En fecha 07 de Febrero del 2011, se introduce la presente demanda junto con sus anexos, mediante la distribución, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Juzgado previo sorteo de la misma.
En fecha 10 de Febrero del 2011, se realizo auto ordenando la corrección del libelo ya que la estimación de la demanda no la realizo en unidades tributarias. Se libro boleta de notificación.
En fecha 02 de Marzo del 2011, mediante escrito la parte Actora realiza la corrección al libelo de la demanda.
En fecha 03 de Marzo del 2011, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada. Se insto a las partes a un acto conciliatorio.
En fecha 23 de Marzo del 2011, mediante diligencia el Alguacil del Tribunal consigna boleta de citación correspondiente a la ciudadana Miriam Carolina Guzmán, firmada.
En fecha 24 de Marzo del 2011, mediante diligencia el ciudadano Jhonny Nabor Morales López, ya identificado, otorga poder apud- acta a los Abogados José Rafael Pérez Márquez y Jorge Alejandro Valera.
En fecha 28 de Marzo del 2011, se levanto acta dejando constancia que en el acto conciliatorio las partes no llegaron a ninguna acuerdo.
En fecha 29 de Marzo del 2011, mediante nota de secretaria se dejo constancia que en fecha 28-03-11, venció el lapso de contestación de la demanda.
En fecha 30 de Marzo del 2011, mediante escrito de prueba la parte demandada promueve pruebas.
En fecha 05 de Abril del 2011, mediante autos se admitieron las pruebas presentada por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 07 de Abril 2011, mediante escrito el apoderado judicial de la parte Actora promueve pruebas.
En fecha 08 de Abril del 2001, se declaro desierto el acto del testigo Morillo Cordero Ana Zoe, no compareció a rendir declaración.
En fecha 08 de Abril del 2011, comparecio la ciudadana Rodríguez Peralta Mirla Lorena, rindió declaración.
En fecha 08 de Abril del 2011, se realizo acto de desierto del ciudadano Guzmán Bolívar Ángel Tomas, no compareció a rendir declaración.
En fecha 08 de Abril del 2011, se admitieron las pruebas de las partes Accionante, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 11 de Abril del 2011, mediante escrito la parte demandada promueve pruebas.
En fecha 12 de Abril del 2011, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte Actora, propone como experto para la prueba de experticia al ciudadano Tomas Martínez Matos, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-904.510, anexo carta de acept5aciòn del experto.
En fecha 12 de Abril del 2011, se realizo acta de nombramiento de experto donde las partes estuvieron de acuerdo en designar a un (01) solo experto como fue al ciudadano Tomas Martínez Matos, se le concedió un lapso de cinco (5) días continuo para que consigna el informe de experticia.
En fecha 12 de Abril del 2011, se admitieron mediante auto las pruebas de la parte demandada fijándole el segundo día de despacho siguiente al auto para que presente a sus testigos, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 12 de Abril del 2011, mediante diligencia el Alguacil del Tribunal consigna boletas de notificación correspondiente a los ciudadanos Miriam Carolina Guzmán y Arturo Ochoa, firmadas.
En fecha 13 de Abril del 2011, se declaro desierto el acto del testigo Milagros del Valle Rodríguez, no compareció.
En fecha 13 de Abril del 2011, compareció la testigo María Coromoto Fajardo Ojeda, rindió declaración.
En fecha 13 de Abril del 2011, comparecio la testigo Evelyn Yalekze Martínez González, rindieron declaración.
En fecha 13 de Abril del 2011, se declaro desierto del testigo Arturo Ochoa, no compareció.
En fecha 13 de Abril del 2011, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte Actora solicita una ampliación del lapso probatorio.
En fecha 14 de Abril del 2011, se levanto acta dejando constancia que el Tribunal se constituyo en el inmueble objeto de este litigio a practicar la inspección peticionada por la parte Accionante y no tuvo acceso al mismo ya que se encontraba cerrado.
En fecha 14 de Abril del 2011, se declaro desierto la prueba de exhibición de documento por cuanto la ciudadana Miriam Carolina Guzmán.
En fecha 14 de Abril del 2011, comparecio el testigo Buceta Morillo Pedro José, rindió declaración.
En fecha 14 de Abril del 2011, comparecio el testigo Jesús Andrés Molina Mora, rindió declaración.
En fecha 14 de Abril del 2011, se declaro desierto el acto del testigo Maria Andreina Zerpa Zamora, no compareció.
En fecha 14 de Abril del 2011, mediante auto fundamentado se le otorgo un lapso de tres (03) días de despacho siguiente al vencimiento del lapso probatorio para que el experto consigne su informe.
En fecha 15 de Abril del 2011, el experto designado consigna el informe.
En fecha 15 de Abril del 2011, mediante nota de secretaria se dejo constancia que en fecha 14-04-11, venció el lapso de promoción y evacuación de pruebas.
En fecha 25 de Abril del 2011, mediante auto se agrego al expediente el informe consignado por el experto.
En fecha 27 de Abril de 2011, la secretaria del Tribunal mediante nota deja constancia que venció el lapso de pruebas.
MOTIVA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte Accionante a fin de acudir ante esta instancia alega que en fecha 01 de Febrero del 2010, celebro un contrato de arrendamiento de manera verbal con la ciudadana Miriam Carolina Guzmán, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 16.912.802, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Cañafístola II, Sector II, Vereda 43, Casa Nº. 01, de Calabozo Estado Guarico, comprendida dentro de los siguientes linderos; Norte. Con casa Nº. 21 de la Avenida 01, Sur: con la vereda 43, Este: con la vereda 42 y Oeste: con la casa Nº 3 de la vereda 43; dicho inmueble le pertenece según documento público debidamente registrado por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Municipio Francisco de Miranda del Estado Guarico inserto bajo el Nro. 09, protocolo primero, tomo Décimo Séptimo, del 28 de Agosto del 2007, igualmente se fijo un canon de arrendamiento en la suma de Quinientos Bolívares mensuales (500,00 Bs.) los cuales debían ser pagaderos el día cinco (05) de cada mes, y que la inquilina le adeuda el pago de los cánones desde el mes de Agosto, que cada vez que se los cobra ella le indica que se los descuentes de la suma de Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (1.350 Bs.) que fue lo que ella dio de deposito al momento de celebrar el contrato y que dicho monto en ese momento se acordó que seria para la reparación de algún daño que ella causara al inmueble, si fuera el caso o a la cancelación de servicios públicos en caso de que existiese mora en la cancelación de los mismo.
Así mismo alega que la arrendadora adeuda el servicio de agua, que le solicito en fecha 07 de Diciembre del 2010, que le desocupara el inmueble en el mes de Enero a lo cual la arrendataria indico que no desalojaría, de la misma manera manifiesta la parte Actora que tiene necesidad del inmueble para realizar las reparaciones en el mismo, ya que vive alquilado en la carrera 1-A entre calle 6 y 7 casa Nº 3-36 del Barrio Caja de Agua de Calabozo, tal como consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública de esta ciudad, inserto bajo el Nº 32, tomo 105, de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, en dicho contrato aparece como arrendataria su esposa ciudadana Xiomara Josefina Sarmiento Tabares, titular de la Cédula Nº V-7.275.073, del cual le están pidiendo la desocupación, por ello solicitan el desalojo del inmueble objeto de este litigio para ellos habitarlo.
Fundamenta su demanda en los Artículos 1.159, 1.160, 1.595 , 1.615 en su primer aparte del Código Civil, en concordancia con los Artículos 1, 10, 33 y 34 literal a, b y c de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Estima la demanda por la cantidad de Tres Mil Doscientos Treinta y Un bolívar con Cincuenta Céntimos (Bs. 3.231, 50), lo que es igual a 42, 51 U/T.
Señala como domicilio procesal de las partes el indicado en el libelo de la demanda.
Así mismo la parte accionada, dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda, no lo hizo ni por si, ni por medio de apoderado judicial.
VALORACION DE LAS PRUEBAS
La parte demandada en la oportunidad procesal de promover pruebas a fin de demostrar la veracidad de sus dichos y desvirtuar lo alegado por la parte Actora, promovió las siguientes pruebas:
• en relación a las pruebas documentales del informe de consumo procedente de Cadafe y el Estado de Cuenta procedente de Hidrológica Páez C.A, por ser estos documentos administrativos emanadas de funcionarios del Estado que cumple atribución que la ley le ha conferido contiene por lo tanto una presunción de certeza, y ya que de los mismo se evidencia que el inmueble objeto del litigio tiene pago el servicio de electricidad hasta el mes de Julio del 2008, y que en cuanto al servicio de agua esta solvente en su totalidad como se constante del Estado de cuenta emitido por Hidropaez, se le concede pleno valor probatorio. Así se decide
• Carta Abal, cursante al folio nro. 46 del presente expediente, en virtud de lo ante expuesto y por cuanto dichos documento no fue desvirtuado en el proceso por la contraparte, conforme al Articulo 429 de Código de Procedimiento Civil se le otorga valor probatorio a esta prueba. Así se decide.
• En cuanto a la prueba documental da la Aval de firmas, emanada del Consejo Comunal Cañafístola Sector 2, cursante al folio 47 y 48 del expediente, por cuanto dicho instrumento provienen de terceras persona que no forman parte en el juicio y para que pudiese tener algún valor probatorio en el proceso debió ser ratificado mediante la prueba de testigo, por todo lo expuesto conforme al Articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha dicha prueba. Así se decide.
• En cuanto a la prueba testimonial el Juzgado procede a pronunciarse sobre las mismas en relación a la deposición de la ciudadana Rodríguez Peralta Mirla Lorena, la misma se desecha ya que de su declaración se evidencia que la mencionada testigo esta parcializada, por cuanto manifestó ser comadre de la parte demandada en la contestación de la primera repregunta. Así se decide.
• En cuanto al testigo Guzmán Bolívar Ángel, Morillo Cordero Ana Zoe y Maria Andreina Zerpa Zamora, no comparecieron a rendir declaración, por lo que el Tribunal no tiene prueba que apreciar. Así se decide.
• En la deposición del testigo Buceta Morillo Pedro José, se evidencia que sus respuesta no son conteste ya que se basan en afirmación como testigo referencial porque en la mayoría de sus respuesta indica le consta tal hecho por que oyó, porque se lo dijeron, y basándose en suposiciones como se evidencia de sus repuestas a la pregunta numero Cuatro y a su repuesta a la repregunta numero Séptima, por todo lo ante expuesto se desecha su declaración. Así se decide.
• En la deposición del testigo Jesús Andrés Molina Mora, se evidencia de sus dichos, que es un testigo referencial, y este Tribunal desecha sus dichos, por cuanto no aportan nada al proceso. Así se decide.
VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte Accionante a fin de demostrar la veracidad de sus dichos promueve las siguientes promueva estando dentro del lapso legal para ello:
• En cuanto a la confesión ficta promovida por la parte Accionante esta sentenciadora hace la siguiente observación: para que pueda ocurrir una confesión ficta de la tipificada en el Articulo 362 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada debe ser contumaz y cumplir con lo tipificado en el mencionado artículo, es decir, además de no contestar la demanda no tiene que haber promovido pruebas, pero en el caso de autos se evidencia que efectivamente la parte demandada no dio contestación a la demanda pero si promovió pruebas, tanto es así que la parte Actora al momento de presentar sus pruebas se acogió al principio de la comunidad de la prueba en cuanto a uno recibos de pago presentado por la parte demandada.
• En cuanto a la prueba documental cursante del folio numero 06 al folio 14 y su vuelto , esta juzgadora indica que por cuanto los mismo son instrumentos públicos que tienen efecto ante terceros, y no fueron tachado ni impugnado dentro del lapso legal para ello, es decir, dentro de los cinco (05) días siguientes de haber sido presentado por su adversario, y ya que de los mismo se demuestra que efectivamente el Ciudadano Jhonny Nabor Morales, es el propietario del inmueble objeto del presente litigio, que el ciudadano antes mencionado vive alquilado y del acta de matrimonio se evidencia que el aludido ciudadano esta casado con Xiomara Josefina Sarmiento Tabares, se le otorga pleno valor probatorio conforme al Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• En cuanto a la inspección judicial la misma no se evacuo por cuanto el tribunal no tuvo acceso al inmueble y no tiene prueba que apreciar. Así se decide.
• En relación a la prueba de experticia practicada, la cual cursa del folio 91 al folio 100 inserto al presente expediente, de dicho informe se evidencia que el inmueble se encuentra en total estado de deterioro, y por cuanto dicha experticia fue practicada de la forma establecida en el ordenamiento jurídico por el funcionario idóneo para ello, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
• En cuanto a la deposición de la testigo Maria Coromoto Fajardo Ojeda, la misma se desecha ya que manifestó se amiga de la parte demandada. Así se decide.
• En cuanto a la declaración de la testigo Evelyn Yalekze Martínez González, la misma se desecha porque es un testigo referencial de los hechos, ya que en base a sus repuesta dice que todo lo sabe porque su comadre y su ahijado se lo dicen. Así se decide.
MOTIVA
Esta sentenciadora del análisis del libelo y de las pruebas traídas al proceso por las partes hace la siguiente observación:
De los autos se desprende que la ciudadana Miriam Carolina Guzmán, ya identificada, celebro un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado con el ciudadano Jhonny Nabor Morales, ya identificado, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Cañafístola de Esta Cuidad de Calabozo Estado Guarico, el cual es de su propiedad, de los autos corre inserto copias simple de recibo de pago donde se evidencia que efectivamente la demandada de autos cancelo algunos meses de cánones de arrendamiento, de igual forma la demandada de autos pretende demostrar que ella recibió el inmueble objeto del juicio en mal estado con unas fotografías, donde esta Juzgadora mal podría tomar como cierto ese dicho ya que para el momento de que se celebro la relación arrendaticia y se realizo la entrega del inmueble, dicho hecho fue ajeno a este Tribunal, y aunado a ello, pretendiendo demostrar el deterioro del inmueble dado en arrendamiento luego de haber transcurro (01) año del mismo, pudiendo solo apreciarse el estado de uso y conservación en el que se encuentra el inmueble, que con vista a la experticia se evidencia que esta en deplorable estado de uso y conservación; la parte Accionante alega que necesita su inmueble para mudarse porque esta arrendado actualmente y le están peticionando la desocupación del inmueble, por lo que en base a lo antes narrado esta sentenciadora encuadra la presente acción específicamente en el Articulo 34 de la Ley de Arrendamiento, literal B, e igualmente solicita el pago de los cánones de arrendamiento que se le adeudan y los que se sigan venciendo hasta la Sentencia Definitiva.
PUNTO PREVIO
DE LA INEPTA ACUMULACIÒN
Visto lo solicitado por la parte demandante en lo referente a su petición en cuanto a que la parte demandada le pague los cánones de arrendamiento que le adeuda, observa este Tribunal que la acción intentada es la de desalojo del Inmueble basándose en la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, lo cual implica la terminación de la relación arrendaticia y a su vez solicita la cancelación de la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y UN BOLIVARES ( 3.231,50 BS) equivalente a CUARENTA Y DOS CON CINCUENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS por concepto de canon de arrendamiento adeudados y el pago de los servicios públicos, lo cual implicaría el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, en consecuencia, ambas peticiones se excluyen mutuamente a tenor del articulo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Considera esta sentenciadora que se encuentra investida del principio “IURA NOVIC CURIA”, en lo que respecta a la acción accesoria de cobro de cánones de arrendamiento a la acción principal de desalojo, tenemos que esa acumulación a la acción de desalojo de una por cobro de cánones insolutos es contraria a las disposiciones del Articulo 1.667 del Código Civil, que solo permite la interposición de una de las acciones que corresponden ejercer a una de las partes contratantes, que seria la resolutoria o la de cumplimiento; y siendo que en el presente caso la causa principal es la de desalojo por incumplimiento en la obligación contractual en el pago del canon de arrendamiento y por la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, cuyo fin principal es la extinción de la relación arrendaticia y la desocupación por parte del inquilino del inmueble dado arriendo, esta sentenciadora en aras de la economía procesal, declara que esa acción accesoria que pretende se pague el canon de arrendamiento insolutos, no procede en derecho por cuanto no es posible, por antinómica, acumularla a la acción principal de desalojo, por las razones ya expuestas y en base a la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 04 de Abril de 2003, con ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, que dejo sentada la imposibilidad de acumular demandas de resolución y cumplimientos; en consecuencia en el dispositivo del fallo no se ordenara el pago de las sumas pretendidas por canon de arrendamiento, en caso de resultar ganancioso del proceso el Accionante. Así se declara.
Ahora bien de una revisión minuciosa a las actas que conforman el presente expediente se puede evidenciar que la parte Accionante alega una relación arrendaticia a tiempo indeterminado mediante un contrato verbal celebrado con la ciudadana Maria Carolina Guzmán, supra identificada, señalando que dicha ciudadana le adeuda los cánones de arrendamientos y que necesita el inmueble para vivir con su grupo familiar, por ello en su petitorio demandado en Desalojo de Arrendamiento y demostró sus dichos.
Así mismo alega la demandada que no adeuda los cánones señalados por la parte Accionarte ya que ella los ha pagado, y los que no ha pagado es que la parte Actora se a negado a recibirlo, más no trae prueba a los autos que demuestre su dicho.
Esta sentenciadora en aplicación del Articulo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es decir, la aplicación de la justicia y del principio del IURA NOVIT CURIA, determina que la presente acción encaja perfectamente en lo que establece el Articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por tratarse el presente caso de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, donde ha quedado demostrado plenamente el derecho a accionar del Actor.
A este respecto la ley especial que regula la materia inquilinaria como lo es la Ley de Arrendamiento inmobiliario, entre otras cosas establece:
“Articulo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de deposito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retractó legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
“Articulo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble baya hacer objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedido por las autoridades municipales respectivas o por quien hagas sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo o por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el respectivo documentó de condominio y el reglamentó de condominio, previsto en el Articulo 26 de la Ley de Propiedad horizontal,. Se consideraran a los fines de este literal como reglamento interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendamiento total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo primero. Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales by c de este articulo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: queda a salvo el ejerció de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” Subrayado nuestro.
De lo anteriormente trascrito, tenemos que las normas aplicables al presente proceso, son las especiales en esta materia, es decir, las contempladas en la Ley de arrendamiento inmobiliarios en la cual se establece claramente que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas dan lugar al desalojo del inmueble, y ya que correspondía a la parte Demandada demostrar al Tribunal el cumplimiento de sus obligaciones de cancelar los cánones de arrendamiento y de haber cumplido a cabalidad con todo lo pactado en el contrato de arrendamiento, trayendo a los autos pruebas de las cuales se derivaran el cumplimiento de sus obligaciones y al no haber demostrado el hecho extintivo de la obligación, tal como lo señala el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil.
Señala nuestro máximo Tribunal en sentencia dictada en fecha 30-11-2000, por la Sala de Casación Civil, exp. Nº 00.261 (obtenida en Internet WWW.TSJ.GOV.VE jurisprudencias), con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G, se estableció que:
“.... el Articulo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenten la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir , aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para la exigencia de los efectos…” ( subrayado nuestro)
Por cuanto la parte Demandada no trajo a los autos elementos suficientes que llevaran al convencimiento del juez la certeza y veracidad de sus dichos, es decir, falta de probanza, se declara procedente la presente demanda. Así se decide.
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