REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
200 y 151°
PARTE ACTORA: JORGE DA SILVA REIS, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. E- 81.083.829.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOAO ENRIQUE DA SILVA FONSECA, abogado en ejercicio, de este domicilio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 18.301.
PARTE DEMANDADA: DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V- 81.287.501.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO JOSE RIVERO BERRIOS, LUIS FRANCISCO VILLAMIZAR y WALTER GONZALEZ ESPINOZA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.067, 77.210 y 82.037 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.
EXPEDIENTE: AP31-V-2.011-001813.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Turno fue presentado libelo de demanda suscrito por el abogado JOAO HENRIQUES DA SILVA FONSECA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JORGE DA SILVA REIS, mediante el cual demanda por RESOLUCION DE CONTRATO al ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, y una vez efectuado el respectivo sorteo de Ley, fue asignado a este Juzgado.
Mediante auto de fecha 23 de septiembre de 2.011, este Tribunal instó a la parte actora a estimar y especificar en Unidades Tributarias, el monto estimado de la demanda.
En fecha 28 de septiembre de 2.011, comparece por ante este juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia señalo que las Unidades Tributarias están al vuelto del folio ocho (08).
Mediante auto de fecha 05 de octubre de 2.011, este Tribunal instó a la parte actora a especificar en bolívares la estimación de la demanda y su equivalente en Unidades Tributarias.
En fecha 10 de octubre de 2.011, comparece por ante este juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia señalo el valor estimado de la demanda en la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs.76.000,00), y Mil Unidades Tributarias (1000 UT).
Mediante auto de fecha 18 de Octubre de 2011, fue admitida la presente demanda, conforme a lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 26 de Octubre de 2.011, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa.
En fecha 27 de octubre de 2.011, la secretaria de este juzgado deja constancia de haber librado compulsa a la parte demandada.
En fecha 04 de Noviembre de 2.011, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia deja constancia que hizo entrega de los emolumentos a los fines de la practica de la citación, y mediante de la misma fecha consigna los fotostatos correspondientes para el cuaderno de medidas.
En fecha 11 de noviembre de 2.011, comparece por ante la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano RICARDO PALMIERI, en su carácter de Alguacil Titular de esa unidad, y deja constancia que practico la citación personal de la parte demandada, y a los fines de Ley, consigna recibo de citación firmado.
En fecha 15 de Noviembre de 2.011, comparecen por ante este Juzgado los apoderados Judiciales de la parte demandada y consignan escrito de contestación de la demanda y reconvención y sus anexos.
Mediante auto de fecha 15 de noviembre de 2.011, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada reconveniente.
Mediante auto de fecha 16 de noviembre de 2.011, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la reposición de la causa al estado de pronunciarse sobre la reconvención propuesta en fecha 15-11-2.011, la cual admitida mediante auto de la misma fecha.
En fecha 18 de noviembre de 2.011, comparece por ante este juzgado el apoderado judicial de la parte actora reconvenida y consigna escrito de contestación de la reconvención.
En fecha 23 de noviembre de 2.011, comparece por ante este Juzgado el apoderado Judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita la apertura del cuaderno de medidas y el pronunciamiento sobre la medida solicitada.
En fecha 25 de noviembre de 2.011, comparece por ate este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia solicita la citación de la ciudadana SILVIA DELGADO, mismismo solicita absuelva las posiciones juradas.
En fecha 28 de noviembre de 2.011, comparece por ate este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 29 de noviembre de 2.011, este Tribunal señalo que la ciudadana SILVIA DELGADO, no es parte en el presente juicio, por lo que, si la parte demandada reconveniente pretende la intervención o llamada a la causa de un tercero debe hacerlo conforme a lo previsto en el artìculo 403 del Código de Procedimiento Civil, asimismo admitió la prueba de informes solicitada, ordenando librar oficio al Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Mediante auto de fecha 29 de noviembre de 2.011, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la represtación judicial de la parte actora.
En fecha 30 de noviembre de 2.011, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigno escrito de promoción de pruebas y sus anexos.
Mediante auto de fecha 05 de diciembre de 2.011, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 05 de diciembre de 2.011, comparece por ante este juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito complementario de pruebas y un anexo, las cuales fueron admitidas mediante auto de la misma fecha.
Mediante auto de fecha 06 de diciembre de 2.011, este Tribunal fijo oportunidad para dictar sentencia dentro de los cinco (05) días siguientes a dicho auto conforme a lo establecido en el artìculo 890 del Código de Procedimiento Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alego la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar lo siguiente:
Que su mandante es propietario del inmueble código catastral Nº 04-012-088-050, constituido con una parcela de terreno y las bienhechurias en ellas existentes, ubicado en la Urbanización García Caraballo UD-1, Parroquia Caricuao Municipio Libertador del Distrito Federal (ahora capital) en Caracas, conforme consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en Caracas, en fecha 25 de julio del año 2.002, registrado bajo el Nº 37, Tomo 13, Protocolo Primero, que mediante documento privado de fecha 25 de mayo de 2.006, a su mandante le fueron cedidos, traspasados y se subrogó en todos los derechos y acciones del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO, como arrendadora y el ciudadano NICOLAU PINTO FERNANDES, en su carácter de arrendatario del local comercial distinguido con el Nº 02, casa Nº 02, integrado por un (01) salón y un (01) baño con una superficie de VEINTIUN METROS CUADRADOS (21 M2), aproximadamente, quedando su mandante con legitimidad, cualidad e interés por ser el propietario de todo el inmueble facultado para intentar la presente demanda.
Que consta de la cláusula primera del contrato que la arrendadora le dio en arrendamiento al ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, el local comercial distinguido con el Nº 02, de la planta baja integrado por un (01) salón y un (01) baño catastro Nº 04-012-088-050, ubicado éste en el sector UD-1, al lado de la Casa de Copey, entrada a la Urbanización García Caraballo UD3, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Federal, (ahora capital), que asimismo se estableció en la cláusula segunda que el arrendatario destinaría el inmueble arrendado única y exclusivamente para uso comercial, que en la cláusula tercera quedó pactado que el canon de arrendamiento sería la cantidad de CINCUENTA BOLIVARES (Bs.f 50.00), que según la cláusula cuarta de dicho contrato el mismo comenzaría a regir a partir del día 19 de agosto de 1996, con una duración de dos (02) años fijos prorrogables automáticamente por periodos sucesivos de dos (02) años cada uno, que también en la cláusula quinta se estableció que el arrendatario se obligaría expresamente a: 1) no efectuar modificaciones en la estructura del inmueble arrendado y 2) a no subarrendar parcial o totalmente el inmueble objeto del contrato, y de acuerdo a la cláusula décima el arrendatario manifestó su conformidad con todas y cada una de las cláusulas expuestas en el contrato y en señal de conformidad firmó al pie del mismo.
Que es el caso que el arrendatario incumplió con el pago de las pensiones de arrendamiento establecidas en la cláusula tercera del contrato a partir del día 18 de octubre de 2.000, hasta el 18 de junio de 18 de junio de 2.011, adeudando ciento veintiocho (128) meses de cánones de arrendamiento a razón de CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50,00), mensuales, para un monto total de SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.f 6.400,00), y no obstante la insistencia mensual de la arrendadora para que pagara el canon de arrendamiento, el arrendatario alegaba no tener liquidez y así pasaron hasta la fecha ciento veintiocho (128) meses impagados.
Manifiesta que el arrendatario subarrendo el inmueble arrendado a un tercero sin autorización expresa del arrendador, causando un daño colateral extra contractual a la parte actora directamente, derivado de la ley, conforme lo disponen los artículos 1185 y 1196 del Código Civil, incumpliendo lo acordado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, excediendo en el ejercicio de su derecho, los limites fijados por la buena fe, subarrendando el inmueble por la cantidad CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00), mensuales lo que constituye un abuso de derecho obteniendo injustamente un enriquecimiento sin causa, llamado enriquecimiento injusto, que comprende el pago de lo indebido, con una causa ilegal aprovechándose de un bien ajeno en perjuicio de su propietario, mediante la violación de la cláusula señalada, lo que les permite establecer la relación de causa a efecto que constituye la relación de causalidad y la procedencia de los daños y perjuicios patrimoniales y morales colaterales extra contractuales, directamente derivados de la ley, por la celebración de un contrato de subarrendamiento no autorizado, ni convalidado en forma alguna por el propietario.
Que el arrendador da en arrendamiento al arrendatario el inmueble ampliamente identificado en autos, por la cantidad de CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50,00), mensuales y le prohíbe subarrendar el mismo inmueble a un tercero sin autorización previa y expresa del arrendador, arrendándolo éste por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00), mensuales, no existiendo una causa legitima para ello, siendo evidente el enriquecimiento sin causa, por lo que la persona enriquecida debe indemnizar a la empobrecida, conforme lo previsto en el artìculo 1.184 del Código Civil.
Que consta de la documentación consignada con la presente demanda que el ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, con la falta de pago de los cánones de arrendamiento y el subarrendamiento que no convalidan bajo ningún concepto, ha mejorado su patrimonio económico, situación que no debe pasar desapercibida por quien sustancie la causa, y conforme al razonamiento anterior, insisten en que el arrendatario es deudor de las pensiones de arrendamiento correspondientes desde el 18 de octubre de 2000 hasta el 18 de junio de 2.011, y que hacen un total de ciento veintiocho (128) meses de cánones de arrendamiento, a razón de CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f 50,00), mensuales, por un monto total de SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. f. 6.400,00), que debe pagar en forma subsidiaria por los daños y perjuicios contenidos en el artìculo 1.167, del Código Civil, por su insolvencia maliciosa, y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.185 y 1.196, por los daños y perjuicios patrimoniales y morales colaterales extracontractuales del Código Civil, por el hecho ilícito que constituye un abuso de derecho por el subarrendamiento del local comercial, que como se puede observar del señalado contrato, el demandado califica “contrato de arrendamiento” lo que contiene una simulación con la intención de obtener un lucro indebido, una causa subyacente, que salta a la vista del primer, segundo y tercer capitulo del mismo.
Que de los primeros tres (03) capítulos del contrato de subarrendamiento, se comprueba una simulación, ya que no señala expresamente el número del local comercial objeto del supuesto arrendamiento y con ese ocultamiento la causa subyacente constituye la simulación, el Consilium Fraudes, intención ésta que salio bien, porque el notario público, que autentico el referido contrato, no se percato de que el arrendador no era el propietario, sino el arrendatario del local comercial, que la relación de causalidad en el presente caso consiste, en que el demandado excedió su derecho al haber subarrendado sin autorización ninguna, un inmueble que se le dio en alquiler, causándole al actor propietario un evidente perjuicio económico patrimonial y moral producto de ese exceso que no fue autorizado expresamente y que no esta permitido por la ley, perjuicio que se originó por cambiar los términos de la relación contractual, y agregarle una negociación colateral ilegal en su beneficio económico, situación esa que permite y obliga a una reparación del expresado daño, con el cual dicho demandado se procuro una ventaja económica de la cual jamás ha participado su representado afectándole moralmente.
Manifiesta que solo el propietario puede arrendar, y fue de forma engañosa como la parte arrendataria se hizo pasar por propietaria para subarrendar el local comercial Nº 2, ya que de manifestar al Notario Público que estaba subarrendando no le permitiría autenticar el señalado contrato, y al manifestar que era el arrendador hizo creer al Notario Público, que era el propietario del inmueble atestado falsamente ante el funcionario público, infringiendo lo dispuesto en el numeral 03 del artìculo 465 del Código Penal, el cual dispone: “Enajenando, gravando o arrendando como propietario algún inmueble a sabiendas de que es ajeno”, para así aprovecharse del arrendamiento de un inmueble ajeno, conforme se encuentra comprobado en todas las cláusulas del contrato de subarrendamiento, acudiendo al engaño para procurarse un enriquecimiento indebido e ilegal lo que constituye el hecho ilícito que produce un abuso de derecho y como consecuencia un daño patrimonial colateral extracontractual, directamente derivado de la ley, ya que tal acción ha afectado emocionalmente a la parte arrendadora propietaria, la cual ha sido engañada, al comprobar que ha negociado un contrato de arrendamiento con un arrendatario maquinador y de mala fe, causándole un ataque a sus sentimientos afectivos al verse engañado por la parte arrendataria.
Que por las razones antes expuestas, es por lo que ocurre ante la autoridad para proceder a demandar como en efecto formalmente demanda al ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, para que convenga o en su defecto el Tribunal provea lo conducente conforme al siguiente petitorio:
PRIMERO: Que son ciertos todos y cada uno de los hechos narrados en el presente libelo, los cuales opone a la parte demandada para todos los efectos y consecuencias del juicio, particularmente que “la parte demandada”, ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, ha incumplido la obligación a su cargo de pagar las pensiones de arrendamiento conforme a las estipulaciones del contrato de arrendamiento accionado, y ha subarrendado totalmente el inmueble objeto del contrato accionado sin autorización previa y expresa de la “parte accionante”, para que así convenga o en su defecto así lo declare el Tribunal.
SEGUNDO: En que “la parte actora”, como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones determinadas en el libelo, ha elegido la acción Resolutoria con los Daños y Perjuicios previstos en el artìculo 1.167 del Código Civil, para ponerle fin al contrato de arrendamiento y que tal pretensión procede por efecto de esa falta de ejecución obligacional y legal, por lo cual, de no convenir en la demanda “la parte demandada”, ciudadano DIONISIO NICOLAU FERNANDES, procede que el Tribunal declare con lugar la Resoluciòn del Contrato de Arrendamiento, de pleno derecho.
TERCERO: Que como consecuencia del incumplimiento de la obligación de pagar la pensión de arrendamiento del local comercial Nº 02, de la casa Nº 02, la parte demandada debe entregar a la parte actora, el inmueble accionado, en forma real y efectiva libre de personas y bienes, por efecto y ejecución del convenio en la demanda o, en su defecto, en ejecución de la sentencia que dicte el Tribunal, por declarar con lugar la misma.
CUARTO: Para que en forma subsidiaria la parte demandada ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, convenga en pagar a la parte actora de conformidad con lo dispuesto por el artìculo 1.167, del Código Civil o en su defecto así, a ello lo declare el Tribunal como compensación por valor equivalente por indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento causadas, exigibles e impagadas a su cargo, desde el 18 de octubre de 2.011, por la cantidad de ciento veintiocho (128) meses de cánones de arrendamiento a razón de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 50,00), mensuales, por un monto de SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.400,00); y todos y cada uno de los meses que se sigan venciendo, los cuales demando en este acto, así como la indexación por devaluación de la moneda nacional a partir del mes de octubre del año 2.000, hasta la entrega material y efectiva libre de persona y bienes el inmueble accionado; además de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.185, 1.196 y 1.160, eiusdem, en forma subsidiaria, por indemnización por concepto de daños y perjuicios patrimoniales colaterales extra contractuales, directamente derivados de la ley, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), los cuales demanda, asimismo en forma subsidiaria, por indemnización por concepto de daños y perjuicios morales colaterales extra contractuales, directamente derivados de la ley, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), los cuales también demanda.
DE LA LLAMADA DEL TERCERO.
De conformidad con lo establecido en el numeral 4º del artìculo 370 del Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte actora, pidió la intervención y llamo como tercero para incorporarlo a la causa, por ser común a ella la misma, y por ser la oportunidad prevista en el artìculo 382 eiusdem, a la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.670.290, quien fue la persona que originalmente arrendó el local comercial Nº 02, toda vez que dicha ciudadana tiene un interés directo y manifiesto en lo que se ha planteado en el juicio que les ocupa, ya que aparentemente la parte demandada, violo condiciones expresas que se establecieron en el contrato de arrendamiento accionado en el presente juicio, condiciòn esa que constituye una verdadera reserva legal a favor de dicha ciudadana, por lo cual pide sea citada para que de contestación a la cita, y las indicadas expresiones aparecen expresadas en el respectivo documento del contrato de arrendamiento; asimismo pide la intervención y llama como tercero para incorporarlo a la causa conforme a la normativa antes citada al ciudadano DIEGO GERARDO TIRADO ANDRADE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V- 6.225.509, quien es la persona que presuntamente subarrendo el local comercial Nº 02, sin que dicha llamada pueda, en ningún caso, convalidar tal negociación por ser violatorio del contrato accionado y contrario a derecho, toda vez que dicho ciudadano tiene un interés directo y manifiesto en lo planteado en el juicio que les ocupa, ya que aparentemente la parte demandada violo las condiciones expresas que se establecieron en el contrato de arrendamiento accionado en el presente juicio, condición esa que constituye una verdadera reserva legal a favor de dicho ciudadano, el cual pide sea citado para que de contestación a la cita.
La representación judicial de la parte actora fundamento sus alegatos de conformidad con lo establecido en los artículos 1.592, 1.167, 1.159, 1.160, 1.264, 1.185, 1.186 y 1.196 del Código Civil, y el artìculo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y estimo la demanda en la cantidad SETENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 76.000,00), lo que es igual a MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1000 UT).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad legal para ello la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
DEL RECHAZO DE LA DEMANDA.
PRIMERO: Niegan, rechazan y contradicen, en todas y cada una de las pretensiones ejercidas por la parte actora, de que su representado haya incumplido con el pago de una supuestas pensiones de arrendamiento a partir del día 18 de octubre de 2.000, hasta el día 18 de octubre de 2.011, ósea ciento veintiocho (128) meses a razón de CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 50,00), mensuales por un monto total de SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.400,00).
SEGUNDO: Niega, rechaza, y contradicen, en cada una de sus partes, que su representado no haya estado facultado para subarrendar.
TERCERO: Niegan, rechazan y contradicen, en cada una de sus partes, que su representado se encuentre ante un enriquecimiento sin causa con motivo del contrato de arrendamiento, en consecuencia niegan en toda forma de derecho que su mandante este obligado a pagar daños y perjuicios al arrendador.
CUARTO: Niegan, rechazan y contradicen, en cada una de sus partes, en toda formas de derecho, que adeudan suma alguna al actor de la presente acción, en consecuencia rechazan en forma contundente por imprecisa los daños patrimoniales, colaterales extra contractuales, en un monto TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), lo cual demanda en forma subsidiaria.
QUINTO: Niegan, rechazan y contradicen, en cada una de sus partes, el incumplimiento de las cláusulas contractuales que han sido denunciadas, y que existe insolvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento señalados, sin embargo a todo evento oponen la prescripción de las obligaciones de pagar por concepto de cánones de arrendamiento, de los intereses y en general todo cuanto pueda pagarse por años o plazos periódicos más cortos, prescribe a los tres años, de conformidad con el artìculo 1.980 del Código Civil, ya que la prescripción es un medio de liberarse de una obligación por el tiempo, y en el caso de marras reclaman el pago de ciento veintiocho (128) meses, o sea más de diez (10) años, tiempo más que suficiente para que prescriba la obligación.
DE LA RECONVENCIÒN.
Que de conformidad con lo establecido en el artìculo 888 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de su representado presentan formalmente RECONVENCION contra el demandante ciudadano JORGE DA SILVA REIS, en los siguientes términos:
Que tal como se ha señalado, las partes suscribieron un contrato de préstamo con garantía hipotecaria en la cual la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO, venezolana, mayor de edad de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-4.670.290, constituyó hipoteca de segundo grado, ahora de primer grado sobre la totalidad del inmueble que abarca el local o inmueble demandado, por la por la suma de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.500,00), en calidad de préstamo a interés en un plazo de ocho (08) meses contados a partir de la fecha de protocolización del documento, o sea del día 20 de febrero de 1997, para garantizar a su representado el cumplimiento de esa obligación, así como el pago de los intereses y honorarios de abogados, constituyó hipoteca especial y de segundo grado por la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.700.000,00), sobre la totalidad del inmueble de su exclusiva propiedad ampliamente identificado en autos, y se estableció igualmente para garantizar a su representado DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, el exacto cumplimiento de las obligaciones contraídas, así como el pago de los gastos judiciales o extrajudiciales, si los hubiere, incluidos honorarios de abogados, la deudora hipotecaria ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO, constituyo hipoteca convencional de segundo grado que se convirtió en primer grado, a favor de su representado hasta por la cantidad de CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.700,00), que según la conversión monetaria es la suma de CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.700,00), que la verdad es que la referida ciudadana había dado en venta el local comercial Nº 02, y por cuanto no existía el documento de condominio se opto por celebrar la hipoteca, hasta tanto se elaborara el referido documento para proceder a la venta pura y simple, por lo tanto es irrelevante el contrato de arrendamiento suscrito, por lo que en nombre y representación de su mandante solicitan la absolución de Posiciones Juradas, de la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO, la cual fue traída a los autos de conformidad con el numeral 4º del artìculo 370 del Código de Procedimiento Civil, por ser común a la causa pendiente, para lo cual solicitan la citación personal, e igualmente ofrecen, la reciprocidad de su mandante a los fines de que absuelvas posiciones juradas de conformidad con lo establecido en el artìculo 403 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual proceden en nombre y representación de su mandante para contra demandar al ciudadano JORGE DA SILVA REIS, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En que las reclamaciones de pagos de cánones de arrendamiento, se encuentran prescritas, así como los intereses que pudiesen generar, todo de conformidad lo establecido en el artìculo 1.980, del Código Civil, en caso de ser ciertas.
SEGUNDO: En que la resolución del contrato de arrendamiento es inexistente por cuanto lo que se efectúo fue una venta la cual no se pudo materializar, sobre el local comercial objeto de esta pretensión, en virtud de que no se realizó el documento de condominio, ya que nadie acepta que se le adeude 10 años de cánones de arrendamiento, o sea decidido por este Tribunal.
TERCERO: Para que convenga en que existe el expediente Nº AP31-V-2.011-000028, que cursa por ante el Tribunal Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, donde fue demandada la Ejecución de Hipoteca Convencional de Primer Grado, para lo cual solicitan de conformidad con el artìculo 433 del Código de Procedimiento Civil, requerir de este despacho informes sobre los hechos litigiosos o copia de los mismos al referido Tribunal.
La representación judicial de la parte actora estima la presente reconvención en CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (478 UT), tomando en cuenta para ello el monto reclamado en la demanda, ya que comprende la suma demandada y los presuntos daños y perjuicios, y en relación del valor actual de la Unidad Tributaria de SETENTA Y SEIS BOLIVARES (76,00).
Finalmente piden que el presente escrito de contestación de demanda sea agregado a los autos, a los efectos legales pertinentes quedando el libelo rechazado en su fundamento de hecho y de derecho, asimismo solicitan que la demanda sea declarada SIN LUGAR, en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley; y que la reconvención propuesta sea admitida sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR, en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.
CONTESTACION DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA.
En la oportunidad legal para ello la representación judicial de la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:
PRIMERO: Que la presente actuación tiene por objeto dar contestación a la reconvención intentada en contra de su mandante ciudadano JORGE DA SILVA REIS, por el demandado ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, parte reconveniente, y al efecto, es cierto que la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO, había en el pasado solicitado un crédito hipotecario, pero resulta que la referida hipoteca se extinguió por la prescripción, que más adelante abundara en detalles.
SEGUNDO: Que es evidente la prescripción de la hipoteca, toda vez que la misma fue constituida el día 20 de febrero de 1.997, con vencimiento de ocho (08) meses, que se cumplieron el día 20 de octubre del mismo año, es decir que desde dicho vencimiento hasta la presente fecha han transcurrido más de catorce (14) años y un (01) mes, y que el crédito garantizado con la referida hipoteca, fue proveniente de un préstamo personal que como tal, tiene diez (10) años de prescripción, el cual venció el día 20-10-2.007, y a partir de esa última fecha hasta la interposición de la reconvención en fecha 15-11-2.011, han transcurrido los catorce (14) años y un (01) mes, lo que traduce que la referida hipoteca ya estaba extinta cuando se reconvino, extinción que se produjo por mandato del numeral 1º del artìculo 1907, del Código Civil, ya que el crédito que garantizaba dicha hipoteca, como acción personal se extinguió por el transcurso del tiempo, tal cual lo dispone el referido artìculo.
TERCERO: Que por otra parte la hipoteca es nula debido a que la cantidad garantizada no estaba debidamente determinada, y dentro de los requisitos fundamentales consagrados por el legislador en el artìculo 1.897 del Código Civil, para constituir una hipoteca, esta incluido, el requisito sine qua non, de que la misma, tiene que ser constituida por una suma determinada, por lo que de lo contrario seria nula, y en el presente caso, al leer el contrato que tiene la hipoteca, se dan cuenta que el mismo es nulo, por cuanto la cantidad garantizada no estaba debidamente garantizada, debido a que el mencionado contrato fue redactado de la siguiente forma: “Yo he recibido la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.500,00)…, el dinero dado en préstamo será devuelto al acreedor…, en el plazo de ocho (08) meses fijos… Para garantizar a mi acreedor el cumplimiento de esta obligación, así como el pago de los intereses y honorarios de abogados, constituyo Hipoteca especial y de segundo grado por la cantidad de cinco millones setecientos mil bolívares (ahora 5.700,00)…” es decir que las partidas previstas para cubrir el capital, los intereses y honorarios de abogados, no estaban individualizados y suman la cantidad de CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.700,00), y al pasar a formar parte del monto garantizado, incurren en una causal de nulidad de la hipoteca, por carecer del elemento esencial, que seria la cantidad determinada, cierta, liquida y exigible, por lo cual solicitase declare la nulidad absoluta del contrato de hipoteca de conformidad con lo establecido en el referido artìculo, al no estar constituida por una suma determinada.
CUARTO: Que en cuanto al primer punto, en el cual la reconveniente dice, que las reclamaciones de pagos de cánones de arrendamiento, se encuentran prescritas, así como los intereses que se pudiesen generar de conformidad con lo previsto en el artìculo 1.980 del Código Civil, en caso de ser ciertas, niega tal aseveración de la demandada reconveniente por cuanto en autos cursa contrato de arrendamiento, como documento fundamental de la demanda, el cual la parte reconveniente no desconoció, ni tacho de falso por lo que produce todos los efectos de un documento público aceptado y firmado por las partes y que su mandante se subrogó en todos y cada uno de los derechos del mismo el cual no fue impugnado en ninguna forma por lo que tiene valor probatorio, y loa opone al demandado reconveniente.
QUINTO: Que en cuanto al punto segundo de la reconvención, en el cual la parte reconveniente dice, que la relación del contrato es inexistente, ya que lo que se efectuó fue una venta sobre el local comercial objeto de la pretensión, la cual no se pudo materializar, en virtud de que no se realizo el documento de condominio, ya que nadie acepta se le adeuden diez (10) años de cánones de arrendamiento, es por lo que niega en todas y cada una de sus partes, ya que la resoluciòn del contrato esta fundamentada en primer lugar, en un documento público fundamento de la presente acción y el arrendatario ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, pago aproximadamente cuatro (04) años de arrendamiento hasta el 17 de octubre del año 2.000, conforme consta del libelo de la demanda, y se ha abstenido de pagar a partir del 18 de octubre del año 2.000, hasta la presente fecha, por lo que niega que sea inexistente el contrato de arrendamiento ya que es un hecho aceptado por la parte demandada reconveniente, pues no impugno en ninguna forma el mismo, asimismo niega que haya habido alguna negociación entre las partes, por lo que la parte reconveniente debe pagar los cánones de arrendamiento vencidos y la indexación por la devaluación de la moneda, conforme a los Índices del Banco Central de Venezuela, y así pide sea condenado.
SEXTO: Que en cuanto al tercer punto del escrito de la reconvención intentada por la parte demandada, niega que su mandante ciudadano JORGE DA SILVA REIS, este en conocimiento de algún litigio en su contra o haya sido citado para el mismo, y por último pide al Tribunal declare con lugar la prescripción por extinción de la obligación con todas las consecuencias legales, y sin lugar la reconvención
DE LAS PRUEBAS.
En la oportunidad legal para ello, solo la parte actora hizo uso de ese derecho que le confiere la Ley, promoviendo lo siguiente:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
Original de documento de fecha 25-05-2.006, contentivo de cesión, traspaso y subrogación de derechos del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio celebrado inicialmente entre la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO y el ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, en fecha 22-08-1996, mediante el cual la referida ciudadana le cedió todos y cada uno de los derechos que le correspondían en dicho contrato al ciudadano JORGE DA SILVA REIS, el citado documento corre inserto en autos al folio trece (13); por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones formuladas y en virtud de que no fue desconocido, ni impugnado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.
Copia certificada del primer Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto de la presente litis, suscrito entre la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO (La arrendadora) y el ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES (El Arrendatario), en fecha 22 de agosto de 1.996; el cual corre inserto en autos a los folios dieciséis (16) al diecinueve (19) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 22 de Agosto de 1.996, anotado bajo el Nro. 43, Tomo 64, de los libros de Autenticaciones llevados dicha Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es la Notario Público, de la Notaria antes descrita y no siendo tachado por el adversario hace plena fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.
Copia certificada del segundo Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto de la presente litis, suscrito entre el ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES (El arrendador) y el ciudadano DIEGO GERARDO TIRADO ANDRADE (El Arrendatario), en fecha 01 de octubre de 2.007; el cual corre inserto en autos a los folios veintiuno (21) al veintiséis (26) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 22 de octubre de 2.007, anotado bajo el Nro. 22, Tomo 163, de los libros de Autenticaciones llevados dicha Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es la Notario Público, de la Notaria antes descrita y no siendo tachado por el adversario hace plena fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.
Original del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios veintisiete (27) al veintinueve (29), ambos inclusive, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de Julio de 2.002, anotado bajo el Nro. 37, Tomo 13, Protocolo Primero, de los libros llevados por dicho organismo para tal fin, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es el Registrador de la Oficina Inmobiliaria antes descrita, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la cualidad que tiene el demandante para comparecer en el juicio, por ser propietario del inmueble objeto del presente juicio. Y ASI SE DECLARA.
Original del instrumento poder otorgado por el ciudadano JORGE DA SILVA REIS, al ciudadano JOAO HENRIQUES DA FONSECA, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 18.301, el cual corre inserto en autos a los folios treinta (30) al treinta y uno (31) ambos inclusive, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 23 de Febrero de 2.000, anotado bajo el Nro. 67, Tomo 07, de los libros de autenticaciones que lleva dicha Notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es la Notario Público de la notaria antes descrita, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes de las declaraciones formuladas por el otorgante, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tiene el abogado JOAO HENRIQUES DA FONSECA, para ejercer la representación legal de la parte actora. Y ASI DECLARA.
Copia certificada del documento de propiedad del inmueble constituido por una porción de terreno que forma parte de uno de mayor extensión, ubicado en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, en la Sección primera de la Ciudad Satélite La Trinidad, inmueble éste propiedad del ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, dicho documento corre inserto en autos a los folios treinta y tres (33) al treinta y cinco (35) ambos inclusive; este Tribunal observa que el referido inmueble en nada tiene que ver con lo controvertido en el presente juicio, en consecuencia se desecha el mismo sin otorgarle ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
Copias fotostáticas de instrumento poder otorgado por el ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, a los ciudadanos ANTONIO JOSE RIVERO BERRIOS, LUIS FRANCISCO VILLAMIZAR MOLINA y WALTER GONZALEZ ESPINOZA, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.067, 77.210 y 82.037 respectivamente, el cual corre inserto en autos a los folios setenta y cuatro (74) al setenta y cinco (75) ambos inclusive; este Tribunal observa, que por cuanto las mismas no fueron desconocidas, ni impugnadas por el adversario, se tienen como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y dado que de éstas se desprende la facultad que tienen los mencionados abogados para ejercer la representación legal de la parte demandada en el presente juicio, se le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.
Copia fotostática de certificación de gravamen, emanada del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual corre inserta en autos a los folios ciento diez (110) al ciento once (111) ambos inclusive, este Tribunal observa, que por cuanto las mismas no fueron desconocidas, ni impugnadas por el adversario, se tienen como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y dado que de éstas se desprende la hipoteca de primer grado constituida sobre el inmueble objeto del presente juicio a favor del ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, se le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.
Copia certificada de documento de préstamo, mediante el cual el ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, otorgo préstamo a la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO, por la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.500,00), y para garantizar el cumplimiento de esa obligación así como el pago de los intereses y los honorarios de abogados, se constituyó Hipoteca de Segundo Grado por la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.700,00), sobre el inmueble objeto del presente juicio, dicho documento corre inserto en autos a los folios ciento dieciocho (118) al ciento veintidós (122) ambos inclusive, debidamente registrado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de Febrero de 1997, anotado bajo el Nro. 03, Tomo 23, Protocolo Primero 1º, de los libros llevados por dicho organismo para tal fin, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es la Registradora Subalterna de la Oficina antes descrita, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio y aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.
PUNTO PREVIO.
Como punto previo a la sentencia quien aquí decide pasa a pronunciarse sobre la reconvención propuesta por la parte demandada reconveniente en el escrito de contestación de la demanda:
Como primer punto alega, que las reclamaciones de pagos de cánones de arrendamiento, se encuentran prescritas, así como los intereses que pudiesen generar, todo de conformidad con lo establecido en el artìculo 1.980, del Código Civil, y como segundo punto alega que la resolución del contrato de arrendamiento es inexistente por cuanto lo que se efectúo fue una venta sobre el local comercial objeto de esta pretensión, la cual no se pudo materializar, en virtud de que no se realizó el documento de condominio, que las partes lo que suscribieron fue un contrato de préstamo con garantía hipotecaria en el cual la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO, constituyó hipoteca de segundo grado, ahora de primer grado sobre la totalidad del inmueble que abarca el local demandado, por la por la suma de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.500,00), en calidad de préstamo a interés por un plazo de ocho (08) meses contados a partir de la fecha de protocolización del documento, o sea del día 20 de febrero de 1997.
I
Con relación al primer punto contentivo de la prescripción de los cánones de arrendamiento, este Tribunal de una revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, observar que, la parte actora interpuso la demanda en cuestión en fecha 28 de Julio de 2.011, por ante la oficina distribuidora correspondiendo su conocimiento a este Juzgado, siendo admitida la misma el día 18 de octubre de 2.011, y practicándose la citación del demandado en fecha 11-11-2.011, y como se indico anteriormente la parte demandada reconveniente señala que los cánones de arrendamientos demandados como insolutos correspondientes al 18-10-2000 hasta el 18-06-2.011, se encuentran prescritos.
Al respecto el artìculo 1.980 del Código Civil, señala lo siguiente: “…Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades devengadas, y en general todo cuanto deba pagarse por años o plazos periódicos más cortos; esta norma contempla una de las prescripciones breves previstas en nuestra legislación, por cuanto establece un lapso de prescripción menor de diez años establecido para algunas acciones personales.
Ahora bien, habiendo sido alegada la prescripción contenida en el artìculo 1.980, del Código Civil, y visto las pensiones imputadas como incumplidas y por las cuales se pretende la Resoluciòn del Contrato, que comprende retroactivamente más de los tres (03) años referidos, corresponde a esta juzgadora determinar su procedencia y hasta que fecha es aplicable la misma al caso de marras.
Es necesario señalar que la prescripción se interrumpe en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un juez incompetente siempre que se hubiese efectuado la citación del demandado antes de cumplirse el lapso de prescripción, y en caso de no haberse citado todavía al demandado, para que dicha demanda interrumpa la prescripción deberá registrarse copia certificada del libelo con la orden de comparecencia firmada por ante la Oficina Subalterna del Registro Público correspondiente, y dicho registro deberá efectuarse antes de cumplirse el lapso de prescripción.
Como quedó establecido previamente la parte demandada quedó legalmente citada en fecha 11 de noviembre de 2.011, por lo que considera quien aquí juzga que la prescripción alegada seria procedente hasta el mes de 10 de noviembre de 2.008, toda vez que la interrupción de la prescripción no fue tramitada por la parte actora antes de la citación del demandado, por lo que ésta no puede hacer cumplir al demandado la obligación de pago de los cánones de arrendamiento anteriores al 11-11-2.008, considerándose prescritos los cánones de arrendamiento comprendidos entre el 18-10-2.000 al 10-11-2.008, teniendo solo derecho a reclamar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.011, lo que da un total de 32 cánones insolutos. Y ASI SE DECLARA.
II
Con relación al segundo punto referente a que la resolución del contrato de arrendamiento es inexistente por cuanto lo que se efectúo fue una venta sobre el local comercial objeto de esta pretensión, la cual no se pudo materializar, ya que no se realizó el documento de condominio, y en virtud de ello las partes suscribieron un contrato de préstamo; este Tribunal de un análisis efectuado al referido documento el cual corre inserto en autos en copia certificada a los folios ciento dieciocho (118) al ciento veintidós (122) ambos inclusive, debidamente valorado en su oportunidad observa, que del contenido del mismo se desprende que el ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, otorgo un préstamo personal a la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO, (primera arrendataria del inmueble demandado) por la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.500,00), y para garantizar el cumplimiento de esa obligación así como el pago de los intereses y los honorarios de abogados, se constituyó Hipoteca de Segundo Grado por la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.700,00), sobre el mismo, evidenciándose claramente con ello que el contrato suscrito entre las partes corresponde a un préstamo meramente personal; aunado a ello el crédito garantizado con dicha hipoteca por ser una acción personal se extinguió con el transcurso del tiempo, tal y como lo establece el artìculo 1.907 del Código Civil, en su numeral 1º el cual reza: Las hipotecas se extinguen “…Por extinción de la obligación…” asimismo se extinguió la hipoteca por prescripción de la misma, por lo que mal podría esta sentenciadora tener el referido documento como instrumento fundamental del la presente acción; motivo por el cual se tiene como instrumento fundamental de la acción el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 22 de agosto de 1.996, entre la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO (La arrendadora) y el ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES (El Arrendatario), del cual la referida ciudadana le cedió todos y cada uno de los derechos que le correspondían en dicho contrato al ciudadano JORGE DA SILVA REIS, mediante documento celebrado en fecha 25-05-2.006, contrato éste que hasta la fecha se mantiene vigente en todas y cada una de sus partes, en consecuencia esta Juzgadora declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada reconveniente. Y ASI SE DECLARA.
DEL FONDO DE LA DEMANDA.
Se da inicio a la presente controversia, alegando la representación judicial de la parte actora que su mandante es propietario del inmueble ampliamente identificado en autos, y que mediante documento privado de fecha 25 de mayo de 2.006, a éste le fueron cedidos, traspasados y se subrogó en todos los derechos y acciones del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 22-08-1996, inicialmente entre la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO, como arrendadora y el ciudadano NICOLAU PINTO FERNANDES, como arrendatario del referido inmueble, y según lo pactado en el contrato éste tendría una duración de dos (02) años fijos prorrogables automáticamente por periodos sucesivos de dos (02) años cada uno, con un canon de arrendamiento en la cantidad de CINCUENTA BOLIVARES (Bs.f 50.00), siendo el caso que el arrendatario incumplió cláusula tercera del contrato por cuanto dejo de pagar las pensiones de arrendamiento desde el día 18 de octubre de 2.000, hasta el 18 de junio de 18 de junio de 2.011, adeudando ciento veintiocho (128) meses de cánones de arrendamiento, para un monto total adeudado de SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.f 6.400,00), y a pesar de la insistencia de la arrendadora para lograr el pago por parte del arrendatario éste alegaba no tener liquidez, asimismo el arrendatario subarrendo el inmueble a un tercero sin autorización expresa del arrendador, incumpliendo lo acordado en la cláusula quinta del contrato, motivo por el cual demanda al ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, por Resoluciòn de Contrato.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, interponen reconvención a la parte actora, la cual fue resuelta anteriormente mediante punto previo, asimismo niegan, rechazan y contradicen, todas y cada una de las pretensiones ejercidas en contra de su representado, niegan, rechazan, y contradicen, que su representado no este facultado para subarrendar, niegan, rechazan y contradicen que su mandante este obligado a pagar daños y perjuicios al arrendador, niegan, rechazan y contradicen, que adeudan suma alguna al actor de la presente acción, y niegan, rechazan y contradicen, en cada una de sus partes, el incumplimiento de las cláusulas contractuales denunciadas.
Quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente y a las pruebas aportadas por las partes las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoseles todo el valor probatorio, observa de las pruebas aportadas por la parte actora que está demostró la existencia del relación contractual y por ende la obligación arrendaticia existente para con el demandado, asimismo observa que si bien es cierto la representación judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda niegan, rechazan y contradicen la demanda intentada en contra de su representado, alegando que no hay incumplimiento de las cláusulas contractuales, y que nada adeuda al arrendador por concepto de cánones de arrendamiento, y que éste a su vez si estaba facultado para sub-arrendar, no es menor cierto y así de desprende claramente de la cláusula quinta del referido contrato de arrendamiento que el arrendador no podía sub-arrendar ni parcial, ni totalmente el inmueble arrendado, quedando claramente demostrado con ello la imposibilidad de sub-arrendar, en cuanto a la insolvencia del pago de los cánones de arrendamientos si bien es cierto como quedo plasmado en el punto previo arriba resuelto las mensualidades correspondientes a los meses que van desde el 18-10-2.000 al 10-11-2.008, se encuentran prescritas conforme lo prevé el artìculo 1980, del Código Civil, no deja de ser cierto que el actor tiene derecho a reclamar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.011, lo que da un total de 32 cánones insoluto, aunado a ello la parte demandada no trajo ninguna prueba que demuestra la solvencia de pago de los cánones de arrendamiento; en consecuencia siendo que la parte actora demostró la existencia de la relación contractual con las pruebas aportadas, y el demandado por su parte no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento tal y como lo dispone el artìculo 1.592, del Código Civil, el cual textualmente reza “…El arrendatario tiene dos obligaciones principales… 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento, en los términos convenidos… (OMISSIS), y por otra parte incumplió con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento al sub-arrendar el inmueble sin autorización del arrendador, esta sentenciadora considera que lo mas procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO sigue el ciudadano JORGE DA SILVA RESIS contra el ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES, partes ampliamente identificadas en este fallo. Y ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA DE LA RECONVENCION
En consecuencia, este JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por el demandado ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES contra la parte actora ciudadano JORGE DA SILVA REIS, con motivo del juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO, se sigue por ante este juzgado, y en consecuencia se ordena:
PRIMERO: De conformidad con lo establecido en el artìculo 1980 del Código Civil, se declaran prescritos los cánones de arrendamiento comprendidos entre el 18-10-2.000 al 10-11-2.008, teniendo solo derecho el actor a reclamar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.011, lo que da un total de 32 cánones insolutos.
DISPOSITIVA DEL JUICIO PRINCIPAL.
En consecuencia, este JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO sigue el ciudadano JORGE DA SILVA REIS contra el ciudadano DIONISIO PINTO, partes ampliamente identificadas en este fallo y en consecuencia se ordena:
PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado inicialmente en fecha 22 de Agosto de 1996, suscrito entre la ciudadana SILVIA YOLANDA DELGADO (La arrendadora) y el ciudadano DIONISIO NICOLAU PINTO FERNANDES (El Arrendatario), cedido al ciudadano JORGE DA SILVA REIS, en fecha 25 de Mayo de 2.006, partes ampliamente identificadas en este fallo y como consecuencia de la declaratoria de la resolución del contrato, se ordena, la entrega material del bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 02, de la planta baja integrado por un (01) salón y un (01) baño catastro Nº 04-012-088-050, ubicado éste en el sector UD-1, al lado de la Casa de Copey, entrada a la Urbanización García Caraballo UD3, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Federal, (ahora capital).
SEGUNDO: En pagar con concepto de danos y perjuicios la cantidad de MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS. 1.600,00), equivalentes a los cánones de arrendamientos que no se encuentran prescritos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.010 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.011, lo que da un total de 32 cánones insolutos cada uno a razón de CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 50,00). Así como pagar por daños y perjuicios la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 300,00), equivalentes a los cánones de arrendamientos que se causaron desde Julio de 2011, hasta Diciembre de 2011, a razón de CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 50,00), cada uno.
TERCERO De conformidad con lo establecido en el artìculo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la corrección monetaria de la cantidad arriba mencionada por medio de experticia complementaria al fallo.
Por la naturaleza de la presente decisión no existe condenatoria en costas.
Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los diecisiete (17) días del mes de Enero de 2012. Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZ
DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE
LA SECRETARIA
ABG. ANA SILVA SANDOVAL
Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las doce meridiem (12:00 m).
LA SECRETARIA.
EXP- AP31-V-2011-0001813
AAML/AASS/NAYDI
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