TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO.
202º Y 153º
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE: 7.123-12
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
PARTE ACTORA: Ciudadano MARCIAL SOJO SALAS, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V-2.002.602, domiciliado en la ciudad de Calabozo, Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados MIGUEL ANTONIO LEDON DOMINGUEZ, CESAR ENRIQUE DIAZ DOMINGUEZ, LEONID LENIN LEDON FAGUNDEZ, JOSE FELIPE RIVAS RUBIO y TAHIRI CAROLINA MATUTE ABACHE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matrículas Nº 33.408, 151.571, 156.736, 147.052 y 124.344, con domicilio procesal en el Casco Colonial frente al Palacio Municipal, Calle 05 entre carreras 10 y 11, Oficentro La Botica, Local Nº 09, de la ciudad de Calabozo, Estado Guárico.
PARTE DEMANDADA: Empresa Mercantil INVERSIONES ES 621, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de Agosto de 1.985, bajo el Nº 40, tomo 38-A-PRO, con domicilio en la ciudad de Caracas, Distrito Capital.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada MARIA DEL ROSARIO ZURITA CAMPOS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo la matrícula Nº 14.145, con domicilio en la ciudad de Calabozo, Municipio Francisco de Miranda, Estado Guárico.
PARTE CO-DEMANDADA: Ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.991.911, domiciliado en la Carrera 12, entre Calles 6 y 7, Mueblería Amado, de la ciudad de Calabozo, Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA: Abogados JUAN BAUTISTA AGUIRRE NAVAS y JUAN RAFAEL AGUIRRE HERRERA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matrículas Nº 8.049 y 128.864, con domicilio procesal en el Centro Comercial Profesional “Atrache”, 1er Piso, Oficina Nº 16, Carrera 10 entre Calles 6 y 7, de la ciudad de Calabozo, Estado Guárico.

.I.
NARRATIVA
Por recibidas las actuaciones contentivas del juicio de RETRACTO LEGAL DE ARRENDAMIENTO, que inició mediante escrito libelar de fecha 16 de Febrero de 2.012 y anexos marcados con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, presentado por el Apoderado Judicial de la parte actora ante el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, actuando según Poder Notariado marcado como anexo “A”, quien expuso: Que su mandante desde hace más de veinte (20) años se encuentra en calidad de arrendatario de un inmueble perteneciente a la empresa INVERSIONES ES 621, C.A., supra identificada, siendo la ubicación del mismo en la calle 7 con carrera 13, Casco Central de la ciudad de Calabozo Estado Guárico, constante de una superficie de Quinientos Quince Metros Cuadrados con Setenta Centímetros Cuadrados (515,70 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Inmueble de Digna González y Dilia González en Diecisiete Metros con Cuarenta Centímetros (17,40 mts) más Dieciséis Metros con Veinte Centímetros (16,20 mts); SUR: Calle 7 en Dos Metros con Cincuenta Centímetros (2,50 mts) más Treinta Metros con Noventa y Cinco Centímetros (30,95 mts); ESTE: Inmueble de Sucesión Olivero en Veinte Metros con Quince Centímetros (20,15 mts); y OESTE: Carrera 13 en Nueve Metros con Sesenta Centímetros (9,60 mts) más Ocho Metros con Setenta Centímetros (8,70 mts); el cual fue dado en venta por parte de la Apoderada de la mencionada empresa, abogada MARIA DEL ROSARIO ZURITA CAMPOS, al ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, co-demandado en el presente litigio, dicha venta consta según documento registrado ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Municipio Francisco de Miranda del Estado Guárico, en fecha 26 de Febrero de 2.008, bajo el Nº 35, folio 301 al 339, Protocolo Primero, Tomo Décimo del Primer Trimestre del Año 2.008, el cual cursa marcado como anexo “B”, y en virtud de lo cual solicitó al Tribunal A Quo, que fuera declarado el RETRACTO LEGAL por no haberse hecho la PREFERENCIA OFERTIVA según lo estipulado en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En ese mismo sentido, alegó que el inmueble ha sido ocupado por su mandante desde el año 1.992, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento celebrado en la ciudad de Calabozo en fecha 15 de Septiembre del año 1.992, el cual fue ratificado en fecha 20 de Noviembre de 2.003, los cuales corren insertos al expediente en originales, marcados como anexos “C” y “D”, expresando además de ello, ser la mayor sorpresa para su mandante al enterarse en el mes de Diciembre del año 2.011, que la arrendadora se dispuso a vender el inmueble in comento a una persona extraña a él, violando así, lo dispuesto el la Ley Especial que regula la materia inquilinaria, y es por lo que con base a ello igualmente solicita el apoderado, se Anule y/o resuelva la venta del inmueble que arrienda su mandante a tiempo indeterminado según consta de los asientos regístrales up supra mencionados, por cuanto alegó tener el derecho de preferencia para comprar y/o adquirir el inmueble a razón de ser inquilino, expresando además que se encuentra en posesión del mismo por más de dos años y que se halla solvente en los pagos mensuales de los cánones de arrendamiento, seguidamente indicó que está en condiciones de pagar el monto que fue exigido al tercero como comprador y a cumplir con todos los gastos realizados para que se plasmara dicha venta.
El accionante fundamentó su acción en los artículos 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el artículo 41 del Decreto con Fuerza de Ley de Registro y del Notariado, así como en los artículos 1.133, 1.168, 1.357, 1.544 y 1.922 del Código Civil, y finalmente en los artículos 7, 42, 43 en concordancia con el artículo 48 en su letra “a”, de la Ley Especial de Arrendamiento.
En ese mismo orden, el demandante valoró la demanda en la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.165.000,00) por el monto de la venta, más los gastos realizados entre honorarios de abogados y gastos de registro de aproximadamente DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00), totalizando la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.175.000,00), que representan Dos Mil Trescientos Dos con Sesenta y Tres Unidades Tributarias (2.302,63 U.T).
Por auto de fecha 06 de Marzo de 2.012, el Tribunal A Quo admitió la causa tramitándola por el Juicio Breve, y ordenó al mismo tiempo el emplazamiento de los demandados para que comparecieran a dar contestación a la demanda, fijando además la oportunidad para el acto conciliatorio entre las partes.
En fecha 18 de Abril de 2.012, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal de la causa para llevar a cabo el acto de conciliación, las partes no se presentaron ni por si mismas ni por medio de Apoderados, por lo cual declaró Desierto el Acto.
A través de escrito de fecha 20 de Abril de 2.012, la Apoderada Judicial de la parte demandada, contestó la demanda de la siguiente manera:
Rechazó, negó y contradijo las pretensiones de la parte demandante, por cuanto las mismas están fundadas en hechos falsos y no ajustados a la realidad. Alegando también, que es falso que la parte accionante, desconociera hasta el mes de diciembre pasado, que el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, fue vendido al ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, por cuanto antes de ser vendido en el mes de diciembre del año 2.007, ella personalmente notificó al demandante sobre la intensión que su mandante tenía de vender el inmueble, para que dicho ciudadano, ejerciera el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, acompañando en copia simple junto a la narrada contestación, la precitada notificación.
En ese mismo orden, la referida apoderada como medio de defensa perentoria de la temeraria acción en contra de su representada, opuso formalmente, para que fueran resueltas como punto previo a la sentencia la Cuestión Previa prevista en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la acción.
En fecha 20 de Abril de 2.012, mediante escrito, la parte co-demandada contestó la demanda en los términos siguientes:
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, las pretensiones de la parte demandante, por ser falsas y no ajustadas a la realidad de los hechos y en consecuencia a la verdad procesal que debe dilucidarse en el juicio. Alegó del mismo modo, dicho Apoderado, que es falso de toda falsedad la afirmación que hace la parte demandante en el libelo de la demanda, en el que expresó que fue en el mes de diciembre de 2.011 cuando se enteró que el nuevo dueño del inmueble del cual es arrendatario, era el ciudadano HASAN ZIB HABOUHAREB, puesto a que en fecha 18 de Agosto de 2.008, el mismo Tribunal de la causa a petición del ciudadano en referencia, se trasladó y constituyó en el local comercial donde funciona el Fondo de Comercio FLORERIA CALABOZO, propiedad de la parte demandante, local éste objeto de la presente acción de Retracto Legal, a los fines de notificarle que el ciudadano HASAN ZIB HABOUHAREB era el nuevo propietario del inmueble donde funciona dicho fondo de comercio, así como, que a pesar de tener previo conocimiento por notificación que le hiciere el anterior dueño del inmueble que ocupa, que el mismo fue vendido desde el mes de febrero del año 2.008, el aludido demandante propietario del fondo de comercio, como arrendatario había dejado de cancelar los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes, y cuya notificación hecha por parte del A Quo anexa marcada con la letra “A”.
