TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
201° Y 152°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 6.929-11
MOTIVO: DESALOJO
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOAO MARTHINO DE FARIA, de nacionalidad portuguesa, mayores de edad, civilmente hábil, titular de la cedula de identidad Nro. E- 847.396, domiciliado en la Ciudad del Sombrero Municipio Julián Mellado, del Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ANTONIO MIRANDA ZAMBRANO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 85.832.
PARTE DEMANDADA: HÉCTOR JESÚS CELIS SOLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 14.238.717, domiciliado en la Ciudad de del Sombrero, Municipio Julián Mellado del Estado Guárico.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA TERESA PANTOJA GIL, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 61.418.

.I.
NARRATIVA
Comienza la presente Acción de DESALOJO, por ante el Juzgado del Municipio Julián Mellado de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante escrito libelar presentado por la Parte Actora, en fecha 01 de Febrero de 2.011, y a través del cual relató, que constaba de un documento previamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Mellado del Estado Guárico, hoy registro Público del Municipio Julián Mellado, anotado bajo el N° 24, Folio 77 al 79, Protocolo Primero, cuarto Trimestre del año 1.979, el cual consignó a este escrito marcado “A”, que el era propietario de un inmueble constituido por locales comerciales ubicados en la calle Federación cruce con calle 5 de Julio en la Jurisdicción del Municipio Julián Mellado de El Sombrero Estado Guárico, cuyos linderos y medidas están perfectamente descritos en el documento de propiedad que anexo y aquí los dio por reproducidos. Ahora bien, era caso que sobre el local comercial con dos puertas tipo santamaría del deslindado inmueble, específicamente sobre el local sin numero ubicado al lado de la Funeraria el Sombrero, suscribió un contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado con el demandado, quien lo acepto como arrendatario, para que estableciera un negocio de Pollera y Lonchería denominado “El Manantial” pero en virtud que transcurrió el tiempo determinado para la duración del contrato y el arrendatario continuo ocupando el inmueble de su propiedad, operó la tacita reconducción y el contrato paso a ser a tiempo indeterminado, y así fueron transcurriendo los meses y el arrendatario siguió cancelándole las mensualidades cuya último ajuste del canon lo fijaron en la cantidad Un Mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, y el extendiéndole sus respectivos recibos, pero fue el caso que desde el mes de febrero del 2.010 el arrendatario sin causa justificada dejo de cancelarle los cánones de arrendamientos consecutivamente, correspondiente a los meses de Marzo de 2.010 hasta Enero de 2.011, y hasta la presente fecha no ha sido posible lograr el cumplimiento de la obligación contraída, a pesar de las innumerables gestiones extrajudiciales de cobro realizadas ante el arrendatario.
Dicha pretensión fue fundamentada en los articulos 1.167, 1.264, 1.159, del Código Civil, y los articulos 33 y 34 (a) del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Por todos los fundamentos de hecho y de derecho expuestos anteriormente, fue por lo que ocurrió a demandar, como en efecto lo hizo al ciudadano HÉCTOR JESÚS CELIS SOLANO, para que conviniera o en su defecto fuese condenado a ello por el A-quo, a la entrega inmediata del inmueble arrendado libre de personas y en perfecto estado de limpieza y mantenimiento como lo recibió al momento de suscribir el mencionado contrato.
Finalmente estimó la acción en la cantidad de Once Mil Bolívares (Bs. 11.000,00), equivalentes a 169,23 Unidades Tributarías correspondientes a los Once (11) meses vencidos consecutivamente sin haber cancelado los cánones de arrendamiento.
En fecha 08 de Febrero de 2.011; el Tribunal A-quo admitió el escrito libelar, y ordenó se emplazará el Demandado para que comparecieran a dar contestación el segundo (2°) día de Despacho.
En fecha 16 de Febrero de 2.011, el demandado debidamente asistido por su Abogado MARÍA TERESA PANTOJA GIL, contestó la demanda en los términos siguientes: que fue el caso que en fecha 01 de Mayo de 2.006, suscribió un contrato de arrendamiento de forma verbal con fecha indeterminada con el ciudadano JOAO MARTHINO DE FARIA, sobre un local en construcción sin terminar que se encuentra ubicado en la calle Federación de la ciudad del Sombrero, que dicha construcción no poseía techo, piso ni puertas y que allí permanecían personas indigentes. Tal fue el caso que hablo con el mencionado ciudadano y le dijo que le arrendara tal inmueble para colar una venta de verduras lo cual acepto y establecieron un canon de arrendamiento mensual de Cien Bolívares (Bs. 100,00). En el transcurso del tiempo con dinero de su propio peculio personal y con la autorización del propietario fue acondicionando el local, poniéndole techo, friso, y las dos santamarias, sus instalaciones eléctricas, asi como también colocación del cielo raso. Todo eso con la autorización verbal del propietario y que después se lo descontaría del Canon de Arrendamiento. Posteriormente una vez realizadas todas esas mejoras apertura el fondo de comercio denominado Pollera y Lonchería el Manantial, pero siempre recordándole al propietario del local que cuando le iba a cancelar las mejoras realizadas al inmueble y para el año 2.009 e inicio del año 2.010 pagaba un canon de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00), hasta que por fin para el mes de febrero de 2.010 le plateo que no iba hacerle entrega de los cánones de arrendamiento por que se iba a descontar la deuda de las mejoras del inmueble.
