Notaría Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, anotado bajo el N° 81, Tomo 31 de fecha 19 de junio de 2.009, que el precio total de la venta quedó estipulado en la suma de Doscientos Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 285.000,00) de los cuales recibió la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00). Capitulo Tercero: rechazó y contradijo de manera categórica, la suma de dinero estimada por los actores, por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) que reclamó a titulo de indemnización por los daños y perjuicios, por lo que solicito fuese declarado Improcedente el reclamo de dicha cantidad. Por otra parte, negó y rechazó y contradijo la demanda y de forma muy precisa la resolución del contrato de opción compra venta, por que era necesario que el incumplimiento haya sido por causa del deudor. En ese caso el incumplimiento alegado, como era la entrega de la documentación respectiva, no se debió a su culpa, sino que se debió a causa extraña no imputable su persona, como fuera el retardo por parte del Banco Banesco, con sede en esa ciudad en no entregarla en el lapso de Cuarenta y Cinco (45) días, que comenzaron a correr a partir del 19 de Junio de 2.009, fecha de otorgamiento del contrato de opción compra venta, y no obstante, de haberlo solicitado de manera oportuna, perseverante y reiterada durante todo ese tiempo. Finamente solicitó del tribunal declarara sin lugar la demanda.
Estando en la oportunidad legal para que presentaran sus escritos de promoción de pruebas en fecha 22 de Marzo de 2.010, el Apoderado Judicial de la Parte Actora lo hizo de la siguiente manera: Capitulo Primero: alegó a favor de su representada la comunidad de prueba presentada por la parte actora en cuanto le favoreciera a sus representados, en el sentido que fuera tomado en consideración por ese Tribunal, en General los alegatos formulados en el libelo de demanda y en especial, el documento debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, en fecha 19 de Junio de 2.009, donde quedó anotado bajo el N° 81, Tomo 31 de los Libros de esa notaría y el cual se acompañó Original marcado “A”. Capitulo Segundo: promovió las testimoniales los siguientes ciudadanos: PADRINO CASTILLO NAIDELLY ITHAMAR y RUGGIERO CARLOS EDUARDO.
En fecha 16 de Noviembre de 2.010, estando la Parte Accionada dentro de lapso legal para presentar el escrito de promoción de pruebas lo hizo en los siguientes términos: Capitulo Primero: promovió y reprodujo los siguientes documentales: a) Original de la solicitud de Mantenimiento de Crédito, Liberación y/o finiquito, presentada a Banesco en fecha 16 de Junio de 2.009; la cual corría en el folio 20 de este expediente. b) Copia fotostática del documento defectuoso por error producido por Banesco, de fecha 06 de Julio de 2.009, la cual corre inserto en los folios 21 y 22 de dicho expediente. c) Copia fotostática de memorando de fecha 28 de Enero de 2.010, enviado por la Gerencia Documental, Zona Centro Llano de Banesco a la Agencia de San Juan de los Morro, donde constó la entrega del Documento de Liberación de Hipoteca, la cual corre inserto en el folio 23. d) Original del Acta de Recepción De Documentos que le fuera otorgado por la empresa Servicios Inmobiliarios y Administrativos GL, la fungió como intermediario en la venta del inmueble objeto del contrato compra venta, entregado 06 de Julio de 2.009 y recibido por la ciudadana NOHELKYS JOHANA LORETO SILVA en esa misma fecha, la cual consignó en el presente escrito marcada “A”. e) Copia de Correo Electrónico enviado por el en fecha 22 de Septiembre de 2.009 al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), solicitando entrega del documento de liberación de hipoteca, el cual acompaño en el presente escrito marcado “B”. f) Copia de Correo Electrónico enviado por la Accionante en fecha 23 de Septiembre de 2.009 al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), solicitando la entrega del Documento de liberación de hipoteca, la cual acompañó a este escrito marcado “C”. Capitulo Segundo: solicitud respetuosamente a ese Tribunal que requiera a través de Prueba de Informes ala Agencia del Banco Banesco, con sede en San Juan de Los Morros estado Guárico, lo siguiente: a) Movimiento bancario de fecha 19 de Junio de 2.009, en el constó depósito por Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) en la Cuenta de Ahorros N° 010340466624662153007 de la cual era titular, cuya finalidad del mismo fue pagar el saldo deudor para obtener la Liberación de la Hipoteca del Inmueble ofertado; b) Nota de Debito de fecha 19 de Junio de 2.009, realizada a la cuenta de ahorros ya antes descrita; de la cual es titular, por la cantidad de Ochenta y Nueve Mil Doscientos Bolívares con Diecinueve Céntimos (Bs. 89.200,19), donde el Banco recibió el pago del saldo deudor. c) Constancia donde se determinará la fecha de la solicitud de la liberación del documento de hipoteca, y la fecha en la cual dicha Agencia Bancaria recibió dicho documento por parte de la Gerencia de Documentación Zona Centro Llano. Capitulo Tercero: Promovió los siguientes Testimoniales: EDITH RODRIGUEZ, MILBIDA AGRAZ, ELIMAR REQUENA, JOHANA ANGULO.
