Se refiere el presente asunto a una demanda de desalojo que ha presentado IRIS DUGARTE SENGES, mayor de edad, de este domicilio, C.I. no.1.727.198, representado por los abogados Maria Teresa Moreno, Ingrid Borrego León y Henry Sánchez Vallecillos, IPSA # 36.229, 55.638 y 142.564 respectivamente; contra la empresa comercial SAFARI FISH 29,C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 19 de marzo de 2001, bajo el No.48, Tomo 45-A-Pro.
Planteamiento de la litis
Libelo de la demanda
Refiere los apoderados de la parte actora que su representada dio en arrendamiento (01 de mayo de 2001) a la parte demandada el local 5° de la Planta Baja de la Quinta IRIS , en la Avenida Michelena, Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Dice que el contrato se habría reconducido tácitamente, lo que motivo que se indeterminada en el tiempo.
Después de mencionar algunas cláusulas del contrato, dice que al local se le hizo una inspección ocular a través de notario, encontrándose que algunas paredes presentaban filtraciones y deterioros, igual que humedad en el techo; con lo cual el inquilino incumplía su obligación de mantener el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió y no deteriorarlo, con lo cual infringía el convenio.
Como motivo de la demanda señalan que es el no realizar el demandado las reparaciones menores al inmueble, deteriorándolo y no haber conservado los bienes muebles dados en arrendamientos. Menciona el literal e) del art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; además de transcribir varias otras normas del Código Civil.
Finalmente demandan el desalojo.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hizo representar por el abogado José Gregorio Arvelo Pino, IPSA # 53925, quien, en la oportunidad de ley, paso a contradecir la demanda, bajo las siguientes defensas:
• Opuso la cuestión previa No. 6 del art. 346 CPC, que fundamentó en la circunstancia de que al libelo le falta el requisito No.5 del art. 340 CPC; esto le falta la relación de los hechos y el fundamento de derecho, dado que el inquilino ha cumplido a cabalidad con sus obligaciones de pago de los alquileres y con el mantenimiento como un buen padre de familia.
• En cuanto al fondo argumenta que el inmueble esta en muy buen estado. El inquilino ha hecho todas las reparaciones menores y mayores, a pesar que al arrendador se le ha avisado de la existencia de las mismas, aunque siempre ha hecho caso omiso, violando así el art. 1586 del Código Civil.
• Hace ver que en el contrato nada dice de las reparaciones mayores; y de las menores, las trata muy superficialmente.
• Cuestiona la inspección ocultar por notaria que se hizo, sin la asistencia de una experto.
• Vuelve a repetir que el local esta en muy buen estado de conservación, limpieza, pintura y funcionamiento, y no debe nada por alquileres.
• Impugna la inspección ocular practicada, por cuanto—dice—deja constancia de hechos que en realidad no existen.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definidos los términos de la presente controversia, pasemos a analizar los medios de prueba aportado a los autos, donde el principal tema de controversia es el estado de deterioro del local, que se invoca en el libelo como el motivo principal para demandar el desalojo, de conformidad con la causal e) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
1.-
Al folio 02 y ss corre el libelo de la demanda; y de su lectura no se aprecia que el mismo adolezca del defecto de forma de carecer de relación de hechos y fundamentación de derecho; ya que en el mismo se dice, como relación de hecho, que el inmueble presenta deterioros y se citan normas legales suficientes para considerar que ambos requisitos del No.5 del art. 340 CPC, están cumplidos.
En consecuencia no ha lugar a a la cuestión previa invocada. Así se declara.
2.-
Al folio 10 y ss corre documento privado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que trajo a los autos la parte actora con su libelo.
La parte demandante dijo en el libelo, lo que no fue contradicho en contestación, que el contrato, por virtud de la tácita reconducción, se había indeterminado; cosa sobre lo cual este juzgador pasa sin comentario, habida cuenta que es un hecho no discutido.
En relación con el motivo del juicio, en el contrato, en la cláusula sexta, se estipuló que el arrendatario se obligaba a realizar las reparaciones menores, y señalaba como tales los sanitarios, las cañerías, instalaciones electrices, instalaciones de agua, calentadores y demás aparatos que posea el inmueble.
Ahora bien, la diferencia entre reparaciones menores y las reparaciones mayores, las primeras a cargo del inquilino y las segundas a cargo del arrendador, su determinación fueron dejadas “al uso”, de acuerdo con el art.1586 CC.
