TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece de abril de dos mil doce
201º y 153º
ASUNTO Nº AP31-V-2011-002585
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES
Nulidad de Asamblea de co-propietarios.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que interviene en la presenta causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por los ciudadanos MÓNICA VARINA TERAN ESPINOSA, MYRIAM DI MARCO DE CECERE y ALINSON ALBERTO CHACÓN VOLCAN, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nºs. E-81.313.618, V-7.925.441 y V-13.405.819 respectivamente. Representados en la causa por los abogados Reyna Mendivil, Moisés Amado y Jesús Arturo Bracho, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el bajo los Nºs. 145.164, 37.120 y 25.402 respectivamente, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fechas 08 de Noviembre de 2011, 05 de Diciembre de 2011, anotados bajo los Nºs 30, tomo 493; 20, tomo 521 y 19 tomo 521, todos de los libros de autenticaciones respectivo y cursante a los folios 07 al 18 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por la Junta de Condominio de RESIDENCIAS PREMIER COUNTRY, en la persona de los ciudadanos Cesar Díaz, Emilio Sande y Juan Carlos Francisco, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-3.664.034, V-8.398.961 y E-81.974.478, en sus caracteres de Presidente, Vice-presidente y Tesorero respectivamente de la Junta de Condominio de Residencias Premier Country.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Nulidad de Asamblea de junta de condominio incoaran los ciudadanos MÓNICA VARINA TERAN ESPINOSA, MYRIAM DI MARCO DE CECERE y ALINSON ALBERTO CHACÓN VOLCAN, en contra de la Junta de Condominio de RESIDENCIAS PREMIER COUNTRY, en la persona de los ciudadanos Cesar Díaz, Emilio Sande y Juan Carlos Francisco, en sus caracteres de Presidente, Vice-presidente y Tesorero respectivamente de la Junta de Condominio de Residencias Premier Country.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 05 de Diciembre de 2011, la parte actora interpuso la pretensión de nulidad que ocupa a este sentenciador, argumentando, en síntesis:
1.- Que consta en documentos públicos, que son propietarios exclusivos de tres (03) apartamentos destinados a vivienda identificados con las siglas PH-E, PH-C y 1-A, todos situados en las Residencias Premier Country, ubicadas en la Avenida Los Cortijos, Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao del Estado Miranda, conforme documentos de propiedad protocolizados todos por ante la Oficina de Registro Inmobiliarios del Municipio Chacao del Estado Miranda en fechas 03 de Febrero, 26 de Marzo y 05 de Mayo de 2010, quedando anotados bajos los Nºs. de asiento registral (1) números 2010.2466, 2010.721 y 2010.3261, matriculados bajo los Nºs. 240.13.18.1.349; 240.13.18.1.385 y 240.13.18.1.3889 respectivamente.
2.- Que en fecha 26 de Mayo de 2010, conforme acta Nº 1, la asamblea de co-propietarios de Residencias Premier Country, se reunieron a los fines de celebrar la primera asamblea general extraordinaria, procediéndose a aprobar en forma unánime por los asistentes a dicha reunión los puntos referidos a “Seguridad, instalación de cerco eléctrico y/o circuito cerrado” y “Aprobación del reglamento interno del Edificio”, tal y como se dejara constancia en inspección judicial evacuada en fecha 07 de Noviembre de 2011, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en las oficinas de la Administradora del mencionado edificio, Sociedad Mercantil Condominios BEIT C.A.
3.- Que conforme a acta Nº 2 de fecha 27 de Junio de 2011, nuevamente la asamblea de propietarios de Residencias Premier Country, celebró asamblea general extraordinaria, en la que se procedió a aprobar en forma unánime por los asistentes los puntos relacionados a: “Presentación del informe de condominios Beit C.A. desde el día 1º de Abril de 2010 hasta el 31 de Mayo de 2011”, “Presentación del informe de gestión de la junta de condominio, solicitud de aprobación del mismo y los gastos del período”, “Elección de Junta de Condominio” y “Ratificación o no de la empresa Condominios Beit C.A. en el cargo de administradores”.
4.- Que los miembros principales de la junta de condominio de residencias Premier Country, procedieron en forma arbitraria a autorizar a la Sociedad Mercantil Condominios Beit C.A. a comprar inconsultamente equipos de seguridad y el establecimiento de normas internas de las Residencias Premier Country, transgrediendo las decisiones resueltas en Asamblea de propietarios de fecha 26 de Mayo de 2010, que requerían la aprobación por mayoría de los co-propietarios por vía de carta consulta para tomar este tipo de decisiones.
5.- Que en el mes de Octubre de 2011, se comunicó otra reglamentación interna sobre el uso del gimnasio del edificio, violatoria del derecho de propiedad al establecer un horario de uso del mismo de cinco de la mañana (05:00 a.m.) a diez de la noche (10:00 p.m.), bloqueo de las puertas de acceso después de dicha hora, así como a los propietarios morosos en el pago del condominio.
6.- Que en dicha comunicación además señalaron la decisión de instalar cámaras de seguridad en varios sitios estratégicos del edificio.
7.- Que asumiendo funciones propias del organismo contralor en materia de ingeniería municipal, establecieron un ademdum para remodelaciones fechado el día 27 de Octubre de 2001, en el que establecen la obligación para la comunidad en caso de remodelaciones, la emisión de una fianza y daños por la suma de 150.000 bs. Aplicada por evento ocurrido a favor de Residencias Premier Country, con la sanción en caso de incumplimiento de no permitir el acceso al personal involucrado en la remodelación, así como tampoco el material de construcción o revestimiento.
8.- Que el lapso a considerar a los fines del artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el día 07 de Noviembre de 2011, oportunidad en la cual y mediante inspección judicial tienen acceso de los diferentes acuerdos tomados por la junta de condominio.
9.- Que en virtud de los hechos narrados procede a demandar a las Junta de Condominio de las Residencias Premier Country, en la persona de sus integrantes principales, para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal en: A.- La nulidad total y absoluta de los supuestos acuerdos de junta de condominio sobre el uso de la piscina. Adendum de remodelaciones y compra que equipos de seguridad del edificio denominado Residencias Premier Country; B.- Se declare la nulidad por ilegal de toda comunicación enviada por la Junta de Condominio de Residencias Premier Country, desde la fecha de admisión de la pretensión hasta la fecha en que se dicte sentencia definitivamente firme en la causa; y C.- Se condene al pago de las costas y costos del proceso.
10.- Fundamentaron su pretensión en lo dispuesto en los artículos 25 y 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, estimándola en la suma de Cincuenta Mil Bolívares (50.000,00 Bs.). (Folios 01 al 06).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Por su parte, la demandada mediante escrito presentada en fecha 03 de Febrero de 2012, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo:
1.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la incompetencia del tribunal por la cuantía para conocer de la pretensión, al considerar que los puntos cuya nulidad se pretenden suman en su totalidad un monto de 10.238,54 unidades tributarias, correspondiéndole la competencia para conocer a las Juzgado de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
2.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de los apoderados judiciales de los actores, por carecer de poder suficiente para representarlos en juicio, todas vez que están facultados para intentar cualquier acción o pretensión relacionadas a la propiedad de los inmuebles más no así para nulidades de acuerdos o actuaciones de la Junta de Condominio de Residencias Premier Country.
3.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción incoada, al sobrepasar el lapso para su interposición por parte de los actores al establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, toda vez que fueron notificados de tales actos impugnados mediante correo electrónico en fecha 19 de Julio de 2011 (normas de uso de la piscina) y 29 de Noviembre de 2011 (adendum a las norma de remodelaciones) y no como lo señalado en el escrito de demanda que inicia el proceso.
4.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de ley de admitir la “acción” propuesta, al considerar que fue interpuesta en contra de algunas decisiones de la junta de condominio y no contra decisiones de la Asamblea de Co-propietarios.
5.- Negó, rechazó y contradijo cada una de las partes de la demanda, tanto en los hechos alegados por los actores, salvo los admitidos, como en el derecho invocado.
6.- Rechazó que haya adquirido los equipos de seguridad del edificio sin haberse aprobado el respectivo presupuesto por parte de los co-propietarios a través de carta consulta prevista en el sexto punto de la asamblea realizada el 26 de Mayo de 2010.
7.- Que ninguna de la cotizaciones presentadas para la instalación del sistema de seguridad del edificio han sido sometidas por la junta de condominio a la aprobación de los co-propietarios mediante carta consulta, como fue lo establecido en la asamblea efectuada en fecha 26 de Mayo de 2010, por lo que tampoco se ha procedido a adquirir ninguno de los equipos de seguridad ofertados.
8.- Rechazó por ser falso, que en la asamblea de co-propietarios efectuada en fecha 26 de Mayo de 2010, se haya aprobado que las normas de uso de la piscina del edificio y el adendum de remodelaciones debían ser aprobados por los propietarios mediante carta consulta, tal y como se evidencia de la totalidad del acta levantada ese día.
9.- Que las mencionadas normas así como su adendum de remodelaciones, fueron aprobadas por la Junta de Condominio en uso de sus atribuciones conferidas en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, con el objeto de regularizar el uso de la piscina y obligar a reparar los posibles daños a las áreas comunes al remodelar un apartamento, solicitando la declaratoria Sin Lugar de la pretensión incoada y posterior condenatoria en costas a los actores. (Folios 125 al 129).
En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito presentado en fecha 05 de Diciembre de 2011, la parte actora incoó pretensión de Nulidad de Acta de Asamblea de Co-propietarios en contra de la Junta de Condominio de Residencias Premier Country.
Por auto de fecha 08 de Diciembre de 2011, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la pretensión.
Mediante nota de secretaria de fecha 08 de Diciembre de 211, se dejó constancia haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada.
Mediante escrito presentado en fecha 03 de Febrero de 2012, la parte demandada procedió a contestar la pretensión de nulidad incoada en su contra.
Mediante decisión de fecha 07 de Febrero de 2012, se dictó sentencia interlocutoria declarando Sin Lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada en su escrito de contestación, referidas a las contenidas en los ordinal 1º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante escrito presentado en fecha 10 de Febrero de 2012, la parte actora promovió pruebas en la causa (Folios 207 al 210), las cuales fueron proveídas por auto de fecha 13 de Febrero de 2012 (Folios 245 y 246)
Mediante escrito de fecha 23 de Febrero de 2012, la parte demandada procedió a promover pruebas en la causa (Folios 261 al 265), las cuales fueron proveídas por auto de fecha 24 de Febrero de 2012 (Folios 266 al 268).
Mediante escrito presentado en fecha 24 de Febrero de 2012, la parte actora promovió pruebas en la causa (Folios 269 al 274), las que fueron proveídas por auto de fecha 27 de Febrero de 2012 (Folios 275 al 278).
Por auto de fecha 05 de Marzo de 2012, se acordó la prórroga del lapso de pruebas en la causa. (Folios 307 al 309).
Mediante escrito presentado en fecha 06 de Marzo de 2012 por la representación judicial de la parte actora, promovió pruebas en la causa (Folios 318 al 320), las que fueron proveídas por auto de fecha 06 de Marzo de 2012 (Folio 321).
Por auto de fecha 22 de Marzo de 2012, se acordó abrir una segunda pieza en la causa, dado la voluminosidad del expediente en su pieza principal
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión a cuyo efecto dispone:
1ER. PUNTO PREVIO
DE LA CUESTIÒN PREVIA DEL ORDINAL 10º DEL ARTICULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
En su escrito de contestación a la pretensión de fecha 22 de Febrero de 2012, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción intentada, al considerar que fue vulnerado por la actora la dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, al proponer la pretensión que ocupa a quien decide, vencido el lapso de treinta (30) días una vez notificado de la asamblea objeto de nulidad. En efecto, tal alegato resultó formulado en los términos que sigue:
(SIC)”…El articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal establece un lapso de caducidad de 30 días contados a partir de aquél en que el copropietario tenga conocimiento de la decisión de la mayoría de los condóminos, para solicitar la nulidad de esa decisión. Los demandantes afirman que fueron notificados de las decisiones de la Junta de Condominio al momento de solicitar una Inspección Judicial evacuada en las oficinas de Administración interna del edificio, como en las de la Administradora del Condominio, cuestión que, según ellos ocurrió el 7/11/2011.
Sin embargo, eso es totalmente falso, por cuanto la junta de condominio notificó a todos los co-propietarios, entre los cuales se encuentran los tres demandantes mediante correo electrónico que les envió el 19-7-2001, del contenido de las normas de uso de la piscina, y el 29-10-2011 del adendum a las normas de remodelaciones, lo cual demuestra que los demandantes fueron notificados en esas fechas de las decisiones de la junta de condominio cuya nulidad aquí piden, razón por la cual el lapso para intentar la nulidad de la primera de ellas caducó el 19-8-2011, y el de la segunda el 29-11-2011, por aplicación del mencionado articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la presente acción debe ser declarada extemporánea al haberse intentado el 9-12-2011, luego de haber caducado el respectivo lapso previsto en la ley…”. (Fin de la cita textual). (Folio 255).

Cuestión previa que no fiera contradicha por la parte actora, por lo cual pasa a ser resuelta en los términos que siguen:
La caducidad es un término fatal que reduce inexorablemente la duración para el ejercicio de un derecho, al tiempo determinado que el legislador ha señalado o al que las partes libre y soberanamente han tenido a bien establecer, lo que produce la pérdida irreparable del derecho que se tenía de ejercer una acción, por el transcurso del tiempo útil para hacerla valer, ya que el término está tan identificado con el derecho, que transcurrido aquél se produce la extinción de éste.
En efecto, hay caducidad, cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto depende del ejercicio del mismo dentro de un lapso previsto por la norma, al existir una extrema ligadura entre el tiempo transcurrido y el ejercicio de la acción (derecho pretendido). Su fundamento se encuentra en que es la existencia para las partes de la necesidad de certidumbre absoluta de que después de transcurrido cierto tiempo no se va ejercer contra o frente a ella un determinado derecho, pues es precisamente éste tiempo, quien determina la vigencia del derecho a accionar, por lo que es de estricto orden público, siendo sus requisitos los siguientes:
1.- La existencia de un derecho que puede ejercitarse;
2.- La falta de ejercicio de eses derecho por parte de su titular; y
3.- El transcurso del tiempo previsto por la norma sin que se haya hecho uso de su derecho a accionar.
Con respecto a la caducidad el Dr. José Melich Orsini, en su obra “LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA Y LA CADUCIDAD”, apunta:
(SIC)”…La caducidad (del latín: caducus: que ha caído) es la pérdida de una situación subjetiva activa (del derecho, en sentido lato) que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisición de tal situación. De éste concepto de caducidad en sentido amplio, que abarcaría inclusive supuestos en que ella opera por violación de un deber ( a título de pena), o por incompatibilidad de la situación sobrevenida al titular con la permanencia de esa situación en cabeza suya, se individualiza el supuesto en que la caducidad tiene como presupuesto el no cumplimiento del específico comportamiento previsto durante el preciso término prefijado por una norma, y se habla entonces de caducidad en sentido estricto…”. (Fin de la cita textual).
Así las cosas, dispone el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal un lapso de caducidad para interponer la Acción de Impugnación de Asamblea de Propietarios, cuando expresa un término perentorio de treinta (30) días continuos para recurrirla, ya sea desde el momento de su aprobación o desde que se tuvo conocimiento de ella. En efecto, la citada norma dispone:
ARTICULO 25.- Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el Administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la Asamblea.
…Si no hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo…
…El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar ésta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada…
…A los efectos de éste artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves…”.
Para lo cual y a los efectos de la decisión del presente punto previo, se observa que la propia parte actora en la causa, en su escrito contentivo de la pretensión de impugnación, hizo referencia al momento en que efectivamente tuvo acceso y copia a las actas de asambleas de co-propietarios del edificio denominado Residencias Premier Country, mediante inspección ocular practicada en fecha 07 de Noviembre de 2011, por intermedio del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuya copia certificada cursa a los folios 42 al 110 del expediente, cuya valoración probatoria adquiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, oportunidad en la cual efectivamente debe tenerse como fecha de conocimiento de las actas de asambleas celebradas por los miembros de la junta de condominio de residencias premier country y no la de las fechas de emisión de los presuntos medios electrónicos (e-mail) que aduce la parte demandada haber enviado a cada uno de los co-propietarios del inmueble, al no constar el certificado electrónico que señala el articulo 18 de la Ley de mensajes de datos y firmas electrónicas, más cuando no consta en autos acuerdo entre los co-propietarios o en el propio documento de condominio que establezca esta modalidad para comunicar los acuerdos tomados en asamblea de co-propietarios. Razón suficiente para desechar del proceso el alegato de caducidad esgrimido por la parte demandada. Cabe aquí destacar lo sostenido por sentencia de vieja data dictada por la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia en fecha 1° de Agosto de 1.978, que dispuso:
(SIC)”…La fecha de admisión de la demanda carece de validez para el cómputo del término de caducidad alegado pues lo que interesa determinar en ésta circunstancia es la fecha de la consignación de la querella…”. (Tomada de Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, Tomo LXI, 1978, Tercer Trimestre, Página 497). Así se reitera.
Por lo que resulta suficiente para interrumpir la caducidad el ejercicio de la pretensión dentro del término de la misma, así sea en el último día del lapso, porque es la presentación de la demanda el acto interruptivo y no la citación del demandado o el registro del libelo con auto de comparecencia al pie, como sucede con la prescripción, resultando forzoso concluir en consecuencia que la pretensión aquí ejercida lo fue de manera tempestiva, es decir, dentro del lapso de los treinta (30) días dispuesto por la norma para su ejercicio, por lo que el alegato de caducidad planteado a tenor de lo previsto en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser desechado del proceso, declarándose SIN LUGAR en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
-2º PUNTO PREVIO-
DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Continuó la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión, proponiendo cuestiones previas en contra de la demanda de la actora, esta vez alegó la contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de ley de admitir la acción, considerando para ello y bajo un juego de palabras, que no ha debido admitirse la pretensión de marras al tratarse de una impugnación de decisiones de la junta de condominio y no de la asamblea de copropietarios que es la mencionada por el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. En efecto, tal argumento lo realizó alegando:
(SIC)”…La presente acción fue admitida como Nulidad de Asamblea de Co-propietarios, prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece el “Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves”.
…Si embargo, en ninguno de los petitorios de los demandantes aparece dicha pretensión, pues éstos solicitan la nulidad de algunas decisiones de la “junta de Condominio”, no de la “Asamblea de Co-propietarios”, razón por la cual no ha debido admitirse mediante el procedimiento breve previsto en la mencionada norma, sino mediante el procedimiento ordinario, por lo que debe declararse ha lugar la presente cuestión previa…”. (Fin de la cita textual). (Folio vto. 255).
Cuestión previa no contradicha por la parte actora en la causa, resultando su resolución en los términos que siguen:
La cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, comprende a su vez, de dos vertientes bien definidas, a saber: los señalamientos taxativos previstos por las leyes (Ejemplo: lo dispuesto en el artículo 1.801 del Código Civil relativo a las reclamaciones derivadas del juego de suerte, envite o azar), o las denominadas inadmisibilidades pro tempore de la demanda, cuyos claros ejemplos los constituyen los artículos 266, 271 y 354 del Código de Procedimiento Civil, que en términos del Dr. Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, se constituirían en conjunto (SIC)”…cuando la ley impide expresamente la acción o porque resulte contraria a alguna disposición legal…”.
Por ello y ante la diatriba esbozada por los litigantes en cuanto a la clasificación de inadmisibilidad de la acción propuesta, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00075 del 23 de enero de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, estableció con respecto a la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; lo siguiente:
(sic) “…(OMISSIS)…” …Cuando el Ordinal 11° dispone que el demandado puede oponer la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, a lo que hace referencia es que la Ley, en ciertos casos, priva o limita el ejercicio de este derecho de acceso jurisdiccional, porque el ordenamiento jurídico le niega tutela judicial a ciertas circunstancias de hecho que los justiciables aspiren proteger o defender.
AHORA BIEN, ESTA SALA TENIENDO PRESENTE QUE ESTA GARANTÍA DE ACCESO A LA JURISDICCIÓN GOZA DE PRIMACÍA CONSTITUCIONAL RESPECTO DE LAS DEMÁS NORMAS LEGALES DEL ORDENAMIENTO JURÍDICO, CONSIDERA, QUE DEBE HACERSE UNA INTERPRETACIÓN AMPLIA DE ESTE ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, LA CUAL RESULTE ACORDE CON EL MEJOR EJERCICIO DEL DERECHO DE ACCESO DE TODA PERSONA A LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA A FIN DE HACER VALER SUS DERECHOS E INTERESES, PARA ENTENDER, QUE SÓLO HAY PROHIBICIÓN DE LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA CUANDO LAS NORMAS NIEGUEN, EN FORMA EXPRESA, TUTELA JUDICIAL A LA SITUACIÓN QUE SE PRETENDA RECLAMAR O CUANDO SE DESPRENDA DE LOS TEXTOS NORMATIVOS LA CLARA INTENCIÓN DE NO CONCEDER LA REFERIDA TUTELA A CIERTAS SITUACIONES DE HECHO QUE SE PRETENDAN DEFENDER ANTE LOS ÓRGANOS JURISDICCIONALES…” (…).- (Fin de la cita textual).- (Mayúscula y Subrayado de este Juzgado de Municipio).-
De lo que se desprende en consecuencia, que sólo existe prohibición de Ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar, o cuando se desprenda de los textos normativos una clara intención del legislador de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales. No obstante, también se estaría en presencia de la cuestión previa en cita, cuando la norma expresamente establezca requisitos de admisibilidad de la acción, ello es, que el actor llene con ciertos y determinados requerimientos legales para impetrar ante los Órganos Jurisdiccionales la defensa de sus derechos subjetivos tutelados por el ordenamiento legal.
Criterio que asumió la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia de fecha 26 de Febrero de 2.002, con ponencia de la Magistrado Dra. Yolanda Jaimes Guerrero, en el juicio de P.D.V.S.A Petróleo y Gas, Expediente N° 15.121, sentencia N° 00353, dejó expresamente sentado:
(SIC)”…en efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entres las demandas que estén prohibidas expresamente por la ley o bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clases de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la ley…”. Así se reitera.
O lo que es lo mismo, se estaría en presencia de los denominados “Documentos-Requisitos” indispensables para la admisión de la demanda, los cuales tendrían la función de permitir al Juez la admisión de la demanda, aunque en ciertas y determinadas ocasiones coincidan con el propio instrumento fundamental de la demanda, siendo un claro ejemplo de ello lo constituye lo dispuesto en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil relativo al juicio de prescripción adquisitiva.
De todo lo anterior, se infiere que en modo alguno el alegato de la parte demandada encuadra en el supuesto de la cuestión previa por ella alegada, muy por el contrario, lo que persigue no es la inadmisión propiamente dicha de la pretensión, sino la tramitación de la causa por “procedimiento” distinto al previsto por la norma contenida en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, bajo el juego de palabras de no tratarse de un asamblea de copropietarios sino de una decisión de junta de condominio, sin detenerse a observar que el fin en si mismo de la norma in comento, es la impugnación de los acuerdos tomados por cualesquiera de los entes que gobiernan la propiedad horizontal, sea cual fuere el órgano que tome la decisión, ya la comunidad de co-propietarios, ya la junta de condominio para los casos en que no se cuenten con administradores, o los propios administrados cuando estos existan, pero siempre deben referirse a las cosas comunes, que es lo tratado en este proceso judicial, dado que la norma busca en contexto es la protección de los condóminos de las decisiones tomadas a la sombra de la ley, en pleno desconocimiento de lo pautado en el documento de condominio o por una minoría con imposición frente a la mayoría de co-propietarios, sea cual sea el órgano de cual emane la misma pero que en esencia vaya en detrimento de la armoniosa convivencia que debe existir en los inmuebles regidos bajo el esquema de propiedad horizontal.
Por ello, evidenciado como fue la falta de sustento jurídico de parte de la demandada para oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y observado igualmente que se estaría en presencia de una pretensión de nulidad ejercida contra la decisión tomada por uno de los órganos administrativos que integran la propiedad horizontal, es concluyente la declaratoria Sin Lugar de la cuestión previa opuesta, tal y como será dispuesto en la parte dispositiva del fallo. Así se decide.
-ANALISIS Y DECISIÓN DEL FONDO DE LA CAUSA-
Resueltas como fueron las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en la causa, toca a quien decide adentrarse en el conocimiento y decisión del fondo del mérito de la causa que le es sometida a su potestad jurisdiccional, para lo cual observa:
Alega la parte actora como fundamento de su pretensión de nulidad, que la Junta de Condominio de Residencias Premier Country, integrada por los ciudadanos Cesar Díaz, Emilio Sande y Juan Carlos Francisco (parte demandada en la causa) ya ampliamente identificados, en franco abuso de derecho en el ejercicio de sus funciones, haciendo nugatorios el derecho de propiedad de los actores, procedieron a tomar decisiones y acuerdos relacionados con el uso de la piscina, adendum de remodelaciones y compras de equipos de seguridad del edificio denominado Residencias Premier Country, sin contar con la consulta de los co-propietarios del edificio, estableciendo en algunos casos multas o penalizaciones en unidades tributarias para los residentes de Residencias Premier Country, transgrediendo lo dispuesto en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal y en pleno desconocimiento de las órdenes del órgano supremo como lo es la asamblea de Propietarios, requiriendo la nulidad de tales acuerdos.
