TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
201° Y 152°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 6.938-11
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano FRANK ALEXIS VIÑA SEGOVIA, venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nro. V- 8.617.987, domiciliado en la ciudad de Calabozo.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: JUAN JOSÉ PINO DE LA ROSA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 19.913.
PARTE DEMANDADA: Empresa Mercantil LANGUAJES C.A., debidamente inscrita por ante la oficina de Registro Mercantil III, de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el N° 35, Tomo 4-A pro de fecha 11 de Agosto de 2.008, identificada con el Rif. N° J-29638183-6, representada por su Gerente General ciudadano HENRY JESÚS GRANADOS ZAPATA, venezolano, mayor de edad, de ese domicilio y titular de la cedula de identidad N° V-5.390.698.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: OMAR JOSÉ SOTO TORREALBA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 64.068.
.I.
Narrativa
Comienza la presente Acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guyabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante escrito libelar alegó la Parte Actora, en fecha 04 de Agosto de 2.010, que constaba de contrato de Arrendamiento, celebrado por su persona y la Empresa Mercantil LANGUAJES C.A, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Calabozo, en fecha 28 de Agosto de 2.008, donde quedó anotado bajo N° 46, del Tomo 54 de los libros de esa Notaría y el cual acompañó marcado “A”, por un local comercial, distinguido con el N° H-8, ubicado en la carrera 12 entre calles 6 y 7, planta baja del Edificio Central, de la ciudad de Calabozo, Municipio Francisco de Miranda del Estado Guárico. Asimismo en dicho documento contractual quedó establecido que el tiempo de duración de dicho contrato era por dos (02) años, iniciándose a partir del 01 de Agosto de 2.008. Siguió expresando el actor que hasta la fecha y debido a que la Empresa Arrendataria y su Gerente General o cualquier representante, no había dado el frente a su responsabilidad y obligación contractual, a pesar de las innumerables gestiones realizadas por su persona para lograr el cumplimiento de dicho contrato entre su persona y la Empresa Arrendataria ya Ut-supra identificada, la cual estaba debidamente representada por su Gerente General ciudadano HENRY JESÚS GRANADOS ZAPATA.
De igual manera fundamentó la Acción en los artículos 1.167, 1.264, 1.579 y 1.159 del Código Civil.
Por tal razón, fue que ocurrió a demandar a la Accionada para que conviniera o fuese condenado a ello por ese tribunal a lo siguiente: Primero: A la Resolución del Contrato de Arrendamiento y asimismo solicitó que decretara la medida de secuestro sobre el inmueble ut-supra identificado; Segundo: A una justa compensación a la que tuvo derecho por le uso que hace el demandado del inmueble objeto de la acción, como indemnización por los daños y perjuicios, calculados en la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00); Tercero: Pidió al Empresa Mercantil denominada LANGUAJES C.A, la devolución del inmueble ut-supra identificado; Cuarto: por último solicito que a los fines de practicar la medida de Secuestro solicitada se comisionara al Tribunal Ejecutor de Medidas del Municipio Francisco de Miranda; Quinto: que se condenara en costas a la parte demandada con la correspondiente indexación o corrección monetaria.
Estimó la acción por la suma de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) equivalentes a (461, 53 U.T).
En fecha 10 de Agosto de 2.010, el A-quo admitió la demanda mediante el procedimiento breve tal como lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ordenando la citación de la Demandada para que compareciera el segundo (2°) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación.
En fecha 22 de Septiembre de 2.010, la parte actora asistido de su Abogado presentó escrito donde identificó de manera detallada el inmueble a secuestrar y consignó el documento de propiedad en copia fotostática y simple. Asimismo en la misma fecha dio lugar el acto conciliatorio, con la asistencia con la asistencia de las partes intervinientes de la presente acción, donde no llegaron a la resolución del conflicto, dando así continuación a la causa.
Fecha 22 de Septiembre de 2.010 la Parte Accionada estando dentro del lapso procesal para que diera contestación a la acción lo hizo en los términos siguientes: reconoció que su representada formo contrato de arrendamiento con el Accionante, con un lapso de tiempo de dos (02) años, iniciándose a partir del 28 de Agosto de 2.008, siendo este a tiempo determinado, con un canon mensual de Mil Bolívares (Bs. 1.000,00).
