TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-002130
Se refiere el presente caso a una demanda de cobro de gastos de condominio que ha presentado la empresa SERVICIOS ADMINISTRATIVOS SEACON, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de abril de 2008, bajo el No.77, Tomo 57-A-Sgdo., representado por el abogado Dimas Augusto Alonso López, IPSA # 72.564; contra el ciudadano RAFAEL RODRIGO VARGAS MOGOLLÓN, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.3.753.421, representado por el abogado que se identificará más adelante.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apodero-actor que su defendida, es administradora del Condominio Edificio “RESIDENCIAS CENTRO FENIX”, situado frente a la Avenida San Martín, en la Esquina de Albañales, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital.
La parte demandada es propietario del LOCAL-OFICINA, No.3 que se encuentra en la Mezzanina de dicho Edificio; correspondiéndole un porcentaje en los gastos comunes del 0,4460%, según consta del Documento de Condominio.
Ahora bien, es el caso que el demandado adeuda la cantidad de Bs.14.931, 30, por concepto de la alícuota de los gastos de condominio correspondiente al referido local-oficina, de acuerdo con una lista que a continuación va especificando por sus montos individuales, mes a meses, desde octubre de 2002 a diciembre de 2002, todo el año 2003, todo el año 2004, desde abril de 2005 a diciembre de 2005, todo el año de 2006, todo el año 2007, todo el año 2008, y enero a mayo de 2009, ambos inclusive.
Después de exponer el fundamento legal de la demanda, mencionando normas del Código Civil y de la Ley de Propiedad Horizontal y del Código de Procedimiento Civil, concluye con el Petitorio donde le reclama al demandado el pago de Bs.14.931,30; más la corrección monetaria, por el fenómeno inflacionario.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hizo representar por el abogado Pedro Cesar Rivas Figuera, IPSA # 44.165, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. Señala irregularidades en las cuotas de condominios, por parte de la Administradora anterior a la parte actora, Administradora paso Real, c.a. y de la Junta de Condominio, tales como intereses sobre intereses, el cálculo de mora a base del 33% como se desprende de los documentos producidos.
2. La nueva Administradora, Servicios Administrativos SEACON, c.a. sigue con la misma política: intereses sobre intereses, calculas de mora sin los más elementales procedimientos contables., se solicita pagos por honorarios administrativos representados en un 40% de la deuda intereses de mora a base del 35% de la deuda.
3. En total existe un excedente de más del 50% del total de la deuda que se debiera cancelar.
4. Alega la perención de la instancia, por haber transcurrido más de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento,; así como haber transcurrido 30 días sin haberse suministrado las expensas para la citación del demandado.
5. Invoca la prescripción breve de tres años, contemplada en el art. 1980 CC.
6. Alegó cuestiones previas, que ya fueron resueltas.
7. Hizo oposición y rechazo a la demanda, por cuanto los montos de los gastos comunes no se ajustan a montos reales, ya que los intereses fueron calculados en forma exorbitante; se recapitalizan los intereses, y sobre los mismos se vuelven a calcular nuevos intereses (anatocismo) se pretenden cobrar, honorarios profesionales
Parte motiva
En cuanto a la perención de la instancia digamos que:
■ Por lo que respecta a la breve, la demanda fue admitida el 30 de junio de 2009, y es en fecha 30 de julio 2009, un mes después, cuando se pagaron los emolumentos del Alguacil para practicar la citación, por lo que no procede la perención breve de 30 días del primer aparte del art. 267 CPC
■ Y por lo que respecta a la perención del año, corresponde decir que después de esta última fecha el procedimiento citatorio se dirigió a ubicar al demandado a través del “SAIME” y la parte actora ha estado actuando en el juicio después que se recibió respuesta de ese organismo; ya que el tiempo anterior, esperando respuesta del organismo, no se debe contar a los efectos del año de la perención, ya que dicha demora no les imputable a culpa de la parte actora. Entonces tampoco cabe la perención del año del encabezamiento del art. 267 CPC
Fondo de la controversia
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la controversia, de donde se observa que lo principalmente discutido es la legalidad o regularidad de ciertos cargos o gastos incluidos en las planillas a cobrar.
Pero antes resolvamos primero lo atinentes a la prescripción breve de tres años, contempla en el art. 1980 del Código Civil.
Dicha norma dice que prescribe por tres años el precio del arrendamiento y los intereses de las cantidades que los devenguen y en general de todo lo que se deba pagar por años o por períodos más cortos.
Esto dos casos mencionados en la norma, esto es alquileres e intereses de alquileres, nos dan la pauta para decir que esa prescripción breve de tres años se aplica a las obligaciones de tracto sucesivo, que son aquellas obligaciones que se cumplen o ejecutan en cuotas o en partes sucesivas en el tiempo, pero que responden a una sola y única causa generadora de la obligación. Y es el caso que los gastos de condominio son obligaciones independientes unas de otras, en relación a su causación; esto es, responde a motivos diferentes: los gastos de un mes (por ejemplo el sueldo del conserje, el mantenimiento o reparación de la bomba de agua del edificio, la impermeabilización de la azotea del edificio, el costo o la reparación de luz en las zonas comunes, etc.) no son los mismos que los de otro mes, por más que sus montos puedan ser iguales o parecidos.
Entonces no estamos en el supuesto del art. 1890 del CC.; sino en el supuesto del art. 1977 del Código Civil, que habla de que las obligaciones personales prescriben a los diez años.
Tampoco compartimos la tesis u opinión de cierto autor que piensa que los gastos de condominios, por ser obligaciones “propter rem”, deben prescribir a los 20 años; ya que—pensamos—el derecho de cobrar condominio no es un derecho real; la naturaleza propter rem significa que la obligación, aún cuando sea personal, sigue al bien aún cuando pase a manos de un nuevo dueño, lo cual no le da naturaleza de derecho real, ya que sigue siendo un derecho de crédito, pero individualizado en la persona del dueño de la cosa. La naturaleza propter rem es una manera de legitimar pasivamente a un deudor, independientemente de que haya sido el que contrajo la obligación
En conclusión consideramos que los gastos de condominio objeto de cobro de este juicio no se encuentran prescritos, ya que no tienen todavía los diez años previstos en la norma del art. 1977 del Código Civil, Así se declara.
Pasemos ahora a examinar los medios de prueba traídos a los autos.
1.-
Las planillas de condominio objeto de cobro en el presente juicio, las cuales corren desde el folio 13 en adelante hasta el folio 88; a las cuales se le asignan valor probatorio de títulos ejecutivos, pero solo en relación a los gastos comunes, de conformidad con el art. 14, primera parte de la Ley de propiedad Horizontal.
En el presente examen nos concretaremos a las dos únicas objeciones que formuló la parte demandada contra dichas planillas de gastos; esto es
1. Lo relativo a los intereses de mora y anatocismo
2. y lo relativo a los honorarios administrativos, que lo consideró exorbitante.
Cabe hacer observaciones respecto a las referidas planillas:
• Se deja ver que en las planillas que corresponden a octubre-2002 en adelante hasta la de mayo de 2005, ambos inclusive, aparecen un rubro en la columna de gastos no comunes por concepto de intereses de mora; que el valor probatorio de dichas planillas no lo cubre, de conformidad con el art. 14 LPH, como dijimos antes. Además allí no se especifica la tasa de interés al que se este calculando ese cargo de intereses de mora. Esos montos deben ser excluidos de dichas planillas y calcularse el interés moratorio, a la tasa del 3% anual, por ser una deuda civil, de conformidad con el art. 1277 del CC, que remite al art. 1746 del Código Civil.
• Por lo que respecta a la partida por los honorarios administrativos, de dichas planillas, debemos suponer que corresponde a lo que cobra la empresa administradora por la labor que lleva a cabo en el Edificio; y siendo ésto un gasto común, que debió ser aprobado (art. 25 LPH) y supervisado por la comunidad de copropietario (art. 20, letra f de la ley de propiedad Horizontal), su objeción correspondería al régimen interno de la propiedad horizontal.
• Respecto a las planillas que corresponde desde el mes de junio-2005 hasta la del mes de agosto de 2005, no aparece ningún cargo por intereses de mora ni por honorarios administrativos, por la que nada hay que decir respecto de ellas.
• Respecto a las planillas de los meses de septiembre y octubre de 2005, carecen de valor probatorio; por cuanto no se ajustan a lo corresponde ser una liquidación de gastos, de conformidad con el art. 14 LPH; sino son simples recibos, donde no se especifican rubros de gastos; por lo que nada demuestran.
• Respecto a las planillas de los meses de noviembre-2005 al mes de marzo-2007, ambas inclusive no aparece el cargo de intereses de mora, solo tienen el cago de honorarios por administración, por lo que nada tendríamos que decir al respecto; solo que muestran una absoluta inconsistencia numérica; ya que si al monto de total gastos del mes que aparece en ellas le sacamos la alícuota del 0.446 %, nos da una cantidad inferior de la que aparece mencionada en ella y que coincide con la cantidad que fue señalada en el libelo. Tomemos como ejemplo, la planilla que riela al folio 46, si al total de gastos del mes señalado en ella de Bs.28.375.155, 71 le sacamos la alícuota del 0.446 %, nos arroja Bs.126.553, 19 o 126,55; y sin embargo en dicha planilla la cantidad que aparece es Bs.136.859,85 o 136,86, que es un monto más alto, que esta siendo cobrado en el libelo . En otras la cantidad coincide exactamente; pero esa inconsistencia numérica le resta confiabilidad a las planillas en cuanto a los montos que corresponde a las alícuotas que estarían siendo calculadas, a partir del total de gastos del mes.
• Respecto a las planillas que van desde la del mes de abril-2007 hasta ella del mes de mayo -2009, ambas inclusive aparecen unos cargos no comunes, que de acuerdo con el art. 14 de la LPH no están siendo probados, ya que la planilla solo demuestran los gastos comunes. Especto a los gastos no comunes su demostración debe provenir por medio de otras pruebas, no de las planillas ya que ellas solo se limitan a demostrar gastos comunes.
2.-
Al folio 271 y ss corre documento privado representativo de un contrato de administración celebrado entre la parte actora, como administradora y la Junta de Condominio del Edificio.
Este documento no es vinculante a la parte demandada, que es un tercero (art.1166 del Código Civil).
En efecto, una cosa es la comunidad de propietarios que como ente colectivo, se obliga en lo concerniente a las obligaciones propias del mandato de administración; y otra muy diferente, es el condómino individual que se obliga en lo concerniente a sus deberes y cargas propias del régimen interno de la Comunidad. Con respecto a esto último, el contrato de administración no es vinculante el copropietario individual. En dicho contrato no cabe imponerle cargas ni obligaciones en relación a su régimen comunitario interno; ya que respecto a este régimen las cargas y obligaciones impuestas solo deben provenir de la Ley, del Documento de Condominio, del Reglamento, y de los Acuerdos de la Asamblea de Copropietarios. Pero un contrato de administración, celebrado por tres copropietarios en calidad de Junta de Condominio, por una parte, y una empresa administradora, por la otra, no puede servir para imponerle a los condóminos, individualmente hablando, cargas ni porcentajes de cargas, propias del régimen interno de la comunidad.
Conclusión
Visto el material probatorio aportado a los autos, especialmente las Planillas de Liquidación de Gastos de Condominio, objeto de cobro en el presente juicio, cabe concluir que las mismas, muestran unos gastos comunes y unos gastos no comunes. Además de ciertas inconsistencia numéricas a la hora de obtener la alícuota del 0.446 %, como ya hicimos notar anteriormente.
Respecto a los gastos no comunes dichas planillas no hacen prueba, de conformidad con el Primer Aparte art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice que dichas planillas tendrán fuerza ejecutiva—lo que equivale a darle valor probatorio—pero solo respecto a los gastos comunes.
Respecto a los gastos no comunes, debe entonces aplicarse el encabezamiento del art. 14 de LPH, que dice que hacen fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas y los acuerdos inscritos por el administrador en el Libro de Asambleas; y podríamos añadir que dichos gastos no comunes podrían también probarse, llegado el caso, por los otros medios ordinarios de prueba admitidos en el ordenamiento legal venezolano; entre los cuales no aparece las Planillas de Liquidación de Gastos elaboradas por el Administrador del Condominio, que es un medio probatorio “atípico”, ya que es un documento no suscrito por el deudor, contrariamente a lo exigido por el art. 1368 del Código Civil, que exige que el documento privado este suscrito, firmado por el obligado.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que ha presentado la empresa Servicios Administrativos a Condominio Seacon, c.a. contra el ciudadano Rafael Rodrigo Vargas Mogollón, ambas parte identificadas anteriormente. No hay costas por no haber condena total.
En consecuencia, condena a la parte demandada a que le pague a la parte actora la cantidad que determine la experticia complementaria al fallo que se ordena realizar, de conformidad con el art. 249 del Código de Procedimiento Civil.
En la realización de esa experticia, los expertos tomaran en cuenta:
• Las Planillas de Liquidación de Gastos, que corren desde el folio 13 al folio 88 ambas inclusive, correspondiente a los meses de gastos de condominio que fueron señalados en el libelo.
• Excluirán solo los meses de septiembre y octubre de 2005, por no existir en dichos meses planillas de liquidación de gastos como tal.
• De las referidas planillas tomaran los montos que correspondan solo a los gastos comunes.
• Sobre dichos montos sacarán la alícuota del 0,446%
• Sobre los montos de las alícuotas obtenidos de cada planilla calcularan los intereses de mora, a la rata del 3% anual, desde la fecha de la planilla hasta la fecha en que hagan el cálculo, que sumarán al monto de la alícuota, para obtener el monto a pagar de cada planilla.
• Sobre el monto a pagar de cada planilla, calcularan la corrección monetaria, de acuerdo con el índice de precio al consumidor (IPC) que haya publicado el Banco Central de Venezuela, desde las fechas de cada planilla hasta la fecha del cálculo.
• Sumarán, en cada planilla, el monto de su alícuota, el de sus intereses y el de su corrección monetaria, para obtener así un monto a pagar total de cada planilla.
• Por último sumarán los montos a pagar total de todas las planillas, cuya sumatoria será la cantidad que el demandado deberá cancelar a la parte actora.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, a los diez y siete días del mes de mayo del año dos mil once, en los cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIUO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS