TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
201° y 152°
I PARTE NARRATIVA
PARTE DEMANDANTE: ROSA SEVERO DE FASULO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.108.037.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: YANEIRA WETTER MENESES, ROSA FEDERICO DEL NEGRO, ISABELLA RUIS GUEVARA y ROSA TORRES, abogadas en el ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.497, 26.408, 17.926 y 158.739, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A., Sociedad Mercantil de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 14 de octubre de 2002, bajo el Nº 35, Tomo 73-A Cuarto.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALEJANDRO MATA BENITEZ, abogado en el ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 13.471.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.
SENTENCIA DEFINITIVA
a) Desarrollo del Procedimiento.
Se inició el presente juicio con ocasión de la demanda que, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual, por vencimiento de prórroga legal y cobro de bolívares, incoaran las Abogadas YANEIRA WETTER MENESES y ROSA FEDERICO DEL NEGRO, en su carácter de Apoderadas Judiciales de la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO, contra la Sociedad Mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A.
Cumplido el trámite de la distribución, correspondió el conocimiento del asunto a este Tribunal, el cual, por auto de fecha 27 de septiembre de 2011, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la Sociedad Mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A., en la persona de su Director, ciudadano ALVARO URIBE QUIÑONES, para que compareciera ante este Juzgado al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a fin de que diera contestación a la demanda.
En diligencia de fecha 03 de octubre de 2011, la representación judicial de la parte demandante consignó las copias fotostáticas de la demanda y de su auto de admisión a fin de que fuera librada la compulsa a la parte demandada.
En diligencia de fecha 04 de octubre de 2011, la representación judicial de la parte demandante consignó las copias fotostáticas de la demanda y de su auto de admisión para la apertura del cuaderno de medidas, lo cual se hizo en fecha 05 del mismo mes y año, decretándose medida de secuestro sobre el inmueble objeto del arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 05 de octubre de 2011 se libró compulsa a la parte demandada.
En diligencia de fecha 19 de octubre de 2011, la representación judicial de la parte demandante consignó los emolumentos para la práctica de la citación de la parte demandada y, en diligencia de fecha 20 del mismo mes y año, dicha representación judicial señaló la dirección en la cual debía practicarse tal citación.
En diligencia de fecha 25 de octubre de 2011, el ciudadano ARMANDO R. DUQUE, Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó recibo de citación firmado en fecha 21 del mismo mes y año por el Representante de la parte demandada, ciudadano ALVARO URIBE QUIÑONES.
En fecha 27 de octubre de 2011, compareció el Dr. ALEJANDRO MATA BENITEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada según poder consignado en esa oportunidad, y presentó escrito a través del cual, como punto previo, alegó la mala elección de la acción ejercida por la parte actora, promovió la cuestión previa de defecto de forma de la demanda contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, asimismo, dio contestación al fondo de la demanda.
En fecha 31 de octubre de 2011, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito a través del cual impugnó el poder que acredita la representación del Dr. ALEJANDRO MATA BENITEZ como Apoderado Judicial de la parte demandada y, asimismo, rechazó la cuestión previa por él alegada.
En fecha 01 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de pruebas, el cual fue providenciado por este Tribunal en auto de fecha 03 del mismo mes y año, fijando las once de la mañana (11:00 a.m.) del tercer día de despacho siguiente para la práctica de la inspección judicial solicitada por dicha representación judicial.
Por escrito de fecha 08 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de rechazo a la impugnación que, de su poder, hizo la representación judicial de la actora y, asimismo, formuló oposición a la prueba de inspección judicial promovida por dicha representación judicial.
En fecha 09 de noviembre de 2011, este Tribunal practicó la inspección judicial promovida por la parte demandante.
En fecha 10 de noviembre de 2011, el Ingeniero CÉSAR RODRÍGUEZ GANDICA, perito designado en la inspección judicial practicada por este Tribunal el día 09 del mismo mes y año, consignó informe.
En diligencia de fecha 10 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte demandada recusó al Ingeniero CÉSAR RODRÍGUEZ GANDICA, con fundamento a lo dispuesto en el ordinal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil y, en la misma fecha, dicha representación judicial consignó escrito de pruebas, el cual fue admitido por este Tribunal por auto de fecha 11 del mismo mes y año.
En decisión de fecha 17 de noviembre de 2011, este Tribunal declaró sin lugar la recusación propuesta por la representación judicial de la parte demandada contra el Perito designado por este Juzgado en la inspección judicial practicada en fecha 09 de noviembre de 2011.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
La representación judicial de la parte actora alegó en su demanda que su representada dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A., un inmueble, propiedad de su representada, constituido por el Local Comercial distinguido con el Número Quince (Nº 15), que forma parte del Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos, situado en la Urbanización La Boyera, Carretera Intercomunal Baruta-El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, lo cual consta del contrato celebrado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 27 de abril de 2007, anotado bajo el Nº 29, Tomo 56 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (acompañado al libelo, en original, marcado “C”); Que en la Cláusula TERCERA del mencionado contrato de arrendamiento se estableció que la duración del mismo era de un (1) año fijo contado a partir del día veintiocho (28) de abril de 2007, con terminación el día 28 de abril de 2008; Que ambas partes celebraron un nuevo contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el mencionado inmueble, lo cual consta del contrato otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (acompañado al libelo, en original, marcado “D”); Que en la cláusula TERCERA de este contrato se estableció que el mismo “rige a partir del día Veintiocho (28) de Abril del año dos mil ocho (2.008) y tiene una duración de un (1) año, es decir, termina el día veintiocho (28) de Abril del año dos mil nueve (2.009).” (Sic); Que por documento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (acompañado, al libelo, en original, marcado “E”) ambas partes acordaron: Prorrogar la vigencia de dicho contrato por un (1) año fijo, es decir, desde el día 28 de abril de 2009 hasta el día 28 de abril de 2010; Ajustar el canon mensual de arrendamiento a la cantidad mensual de SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 6.535,00); Dejar vigentes, en todas sus partes, todas las demás estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; Que la relación arrendaticia existente entre las partes tuvo una duración de tres (3) años fijos, por lo que a la arrendataria le correspondía un término de prórroga legal equivalente a un (1) año, conforme lo dispone el literal b) del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contado a partir del día 28 de abril de 2010, venciendo, dicha prórroga legal, el día 28 de abril de 2011; Que no obstante la certeza de tal hecho, la actora, a todo evento y por intermedio del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de mayo de 2010, solicitó se notificara a la parte demandada que dicha prórroga legal vencía el día 28 de abril de 2011, fecha en la cual debía entregar el inmueble, completamente libre de personas y de sus bienes propios, todo lo cual consta de las actuaciones realizadas por ese Juzgado, cursantes en la solicitud identificada AP31-S-2010-003118, que acompañó al libelo, en original, marcado Nº 1; Que a pesar que el día 28 de abril de 2011 venció el término de prórroga legal de un (1) año establecido en el literal b) del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte demandada no ha hecho entrega del inmueble dado en arrendamiento; Que, adicionalmente, la parte demandada no ha conservado el inmueble arrendado en buen estado, en virtud de que la demandada no realizó las reparaciones menores que requiere dicho inmueble conforme se obligó a hacerlo de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, siendo dichas reparaciones las referidas a la pintura interior del inmueble dado en arrendamiento, reparaciones de paredes, puertas, ventanas, sanitarios, entre otras, lo cual se evidencia de la inspección practicada el día 20 de julio de 2011, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, que acompañó al libelo, en original, marcada “F”); Que la reparación de los daños observados en el inmueble dado en arrendamiento alcanzan, prudencialmente, la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), que está obligada a pagar la parte demandada a título de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a dicho inmueble, ya que –según expresó la representación judicial de la accionante- la arrendataria debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por ella y la arrendadora y, asimismo, en la Cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; Que los hechos antes narrados configuran el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la parte demandada en los diversos instrumentos que sirven de fundamento de la acción, por lo que –según señaló dicha representación- la actora está legalmente facultada para demandar su cumplimiento, así como para demandar, igualmente, la cantidad estipulada en la Cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, equivalente a la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 225,00), por cada día transcurrido desde el día 28 de abril de 2011, exclusive, fecha de vencimiento de la prórroga legal antes señalada, hasta la fecha de la definitiva entrega del inmueble arrendado, conforme a lo establecido en el artículo 28 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pudiendo reclamar, asimismo, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), a título de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a dicho inmueble.