Por otra parte rechazó, en resolver el contrato por cuanto encausa la existencia de un incumplimiento de las condiciones existentes dentro de la relación contractual, lo que no ha operado, ya que el local comercial dado en arrendamiento se encontraba en buen estado de uso y conservación y solvente de todos los servicios y de los cánones de arrendamiento. Asimismo, negó que el demandado halla hechos innumerable gestiones para lograr el cumplimiento del contrato, ya que en fecha 09 de Junio de 2.010, el Accionante se presentó al local dado en arrendamiento con la presencia del Tribunal Segundo de ese Municipio, a los fines de notificar la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato suscrito en fecha 28 de Agosto de 2.008 y le fuera notificado a su representada el derecho de la prorroga legal de un año a partir del vencimiento del contrato y que vencido ese debió proceder a la entrega del local arrendado.
Siguió rechazando, de la solicitud de medida de secuestro, por cuanto no existía motivo esencial para ello y no estaban llenos los extremos contenidos en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil; de igual manera rechazó la compensación de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) por incumplimiento, asi como también la suma estimada en el libelo de demanda, ya que su representada se encontraba bajo el amparo de la Prorroga Legal, prevista en la ley.
Asimismo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 346 del código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 7°, en cuanto a la existencia de una condición plazo pendiente, por cuanto a la existencia de una condición o plazo pendiente, por cuanto del presente caso se observo que el contrato de arrendamiento gozaba de prorroga legal establecida y prevista en el artículo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliario, ya que en fecha 01 de Agosto de 2.010, finalizaba la vigencia del contrato y de allí opero por efecto del mandato legal de un (01) año, y asociado a ello en fecha 09 de Junio de 2.010, le fuera notificado a su representada por medio del Tribunal Segundo de ese Municipio, la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato suscrito.
En fecha 23 de Septiembre de 2.010, mediante auto el A-quo ordenó la apertura del cuaderno de medidas en instó a la parte a suministrar las copias a los fines del pronunciamiento del Tribunal.
Constó en auto de fecha 24 Septiembre de 2.010, que en cuanto a la cuestión previa opuesta en la contestación a la demanda por el apoderado de la Accionada, se tramitó de conformidad con lo establecido en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil para que la parte accionante diera contestación a la referida cuestión previa.
En fecha 28 de Septiembre de 2.010, el apoderado judicial de la Accionada, presentó escrito donde rechazó y se opuso a que la accionante procediera a dar contestación a la cuestión previa opuesta, por cuanto tanto la contestación a la demandad como la promoción de las cuestiones previas opuesta lo realizo de acuerdo a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no es aplicable abrir el procedimiento del 351 del Código de Procedimiento Civil, ofendiendo el debido proceso, y solicitó se dejaran sin efecto el auto dictado por el A-quo de fecha 24 de Septiembre de 2.010. Asimismo, en la misma fecha el A-quo se pronunció negando el petitorio solicitado por la Accionada, toda vez que de acuerdo a lo expresado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde solo las defensas de fondo serán decididas en la definitiva como punto previo.
En fecha de 29 de Septiembre de 2.010, la parte actora asistido por sus abogados presento escrito donde dio contestación, donde contradijo la cuestión previa del ordinal 7°, de la siguiente manera: rechazó el contenido del auto del 24 de Septiembre de 2.010 dictado por el A-quo, ya que las cuestiones previas opuestas por el accionado de acuerdo al artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios debían ser decidas en la definitiva, pero de igual manera para desvirtuar los argumentos de fondos alegados por la demandante en su libelo, debido a que si se estaba en presencia de un contrato de arrendamiento determinado, mal se pudo esgrimir una condición pendiente de una cláusula contractual que no se encontraba vigente, y el demandado se encontraba en mora con el pago de cánones de arrendamientos.
Asimismo en fecha 30 de Septiembre de 2.010 el A-quo ordenó la reposición de la causa al estado de la apertura de la promoción de pruebas.
Estando en la oportunidad legal para que presentaran sus escritos de promoción de pruebas en fecha 14 de Octubre de 2.010, el Apoderado Judicial de la Parte Accionada lo hizo de la siguiente manera: Capitulo Primero: Invoco el merito favorable que se desprendió de los autos, a favor de su representada que pudieron servir de base para ejercer la defensa de la empresa y desvirtuar los pedimentos contrarios a derechos que se han incoado en su contra, en el presente Juicio que por Resolución de Contrato sigue el ciudadano FRANK ALEXIS VIÑA SEGOVIA, en contra de su representada LANGUAJES C.A, sobre el inmueble ut-supra identifico. Capitulo Segundo: Promovió e hizo valer como elemento probatorio el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes y el cual es objeto de la presente litis, el cual se encuentra inserto en el folio 12 del expediente N° 2545-10. Capitulo Tercero: Promovió e hizo valer marcado “A”, para que se tuviera como elemento probatorio copias certificadas N° S-260-10 de fecha 28 de Septiembre de 2.010, del libro diario de actuaciones del Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán, y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico de los días: 25 de mayo de 2.010, 03 de Junio de 2.010, 09 de Junio de 2.010 y 14 de Junio de 2.010. Capitulo Cuarto: promovió copia fotostática simple marcada “B”, de la solicitud signada con el N° S-153-10. Capitulo Quinto: promovió e hizo valer como elemento probatorio la exhibición del documento original de notificación de prorroga realizada por el demandante su representada, la cual fue signada por el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal, mediante solicitud N° S-153-10.
En fecha 15 de Octubre de 2.010, el Tribunal A-quo admitió el escrito de promoción de prueba presentado por la Accionada, y en relación al Capitulo Quinto ese Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, acordó la intimación de la parte actora, para que compareciera ante ese Tribunal a la 0 de la mañana dentro del segundo día de despacho siguiente una vez constara en autos de haber sido intimado, a los fines de la exhibición o entrega de la solicitud N° S-153-10.
En fecha 20 de Octubre de 2.010, estando la Parte Accionante dentro de lapso legal para presentar el escrito de promoción de pruebas lo hizo en los siguientes términos: Capitulo Primero: alegó a su favor la comunidad de la prueba presentada por la accionada en cuanto le favoreciera, en el sentido de que fuera tomado en consideración por ese Tribunal, y en general los alegatos formulados en el libelo de contestación de la demanda y en especial el documento que fuere autenticado en fecha 28 de Agosto de 2.008, por ante la notaría pública de calabozo del estado Guárico, quedando inserto bajo el N° 46, Tomo 54, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, y el cual acompañó el demandante marcado “A”. Capitulo Segundo: de la Prueba Documental: Primero: promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la prueba documental, para lo cual acompañó anexo marcados “A1 al A42”, copia certificada de los Estados de Cuenta emitidos por el Banco de Venezuela, de la cuenta Corriente N° 0102-0336-86-00-00031561. Segundo: de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se sirviera servir Informe al Banco de Venezuela de la cuenta Corriente N° 0102-0336-86-00-00031561, de los estados de cuenta desde el mes de agosto de 2008, hasta el mes de Agosto de 2.010. Capitulo Tercero: promovió marcados “B1, B2 y B3” recibos de pago que no le fueron entregados al ciudadano HENRY JESÚS GRANADOS ZAPATA, en virtud de su Mora en el Pago de las cuotas dejadas de pagar e igualmente en la demora de los pagos de Impuesto de Valor Agregado (I.V.A).
En fecha 21 de Octubre de 2.010, el Tribunal A-quo admitió el escrito de promoción de prueba presentado por la parte accionante; y en relación al Capitulo Segundo, ese Tribunal acordó oficiar al Banco de Venezuela para que informara sobre los estados de cuenta de la Corriente N° 0102-0336-86-00-00031561desde el mes de agosto de 2.008, hasta el agosto de 2.010.
En fecha 02 de Noviembre de 2.010 el A-quo declaró paralizada la causa en estado de sentencia, hasta no constara en auto las resultas de pruebas de informe y la evacuación de la prueba de exhibición de documento, y la misma continuaría su curso una vez constara en autos las resultas de las aludidas pruebas.