En facha 13 de Abril de 2.010, el Tribunal A-quo admitió los escritos de promoción de pruebas presentados por ambas partes; en consecuencia a las testimoniales solicitadas por la Accionante se acordó el tercer (3°) día de despacho siguiente a las (9:00 y 9:30) de la mañana. En cuanto a la prueba de informes promovidas por la parte Accionada, se acordó oficiar a la Agencia Bancaria Banco Banesco con sede el ciudad de San Juan de los Morros, a los fines de que informara al A-quo, de lo que solicitó en el escrito de promoción de pruebas. Así como también de las testimoniales de la parte Accionada, se acordó el tercer día de despacho siguiente a las (10:00; 10:30; 11:00 y 11:30) de la mañana.
Llegada la oportunidad para que el Tribunal de la Causa se pronunciara, éste dictó sentencia en fecha 15 de Diciembre de 2.010 y declaró parcialmente CON LUGAR, la presente Acción de Resolución de contrato; y en estableció: Primero: declaró resuelto el contrato de opción de venta suscrito entre las partes, anteriormente identificados. Segundo: se exoneró a la demandada al pago de la cláusula penal contenida en la CLÁUSULA TERCERA del contrato de opción de compra venta, ya que demostró que su incumplimiento se debió a una causa no imputable a su persona. Tercero: se declaró Sin Lugar el cobro de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), demandados por la parte actora, por concepto de daños y perjuicios. Cuarto: se ordenó a la demandada, la devolución de la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) a los demandantes, suma esta que le fue entregada al momento de la firma del contrato de opción compra venta. Quinto: Se dejo sin efecto la letra de cambio emitida y aceptada por la cantidad de Ciento Ochenta y Cinco Bolívares (Bs. 185.000,00). No hubo condenatoria en costas debido a la naturaleza del presente fallo. De la Anterior decisión, formuló recurso de Apelación la Parte Demandante; la cual fue oída en ambos efectos por el A Quo y ordenó el envío del expediente a esta Superioridad, el cual le dio entrada en fecha 01 de Noviembre de 2.010; el cual fijó el Vigésimo (20°) día de Despacho siguiente a esa fecha para presentar informes; donde ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Una vez planteado en los términos anteriores el expresado conflicto, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:
.II.
Motiva

En el caso sub lite, la parte actora recurre contra el fallo de la instancia A-Quo Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 18 de Octubre de 2.010, que declara parcialmente con lugar la presente acción de resolución de contrato, condenando única y exclusivamente a la parte accionada a la devolución e la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), que fuera entregada por la actora a la demandada al momento de la suscripción del contrato y, anulando a su vez, la letra de cambio emitida y aceptada por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 185.000,00), es decir, que la parte actora apela del gravamen que le produce la recurrida en relación a la omisión del pago de daños y perjuicios y en relación a la solicitud del pago de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), por concepto, igualmente, de daños y perjuicios.
En efecto, bajando a los autos observa esta instancia A-Quem que la presente acción se genera a través de una resolución contractual de opción de compra-venta más los daños y perjuicios que se surgen producto, -según expresa la actora-, del incumplimiento de la demandada en relación al documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros de fecha 19 de Junio de 2.009, que quedó anotado bajo el N° 81 del Tomo 31 de los Libros llevados por esa Notaría, en relación, a la entrega de los documentos a favor de los opcionantes para tramitar el préstamo de la Ley de Política Habitacional; conducta ésta que la propietaria tendría que desarrollar 30 días, más 15 de prórroga para entregar dicha documentación, -se repite-, para que los opcionantes introduzcan en el Banco de su preferencia los recaudos necesarios, librándose a su vez una única cambial por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), para facilitar la demostración del pago. Demandando en definitiva la resolución del contrato de opción de venta; el pago de la cláusula penal por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de indemnización; una compensación adicional de daños y perjuicios por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00); la devolución por parte de la demandada de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) que le fueron entregados al momento de la firma del documento y la anulación de la letra de cambio emitida y aceptada por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 185.000,00), estimando la acción en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 335.000,00).
