TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, Once (11) de Mayo del 2.011.
201º y 152º

PARTE DEMANDANTE: MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nº 3.953.354.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JOSE LUIS DA SILVA RUIZ y SONIA FILOMENA MOTA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 69.147 y 16.241, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: EMPRESA CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, en la persona de su representante ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nº 4.309.750.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXP. N° 17.951
I
En el presente juicio la ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.953.354 y de este domicilio, debidamente asistida por el abogado JOSE LUIS DA SILVA RUIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.147, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la Empresa Constructora “PARTE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, C.A.”, en la persona del ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.309.750, de este domicilio, alegando entre otras cosas, que en fecha 07 de Agosto de 2007, celebró con la mencionada empresa, Contrato de Opción Compra-Venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua, quedando inserto bajo el Nº 53, Tomo 77, según los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que el opcionante, se comprometió formalmente a venderle una Casa tipo Quinta, la cual se encuentra en construcción en dos (2) parcelas de terrenos, y la misma se encuentra ubicada al margen de la carretera de la vía el Corozo, la primera parcela está identificada con el Nº 12, del parcelamiento Farayón House Modificado, dentro de los siguientes linderos: NORTE: 13,00 Metros con parcela Nº 13; SUR: 13,00 Mts., con parcela Nº 11; ESTE: 17,00 Mts., con parcela Nº 18 y OESTE: 17,00, con calle interna; la segunda parcela está identificada con el Nº 13, con un área de ciento ochenta y cuatro metros con sesenta centímetros cuadrados (184,60 Mts2) y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: 13,00 con parcela Nº 14; SUR: 13 Mts., con parcela Nro. 12 Este: 14,20 Mts., con parcela Nº 17 y OESTE: 14,20 Mts., con calle interna.
Asimismo alega la actora que el opcionante, le da en opción de compra-venta la Casa-Quinta en construcción con sus respectivas parcelas de terrenos constante de Cuatrocientos Cinco metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (405,60 Mts2); Que el precio del terreno y la vivienda era de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 150.000,00), los cuales se comprometió a pagar de la siguiente manera: CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), al momento de firmar el contrato y CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES, serían gestionados por la Entidad Bancaria al financiamiento con intereses de la Ley Política Habitacional.
Continúa exponiendo la accionante que, en cumplimiento con las obligaciones que contrajo en ese contrato, hizo entrega al vendedor antes identificado de la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), y donde quedó obligada a tramitar el otro monto restante por la entidad financiera, y que hasta ahora ha transcurrido el lapso integro establecido en el Contrato de Opción a Compra, en la cláusula CUARTA, para que la empresa le entregara los documentos, para hacer los trámites pertinente ante cualquier instituto financiero y cancelar la totalidad del dinero restante, e igualmente manifestó que una vez realizadas las mejoras a dicha vivienda, y siendo habitada por ella, invirtió la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), en esas mejoras.
Igualmente, la mencionada ciudadana expone en su libelo, que inútiles como ha sido e infructuosas como han resultados todas las gestiones amistosas tendientes a obtener el cumplimiento de la Obligación Contraída, la cual consintió en que la mencionada constructora le hiciera entrega de todos los documentos, así como la constancia de habitabilidad, para hacer los trámites pertinentes ante cualquier entidad financiera, para gestionar su crédito, tal como lo establece el contrato, sin que ello hubiese sido posible, es por lo que ocurre por ante este Tribunal, a fin de demandar por Cumplimiento de Contrato, a la precitada Empresa Constructora, para que convenga en los hechos contenidos en el libelo de la demanda y su petitorio o en su defecto sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: Primero: El Cumplimiento inmediato del Contrato de Opción a Compra; Segundo: Que se reconozca por concepto de pagos realizados de materiales y mano de obra a las mejoras y bienhechurías al bien inmueble, en la cantidad de VEINTICINO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00); Tercero: El pago de la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados con la relación al incumplimiento de la empresa; Cuarto: Los honorarios profesionales de abogado calculados en un 25% más las costas y costos del presente procedimiento calculados prudencialmente por el Tribunal.