En fecha 08 de Noviembre de 2.010, fue APELADA por la Parte Actora la decisión del A-quo de fecha 02 de noviembre de ese mismo año, la cual fue oída por le tribunal de la causa en un solo efecto y de conformidad con el artículo 295 del Código de Procedimiento Civil, fue remetida las copias certificas al tribunal q indicara la parte y aquéllas indicará el tribunal.
En fecha 23 de Noviembre de 2.010, el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito, le dio entrada de conformidad con lo previsto en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil fijando el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia.
En fecha 22 de Diciembre de 2.010 esta Alzada declaró Con Lugar la Apelación interpuesta por la parte actora Ciudadano FRANK ALEXIS VIÑA SEGOVIA, y se REVOCO el fallo de la recurrida Juzgado Primero de los Municipios Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial de Estado Guárico, de fecha 02 de Noviembre de 2.010 y se ordena se comience a computar el lapso par dictar sentencia en el presente proceso y así se decidió.
Llegada la oportunidad para que el Tribunal de la Causa se pronunciara, éste dictó sentencia en fecha 05 de Abril de 2.011 y declaró: Primero: Sin Lugar por Inadmisible la demanda que por motivo de Resolución De Contrato por el Vencimiento de del Termino incoara el ciudadano FRANK ALEXIS VIÑA SEGOVIA, en contra de la Empresa mercantil LANGUAJES C.A., Segundo: se le otorga la prorroga legal de un (01) año de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliaria, contados a partir del vencimiento del Contrato suscrito, el 01 de Agosto de 2.008, por lo que deberá el demandado de autos, plenamente identificado, hacer entrega del inmueble objeto de la presente acción libre de personas, bienes y cosas, y el mismas condiciones en que lo recibiera, solvente de todo servicio público o privad, en fecha 01 de Agosto de 2.011.Tercero: de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condeno en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente acción. Cuarto: por cuanto a la decisión fue publicada dentro del lapso establecido en la ley para ello, es decir, dentro de los cinco (05) días que otorga la ley para que dicha decisión fuera publicada, por ese Juzgado se abstuvo de notificar a las partes. De la anterior decisión, formuló recurso de Apelación la Parte Demandante; la cual fue oída en ambos efectos por el A Quo y ordenó el envío del expediente a esta Superioridad, el cual le dio entrada en fecha 15 de Abril de 2.011; el cual fijó el Décimo (10°) día de Despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva.
Una vez planteado en los términos anteriores el expresado conflicto, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:
.II.
Motiva
Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Primero de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la ciudad de Calabozo de fecha 05 de Abril de 2.011, que declara sin lugar la acción de resolución contractual ejercida.
En efecto, bajando a los autos, observa esta Superioridad, de las pretensiones libelares que la parte actora celebró un contrato de arrendamiento para con la demandada autenticado por ante la Notaría Pública de Calabozo, en fecha 28 de Agosto de 2.008, anotado bajo el N° 46, Tomo 45, de los Libros llevados por esa Notaría, sobre un local comercial distinguido bajo el N° H-8 ubicado en la carrera 12, entre calle 6 y 7, planta baja del edificio central de esa ciudad, donde se estableció en la Cláusula Cuarta que, la duración del contrato de arrendamiento sobre el inmueble sería de dos (02) años, iniciándose a partir del 01 de Agosto de 2.008, vale decir, estando en presencia de un contrato a tiempo determinado. De la misma manera se estableció claramente que el canon de arrendamiento era por un monto de UN MIL BOLIVARES (1.000,00) mensuales, que el inmueble fue recibido en buenas condiciones y que se prohíbe el sub arrendamiento; además, en la Cláusula Octava de dicho contrato se estableció que dicho inmueble debería ser entregado al termino de la finalización del contrato en perfecto estado de conservación, alegando la actora que, vencido el lapso de dos años para entregar el inmueble arrendado, es decir, el 01 de Agosto de 2.010, la demandada, no ha querido cumplir con la entrega del mismo a pesar que, -según expresa-, ha realizado innumerables gestiones para lograr el cumplimiento del mismo, fundamentando su demanda en la resolución contractual consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil; en el debido cumplimiento de las obligaciones del artículo 1.264 del Código ejusdem, y en el artículo 1.159 ibidem, relativo a la fuerza de ley, que los contratos tienen entre las partes; pidiendo una indemnización de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) a razón del incumplimiento y, estimando la demanda en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00).
Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el reo reconoce la existencia del contrato celebrado ante la Notaría Pública de Calabozo en fecha 28 de Agosto de 2.008, supra identificado, reconoce el alquiler del inmueble descrito en dicho contrato, reconoce asimismo que el inmueble fue utilizado para la prestación de servicios de Internet, Librería y Papelería y Laboratorio de Idiomas; reconoce además, que el contrato tiene una duración de dos años a partir del 01 de Agosto de 2.008, por lo cual el mismo es a tiempo determinado y reconoce asimismo que el canon de arrendamiento es por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) mensuales. Rechazando única y exclusivamente, de conformidad con el artículo 38.b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el vencimiento del mismo a los dos (02) años exactos, pues evidentemente, es acreedor de la prorroga legal de un año a partir del vencimiento del contrato. Trabada la litis así, el punto de autos, es un punto de mero derecho en relación, a sí, vencido el contrato de arrendamiento debe procederse inmediatamente a la entrega del inmueble.
En el caso bajo examine example, tanto el arrendatario como el arrendador celebraron el contrato de arrendamiento en fecha 28 de Agosto de 2.008, que ambos reconocen como cierto, vale decir, que el mismo tiene fuerza y valor de instrumental privada reconocida (Autenticada), que hace plena prueba entre las partes de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, y donde en la cláusula Cuarta del mismo se puede leer: “… Cuarta: El tiempo de duración del presente contrato será por dos (02) años, iniciándose a partir del 01-08-2.008…”.
Como puede observarse y debido al cóntenido al cual nos hace referencia el artículo 12 del Código Civil, en relación al cómputo de los lapsos de años en relación a que, se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirá el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el numero de lapso. Siendo ello así, es evidente, que el contrato de arrendamiento finaliza el 01 de Agosto de 2.008, pero no es menos cierto la existencia del “orden público” de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que genera la obligación que tiene el arrendador de otorgar al arrendatario la denominada: “Prorroga Legal Obligatoria”, que necesariamente ha de conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo. Esa prolongación del lapso temporal denominada prorroga legal, hace que automáticamente el contrato continúe produciendo los efectos, dando lugar y vida a las obligaciones co-respectivas de los sujetos intervinientes en la relación arrendaticia, por lo cual, habiendo tenido tal relación arrendaticia un lapso de dos (02) años, la prorroga legal a ser otorgada por el arrendador al arrendatario debe ser de un año, donde el contrato sigue siendo a tiempo determinado.
Ante tal circunstancia es conveniente traer ha colación el contenido normativo del artículo 38, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: En los contratos de arrendamiento que tenga por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas….b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”.
El derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección , consagrado en el artículo 7, de la ley supra citada que establece: “…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”; la duda orientaría en sentido de la protección del inquilino existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 38 de la Ley supra citada en relación a la prorroga legal, por ello, si bien es cierto el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el solo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 38 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 127 y 128), donde expresó: “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma… porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prorroga legal a la cual tiene derecho…”. De lo que puede concluirse, que la prorroga legal tiene características que le son propias, y las cuales describe el jurista JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. 2.004, Pág. 139), y las cuales son: 1° Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. 2°.- la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°.- Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°.- Durante la prorroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5°.- Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6°.- La prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término.
De las caracterizaciones anteriores puede observarse que, la presente demanda es inadmisible de conformidad con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece. “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto-ley, no se admitirán demandas de de contratos de arrendamientos por vencimiento de termino…”.
Por último, debe esta Alzada establecer que en los informes ante esta Superioridad, la parte actora-recurrente, señala que lo relativo a la prorroga legal no es aplicable a la presente causa, pues estamos en presencia del literal “c” del artículo 3, de la Ley supra citada, que establece que quedan fuera del ámbito de aplicación de la presente ley, lo relativo al arrendamiento de los fondos de comercio. Yerra aquí el recurrente.