Llegada la oportunidad de la perentoria contestación en Capitulo Previo el accionado impugna por exagerada la cuantía libelar, pues expresa que se señala una cantidad al libre albedrío de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) y que se deje sin efecto la letra de cambio de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 185.000,00), por lo cual, la acción debió estimarse,- según expresa el demandado-, en la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00), y no en la cantidad señalada por los actores en su escrito libelar. Asimismo, rechaza la pretensión del actor en relación al pago de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), por concepto de daños y perjuicios, pues, según expresa en la perentoria contestación, los únicos daños y perjuicios que pudieran accionarse son los relativos a los establecidos contractualmente, es decir, a un porcentaje del 20%, del monto recibido por la propietaria, vale decir, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00). Por último el excepcionado alega la existencia de una causa extraña no imputable a su persona, al establecer que el retardo para suministrarle los documentos a los actores para solicitar el crédito de Política Habitacional se debió, a su vez, al retardo por parte del Banco Banesco, en su sede de San Juan de los Morros, en no entregarle en el lapso de Cuarenta y Cinco (45) días, a partir del 19 de Junio de 2.009, fecha de otorgamiento del contrato de opción de compra-venta la referida liberación hipotecaria y, no obstante, -según expresa-, de haberlo solicitado de manera oportuna, perseverante y reiterativa, siendo que Banesco, le entrego el documento liberatorio de la Hipoteca en el mes de Noviembre de 2.009, vale decir, en fecha extemporánea, en relación a los 45 días del cumplimiento. Además agrega que entregó a los actores en fecha 06 de Julio de 2.009, por intermedio de la inmobiliaria Servicios Inmobiliarios y Administrativos G. L., copia de su Cedula de Identidad, copia del Rif, original y copia de la Ficha Catastral, copia del Documento del Condominio y copia de la Solicitud de Cancelación de Liberación de Hipoteca del Banco Banesco, copia de dos (02) planos señalados por la Alcaldía y copia de Certificación de Linderos, recaudos éstos que, -según expresa la excepcionada-, era suficiente para iniciar el trámite del crédito ante el banco de su confianza a los fines de solicitar la Política Habitacional.
Trabada así la litis, como punto previo debe esta Alzada entrar a conocer sobre el aspecto relativo a la impugnación realizada por el demandado en la perentoria contestación sobre la estimación libelar, efectuada por la parte actora. A tal efecto, es menester transcribir el contenido normativo de la parte in fine del artículo 38 del código Adjetivo que expresa: “…el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva…”. En el caso sub lite, el actor estima la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 335.000,00), sin embargo, dicha estimación debe cumplir con el contenido normativo del artículo 31 del Código Adjetivo supra citado, que establece como regla legal de estimación del valor de la demanda, la suma del capital, los intereses vencidos, los gastos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios. En efecto, la Jurisprudencia reiterada de nuestra sala de Casación Civil, ha venido estableciendo que: “…según los artículos 31 al 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor de la demanda no se fija arbitrariamente, sino que ese valor es rigurosamente legal, es decir, ha sido fijado por la ley, en consecuencia, debe el demandante aplicar al caso concreto el artículo correspondiente…” (Sentencia Sala de Casación Civil del 31 de Agosto de 1.990, Ponente Magistrado Doctor CARLOS TREJO PADILLA, Juicio de Corporación Parra Vs Luis Gamboa, expediente N° 89-0135). Con base a ello, la pretensión del actor consiste en que se le reintegre la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) del capital cancelado al demandado al momento de la suscripción del contrato de compra-venta; además solicita el pago de la cláusula penal de dicho contrato, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) y, adicionalmente, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) por indemnización de daños y perjuicios en razón del incumplimiento del demandado, conceptos éstos demandados pecuniariamente por el actor, los cuales al ser sumados, conforme lo establece el artículo 31 supra citado, nos da la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00), por lo cual, debe declararse Con Lugar la impugnación realizada por la parte demandada a la cuantía libelar, al haberse estimado en forma exagerada, así pues, el legislador exige en el artículo 38 Ibidem, al demandante, que éste estime la demanda, cuando la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, sin embargo, dicha estimación no queda a libre albedrío de la parte actora, sino que queda limitada por efecto del artículo 31, supra trascrito a la sumatoria de las pretensiones de la parte actora, vale decir, que el valor libelar tiene un carácter rigurosamente legal debiendo el actor sujetarse a tal contenido y así se establece.
Asimismo, la parte demandada en la perentoria contestación, expresa la improcedencia de la indemnización solicitada por la actora en su escrito libelar, por concepto de daños y perjuicios por un monto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) equivalente a la diferencia entre el precio de la venta estipulada y el avaluó al momento de practicarse la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre dicho inmueble, expresando el demandado que ya existe en el contrato una cláusula de daños y perjuicios establecida en forma legal y es ella la que debe regir a los fines de la compensación de dichos daños.
