TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO.
202° Y 153°
Actuando en Sede Civil
Expediente: 7.119-12
MOTIVO: NULIDAD DE VENTA.
PARTE ACTORA: Ciudadana EDELQUUIN COROMOTO HERNANDEZ PALACIOS, venezolana, mayor de edad, soltera, de profesión mecánico, titular de la cedula de identidad N° 8.627.630, domiciliada en la ciudad de Calabozo del Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados JUAN BAUTISTA AGUIRRE NAVAS y JUAN RAFAEL AGUIRRE HERRERA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 8.049 y 128.864.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARÍA ISABEL RATTIA SANOJA, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cedula de identidad Nro. 8.626.230, domiciliada en la ciudad de Calabozo del Estado Guárico.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado HILDAMAR ROBLES BUJANDA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 24.760.
.I.
NARRATIVA
Comienza la presente Acción de NULIDAD, por ante el Juzgado Segundo de Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Geronimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante escrito libelar, presentado por la Parte Actora, en fecha 30 de Mayo de 2.012, donde el apoderado judicial expresó los siguientes hechos: que con fecha de 07 de junio de 2.011, su representada, celebró con la demandada un Contrato de Opción a Venta, mediante el cual su representada otorgaba la opción de compra a la demandada un inmueble de su exclusiva propiedad, el cual era de las siguientes características: una casa de habitación unifamiliar y la parcela de terreno sobre ella construida ubicada en la Urbanización “El Saman” calle 4 Nº C-10, de la ciudad de Calabozo del Municipio Francisco de Miranda del Estado Guárico y comprendida con los siguientes linderos particulares NORTE: en dieciséis metros (16 mts) con la parcela Nº C-02; SUR: en dieciséis metros (16 mts) con la carrera 5; ESTE: En ocho metros (8 mts) con la calle 4 y OESTE: en ocho metros (8 mts) con la parcela Nº C-06,. Siguió expresando el apoderado judicial que el mismo le pertenecía a su representada, por compra que ella le hiciera al ciudadano HECTOR JOSÉ PEÑA, ello conforme se evidenciaba de documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Guárico, anotado bajo el Nº 46, folio 374 al 380, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre de fecha 27 de Noviembre de 2.002.
Por otra parte, siguió expresando que dicho contrato se estableció que el mismo tendría una vigencia de Ciento Cincuenta Días (150) Continuos, los cuales se iniciaban desde el momento de la autenticación de dicho Contrato de Opción De Compra-Venta, vale decir que a partir de 07 de junio de 2.011.
Siguió narrando el Apoderado Judicial actor, que la citada Opción Compra-Venta, venció por el transcurso del tiempo preestablecido y la futura compradora no hizo uso de dicha opción, vale decir, que no se materializo la operación del compra pactada en el citado documento. Como quiera que el citado documento, no se estableció cláusula penal alguna, el incumplimiento de la parte opcionada, como lo que establecía dicho documento y futura compradora, no se ejerció acción alguna y las partes debido a la estrecha amistad que entre ellas existía, se limitaron a dejar transcurrir el tiempo en espera de que la futura compradora, le fuera aprobado un crédito por el Banco Bicentenario y a través de la Ley de Política Habitacional, se materializaría a la tan deseada operación de compra-venta.
De igual manera, alegó la actora que el 27 de febrero del 2.012, su representada, previa notificación que le hiciera la demandada, se había trasladado hasta la Oficina Público del Municipio Francisco de Miranda en el Estado Guárico y en compañía de la futura compradora y del ciudadano LUIS FRANCISCO MARVEZ LORETO, quien actuó en nombre y representación del Banco Bicentenario – Banco Universal, firmaron el documento definitivo donde su representada, dio en venta bajo las condiciones y términos establecidos en el citado documento de compra-venta a la demandada, el inmueble de su propiedad ut supra identificado. Igualmente en el mismo documento, la nueva propietaria del inmueble, constituía HIPOTECA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO, sobre el inmueble ampliamente descrito, la mencionada hipoteca fue por la cantidad de Trescientos Setenta y Seis Mil Novecientos Cuatro Mil Bolívares Con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. 376.904,66), esta Hipoteca, se hizo con la finalidad de garantizar el pago al Banco Bicentenario – Banco Universal. El citado documento de compra-venta quedo debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Francisco de Miranda en el Estado Guárico e inscrito bajo el Nº 2012.271. Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 347.10.3.1.3744 correspondiente al libro de Folio Real del año 2012, de fecha 27 de Febrero de 2.012, todo ello conforme se evidencio de copia certificada marcada “B”.
