TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Diecinueve (19) de Octubre de 2011
201º y 152º

ASUNTO: AH1C-V-2008-000080
PARTE ACTORA: GUSTAVO ADOLFO CAMACHO PÉREZ y GAUDY MERCEDES PEROZO DUQUE, venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.374.776 y 12.329.164, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: ANTONIO BRANDO y FEDERICA ALCALÁ, abogados inscritos por ante el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710 y 101.708, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JENNIFER SPINOLA DE GOUVEIA, ELIZABETH SPINOLA DE GOUVEIA y LIZETTE SPINOLA DE GOUVEIA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.824.660; 13.824.659 y 17.402.037, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: JOSE ALEJANDRO LEÓN CALDERON, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 124.823, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
Antecedentes
El 05 de junio de 2008, se inició este proceso mediante demanda presentada por el Juzgado (Distribuidor) Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por demanda de Cumplimiento de Contrato que interpusiera GUSTAVO ADOLFO CAMACHO PÉREZ y GAUDY MERCEDES PEROZO DUQUE, contra JENNIFER SPINOLA DE GOUVEIA, ELIZABETH SPINOLA DE GOUVEIA y LIZETTE SPINOLA DE GOUVEIA. Previa distribución le fue asignada a este Tribunal.
Mediante auto del 16 de junio de 2008, se admitió la presente causa, y se ordenó citar a los co-demandados.
El 07de julio de 2008, se dictó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar.
El 24 de octubre de 2008, ante la imposibilidad de practicar la citación personal del demandado, se acordó librar cartel de citación cuyas publicaciones fueron consignadas el 26 de noviembre de 2008 aparecidas en los diarios “El Universal” y “El Nacional”. Dejando constancia el Secretario del Tribunal, dejo constancia de la fijación en el domicilio del demandado el 01 de abril de 2009.
El 24 de abril de 2009 previa solicitud de parte y de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, fue designada defensora judicial la abogada ROSA FEDERICO DEL NEGRO, inscrita en el Inpreabogado Nº 36.408, quien fue notificada el 20 de mayo de 2009 y 25 de ese mismo mes y año se juramentó.
El 04 de junio de 2009, se dictó auto de abocamiento de quien suscribe y se ordenó la citación de la defensora judicial.
El 22 de junio de 2009, el Alguacil dejó constancia de la citación de la defensora judicial.
El 23 de julio de 2009, la defensora judicial consignó escrito de contestación a la demanda.
El 12 de agosto de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
El 09 de octubre de 2009, hizo presencia en actas el apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito de promoción y oposición de pruebas.
El 8 de noviembre de 2009 se dictó auto de admisión de pruebas promovidas por la actora, y se declaro extemporánea la promoción y oposición de pruebas de la demandada.
El 20 de enero de 2010, previa solicitud, se dictó auto prorrogando el lapso de evacuación de pruebas.
El 03 de febrero de 2010, la parte demandada se opuso y solicitó la nulidad de la prórroga otorgada.
El 24 de febrero de 2010, se dictó auto negando la nulidad solicitada.
El 01 de marzo de 2010, la parte demandada apeló del anterior auto.
El 10 de marzo de 2010, se dictó auto negando la apelación.
El 05 de abril de 2010, la parte actora presentó escrito de Informes.
El 29 de junio de 2010, se dio entrada a las resultas provenientes del Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, relativas a la evacuación de pruebas.
II
Alegatos De Las Partes

Actora:
Alegó la parte actora que las codemandadas, son propietarias de un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 5-C, ubicado en la planta 5, Torre “B” del edificio “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez, Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre del estado Miranda.
Que las hoy codemandadas, por medio su apoderado Cesar Rojas Mendoza, y la parte actora celebraron contrato de opción compra venta por el inmueble de antes identificado, autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 29 de noviembre de 2007.