En concordancia con lo anterior, el mencionado co-demandado solicitó que sea declarada la Caducidad de la Acción, por cuanto han transcurrido más de (04) años desde que se perfeccionó la venta del inmueble, tiempo éste que sobrepasa en exceso los 40 días establecidos en el artículo 1.547 del Código Civil.
En el mismo escrito, en nombre y representación de su mandante y con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los literales “a” “c” y “g” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, RECONVIENE FORMALMENTE a la parte demandante supra identificada en el libelo de la demanda de RETRACTO LEGAL, por DESALOJO del local comercial que ocupa en calidad de arrendatario, fundamentando dicha acción no solo en cuanto que el precitado arrendatario se ha negado a desocupar el inmueble in comento, sino que ha incurrido en flagrante violación a la normativa legal, ya que en la parte SUR del local objeto de éste proceso, procedió de manera inconsulta a romper la pared y construir un nuevo local comercial, instalando allí un fondo de comercio anexo al principal, construido sin autorización del propietario y sin permiso del órgano de ingeniería municipal, y es por lo que cree procedente solicitar la desocupación del inmueble.
Finalmente, estimó la reconvención en la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00), que es el equivalente a UN MIL CIENTO ONCE PUNTO ONCE UNIDADES TRIBUTARIAS (1.111,11 U.T).
Por auto de fecha 20 de Abril de 2.012, el A Quo admitió la reconvención propuesta por el co-demandado, entendiéndose por citado el demandante reconvenido para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente para dar lugar a la contestación de la misma.
En fecha 27 de Abril de 2.012, la parte demandante reconvenida a través de escrito, contestó la reconvención en los siguientes términos: rechazó y contradijo la reconvención propuesta en su contra, en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, alegando que no existía ningún contrato con el ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB y menos aún que dicho ciudadano pudiera interponer en su contra la acción de desalojo formulada, dado que dicha acción no le corresponde a él, sino a otra persona distinta con la cual celebró el contrato de arrendamiento.
Procedió del mismo modo en dicho escrito, el demandante reconvenido, a contradecir la caducidad propuesta por los demandados, así como impugnar la copia que fue consignada en la contestación de la demanda la cual cursa a los folios 52 al 63 del expediente de la causa.
Por diligencia de fecha 27 de Abril de 2.012, la parte actora contradijo la cuestión previa referente a la caducidad propuesta por el demandado, impugnando además la copia consignada por el mismo, cursante al folio 37 de la causa en cuestión.
En fecha 02 de Mayo de 2.012, la parte co-demandada reconviniente consignó escrito desestimando las pretensiones de la parte demandante-reconvenida, alegando que sí posee la cualidad para intentar dicha reconvención y consecuentemente la desocupación del inmueble arrendado.
Llegada la oportunidad de promover las pruebas respectivas, la parte co-demandada a través de su co-apoderado judicial, lo hizo mediante escrito de fecha 02 de Mayo de 2.012, donde explanó lo siguiente: Primero: reprodujo y opuso el merito que se desprende de las actas procesales, en cuanto a las afirmaciones hechas por la parte demandante-reconvenida en el libelo de la demanda, alegando ser dichas afirmaciones elementos suficientes para que sean abatidas, quedando en evidencia la caducidad de la acción opuesta como defensa de fondo; Segundo: promovió y opuso el documento original de la notificación que con presencia del A Quo, se le hizo con anterioridad; Tercero: a efecto de demostrar la cualidad su poderdante para comparecer en la causa en su condición de propietario y en tal sentido accionar la reconvención, promovió y opuso original del documento de propiedad del precitado inmueble; Cuarto: promovió y opuso a favor de su representado, el texto de la sentencia emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 1753 de fecha 09 de octubre de 2.006, donde se sienta el criterio jurisprudencial sobre la cualidad del propietario para intervenir en las acciones que tengan que ver con los derechos del arrendador y antiguo propietario del inmueble. Dichas pruebas presentadas, fueron admitidas por el A Quo por auto de fecha 03 de Mayo de 2.012.
Seguidamente, la parte demandada supra identificada, consignó escrito de pruebas en fecha 03 de Mayo de 2.012, donde promovió y opuso a la parte demandante, todos y cada uno de los argumentos explanados en el escrito de contestación de la demanda, solicitando al A Quo que declare la caducidad de la presente acción de Retracto Legal, dada la temeridad e impertinencia de la misma. Las precitadas pruebas fueron admitidas por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 10 de Mayo de 2.012.
En fecha 10 de Mayo de 2.012, la parte demandante estando en la oportunidad legal para promover pruebas lo hizo en los siguientes términos: Primero: ratificó a su favor, el merito favorable que se desprende de las actas consignadas con el libelo de la demanda, marcadas como anexos “C” y “D”, las cuales no fueron desconocidas, impugnadas o tachadas por la demandada. Segundo: promovió las testimoniales siguientes, ciudadanos: JOSE NOVIELLO, CARLOS ELIEL BRICEÑO LAYA y NIRKYS JASQUELINE SILVA TORREALBA. Tercero: promovió prueba de inspección judicial, donde solicitó al A Quo se trasladase al inmueble objeto del litigio para dejar constancia sobre las condiciones físicas del mismo. Cuarto: promovió marcada con la letra “A”, copias certificadas de la consignación de los cánones de arrendamiento del inmueble, que realizó por ante el Juzgado Primero de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Jerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico.
Por auto de fecha 11 de Mayo de 2.012, el A Quo admite las anteriores pruebas presentadas, fijando los días correspondientes a la evacuación de las testimoniales aludidas, y por último ordenando el traslado del Tribunal al inmueble supra identificado para llevar a cabo la inspección solicitada.
En fecha 01 de Junio de 2.012, siendo la oportunidad para que el A Quo dictara sentencia, una vez evacuadas las pruebas y vencido el lapso probatorio, pasó a hacerlo en los términos siguientes; Primero: declaró la Caducidad de la Acción de Retracto Legal ejercida por la parte accionante; Segundo: declaró sin lugar la reconvención intentada por el co-demandado; Tercero: condenó en costas a la parte actora en el juicio de retrato legal; y como último punto: en la reconvención condenó en costas a la parte reconviniente.
Posteriormente en fecha 05 de Junio de 2.012, tanto la parte co-demandada reconviniente, como la parte demandante, apelaron formalmente de dicha sentencia, la cual fue oída libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada.
En fecha 10 de Julio de 2.012, fue recibido el presente expediente, dándosele entrada y fijando el Décimo (10°) día de despacho siguiente, para que ésta Superioridad dictamine, siendo consignado en fecha 17 de Julio de 2.012, por parte de la demandante reconviniente, un escrito de ratificación del recurso de apelación ejercido por ante el A Quo.
Llegada la oportunidad para que esta Alzada se pronuncie, pasa a dictar sentencia de la siguiente manera:

.II.
MOTIVA
Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto tanto por la parte actora como por la parte demandada en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 01 de junio de 2.012, que declara la caducidad de la acción de Retracto Legal Arrendaticio ejercido por la parte actora y sin lugar la reconvención intentada por la demandada por falta de pago de los cánones arrendaticios, por deterioro del inmueble y por sub arrendamiento del inmueble.