La demanda fue admitida mediante auto de fecha 05 de Mayo del 2.008, cursante al folio 51, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que comparezca en el término de Ley, a dar contestación a la presente demanda.
Ahora bien, observa este Tribunal, que por diligencia de fecha 24 de Septiembre del 2.008, cursante al folio 77, el ciudadano JHON SILVA HERNANDEZ, en su carácter de Director Gerente de la Empresa Constructora Parque Residencial Arborada Country, C.A., se dió por citado en la presente causa, y consignó escrito de contestación, mediante el cual reconviene a la parte actora, cursante a los folios 78 al 87 Pieza I, y en el cual, entre otras cosas expuso lo siguiente:
Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho todo lo alegado por la ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ; y reconvino a la parte actora manifestando que en fecha 07 de Agosto de 2007, su representada “CONSTRUCTORA RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, C.A. celebró contrato de Opción de Compra con la ciudadana MARTIZA JOSEFINA MARTINEZ, por ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, por una Casa tipo Quinta, ubicada al margen de la carretera de la vía el Corozo, la primera parcela está identificada con el Nº 12, del parcelamiento Farayón House Modificado, dentro de los siguientes linderos: NORTE: 13,00 Metros con parcela Nº 13; SUR: 13,00 Mts., con parcela Nº 11; ESTE: 17,00 Mts., con parcela Nº 18 y OESTE: 17,00, con calle interna; en jurisdicción del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico. En Dicho contrato de Opción de Compra se estableció como precio de la venta la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), los cuales serian pagados de la siguiente manera CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) al momento de firmar el contrato y los CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) restante, serian gestionados por ante una entidad bancaria a través del sistema política habitacional respectivo a cargo de la optante.
Continua narrando el demandado en su escrito de reconvención, que se estableció que la casa seria terminada en un lapso de noventa (90) días, contados a partir de la firma del contrato y que por lo tanto la opción tendría una vigencia de doscientos diez (210) días, ya que quedan incluidos los noventa (90) días más treinta (30) días de acuerdo entre las partes que exige la entidad financiera.
Asimismo, dice que la demandante reconvenida ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, no cumplió con la cláusula quinta del contrato, ya que en ningún momento gestionó por ante ninguna entidad financiera el respectivo financiamiento a través del sistema de política habitacional, para la cancelación de la vivienda e igualmente no la canceló de ninguna otra forma, tampoco ejecuto el contrato de buena fe, ni cumplió como fue contraída la obligación, además de todo los incumplimientos la mencionada ciudadana el día 19 de marzo de 2008, se introdujo en la vivienda antes identificada en forma arbitraria y violenta, negándose posteriormente a desocupar la misma, es por lo que reconvino por resolución de contrato a la ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, para que reconvenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en los siguientes términos:
PRIMERO: En que la reconvenida haga entrega de la vivienda a la cual se introdujo arbitrariamente.
SEGUNDO: Al pago de los daños y perjuicios que ha ocasionado con su actitud, los cuales calculo en CIEN MIL BOLIVARES (BS. 100.000,00).
TERCERO: Al pago de los daños y perjuicios que ha ocasionado por el deterioro y daños ocasionados a la vivienda, los cuales calculó en CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00). Demando el pago de las costas y costos procesales de la presente reconvención, fundamento la presente acción en base a lo previsto en los artículos 1.167, 1264 y 1.160 del Código Civil Vigente.