Que el precio pactado por el referido inmueble, fue la cantidad actual de Trescientos Noventa y Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs. 398.000,00); que dicho precio sería pagado de la siguiente forma: 4 cheques de gerencia por las siguientes cantidades: Ciento Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 140.000,00), Cincuenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 56.000,00); a favor de Corporación Administrativa y Financiera, Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 54.000,00) y Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00); así como un cheque personal por Tres Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 3.800,00) estos tres últimos cheques a favor de Cesar Mendoza, y en efectivo Once Mil Bolívares Fuertes (Bs. 11.000,00) todo estos en el acto de autenticación del contrato del compromiso de compra venta y Ciento Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. 110.000,00) en fecha 30 de enero de 2008, tal como consta en recibo de esa misma fecha. Es decir, han pagado la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 250.000,00), equivalente al 63% del precio total.
El saldo restante, Ciento Cuarenta y Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs. 148.000,00), serían pagados al momento de la firma de la compra venta ante el Registro. Que el plazo convenido en el contrato fue de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha del otorgamiento de la opción.
Que después de suscribir el anterior contrato, el apoderado de las vendedoras, informó que sobre el inmueble pesaba una hipoteca convencional y de primer grado, desde el 25 de mayo de 1999 a favor de la Corporación Administrativa y Financiera, S.A. (CORAFISA), la cual había sido ejecutada judicialmente en juicio que cursa ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, expediente Nº 26987, pesando también una medida de prohibición de enajenar y gravar y una medida de embargo ejecutivo. Que tal situación contraviene lo establecido en la Cláusula Sexta del contrato de compromiso.
Que la hipoteca fue liberada el 20 de diciembre de 2007 ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 6, Tomo 14, Protocolo Primero, mientras que el 07 de enero de 2008, el Juzgado antes identificado libró oficio Nº 12982 dirigido a la referida Oficina de Registro, notificando la suspensión de las medidas recaídas sobre el inmueble.
Alega igualmente la actora, que las codemandadas, transcurriendo mes y medio, desde el otorgamiento no habían entregado los recaudos necesarios para el trámite del crédito hipotecario, presupuesto para el pago del saldo restante, y no sino hasta enero de 2008, que hicieron entrega parcial de los recaudos para el tramite del crédito, teniendo que tramitar por sí misma las solvencias ante la Administradora Serdeco, C.A. hasta el 30 de abril de 2008, y la solvencia municipal.
No obstante al incumpliendo por parte de las codemandadas, procedieron el 30 de enero de 2008, a entregarle a las codemandas de la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. 110.000,00), solicitando los recaudos pendiente de entrega.
El 10 de marzo de 2008, fue aprobado el crédito hipotecario, procediendo la actora a pagar los respectivos gastos de registro, y suscribir las pólizas de seguro requeridas por el banco.
Que el 24 de marzo de 2008, sólo a 4 días del vencimiento del termino del contrato, las codemandadas no habían entregado la solvencia de Hidrocapital, la cual sólo se obtiene si el inmueble esta solvente con el pago del condominio, y es cuando la empresa Habitacom, C.A., administradora del edificio donde esta el apartamento objeto de la opción, informa que el inmueble tiene una deuda de condominio desde enero de 2001, por mas de Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 80.000,00), por lo que era no era posible la obtención de la solvencia de Hidrocapital.
Ante esta situación las codemandadas, se limitaron a manifestar que desistían de la venta del inmueble, siendo además que se quedaban con el dinero entregado.
Indicó la actora, que para poder asumir este compromiso con las codemandadas, vendieron a su vez el apartamento en el cual vivían, que era además su vivienda principal, el cual tuvieron que entregar en marzo de 2008.
En consideración a lo anterior, concluyen los actores que las codemandadas actuaron de mala fe, pues sabían que la deuda de condominio existente imposibilitaba la obtención de la solvencia de Hidrocapital, lo que a su vez es un impedimento para la protocolización de la operación de compra venta del inmueble, con todos los graves y numerosos daños que eso causaría.