Ante tales alegatos, esta Alzada observa que los daños y perjuicios pueden ser definidos como el deterioro, menoscabo, destrucción, ofensa o dolor que se provoca en las personas, cosas, o valores morales o sociales de alguien (Emilio Calvo Baca. Derechos de las Obligaciones. Editorial Libra. Caracas. 2.008. Pág. 180). Vale decir, que los daños y perjuicios generan una indemnización al resarcimiento a que tiene derecho el acreedor por el desmedro real sufrido en su patrimonio o, por la utilidad dejada de percibir, que pueden ser determinados de tres (03) maneras: 1°.- Convencional; 2°: Legal y, 3°: Judicial. Los daños y perjuicios convencionales, son los fijados por las partes en forma anticipada a la inejecución de las obligaciones contractuales por una de las partes; es también conocida como cláusula penal. La Cláusula penal por ende, es una estimación convencional de los perjuicios que tiene prevalencia respecto a la intimación judicial y a la legal.
Presume la ley que la cláusula penal constituye la estimación anticipada de todos los perjuicios que habrá de experimentar el acreedor por el incumplimiento de la obligación principal, pues de no ser así, el acreedor pudiera percibir una doble satisfacción de sus derechos, por lo cual es evidente que, habiéndose estipulado como cláusula penal el pago de la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), en caso de incumplimiento, de manera contractual, no puede exigirse ahora, de forma adicional, un monto superior al establecido en dicho contrato pues de ser así, y no habiéndose estipulado, el acreedor recibiría una doble indemnización. La pre-estipulada en la Cláusula Penal y la resultante de la estimación judicial de los perjuicios; por lo cual, de la Cláusula Tercera del contrato de opción de compra-venta, otorgado por ante la Notaría Pública de la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, en fecha 19 de Junio del año 2.009, bajo el N° 81, Tomo 31, del Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se valora plenamente, al ser una instrumental privada reconocida con valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, se desprende que la intensión de las partes en el caso de no otorgarse el documento definitivo de compra-venta para cuando la propietaria incumpla con dicho contrato fue la de limitar los daños y perjuicios a la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), no pudiendo entonces los opcionantes, pedir una indemnización distinta, debiendo desecharse tal pedimento y así se establece.
Por otra parte, observa esta Superioridad Civil del Estado Guárico, que el excepcionado alega como defensa perentoria la existencia de una causa extraña no imputable a su persona, relativa al retardo por parte del Banco Banesco en su sede de San Juan de los Morros en no entregarle en el lapso de Cuarenta y Cinco (45) días, que comenzarían a partir del 19 de Junio de 2.009, fecha del otorgamiento del contrato de opción de compra-venta, el documento de liberación hipotecaria.
En efecto, en el caso del presente contrato de opción de compra-venta el propietario se comprometió en la Cláusula Segunda ha entregar la documentación respectiva a los opcionantes dentro de los Cuarenta y Cinco (45) días siguientes a la firma de dicho documento para que éstos introdujeran en el Banco de su preferencia los recaudos necesarios para gestionar la Política Habitacional por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 185.000,00), por lo cual, es evidente, conforme al artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, vale decir, que nuestro Código Civil, está imbuido de la idea de la razón de ser, que la virtualidad da para hacerse obligatorio como parte de la autonomía de la voluntad de darse su propia ley. El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor numero de relaciones obligatorias, de donde se desprende que, era obligación de la propietaria entregar a los opcionantes dentro de los Cuarenta y Cinco (45) días siguientes a la firma del documento de opción, los documentos necesarios para que éstos pudieran gestionar ante la identidad bancaria de su preferencia la solicitud de la Política Habitacional. Siendo ello así, es evidente, que para otorgar un crédito de Política Habitacional el inmueble no debe poseer ningún tipo de gravamen, vale decir, que el demandado propietario debió entregar a los opcionantes el documento de propiedad libre de gravamen ó la liberación hipotecaria.
Sin embargo, el propio demandado reconoce y acepta en la perentoria contestación que sobre dicho inmueble, al momento de la celebración del contrato de opción de compra-venta pesaba un gravamen hipotecario a favor del Banco Banesco y que la tardanza del tercero (Banesco) le generó una causa extraña no imputable para poder cumplir con sus obligaciones, dentro de los Cuarenta y Cinco (45) días siguientes al otorgamiento del contrato de opción conforme a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.
Ante ello, es evidentemente necesario entrar a escudriñar que es una: “Causa Extraña No Imputable”.
