TSJ Regiones - Decisión

En fecha 15 de Abril de 2011, se introduce la presente demanda mediante la distribución, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Juzgado previo sorteo de la misma.-
En fecha 27 de Abril de 2011, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada.-
En fecha 12 de Mayo de 2011, mediante diligencia el Alguacil del Tribunal consigna boleta de citación correspondiente a la parte demandada, firmada.-
En fecha 17 de Mayo de 2011, mediante escrito la parte demandada dio contestación a la demanda.-
En fecha 17 de Mayo de 2011, se levantó acta dejándose constancia que a la audiencia conciliatoria fijada no compareció ninguna de las partes.-
En fecha 18 de Mayo de 2011, presenta diligencia el apoderado judicial de la parte accionante, haciendo observaciones a la contestación realizada por la demandada de autos.-
En fecha 18 de Mayo de 2011, mediante escrito el apoderado judicial de la parte accionante promueve pruebas.-
En fecha 19 de Mayo de 2011, mediante nota de secretaría se dejó constancia que en fecha 17-05-11, venció el lapso de contestación de la demanda.-
En fecha 19 de mayo de 2011, se admitieron las pruebas de la parte actora salvo su apreciación en la definitiva.-
En fecha 30 de Mayo de 2011, mediante escrito la parte demandada promueve pruebas.-
En fecha 30 de Mayo de 2011, mediante diligencia la parte demandada le otorga poder Apud acta al abogado Richard Palma.-
En fecha 02 de Junio de 2011, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte Accionada hace algunas observaciones a las pruebas promovidas por su contraparte.-
En fecha 02 de Junio de 2011, mediante auto se negó la admisión de las pruebas presentadas por la parte demandada.-
En fecha 02 de Junio de 2011, mediante escrito la parte demandada, invoca el orden público establecido en la ley de inquilinatos entre otras cosas.-
En fecha 02 de Junio de 2011, se levantó acta dejando constancia de la inspección practicada en la Sociedad Mercantil Diverkids, en la cual estuvieron presentes en el acto las partes del proceso.-
En fecha 03 de Junio de 2011, mediante diligencia el experto fotógrafo consignó las fotos relacionadas con la inspección.-
En fecha 03 de Junio de 2011, mediante autos se agregó el escrito consignado por la parte demandada y las fotos consignadas por el experto.-
En fecha 16 de Junio de 2011, mediante auto se aboca la juez a la causa, ordena notificar a las partes, y se agrego el oficio procedente del SENIAT.-
En fecha 20 de Junio de 2011, se dejo constancia de haberse notificado a la parte accionante del abocamiento de la juez.-
En fecha 21 de Junio de 2011, se dejo constancia de haberse notificado a la parte demandada del abocamiento de la juez.-
En fecha 29 de junio de 2011, mediante nota de secretaría se dejó constancia que venció el lapso otorgado al abocamiento.-

CUADERNO DE MEDIDAS
En fecha 11 de Mayo de 2011, se apertura cuaderno de medidas, se negó la medida preventiva peticionada por cuanto no estaban llenos los extremos de ley.-
En fecha 17 de Mayo de 2011, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte Actora, apela de la negativa de la medida.-
En fecha 18 de mayo de 2011, mediante auto se oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por el Abg. Antonio Moreno, en su carácter de autos.-
En fecha 19 de Mayo de 2011, mediante auto se acordó testar y corregir foliatura.-