Que con motivo de la venta de su vivienda, el actor en su condición de militar activo de la FFAA reside en la Base Aérea La Carlota, mientras que la actora, vive alquilada en una habitación en un apartamento, cancelando la suma de Dos Mil Doscientos Bolívares (Bs. 2.200,00) mensuales por la misma, adicionalmente a esto han tenido que incurrir en gastos de alquiler de un depósito para el resguardo de sus bienes muebles, a razón de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00), mensuales. Alcanzando estos gastos para la fecha las sumas de Seis Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 6.600,00) y Cuatro Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 4.500,00), respectivamente, sin incluir los que se sigan venciendo en virtud de no tener en donde vivir.
Aunando al aspecto económico, alegan los actores, ser una pareja joven casada y tienen que vivir separados, lo que los afecta desde el punto de vista psicológico, siendo que la actora se ha visto afectada en el desempeño de su trabajo, teniendo que asistir a un psiquiatra, diagnosticándole “episodio depresivo mayor con sintomatología ansiosa”, prescribiendo psicofármacos, generando gastos hasta la fecha de la demanda de Mil Ciento Noventa Bolívares (Bs. 1.190,00), mas el costo de las medicinas que le fueron recetadas.
Que los referidos gastos deben ser resarcidos por las codemandadas y los estiman prudencialmente en Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 150.000,00).
Fundamentó la presente acción en el contrato de compromiso de venta, los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.488 y siguientes del Código Civil y artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, solicitan el cumplimiento forzoso de la obligación contenida en el contrato de compromiso de venta, el pago de las cuotas de condominio que se adeudan desde enero de 2001 hasta que se dicte sentencia definitiva firme, la protocolización del contrato de compra venta definitivo, el pago de la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 150.000,00) por concepto de daños y perjuicios, la corrección monetaria de las cantidades reclamadas Así mismo, se condene en costas y costos del proceso.
Que conforme a lo establecido en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, se oficie a la Administradora Habitacom C.A., para que indique el saldo adeudado por condominio del inmueble de autos y autorice a los hoy actores a cancelar lo adeudado por este concepto, y una vez que este monto sea deducido del saldo del precio de la venta del inmueble, se ordene la protocolización de la sentencia a los fines de que la misma sirva como titulo suficientes de propiedad. Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble.
Demandada
En la oportunidad de dar contestación, la defensora judicial negó rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, por no ser cierto los hechos alegados, ni procedente el derecho invocado.
Que no existe incumplimiento del contrato aquí descrito, pues los gravámenes fueron liberados antes de la expiración del término previsto en la Cláusula Tercera, que no existe obligación de entregar el inmueble solvente de los gastos de condominio, por lo que resulta improcedente la solicitud del pago del condominio a favor de un tercero, que no es parte en el juicio, conforme al artículo 140 del Código de Procedimiento Civil.
Del anexo de Relación de Ingreso de Seguros Horizonte, indicó que no emanan de sus defendidas, ni tampoco son aceptadas por éstas, por lo que no le es oponible.

III
De Las Pruebas
La parte actora acompañó y consignó junto a su escrito de demanda y en el lapso de promoción y evacuación de pruebas, los siguientes documentales:
Parte Actora
En los folios 6 al 7 copia certificada de instrumento Poder otorgado por los ciudadanos Gustavo Adolfo Camacho Pérez y Gaudy Mercedes Perozo Duque, a los abogados que allí se indican, el cual se le da el valor de acuerdo al 1.359 del Código Civil Venezolano, constatándose la capacidad de los apoderado judiciales para actuar en la presente causa. Así se declara.
En los folios 29 al 34, copia simple de documento de titularidad de inmueble de autos, el cual no fue impugnad y por ser de aquellos instrumentos a que se refiere el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna y demuestra que son propietarios del inmueble. Así se declara.