Para el profesor RAFAEL BERNAT MAIGNAR (Derecho Civil Patrimonial. Obligaciones. Tomo I. UCV. Caracas.2.006. Pág. 167), se entiende por causa extraña no imputable todo hecho o causa que involuntariamente impide al deudor el cumplimiento de la obligación, es decir, se trata de una expresión genérica que engloba todas las modalidades de incumplimiento involuntario por parte del deudor y cuyo efecto principal para éste es, además de la liberación con respecto al acreedor del vínculo obligatorio que los unía, la exoneración de un deber de cumplir la prestación que pesaba sobre él, así como de asumir la responsabilidad civil que todo incumplimiento podría acarrear. Concepto éste expresado igualmente por la extinta Corte Suprema de Justicia en Sentencia del 23 de Noviembre de 1.988 (Jurisprudencia OSCAR PIERRE TAPIA. Tomo 11, 1.988. Pág. 339).
Para MESSINEO, FRANCESCO. Doctrina General del contrato. Buenos Aires. Editorial Egea. 1.952. Pág. 227), la causa extraña no imputable consiste en cualquier hecho que resuelva el impedimento absoluto y, por consiguiente, invencible, para el cumplimiento del deudor.
Para MAURICIO RODRIGUEZ FERRARA (Obligaciones. Editorial Libroska. Caracas. Pág. 126. 2007), la causa extraña no imputable consiste en cualquier hecho o circunstancia, totalmente extraña al deudor, que lo coloca en la imposibilidad absoluta de poder cumplir con su obligación, ya sea temporal o definitiva.
Ahora bien, para la procedencia de la causa extraña no imputable, es necesario, en primer lugar, que ésta produzca la imposibilidad absoluta, para que el deudor despliegue la actividad a que está obligado. Absoluta, quiere decir, sencillamente, que le es imposible cumplir y definitiva implica que, la causa extraña no imputable genera un incumplimiento que impedirá para siempre poder cumplir con la obligación. En segundo lugar, -que es la causa de procedencia que quiere resaltar este Juzgador-, esa imposibilidad debe ser: Sobrevenida, quiere decir, que la causa extraña debe producirse después de nacida la obligación pero antes de que el deudor entre en mora. Si la causa extraña no imputable existía antes de contraída la obligación, la misma resultaría nula por falta de objeto. Para el autor supra citado RAFAEL BERNAT el hecho de que la imposibilidad absoluta en la obligación debe ser sobrevenida, es decir, que existiera ya el tiempo del nacimiento de la obligación, bien sea esta por imposibilidad física o jurídica, la cual lo haría nula por contar con un objeto de imposible cumplimiento y, no podríamos hablar en consecuencia de hallarnos ante una causa extraña no imputable, así pues, de conformidad con el artículo 1.155 del Código Civil, el objeto del contrato debe ser posible, siendo que, al momento de suscribirse el contrato de opción de compra-venta, en fecha 19 de Junio de 2.009, existía la causa extraña, vale decir, la hipoteca que se constituyó a favor de la entidad bancaria Banesco y que no pudo ser liberada sino, como expresa la propia demandada, el 17 de Febrero de 2.010, fecha en que fue registrada la liberación hipotecaria.
La causa extraña por la cual pretende exonerarse el demandado, es la conducta del Banco (Banesco) en no haber otorgado el documento de liberación hipotecaria para poder realizar la venta del inmueble a favor de los opcionantes, sin embargo, esa hipoteca ya existía con anterioridad a la fecha de la firma autenticada del contrato de opción de compra-venta, es decir, que no constituye un hecho sobrevenido el que no se haya liberado la hipoteca, pues ésta, -se repite- existía con anterioridad y al momento mismo de celebrarse la opción, y la cual no pudio ser liberada sino hasta el 17 de Febrero de 2.010, por lo cual, la causa extraña es la constitución de la hipoteca la cual impide otorgarles a los opcionantes los documentos de la propiedad del inmueble liberado de gravámenes para gestionar la Política Habitacional.
En su libro: La Didáctica de las Obligaciones. Editorial Liber. Caracas 2.009. Pág. 129, el doctor HERMES D. HARTING R. expone el siguiente caso, análogo al de autos , donde se interroga: “…¿procedería la causa extraña no imputable en el supuesto de no poderse vender un inmueble en Mayo de 2.008 por existir un decreto de expropiación dictado en el 2.007?. Respuesta: No, porque el hecho constitutivo de la causa extraña no imputable debe ser sobrevenido al nacimiento de la obligación. Si fuera anterior la obligación sería nula por objeto imposible…”. En el caso de autos la causa extraña es la hipoteca y es la que impide al propietario cumplir con las obligaciones que se generan de la opción de compra-venta y esta hipoteca, como mismo lo expresa el demandado en la perentoria contestación, fue constituida con anterioridad a la opción de compra-venta y estaba vigente inclusive al momento de suscribirse la misma, por eso esa causa extraña sí es imputable al deudor ya que, el hecho de no lograr liberar la hipoteca cuando ya había suscrito con antelación un contrato de opción de compra-venta no puede serle imputable al tercero, como una formula para liberar su responsabilidad contractual, pues nada se dijo en el contrato de opción de compra-venta de la existencia de tal hipoteca sino que, la propietaria se comprometió a entregar a los opcionantes los documentos necesarios para que ésta pudiera solicitar el crédito relativo a la Ley de Política Habitacional.