En consecuencia y con fundamento a los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, y a los artículos 28, 33, 38 (literal b) y 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la representación judicial de la ciudadana ROSA SEVERO DE FASULO demanda a la Sociedad Mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A., para que convenga o, en su defecto, a ello sea condenada por este Tribunal:
1º En el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes y autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud de que, por una parte, el día 28 de abril de 2010, venció la prórroga contractual acordada entre las partes y, por la otra, en fecha 28 de abril de 2011, venció la prórroga legal de un (1) año prevista en el literal b) del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, como consecuencia de ello, que la parte demandada haga entrega del inmueble arrendado, constituido por el Local Comercial distinguido con el Número Quince (Nº 15), el cual forma parte del Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos, situado en la Urbanización La Boyera, Carretera Intercomunal Baruta-El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, completamente libre de personas y de sus bienes propios, y en las mismas buenas condiciones en que la demandada lo recibió, vale decir, en el mismo buen estado de conservación, pintadas sus paredes y áreas en general; íntegras y pulcras las piezas y accesorios de baños, completos y en buen estado los pisos, las instalaciones eléctricas y sanitarias, tal como se obligó a hacerlo de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
2º En pagar la cantidad de TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 31.725,00), a título de cláusula penal derivada del incumplimiento de la parte demandada de su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento, causada, dicha cláusula penal, desde el día 28 de abril de 2011, exclusive (fecha de vencimiento del término de prórroga legal) hasta el día 16 de septiembre de 2011, inclusive, lo cual representa ciento cuarenta y un (141) días a razón de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 225,00) diarios, conforme se estipuló en la Cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con arreglo a lo establecido en el artículo 28 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3º En pagar la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), a título de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al inmueble arrendado conforme a lo dispuesto en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, consistentes dichos daños en la reposición de las piezas sanitarias y accesorios de baño, en la reposición de las piezas de cerámicas en los pisos y en los trabajos de pintura que deben hacerse a dicho inmueble.
4º En pagar la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 225,00), a título de cláusula penal, por cada día transcurrido desde el 17 de septiembre de 2011, inclusive, hasta el día en que la parte demandada haga entrega del inmueble arrendado, completamente libre de personas y de sus bienes propios, y en las mismas buenas condiciones en que la demandada lo recibió, vale decir, en el mismo buen estado de conservación, pintadas sus paredes y áreas en general; íntegras y pulcras las piezas y accesorios de baños, completos y en buen estado los pisos, las instalaciones eléctricas y sanitarias, tal como se obligó a hacerlo de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
5º En pagar las costas del presente juicio.
Una vez citada la parte demandada y llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció el abogado ALEJANDRO MATA BENITEZ, quien consignó poder que acredita su representación en nombre de aquélla y presentó escrito a través del cual, como punto previo, alegó la mala elección de la acción ejercida por la parte actora, promovió la cuestión previa de defecto de forma de la demanda contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e, igualmente, dio contestación al fondo de la demanda.
En tal sentido, la representación judicial de la parte demandada fundamentó su alegato acerca de la mala elección de la acción ejercida por la parte actora en que ésta no indicó qué clase de contrato suscribió, si es a tiempo indeterminado o determinado; señalando, asimismo, que en el particular tercero de los hechos del libelo la actora mencionó la existencia de un documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, que tiene fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que acompañó con la letra “D”, expresando que dicho contrato fue autenticado con tres (3) días de antelación al vencimiento del contrato que adjunta la actora marcado con la letra “C”, concluyendo que el contrato de arrendamiento marcado con la letra “C”, de fecha 27 de abril de 2007 hasta el 28 de abril de 2008, se convirtió en indeterminado y, por lo tanto, operó la tácita reconducción establecida en la ley, señalando que “antes del vencimiento del mismo, `la arrendadora´, NO NOTIFICÓ, a mi PODERDANTE, en el lapso establecido en dicho contrato, de su deseo, de no continuar con la relación arrendaticia, en la forma como estaba establecido, en dicho contrato marcado con la letra `C´.” (Sic).
Del mismo modo, la representación judicial de la parte demandada señaló que ante la evidencia que tenía la arrendadora de que el contrato de fecha 27 de abril de 2007 se había indeterminado, y ante la solvencia de la arrendataria en el pago de los arrendamientos y retiros de éstos por la arrendadora (según se evidencia de la copia certificada del expediente de consignaciones acompañado junto a su escrito), quiso hacer un subterfugio en el sentido de acordar y notificar una prórroga legal del contrato por un año, comprendido del día 28 de abril de 2009 hasta el 28 de abril de 2010, todo lo cual –según expresó la representación judicial de la parte demandada- es contrario a la ley, pues el contrato de fecha 27 de abril de 2007, se había indeterminado y ello no se puede considerar como una prórroga legal, sino una tácita reconducción del contrato de fecha 27 de abril de 2007, pues –según expresó anteriormente- no consta en autos que la arrendadora hubiera notificado a la demandada, antes del 28 de abril de 2008, su voluntad de no renovar el contrato, en las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.
Adicionalmente, la representación judicial de la parte demandada señaló que la actora demanda el cumplimiento del contrato e indica el incumplimiento del mismo de manera etérea y, a su vez, aduce en su petitorio, que venció la prórroga y que se le debe entregar el inmueble, pero no expresa por qué concepto: si es por una acción de desalojo o por resolución de contrato. Además, expresó la representación judicial de la parte demandada que en el entendido de que el contrato de fecha 27 de abril de 2007 se indeterminó, la actora confunde los procedimientos y la forma como se tramitan los juicios, ya que –según expresó dicha representación judicial- si la actora demanda el pago de daños en el inmueble, en lugar de pedir el desalojo según el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el contrario, demanda el cumplimiento del contrato, solicitando daños y perjuicios, todo lo cual hace improcedente la acción.
Igualmente, la representación judicial de la parte demandada señaló que la arrendadora pretende adjuntar y considerar como válidas y como prórroga legal, unos contratos en los cuales ha alterado las condiciones y estipulaciones del contrato original, pues éste tenía un canon de arrendamiento de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2.250,00) y dichos contratos tienen como canon de arrendamiento la suma de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) el notariado en fecha 25 de abril de 2008, y la supuesta prórroga, que tiene fecha 04 de junio de 2009, un canon de SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 6.535,00), por lo que al haberse indeterminado el contrato de fecha 27 de abril de 2007, la parte demandada se reserva solicitar el reintegro de las sumas pagadas en exceso.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada cuestionó el valor de la notificación judicial realizada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14 de junio de 2010, mediante la cual la actora solicitó se notificara al ciudadano ALVARO URIBE QUIÑONES del término de prórroga legal, pues –según expresó- dicha notificación fue efectuada en forma extemporánea, es decir, con cincuenta y seis (56) días posteriores a la fecha a que alude el documento que corre al folio 17 en relación a la supuesta prórroga, sino que, además, dicha notificación se le hizo a un ciudadano de nombre EDGAR SANCHEZ, quien no presentó cédula de identidad, concluyendo que dicha notificación no puede serle opuesta a su representada.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada alegó la cuestión previa de defecto de forma de la demanda contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que no se llenaron los requisitos en el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, en el sentido de que si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, se deben especificar éstos y sus causas, lo cual –según indicó- no hizo la parte actora de manera específica e individual.
También la representación judicial de la parte demandada alegó la cuestión previa de defecto de forma de la demanda prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem, que prohíbe acumular acciones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, señalando que “la acción de daños y perjuicios, establecido en el pedimento tercero por la actora, según los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil son del procedimiento ordinario, así como también el pedimento de Cláusula penal, establecido en el pedimento segundo, que no se puede demandar mediante una acción de cumplimiento de contrato.” (Sic).