En efecto, bajando a los autos, puede observarse, que la parte actora señala ser arrendataria por más de veinte (20) años del inmueble ubicado en la calle 7 con carrera 13, Casco Central de la ciudad de Calabozo Estado Guárico, constante de una superficie de Quinientos Quince Metros Cuadrados con Setenta Centímetros Cuadrados (515,70 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Inmueble de Digna González y Dilia González en Diecisiete Metros con Cuarenta Centímetros (17,40 mts) más Dieciséis Metros con Veinte Centímetros (16,20 mts); SUR: Calle 7 en Dos Metros con Cincuenta Centímetros (2,50 mts) más Treinta Metros con Noventa y Cinco Centímetros (30,95 mts); ESTE: Inmueble de Sucesión Olivero en Veinte Metros con Quince Centímetros (20,15 mts); y OESTE: Carrera 13 en Nueve Metros con Sesenta Centímetros (9,60 mts) más Ocho Metros con Setenta Centímetros (8,70 mts); agregando además, que dicho inmueble fue vendido al co-accionado HASAN ZIB ABOUHAREB, según consta de documento de compra-venta otorgado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Guárico, de fecha 26 de Febrero de 2.008, el cual quedo anotado bajo el N° 35, folios 301 al 339, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero del Primer Trimestre de 2.008, siendo que, -según expresa el actor-, se entero de dicha venta en el mes de Diciembre de 2.001, por lo cual demanda el retracto legal, por no habérsele ofrecido el inmueble a través de preferencia ofertiva, tal cual lo consagran los articulo 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando en conclusión que se anule dicha venta y estimando la acción en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 175.000,00). Ante tal pretensión la arrendadora-vendedora al momento de contestar perentoriamente la demanda rechaza en todas y en cada una de sus partes las pretensiones de la parte accionante y expresa que en el mes de Diciembre de 2.007, notifico personalmente al arrendatario para que ejerciera su derecho de compra sobre el inmueble, sin que éste lo hubiese hecho, por lo cual solicita de conformidad con el ordinal 10 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, se declare la caducidad del retracto legal intentado de conformidad con lo establecido en el articulo 1.547 del Código Civil. Por su parte el co-accionado comprador del inmueble procede a contestar la demanda utilizando una Infitatio, vale decir, que niega en todas y en cada una de sus partes las pretensiones de la parte actora y expresa que en fecha 18 de Agosto de 2.008, el Juzgado de la causa a petición del excepcionado, se traslado y constituyo en el local comercial donde funciona el Fondo de Comercio “Florería Calabozo”, propiedad de la demandante, y notifico a la ciudadana TEODOSIA YOVELINA FLORES DE CORONADO, quien dijo ser socia del fondo de Comercio en relación, a quien era el nuevo propietario del inmueble arrendado por lo cual, solicita la caducidad de la acción de conformidad con el articulo 1.547 del Código Civil, ya que el actor no tiene derecho de preferencia ofertiva del inmueble al no haber ejercido el retracto legal en la oportunidad de ley. De la misma manera procede a reconvenir al actor, de conformidad con lo establecido en los literales “a”, “c” y “g” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en relación al desalojo del inmueble arrendado expresando que se esta en presencia de un contrato a tiempo indeterminado de arrendamiento y que desde la fecha de la notificación realizada por el Tribunal de la causa en fecha 18 de agosto del año 2.008, hasta la fecha en que se introdujo la demanda, vale decir, en el lapso de 3 años y 7 meses, el actor-arrendatario dejo de cancelar los cánones de arrendamientos, estando inmersos en lo establecido en el literal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo cual, -según expresa-, es procedente la desocupación. De la misma manera solicita la desocupación de conformidad con el literal “c” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresando que el local comercial presenta evidente deterioro que ameritan su desocupación y que además, el actor-reconvenido procedió de manera inconsulta a romper la pared del lado Sur y a construir un nuevo local comercial instalando allí un Fondo de Comercio, sin la autorización del propietario y sin permiso de la ingeniería municipal, lo cual a decir del actor, hace nacer el derecho de desocupación del inmueble conforme al literal “g” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimando la reconvención en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00).
Trabada así la litis, como punto previo, esta Alzada observa que efectivamente la parte actora es arrendataria del inmueble descrito a los autos, desde el 15 de septiembre de 1.992, según consta, de contrato privado de arrendamiento que corre del folio 14 al folio 18, ambos inclusive, de la primera pieza, instrumental la cual al no haber sido impugnada por las accionadas, pasa a ser una instrumental privada reconocida con valor de plena prueba de conformidad con el articulo 1.364 del Código Civil, dicha instrumental debe concatenarse con un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes, que corre del folio 19 al folio 21, ambos inclusive, de la primera pieza, suscrito en fecha 20 de Noviembre del año 2.003, siendo la duración de ese contrato el termino de un año, tal instrumental privada no fue desconocida ni impugnada por la parte excepcionada, por lo cual se transforma de instrumental privada a instrumental privada tenida legalmente por reconocida de conformidad con el articulo 1.364 del Código Civil, siendo que, actualmente existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, y así se establece. Igualmente consta del folio 9 al folio 13, ambos inclusive, de la primera pieza, instrumental pública con valor de plena prueba, a través de la cual la co-accionada “INVERSIONES ES 621, C.A.”, da en venta el inmueble objeto del presente proceso al co-accionado Ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, tal instrumental fue otorgada por ante el Registro Público del Municipio Miranda, de la ciudad de Calabozo, Estado Guárico en fecha 26 de Febrero de 2.008, quedando registrado bajo el N° 35, Folios 301 al 339, Protocolo primero, Tomo Décimo Primero del primer trimestre de ese año, la cual es una documental pública con valor de plena prueba de conformidad con el articulo 1.359 del Código civil, en relación a que efectivamente el arrendador INVERSIONES ES 621, C.A., dio en venta al restante co-accionado el inmueble objeto del presente proceso. A tal efecto, es conveniente destacar, que tal cual lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, debiendo destacarse además, que ese derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada debe hacerse. En el caso sub lite, la co-accionada persona jurídica, señala que hizo la notificación a la actora-arrendataria del derecho de preferencia, a través de comunicación de fecha 10 de diciembre de 2.007, que corre al folio 37, la cual es una copia simple de una instrumental privada que debe desecharse de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, no existió debida notificación antes de la venta. Sin embargo, si bien la venta del inmueble se efectuó en fecha 26 de febrero de 2.008, con posterioridad a la misma, tal cual lo establece el artículo 47 y 48.a de la Ley de arrendamiento, se notificó en fecha 18 de Agosto de 2.008, en el inmueble arrendado a través de documento autentico que consiste en la notificación conforme al artículo 935 Ibidem, y si bien es cierto no se notificó al propio arrendatario, se colige, tal cual lo ha señalado nuestra Sala de Casación Civil, desde sentencia del 13 de Abril de 2.000, con ponencia del magistrado Dr. ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ, en el caso de: MARIA LUNA HERNANDEZ Vs VENGAS DEL OCCIDENTE. Sentencia N° 0108 que, la redacción del artículo 935 ejusdem, tiende a la simplificación de las formas de notificaciones para buscar la eficacia en las actuaciones de este tipo, que tiene como finalidad última la garantía de la bilateralidad y de la defensa, que es en síntesis el objetivo de los actos de traslado, como la notificación. Así pues, la necesidad de la presencia en forma personal del sujeto a quien iba dirigida la notificación, no es en esencia la formalidad de la que deba hacerse depender la validez de la notificación, como si lo es la autenticidad de la practica de la misma, que es el extremo que debe ser necesariamente cubierto a la hora de cumplir con el acto de traslado, por lo cual, en el caso de autos, consta en forma cierta y autentica, que en fecha 18 de Agosto de 2.008, se trasladó el tribunal de la causa al inmueble objeto del proceso y se notificó allí a la ciudadana TEODOSIA FLORES, titular de la Cédula de Identidad N° 4.881.840 del contenido de la solicitud donde consta específicamente que el inmueble objeto del presente proceso, era propiedad del co-accionado HASAN ZIB ABOUHAREB según se evidencia de documento debidamente registrado por ante la Oficina Inmobiliario de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Guárico, el cual quedo registrado bajo el N° 35, Folios 301 al 339, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero, Primer Trimestre de fecha 26 de Febrero del referido año, siendo además de establecer que nuestra Sala de Casación Civil, a través de Sentencia de fecha 20 de Mayo de 2.005, bajo ponencia del Magistrado Doctor CARLOS OBERTO VELEZ, sentencia N° 00260, señaló que en los casos en que el arrendador transfiriera el inmueble sin notificar al arrendatario el periodo para la caducidad del ejercicio del derecho del retracto legal sería de 40 días contados a partir de que el arrendatario tenga conocimiento de la negociación, expresando que: “…para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de 40 días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación…”. En el caso de autos, habiendo sido efectuada la notificación en fecha 18 de Agosto de 2.008, e intentándose la acción en fecha 16 de Febrero de 2.012, a transcurrido en su totalidad y en exceso el lapso para intentar el retracto legal, por lo cual es evidente, que surge la caducidad del ejercicio de dicho derecho, al no haberse intentado en el plazo de ley, debiendo desecharse la pretensión del retracto arrendaticio y así se establece.-
Ahora bien, es necesario señalar, que existiendo una notificación a los autos realizada por un tribunal, con carácter de autenticidad, deben desecharse las declaraciones testimoniales promovidas por la parte actora de los ciudadanos LUIS NOVIELLO; CARLOS BRICEÑO y NIRKYS SILVA, todos ellos de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, pues dichos testigos tienen como objeto tratar de demostrar cuando fue que el actor-arrendatario, se enteró de la venta del inmueble, lo cual no puede contradecir lo establecido en un instrumento público ni para justificar lo que se hubiese dicho después de su practica u otorgamiento, por lo cual, es evidente que dichas testimoniales deben desecharse y así se establece.
En relación a la reconvención observa esta Superioridad, que la misma es intentada por el co-accionado HASAN ZIB ABOUHAREB, fundamentada en primer lugar, en la causa “A” del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, al expresar, que desde la notificación realizada por el tribunal de la causa en fecha 18 de Agosto de 2.008, al arrendatario, en relación a la existencia de un nuevo propietario del inmueble objeto del presente proceso sin que hasta ahora el arrendatario haya cancelado los cánones de arrendamiento, debe establecerse, en primer lugar que el excepcionado si tiene cualidad para reconvenir por cuanto la misma nace del propio hecho de ser demandado dentro del proceso conforme lo establece el artículo 365 del Código de procedimiento civil. En efecto, la reconvención es una demanda, que comienza un juicio independiente del juicio principal en el cual ocurre, que ambos procesos participan entre sí tan solo del mismo procedimiento y es un recurso que le confiere la ley al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez en el acto de la contestación perentoria, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso refería a situaciones diferentes a las que se plantean en el juicio principal. Así pues, en el caso sub lite, siendo que el co-accionado, es el propietario del inmueble objeto de la acción de retracto, es indiscutible, que tal legitimatio ad causam, le otorga la legitimatio ad procesum para reconvenir, lo cual hace que se deseche la excepción del reconvenido en la contestación a la reconvención y así se establece.
Por otra parte, el co-accionado reconviniente, opone la falta de pago de la parte actora-arrendataria, conforme al literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, habiendo sido notificado el inquilino, de la existencia de este nuevo propietario, el mismo no ha cancelado los cánones de arrendamientos. Sin embargo, a los autos consta, copia debidamente certificada, del expediente de consignaciones signados bajo el N° 164-08, que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la ciudad de Calabozo, donde consta, que desde la fecha del 10 de Abril de 2.008, el arrendatario viene realizando las consignaciones arrendaticias, las cuales principiaron con anterioridad a la notificación de la venta del inmueble, pues puede observarse, que del escrito de la consignación arrendataria fue presentado en fecha del 10 de Abril de 2.008, ante el tribunal de las consignaciones y la notificación de la venta del inmueble fue hecha en fecha 18 de Agosto de 2.008, por lo cual, el nuevo propietario, estaba enterado de que el arrendatario era el actor, de la existencia de la relación arrendaticia, además de ello, consta a los autos que dada la venta efectuada del inmueble objeto del proceso a favor del co-accionado HASAN ZIB ABOUHAREB, este se subroga perfectamente, como nuevo propietario, en el pago o cancelación de los cánones de arrendamientos efectuados por el actor a favor de su arrendatario, sin que ello involucre la insolvencia del mismo, pues al haber adquirido el inmueble el co-accionado, éste asume, el papel de arrendador, en sustitución del vendedor, y de todos sus derechos, por lo cual, desde la fecha de la venta, las consignaciones arrendaticias realizadas por el actor al vendedor del inmueble, deben entenderse perfectamente hechas a favor del comprador y coaccionado en el presente proceso, lo cual no involucra que el arrendatario se encuentre en insolvencia y así se establece. Debe señalarse igualmente que dichas consignaciones que cursan en la pieza dos (2) del presente proceso, son copias de instrumentales públicas, que no fueron impugnadas ni atacadas por la contraparte, por lo cual adquieren plena prueba de las consignaciones realizadas por la parte actora del canon de arrendamiento, lo cual involucra un estado de solvencia, aún cuando las mismas sean hechas al anterior arrendador, el cual cede dicho carácter a partir de la venta del inmueble en cabeza del comprador-co-accionado, y así se establece.
