TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
202° y 153°

PARTE ACTORA: INVERSIONES 703211, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de mayo de 1.990, bajo el Nº 21, tomo 52-A-Sgdo.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RICARDO LOPEZ VELASCO, ANIBAL LAIRET VIDAL y ERIKA LAIRET NORIA, abogados en el ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 35.852, 19.882 y 145.922, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE, C.A., inscrita ante el registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 10 de abril de 2003, anotado bajo el Nº 62, tomo 17-A-Cto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE LOMELLI, JORGE UCAR BARROETA y ALIDA BELANDRIA CARRERO, abogados en el ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 55.122, 83.118 y 6.774, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Mediante libelo de demanda admitido en fecha 30 de enero 2012, los abogados Ricardo López Velasco y Anibal José Lairet Vidal, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 35.852 y 19.882, respectivamente actuando en sus carácter de apoderados judiciales de la parte actora, INVERSIONES 703211, C.A., demandaron a la Sociedad Mercantil Muebles Expo Boleíta Norte, C.A., por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Admitida la demanda se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguientes a la constancia en autos de citación para que diera contestación al fondo de la demanda.
Mediante diligencia de fecha 06 de febrero de 2012, la representación judicial de la parte actora consignó el poder y los fotostatos para la elaboración de la compulsa.
Por auto de fecha 15 de febrero de 2012, se ordenó expedir las compulsas para la citación de la parte demandada.
En fecha 15 de febrero de 2012, la parte actora consignó los emolumentos para el traslado del alguacil.
Por diligencia del 12 de febrero de 2012, la parte actora solicitó la medida cautelar de secuestro del inmueble objeto de la pretensión, consignando en fecha 07 de marzo de 2012, los fotostatos para la apertura del referido cuaderno de medidas.
Por auto de fecha 13 de marzo de 2012, se aperturó el respectivo cuaderno de medidas.
En fecha 17 de abril de 2012, la ciudadana Ligia Zulia Reyes, alguacil designada por la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo, dejó constancia en la cual manifestó que no pudo verificar la citación de la parte demandada.
Mediante diligencia del 25 de abril de 2012, el abogado Anibal Lairet, actuando en su carácter de apoderad judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles.
Por auto de fecha 09 de mayo de 2012, se ordenó expedir los respectivos carteles de citación por los diarios el Nacional y Últimas Noticias.
En fecha 04 de junio de 2012, la representación judicial de la parte actora consignó los carteles publicados en prensa.
En fecha 14 de junio de 2012, el secretario del Tribunal dejó constancia de haberse trasladado a fijar el cartel de citación en la dirección suministrada por la parte actora, dando así cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
A través de diligencia del 04 de julio de 2012, la representación judicial de la parte actora solicitó la designación del Defensor Judicial de la parte demandada.
Por auto de fecha 10 de julio de 2012, se designó Defensor Judicial de la parte demandada a la ciudadana Desireé Meneses, abogada en el ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 150.071, a quien se ordenó notificar de tal designación.
En fecha 23 de julio de 2012, compareció la abogada Alida Belandria, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 6.774, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó poder que acredita su representación y se dio por citada en el presente juicio, con lo cual cesaron las funciones de la Defensora Judicial.
Por escrito presentado el 26 de julio de 2012, por los abogados Alida Belandria Carrero y Rafael Enrique Zurita, actuando en sus carácter de apoderado judicial de la parte demandada, procedieron a dar contestación al fondo de la demanda, admitieron ciertos hechos, argumentaron la compensación en al pago de los cánones de arrendamientos
En fecha 06 de agosto de 2012, compareció la parte demandada consignando su escrito de pruebas, junto a una serie de instrumentos probatorios, los cuales fueron admitidos por auto de fecha 07 de agosto de 2012.
Por escrito presentado en fecha 08 de agosto de 2012, por el abogado Anibal Lairet, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, produjo sus probanzas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 09 de agosto de 2012.
Estando la causa en fase de sentencia, este Juzgado para a dictar su fallo definitivo previa a las siguientes consideraciones.
Aduce la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda que su representada dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil Muebles Expo Boleíta Norte, C.A., un inmueble identificado como un local denominado Sótano, ubicado en el Nivel Sótano del Edificio MM, en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleíta Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que el canon de arrendamiento inicialmente pactado fue en la cantidad de Bs. 2.500,oo mensuales para el período entre el 01 de junio de 2006, al 31 de mayo de 2007, que debía pagar la arrendataria puntualmente por mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes.
Que el contrato de arrendamiento tuvo sucesivas prórrogas e incremento del canon de arrendamiento, siendo el último el fijado para el período del 01 de junio de 2011, al 31 de mayo de 2012, cuyo canon se estableció en Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo) mensuales.
Que la Sociedad Mercantil Muebles Expo Boleíta Norte, C.A., ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, a razón de Bs. 10.000,oo, mensuales incumpliendo así con una de las obligaciones tanto del orden legal como contractual, especialmente previstas en las Cláusula Cuarta del mencionado contrato de arrendamiento.
Junto con el libelo de demanda la parte actora produjo los siguientes instrumentos:
Documento en copia simple del Registro Mercantil de la empresa Inversiones 703211, C.A., el cual riela a los folios 09 al 22 del presente expediente, mediante el cual se demostró la cualidad activa del sujeto procesal que actúa como demandante. Dicho instrumento se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Contrato de arrendamiento privado, suscrito entre INVERSIONES 703211, C.A. parte actora y MUEBLES EXPO BOLEITA NORTE C.A., el cual riela a los folios 23 al 28, con vigencia a partir del 01 de junio de 2006, sobre el inmueble objeto del presente proceso, con el cual quedó plenamente demostrada la relación jurídica existentes entre los intervinientes. Dicho instrumento se valora y aprecia conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Acuerdos suscritos en fecha 25 de abril de 2003, entre las partes, cursante a los folios 29, 30, 31 y 32, los cuales se aprecian como documentos privado conforme al artículo 1.363 del Código Civil.
Documento suscrito entre las partes, mediante el cual acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento desde el 01 de junio de 2007, hasta el 31 de mayo de 2008, folios 33 y 34;
Documento suscrito entre las partes, mediante el cual acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento desde el 01 de junio de 2008, hasta el 31 de mayo de 2009, folios 35 y 36;
Documento suscrito entre las partes, mediante el cual acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento desde el 01 de junio de 2009, hasta el 31 de mayo de 2010, folios 37 y 38;
Documento suscrito entre las partes, mediante el cual acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento desde el 01 de junio de 2010, hasta el 31 de mayo de 2011, folios 39 y 40;
Documento suscrito entre las partes, mediante el cual acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento desde el 01 de junio de 20011, hasta el 31 de mayo de 2012, folios 41 y 42;
Todos estos instrumentos se valoran y aprecian conforme al artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los cuales no fueron atacados en la forma de Ley.
Por su parte la representación judicial de la parte accionada produjo con la contestación copia simple de documento, referido al acto de remate y adjudicación a favor de la parte actora el inmueble objeto de la controversia, el cual se aprecia y valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, protocolizado en fecha 18 de marzo de 1993, ante la Ofician Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, cursante a los folios 106 al 115. Con el cual se evidencia que el demandante es el propietario del inmueble en cuestión.
En el lapso probatorio el demandado consignó un legajo de instrumentos, cursantes a los folios 120 al 132, tales como permiso de construcción, solicitudes de permiso clase “B”, revisión de habitabilidad, constancia de cumplimiento de variables urbanas, revisión de proyecto de área ampliada, ficha catastral, declaración de inmuebles. Todo ellos fueron producidos en copias simples y por ser instrumentos administrativos se aprecian y valoran. Todos ellos emanado de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre y del Cuerpo de Bomberos del Municipio Sucre.
En la contestación de la demanda la representación judicial de la parte demandada, reconoció la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado como Sótano del Edificio MM, en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleíta Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda. Además reconoció la existencia de las distintitas prórrogas señaladas por el accionante en su libelo. Hechos estos que no ameritan cuestionamiento por virtud del reconocimiento y confesión espontánea de la misma parte demandada, lo cual no merece discusión puesto así ha sido admitido por la parte oponente, y así se decide.
Asimismo, admite el demandado en el punto nueve (9) de su contestación, la falta de pago de los meses que ha dejado de pagar, es decir los correspondiente a octubre, noviembre y diciembre de 2011, los cuales son los reclamados y demandados por el actor en su libelo por falta de pago.
Señala la parte demandada como defensa la compensación de los cánones de arrendamiento. Los incrementos en los cánones de arrendamiento desde el primer período a partir del 01 de junio de 2006, en virtud de que el inmueble objeto de la relación fue construido con antelación del día 2 de enero de 1.987, y por cuanto se encuentra sujeto a regulación, conforme al literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deberá compensarse esos meses demandados.
Argumenta la parte demandada que los cánones de arrendamientos pagados en exceso desde la suma de Bs. 2.500,oo, quedan sujetos a compensación, en virtud que el inmueble que la parte demandante adquirió por remate el 01 de febrero de 1993 ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tiene data de construcción anterior al 02 de enero de 1.987.
Esgrime que los cánones de arrendamiento fijados de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, a razón de Bs. 10.000,oo, fue fijado convencionalmente por las partes y no por la Dirección General de Inquilinato, como lo establece el artículo 2 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, con lo cual resulta nulo por ser materia de orden público.
Con vista a las argumentaciones explanadas por las partes en la secuela del juicio, este tribunal señala que el artículo 2 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece lo siguiente:

“Los cánones de arrendamiento o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”.

De la interpretación de la citada norma se deriva, que cualquiera que sea la relación arrendaticia existente sobre los inmuebles señalados con esas características, se encuentran sujetos a la regulación que el organismo competente por la materia si así lo ha establecido.
Esa regulación no es más que la intervención del Estado por parte del organismo competente para colocarse, como árbitro o mediador, cuando así lo requiera alguna de las partes en esa relación jurídica arrendaticia, con el ánimo de determinar una erogación de un determinado bien y la obligación que tendrían ellos de cumplir en la misma forma que ese organismo así lo señale en el proceso administrativo.
Evidentemente, como requisito esencial se requiere que el inmueble objeto a regulación diste de su construcción anterior al 02 de enero de 1.987, lo cual para el presente caso, una vez revisados los instrumentos probatorios, el inmueble objeto de litigio tiene una data de edificación anterior a la fecha señala por el mismo demandado, lo cual evidentemente puede ser sujeto o no a regulación a la que se refiere a la precitada norma arrendaticia.
Ahora bien, cuando existan divergencias entre las partes contratantes, cualquiera de los interesados pudiera acudir ante el organismo inquilinario. O en caso de existir tal regulación, la misma sería de estricto cumplimiento para las partes, pudiendo ser regulada periódicamente el canon de arrendamiento.
En ese sentido, en el presente caso el inmueble objeto de controversia no se encuentra regulado por ningún organismo administrativo, pues para el demandado le correspondía la carga de demostrar que el mismo así había sido establecido y no a través de la vetustez de adquisición del bien, aunado a que debió acudir ante el organismo regulador correspondiente como parte interesada a solicitar que se le regulara el canon de arrendamiento, pues al seguir con la relación arrendaticia desde su inicio y sus subsecuentes prórrogas se sometió a la voluntad y consentimiento de la ley privada de las partes, como lo es contrato de arrendamiento y en especial al pago del canon establecido en la Cláusula Cuarta de la última prórroga.
En efecto, correspondía al demandado como carga e imperativo de su propio interés de demostrar que el referido inmueble se encontraba regulado por el organismo encargado para ello, pues al no demostrar tal argumentación mal pudo excepcionarse, de que no pagaba los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, por virtud de existir una regulación sin demostrar tal hecho, lo que conlleva inexorablemente a desechar tal argumento y así se decide.
Del análisis exhaustivo de las actas procesales se observa, que en el caso sublitis, el demandado no demostró la liberación o extinción de la obligación, como lo es la solvencia del canon de arrendamiento de los meses que le fueron oponibles como insolutos, tales como octubre, noviembre y diciembre de 2011, a razón de Bs. 10.000,oo, cada uno, pues al no desvirtuar tal insolvencia con los instrumentos demostrativos de haber pagados los mismos, la demanda interpuesta por la parte actora fundada en la resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago a tenor de los dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, deberá declararse con lugar y así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por INVERSIONES 703211, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil MUEBLES EXPO BOLEÍTA NORTE, C.A., por Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de Pago, ambas partes plenamente identificadas ab-initio. En consecuencia, se resuelve el contrato suscrito entre las partes comprendido entre el período del 01 de junio de 2011 y el 31 de mayo de 2012, y se condena a la parte demandada a hacer entrega real y efectiva a la parte actora el inmueble constituido por el local denominado Sótano, ubicado en el Nivel Sótano del Edificio MM, en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleíta Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, objeto del contrato, solvente en el pago de sus servicios y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió;
SEGUNDO: se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo), correspondientes a los arrendamientos impagados de los meses octubre, noviembre y diciembre de 2011, a razón de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo) cada uno;
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo) mensuales, hasta la entrega definitiva del inmueble, como indemnización compensatoria por la ocupación extracontractual del inmueble;
CUARTO: se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente fallo, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y publíquese la presente decisión, sin necesidad de notificarse a las partes por haber sido dictada dentro del lapso natural de sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los trece (13) días del mes de agosto de dos mil doce (2012). Años 202° y 153°.
EL JUEZ TEMPORAL

BARTOLO JOSE DIAZ PATETE
EL SECRETARIO

CARLOS DELGADO
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se registró y publicó la presente decisión, quedando anotada bajo el asiento diario N° __________.-
EL SECRETARIO

CARLOS DELGADO
AP31-V-2012-000028