Por todo lo antes expuesto fue que rechazo, negó y contradijo que en fecha 01 de Mayo de 2.006, el mencionado ciudadano celebro contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado con su persona, sobre un local comercial con dos (2) puertas de Santamaría, ya que el contrato era a tiempo indeterminado se celebro sobre un local sin puertas, techo y demás anexidades que lo hacían apto para el comercio.
Asimismo, negó, rechazo y contradijo que los cánones de arrendamientos fuera de la suma de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,00). El canon era de la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00) consignara en su debida oportunidad los recibos de los cánones para demostrar lo antes dicho.
Rechazo, negó y contradijo que hubiese dejado de pagar los cánones, solo se estaba cobrando el monto de las mejoras realizadas por su persona al local objeto de la acción, el cual asciende a la cantidad de Catorce Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 14.800,00) que en su debida oportunidad lo demostrara con las facturas y la prueba testimonial de las personas que lo efectuaron.
Por último, rechazó negó y contradijo que debiera Once (11) meses, si a bien iban todos esos meses a razón de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00) arrojando un monto de Cuatro Mil quinientos Bolívares (Bs. 4.500,00) y la deuda del arrendador para con su persona por las mejoras era de Catorce Mil Ochocientos (Bs. 14.800,00), todo eso de conformidad con el artículo 1.608 del Código Civil.
En fecha 21 de Febrero de 2.011, estando la Parte Accionada en la oportunidad legal y debidamente asistido por su abogado, presentó su escrito de promoción de pruebas lo hicieron en los siguientes términos: Primero: promovió y reprodujo los recibos de pagos donde se demostraba que el último canon de Arrendamiento era de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00). Anexos “A, B, C y D”; Segundo: Promovió y reprodujo la factura de la construcción de las puertas santamarias, construidas por la Herrería la Económica por un monto de Siete Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 7.400,00). Anexo marcado “E”.
Asimismo promovió las siguientes testimoniales: JOSE APARICIO, JOSE LORETO FUNE, JOAQUIN SANCHEZ, FRANKL CISNERO, JOSE QUINTERO, GERARDO OROPESA, LUIS ENRIQUE MORILLO, ARGENIS AGUILAR.
En fecha 22 de Febrero de 2.011 el Tribunal A-quo Admitió el escrito de promoción de pruebas presentado por el demandado, asimismo fijando el Tercer (3er) día de despacho siguiente a esa fecha para la evacuación de los testimoniales a las siguientes horas 9:00, 9:45, 10:30, 11:45, de la mañana, 12:00 meridiem, 12:45, 01:30, 2:15, de la tarde.
En fecha 23 de Febrero de 2.011 la Actora a través de su Apoderado Judicial acudió a promover su escrito de pruebas y lo hizo de la siguiente manera: Capitulo Primero: promovió las siguientes documentales: Primero: ratificó el anexo marcado “A” que consigno en el escrito de la demanda. Segundo: promovió y pidió se hiciera valer a favor de su representado el contenido de la carta de notificación de fecha 03 de Enero 2.009 que anexo a este escrito marcado “B”, enviada por su representado al demandado y recibida y firmada por el demandado con su puño y letra en esa misma fecha. Tercero: promovió la comunicación enviada por el demandante a el demandado en fecha 04 de Septiembre de 2.010, la cual consignó marcada “A” en este escrito de promoción de pruebas. Capitulo Segundo: Promovió la Prueba de Exhibición, de conformidad con el articulo 436del Código de Procedimiento Civil, pidió, rogó y solicito, se intimara al Ciudadano HÉCTOR JESÚS CELIS SOLANO, demandado en autos para que la oportunidad que fije el tribunal exhibiera la comunicación enviada en original a doble tenor en fecha de septiembre del 2.010 la cual consignó marcada “A”, donde se le solicitó la devolución del inmueble arrendado motivado al atraso por cinco meses de canon para la fecha de la comunicación.
En fecha 23 de Febrero de 2.011, A quo admitió el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte Actora y asimismo ordenó que se le notificara para que compareciera por ante el Tribunal dentro de los dos días siguientes a que constara en autos su notificación a fin de que exhibiera el original de la comunicación que le fuese enviada en fecha 04 de Septiembre de 2.010, donde solicito la devolución del Inmueble Arrendado, motivado al atraso por cinco meses canon de arrendamiento.