Igualmente, la representación judicial de la parte demandada contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, señalando que su representada no le adeuda a la actora suma alguna por concepto de daños y perjuicios por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), expresando, asimismo, que la actora solicita que se siga esta acción por el procedimiento del juicio breve, cuando el procedimiento para demandar daños y perjuicios es de carácter ordinario. De igual manera, impugnó la supuesta inspección realizada por el Notario Público Cuarto del Municipio Chacao del Estado Miranda que, por ser realizada de manera extrajudicial y sin estar presente un representante de la demandada, no puede ser apreciada en la definitiva.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada negó y contradijo que su representada esté obligada a pagarle a la actora la cantidad de TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 31.725,00), desde el día 28 de abril de 2011 hasta el día 16 de septiembre de 2011, pues –según alegó- incólume como estaba el contrato de arrendamiento de fecha 27 de abril de 2007, en relación a la tácita reconducción, su representada no estaba en la obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento, y su única obligación era la de pagar el canon por DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2.250,00) mensuales.
De igual manera, la representación judicial de la parte demandada negó y contradijo que su representada “esté obligada a pagar la suma de: Doscientos Veinticinco Diarios desde el día 17 de septiembre de 2011, hasta el día que se haga entrega del inmueble,” (sic) ya que el contrato de fecha 27 de abril de 2007 se indeterminó y –según expresó- la supuesta notificación de vencimiento de prórroga fue realizada de manera extemporánea, en fecha 14 de junio de 201, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana.
Igualmente, la representación judicial de la demandada impugnó y rechazó la estimación y el valor de la demanda, por los conceptos de daños y perjuicios, que efectuó la actora y mediante la cual no indicó el fundamento legal en que basa su estimación, considerándola contraria a la ley y excesiva.
Por último, la representación judicial de la parte demandada negó y rechazó, en el fondo, la demanda por cumplimiento de prórroga, por cuanto de los hechos narrados y los documentos adjuntados al libelo, no se puede considerar como prórroga, ya que el contrato de fecha 27 de abril de 2007 se indeterminó porque no se notificó a su poderdante, oportunamente, de la no renovación del mismo y se debe declarar que dicho contrato fue objeto de una tácita reconducción, con un canon de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2.250,00), que no se podía variar y que el contrato de fecha 05 de junio de 2009, en donde se estableció un canon de SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 6.535,00) es contrario a la Ley según indica el artículo 38, en donde se denota que tal documento no puede considerarse prórroga porque varía el canon de arrendamiento, concluyendo que la demanda debe ser declarada sin lugar e inadmisible, con la condenatoria en costas y costos.
Durante el lapso probatorio, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas a través del cual reprodujo el mérito favorable de los documentos acompañados a la demanda, cuales son:
1º Marcado “A”: Original del poder otorgado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 18 de julio de 2011, anotado bajo el Nº 03, Tomo 216 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, otorgado por la demandante a sus apoderadas judiciales.
2º Marcado “B”: Copia certificada del expediente mercantil correspondiente a la parte demandada COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A., de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 14 de octubre de 2002, bajo el Nº 35, Tomo 73-A Cuarto.
3º Marcado “C”: Original del contrato autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 27 de abril de 2007, anotado bajo el Nº 29, Tomo 56 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual la actora celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por el Local Comercial distinguido con el Número Quince (Nº 15), el cual forma parte del Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos, situado, éste, en la Urbanización La Boyera, Carretera Intercomunal Baruta-El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
4º Marcado “D”: Original del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que cual cursa en la solicitud distinguida como AP31-S-2010-003118, que también se acompañó a la demanda marcada con el Nº “1”, mediante el cual la partes celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, que tuvo por objeto el mencionado inmueble.
5º Marcado “E”: Original del documento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que cursa en la solicitud distinguida como AP31-S-2010-003118, que también se acompañó a la demanda marcada con el Nº “1”, a través del cual ambas partes acordaron: Prorrogar la vigencia de dicho contrato por un (1) año fijo, es decir, desde el día 28 de abril de 2009 hasta el día 28 de abril de 2010; Ajustar el canon mensual de arrendamiento a la cantidad mensual de SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 6.535,00); Dejar vigentes, en todas sus partes, todas las demás estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
6º Marcado Nº 1: Original de la Solicitud distinguida como AP31-S-2010-003118, contentiva de las actuaciones relacionadas con la notificación judicial practicada en fecha 21 de mayo de 2010, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual la actora notificó a la demandada que la prórroga legal vencía el día 28 de abril de 2011, fecha en la cual debía entregar el inmueble, completamente libre de personas y de sus bienes propios.
Del mismo modo, la representación judicial de la demandante, durante el lapso probatorio, promovió inspección judicial en el inmueble objeto del presente juicio a fin de demostrar los daños existentes en dicho inmueble, los cuales –según expresó- constan en la inspección realizada en el inmueble arrendado, en fecha 20 de julio de 2011, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, la cual fue acompañada a la demanda, en original, marcada “F”. A tales efectos, dicha representación judicial solicitó que, por vía de inspección judicial y mediante reproducción fotográfica e informe realizado por práctico designado al efecto, se dejara constancia de los particulares señalados en su escrito.
Las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora fueron admitidas por este Tribunal en auto de fecha 03 de noviembre de 2011, fijando oportunidad para la práctica de la inspección judicial, la cual se realizó en fecha 09 de noviembre de 2011, con la asistencia del Ingeniero CESAR RODRIGUEZ GANDICA, quien fue el Perito designado al efecto por este Juzgado y quien consignó su informe en fecha 10 de noviembre de 2011, siendo recusado por la representación judicial de la parte demandada en la misma fecha, recusación que fue declarada sin lugar por este Tribunal en decisión de fecha 17 de noviembre de 2011.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, durante el lapso probatorio, promovió las siguientes pruebas documentales:
1º El contrato de arrendamiento de fecha 27 de abril de 2007, acompañado por la actora al libelo marcado “C”.
2º Copia certificada del expediente signado con el Nº 2010-0844, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, realizadas por el ciudadano HUMBERTO URIBE QUIÑONES a favor de la actora, en la cual consta que el prenombrado ciudadano solicitó la notificación de ésta de las consignaciones realizadas y donde consta, igualmente, que la demandante en fecha 21 de enero de 2011, retiró los cánones de arrendamiento consignados por aquél –quien se encontraba en posesión del inmueble arrendado al momento de la práctica de la medida de secuestro decretada- correspondientes a los meses de: mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, con lo cual pretende demostrar que la actora siguió percibiendo los cánones de arrendamiento por concepto del inmueble arrendado luego que se indeterminara el contrato original de fecha 27 de abril de 2007.
Las pruebas promovidas por la parte demandada fueron admitidas por este Tribunal en auto de fecha 11 de noviembre de 2011.

IMPUGNACION DEL PODER
Planteados, de este modo, los términos de la controversia, observa este Juzgador que como quiera que la representación judicial de la demandante, en escrito presentado en fecha 31 de octubre de 2011, impugnó el poder que acredita la representación del abogado ALEJANDRO MATA BENITEZ como apoderado judicial de la parte demandada, solicitando, como consecuencia de ello, la inexistencia del escrito de contestación a la demanda presentado por el prenombrado Abogado y, por ende, la contumacia de la parte demandada, corresponde a este Tribunal, en primer término, examinar tal impugnación, para lo cual se observa:
La representación judicial de la actora impugnó el poder otorgado por la parte accionada ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 30 de junio de 2010, bajo el Nº 11, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (consignado, marcado con la letra “A”, junto al escrito de contestación a la demanda presentado por el Dr. ALEJANDRO MATA BENITEZ), señalando que en el texto del mencionado instrumento, los ciudadanos ALVARO URIBE QUIÑONES y HUMBERTO URIBE QUIÑONES manifiestan actuar en su “condición de Directores de la Empresa Mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A.” (sic) y “suficientemente autorizados por nuestra representada.” (Sic).