Expresó el Apoderado Judicial Actor, que por todo las razones antes expuestas fue que recurrió con el objeto de demandar como en efecto lo hizo a la ciudadana MARÍA ISABEL RATTIA SANOJA, para que conviniera o en su defecto a ello fuera condenada por imperativo judicial a lo siguiente: Primero: que la operación de compra-venta celebrada en su representada y la demandada, fue que formalmente lo demando por vía principal y consecuencialmente y en procedimiento declarativo, solicito la Nulidad de la inserción del documento de venta en el Registro público antes mencionado. Segundo: que la parte demandada conviniera a cancelar a su representada la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) por conceptos de daños y perjuicios, en primer lugar al no dar cumplimiento a las condiciones establecidas en el Opción de Compra, que mediante documento Notaría bajo el Nº 16, tomo 48 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Calabozo, en fecha 07 de Junio de 2.011, le hiciera su representada. En segundo lugar, que al no darse el cumplimiento a las condiciones establecidas en el documento compra-venta, cuya nulidad se demando en ese acto, y que se materializó cuando la demandada no canceló el precio convenido en el citado contrato de compra-venta. Tercero: que la parte demandada, fuera condenada al pago de las costas y costos del presente procedimiento, incluyendo honorarios profesionales de abogados. Cuarto: que la suma demandada por daños y perjuicios, al momento de ser cancelada, las mismas sean ordenadas su Indexación monetaria, dada la circunstancia de la constante inflación de la moneda.
Asimismo, fundamento la acción en los artículos 1.474, 1.479, 1.527 y 1.185, del Código Civil Venezolano.
Finalmente estimó la pretensión en Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), equivalente (1.111,11 U/T) unidades tributarias.
En fecha 20 de Junio de 2.012 el tribunal de la causa declaro Inadmisible la demanda de nulidad interpuesta por el Apoderado Judicial Demandante Abogado Juan Bautista Aguirre Navas. De la Anterior decisión, formuló recurso de Apelación la Parte Demandada; la cual fue oída en ambos efectos por el A Quo y ordenó el envío del expediente a esta Superioridad, el cual se le dio entrada en fecha 06 de Julio de 2.012; fijando el Décimo 10° día de Despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia respectiva.
Una vez planteado en los términos anteriores el expresado conflicto, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observó:
.II.
MOTIVA
En el caso sub lite, puede observarse que la instancia A-Quo, Juzgado Segundo de Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a través de fallo de fecha 20 de Junio del año 2.012, declaró la inadmisibilidad de la acción propuesta de nulidad de compra-venta con hipoteca de una documento otorgado bajo el numero 2.012. 271, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el numero 347.10.3.1.3.744 correspondiente al libro del folio real del año 2.012, de fecha 27 de febrero de ese mismo año, donde se demanda única y exclusivamente a la compradora por no haber entregado el precio de la compra-venta, observándose que en dicho contrato que existe una hipoteca o garantía hipotecaria a favor del Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., por lo cual es conveniente reseñar que la hipoteca según la clásica definición de los civilistas franceses Colin y Capitant (Colin, Ambrosio y Capitant, Henry. Curso Elemental de Derecho Civil. Tomo V. Garantías Personales y Reales. Pag. 281), señalaron que: “…la hipoteca es un derecho real y accesorio afecto a un crédito que grava un inmueble, dando derecho a un acreedor, para el caso en que el deudor no pague dicho crédito la posibilidad de embargar el inmueble, cualquiera que sea la persona en cuyo poder se encuentre y da además el derecho de cobrar su precio con preferencia…”. Para Álvarez Caperochipi (Curso de Derechos Reales. Pág. 136), la hipoteca es un derecho real de garantías sobre cosas inmuebles con base a un crédito para su ejecución pública en caso de incumplimiento. Para la ley venezolana (Código Civil), la hipoteca es entendida como un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación. (Artículo 1.877 Código Civil).
