TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. N° 8748.
PRETENSIÓN PRINCIPAL: “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, Y DE MANERA SUBSIDIARIA, SE DEMANDA EL PAGO DE CANONES INSOLUTOS Y LA ENTREGA MATERIAL DEL BIEN INMUEBLE ARRENDADO (LOCAL COMERCIAL).
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS-
PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano PEDRO SOTERO FIGUEIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-2.967.023. Representado en este proceso por los abogados: Juan Carlos Novoa Zerpa y Yaneris Yraida Medina Ramírez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 57.968 y 125.823, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Constituida por la Sociedad Mercantil “CASETEL COMUNICACIONES, C.A.”, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de octubre de 2004, bajo el Nº 11, Tomo 185-A-Pro., en la persona de su Presidente y Vicepresidente, ciudadanos: JORGE LUIS CASTILLO EULATE y JORGE CASTILLO SANABRIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.276.577 y V-1.663.952, respectivamente. Representados en este proceso por la abogada: Naida Zapata Orta, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 18.979.
-II-
-DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA-
Conoce la presente causa este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 16 de abril de 2012 (F.250 Vto.), por la abogada Naida Zapata Orta, apoderada de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 12 del referido mes y año, por el Juzgado Décimo Quinto (15º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró, en síntesis, lo siguiente:

(Sic) “...Omissis)...”...Trababa la litis en los términos expresados por las partes para decidir este Tribunal observa; que la acción intentada es LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por falta de pagos de los cánones correspondientes a los meses que van desde Noviembre y Diciembre de 2010, hasta la presente fecha, a razón de SEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 6.996,00).

Por lo tanto corresponde en primer lugar al actor demostrar la existencia de la relación arrendaticia y al demandado demostrar el pago oportuno de los cánones que se le demandan como insolutos, causa de la petición resolutoria del contrato.

Siendo estas las circunstancias, y examinadas las actas y documentos cursantes al expediente observa este Juzgador; Primero: Que quedó reconocida la relación arrendaticia existente entre las partes, en relación al inmueble objeto del juicio, por cuanto el demandado al momento de dar contestación a la demanda así lo reconoció. Segundo: Que la relación arrendaticia entre las partes comenzó en fecha 01/12/2004. hasta fecha (Sic) 30/11/2009; (fecha de vencimiento de la ultima (Sic) prorroga (sic)); por lo que en consecuencia le corresponde una prorroga (Sic) legal de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal C, de dos (2) años. Los cuales culminan en fecha 30/11/11. Tercero: que a partir de la fecha 01/12/2009, empieza a correr el período de prorroga (Sic) legal que debe concluir en fecha 01/12/2011. y no como lo estima la apoderada de la demandada; que empieza a correr la prorroga (Sic) legal de dos (2) años a partir de la fecha 01/12/2010; no existiendo indeterminación del contrato por cuanto la prorroga (Sic) estaba prevista en el contrato. En cuanto a la indeterminación del contrato en virtud de no existir notificación de no prorroga (Sic), se observa que en la cláusula cuarta del mismo se estableció claramente que una vez terminado el contrato o la prorroga (Sic), sin notificación alguna empezaba la prorroga (Sic) legal; por lo tanto, es improcedente este argumento y así se decide. Cuarto: Por otra parte de un examen del expediente y de los documentos cursantes a los autos no se evidencia el pago correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2010, por lo que es forzoso para este tribunal concluir que la arrendataria dejó de cancelar los cánones de arrendamiento durante el período de prorroga (Sic) legal. Quinto: tampoco consta los autos (Sic) el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero a Septiembre de 2011, ni los subsiguientes hasta la fecha de la presente decisión. Por lo que es forzoso concluir que no habiendo demostrado el demandado el cumplimiento de sus obligaciones; como lo es; la entrega del inmueble al vencimiento de la prorroga (Sic) legal y el pago de los cánones de alquiler durante la vigencia de la prorroga (Sic) legal, y no habiendo demostrado por otra parte la demandada hecho alguno que desvirtué (Sic) la pretensión del actor; por lo que este juzgador debe forzosamente concluir que es procedente la demanda y Así (Sic) se decide.

“...Omissis...”

(...)...declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue el ciudadano PEDRO SOTERO FIGUEIRA contra la Sociedad Mercantil CASETEL COMUNICACIONES, C.A., en relación a un contrato de alquiler suscrito sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales distinguidos con los números 6 y 7, ubicado en el edificio denominado CENTRO LIDOSOL, C.A. Que se encuentra situado en la esquina sureste, conformada por el cruce de las calles Páez y Ricaurte, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda. SEGUNDO: Se condena en forma subsidiaria a la demandada a pagar los cánones insolutos de alquiler correspondiente desde el mes de noviembre de 2010 hasta la entrega definitiva del inmueble en cuestión. TERCERO: Se condena a la demandada conforme a lo acordado en el contrato de alquiler (cláusula séptima), a entregar al arrendador las facturas debidamente canceladas de los recibos correspondientes a los servicios públicos, de luz eléctrica, aseo, y teléfono, y demás servicios inherentes al inmueble dado en alquiler hasta la definitiva entrega del mismo.

Se condena al pago de las Costas y Costos de este juicio a la parte demandada...”. (Cita textual).

Todo ello en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, por falta de pago de cánones, intentara el ciudadano Pedro Sotero Figueira, contra la Sociedad Mercantil Casetel Comunicaciones, C.A.; ambas partes anteriormente identificadas al inicio del presente fallo.
-III-
-SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, referidas al proceso de distribución de expedientes, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior quien le dio entrada mediante providencia de fecha 25 de mayo de 2012 (F.256-261). Y, estando dentro de la oportunidad para decidir, se observa:
El conocimiento de la presente apelación se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho la sentencia dictada por el a-quo en fecha 12 de abril de 2012, parcialmente transcrita, mediante la cual declaró: con lugar la demanda intentada, resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, condenó a la demandada al pago de los cánones insolutos reclamados en el libelo, así como entregar -a la actora- debidamente cancelados los recibos correspondientes a los servicios públicos inherentes al local comercial dado en alquiler hasta la definitiva entrega del mismo y, por último, le impuso las costas del proceso.
En fecha 06 de junio de 2012 (F.268 Vto.), compareció por ante este Tribunal de Alzada la abogada Yaneris Yraida Medina Ramírez, co-apoderada de la parte actora, y presentó escrito de alegatos en el que afirma que la acción intentada (Sic) “...es LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pagos de los cánones correspondientes a los meses que van desde Noviembre y Diciembre del año 2010, HASTA LA PRESENTE FECHA, a razón de Seis Mil Novecientos Noventa y Seis Bolívares (Bs. 6.996,00), no habiendo demostrado pago alguno durante ese lapso El Demandado, ni en su contestación ni en el lapso probatorio, además haber reconocido expresamente en dicho lapso probatorio no haber cumplido con pago alguno...”. En tal sentido, alegó que el (Sic) “...Demandado se encontraba disfrutando de su prórroga legal que comenzaba el 01-12-2009 y concluía el 1-12-2011, cuando sin motivo alguno cesó en su obligación de pago del canon arrendaticio desde Noviembre del 2010 hasta la fecha actual...”, así como, que la accionada (Sic) “...tampoco demostró pago alguno de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero a Septiembre del año 2011, ni tampoco pago alguno de los meses subsiguientes hasta la presente fecha...”. Finalmente, solicitó la declaratoria sin lugar de la apelación interpuesta con expresa condenatoria en costas.
Cabe señalar en esta oportunidad que la parte demandada-apelante, Casetel Comunicaciones, C.A., no presentó escrito alguno ante este Tribunal de Alzada ni por si ni por medio de apoderado judicial.
DE LA DEMANDA:
Mediante escrito presentado en fecha 28 de septiembre de 2011 (F.2-5 Vto.), la abogada Yaneris Yraida Medina Ramírez, actuando en su carácter de co-apoderada judicial del ciudadano Pedro Sotero Figueira, procedió a demandar a la Sociedad Mercantil Casetel Comunicaciones, C.A., por Resolución de Contrato de Arrendamiento, por falta de pago de cánones de arrendamiento, alegando a tales efectos, en síntesis, lo siguiente: Que, su representado es propietario de 2 locales comerciales distinguidos con los números 6 y 7, ubicados en el edificio denominado Centro Comercial LIDOSOL, C.A., que se encuentra situado en la esquina Sureste, conformada por el cruce de las calles Páez y Ricaurte, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda; como se evidencia de los títulos de propiedad que acompañó marcados: “A-1” y “A-2”.