Dicha reconvención fue admitida por este Tribunal, tal como consta en auto de fecha 24 de Septiembre del 2.008, cursante al folio 188, y de conformidad con el Artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, se acordó que el demandante la contestaría al quinto (5) día de despacho siguiente a ese día, a cualquier hora para despachar, declarándose suspendido el procedimiento principal durante el lapso correspondiente. Así mismo, en fecha 11 de Marzo del 2.009, se apertura un Cuaderno Separado y se dictó auto mediante el cual se negó la medida de secuestro solicitada por la parte demandada-reconviniente, de lo cual apeló y fue negada igualmente por el Juzgado Superior de este Estado.
La parte actora, mediante escrito de fecha 01 de Octubre del 2.008, cursante a los folios 190 y 191, dió contestación a la mencionada reconvención en los siguientes términos:
• Rechazo, negó y contradijo en todas en cada unas de sus partes las pretensiones de la parte demandante.
• Asimismo, manifestó en su escrito que su representada es la más interesada en pagar las deudas, pero que la parte demandante no le entregó los documentos para tramitar el crédito.
• Igualmente, impugnó formalmente las pruebas de justificativos de testigos e inspecciones judiciales, marcadas con las letras “D”, “E”, y “F”, cursante a los folios 148 al 173, por carecer de valor probatorio toda vez que fue practicada a espalda de su representada, por lo cual no se le permitió ejercer su debido control, y solicitó que la presente reconvención sea declarada sin lugar.

Observa este Juzgador que la parte demandada reconvino por RESOLUCION DE CONTRATO, a la parte actora, a los fines de que, entre otras cosas, ésta le haga entrega de la vivienda objeto del presente juicio.
Al respecto, la RECONVENCION o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal. Ha sido criterio doctrinario y jurisprudencial, que la reconvención es en sí una demanda, que comienza un juicio independiente del juicio en el cual ocurre y que ambos juicios participan entre sí, tan solo del mismo procedimiento.
En nuestra doctrina RAMON F. FEO, reconocido comentarista de nuestro Código de Procedimiento Civil de 1.897, ha considerado que la reconvención es una segunda demanda propuesta por el demandado contra el actor en el mismo acto en que él conteste la demanda que le fue propuesta. Esa segunda demanda es la denominada reconvención o mutua petición, denominación que, aclara Feo proviene de la voz latina “reconventio”, pues los romanos llamaban “conventio” a la primera demanda.
Ahora bien, es oportuno señalar que el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, de fecha 05 de Mayo del 2.011, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 385.156 en fecha 06 de Mayo del 2.011, establece en sus Artículos 1, 2, 3 y 4, lo siguiente:
“Artículo 1º.- El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejerciere, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Artículo 2º.- Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.
Artículo 3º.- El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.
Artículo 4º.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso”.
En sintonía con lo anterior, observa este Juzgador que la parte demandada reconviniente, demanda a la parte actora reconvenida, a los fines de que ésta le haga entrega del inmueble suficientemente identificado en autos, el cual es utilizado por la parte actora como vivienda principal, tal como ella lo expresó en su escrito libelar, así como también quedó evidenciado en la inspección judicial efectuada por el Tribunal Primero de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, de fecha 10 de Abril del 2.008, la cual riela a los folios 134 al 136, en la que se dejó constancia que en el mencionado inmueble se encontraba habitado por la ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, ERLINDA MARTINEZ y PASTORA GOTTA, por lo que a criterio de quien aquí decide, el presente procedimiento debe ser suspendido es estricto cumplimiento del precitado decreto ley, y así se decide.
En consecuencia y de acuerdo a los criterios legales anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, SUSPENDE la presente causa hasta tanto las partes acrediten y demuestren en autos, haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto anteriormente mencionado, y una vez que consten en autos las resultas obtenidas, la presente causa continuará su curso legal, todo de conformidad con el Primer Aparte del Artículo 4 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, en concordancia con el Artículo 16 ejusdem, y así se resuelve.
Notifíquese de esta decisión a las partes, de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
El Juez
Dr. JOSE ALBERTO BERMEJO.
La Secretaria
Abog. CELIDA MATOS.

Exp. Nº 17.951
JAB/cm/scb