En los folios 35 al 43 copia simple del contrato de Opción de Compra, autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda el 29 de noviembre de 2007, bajo el Nº 22, Tomo 03 y protocolizado la opción de compra-venta del inmueble de autos, ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda el 14 de enero de 2008, bajo el Nº 5, Tomo 4 del Protocolo Tercero, el cual no fue tachado por tanto se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.359 del Código Civil Venezolano, constatándose la suscripción de un contrato de opción de compra por las partes de esta causa, las demandadas en carácter de vendedoras, y los actores en carácter de compradores, por un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 5-D, del 5º piso, de la Torre B del edificio “Residencia Mariposa”, Avenida Sucre, Los Dos Caminos, Municipio Leoncio Martínez, Distrito Sucre del Estado Miranda, por un precio, fijando entre otras las siguientes condiciones: el precio del inmueble en la cantidad actual de Trescientos Noventa y Ocho Mil Bolívares (Bs. 398.000,00), el plazo convenido en el contrato de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha del otorgamiento, la forma de pago: Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00), en el acto de autenticación del contrato del compromiso de compra venta, Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) en fecha 30 de enero de 2008, con que están cantidades no forman parte del precio del inmueble, pero si las optantes cumplen con las condiciones del contrato se le imputaran al precio del mismo, en caso de incumplimiento de las vendedores una penalidad, que obligan a restituir la totalidad de lo recibido mas el 50% de este total mas una indemnización por daños y perjuicios, que las vendedoras se obligan a transferir la propiedad del inmueble, libre de gravámenes e impuestos nacionales o municipales, deudas por servicios públicos, y entregar la documentación necesaria para la protocolización de la compra venta proyectada. El saldo restante de Ciento Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 148.000,00), serían pagados al momento de la firma de la compra venta ante el Registro.
En los folios 44 al 48 copia simple de la revocatoria del poder otorgado por las co-demandadas al abogado a Cesar Rojas Mendoza, el cual es valorado de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo no es pertinente en cuanto alo controvertido.
En los folios 49 y 50 original de recibo de pago, de talón de cheque de gerencia y vouchers bancarios, los cuales se valoran e conformidad con el articulo 429 Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.359 del Código Civil Venezolano, constatándose que las co demandadas recibieron de los actores el 30 de enero de 2008, la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) por concepto de cancelación de la cuota fijada en la opción de compra, mediante cheque de gerencia Nº 01500003 del 31 de enero del 2008, emitido por Banesco Banco Universal. Así se declara.
En los folios 51 al 57 copias simples de documento de liberación de hipoteca debidamente protocolizada y levantamiento de medidas recaídas sobre el inmueble de autos, los cuales no fueron impugnados y por tanto se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.359 del Código Civil Venezolano, de lo que se deduce que el inmueble de autos se encuentra libre de esos gravámenes. Así se declara.
En los folios 59 al 61 original de solvencias de aseo urbano, municipales del inmueble de autos, las cuales son valoradas por el Tribunal, como documentos públicos administrativos, de cuyo contenido se constata que las autoridades administrativas correspondientes emitieron las solvencias aquí indicadas por el inmueble a nombre de Jennifer Spinola Gouveia. Así se declara.
En los folios 62 y 63 copia simple del Registro de Información Fiscal y cédulas de identidad de las demandadas, por ser copias de documento publico administrativo y ser recaudos necesarios ante el registro para otorgar la venta del inmueble de autos, son valoradas por el Tribunal, al 429 del Código de Procedimiento Civil,. Así se declara.
En el folio 64 original de comunicación emitida por el Banco del Tesoro, así como prueba de informe emanada de esta misma entidad bancaria, la cual no fue controvertida, por lo que este Tribunal, la valora como documento emanado de tercero la primera y la segunda conforme al 507 del Código Adjetivo, de cuya adición se desprende que la referida entidad bancaria aprobó un crédito hipotecario al actor Gustavo Camacho por Bs. 148.000,00. Así se declara.
En los folios 65 al 70 copia del proyecto de contrato de compra venta, firmado y sellado por el Banco del Tesoro, el cual es valorado conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como indicio de los alegatos del actor, en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones. Así se declara.