Sin embargo, expresa la representación judicial de la actora que tal como se evidencia de la copia certificada del expediente mercantil correspondiente a dicha Empresa acompañado a la demanda marcada “B”, el único Director de la mencionada Sociedad Mercantil es el ciudadano ALVARO URBIBE QUIÑONES, señalando –dicha representación judicial- que en el nota de autenticación correspondiente a dicho poder la Ciudadana Notario se limitó a señalar que tuvo a la vista “Registro Mercantil de: Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Dtto. Capital y Edo. Miranda, en fecha 14-10-02, bajo el Nº 11, Tomo 73-A Cto.” (sic), sin dejar constancia de los documentos, gacetas, libros o registros que acreditan la representación invocada por los otorgantes, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, conforme lo exige el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, concluyendo -la representación judicial de la parte demandante- “que el poder otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 30 de junio de 2010, bajo el Nº 11, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría resulta ineficaz para acreditar la representación invocada por el Dr. ALEJANDRO MATA BENITEZ en nombre de la Empresa demandada, lo cual comporta, en consecuencia, que debe tenerse como inexistente el escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 27 de octubre de 2011 por el mencionado Abogado y, por ende, debe considerarse contumaz a la parte demandada al no haber dado contestación a la demanda oportunamente y así pido sea declarado por este Tribunal.” (Sic).
II. PARTE MOTIVA.
Al respecto, este Tribunal observa:
La representación judicial de la parte actora acompañó a su libelo, marcado “B”, copia certificada del expediente Nº 64.301, correspondiente a la Empresa COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A., expedida el día 26 de julio de 2011, por el Registro Mercantil Cuarto del Distrito Capital, la cual, por tratarse de un instrumento emanado de un Funcionario Público facultado para darle fe pública, la misma surte pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
Ahora bien, observa este Juzgador que en dicho expediente consta el Documento Constitutivo Estatutario de la mencionada Empresa, registrado en fecha 14 de octubre de 2002, bajo el Nº 35, Tomo 73-A Cto., de cuya Cláusula DECIMA OCTAVA se evidencia que fueron elegidos, para desempeñar los cargos de Directores, los ciudadanos ALVARO URIBE QUIÑONES y DORA ESCALANTE DE URIBE.
Ahora bien, examinado el instrumento poder consignado por el abogado ALEJANDRO MATA BENITEZ, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 30 de junio de 2010, bajo el Nº 11, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (que este Tribunal aprecia y le atribuye pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil), constata este Juzgador que dicho poder fue conferido al prenombrado Abogado por los ciudadanos ALVARO URIBE QUIÑONES y HUMBERTO URIBE QUIÑONES, quienes manifiestan actuar en su condición de Directores de la Empresa Mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A. y en la nota de autenticación correspondiente al mencionado poder, la Ciudadana Notario Público Primero del Municipio Baruta del Estado Miranda expresa que tuvo a la vista el Registro Mercantil de COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 14-10-2002, bajo el Nº 11, Tomo 73-A Cto., sin verificar que en dicho instrumento no aparece, como Director de la mencionada Empresa, el ciudadano HUMBERTO URIBE QUIÑONES, quien fue designado como tal mediante la modificación de la Cláusula DECIMA OCTAVA del Documento Constitutivo Estatutario que se hizo en el Acta Asamblea General Extraordinaria de la Empresa demandada celebrada en fecha 28 de febrero de 2008, autenticada ante la Notaría Pública Segunda el Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 14 de mayo de 2008, bajo el Nº 46, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (la cual cursa en la copia certificada del expediente signado con el Nº 2010-0844, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que fue consignada por la representación judicial de la parte demandada, junto a su escrito de contestación a la demanda y también fue promovida por dicha representación judicial durante el lapso probatorio).
Ahora bien, observa este Tribunal que si bien es cierto que la referida copia certificada del mencionado expediente de consignaciones tiene pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil, no es menos cierto que tal Acta Asamblea General Extraordinaria de la Empresa demandada de fecha 28 de febrero de 2008, no puede ser apreciada por este Juzgador de acuerdo a lo previsto en los artículos 217 y 221 del Código de Comercio, que establecen:

“Artículo 217.- Todos los convenios o resoluciones que tengan por objeto la continuación de la compañía después de expirado su término; la reforma del contrato en las cláusulas que deban registrarse y publicarse, que reduzcan o amplíen el término de su duración, que excluyan algunos de sus miembros, que admitan otros o cambien la razón social, la fusión de una compañía con otra, y la disolución de la compañía, aunque sea con arreglo al contrato, estarán sujetas al registro y publicación establecidos en los artículos precedentes.”
“Artículo 221.- Las modificaciones de la escritura constitutiva y en los estatutos de las compañías, cualquiera que sea su especie, no producirán efectos mientras no se hayan registrado y publicado, conforme a las disposiciones de la presente Sección.”

En efecto, al no constar en autos que dicha Acta hubiere sido registrada ante la Oficina de Registro Mercantil correspondiente, considera este Sentenciador que la misma no puede surtir sus efectos y, en consecuencia, no puede el ciudadano HUMBERTO URIBE QUIÑONES acreditar su condición de Director de la Empresa demandada, y así se declara.
No obstante lo anterior, observa este Juzgador que –tal como se indicó anteriormente- el poder impugnado por la representación judicial de la parte actora fue conferido al abogado ALEJANDRO MATA BENITEZ, no sólo por el ciudadano HUMBERTO URIBE QUIÑONES, sino también por el ciudadano ALVARO URBIE QUIÑONES, quien sí ostenta, efectivamente, el carácter de Director de la Empresa demandada y, por ende, es capaz de representarla, pudiendo constituir apoderado en nombre de ella, por lo que este Tribunal desestima la impugnación realizada por la representación judicial de la parte actora en su escrito de fecha 31 de octubre de 2011, del poder conferido ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 30 de junio de 2010, bajo el Nº 11, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por la parte demandada COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A. al abogado ALEJANDRO MATA BENITEZ, por lo que se considera válida la representación ejercida por éste en nombre de aquélla y también válido el escrito de contestación a la demanda, y así se declara.

CUESTION PREVIA ORDINAL 6º 346
Establecido lo anterior, pasa este Tribunal a examinar la impugnación que, del valor de la demanda, hizo la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y, para ello, se observa:
Tal como se expresó anteriormente, la representación judicial de la parte demandada impugnó y rechazó la estimación y el valor de la demanda, por los conceptos de daños y perjuicios, que efectuó la actora, señalando que ésta no indicó el fundamento legal en que basa su estimación, considerándola contraria a la ley y excesiva.
Al respecto, este Tribunal observa que la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 02 de febrero de 2006, con ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, en el juicio de Otilio José Guevara Tineo contra Fredis Nicolás Maestre y otro (expediente Nº 05798), al referirse a la impugnación de la cuantía, estableció:
“Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda pura y simplemente, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, caso: María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. estableció lo siguiente:
`…Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación deberá necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.”

Ahora bien, conforme a la Doctrina de Casación expuesta, la cual es acogida por este Tribunal a tenor de lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se observa que como quiera que la representación de la parte accionada, en su contestación, expresamente impugnó la cuantía de la demanda, considerándola “contraria a la ley y excesiva” (sic), considera este Juzgador que le correspondía a la parte demandada demostrar tal hecho, esto es, que tal cuantía es excesiva.
En este orden de ideas y examinadas las actas procesales que conforman el presente expediente constata esta Juzgador que la parte demandada no aportó prueba alguna tendente a demostrar que la cuantía de la demanda fuese excesiva, por lo que forzoso es concluir que la estimación que hizo la parte actora de su demanda en la cantidad de CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 41.725,00) quedó firme, y así se declara.
Seguidamente, pasa este Tribunal a decidir la cuestión previa opuesta a la demanda por la representación judicial de la parte accionada y, para ello, se observa:
Conforme se expresó en el texto de este fallo, la representación judicial de la parte demandada alegó la cuestión previa de defecto de forma de la demanda prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que no se llenaron los requisitos en el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, en el sentido de que si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, se deben especificar éstos y sus causas, lo cual –según indicó- no hizo la parte actora de manera específica e individual.
Por su parte, la representación judicial de la actora, mediante escrito de fecha 31 de octubre de 2011, rechazó dicha cuestión previa, señalando que los daños reclamados en la demanda están debidamente especificados.