El fondo de comercio debe ser concebido como lo hace el Maestro ROBERTO GOLDSCHMIDT, como una organización de bienes del comerciante. Para este Juzgado Superior el fondo de comercio es un conjunto de bienes organizados por el comerciante para el ejercicio de su actividad profesional, dándosele nombre de “Establecimiento o Hacienda Mercantil”. Así pues, para quien aquí juzga el fondo de comercio es una universalidad de hecho, donde lo necesario y esencial en todos los casos es la pluralidad de bienes para formar el establecimiento industrial y mercantil, es una entidad aparte, con una naturaleza propia, independiente de los elementos que la componen, sin que llegue a constituir un patrimonio. En el caso de autos, puede observarse del propio contrato de arrendamiento, específicamente de la cláusula primera, que lo que se da en arrendamiento no es un fondo de comercio, sino un local comercial, por lo cual es evidente, que tal relación arrendaticia, no queda excluida del ámbito de aplicación del alcance y contenido de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece.
Por otra parte puede observarse a los autos que en forma por demás extemporánea, y fuera del periodo de la carga alegatoria civil, establecida en el artículo 364 del Código Adjetivo, pretendió la parte actora alegar la mora o insolvencia por parte del arrendatario, en el pago de los cánones de arrendamientos, lo cual evidentemente, escapa de la etapa de la trabazón de la litis, donde la ley procesal única y exclusivamente fomenta la carga alegatoria, por lo que tal pretensión de hecho, así como su supuesta probanzas, deben escapar del presente fallo, so pena de incurrirse en un exceso jurisdiccional.
Además, corre a los autos copia certificada que acreditan que el actor notificó al demandado a través de solicitud número 153-10, practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal, al arrendatario, en cumplimiento a lo pautado en el literal “b” del artículo 38 del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le otorgó la prorroga legal a partir de la fecha de su vencimiento (01/08/2.010), del contrato en cuestión y a su vez, vencida la prorroga deberá a proceder a la entrega del local arrendado; con ello se demuestra que efectivamente, de conformidad con la practica de la notificación además, en fecha 09 de Junio del año 2.010, a la inquilina se le otorgó la prorroga legal, por lo cual, la presente demanda debe declararse inadmisible y así se establece.
Se desechan los folios que corren del 125 al 166, ambos inclusive, al ser instrumentales emanadas de terceros, que no fueron ratificadas en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; igualmente se desechan las instrumentales que corren del folio 167 al folio 169, ambas inclusive, al tratarse de elementos correspondientes al pago del arrendamiento, circunstancias facticas éstas que no forman parte de la trabazón de la litis, por lo cual, deben desecharse tales documentales y así se establece.
En Consecuencia:

III.

Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, Ciudadano FRANK ALEXIS VIÑA SEGOVIA, venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nro. V- 8.617.987, domiciliado en la ciudad de Calabozo. Se declara INADMISIBLE la acción de Resolución de Contrato que por vencimiento del termino, intentare la parte actora supra citada, en contra de la parte demandada Empresa Mercantil LANGUAJES C.A., debidamente inscrita por ante la oficina de Registro Mercantil III, de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el N° 35, Tomo 4-A pro de fecha 11 de Agosto de 2.008, representada por su Gerente General ciudadano HENRY JESÚS GRANADOS ZAPATA, venezolano, mayor de edad, de ese domicilio y titular de la cedula de identidad N° V-5.390.698, todo ello de conformidad con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida, Juzgado Primero de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad Calabozo, de fecha 05 de Abril del año 2.011, y así se establece.
SEGUNDO: Al confirmarse el fallo de la recurrida, se condena a la actora al pago de las COSTAS del recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a los Treinta (30) días del mes de Mayo del año 2.011. 201° años de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Titular.-

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
La Secretaria.-

Abogado. Shirley Corro B.
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 11:50 a.m.

La Secretaria.
GBV/es.-.