En el folio 71 original de planilla de depósito bancario a favor del Registro Segundo de Sucre, depositado por Gustavo Camacho, no le otorga valor al referido instrumento por no constar de su contenido que el deposito realizado haya sido con ocasión de la protocolización definitiva de la compra venta bajo estudio, lo que fue corroborado por la prueba de informes emanada del Registro Público Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, quien confirmó que no se recibió la suma de Novecientos Sesenta Bolívares Fuertes (Bs. 960,00); por concepto de presentación de documentos a nombre de los actores, así como indicó que para poder presentar los documentos de compra venta es requisito indispensable la solvencia de Hidrocapital. Así se declara.
En el folio 72 copia simple de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídica del inmueble de autos, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, las cuales son valoradas por el Tribunal como documentos administrativos, de cuyo contenido se constata que la demandada Jennifer Spinola Gouveia, canceló los derechos por enajenación del inmueble de autos. Así se declara.
En los folios 73 al 81 originales de Relación de Ingreso y Cuadro de Póliza de Seguro, de las cuales señaló la defensora judicial que no emanaban de sus defendidas, no eran “aceptadas” y no eran oponibles a ellas.
Ante la defensa esgrimida por la defensora judicial, es imperativo determinar la naturaleza de la referida relación de ingreso. Resulta cierto que tales documentales no emanan de las demandadas, sino de Seguros Horizonte, C.A., y que por ser documento emanado de un tercero, que en principio tiene que ser ratificado mediante testigo, pero en Venezuela, impera el principio de libertad probatoria, los informes emanados de personas jurídicas también pueden lograr la ratificación del acto que reposa en sus archivos. En razón de ello, pasa este Tribunal a revisar los mismos conjuntamente con la prueba de informe inserta en las actas.
De ello se evidencia que el actor Gustavo Camacho, contrató el 24 de marzo de 2008, dos Pólizas de Seguro para amparar el inmueble objeto de la presente causa y el crédito hipotecario otorgado, por las cuales cancelo Bs. 2.154,26 y Bs. 1.081,88. Así se declara.
En el folio 82 cursa comunicación del 27 de mayo de 2008 emanada de Habitacom C.A., la cual es valorada conjuntamente con la prueba de informe emanada de esta sociedad mercantil de fecha 5 de febrero de 2010, y conforme al artículo 507 del Código Adjetivo, y con los mismos argumentos anteriores deduciendo este Juzgado, que con motivo de la deuda por concepto de 119 cuotas condominio, por Bs. 109.995,87; que pesa sobre el inmueble de autos la Administradora no ha emitido la solvencia correspondiente, y consecuencialmente no es posible tramitar la solvencia ante Hidrocapital. Así se declara.
En los folios 85 al 94 documento en copia simple de compra venta protocolizado el 24 de marzo de 2008, bajo el Nº 22, Tomo 7 del Protocolo Primero y copia simple del Registro de Vivienda Principal del inmueble constituido por un apartamento Nº B 133, piso 13, Residencia San Francisco, Torre “B”, Caracas, los cuales no fueron tachados por tanto se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.359 del Código Civil Venezolano el primero de ello y el segundo como documento administrativo, constatándose que los actores dieron en venta su vivienda principal. Así se declara.
En los folios 95 al 100, 217 al 225, originales de contratos de arrendamientos sucritos entre la actora Gaudy Perozo, y la ciudadana Guillermina Quintero, los cuales son documentos privados emanados de tercero ajeno a la causa, que fueron ratificados por medio de la prueba testimonial que riela en el folio 96 de la segunda pieza, y son valorados conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, verificándose que la ciudadana Guillermina Quintero, reconoció la existencia de los contratos de arrendamiento, así como suya la firma en los mismos, de lo que puede deducirse que la actora incurrió en gastos por alquiler de una habitación. Así se declara.
En los folios 101 al 103, 226 al 240 originales de Recibos de Pagos emitidos por Juan Manuel Conde Pérez al actor Gustavo Camacho, por concepto de alquiler de depósito de bienes muebles, los cuales son documentos privados emanados de tercero ajeno a la causa, que fueron ratificados por medio de la prueba testimonial que riela en el folio 97 de la segunda pieza, es valorado conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, verificándose que el ciudadano Juan Manuel Conde Pérez, reconoció como suya la firma en los mismos, de lo que puede deducirse que el actor incurrió en gastos por alquiler de depósitos de bienes muebles, alegados en la demanda. Así se declara.