Ahora bien, sobre este particular, observa este Juzgador que, por una parte, en el numeral NOIVENO de LOS HECHOS de su demanda, expresa: “…cabe destacar que la parte demandada no ha conservado EL INMUEBLE en buen estado, en virtud de que la accionada no realizó las reparaciones menores que requiere dicho inmueble conforme se obligó a hacerlo de acuerdo a lo establecido en la Cláusula SEPTIMA del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (acompañado a esta demanda, en original, marcado con la letra “E”), referidas, dichas reparaciones a la pintura interior de EL INMUEBLE, reparaciones de paredes, puertas, ventanas, sanitarios, entre otras” (sic) y, por otra parte, en el numeral TERCERO de LAS CONCLUSIONES Y PETITORIO de la demanda, la representación judicial de la parte actora reclama a la demandada el pago de “la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), a título de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a EL INMUEBLE, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, consistentes dichos daños en la reposición de las piezas sanitarias y accesorios de baño, en la reposición de las piezas de cerámicas en los pisos y en los trabajos de pintura que deben hacerse a EL INMUEBLE.” (sic).
Conforme a lo expuesto, considera este Sentenciador que los daños reclamados en la demanda están suficientemente especificados, así como sus causas, por lo que, sin perjuicio de la procedencia de los daños reclamados (lo cual será objeto de análisis más adelante), la cuestión previa de defecto de forma alegada por la representación judicial de la parte demandada de acuerdo a lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, resulta improcedente, y así se declara.
También la representación judicial de la parte demandada alegó la cuestión previa de defecto de forma de la demanda prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem, que prohíbe acumular acciones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, señalando que “la acción de daños y perjuicios, establecido en el pedimento tercero por la actora, según los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil son del procedimiento ordinario, así como también el pedimento de Cláusula penal, establecido en el pedimento segundo, que no se puede demandar mediante una acción de cumplimiento de contrato.” (Sic).
Al respecto, este Tribunal observa:
Nuestro Legislador, en el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar.”

Ahora bien, como quiera que la acción contenida en la demanda es de cumplimiento de contrato basada en el presunto incumplimiento de la parte demandada, considera este Juzgador que la parte actora está legalmente facultada para exigir, conjuntamente con la acción de cumplimiento, los daños y perjuicios a que hubiere lugar, por cuanto tales acciones no son incompatibles, sino, por el contrario, el ejercicio de ambas pretensiones está amparado en la transcrita disposición legal, no siendo viable el argumento esgrimido por la representación judicial de la parte accionada referido a que “la acción de daños y perjuicios, establecido en el pedimento tercero por la actora, según los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil son del procedimiento ordinario, así como también el pedimento de Cláusula penal, establecido en el pedimento segundo, que no se puede demandar mediante una acción de cumplimiento de contrato” (sic), ya que lo que determina, en este caso, la naturaleza del procedimiento es el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual la demanda de cumplimiento –como la de autos- se sustanciará y sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en dicho Decreto y al procedimiento breve, independientemente de su cuantía, por lo que forzoso es concluir que la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, opuesta por la representación judicial de la parte demandada de acuerdo a lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 78 eiusdem, resulta improcedente, y así se decide.
Establecido lo anterior, pasa este Tribunal a examinar los demás alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 27 de octubre de 2011 y, en tal sentido, observa:
La representación judicial de la parte demandada, en el citado escrito de fecha 27 de octubre de 2011, alegó, como punto previo, la mala elección de la acción ejercida por la parte actora, señalando que la actora no indica qué clase de contrato suscribió, si es a tiempo indeterminado o determinado; señalando, asimismo, que en el particular tercero de los hechos la actora menciona la existencia de un documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, que tiene fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que acompaña con la letra “D”, expresando que dicho contrato fue autenticado con tres (3) días de antelación al vencimiento del contrato que adjunta la actora marcado con la letra “C”, concluyendo que el contrato de arrendamiento marcado con la letra “C”, de fecha 27 de abril de 2007 hasta el 28 de abril de 2008, se convirtió en indeterminado y, por lo tanto, operó la tácita reconducción establecida en la ley, señalando que “antes del vencimiento del mismo, `la arrendadora´, NO NOTIFICÓ, a mi PODERDANTE, en el lapso establecido en dicho contrato, de su deseo, de no continuar con la relación arrendaticia, en la forma como estaba establecido, en dicho contrato marcado con la letra `C´.” (Sic).
Del mismo modo, la representación judicial de la parte demandada señaló que ante la evidencia que tenía la arrendadora de que el contrato de fecha 27 de abril de 2007 se había indeterminado, y ante la solvencia de la arrendataria en el pago de los arrendamientos y retiros de éstos por la arrendadora (según se evidencia de las copias certificadas consignadas junto a su escrito), quiso hacer un subterfugio en el sentido de acordar y notificar una prórroga legal del contrato por un año, comprendido del día 28 de abril de 2009 hasta el 28 de abril de 2010, todo lo cual –según expresó la representación judicial de la parte demandada- es contrario a la ley, pues el contrato de fecha 27 de abril de 2007, se había indeterminado y ello no se puede considerar como una prórroga legal, sino una tácita reconducción del contrato de fecha 27 de abril de 2007, pues –según expresó anteriormente- no consta en autos que la arrendadora hubiera notificado a la demandada, antes del 28 de abril de 2008, su voluntad de no renovar el contrato, en las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.
Adicionalmente, la representación judicial de la parte demandada señaló que la actora demanda el cumplimiento del contrato e indica el incumplimiento del contrato de manera etérea y, a su vez, aduce en su petitorio, que venció la prórroga y que se le debe entregar el inmueble, pero no expresa porque concepto: si es por una acción de desalojo o por resolución de contrato. Además, expresó la representación judicial de la parte demandada que en el entendido de que el contrato de fecha 27 de abril de 2007 se indeterminó, la actora confunde los procedimientos y la forma como se tramitan los juicios, ya que –según expresó dicha representación judicial- si la actora demanda el pago de daños en el inmueble, en lugar de pedir el desalojo según el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el contrario, demanda el cumplimiento del contrato, solicitando daños y perjuicios, todo lo cual hace improcedente la acción.
Igualmente, la representación judicial de la parte demandada señaló que la arrendadora pretende adjuntar y considerar como válidas y como prórroga legal, unos contratos en los cuales ha alterado las condiciones y estipulaciones del contrato original, pues éste tenía un canon de arrendamiento de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2.250,00) y dichos contratos tienen como canon de arrendamiento la suma de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) el notariado en fecha 25 de abril de 2008, y la supuesta prórroga, que tiene fecha 04 de junio de 2009, un canon de SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 6.535,00), por lo que al haberse indeterminado el contrato de fecha 27 de abril de 2007, la parte demandada se reserva solicitar el reintegro de las sumas pagadas en exceso.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada cuestionó el valor de la notificación judicial realizada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14 de junio de 2010, mediante la cual solicitó se notificara al ciudadano ALVARO URIBE QUIÑONES del término de prórroga legal, pues –según expresó- dicha notificación fue efectuada en forma extemporánea, es decir, con cincuenta y seis (56) días posteriores a la fecha a que alude el documento que corre al folio 17 en relación a la supuesta prórroga, sino que, además, dicha notificación se le hizo a un ciudadano de nombre EDGAR SANCHEZ, quien no presentó cédula de identidad, concluyendo que dicha notificación no puede serle opuesta a su representada.
En virtud de lo expuesto y como quiera que la representación judicial de la parte demandada ha cuestionada la acción ejercida por la parte actora, corresponde a este Tribunal, como punto previo, pronunciarse al respecto, para lo cual se observa:
La representación judicial de la parte actora, en el encabezamiento de su libelo, expresa que demanda a la Sociedad Mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A. “por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE SU TÉRMINO de acuerdo al procedimiento previsto en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,…” (sic) y, posteriormente, desarrolla los fundamentos de hecho y de derecho en que basa su pretensión, con sus correspondientes conclusiones.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada basa sus alegatos sobre la improcedencia de la acción ejercida en el hecho de que nos encontramos ante una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por lo que corresponde a este Juzgador examinar la naturaleza temporal de la relación arrendaticia existente entre las partes y, para ello, se observa:
Tal como se expresó anteriormente, la representación judicial de la parte actora acompañó, junto a su demanda, entre otros, los originales de los siguientes documentos:
1º Marcado “A”: Original del poder otorgado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 18 de julio de 2011, anotado bajo el Nº 03, Tomo 216 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, otorgado por la demandante a sus apoderadas judiciales, que este Tribunal aprecia y le atribuye pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrada la representación ejercida por las Apoderadas Judiciales de la actora en nombre de ésta, y así se declara.