Llegada la oportunidad para que el Tribunal de la Causa se pronunciara, éste dictó sentencia en fecha 23 de Marzo de 2.011 y declaró: Primero: CON LUGAR la pretensión de Desalojo interpuesta por el ciudadano JOAO MARTHINO DE FARIA contra el ciudadano HECTOR JESUS CELIS SOLANO, y en consecuencia se condenó al demandado a entregar inmediatamente a la parte actora el inmueble arrendado sin prorroga alguna, desocupado y buen estado de conversación y mantenimiento. Segundo: Se condenó a la parte demandada al pago de la obligación contraída, correspondiente a los once (11) meses vencidos por concepto de cánones de arrendamiento a razón de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00). De la Anterior decisión, formuló recurso de Apelación por la Parte Demandada; la cual fue oída en ambos efectos por el A Quo y ordenó el envío del expediente a esta Superioridad, el cual le dio entrada en fecha 07 de Abril de 2.011; fijando el 10° día de Despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva.
Una vez planteado en los términos anteriores el expresado conflicto, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observó:

.II.
MOTIVA
En el caso sub – lite, utiliza la excepcionada el medio de gravamen para trasmitir a esta instancia recursiva el conocimiento de la trabazón de la litis, consistente en una pretensión de desalojo esbozada por la Actora, en la cual, a través de su escrito libelar expresar ser propietario de un inmueble constituido por locales comerciales ubicados en la calle Federación cruce con calle 5 de Julio en la Jurisdicción del Municipio Julián Mellado de El Sombrero Estado Guárico, el cual otorgó en arrendamiento al excepcionado en fecha 01 de mayo de 2006, en forma verbal y a tiempo indeterminado, donde funciona actualmente una pollera y lunchería denominada “El Manantial”, con un canon mensual de arrendamiento de Bs. 1.000,oo; siendo que el arrendatario, no ha cancelado los meses de Marzo a Diciembre de 2010 y enero de 2011, por lo cual solicita el desalojo del inmueble y el pago de los cánones adeudados, estimando la presente demanda en la cantidad de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,oo).
Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el reo se excepciona expresando que no debe tal cantidad de dinero en cánones de arrendamiento, sino que dicho local le fue arrendado en fecha 01 de mayo de 2006, en construcción, sin terminar, sin techo, piso ni puertas y que el monto del canon es de QUINIENTOS BOLÍVARES (500,oo Bs) mensuales, planteando que fue acondicionando el inmueble, realizando el techo, friso, dos (02) puertas santa maría al local y las instalaciones eléctricas, colocando cielo raso, con la autorización del propietario y que luego lo descontaría del canon de arrendamiento. Por ello, a partir del mes de febrero de 2010, dejó de pagar los cánones arrendaticios porque iba a comenzar a descontar las deudas por las mejoras que dice haber realizado al local y cuyo monto asciende a la cantidad de CATORCE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.800,oo).
Trabada así la carga alegatoria establecida en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, esta instancia A Quem, observa que el excepcionado expresa haber realizado mejoras al inmueble con autorización del propietario – arrendador, quien le dio, - según expresa -, autorización para realizarlas y descontarlas de los cánones de arrendamiento. Siendo ello así, debe establecerse que la carga de la prueba u omnus probando de tal autorización de construcción y descuento de tal inversión le corresponde al excepcionado, tal cual lo establece el artículo 1.609 del Código Civil, que señala: “El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente …”. También corresponde al reo la carga de la prueba de la excepción relativa a que el canon de arrendamiento es por el monto de Bs. 500,oo.
Ahora bien, a los fines de analizar los medios de prueba promovidos y evacuados por las partes de conformidad con el artículo 509 ibidem, ésta Alzada pasa a realizarlo de la siguiente manera: La parte excepcionada produce recibos de pago de los meses de enero, febrero y mayo de 2009, los cuales son instrumentales privadas no impugnadas por la accionante con lo que se transforman en instrumentales privadas tenidas legalmente por reconocidas con valor de plena prueba en relación a que el canon arrendaticio mensual es de QUINIENTOS BOLÍVARES (500,oo Bs) y no como lo establecía la actora de MIL BOLÍVARES (1.000,oo Bs) mensuales.
De la misma manera promueve factura privada emanada de la ferretería la Económica, que siendo una instrumental emanada de terceros que no fue ratificada dentro del proceso a través del medio de prueba testimonial, dicha factura por efecto del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe desecharse y así se establece. Se desechan igualmente las instrumentales promovidas por la parte actora que corren a los folios 30 y 31 del presente expediente relativas notificaciones de vencimiento del contrato y otra relativa al canon de arrendamiento, las cuales se desechan por el principio de alteridad probatoria, al provenir de la propia parte promovente del medio, con lo cual nadie puede hacerse a su favor, in sua causa, un medio probatorio a excepción de las posiciones juradas y así se decide.