En los folios 106 y 107 originales de Informe Médico y Recibo Control emanados de la médico Psiquiatra Norma Barreno, los cuales son documentos privados emanados de tercero ajeno a la causa, que fueron ratificados por medio de la prueba testimonial que riela en el folio 98 de la segunda pieza, es valorado conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, verificándose que el ciudadano Juan Manuel Conde Pérez, reconoció como suya la firma en los mismos, de lo que se deriva la conclusión, de que efectivamente la actora sufrió una afección psiquiátrica e incurrió en gastos por su tratamiento. Así se declara.
Prueba de informes constituida por oficio Nº 921-09 del 08 de diciembre de 2009, emanada del Centro de Abastecimiento de Aviación del Éjercito Bolivariano, la cual es valorada conforme al 507 del Código de Procedimiento Civil, y de cuyo contenido se deduce que el actor tuvo una habitación asignada, la cual ocupó desde abril de 2008 hasta octubre de 2009, aproximadamente. Así se declara.
En los folios 3 y 4 de la segunda pieza, prueba de informes constituida por Carta Nº G-10-00931 del 22 de febrero de 2010 y oficio Nº G 10 00544 emanadas de la Consultaría Jurídica y de la Gerencia General de Comercialización de Hidrocapital, la cual es valorada conforme al artículo 507 del Código Adjetivo, verificándose de la misma que para tramitar la solvencia del agua potable, de inmuebles en edificaciones multifamiliares, se requieren entre otras la solvencia del condominio. Así se declara.
Parte Demandada:
La representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron declaradas extemporáneas por tardías.
IV
Motivación Para Decidir

Establecidos los términos del presente litigios y realizada la valoración de las pruebas aportadas por las partes, pasa esta Sentenciadora a pronunciarse al fondo del asunto, en los siguientes términos:
En el caso que nos ocupa, la parte actora alega que las codemandadas incumplieron de mala fe, pues tenían conocimiento que la deuda de condominio existente imposibilitaba la obtención de la solvencia de Hidrocapital, lo que a su vez es un impedimento para la protocolización de la operación de compra venta del inmueble, con todos los graves y numerosos daños que eso causaría.
Siendo la materia probatoria fundamental para quien pretende salir victorioso en una contienda judicial, se observa lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que prevén:
Código Civil
Artículo 1.354 Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Código de Procedimiento Civil
Artículo 506 “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
[…]”

En el caso de autos, la parte actora pretende el cumplimiento forzoso del contrato de compra venta suscrito con las codemandas el 29 de noviembre de 2007, a través de apoderado, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.486 del Código Civil, la tradición de la cosa es una de las principales obligaciones del vendedor una vez verificada la venta la cual se perfecciona con el solo consenso, tal como lo establece el artículo 1.161 del Código Civil, y por cuanto de conformidad con lo que establece el artículo 1.474 del Código Civil “…el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, cumpliendo con su obligación como vendedores, el protocolizar la venta a nombre de los compradores, conforme con lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil.