2º Marcado “C”: Contrato celebrado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 27 de abril de 2007, anotado bajo el Nº 29, Tomo 56 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
3º Marcado “D”: Contrato de arrendamiento otorgado entre las partes ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
4º Marcado “E”: Documento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Los identificados instrumentos –marcados “C”, “D” y “E”- por tratarse de documentos auténticos autorizados por Funcionarios Públicos facultados para darle fe pública y que, además, no fueron tachados, impugnados ni cuestionados por la parte accionada, los mismos hacen fe entre las partes y frente a terceros de los hechos a que tales instrumentos se contraen conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y, por ende, este Tribunal les atribuye pleno valor probatorio, quedando, en consecuencia, demostrada la relación jurídica que vincula a ambas partes en el proceso, y así se decide.
Ahora bien, del citado contrato celebrado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 27 de abril de 2007, anotado bajo el Nº 29, Tomo 56 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría –marcado “C”- observa este Juzgador que la actora dio en arrendamiento a la Empresa accionada el inmueble constituido por el Local Comercial distinguido con el Número Quince (Nº 15), el cual forma parte del Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos, situado en la Urbanización La Boyera, Carretera Intercomunal Baruta-El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, observándose, igualmente, que en su Cláusula Tercera, textualmente se expresó:

“La duración del presente contrato es de un (1) año fijo contado a partir del día veintiocho (28) de abril de 2007, y terminará el día 28 de abril de 2008. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso, se convierta a tiempo indeterminado.”

Asimismo, observa este Juzgador que la Cláusula Tercera del mencionado contrato de arrendamiento otorgado entre las partes ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría –marcado “D”- textualmente señala:
“Este contrato rige a partir del día Veintiocho (28) de Abril del año dos mil ocho (2.008) y tiene una duración de un (1) año, es decir, termina el día veintiocho (28) de Abril del año dos mil nueve (2.009).”
Ahora bien, el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, referido a que por el hecho de que este último contrato fue celebrado cinco (5) días antes del vencimiento del término previsto en el primer contrato (autenticado en fecha 27 de abril de 2007) lo convirtió a tiempo indeterminado –a consideración de este Tribunal- resulta improcedente, toda vez que las partes, clara y expresamente, acordaron un término fijo de duración del primer contrato de arrendamiento celebrado entre ellas, de un (1) año fijo, comprendido desde el día 28 de abril de 2007 hasta el día 28 de abril de 2008 y, antes de producirse el vencimiento de ese término (lo cual, en modo alguno es ilegal), las partes, también de manera clara y expresa, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, escrito, a término fijo, con vigencia desde el 28 de abril de 2008 hasta el 28 de abril de 2009, por lo que forzoso concluir que la voluntad de ambas partes, consensualmente manifestada, fue la de mantener una relación arrendaticia a término fijo, no siendo viable el alegato esgrimido por la representación judicial de la demandada de que no consta en autos que la arrendadora hubiera notificado a la demandada, antes del 28 de abril de 2008, su voluntad de no renovar el contrato, en las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, ya que, por el contrario, de los documentos antes examinados, se evidencia que las partes suscribieron un nuevo contrato a término fijo, y así se declara.
Más aún, considera este Juzgador que esa voluntad de mantener una relación arrendaticia a término fijo fue expresamente ratificada por las partes en el documento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría –marcado “E”- a través del cual las partes declararon:

“Primero. Consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, el día 25 de abril del año 2008, inserto bajo el Nº 21 del Tomo 58 de los libros de autenticaciones respectivos, las partes celebraron el contrato de arrendamiento que las rige, relativo a un inmueble constituido en un local para comercio, distinguido con el número quince (Nº 15), propiedad de la arrendadora, el cual forma parte del Centro Comercial La Boyera, ubicado éste en la Urbanización La Boyera de esta ciudad de Caracas, en el Conjunto Residencial Los Pinos, Carretera Baruta-El Hatillo, …
Segundo. Ahora bien, en virtud de que la vigencia del señalado contrato de arrendamiento terminó el día veintiocho (28) de Abril del año dos mil nueve (2.009), en este mismo acto, de mutuo y amistoso acuerdo convenimos en prorrogar, como en efecto lo hacemos mediante este documento, la vigencia del contrato de arrendamiento que nos rige, por un (1) año fijo, es decir, queda vigente desde el día veintiocho (28) de abril del año dos mil nueve (2.009) hasta el día veintiocho (28) de Abril del año dos mil diez (2.010).”

De manera que, conforme a lo expuesto, considera este Juzgador que la relación arrendaticia existente entre las partes, sin género de dudas, es a término fijo, por lo que, en modo alguno, se produjo la tácita reconducción de la misma, ya que la voluntad de las partes, expresada, claramente y por escrito, tanto en el contrato original (acompañado a la demanda marcado “C”), como en los contratos posteriores (acompañados a la demanda marcados “D” y “E”) fue la de que el arrendamiento continuara año por año, con las modificaciones convencionalmente convenidas entre ellas respecto al monto de los cánones de arrendamiento, y así se declara.
Como corolario de lo que antecede, estima este Sentenciador que como quiera que la relación arrendaticia existente entre las partes es –tal como se expresó- a término fijo, la manera de poner fin a dicha relación es a través del ejercicio de la acción de resolución o de cumplimiento de contrato conforme a las disposiciones que establecen tanto el Código Civil como el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que forzoso es concluir que, sin perjuicio de que este Juzgador analice más adelante la procedencia o no de la acción ejercida, la misma es pertinente y está legalmente amparada en dichos instrumentos legales, por lo que resultan improcedentes los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada, relacionados con la mala elección de la acción ejercida por la parte actora, y así se declara.
Decididos los anteriores planteamientos previos e incidentales esgrimidos por las respectivas representaciones judiciales de las partes actora y demandada, pasa este Tribunal a examinar el fondo del asunto sometido a su consideración, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción intentada y, al respecto, se observa:
La parte actora, en el numeral PRIMERO del petitorio de su demanda, pide que la parte demandada convenga o, en defecto de ello, sea condenada por este Tribunal, entre otros particulares, en el cumplimiento del contrato celebrado entre ellas y autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (acompañado a la demanda, marcado “E”), en virtud de que –según alegó- el día 28 de abril de 2010, venció la prórroga contractual acordada entre las partes y, asimismo, en virtud de que en fecha 28 de abril de 2011, venció la prórroga legal de un (1) año prevista en el literal b) del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, conforme al análisis previo realizado por este Tribunal de los documentos acompañados a la demanda, marcados “C”, “D” y “E”, referidos, respectivamente, al: Contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 27 de abril de 2007, anotado bajo el Nº 29, Tomo 56 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; Al contrato de arrendamiento otorgado entre las partes ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y al contrato otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, considera este Juzgador que no existen dudas acerca de la existencia auténtica de la relación arrendaticia que vincula a las partes en este proceso, la cual –como antes se expresó- es a término fijo y tuvo por objeto el arriendo de un inmueble constituido por el Local Comercial distinguido con el Número Quince (Nº 15), el cual forma parte del Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos de la Urbanización La Boyera, Carretera Intercomunal Baruta-El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el cual pertenece a la demandante según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda en fecha 26 de mayo de 2000, bajo el Nº 17, Tomo 9, Protocolo Primero, acompañado a la demanda, en original, marcado “G” y al cual este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio por tratarse de un instrumento público conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
En efecto, de acuerdo al contenido de los contratos antes mencionados, observa este Juzgador que la relación arrendaticia existente entre las partes se inició en fecha 27 de abril de 2007 (mediante la celebración del contrato autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 27 de abril de 2007, anotado bajo el Nº 29, Tomo 56 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría), culminando –dicha relación arrendaticia- el día 27 de abril de 2010, según consta del documento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual las partes acordaron, expresamente, “prorrogar, como en efecto lo hacemos mediante este documento, la vigencia del contrato de arrendamiento que nos rige, por un (1) año fijo, es decir, queda vigente desde el día veintiocho (28) de abril del año dos mil nueve (2.009) hasta el día veintiocho (28) de Abril del año dos mil diez (2.010).” (Sic).