Para el Maestro ELOY MADURO LUYANDO (Curso de Obligaciones. Ucab. Tomo I. caracas. 2001, Pág. 220), la imposibilidad absoluta de ejecución de la obligación contractual debe ser sobrevenida, debe ocurrir después que las partes han asumido la obligación, después que la obligación ha nacido. Si la imposibilidad es preexistente o simultanea con el nacimiento de la obligación, estaríamos en presencia de una obligación nula por objeto imposible. En efecto, en el caso sub lite, para el momento del nacimiento de la opción de compra-venta, era imposible jurídicamente para el propietario cumplir con la cláusula Segunda de dicho contrato de suministrarle a los opcionantes los recaudos necesarios para poder solicitar el crédito de política habitacional pues existía una hipoteca sobre dicho inmueble, que no le permitió al propietario otorgarle el documento de propiedad a los opcionantes libre de todo gravamen para poder gestionar el crédito a los fines de la adquisición del inmueble.
Así pues, es necesario recalcar el contenido del artículo 1.271 del Código Civil que expresa. “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, sino prueba que la inejecución o el retardo proviene de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.”. Con base a ello, lo que caracteriza a esa causa extraña no imputable es, no solamente la existencia de una imposibilidad absoluta para el obligado de cumplir, sino que además, esa causa debe ser sobrevenida, debe ocurrir con posterioridad al surgimiento de la obligación, con posterioridad al haberse contraído la obligación.
La causa que impide al propietario dar cumplimiento a la cláusula segunda de la opción de compra-venta, es la existencia de una hipoteca a favor de Banesco que le impide entregar a los opcionantes los recaudos necesarios, vale decir, el documento de propiedad libre de gravámenes, para que éstos puedan gestionar el crédito a través de la Política Habitacional, por lo cual, al no ser sobrevenida la imposibilidad absoluta, debe declararse sin lugar la excepción de causa extraña no imputable opuesta por el excepcionado en la perentoria contestación y así se establece.
De la misma manera alega el demandado que la inmobiliaria Servicios Inmobiliarios y Administrativos G. L., desde el día 05 de Marzo de 2.009, le entregó a los opcionantes los documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario entre los cuales menciona el Rif, la Ficha Catastral, el Documento del Condominio, Copias de los planos de la Alcaldía, copia Certificado de linderos y copia de Solicitud de cancelación de liberación de hipoteca del banco Banesco. Siendo de establecerse que no basta con que se haya entregado una copia de solicitud de cancelación de liberación de hipoteca del banco Banesco, sino que por efecto del artículo 1.924 en su parte in fine, en concordancia del artículo 1.920.1, ambos del Código Civil, era necesario un acto registrado por ante la Oficina Subalterna donde constara de modo fehaciente la liberación de la hipoteca a favor de la institución de la intermediación Financiera Banesco.