Las obligaciones que se alegaron incumplidas por el demandante, se derivan de un contrato de opción de compra-venta de un inmueble, cuya existencia quedo acreditada en autos, y dichas obligaciones no son otras que la tradición efectiva del inmueble objeto de la venta; que en materia de inmueble, es el otorgamiento, del instrumento de venta; y el pago de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento. Ahora bien, del acervo probatorio incorporado a las actas se constata la existencia de la relación contractual que hoy se pretende hacer cumplir, verificándose que el objeto del referido contrato es un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 5-D, del 5º piso, de la Torre B del edificio “Residencia Mariposa”, ubicado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, Municipio Leoncio Martínez, Distrito Sucre del Estado Miranda, con un precio total de Trescientos Noventa y Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs. 398.000,00), de los cuales a la fecha de la interposición de la demanda, había pagado la suma de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 250.000,00). Igualmente se observa, que las codemandadas, por si o por medio de su apoderado judicial, nada alegaron ni probaron que les favoreciera, no habiendo logrado desvirtuar las afirmaciones en las cuales fundamentó su pretensión el actor, en consecuencia debe este Tribunal declarar procedente en derecho la solicitud de los accionantes, en cuanto al cumplimiento forzoso del contrato de opción de compra venta suscrito el 29 de noviembre de 2007, ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo el Nº 22, Tomo 03 y protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda el 14 de enero de 2008, bajo el Nº 5, Tomo 4 del Protocolo Tercero, y en efecto debe ordenar a las codemandadas, previa la consignación por la actora, realizar la tradición formal del inmueble vendido, o sea, el otorgamiento del documento definitivo, lo cual deberá hacer dentro del plazo que se les conceda para la ejecución voluntaria, previa la consignación de la cantidad de Ciento Cuarenta y Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs. 148.000,00), y vencido como fuere el lapso señalado sin que la parte demandada no hubiere cumplido con su obligación, se ordenará oficiar a la Administradora del inmueble de autos, a los fines de informar sobre la deuda actual por concepto de cuotas de condominio del inmueble y autorizar a la actora, a pagar la deuda informada, a cuenta del saldo del precio; así como para tramitar la correspondiente solvencia, emitida por Hidrocapital, debiendo consignar dichos recaudos al expediente, y el saldo restante una vez deducido el pago de condominio, se consignaran a favor de las codemandadas vendedoras, conforme a lo establecido en el artículo 1.331 del Código Civil, y deberá tenerse como documento definitivo la presente sentencia, junto con las actuaciones complementarias, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Ahora bien; la indemnización por daños y perjuicios consiste en la acción que tiene el acreedor o el perjudicado para exigir del deudor o causante del daño una cantidad de dinero equivalente a la utilidad o beneficio que a aquél le hubiese reportado el cumplimento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación o a la reparación del mal causado.
Las indemnizaciones por daños y perjuicios se clasifican en función de su procedencia, estas son: Contractuales; que son las que debe pagar un deudor en caso de incumplir una obligación contractual, con el fin de resarcir al acreedor por su incumplimiento. Extracontractuales son aquellas que no proceden de un contrato. Su causa se debe a una acción dolosa o culpable que provoca un daño a otras personas.
Por otra parte, la indemnización por daños y perjuicios, con independencia de su origen o procedencia, tiene por objeto indemnizar al acreedor de las consecuencias perjudiciales causadas por el incumplimiento de la obligación o por la realización del acto ilícito. Siendo esta indemnización preferentemente de carácter pecuniario (salvo en determinados supuestos de obligaciones extracontractuales que pueden dar lugar a una reparación específica), se debe proceder a valorar econonómicamente distintos aspectos o componentes que si bien, son fácilmente teorizables, plantean en la práctica notorias dificultades de concreción. En este sentido se pronuncia el artículo 1.275 del Código Civil:
“Artículo 1.275 Aunque la falta de cumplimiento de la obligación resulte de dolo del deudor, los daños y perjuicios relativos a la pérdida sufrida por el acreedor y a la utilidad de que se le haya privado, no deben extenderse sino a los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación.”
Por otra parte, el mero incumplimiento contractual o producción del hecho ilícito no produce de forma automática el nacimiento de la indemnización por daños y perjuicios. La probanza de este incumplimiento o realización del hecho doloso o culposo incumbe al perjudicado, el cual debe probar el nexo de causalidad entre el hecho y el daño producido.