Asimismo y de acuerdo a los términos de este último contrato, las partes también acordaron ajustar el canon mensual de arrendamiento en la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 6.535,00) e, igualmente, acordaron mantener vigentes en todas sus partes, todas las demás estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Tales hechos, además que no fueron enervados, en modo alguno, por la parte demandada, fueron expresamente reconocidos por ésta, ya que dicho instrumento -otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría- fue consignado por ella en el expediente signado con el Nº 2010-0844, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual fue acompañado por la representación judicial de la parte demandada, en copia certificada, junto a su escrito de contestación a la demanda y promovido también por dicha representación judicial durante el lapso probatorio, y a la cual –como antes se expresó- este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil, y así se declara.
De manera que, conforme a lo expuesto, como quiera que ha quedado suficientemente demostrado en autos que la relación arrendaticia existente entre las partes tuvo una duración de tres (3) años, ya que –tal como se indicó anteriormente- se inició el día 27 de abril de 2007 y finalizó el día 27 de abril de 2010, mediante la celebración de contratos sucesivos a término fijo de un (1) año cada uno, considera este Juzgador que, una vez vencido el último término contractual, a la demandada le correspondía un término de prórroga legal de un (1) año conforme a lo estipulado en el literal b) del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza:
“Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:
…
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.”
Asimismo, observa este Juzgador que vencido el término de prórroga legal, la arrendadora está facultada para exigir a la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado de acuerdo e lo previsto en el artículo 39 eiusdem, que establece:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Ahora bien, en relación al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, relacionado con el cuestionamiento e impugnación por ella realizado de la notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14 de junio de 2010, mediante la cual la actora solicitó se notificara al ciudadano ALVARO URIBE QUIÑONES del término de prórroga legal, pues –según expresó dicha representación judicial- dicha notificación fue efectuada en forma extemporánea, es decir, con cincuenta y seis (56) días posteriores a la fecha a que alude el documento que corre al folio 17 en relación a la supuesta prórroga, sino que, además, dicha notificación se le hizo a un ciudadano de nombre EDGAR SANCHEZ, quien no presentó cédula de identidad, concluyendo que dicha notificación no puede serle opuesta a la demandada, este Tribunal considera oportuno destacar que tal notificación –aún cuando se trata de un instrumento emanado de un Funcionario Público facultado para darle fe pública y, por lo tanto, surte pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil- resultaba innecesaria, ya que la misma no se contempló en ninguno de los contratos celebrados entre las partes, ya que existía certeza acerca de las fechas de inicio y vencimiento del término contractual convenido entre las partes, y así se declara.
En consecuencia, como quiera que el día 27 de abril de 2010 venció el último término convencionalmente acordado entre las partes, a partir de entonces comenzó a transcurrir el término de prórroga legal a que se refiere el mencionado literal b) del citado artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el día 27 de abril de 2011, de modo que al no hacerse producido la entrega del inmueble arrendado, considera este Juzgador que resulta procedente el reclamo efectuado por la actora a la demandada relacionado con el cumplimiento de su obligación de entregar dicho inmueble de acuerdo e lo previsto en el artículo 39 eiusdem, y así se decide.
Asimismo, en relación al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, referido a que la actora, en fecha 21 de enero de 2011, retiró los cánones de arrendamiento consignados por la parte demandada, correspondientes a los meses de: mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 –lo cual se evidencia de la copia certificada del expediente signado con el Nº 2010-0844, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas-, considera este Tribunal que tal hecho, en modo alguno, comporta la tácita reconducción de la relación arrendaticia existente entre las partes, en virtud de que, por una parte, conforme a lo expresado en el artículo 52 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendadora-propietaria podía retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, pues ésta no está fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler y, por la otra, el retiro de tales consignaciones correspondió a los meses de: mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, es decir, corresponde a períodos anteriores al vencimiento del término de prórroga legal que –como antes se expresó- se produjo el día 27 de abril de 2011, y así se declara.
De manera que, en virtud de lo expuesto, considera este Tribunal que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de su término de duración y por vencimiento del término de prórroga legal contenida en la demanda es procedente con fundamento a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, y así se declara.
Seguidamente corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la procedencia de las cantidades reclamadas por la parte actora en su demanda, para lo cual se observa:
En relación a los reclamos contenidos en los numerales SEGUNDO y CUARTO del PETITORIO de la demanda, referido, por una parte, al pago de la cantidad de TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 31.725,00), a título de cláusula penal derivada del incumplimiento de la parte demandada de su obligación de entregar el inmueble arrendado, calculada desde el día 28 de abril de 2011, exclusive (fecha de vencimiento del término de prórroga legal) hasta el día 16 de septiembre de 2011, inclusive, lo cual representa ciento cuarenta y un (141) días a razón de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 225,00) diarios y, por la otra, referido al pago de la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 225,00), por cada día transcurrido desde el 17 de septiembre de 2011, inclusive, hasta el día en que la parte demandada haga entrega del inmueble dado en arrendamiento, completamente libre de personas y de sus bienes propios, y en las mismas buenas condiciones en que la demandada lo recibió, este Tribunal observa:
El artículo 28 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa:
“Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.”
En tal sentido y conforme se expresó en el texto del presente fallo, observa este Sentenciador que en el documento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, las partes acordaron, entre otras cosas, mantener vigentes en todas sus partes, todas las demás estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en cuya Cláusula Vigésima se expresó:
“VIGESIMA: Cláusula Penal. Al término del presente contrato de arrendamiento, es decir, el día 28 de Abril de 2.009, “la arrendataria” se obliga a entregar a “la arrendadora”, el inmueble arrendado, completamente libre de personas y de sus bienes propios. Asimismo, la obligación de entregar el inmueble comprende su devolución en las mismas buenas condiciones en que “La Arrendataria” lo recibió, vale decir, en el mismo buen estado de conservación, pintadas sus paredes y áreas en general; íntegras y pulcras las piezas y accesorios de baños, completos y en buen estado los pisos, las instalaciones eléctricas y sanitarias. Expresamente las partes convienen que todo retardo o demora en la devolución del inmueble, al vencimiento de este contrato, obliga a “La Arrendataria”, a pagar a “La Arrendadora”, la cantidad de Doscientos Veinticinco Bolívares Fuertes (Bs. 225,00), por cada día de retardo o mora en la entrega del inmueble, ello como indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de ésta cláusula, mas los gastos judiciales o extrajudiciales de cobranza y honorarios de abogados a que diere lugar.”
En consecuencia y como quiera que tal acuerdo es ley entre las partes y debe ejecutarse de buena fe por ellas, tal como lo establecen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, forzoso es concluir que resulta procedente el reclamo de las cantidades señaladas en los numerales SEGUNDO y CUARTO del PETITORIO de la demanda, también con fundamento a lo dispuesto en el artículo 28 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
En cuanto al reclamo contenido en el numeral TERCERO del petitorio de la demanda, referido al pago de la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), a título de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al inmueble arrendado, consistentes dichos daños en la reposición de las piezas sanitarias y accesorios de baño, en la reposición de las piezas de cerámicas en los pisos y en los trabajos de pintura que deben hacerse a dicho inmueble, este Tribunal observa:
La representación judicial de la parte actora, junto a su demanda, acompañó marcada “F”, original de la inspección realizada en el inmueble arrendado, en fecha 20 de julio de 2011, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en cuya acta se dejó constancia que:
“PRIMERO: Se pudo observar puerta interna (Baño) en Regular estado, piso faltándole piezas de cerámica, paredes en regular estado de pintura, ventanas del baño le faltan varios vidrios, parte de las tuberías eléctricas no están empotradas, las piezas sanitarias están en mal estado.” (Sic).
Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, impugnó dicha inspección por haber sido realizada de manera extrajudicial y sin estar presente un representante de la demandada.
A los fines de demostrar los supuestos daños existentes en el inmueble objeto del presente juicio, la representación judicial de la parte actora, durante el lapso probatorio, promovió inspección judicial, la cual practicó este Tribunal en fecha 09 de noviembre de 2011, con la asistencia del ciudadano CESAR RODRIGUEZ GANDICA, Perito Ingeniero designado al efecto.
Al respecto, la representación judicial de la parte demandada se opuso a la admisión de dicha prueba e, igualmente, indicó que la misma era extemporánea, ya que la parte actora, junto a su demanda, acompañó la inspección practicada en fecha 20 de julio de 2011, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, con la cual se trabó la litis.
Al respecto, este Tribunal observa:
La representación judicial de la parte actora, durante el lapso probatorio, promovió inspección judicial en el inmueble objeto del presente juicio, con la finalidad de ratificar la inspección extra litem practicada en fecha 20 de julio de 2011, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, para dejar constancia de los mismos hechos contenidos en dicha inspección.
En efecto, la inspección judicial versó sobre los siguientes particulares:
1º Del estado general de los pisos, paredes y techos del inmueble, en cuanto a pintura, aseo, conservación y mantenimiento, así como en cuanto al estado de aseo, conservación y mantenimiento de instalaciones eléctricas, lámparas, cableado, tuberías y, en general, de los servicios de que dispone dicho inmueble.
2º De las condiciones físicas del baño en cuanto a ventanas, puertas, cerraduras, piezas sanitarias, tuberías e instalaciones eléctricas.
3º Del monto estimado requerido para la reparación de los daños observados.
Dicha prueba, una vez admitida, fue practicada el día 09 de noviembre de 2011, oportunidad en la cual este Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de este juicio, haciéndose presente la representación judicial de la parte demandada, quien pudo ejercer el debido control de la prueba respecto de la misma, por lo que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio a dicha inspección judicial por reunir los requisitos que, para su validez, establecen los artículos 472, 473, 474, 475 y 476 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Ahora bien, a través de la referida inspección judicial practicada en fecha 09 de noviembre de 2011, este Tribunal, asistido por el ciudadano CESAR RODRIGUEZ GANDICA, Práctico Ingeniero designado al efecto, pudo constatar los siguientes hechos: Que el local objeto de la inspección se encontraba en regular estado de conservación, requiriéndose reparaciones sencillas e importantes, según explicó el Perito Ingeniero; Se observó que faltaban tapas en algunos tomacorrientes; Se observó la falta de una lámpara de acero inoxidable; El baño se observó, en general, en mal estado de conservación; Se observó la cerámica de los pisos y paredes con manchas y pequeñas perforaciones; Los equipos sanitarios se observaron en regular estado de conservación y operatividad; El grupo del lavamanos se encuentra deteriorado; Se observó la inexistencia de la mitad de las paletas de aluminio que conforman la ventana orientada hacia la fachada de dicho local; No existe elemento de cerramiento en el tope superior de la puerta de entrada al baño. Igualmente, el perito designado expuso que la reparación de los daños observados –de acuerdo a su experiencia- fueron estimados por la cantidad entre Bs. 15.000 a Bs. 20.000, aproximadamente.
Tales hechos aparecen descritos, con mayor amplitud, en el informe elaborado por el ciudadano CESAR RODRIGUEZ GANDICA, y que fue consignado en autos en fecha 10 de noviembre de 2011.
Ahora bien, en relación a la impugnación que, de dicha inspección judicial, hiciera la representación judicial de la parte demandada, señalando que la misma es extemporánea, ya que la parte actora, junto a su demanda, acompañó la inspección practicada en fecha 20 de julio de 2011, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, con la cual se trabó la litis, este Tribunal observa que como quiera que la misma representación judicial de la parte accionada impugnó la inspección practicada en fecha 20 de julio de 2011, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, sobre la base de la misma fue realizada de manera extrajudicial y sin estar presente un representante de la demandada, correspondía a la parte actora –tal como lo hizo- ratificar aquella inspección extra litem mediante la promoción de la inspección judicial prevista en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que la parte demandada pudiera ejercer el debido control de la prueba, como en efecto lo hizo, por lo que forzoso es concluir que las impugnaciones y demás alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada para cuestionar la inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 09 de noviembre de 2011 resultan improcedentes, y así se decide.
Ahora bien, como quiera que quedaron suficientemente demostrados los daños existentes en el inmueble dado en arrendamiento y como quiera que, asimismo, era obligación de la parte demandada conservar el inmueble arrendado en buen estado, y correspondiéndole realizar las reparaciones menores que requiriese dicho inmueble conforme se obligó a hacerlo según lo establecido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, forzoso es concluir que quedó demostrado el incumplimiento de la parte demandada de las obligaciones a su cargo, previstas en la mencionada cláusula contractual y previstas, asimismo, en los artículos 1.595 y 1.597 del Código Civil, siendo, en consecuencia, procedente el reclamo de contenido en el numeral TERCERO del petitorio de la demanda, referido al pago de la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), a título de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al inmueble arrendado, y así se declara.
En consecuencia, considera este Sentenciador que la acción ejercida con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 28, 33, 38 (literal b)) y 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe prosperar por existir plena prueba en autos de los hechos alegados en la demanda, y así se decide.
III. PARTE DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346, en concordancia con el artículo 78 y ordinal 7º del artículo 349, todos del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por el abogado ALEJANDRO MATA BENITEZ, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada;
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, interpuesta por la ciudadana ROSA SEVERO FASULO, en contra de la Sociedad Mercantil COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A., ambas partes identificadas ab-initio. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada COLCHONERIA LA RED DEL BUEN DORMIR II, C.A., a lo siguiente:
i: Dar cumplimiento del contrato celebrado entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de junio de 2009, anotado bajo el Nº 54, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud que el día 28 de abril de 2010, venció la prórroga contractual acordada entre las partes y por haber vencido el día 28 de abril de 2011 la prórroga legal de un (1) año contemplada en el literal b) del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a entregar a la actora del inmueble dado en arrendamiento, constituido por el Local Comercial distinguido con el Número Quince (Nº 15), el cual forma parte del Centro Comercial La Boyera, ubicado en el Conjunto Residencial Los Pinos, situado en la Urbanización La Boyera, Carretera Intercomunal Baruta-El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, completamente desocupado de personas y bienes, y en el mismo buen estado de conservación, pintadas sus paredes y áreas en general; íntegras y pulcras las piezas y accesorios de baños, completos y en buen estado los pisos, las instalaciones eléctricas y sanitarias.
ii: Se condena a la parte demandada a pagar a la demandante la cantidad de TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 31.725,00), a título de cláusula penal derivada del incumplimiento de la parte demandada de su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento, causada, dicha cláusula penal, desde el día 28 de abril de 2011, exclusive (fecha de vencimiento del término de prórroga legal) hasta el día 16 de septiembre de 2011, inclusive, lo cual representa ciento cuarenta y un (141) días a razón de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 225,00) diarios.
iii: Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), a título de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al inmueble dado en arrendamiento, consistentes en la reposición de las piezas sanitarias y accesorios de baño, en la reposición de las piezas de cerámicas en los pisos y en los trabajos de pintura que deben hacerse a dicho inmueble.
iiii: Se condena a la parte demandada a pagar a la demandante la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 225,00), a título de cláusula penal, por cada día que transcurra desde el 17 de septiembre de 2011, inclusive, hasta el día en que la parte demandada haga entrega del inmueble dado en arrendamiento, totalmente desocupado de personas y bienes.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de noviembre del año dos mil once (2011). Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL

ABG. BARTOLO DÍAZ PATETE
LA SECRETARIA
ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
En la misma fecha y siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal, y quedando anotada en el libro diario en el No. _______.
LA SECRETARIA
ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
BDP/FD/CD.-
AP31-V-2011-002009.-