Como puede observarse la hipoteca es un derecho indivisible y subsiste toda ella sobre los bienes hipotecados y sobre cada parte de cualquiera de los bienes mismos, vale decir, que ésta adherida a los bienes y va con ello a cualesquiera sean las manos que pase. Y siendo que, en el caso de autos, el operador financiero Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., otorga a la demandada la cantidad de Ciento Ochenta y Ocho Mil Cuatrocientos Cincuenta y Dos Bolívares Con Treinta y Tres Céntimos (Bs. 188.452,33) para ser utilizado exclusivamente por el deudor hipotecario para adquirir el inmueble de cuyo documento se pretende la nulidad y sobre el cual el operador financiero se constituye en acreedor hipotecario, es evidente, que tal crédito afecta indiscutiblemente al propio acreedor, al deudor, al inmueble gravado y, al vendedor, quienes pueden resultar afectados directamente por dicho crédito y la constitución hipotecaria, por lo cual, es evidente conforme al artículo 146 y 148 del Código de Procedimiento Civil, existe un litis consorcio necesario por cuanto en la nulidad del documento que se pretende, no solamente esta la vendedora y la compradora (Accionante y Accionada) sino que se encuentra una hipoteca real constituida sobre el inmueble por parte del otorgante del crédito, Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., por lo cual, tienen que existir dentro de los accionados una pluralidad de partes, constituida por la compradora y el acreedor hipotecario, que versa sobre una misma relación sustancial, en ejercicio, de una sola pretensión (nulidad documental) sobre dicho documento. El litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica de forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos, como sería el caso, del vendedor, el comprador, y el acreedor hipotecario. Esta Unidad inquebrantable esta implícita en el documento, cuya nulidad y resolución se pide, por cuanto no es posible concebir la cualidad fraccionada de la nulidad o resolución en cada persona integrante del documento, sino unitariamente en todos los integrantes del mismo; por ello, la acción intentada contra el propietario, debe serlo conjuntamente contra el acreedor hipotecario por lo cual, pretender demandar la nulidad y resolución de compra-venta con garantía hipotecaria sin demandar al acreedor hipotecario, sería tanto como pretender desligar, un litisconsorcio necesario cuya sentencia definitiva debe afectar a todas las partes integrantes de ese contrato, debiendo demandarse entonces, al acreedor hipotecario para constituir lo que el Maestro HUMBERTO CUENCA denomina: Un Debido Litisconsorcio Pasivo, por lo cual, es evidente, que dicha acción es contraria a derecho de conformidad con lo establecido en los artículo 341 y 148 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando en Sede Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, Ciudadana EDELQUUIN COROMOTO HERNANDEZ PALACIOS, venezolana, mayor de edad, soltera, de profesión mecánico, titular de la cedula de identidad N° 8.627.630, domiciliada en la ciudad de Calabozo del Estado Guárico. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Calabozo de fecha 20 de Junio del año 2.012 de conformidad con los artículos 148 y 341 del Código de Procedimiento Civil. Se declara la inadmisibilidad de la acción de resolución y nulidad de venta, al pretenderse accionar única y exclusivamente al comprador y no al acreedor hipotecario que forma parte de dicho documento y cuya sentencia afectará a ambos de manera uniforme, y así se establece.
SEGUNDO: Al ser un fallo de inadmisibilidad de la acción no existe expresas condenatoria en Costas y así se establece.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Veintitrés (23) días del mes de Julio del año Dos Mil Doce (2.012).- Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
El Juez Titular.-

Dr. Guillermo Blanco Vásquez.
La Secretaria.-

Abogado. Shirley Corro B.

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 11:00 am.
La Secretaria.

GBV/es.-