MOTIVA
I
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte accionante en su escrito libelal alego lo siguiente: Que su representada Inversiones y Variedades San Luis C.A, dio en calidad de arrendamiento a la Sociedad Mercantil Diverkids C.A, según consta en contrato de arrendamiento, el cual quedó debidamente autenticado por ante la Notaría Pública en fecha 10 de Septiembre del año 2008, bajo el Nº 49, Tomo 58, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria durante el año 2008, que su representada dio en calidad de arrendamiento a la Sociedad Mercantil Diverkids C.A,, inscrita por ante el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico en fecha 06 de Diciembre de 2007, bajo el Nº 26, Tomo 07-A del año 2007, representada por su presidenta la ciudadana Nadezka Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 13.650.434, en la cláusula segunda del mencionado contrato se estipulo un canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,oo) mensuales pagaderos dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, en la cláusula tercera del contrato se estableció que el mismo tendría una duración de seis meses contados a partir de la autenticación del contrato, en su cláusula quinta la arrendataria quedo obligada a entregar los bienes arrendados, luego de que haya hecho uso potestativo de la Prórroga Legal, debidamente desocupado de personas o de cualquier tipo de bienes en las mismas condiciones en las que lo recibió y solvente en todos los servicios que se le hayan prestado, quedando obligada a pagar la cantidad de Treinta Bolívares (Bs.30,oo) por cada día de atraso, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por la demora en la entrega, además de los cánones que se sigan venciendo, en la cláusula décima cuarta se dejó expresado que serían por la exclusiva cuenta de la arrendataria todo lo relativo al pago de los servicios públicos, así como cualquier otro servicio prestado, así mismo señala que la arrendataria le entregó a la arrendadora la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,oo) por concepto y/o calidad de depósito, a fin de garantizar el fiel cumplimiento de todas y cada una de sus obligaciones asumidas en el contrato. Igualmente señaló que el contrato se prorrogó por cinco veces, siendo la última prórroga no voluntaria si no legal, todo lo cual quiere decir que en cada una de esas prórrogas sucesivas y sucedidas operan a favor de su mandatario el aumento del canon conforme a lo pautado en la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento, es por todo lo ante expuesto que procede a demandar el cumplimientos de pago de los montos parciales y totales correspondientes a los aumentos de los cánones mensuales sucedidos, cuya inejecución consiste en no haber pagado los cánones de arrendamientos mensuales con sus respectivo aumentos, correspondientes desde el mes de Marzo de 2009 hasta los que se sigan venciendo hasta Septiembre de 2011, fecha en la que vence la prórroga legal.
Fundamento su acción en los artículos 2, 26, 49, 51, 55, 257, 334 y 335 de la Constitución del la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 1160, 1579, 1133, 1159, 1205, 1264, 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
II
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad legal de desvirtuar lo alegado por la parte accionante en su escrito libelal, la parte demandada indicó lo siguiente: Que en fecha 10 de Septiembre de 2008, se inició contrato de arrendamiento entre su representada y la Sociedad Mercantil Inversiones y Variedades San Luis C.A, antes identificada, señaló que el mencionado contrato se realizó para que se renovara automáticamente sin crear contratiempos a las partes y que en forma maliciosa se estableció una cláusula segunda donde se tipificó que de operar la renovación automática o voluntaria se deberá fijar el canon de arrendamiento tomando en cuanta el índice inflacionario fijado por el Banco Central de Venezuela, dicha cláusula va en contra del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre otras cosas niega rechaza y contradice todos los conceptos establecidos en el libelo y que su representada le deba ni tenga que pagarle a la parte Actora cantidad ninguna por concepto de aumento de cánones de arrendamiento toda vez que los mismo son ilegítimos e ilegales. Solicita que la demanda sea declarada sin lugar y el demandante condenado en costas.-
III
VALORACION DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En la oportunidad procesal para promover pruebas conforme al artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, la parte accionante a fin de demostrar la veracidad de sus dichos promueve las siguientes:
En cuanto a las pruebas documentales signadas con las letras “A, B, C y D”, esta juzgadora, por cuanto los mismos son instrumentos públicos que no fueron tachados en la oportunidad legal para ello, es decir, en la contestación de la demanda por ninguna de las causales establecidas en los Artículos 1380 y 1381 del Código de Procedimiento Civil, y ya que de los mismos, se evidencia claramente el carácter que tiene el mandatario de la parte accionada y que efectivamente existe una relación arrendaticia, la cual se encuentra actualmente en prórroga legal, se le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.
En cuanto a la inspección judicial, si bien es cierto que la misma fue practicada por los funcionarios competentes y bajo las formalidades de ley, no es menos cierto, que la misma no aporta nada al proceso, por ser una prueba inconducente se desecha la misma.- Así se decide.
En cuanto a la prueba de informes, ya que no existen reglas para valorar este tipo de pruebas se realizará según la sana critica, presumiéndose la autenticidad de la respuesta y la exactitud del contenido del oficio procedente del SENIAT y del Banco Central de Venezuela se verifica el índice inflacionario que a subsistido en la República Bolivariana de Venezuela.- Se le da valor probatorio conforme al Articulo 507 del Código de Procedimiento Civil.-

ARGUMENTOS DE LA DECISION
De autos claramente se evidencia tanto en el libelo como en la contestación, la existencia de una relación arrendaticia reconocida por ambas partes, la cual actualmente se encuentra inmersa en la prórroga legal, de igual forma, en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se estableció una cláusula tercera en la cual reza lo siguiente: “Este contrato tendrá una duración de Seis (6) meses, contados a partir de la autenticación del presente documento, prorrogable automáticamente por periodos de seis meses, siempre y cuando alguna de las partes no le manifestara a la otra, mediante telegrama o cualquier otro medio escrito, su voluntad de no prorrogarlo, participación que deberá realizarse con por lo menos treinta (30) días de anticipación, al vencimiento del presente contrato o de cualquiera de sus eventuales prorrogas. En caso de que exista la voluntad de prorrogarlo, se deberá fijar el canon de arrendamiento tomando en cuenta el índice inflacionario fijado por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela…” De dicha cláusula se infiere que el canon de arrendamiento iba a incrementarse todos los años mientras tuviera vigencia el contrato, tomando en cuenta para ello el índice inflacionario del Banco Central de Venezuela.
Ahora bien, nuestro Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas decisiones y nuestro ordenamiento jurídico, específicamente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, han establecido cuales son los inmuebles que están exentos de regulación y cuales están sometidos a la misma, indicando la manera en la que se deben tratar estos inmuebles en cada uno de los casos, al respecto el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, establece lo siguiente:
“ Quedan excluidos del régimen de esta Ley; a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:
a) Los inmuebles pertenecientes a la República Bolivariana de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada.
b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 02 de Enero de 1987.
c) Las viviendas unifamiliares o bífamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.
Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de exención mencionado en el literal c) del presente artículo, cuando así lo aconsejen razones de interés público o social…” (subrayado y negrilla nuestra).

El artículo 14 ejusdem, establece lo siguiente:
”En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre bienes inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.”

En el caso de autos, no se evidencia que el inmueble objeto del litigio o del cual es objeto el pago de los cánones de arrendamiento, está o no Exento de la Regulación de Alquileres, ya que en los autos, no consta ningún tipo de documentación equivalente o Cédula de Habitabilidad que acredite o indique que ese inmueble fue construido posterior a la fecha 02 de Enero del 1987, tal como se establece en el literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, es menester señalar que la Cédula de Habitabilidad consiste en una Constancia de terminación de obra, de conformidad con la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística que le indica a este Juzgado la fecha de creación del local comercial objeto del juicio, para saber si está exento o no de la regulación establecida en el artículo 2 ejusdem. Es decir, que los hechos alegados por la parte Accionante no encajan en el derecho, ya que para que pudiera aumentar el canon de arrendamiento de acuerdo al artículo 14 de la Ley en comento, debió demostrar que el inmueble si está exento de regulación, hecho éste que no ocurrió, y que por lo tanto, no llevó a la convicción del Juez. Y como la parte demandada, al momento de contestar la demanda, lo que hizo fue contradecirla sin traer nuevos hechos al proceso, no hubo inversión de la carga de la prueba.
La Casación ha señalado que contradicha la demanda totalmente, el actor asume plenamente la carga de la prueba, es decir, que la parte Accionante debió demostrar que el inmueble estaba exento de regulación y que por ende, era procedente el aumento del canon de arrendamiento de acuerdo al Indice Inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela, situación ésta que no fue demostrada. La finalidad de la prueba es procurar al Juez la Convicción de la verdad de los hechos a probarse y como el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, no se puede declarar con lugar una demanda, sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, conforme al artículo 254 ejusdem, Por cuanto, no consta ningún tipo de instrumental que lleva a esta sentenciadora a la comprobación de que el inmueble objeto de la demanda está exento de Regulación, esta Juzgadora considera que la acción debe ser declarada sin lugar tal como lo hará en el dispositivo del fallo.-