Por otra parte, la excepcionada promovió el medio de prueba testimonial, evacuando al testigo FRANKLIN AQUILES CISNEROS, quien dijo conocer al demandado, porque trabajó para él, que su profesión es albañil, que trabajó en la pollera el manantial, que lo reconstruyó totalmente pues sólo había una pared y unas planchas de zinc, que le pagó el accionado la cantidad de Bs 4.200,oo y que no conoce al actor. Dicho testigo se valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el resto de las testimoniales en lo relativo a que el accionado – arrendatario realizó mejoras al local. De la misma manera compareció a deponer el testigo JOSE V. QUINTERO, quien dijo conocer al excepcionado, trabajar en la pollera el manantial como ayudante de albañil pasando bloques, haciendo paredes, pisos y techo, que dicho inmueble no tenía nada y que le canceló el excepcionado. Dicho testigo se valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el resto de las testimoniales en lo relativo a que el accionado – arrendatario realizó mejoras al local. De la misma manera compareció el testigo JOSÉ JOAQUIN SANCHEZ, quien dijo conocer al excepcionado, ser de profesión electricista, que trabajó en la pollera el manantial realizando cableado, circuitos y accesorios, lámparas, interruptores, que en el local no había ninguna instalación eléctrica y que le pagó fue el excepcionado y que no conocía al actor. Dicho testigo se valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el resto de las testimoniales en lo relativo a que el accionado – arrendatario realizó mejoras al local.
Ahora bien dichas testimoniales no logran demostrar el aspecto principal consagrado en la norma del artículo 1.609 del Código Civil, en relación a que el arrendador haya consentido en las mejoras realizadas y haya consentido abonarlas, no existe prueba a los autos de la autorización del propietario del inmueble, por lo cual, mal podría el arrendatario dejar de cumplir con el pago del canon de arrendamiento para cobrar una mejoras que no autorizó el propietario, lo cual conlleva a que el arrendatario no haya cumplido con la obligación de pagar los meses de marzo a diciembre de 2010 y enero de 2011, debiendo establecerse que en el artículo 1.159 del Código Civil señala que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y, deben ejecutarse de buena fe obligándose éstas no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, según la equidad, el uso o la ley (artículo 1.160 ejsudem). De tal manera que, es carga probatoria del reo demostrar el consentimiento del propietario – arrendador en realizar dichos trabajos y abonarlos, sin lo cual, es evidente que no procede la compensación esbozada como excepción por el reo. Así las cosas queda establecida la insolvencia del reo por parte de los meses de marzo a diciembre de 2010 y enero de 2011, ambos inclusive, subsumiéndose su conducta en la causal de desalojo establecida en el artículo 34.A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala: “ Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas …”.
En el caso de autos en reo no cumple dicha carga, por lo cual debe condenársele a cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de marzo a diciembre de 2010 y enero de 2011, ambos inclusive, a razón de 500,oo Bs cada mes, para un total de Bs. 5.500,oo y así se establece.
En consecuencia.

III.
Por todo lo antes expuesto, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la parte actora Ciudadano JOAO MARTHINO DE FARIA, de nacionalidad portuguesa, mayores de edad, civilmente hábil, titular de la cedula de identidad Nro. E- 847.396, domiciliado en la Ciudad del Sombrero Municipio Julián Mellado, del Estado Guárico, en contra del Ciudadano HÉCTOR JESÚS CELIS SOLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 14.238.717, domiciliado en la Ciudad de del Sombrero, Municipio Julián Mellado del Estado Guárico. En consecuencia se condena a la demandada al pago de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Marzo a Diciembre de 2010 y enero de 2011, ambos inclusive , a razón de 500,oo Bs cada uno, para un total de Bs. 5.500,oo. Se ordena la entrega a favor del actor por parte del inquilino del inmueble arrendado, específicamente sobre el local sin numero ubicado al lado de la Funeraria el Sombrero, con dos puertas tipo Santamaría, ubicado en la Calle federación, cruce con calle 5 de julio, Municipio Julián Mellado, el Sombrero, Estado Guárico. Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta y, se CONFIRMA el fallo de la recurrida Juzgado del Municipio Julián Mellado de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de El Sombrero, de fecha 23 de marzo de 2.011.
SEGUNDO: Por cuanto se confirma el fallo de la recurrida se condena a la recurrente al pago de las COSTAS del recurso de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Doce (12) días del mes de Mayo de Dos Mil Once (2.011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
La Secretaria.

Abogado Shirley Corro B.
En la misma fecha siendo las 11:30 a.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria.

GBV.