En tal sentido debemos entender entonces que serían mayores aquellas que comprometan o conciernen a la estructura física misma del inmueble, y que para su ejecución habría que romper o intervenir de alguna forma paredes, techo y piso; y menores aquellas que correspondan a un simple mantenimiento del inmueble, como serían cambio de cerraduras, pintura y desconchado de paredes, arreglo de puertas, bisagras, rieles de clóset, cambio de fusibles, bombillos, lámparas y toma-corrientes; roturas de grifos, duchas y lavamanos, cerámicas del baño, repisas. etc.; en fín, todas esas pequeñas reparaciones de elementos o aditamentos de una casa que se van deteriorando con el uso cotidiano por parte del ocupante..
Por ejemplo, una filtración de una pared o de un piso, así como goteras o humedad en el techo, en nuestro concepto requiere una reparación mayor, porque concierne a la estructura misma del inmueble, y es el propietario-arrendador quien debe correr con ese gasto, de acuerdo con el art. 1586 del Código Civil.
No es el inquilino a quien le corresponde arreglar las filtraciones de paredes, piso y techo del inmueble. Lo único que le toca, si vamos a ver, es avisarle al propietario para que éste se percate del problema y asuma la obligación de repararlas, de conformidad con el art. 1596 del Código Civil; y en caso de no avisar, debería entonces—solo entonces—afrontar los daños y perjuicios que su omisión le pudiere ocasionar al propietario; cosa que es muy diferente a tener que asumir inicialmente el gasto de reparar los techos, las paredes y los pisos, por filtraciones que provengan de tuberías de aguas que, como es lógico, vienen empotradas en la misma estructura de la edificación y se deterioran, no por el uso del inquilino—ya que están empotradas—sino por la vetustez misma del edificio.
Por eso pienso que el libelo se equivoca al achacarle al arrendatario la obligación de hacer reparaciones mayores como son las filtraciones y humedad de paredes, piso y techo.
Ello independientemente de que el local de marras no mostró las filtraciones aludidas en la inspección judicial que realizamos en el mismo, como se verá cuando analicemos esa prueba.
3.-
Al folio 16 y ss corre las resultas de una inspección ocular evacuada a través de notario en el local de autos.
De los particulares que se piden allí constatar, ninguno se refiere a “circunstancia que pudiera desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”, que es la condición necesaria que el art. 1429 del Código Civil exige para evacuar inspección oculares “antes del juicio”.
Por tanto, al no cumplir esa condición, no sería posible atribuirle a esta prueba el valor probatorio de plena prueba; amén de que la inspección judicial que realizamos dentro de este juicio, ésta sí con la intervención y control de la parte contraria, pudimos constatar que el local de autos no adolece de las filtraciones y desperfectos que se señalan en el libelo; máxime tomando en cuenta el largo tiempo de antigüedad del edificio, que hace razonable que una casa vetusta no muestre los acabados impecables de una edificación nueva.
4.-
Al folio 65 y ss correr acta de la evacuación de la inspección judicial promovida en este juicio por la parte demandada y por la parte actora.
Podemos decir que los detalles de deterioros que alcanzamos a observar en el local de autos, son mínimos, o insignificantes; que se explican además por la vetustez del inmueble, ya que calculamos que pasa de los cincuenta años de construido.
No vimos ninguna filtración en las paredes y techo que pudiese calificarse de significativa., ni mucho menos como para justificar el desalojar al arrendatario. Para el tiempo que tiene el inmueble bastante bien se encuentra.
Por lo demás, repetimos lo referido antes; en cuanto a que las filtraciones y humedad en techo, paredes y piso son daños que de presentarse—que en este caso no se observaron—sus reparaciones conciernen al propietario y no al inquilino.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, concretamente la inspección judicial evacuada en este juicio, podemos concluir que verdaderamente no vimos en el local arrendado las filtraciones ni la humedad que se señalan en el libelo; por lo menos de las características suficientes para ameritar un desalojo, teniendo en cuenta que se trata de una casa vieja de muchos años de uso. Además—como antes dijimos—las filtraciones y humedad en techo y paredes y piso son deterioros que de presentarse en un inmueble, sus reparaciones deberían corresponder al propietario y no al inquilino, de conformidad con el art.1585 CC. Así se declara.
Parte dispositiva
De acuerdo con lo antes dicho, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que presentó Iris Dugarte Senges contra Safaris Fish 29, c.a. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro días del mes de noviembre de dos mil once, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La secretaria
IVONNE CONTRERAS.
Nota:
En esta misma fecha, siendo las nueve y media de la mañana, se publicó en el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria