TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 19 de julio de 2012
202º y 153º

ASUNTO: AP11-V-2010-001210
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana YANIRA RAMONA APARICIO HENRÍQUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, divorciada y titular de la cédula de identidad Nº V-10.924.375.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas BRIGIDA CONTRERAS CHACÓN, MIGUELA APONTE y LUCILA GUTIÉRREZ de BRACHO, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 17.175, 17.343, 36.424, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos EMILIO GERMÁN OCHOA ERNEST, ILIANA DEL CARMEN PALOMINO DE OCHOA y VICTOR DANIEL PALOMINO HURTADO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.185.454, V-9.879.444 y V-15.665.904, respectivamente.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana ROSA FEDERICO DEL NEGRO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 26.408.
JUICIO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL

-I-
NARRACIÓN DE LOS HECHOS

Se inició el presente proceso, mediante libelo de demanda presentado el 04 de noviembre de 2010, el cual correspondió por sorteo de ley al Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; dicho juzgado en fecha 11 de noviembre de 2010, dicto fallo interlocutorio mediante el cual se declaro Incompetente en razón de la cuantía para conocer la presente acción, y declino la Competencia en un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, remitiéndose dicha causa con oficio Nº 600-2010 de fecha 09 de diciembre de 2010.
Una vez recibido el presente expediente por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y realizada como fue la insaculación de Ley le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual en fecha 22 de diciembre de 2010, lo dio por recibido y lo admitió a través del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 31 de enero de 2011, la apoderada judicial de la parte actora, consigno los emolumentos necesarios para que el Alguacil que corresponda practique la citación de la parte demandada.
El 16 de febrero de 2011, a solicitud de parte, el tribunal dicto auto complementario al auto de admisión subsanando un error involuntario cometido en el mismo.
En fecha 02 de marzo de 2011, comparece la apoderada judicial de la parte actora consigno los fotostátos, a los fines de la elaboración de las compulsas de citación. Seguidamente el 09 de marzo de 2011, este Despacho ordena librar las correspondientes compulsas de citación y en esa misma data se cumplió con lo ordenado
Mediante diligencia de fecha 05 de abril de 2011, el apoderado judicial de la parte actora, en virtud de la imposibilidad del Alguacil de lograr la citación personal de los demandados, solicito se acordara la citación de los mismos por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y por auto dictado el 08 de abril de 2011, este juzgado acordó lo solicitado por la parte actora, y libró el respectivo Cartel de citación a la parte demandada; dicho cartel fue dejado sin efecto mediante auto de fecha 26 de abril de 2011, por presentar un error material involuntario, ordenándose librar uno nuevo y cumpliéndose con lo ordenado en esa misma data.
En fecha 03 de mayo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora, retiró el Cartel de Citación dirigido a la parte demandada a los fines de su publicación, y en fecha 10 de mayo de 2011, consignó el referido Cartel, publicado en los diarios “El Universal y el “El Nacional”, asimismo solicitó a este Tribunal fijar un ejemplar del Cartel en el domicilio de la demandada.
Mediante Nota de Secretaria de fecha 13 de julio de 2011, el Secretario Titular de este Juzgado, dejó constancia que en fecha 1º de julio de 2011, se traslado al domicilio de la parte demandada y fijó el Cartel de Citación ordenado, cumpliéndose con lo establecido en el artículo 223 del Código Adjetivo.
En fecha 12 de agosto de 2011, el apoderado judicial de la parte actora, con su carácter acreditado en autos, solicitó a ese Juzgado designar Defensor Judicial, por cuanto ya había transcurrido el lapso señalado en el Cartel de Citación; luego este Juzgado, a los fines de dar cumplimiento a lo solicitado, dictó auto en fecha 21 de septiembre de 2011 donde procedió a designar como defensor Ad-Litem de la parte demandada a la abogada en ejercicio ROSA FEDERICO DEL NEGRO, a quien se acordó notificarle, para que al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la misma, compareciera a los fines de que manifestase su aceptación o excusa al cargo recaído en su persona y en el primero de los casos prestase el debido juramento de ley, y a los efectos en esa misma fecha fue librada la respectiva Boleta de Notificación.
En fecha 25 de octubre de 2011, el Alguacil Titular de la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, ciudadano Miguel Ángel Araya, consignó constante de un folio, la Boleta de Notificación debidamente firmada en esa misma fecha, por la abogada en ejercicio ROSA FEDERICO DEL NEGRO, quien fuera designada como Defensora Ad-Litem de la parte demandada.
En horas de despacho del día 27 de octubre de 2011, comparece ante este Tribunal la abogada en ejercicio ROSA FEDERICO DEL NEGRO, quien fuera designada como Defensora Ad-Litem de la parte demandada, aceptando el cargo recaído en su persona y prestando el debido juramento de Ley.
Mediante diligencia de fecha 07 de noviembre de 2011, comparece la apoderada judicial de la parte actora y solicita se libre compulsa de citación a la Defensora Judicial. El 17 de noviembre de 2011, el tribunal a quo dicto auto en el cual ordeno librar la correspondiente compulsa de citación, cumpliéndose con lo ordenado en esa misma fecha.
El 25 de noviembre de 2011, el Alguacil Titular de la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, ciudadano Miguel Ángel Araya, consignó constante de un folio, la Recibo de Citación debidamente firmado el 24 de noviembre de 2011, por la abogada en ejercicio ROSA FEDERICO DEL NEGRO, quien fuera designada como Defensora Ad-Litem de la parte demandada
Seguidamente, mediante escrito de fecha 29 de noviembre de 2011, la Defensora Ad-Litem de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda instaurada en su contra, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la referida demandada.
En fecha 12 de diciembre de 2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de Promoción de Pruebas, y este Tribunal mediante auto de fecha 15 de diciembre de 2011, siendo la oportunidad legal correspondiente, admitió las pruebas promovidas por no ser manifiestamente ilegales, ni impertinentes, salvo su apreciación o no en la definitiva.
Finalmente, el 1º de febrero y el 25 de abril de 2012, comparece ante este tribunal la abogada en ejercicio ROSA FEDERICO DEL NEGRO, quien fuera designada como Defensora Ad-Litem de la parte demandada y consigna sendos acuse de recibos expedidos por IPOSTEL, donde se evidencia la entrega de los telegramas a los demandados.
-II-
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS.

Establecido el trámite procesal en esta instancia, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora alega en el libelo de demanda, que desde el 1º de diciembre de 2002, mantiene una relación arrendaticia con el ciudadano Emilio Germán Ochoa Ernst, por un apartamento de su propiedad, destinado a vivienda ubicado en la siguiente dirección: Conjunto Residencial Parque Central, Edificio Catuche, distinguido con el Nº 18 Y Nº 19, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual en virtud de las prorrogas automáticas que se han sucedido se convirtió a tiempo indeterminado.
Que a mediados del mes de octubre del año 2010, fue informada vía telefónica por la ciudadana Iliana del Carmen Palominos de Ochoa, cónyuge de su arrendador, que no depositara mas el canon de arrendamiento en la cuenta bancaria doce lo había hecho siempre, ya que ellos se iban de viaje y que luego pasarían buscando el dinero o enviarían a un sobrino para que los recibiera y que además tuvieran ese dinero en efectivo y de curso legal, y asimismo que le dio un numero de cuenta del tal sobrino que se llama Daniel quien resulto ser el nuevo propietario del inmueble arrendado. Igualmente señalo que por cuanto le corresponde el pago de la cuota parte del condominio, se traslado a la sede de la Empresa Inmobiliaria Parque Central, C.A., a los fines de cancelar dicho monto, cuando se le informa que el nuevo propietario del inmueble quien se identifico como Víctor Daniel Palomino Hurtado, había ido a la referida oficina consignando el documento de compra del inmueble debidamente protocolizado y procedió a pagar las cuotas de condominio pendientes de pago.
Señalo a este tenor que, en virtud de todas estas actuaciones llevadas a cabo por su arrendador y su cónyuge, sin darle explicación alguna, de conformidad a la cláusula cuarta del contrato y el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió el 02 de noviembre de 2010, hacer la consignación del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2010, a favor de su arrendador, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, según expediente Nº 20101766, y que se evidencia que la cantidad que consigna es distinta al monto convenido en el único contrato de arrendamiento suscrito y vigente, debido a que en forma verbal, su arrendador le propuso y ella acepto pagar un canon de arrendamiento por la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares (1.500,00), tal cual se evidencia de los depósitos efectuados en los últimos meses.
Que con fundamento en las disposiciones legales y los hechos narrados, visto el cumplimiento por su parte de los supuestos taxativamente establecidos por la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en sus artículos 42, 43, 47 y ordinal a del artículo 48 y especialmente visto el incumplimiento de su arrendador y propietario del inmueble de lo dispuesto en el artículo 44 eiusdem, es por lo que ocurre a demandar como en efecto demanda a los ciudadanos Emilio Germán Ochoa Ernest, Iliana del Carmen Palomino de Ochoa y Víctor Daniel Palomino Hurtado, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.185.454, V-9.879.444 y V-15.665.904, respectivamente.

DE LA CONTESTACIÓN

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la Defensora Judicial de la parte accionada la Dra. Rosa Federico del Negro, negó, rechazo y contradijo la demanda en toda y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los hechos alegados ni procedente el derecho invocado.
Alego igualmente que la presente demanda es improcedente, toda vez que la parte actora no demostró el cumplimiento de los presupuestos a que se refiere el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por cuanto realizo el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre a nombre del ciudadano Emilio Germán Ochoa Ernest, cuando este para esa data ya no era propietario del inmueble sino que lo era el ciudadano Víctor Daniel Palomino Hurtado, por lo que ese pago debió ser efectuado a nombre de este ultimo, lo cual comporta consecuencialmente según la defensora, que la demandante no este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, además que la actora tampoco cumplió con las restantes obligaciones contractuales a su cargo, en relación al pago de la cuota de condominio correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2010, de manera que, conforme a los razonamientos antes expuestos, forzoso es concluir que la demanda que da inicio a las presente actuaciones no puede prosperar en derecho y así pidió fuera declarado por este tribunal.
Seguidamente, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a analizar las pruebas producidas por las partes, de la siguiente manera:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Documentales:

1. Ratificó en todas y cada una de sus partes el valor probatorio que emerge del instrumento correspondiente al Contrato de Arrendamiento de naturaleza privada, consignado junto al escrito libelar, que celebrara en carácter de arrendador el ciudadano Emilio Germán Ochoa Ernst y la ciudadana Yanira Ramona Aparicio Henríquez, en su carácter de arrendataria, por un inmueble que se encuentra en el Conjunto Residencial Parque Central, Edificio Catuche, distinguido con el Nº 18 Y Nº 19, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual no fue tachado, ni desconocido, ni impugnado, por lo que tiene pleno valor probatorio conforme lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
2. Ratificó en todas y cada una de sus partes el valor probatorio que emerge del instrumento anexado al libelo de la demanda, correspondiente a la copia certificada del documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 29 de septiembre de 2010, del cual se desprende que la ciudadana Iliana del Carmen Palominos cónyuge del ciudadano Emilio Germán Ochoa Ernst, en su carácter de apoderada judicial del mismo, da en venta pura, simple e irrevocable el inmueble arrendado al ciudadano Víctor Daniel Palominos Hurtado; el cual no fue tachado, ni desconocido, ni impugnado, por lo que tiene pleno valor probatorio conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
3. Ratifico en todas y cada una de sus partes el valor probatorio que emerge del instrumento anexado al libelo de la demanda, correspondiente a la copia simple de la consignación arrendaticia del mes de octubre 2010, realizada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas según Expediente Nº 2010-1766, donde se evidencia que la parte actora consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mencionado mes, dicha copia no fue tachada ni desconocida por la parte demandada, razón por la cual conforme lo establecido en los artículos 1384 del Código Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
4. Ratifico en todas y cada una de sus partes el valor probatorio que emerge del instrumento anexado al libelo de la demanda, correspondiente a las copias de las planillas de depósitos bancarios, de donde se evidencia el pago de los cánones de arrendamientos realizados por la parte actora en su carácter de arrendataria a favor de su arrendador y la copia simple de la planilla de depósito bancario donde la actora le deposito al ciudadano Víctor Daniel Palominos Hurtado, el monto por él pagado como concepto de la cuota parte de condominio que corresponde al inmueble arrendado. Igualmente, en la oportunidad que la parte actora realizó la correspondiente promoción de pruebas, consigno copia simple de todos y cada uno de los depósitos bancarios, por concepto de las consignaciones del pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2010 hasta el mes de noviembre de 2011, realizados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas según Expediente Nº 2010-1766, en su carácter de arrendataria a favor de su arrendador, dichas copias no fueron tachadas, desconocidas ni impugnadas por la parte demandada, por lo que este Juzgador las valorara, y por tratarse de duplicados de Deposito Bancario, se valoraran como tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental; tales instrumentales no son instrumentos privados que tengan que estar suscritos para serle opuestos a la contraparte, pues al estar en presencia de Vouchers en copias al carbón, se trata entonces, de la presencia de una prueba típica como la consagrada en el Artículo 1.383 del Código Civil, que establece: “las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe en las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal.”
Si bien es cierto que este es un medio de prueba que ha caído en desuso, el mismo tiene por objeto en la actualidad comprobar la entrega y recibo de mercancías o pagos. En la antigüedad, siguiendo al Maestro LUÍS SANOJO, las tarjas eran dos partes de un trozo de madera o de otra materia semejante que sirven entre dos personas para señalar el número de provisiones que la una hace a la otra. En el presente caso, la tarjas es un medio conducente y legal para demostrar, como lo bien lo dice el Procesalista Guariqueño, las provisiones que una parte pueda hacer a la otra. Para DOMINICCI, la tarja, es un pedazo de madera partido por la mitad, con encajes en las dos fracciones que lo componen, y que pueden de esa manera servir para ir marcando con rayas lo que se saca, o compra, o deposita, y al mismo tiempo sirve para ajustar las cuentas.
Para el Maestro del Derecho Probatorio Dr. JESÚS EDUARDO CABRERA, las tarjas consisten en:”…dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de venta a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muesca en ambos listones, prueba el número de entregas…” (El Control y la Contradicción de la Prueba Libre y Legal, Tomo II, Pág. 92). Para esta Superioridad Guariqueña el Vouchers, se inserta perfectamente en la definición legal del Artículo 1.383 del Código Civil, pues, se asimila al trozo de madera o muesca, que mantiene una de las partes como constancia de la entrega efectuada, que sirve como principio de prueba por escrito y que se complementa Per Se, con la exhibición de la otra muesca, o con el resulta de la Mecánica Probatoria, constituyéndose, en un medio probatorio que debe ser valorado de conformidad con el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, a través de la Sana Critica. En efecto, para esta Alzada, el Vouchers constituye un principio de prueba por escrito, que nunca podría, apreciada sola, llevar a la convicción del Juzgador la plena prueba del pago realizado, pero con el resultado de la Mecánica Probatoria de la Exhibición de Documento de parte o del tercero, o a través de la propia prueba de los informes, se constituye en un medio que debe valorar el Juzgador a través de la Sana Crítica, por lo cual en el caso de autos, al estar en presencia de un medio de prueba típico o legal que escapa del precepto normativo probatorio que impone a la casi totalidad de los medios de pruebas estar suscritos por la parte a quien se le opone; pues en éste caso, las tarjas no se le oponen a la contraparte, sino al tercero (en este caso Instituto Bancario), para que informe a través del medio de prueba establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, si ese Vouchers se corresponde con depósitos efectivamente efectuado a la contraparte; vale decir, que el Vouchers, como tarja, se asimila al documento emanado de terceros, que no esta suscrito por la contraparte, pero que puede servir como principio de prueba o soporte para pedir no solamente la testimonial del tercero, sino su exhibición y también el informe de prueba, como mecanismos probatorios y adjetivos que complementan a la tarjas pudiendo llevar así, a la convicción del Juzgador la existencia o no de un pago efectuado a la contraparte.
El criterio sustentado por este jurisdicente, es a su vez sostenido por gran parte de la Doctrina Nacional, específicamente por la abogado Maribel Toro, en su trabajo: “Valor Probatorio de las Notas de Consumo”, publicado en la “Revista de Derecho Probatorio”, N° 9, (Editorial Jurídica Alva, Caracas, 1.995, Pág. 355 y siguientes), cuando expresa: “…hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los Vouchers de las tarjetas de créditos, las planillas de depósito de los Bancos y por que no incluida aquí, las notas de consumo de Servicios Públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de éstos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del Artículo 1.383 del C.C.; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensables que éstas se corresponden entre sí no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares…”. Como puede observarse de la anterior cita doctrinaria, la firma de la contraparte, no es necesario en el caso de las tarjas; sino el elemento que las determina, es la coincidencia del monto de los depósitos y de las fechas de los mismos, existente entre el Vouchers como principio de prueba por escrito y el resultado de la exhibición documental, de la declaración del tercero o de los informes de prueba de la persona jurídica, por lo cual dicho medio de prueba es perfectamente legal y debe admitirse; siendo un punto a tratar en el fondo de la decisión, si el pago de los cánones de arrendamiento puede acreditarse o no a través de depósitos bancarios, lo cual sería entrar a analizar la conducencia o verosimilitud del medio, lo cual corresponde a la motivación del fallo que defina la Instancia y ASÍ SE ESTABLECE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

-. No consta en autos pruebas promovidas por la parte demandada o por su defensor judicial.

-III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Ahora bien, hecho como fue el análisis de las pruebas aportadas al presente proceso por las partes, este Jurisdicente a los fines de decidir pasa a efectuar las siguientes consideraciones:
La legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, entonces establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y hoy previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que por remisión legal de la mencionada norma al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contendidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
De esta manera, estima conveniente quien aquí decide traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 42: “… La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”.

Artículo 43: “…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendaticio de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”

Por otra parte, el autor Fernando Martínez Riviello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, página 362, señala:
“…De la exégesis del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se infiere que el derecho de adquisición preferente se aplica a los contratos de arrendamiento sin importar, si el contrato es a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, con tal que el arrendamiento hubiere durado mas de dos años y si no hubiese durado mas de este tiempo, el arrendatario tendría ese derecho con tal que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan del 5% del valor del mismo…” “… El otro requisito para el ejercicio válido de este derecho es que el arrendatario estuviese solvente en el pago de las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del Decreto. En fin para el ejercicio valido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causa de resolución ni causal de desocupación…”.

Nótese pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: 1) La venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, en el presente caso se observa del documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 29 de septiembre de 2010, que la ciudadana Iliana del Carmen Palominos cónyuge del ciudadano Emilio Germán Ochoa Ernst, arrendador, en su carácter de apoderada judicial del mismo, da en venta pura, simple e irrevocable el inmueble arrendado al ciudadano Víctor Daniel Palominos Hurtado. 2) La existencia de un contrato de arrendamiento, en el caso de marras debe existir efectivamente una relación arrendador – arrendatario, vale decir un contrato de arrendamiento, ya que es al arrendatario a quien se debe ofertar el inmueble objeto de dicho contrato, en este orden, la parte actora al hacer uso de la presente acción, debe demostrar a lo largo del proceso la relación arrendaticia invocada que lo hace merecedor de este derecho, para demostrar esto la parte actora señala que tiene ese carácter de arrendataria, conforme Contrato de Arrendamiento de naturaleza privada consignado junto al escrito libelar, que celebró con el ciudadano Emilio Germán Ochoa Ernst, en su carácter de arrendador, sobre el inmueble que se encuentra ubicado en el Conjunto Residencial Parque Central, Edificio Catuche, distinguido con el Nº 18 Y Nº 19, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al efecto trajo a los autos original del contrato privado de arrendamiento valorado anteriormente, el cual luego de una cuidadosa y detallada revisión, se observa que en la cláusula tercera las partes contratantes convinieron expresamente en que la relación arrendaticia en estudio tendría una vigencia de un (1) año renovable, contados a partir del 1º de diciembre de 2.002 venciendo el día 1º de diciembre de 2.003, y que vencido ese plazo, este se consideraría prorrogado automáticamente por igual periodo, a meno que cualquiera de las partes de aviso a la otra con sesenta (60) días de anticipación por lo menos, antes del vencimiento del plazo o de cualquiera de las prorrogas que estuviese corriendo, de su deseo de darlo por terminado. Ahora bien, al estudiar el contexto de la cláusula tercera del contrato de marras, se observa que el mismo sería de un año prorrogable de mutuo acuerdo entre las partes, no señalándose si dicha prórroga debía ser verbal y/o escrita, y siendo que en autos no consta que la relación arrendaticia haya sido renovada mediante otro contrato o comunicación alguna, y por cuanto al demandado se le dejó en posesión del inmueble una vez extinguida la relación arrendaticia primaria y su consecuente prórroga legal, según consta de los recibos de pago de cánones de arrendamiento consignados por la parte actora, operó así la tácita reconducción, tal y como lo adujo en el libelo de demanda la accionante, por lo que siendo así, existe consecuencialmente la relación inquilinaria necesaria para interponer la demanda. Y 3) La circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde, como único titular, ejercer ese derecho.
Determinado lo anterior, es menester mencionar que el arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma Ley los requisitos concurrentes que debe reunir dicho arrendatario a los fines de la procedencia de esta acción, los cuales se resumen así: (i) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (ii) que se encuentre solvente en los pagos y (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Establecidos los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, de seguidas pasa este juzgador a analizar si se cumplen en el presente juicio, así:
• Tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble como inquilino del mismo. Este requisito, en virtud de lo narrado anteriormente, y visto que la arrendataria ocupa el inmueble desde el 1º de diciembre de 2002, según Contrato de Arrendamiento de naturaleza privada, anteriormente valorado, y el cual se convirtió a tiempo indeterminado por operar la tacita reconducción, por lo tanto, es cierto y válido este hecho. Así pues, la demandante ciudadana Yanira Aparicio cumple plenamente con este requisito. Así se establece.
• Que se encuentre solvente en los pagos, se debe determinar que se entiende por solvencia del arrendatario(a) para ejercer este derecho inquilinario, y la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 26 de abril de 2010, se pronuncio al respecto de la siguiente forma: “…la Ley de arrendamiento Inmobiliarios no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia del arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el juez de alzada en aplicación del artículo 42eiusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que al actor le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios jurisprudenciales que se manejan en materia de desalojo, siendo lo correcto que se demostrará la solvencia al momento de ejercer el derecho…”. Por tanto, queda evidenciado de autos que este segundo requisito concurrente aparece cumplido, según consta de las copias de las planillas de depósitos bancarios, de donde se evidencia el pago de los cánones de arrendamientos realizados por la parte actora en su carácter de arrendataria a favor de su arrendador, efectuados de manera legal para el momento de la interposición de la presente demanda y, en tal sentido, al estar presente resulta entonces que el demandante tiene el derecho preferente de retracto arrendaticio que invoca. Ahora bien, respecto al alegato esgrimido por el Defensor Judicial de la parte demandada, referente al requisito bajo análisis, es decir, que la demandante no esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, porque según los dichos de la defensora, la accionante realizo el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre a nombre del ciudadano Emilio Germán Ochoa Ernest, cuando este para esa data ya no era propietario del inmueble sino que lo era el ciudadano Víctor Daniel Palomino Hurtado, por lo que ese pago debió ser efectuado a nombre de este ultimo y porque tampoco cumplió con las restantes obligaciones contractuales a su cargo, en relación al pago de la cuota de condominio correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2010, este tribunal observa, que según la jurisprudencia antes transcrita y la doctrina reiterada sobre el tema, se entiende que para cumplir con el requisito bajo estudio, no es mas que suficiente la solvencia del arrendatario con el pago de los cánones de arrendamiento al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el pago puede realizarse a nombre del antiguo arrendador como puede hacerse a la persona del arrendador subrogado por la venta del inmueble, y asimismo es necesario solo el pago del canon de arrendamiento establecido en el contrato mas no incluye que este solvente en otras obligaciones contractuales como así lo quiso dejar ver la defensora, por lo tanto es forzoso para quien aquí decide declarar improcedente los alegatos de la Defensora Ad-litem referidos sobre el cumplimiento de este requisito, y en concordancia con todo lo antes expuesto, se evidencia el cumplimiento de este segundo requisito que debe reunir el arrendatario para la interposición de la presente acción. Así se establece.
• Con respecto, del tercer requisito de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, que satisfaga las aspiraciones económicas del propietario, este no es más que la consecuencia de haber cumplido el arrendatario con los otros dos requisitos, pues de otra manera no podrá satisfacer las aspiraciones esencialmente económicas del arrendador, esta aspiración contiene además el monto del precio, la forma de pago así como todas aquellas aspiraciones que deben ser satisfecha por el arrendatario subrogado conforme a la Ley, por lo que si cumple con el tercer requisito de procedencia. Así se establece.

Revisados como fueron los requisitos de procedencia de la presente accion por parte del arrendatario, por ultimo debemos revisar que el arrendatario haya ejercido el derecho de retracto dentro del plazo estipulado en la Ley, visto los argumentos y defensas de las partes, se hace pertinente puntualizar lo siguiente: en efecto quedó plenamente demostrado en autos que la accionante tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado, pero a la misma no le fue notificada dicha enajenación en la forma autentica tal como lo preceptúa el Articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto nacía a favor de la parte actora el derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, pero el mismo debía ejercerse ante el órgano jurisdiccional competente dentro del término perentorio establecido en el Artículo 1.547 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“…Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura...” (Resaltado de quien suscribe)

Dicho lo anterior, como quiera que lo manifestado por el actor presenta dudas y ambigüedades con relación a la fecha cierta en la cual tuvo conocimiento, considera quien aquí decide que lo aplicable para este caso es el dispositivo contenido en el artículo 1.547 del Código Civil, en lo atinente al lapso de caducidad de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, siendo que en el caso de autos el acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad se verificó el 29 de septiembre de 2010, tal como consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, que se acompañara en copia certificada al libelo de demanda, y de la revisión efectuada a la fecha de presentación de la presente demanda, fue el día 04 de noviembre del 2010, transcurriendo tan solo treinta y cinco (35) días consecutivos, con lo cual procede el ejercicio del derecho del retracto legal arrendaticio. Así se establece.
En consecuencia, probado como ha quedado de autos el derecho de la demandante a ejercer el Retracto Legal Arrendaticio, por el derecho de preferencia que le asiste como arrendataria, en las mismas condiciones en que el ciudadano Víctor Daniel Palominos Hurtado, antes identificado, adquirió el inmueble arrendado en el año 2010, y ejercido oportunamente dicho derecho, la demanda incoada en esta causa es procedente. ASÍ SE DECIDE.

-IV-
DISPOSITIVA

Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio incoara la ciudadana Yanira Ramona Aparicio Henríquez, contra los ciudadanos Emilio Germán Ochoa Ernest, Iliana del Carmen Palomino de Ochoa y Víctor Daniel Palomino Hurtado, ambas partes identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia, la ciudadana Yanira Ramona Aparicio Henríquez, queda subrogada en los derechos del comprador ciudadano Víctor Daniel Palomino Hurtado, en las mismas condiciones en que éste adquirió el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Parque Central, Edificio Catuche, distinguido con el Nº 18 Y Nº 19, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, del Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento protocolizado en fecha 29 de septiembre del año 2010, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada al pago de las costas procésales por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Notifíquese a las partes del presente fallo de conformidad con el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del JUZGADO SEXTO DE INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de julio del año dos mil doce (2.012). Años 202° de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
EL SECRETARIO,

ABG. MUNIR SOUKI URBANO.

En esta misma fecha, se registró y publicó la anterior decisión siendo las 10:40 a.m.
EL SECRETARIO,

ABG. MUNIR SOUKI URBANO.
LTLS/MSU/Rm*.-
ASUNTO: AP11-V-2010-001210