Así, la Ley de Política Habitacional, en su artículo 95, establece: “… los préstamo que se otorguen exclusivamente con los recursos previstos en esta ley quedan garantizados con una hipoteca, denominada hipoteca habitacional legal sobre el inmueble objeto del mismo, a favor de la institución otorgante del crédito hasta la concurrencia con el total adeudado por concepto de saldo de capital, intereses ordinarios y otros directamente vinculados con la operación de crédito, El inmueble objeto de la hipoteca quedará afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restante del deudor objeto del crédito hipotecario, y que solo poder para ser objeto de gravamen hipotecario a favor del instituto Financiero acreedor como garantía de dichos prestamos, y no podrá ser enajenado mientras el préstamo otorgado de conformidad con la ley, no haya sido cancelado. El Registrador Subalterno se abstendrá de protocolizar documentos de enajenación de inmuebles garantizados con hipoteca habitacional hasta que ésta no haya sido cancelada…”. Como puede observarse, era requisito Sine CuaNom para los opcionantes, el documento de propiedad libre de gravamen para poder optar al crédito, circunstancia que no podía cumplir el propietario, pues dicho inmueble estaba gravado con hipoteca, lo que generó el incumplimiento de las obligaciones de dicho contrato, vale decir, la inejecución de las mismas, por parte del propietario, originándose así la necesidad de indemnizar al resarcimiento o compensación de carácter convencional por el desmedro real sufrido por los actores en su patrimonio, tal cual lo establecieron en la cláusula Tercera del tantas veces mencionado contrato de opción de compra-venta, por lo cual, el hecho de que la inmobiliaria Servicios Inmobiliarios y Administrativos G. L. haya entregado algunos de los documentos necesarios para solicitar el crédito de Política Habitacional a los opcionantes, no involucra el incumplimiento por parte del propietario de dicha obligación, al no haber, -se repite-, entregado el documento de liberación hipotecaria y así se establece. Tal incumplimiento a su vez genera la declaratoria con lugar de la indemnización de daños y perjuicios establecida en la Cláusula Tercera del Contrato de opción de Compra-venta por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) y así se decide. Al existir el incumplimiento por parte del propietario, los opcionantes tienen derecho a pedir la resolución del contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, a través del cual, si en el contrato bilateral una de las partes (el propietario) no ejecuta su obligación, la otra (los opcionantes) puede a su elección reclamar la ejecución por la resolución del mismo, por ende, la resolución del contrato por incumplimiento trae como efectos, según expresa el Maestro MELICH ORSINI (La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Academia de Ciencias Sociales y Políticas. Caracas. 2.003. Pág. 328), el restablecimiento de la situación anterior a la celebración del contrato, siendo ello así, debe declararse procedente la pretensión de la actora relativa a la devolución por parte de la demandada de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), que fueron entregados al momento de la firma del documento en comento y el que se deje sin efecto la letra de cambio emitida y aceptada por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 185.000,00) librada conjuntamente con el documento de opción de compra-venta.
Ahora bien a los fines de dar cumplimiento al Principio de la Exhaustividad de la Prueba establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada pasa a analizar los medios de pruebas vertidos a los autos de la siguiente manera: se desecha la instrumental que corre al folio 20 de la primera pieza referida a una supuesta cancelación de crédito, al ser una instrumental privada en copia, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debiendo recordarse, que las únicas copias que pueden promoverse en el proceso son las relativas a las de instrumentales públicas o privadas. De la misma manera se desecha la instrumental que corre del folio 21 al 22, ambos inclusive, todo ello de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al ser una instrumental privada en copia simple. Igualmente se desecha la instrumental que corre al folio 23 al ser una instrumental privada en copia simple. Se valora la instrumental privada que corre al folio 30 del presente expediente, a través de la cual Servicios Inmobiliarios y Administrativos G. L., le entregó a la actora las documentales allí expresadas y una copia de la solicitud de cancelación de liberación de hipoteca, de donde se demuestra evidentemente, el incumplimiento por parte del demandado, quien debió haber suministrado el documento registrado de liberación hipotecaria para que los opcionantes pudieran solicitar el crédito de Política habitacional, tal cual lo establece el artículo 1.924 y 1.920.1 del Código Civil, y así se establece, todo ello al ser una instrumental privada tenida legalmente por reconocida por no haber sido impugnada. De los folios 31 al 33, corren copias simples de supuestos correos electrónicos, como puede observarse tales electrónicos en copia simple, emanan de terceros, en éste caso de Bananvih, los cuales necesitan ser ratificadas por el tercero dentro del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece. De la misma manera se desechan, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, los testigos NAILEYI PADRINO CASTILLO y CARLOS EDUARDO BOYER, pues en sus deposiciones hablan sobre la existencia del contrato de compra-venta y sobre si tenían pactado el mismo y que no habían firmado la compra venta definitiva porque no se había liberado la hipoteca. Tales testigos se desechan de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código civil, que establece que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor exceda de dos (02) bolívares, en el caso sub lite, la acción de cumplimiento de la opción, está estimada en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 285.000,00), por lo cual, dichas testimoniales incurren en ilegalidad debiendo desecharse y así se decide. Asimismo compareció a deponer