Para determinar lo anterior, se observa que la parte actora señala como hechos generadores para la pretendida indemnización material en el incumplimiento del contrato de opción de compra venta. Al respecto, se constató que la parte accionante, en el curso del proceso consignó una serie de recaudos que a su parecer demostraban el daño que presuntamente le fue causado, indicando de manera expresa los hechos que se pretenden demostrar relacionándolos con cada medio de prueba promovido. En el caso de autos, la representación judicial de la actora, alegó daño patrimonial probando el hecho que han incurrido en una serie de gastos como consecuencia de la demora y/o negativa de las demandadas en la protocolización definitiva de la operación de compra venta, no logrando desvirtuar las accionadas tal alegato y sus pruebas. Así se declara.
No obstante a lo anterior no puede dejar de precisar este Tribunal, lo establecido el artículo 1276 del Código Civil:
“Artículo 1.276 Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.
Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras.”
Dentro de este contexto, resulta entonces señalar lo convenido en la Cláusula Quinta del contrato bajo análisis:
“…En caso de haber cumplido LOS OPTANTES con sus respectivas obligaciones, y LAS PROPIETARIAS desistieran de la venta, estarán obligadas a restituirles […], mas una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de las sumas de dinero que hubieren recibidos de LOS OPTANTES […]. Ambas partes convienen en que las cantidades señaladas constituyen el máximo de la indemnización que puedan reclamarse mutuamente, judicial o extrajudicialmente sin derecho a cualquier otra pretensión adicional o subsidiaria.”
En la presente causa, pretende la parte actora la indemnización por daños y perjuicios la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 150.000,00), mas sin embargo, quedo demostrado en las actas que las actoras han cancelado a las demandadas por concepto de este contrato, la suma de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00), lo que se traduce en atención a la mencionada Cláusula y artículo 276, que la indemnización máxima a reclamar por cualesquiera de las partes es la cantidad de Ciento Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 125.000,00), por ser la suma máxima acordada por las partes, independientemente de la naturaleza del daño. Así mismo en cuanto a la indexación de esta indemnización se acuerda sobre dicho monto desde el día de la demanda a la fecha de esta decisión. Así se declara.
Por todas estas consideraciones, este Juzgado concluye que se satisfechas las exigencias legales para la configuración de la responsabilidad civil contractual por daños y perjuicios, se ordena a las demandadas el pago de Ciento Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 125.000,00). Así se declara.
IV
Decisión
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela:
Primero: Parcialmente Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato que interpusiera los ciudadanos GUSTAVO ADOLFO CAMACHO PÉREZ y GAUDY MERCEDES PEROZO DUQUE, venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.374.776 y 12.329.164, respectivamente, contra JENNIFER SPINOLA DE GOUVEIA, ELIZABETH SPINOLA DE GOUVEIA y LIZETTE SPINOLA DE GOUVEIA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.824.660; 13.824.659 y 17.402.037, respectivamente.
Segundo: Se condena a las demandadas, a cumplir el contrato convenido con los actores, y en consecuencia a otorgar ante el Registro Inmobiliario competente, el documento definitivo de propiedad a favor de la parte actora, sobre el siguiente bien inmueble N° 5-C, ubicado en la planta 5, Torre “B” del edificio “Residencias Mariposa”, situado en la Avenida Sucre, Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez, Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre del estado Miranda.
Tercero: El plazo para que las codemandas cumplan el punto segundo, comenzara a contar tan pronto la actora consigne en los autos, en el plazo que se le fije posteriormente, el saldo del precio esto es la suma de Ciento Cuarenta Y Ocho Mil Bolívares Fuertes, (Bs.F. 148.000,00), o la diferencia entre tal monto y la cantidad adeudada por concepto de condominio, necesarios para obtener la solvencia hasta la fecha de la firma de este fallo, que sea pagada por los actores, autorizad por este tribunal a cuenta de las codemandadas.
Cuarto: Se condena a las codemandadas a pagar a los actores, la cantidad de Ciento Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (125.000), indexadas desde la fecha de interposición de la demandada hasta la presente fecha
Quinto: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de octubre del año dos mil once (2011). Año 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZA

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA

JENNY VILLAMIZAR

En esta misma fecha, siendo las , previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

JENNY VILLAMIZAR

BDSJ/SMMP
Asunto: AH1C-V-2008-000080