De la misma manera, la parte reconviniente, fundamenta su reconvención en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al señalar que dicho local comercial presenta evidente deterioro que amerita su desocupación, sin embargo, no consta a los autos, que el reconviniente haya señalado en su reconvención cuales son esos deterioros que sufre el inmueble. Aunado a ello, en inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa en fecha 21 de Mayo de 2.012, ante el inmueble objeto del presente proceso se dejó constancia que el inmueble se encuentra en regular estado de conservación y uso así como sus paredes y algunas sombras amarillentas en el techo que denota filtración; se observó igualmente que las partes externas están en buen estado de conservación y uso, que en el baño se observaron filtraciones en las paredes y que el piso se encuentra en regular estado de conservación y uso, siendo de señalarse que tales reparaciones no son de tal envergadura que ameriten la demolición o reparación del inmueble y por ende su desocupación, sino que estamos en presencia, a través de la sana critica que valora la presente inspección judicial, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, de daños menores como lo es la filtración en el baño y en alguna pared que evidentemente, no consta a los autos, que ello amerite la desocupación del inmueble, y por cuanto la carga de la prueba en ese sentido correspondía al reconviniente y no la asumió, dicha excepción debe desecharse y así se establece.
Por último, el reconviniente alegó como causal de desocupación el literal “g” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que en la parte Sur del local objeto de este procedimiento el actor rompió la pared y construyó un nuevo local comercial; sin embargo, a los autos, no hay ningún medio de prueba que involucre que el actor haya roto una pared y que haya construido un nuevo local comercial, pues de lo único que dejaron constancia los testigos es que la hija del arrendatario vende ropa íntima, perfume y otras cremas lo cual no involucra, que el actor haya roto la pared y haya instalado otro fondo de comercio, debiendo desecharse tal excepción, y así se establece.
Por lo cual es evidente, que no existe a los autos la plena prueba de los elementos o causales de la reconvención esbozada por el reconviniente a los fines del desalojo, debiendo desecharse tal reconvención, y así se establece.
En consecuencia de la motivación anterior:
.III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando en Sede Civil, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de retracto legal arrendaticio intentado por la parte actora Ciudadano MARCIAL SOJO SALAS, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº V-2.002.602, domiciliado en la ciudad de Calabozo, Estado Guárico, en contra de los co-accionados Empresa Mercantil INVERSIONES ES 621, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de Agosto de 1.985, bajo el Nº 40, tomo 38-A-PRO, con domicilio en la ciudad de Caracas, Distrito Capital y Ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.991.911, domiciliado en la Carrera 12, entre Calles 6 y 7, Mueblería Amado, de la ciudad de Calabozo, Estado Guárico, al evidenciarse de los autos la caducidad de la acción propuesta de conformidad con lo establecido en los artículos 47 y 48. a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece. Se declara SIN LUGAR la apelación de la parte actora en relación a la pretensión propuesta, y así se establece. Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por el co-accionado HASAN ZIB ABOUHAREB en contra de la parte actora fundamentando su reconvención en las causales “a” “c” y “g” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por dicho reconviniente en contra del fallo de la recurrida. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 01 de Junio del año 2012.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora al pago de las COSTAS en relación al retracto legal, a favor del demandado, al ser vencida en su totalidad de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se condena a la parte reconviniente ciudadano HASAN ZIB ABOUHAREB, al pago de las COSTAS procesales de la reconvención intentada en contra de la parte actora, al ser vencida en su totalidad en la referida reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
Regístrese, Publíquese y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Veintisiete (27) días del mes de Julio del año Dos Mil Doce (2.012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.

La Secretaria.

Abogado Shirley M. Corro B.
En la misma fecha siendo las 2:00 pm se publicó la anterior sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria.

GBV/es.-