la testigo MILVIDA AGRAZ, quien señaló conocer a la parte demandada, que es sub gerente de Banesco, que la demandada solicitó el documento de liberación de hipoteca aproximadamente el 01 de Julio y todas las semanas iba a verificar si había llegado el documento para retirarlo, que dicho documento llegó el 27 de Noviembre de 2.010, que los trámites para obtener dicha liberación cuando no es liberado por el BANAVIH dura 30 días y que cuando es con BANAVIH lo desconoce. Repreguntado el testigo dijo que la demandada tenía un crédito hipotecario con Banesco, que no tiene conocimiento en que fecha se canceló dicho crédito hipotecario, que no tiene facultades para librar el documento de liberación, que no tiene ninguna relación de amistad para con la demandada, que los promotores gestionan las tramitaciones y que cuando llegan los documentos van dirigidos a los funcionarios. Tal testigo se desecha pues no aporta al proceso ningún elemento trascendental en sus deposiciones capaz de generar la existencia de la causa no imputable al demandado, pues como se estableció en la presente motiva, la causa de incumplimiento del propietario es la relativa a la existencia de una hipoteca con anterioridad a la celebración del contrato de opción de compra venta, por lo cual, debe desecharse tal testigo y así se decide. De la misma manera compareció a deponer la testigo JOHANA JOSEFINA ANGULO FIGUEREDO, quien dijo ser la encargada de la Empresa Inmobiliaria G.L. Inversiones, quien expresó conocer a la demandada la cual ofreció el inmueble a través de dicha inmobiliaria, que la demandada le entregó todos los documentos que tenía en su poder, menos la liberación de hipoteca porque estaba esperando que el banco se la entregara. Repreguntado el testigo, dijo que la liberación de hipoteca tuvo unos percances en el banco y que los documentos llegaron con retardo a manos de la demandada, que inclusive llegaron con un error y ubio que devolverlos, y que la demandada entregó parte de los requisitos, que sólo le faltó la liberación de hipoteca porque el banco no se la entregó cuando ella canceló la deuda, y que los actores sabían que sobre dicho inmueble pesaba una hipoteca. Tal testigo se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en relación, al punto específico de que la demandada no entregó el documento de liberación de hipoteca, siendo éste unos de los instrumentos fundamentales, Sine Cuan Nom, para gestionar por parte de los opcionantes la solicitud del crédito de política habitacional.
De la misma manera consta del folio 66 al folio 68, ambos inclusive, el resultado de la prueba de informes solicitada al Instituto bancario Banesco. Banco Universal, donde consta un debito girado a la cuenta de ahorro de la demandada, por un monto de OCHENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 88.963,50), de fecha 19 de Junio de 2.009, para el pago del crédito y los intereses del crédito, siendo de observarse, que dicho pago o debitos girados en contra de la cuenta de la accionada no conduce a demostrar la existencia de la causa no imputable a la propia demandada, pues como se señaló supra, la hipoteca estaba constituida con anterioridad al contrato de opción de compra-venta, en el cual se obligaba a entregar los documentos necesarios en un lapso de tiempo allí establecido para que los opcionantes solicitaran el crédito de política habitacional, por lo cual, dicha mecánica probatoria debe desecharse y así se establece.
Establecido lo anterior es evidente para esta Superioridad el incumplimiento por parte de la demandada de suministrar el documento de liberación hipotecaria en el lapso de 45 días siguientes a la firma de la opción de compra-venta, lo cual evidentemente genera de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, la posibilidad de que los opcionantes soliciten la resolución del contrato, debiendo la demandada entregar los montos recibidos y resarcir a los actores por los daños establecidos contractualmente, anulándose la letra librada ya sí se establece.
En consecuencia:
III.

Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación de la parte actora. Se REVOCA PARCIALMENTE el fallo de la recurrida, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 18 de Octubre de 2.010. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta y en consecuencia se ordena a la parte demandada Ciudadana MARIELBA HERNANDEZ GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° 13.576.023 y domiciliada en el Conjunto Residencial Olga Mercedes, Planta Baja N° PB-01, en la Urbanización Los Laureles ciudad de San Juan de los Morros, del Estado Guárico, entregar a la parte actora Ciudadanos NOHELKYS JOHANA LORETO SILVA y FRANCARLO RAMÓN VELASQUEZ GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad titulares de la cedula de identidad Nros. V- 16.074.118 y V- 14.871.807, domiciliados en la Ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), por concepto del monto recibido al momento de la autenticación del documento de opción de compra-venta. Se condena a la parte demandada al pago de los daños y perjuicios contractuales a favor de la actora, establecidos en la Cláusula Tercera del contrato de opción de compra-venta por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00). Se deja sin efecto la letra de cambio o titulo valor cambiario librada y aceptada conjuntamente con el documento de opción de compra-venta por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 185.000,00). Se desecha la pretensión de la parte actora de la indemnización de daños y perjuicios adicionales por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), declarándose CON LUGAR a su vez la impugnación de la cuantía por exagerada debiendo esta establecerse por el monto de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00), y así se establece.
SEGUNDO: Al no existir vencimiento total, no hay expresas condenatoria en Costas en el presente proceso y así se establece.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, tres de (03) de Marzo de Dos Mil Once (2.011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
La Secretaria.
Abogado Shirley Corro B.
En la misma fecha siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria.
GBV/es.-