Argumento que la parte demandada en su escrito de contestación pasó a rebatir, negando la adquisición los equipos de seguridad del edificio sin haberse aprobado el respectivo presupuesto por parte de los co-propietarios a través de carta consulta prevista en el sexto punto de la asamblea realizada el 26-5-2011, pues tales cotizaciones no habrían sido sometida a la fecha a la aprobación por parte de los co-propietarios del inmueble denominado Residencias Premier Country, toda vez que las facturas señaladas por la actora se referirían a equipos requeridos para el habitual funcionamiento del edificio, emitidas y canceladas con anterioridad a la asamblea impugnada por los actores.
De igual forma rechazó que en asamblea de fecha 26 de Mayo de 2010, se hayan aprobado que las normas de uso de la piscina del edificio y el adendum de remodelaciones debían ser aprobados mediante carta consulta, como lo afirman los actores, pues tales normas fueron tomadas por los miembros de la junta de condominio en uso de sus atribuciones conferidas en el artículo 18, literal d de la Ley de Propiedad Horizontal, para lo cual consignó marcados “K” y “L” actas de reunión de la junta donde constaría la aprobación por todos los miembros que la integran, solicitando la declaratoria Sin Lugar de al pretensión de nulidad incoada.
En estos términos habría quedado planteada la pretensión elevada a la potestad jurisdiccional de este Juzgado de Municipio, la que pasa a ser resuelta en base a lo siguiente:
Conforme a la pretensión impetrada por la demandante, la misma se circunscribe a la procedencia o no de la nulidad de los acuerdos de la Junta de Condominio de Residencias Premier Country impugnados, ya sean por: A.- Violación de la Ley; B.- Violación del Documento de Condominio o su reglamento; ó C.- Por abuso de Derecho.
En éste sentido, resalta éste Juzgado, que ciertamente al encontrarnos ante una situación condominial, la misma se regula por ley especial, cual es la Ley de Propiedad Horizontal; que establece las normas de convivencia de las relaciones sometidas al mencionado régimen.
Ello es así, pues tratándose de un conglomerado de propietarios, con caracteres y criterios disímiles, que en muchos casos resultan irreconciliables, necesitan de reglas mínimas de convivencia, donde impera la decisión de la mayoría frente a la de la minoría, aún en los casos en que no se haya tomado parte en las deliberaciones de las Asambleas de Co-propietarios, tal y como lo dispone el artículo 25 de la Ley en cita, siendo una de éstas normas, las dispuestas en el documento de Condominio y su reglamento, cuya observancia obligatoria persigue incluso a los causahabientes de los otorgantes por cualquier título.
Documento de condominio y su reglamento, que vendrían a regular el orden interno de la comunidad de co-propietarios, estableciendo limitaciones a la propiedad individual de cada uno de quienes componen la comunidad, pues de no existir, la anarquía imperaría, impidiendo el normal desenvolvimiento de las relaciones condominiales propias de éste tipo de relaciones.
Por ello, resulta altamente vinculante para los co-propietarios de un inmueble regulado bajo la figura de la Propiedad Horizontal, el fiel cumplimiento de lo dispuesto en el documento de condominio del inmueble así como de su reglamento interno, dado que de no ser así, es interpretar que la decisión de la minoría impera sobre el de la mayoría, lo cual no fue la intención del legislador al promulgar la ley en referencia.
Ante tal aseveración, resulta indiscutible que si bien el Estado reconoce el derecho de propiedad de los particulares sobre los bienes regidos bajo la figura de la Propiedad Horizontal, éste establece una limitación especial a favor de la comunidad, siempre en aras del principio de primacía de la voluntad de la mayoría sobre la minoría, la cual encuentra expresión en lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando permite constreñir el propietario moroso con el pago de los gastos derivados de las obligaciones comunes (gastos de condominio) a vender a favor de la comunidad, su propiedad.
Normativa ésta que evidencia una clara intención del legislador de limitar la propiedad de los particulares individualmente considerados frente a los demás, lo cual a su vez, resalta la imperatividad del documento de Condominio o en su defecto de la Ley, frente a la voluntad del propietario singularmente considerado.
Interpretar lo contrario, resultaría establecer parcelas mínimas de distorsión frente a la comunidad condominial, en donde un solo propietario pudiera perturbar la sana convivencia de la mayoría, ya sea mediante el uso deshonesto del inmueble en contravención a lo estipulado en el documento de condominio, reglamento o en las leyes que la regulan, ya sea modificando la estructura interna o aspecto arquitectónico de la infraestructura que compone al inmueble que pudieran poner en peligro a la comunidad o ya sea alterando su paz interna, bajo el absurdo argumento del ejercicio legítimo del derecho de propiedad.
Situación ésta que resalta la necesidad de verificar la prevalescencia en las relaciones condominiales, de un orden prelativo entre la Ley de Propiedad Horizontal o el Documento de Condominio del Inmueble, lo cual se verifica de la siguiente manera:
El documento de condominio constituye el estatuto regulador de las relaciones nacientes de la copropiedad en un edificio regulado bajo la figura de la Propiedad Horizontal, donde confluyen el ánimo y dominio de varios co-propietarios de inmuebles, pero que por necesidad de convivencia y administración de zonas o áreas comunes, deben agruparse para su administración, es decir, es el documento formal que le da nacimiento y vida a la Propiedad Horizontal, donde se establecen las normas mínimas de convivencia entre los demás co-propietarios que integran el inmueble.
Es un documento formal necesario para dar nacimiento a la Propiedad Horizontal, donde se establecen los fundamentos de la regulación de los derechos y obligaciones de los demás condóminos, que busca la vida en armonía dentro de una comunidad de co-propietarios, que comparten áreas comunes, servicios comunes y demás relaciones que lo obligan a convivir en comunidad.
Por ser el documento que da inicio y acción a la comunidad de propietario, es indispensable que en éste se establezcan las normas mínimas de convivencia ciudadana dentro del conjunto del inmueble, así como el ámbito de regulación que les aplican, la representación de sus condóminos, derechos y obligaciones comunes e individuales de cada apartamento, etc.
Si bien y como se plasmó en líneas anteriores, el documento de condominio debe contener las derechos y deberes de los condóminos del inmueble regido bajo el sistema de la propiedad horizontal, no en todos los casos se ve tal regulación o la misma difiere, si no completamente, de manera drástica en comparación con lo dispuesto por la ley de la materia, pues a falta de regulación propia, el legislador ve la necesidad la establecer los mínimos de convivencia entre los co-propietarios. Problemática que el propio artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, pasó a regular del modo siguiente:
ARTICULO 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los co-propietarios.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículo siguientes…”.
Articulado que resalta la preeminencia del documento de condominio sobre la Ley de la materia en cuanto a la administración de las cosas comunes de un inmueble regido bajo la propiedad horizontal, recalcando la supremacía de la voluntad de los propios condóminos frente a la voluntad de la ley, pues son, precisamente éstos primeros, quienes conviven a diario entre las relaciones interpersonales y quienes son los conocedores de las materias que les afectan.
Sobre éste punto, el autor Nicolás Vega Rolando, en su obra “La Propiedad Horizontal en Venezuela”, explica:
(SIC)”…Nuestra ley de Propiedad Horizontal fue redactada en forma tal que da a los propietarios la mayor autonomía para que ellos regulen sus relaciones, y por ello, muchas de sus disposiciones son supletorias; de allí que el documento de condominio deba ser elaborado con particular cuidado…
…La norma consagrada en el artículo 21 de nuestra ley de Propiedad Horizontal tiene carácter supletorio, ya que el artículo 20 de la misma ley establece:
“A falta de disposiciones en el documento de condominio se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes…”.
O como lo explica el autor Juan Garay, en su obra “LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL”:
(SIC)”…En lo que no esté previsto en el documento de condominio (o en el Reglamento) hay que aplicar la Ley de Propiedad Horizontal. Pero puede ocurrir que el documento de condominio diga una cosa y que la Ley diga otra cosa; por ejemplo, la Ley exige dos tercios de los propietarios para que haya quórum en las asambleas para tratar de la administración del edificio; ahora bien; supongamos que el Documento de Condominio dijera que basta el cincuenta por ciento. ¿Qué norma se aplica? La respuesta la da el artículo 22 de la Ley, pues dice que el artículo 23 (que trata de las consultas) y 24 (que trata de las asambleas) se aplicarán “a Falta de disposiciones en el Documento de Condominio”.
….Resumiendo lo dicho, tenemos: Hay que acatar lo que diga el documento de condominio en los siguientes casos: 1°.- Cuando dispone sobre asuntos que no están contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal o dice lo mismo que ésta; 2°.- Cuando ordena cosas diferentes de lo que dice ésta Ley, pero que la misma autoriza en el documento de condominio o los propietarios dispongan en forma diferente: En todos los demás casos, las cláusulas del documento de condominio que sean contrarias a las de la Ley, son inaplicables…”. (Fin de la cita textual). (Ley de Propiedad Horizontal (condominio) Comentada y con casos prácticos, Ediciones Juan Garay. Librería Ciafré. Caracas-Venezuela, 1997. Páginas 50 y 51).
Resaltándose una vez más el carácter supletorio de la Ley de Propiedad Horizontal sobre el documento de Condominio del inmueble, pues es indiscutible, que la voluntad de los co-propietarios del inmueble regido bajo el sistema de propiedad horizontal, priva sobre la voluntad del legislador en cuanto a la materia de la administración de las cosas comunes que la componen.
Es por ello, que ante la preeminencia del documento de condominio sobre la Ley en lo que se refiere al tema de la cosa común, se tenga primeramente que observar lo regulado en el primero de los nombrados, pues es en éste, donde se plasma la realidad diaria de una parcela en concreto del supuesto de hecho que regula la norma de la Ley de Propiedad Horizontal, vale decir, regula la realidad que expresa la norma.
Ante ello y vista la discusión en que se centra la nulidad pretendida por los actores y negada por la parte demandada, en que sea o no competencia de la junta de condominio y no de la asamblea de co-propietarios, la materia objeto de los acuerdos tomados por la junta de condominio de las Residencias Premier Country, es menester observar la normativa interna que hace vida en la residencia in comento, es decir, su documento de condominio así como de la reglamentación existente.
Conforme al documento de condominio de Residencias Premier Country, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 09 de Octubre de 2009, bajo el Nº 22, Tomo 52 del Protocolo de Transcripción del año 2009, cuya valoración probatoria en el proceso se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1384 del Código Civil, serían cosas comunes a todos los propietarios del inmueble, los señalados en el artículo Décimo Octavo, dentro de los cuales se encontrarían los pasillos de circulación, jardinerías, ascensores y escaleras, áreas de uso común entre otras; cuyo uso se reguló en lo dispuesto en el artículo Décimo Noveno del señalado documento de condominio y en particular a la regla contenida en el literales “g” y “h” del señalado artículo, cuyo contenido es el siguiente:
(SIC)”…ARTICULO DECIMO NOVENO: USOS DE LAS COSAS SUSCEPTIBLES DE ADQUISICIÓN PRIVADA Y DE LAS COSAS COMUNES: El adquirente de los apartamentos susceptibles de adquisición privada, tendría la exclusiva propiedad del respectivo inmueble y de todo cuanto se encuentre en el y forme parte del mismo, o sea, puertas, ventanas y tabiques, pavimento, decoración, pintura y revestimientos interior de las paredes, instalaciones particulares de electricidad, teléfono, televisión, timbre, mando eléctrico de intercomunicación con la puerta de entrada principal del edificio, tuberías interiores y particulares, equipos sanitarios con sus accesorios y en general los anexos particulares de cada inmueble. El uso y disfrute de cada unidad esta sometida a las siguientes reglas: (…) “g”.-Para la ejecución de trabajos de remodelación, modificación y ampliación, tanto en área comunes, como privadas, se deberá obtener la aprobación de la autoridad municipal competente, previa autorización de los co-propietarios. H.- El propietario de cada unidad será solidariamente responsable con sus autores de los daños y perjuicios ocasionados por todos los actos ejecutados en violación de las presentes disposiciones por cualesquiera personas o quines lo ocuparen en forma permanente o transitoria y de los daños y perjuicios de cualquiera de dichas personas ocasionen al edificio…”. (Fin de la cita textual).
Evidenciando que en materia de remodelaciones del inmueble así como en el uso de las cosas comunes ya se encuentra regulado por el documento de condominio, requiriendo para el caso de remodelaciones, no solo la autorización de la asamblea de co-propietarios sino también la autorización o permiso por parte de la autoridad municipal correspondiente.
Estableciendo adicionalmente en su artículo Vigésimo Noveno, que para la validez de las deliberaciones, acuerdos y resoluciones de la Asamblea de Copropietarios, se requeriría la aprobación por un porcentaje que represente en los bienes comunes un sesenta por ciento (60%) del mismo, o de un cincuenta por ciento (50%) para el caso en que la primera convocatoria no se lograre el quórum antes requerido; requiriendo para su aprobación conforme al articulo Trigésimo del mencionado documento de condominio el voto favorable del conjunto de co-propietarios que representen al menos la mayoría simple de los asistentes a las asambleas, salvo en los casos en que la ley o el documento de condominio requiere el voto unánime de los propietarios.
Seguidamente el articulo Trigésimo Tercero del documento de condominio regula la materia en el caso de residencias Premier Country, estableció la obligatoriedad de la totalidad de los co-propietarios mediante Asamblea General, para reformar total o parcialmente el documento de condominio. En efecto el mencionado artículo contiene la siguiente redacción:
(SIC)”…Las asambleas de propietarios del edificio “Residencias Premier Country” podrá reformar total o parcialmente este documento, requiriéndose para esto una asamblea General de la totalidad de los propietarios de las unidades vendibles del edificio “Residencias Premier Country, cumpliendo con las formalidades y requisitos expresados en este documento, los exigidos por la ley de propiedad Horizontal y demás leyes aplicables a esta materia…”. Fin de la cita textual.
Concluyendo en relación al documento de condominio que para la modificación se requerirá la unanimidad de la totalidad de los co-propietarios de Residencias Premier Country, ello ya sea para establecer regimenes diferentes a los establecidos en él en relación a las cosas comunes, la desafectación de las cosas comunes a un bien particular de un determinado apartamento y/o cualquier otra situación que pudiera plantearse.
Mas sin embargo, también para la regulación de la convivencia de los propietarios del inmueble denominado Residencias Premier Country, existe un reglamento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 23 de Octubre de 2009, y agregado al cuaderno de comprobantes bajo el Nº 16457, Folios 36608 del Cuarto Trimestre del año 2009, cuya valoración probatoria se le confiere en el proceso a tenor de lo previsto en los artículo 1357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el que entre otras cosas se establecerían las competencias de la junta de condominio y la “reglamentación interna” del uso de las cosas comunes que integran el inmueble antes señalado. En efecto en el Articulo Primero del Capítulo Segundo, bajo el titulo de Administración del Condominio, se establecieron las atribuciones de esta junta de condominio, las cuales son:
(SIC)”…7.- Son atribuciones de la Junta de Condominio: a.- convocar a la asamblea de co-propietarios y mas aun de urgencia. B.- Cuidar y velar por los intereses de la comunidad de propietarios, cumplir y hacer cumplir a la administración, si hubiese contratado una administración externa; o designado un administrador a los co-propietarios y a todas las personas que usaren las distintas unidades del edificio, incluyendo al conserje, las resoluciones tomadas en las asambleas de co-propietarios y las que se deriven del presente reglamento, del documento de condominio y de la Ley de Propiedad Horizontal. C.- Elegir un administrador o ejercer la administración directamente, ordenar a la administración el nombramiento o destitución de los empleados que necesite el condominio.- d.- La junta de condominio queda facultado para seleccionar las cotizaciones de reparaciones, mejoras y otros gastos inferiores a 55 unidades tributarias; en los demás cosas se requerirá la aprobación de la asamblea de co-propietarios. E.- Solicitar de la administración las cuentas correspondientes y proceder a su revisión, y velar por el correcto manejo de los fondos.- f.- Proponer a la asamblea de co-propietarios la destitución o reemplazo del administrador si fuere el caso. G.- Exigir de la administración la presentación del presupuesto estimado anual de los gastos del condominio y presentarlo a la asamblea de Co-propietarios para su análisis y aprobación, debidamente estudiado.- h.- Ejercer las funciones de administrador en caso de que la asamblea de co-propietarios no hubiere procedido a designarlo.- i.- Cualquiera otra actividad que convengan a los intereses comunes de los co-propietarios.
Único: en todo caso que por mandato de la ley de Propiedad Horizontal, de las autoridades competentes, en cumplimiento de las disposiciones de este documento de condominio, del reglamento interno, así como de cualquier otro caso que a juicio de la administración se considere de carácter urgente, podrá la administración o a su defecto, la Junta de Propietarios someter el asunto en cuestión a la consideración de los Propietarios, rigiéndose en todo según lo dispuesto por el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal…”.
Estableciendo en el capitulo Tercero, artículo tercero, de las sanciones, lo siguiente:
(SIC)”…En caso de violaciones de cualesquiera de las normas establecidas en el presente reglamento y en el documento de condominio, la Junta de condominio o el administrador dirija una amonestación escrita al propietario responsable, bien por su propia iniciativa, bien si la junta de condominio lo comunica al administrador. En caso de reincidencia o de negativa a observar la conducta debida, el problema será tratado conjuntamente entre la junta de condominio y la administración y si es necesario se convocará una asamblea de propietarios para decidir las medidas a aplicar.
Los asambleas de propietarios podrá, en caso de faltas graves, tomar votos de censura pública…”. (Fin de la cita textual).
Y en su artículo Cuarto disponer:
SIC)”…El cumplimiento del presente reglamento que es complementario al documento de condominio en las partes que no colindan con el, tiene carácter obligatorio para todos los copropietarios, inquilinos, huéspedes y visitantes del edificio y ninguno podrá aplicar su propio criterio fuera de las normas establecidas…”.
Vale decir, que como complemento al documento de condominio, su única vía de reforma o modificación lo sería mediante una asamblea de la totalidad de los co-propietarios del inmueble y su voto favorable por unanimidad, caso contrario, carecería de validez la convocatoria y eficacia la decisión que se tomare en contravención de lo allí dispuesto.
En conclusión, si bien la norma del articulo 18, literal “d”, de la Ley de Propiedad Horizontal, faculta a la junta de condominio a los fines de “adoptar la reglamentación” que fuere necesaria para velar por el uso que se le haga a las cosas comunes, ésta reglamentación no puede ir en contra a lo dispuesto tanto en el documento de condominio como en el reglamento que ya se hubiere dictado al efecto, dado que, pensar lo contrario, sería vulnerar las formas de reforma de esos dos documentos que rigen la vida condominial, para cuya validez y eficacia, debe convocarse a una asamblea general de co-propietarios y adoptarse por unanimidad por la totalidad de los propietarios del inmueble, no una parte de él.
Así las cosas, se observa que en el caso de autos, los miembros de la junta de condominio de Residencias Premier Country, conforme a las asamblea celebrada en fecha 13-07-2011; procedieron a aprobar la normativa definitiva para el uso de la piscina de la residencias premier country, la cual quedó aprobada, cuyo cuerpo completo cursa a los folios 67 al 72 del expediente, y cuya valoración probatorio se le confiere en el proceso como documento privado a tenor de lo previsto en los artículos 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser desconocida ni tachada de falsa por las partes, donde en efecto se evidencia que dicha junta procedió a normar de manera pormenorizada el uso de un bien común a todos los propietarios, lo que escaparía de la simple facultad reglamentaria que otorga el literal “d” del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues en esencia estarían modificando y reformando tanto el documento de condominio como al reglamento interno de la residencias premier country, para lo cual requerirían la aprobación unánime de todos los propietarios que integran el citado inmueble, deliberado en asamblea de co-propietarios y no mediante una simple decisión de los miembros de la junta, toda vez que cercenan el derecho de la mayoría de los miembros que integran dicha comunidad, al dejar en manos de la minoría la reglamentación del uso de un bien común, razón por la cual se observa en relación a la misma, que por vulnerar el documento de condominio así como su reglamento, se encuentra afectada de nulidad absoluta por ser irrita, razón por la cual se acuerda su nulidad. Así se decide.
Lo mismo sucede con el mencionado Adendum a las normas para remodelaciones, donde la junta de condominios de la Residencias premier country, fechado 27 de Octubre de 2011,procedieron a “modificar” tanto el documento de condominio como el reglamento interno del mencionado inmueble, al establecer sanciones y requisitos para los propietarios de los apartamentos que integran las residencias, que quisieran efectuar remodelaciones al inmueble así como los daños que pudieran causarse a los bienes comunes con ocasión a aquellas remodelaciones, lo que en definitiva ya se encontraría regulado en el reglamento interno ya antes mencionado, en las normas especiales para el uso de las unidades susceptibles de apropiación privada y de los bienes comunes del edificio en el numeral “4”, cuando señala la responsabilidad de los propietario en relación a los daños que causaren a los bienes comunes con cualquier acto, la que conforme al articulo tercero del capitulo tercero del mencionado reglamento, ameritaría una sanción de amonestación escrita y en caso extremo un voto de censura pública, pero en modo alguno el requerimiento de fianza de riesgos y daños por un monto de ciento cincuenta mil bolívares (150.000,00 Bs.) y aplicada a cada evento ocurrido, toda vez que se estaría modificando tanto el reglamento interno como el documento de condominio, en el que sólo se requeriría para tales remodelaciones contar con la autorización o permisología de la autoridad municipal competente, conforme al artículo Décimo Noveno, literal “g” ya referido en este fallo; razón suficiente para considerar afectado de nulidad el mencionado adendum, tal y como será determinado en el dispositivo del presente fallo.
Con relación a la presunta asamblea de junta de condominio en la que se aprobara la compra de equipos de seguridad del edificio denominado Residencias Premier Country, la misma fue negada por la parte demandada y no probada su ocurrencia por parte de la actora, pues solo cursa en autos copias de las actas de reuniones de fechas 13-07-2011, 27-7-2011, 03-08-2011 y 03-11-2011, las que fueron objeto de exhibición en fecha 09-03-2012, en las que aparece como “no aprobado”, las mencionadas cotizaciones para la instalación de un sistema de seguridad, lo que se corroboraría con el contenido del oficio de fecha 21 de Marzo de 2012, remitido por prueba de informes por la Sociedad Mercantil AVL Ingeniería de conectividad, donde resaltan la no aprobación de los presupuestos Nº 351, 352, 353, 354, 355 y 356 de fechas 13 de Julio de 2011 por montos varios; la que adminiculada con el contenido del oficio fechado 14 de Marzo de 2012, remitido por la Sociedad Mercantil NETETO SOLUCIONES 1999 C.A., se evidenciaría la no aprobación de presupuesto alguno en relación a los señalados bajo los Nºs. 282, 283, 284 y 285 de fecha 07 de Noviembre de 2011, por montos varios; razón esta por la cual la impugnación por este punto efectuada debe ser declarada Sin Lugar. Así se decide.
Con relación a la prueba testimonial cursante a los folios 331 al 332 de la primera pieza del expediente, evacuada en fecha 12 de Marzo de 2012, referida a la deposición del ciudadano Pedrozo Martínez Francisco Javier, se evidencia que la misma es impertinente al proceso, toda vez que se enfocarían en los presuntos maltratos proferidos por el ciudadano Cesar Díaz, no solo al deponente sino a los empleados de éste en las remodelaciones que efectúa en el edificio, sin que se mencione un apartamento en particular al cual adminicular los hechos por el testigo señalados, en virtud de lo cual se le desecha como medio probatorio. Así se decide.
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, donde quedó demostrado con creces a tenor de los previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que la parte demandada en la causa, Junta de Condominio de las Residencias PREMIER COUNTRY, actuó en sus decisiones referidas al uso de la piscina y ademdum a las normas para remodelaciones, en contravención a lo dispuesto en el documento de condominio y reglamento interno de la mencionada residencia, resulta forzoso en consecuencia para quien decide declarar La Nulidad de las mismas, no así con relación a la aprobación del presupuesto para la adquisición de equipos de seguridad, el cual por demás deberá contar con la aprobación en asamblea de co-propietarios conforme a lo previsto en el artículo Vigésimo Noveno y Trigésimo del documento de condominio y literal “c” del artículo Primero del reglamento interno; por lo que la pretensión de Nulidad ejercida deberá ser declarada Parcialmente Con Lugar en la definitiva, con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela conforme a lo dispuesto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 22 de Febrero de 2012, referidas a las contenidas en los ordinales 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
-SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por Nulidad de acuerdo de junta de condominio ejercieran los ciudadanos MÓNICA VARINA TERAN ESPINOSA, MYRIAM DI MARCO DE CECERE y ALINSON ALBERTO CHACÓN VOLCAN, en contra de la Junta de Condominio de RESIDENCIAS PREMIER COUNTRY, en la persona de los ciudadanos Cesar Díaz, Emilio Sande y Juan Carlos Francisco, en sus caracteres de Presidente, Vice-presidente y Tesorero respectivamente de la Junta de Condominio de Residencias Premier Country, todos ampliamente identificados en el fallo.
-TERCERO: De conformidad con el particular anterior, se declaran NULOS los acuerdos de la junta de condominio referidos a la aprobación de las normas de uso de la piscina aprobado en fecha 13 de Julio de 2011, así como el adendum a las normas para remodelaciones fechado 27 de Octubre de 2011, aprobados ambos por la Junta de Condominio de las Residencias Premier Country.
-CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se hace especial condenatoria en costas al no existir vencimiento total en la causa.
-QUINTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso de diferimiento fijado por auto de fecha 02 de Abril de 2012, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los TRECE (13) días del mes de ABRIL del año DOS MIL DOCE (2012). Años 201° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.
En la misma fecha, siendo las DIEZ Y CUATRO MINUTOS DE LA MAÑANA (10:04 A.M.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada en el libro Diario del Juzgado bajo el Asiento Nº____
LA SECRETARIA.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.