Alega, que con el carácter indicado, su mandante dio en arrendamiento a la demandada, Casetel Comunicaciones, C.A., los referidos locales comerciales, en un primer contrato de arrendamiento autenticado en fecha 09 de noviembre del año 2004, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 56, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría (Que acompañó marcado “B”); en cuyo contrato -señala-, se estableció un tiempo de duración de 3 años fijos contados a partir del 1º de diciembre de 2004, así como un canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 2.700.000,00 (Hoy día por efecto de la Ley de Conversión Monetaria es: Bs.F. 2.700,00), que debían ser pagados los primeros cinco días de cada mes mediante depósito bancario en la Cuenta de Ahorro Número 01340315563153011795, en el Banco Banesco a nombre de su mandante, Pedro Sotero Figueira.
Aduce, que posteriormente se hizo un nuevo contrato de arrendamiento sobre los citados locales comerciales, entre las mismas partes, autenticado en fecha 25 de enero del año 2008, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 50, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría (Que acompañó marcado “B-1”), en el cual, entre otros, en su cláusula “Tercera” se acordó, cita: (Sic) “...La duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del día primero (1) de Diciembre de 2007 y precisamente hasta el 30 de Noviembre del 2008. La duración del arrendamiento puede prorrogarse por períodos iguales o diferentes de tiempo, solamente mediante acuerdo escrito entre las partes, sin que en ningún caso opere la indeterminación de la duración, pues e voluntad expresa de las partes contratar siempre por tiempo determinado...”. Que, en efecto, al vencimiento del contrato el 30 de noviembre del 2008, se acordó por escrito (Que acompañó marcado “B-2”) prorrogar el tiempo de duración por el período de un (1) año el referido contrato de arrendamiento, así como, se modificó el canon de arrendamiento contado a partir del 1 de diciembre de 2008 hasta el 30 de noviembre del año 2009. Que, en cuanto a la prórroga legal, se acordó, cita: (Sic) “...Vencido la duración del presente contrato sin que las partes hubieren celebrado por escrito un nuevo acuerdo o prórroga contractual y sin que “LA ARRENDATARIA” hubiere hecho entrega del inmueble, comenzará a contarse de inmediato, sin necesidad de notificación alguna, la prórroga legal obligatoria...”. Que, respecto al canon de arrendamiento, inicialmente fue establecido por la cantidad de Bs.F. 5.300,00 para el plazo fijo de un año del 1º de diciembre de 2007 y hasta el 30 de noviembre de 2008, y, que, para la prórroga acordada desde el 1º de diciembre de 2008 hasta el 30 de noviembre de 2009, se convino en la modificación del canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Bs.F. 6.996,00.
Afirma, que la relación arrendaticia tiene cinco (5) años, desde el primer contrato autenticado en fecha 9 de noviembre de 2004, cuya vigencia comenzó a partir del 1º de diciembre de 2004, hasta su última prórroga escrita que terminó el 30 de noviembre de 2009, por lo que de acuerdo a lo establecido en el artículo 38.c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la demandada le correspondía dos (2) años de prórroga legal.
Delata, que la accionada, Casetel Comunicaciones, C.A., a la terminación de la relación contractual -el 30 de noviembre de 2009-, comenzó a ejercer su derecho a la prórroga legal a partir del mes de diciembre de 2009, pagando el monto mensual de Bs.F. 6.996,00, durante ese lapso hasta el mes de octubre de 2010, y, a partir del mes de noviembre de 2010 cesó sus pagos y hasta la presente fecha no ha pagado monto alguno. En tal sentido, aduce que su representado ha tratado de conversar con la arrendataria en varias oportunidades, la cual respondía con constantes evasivas y sin justificación alguna, incumpliendo así su obligación legal y contractual.
Pide, en razón de lo expuesto y de conformidad con lo establecido en los artículos: 881 del Código de Procedimiento Civil, 1.592.2º, 1.167 y 1.159 del Código Civil, y 33 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, como acción principal, se declare la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre los locales comerciales objeto de litis; y, de manera subsidiaria, el pago de los cánones insolutos de alquiler correspondiente desde el mes de noviembre de 2010 hasta la entrega definitiva de los inmuebles dados en arrendamiento, así como, la entrega de todos los recibos debidamente cancelados de los servicios públicos inherentes a esos locales comerciales. Asimismo, demanda las costas que se causen en el presente procedimiento.
Por último, estimó la demanda en la cantidad de Bs.F. 76.956,00, equivalente a 1.012,57 Unidades Tributarias.
Posteriormente, en fecha 07 de octubre de 2011 (F.43), el Juzgado Décimo Quinto (15º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (A quien correspondió el conocimiento del asunto por efecto de la distribución de Ley), admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En consecuencia, ordenó el emplazamiento de la accionada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a que constase en autos su citación, a los fines que diese contestación a la demanda propuesta en su contra.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
Efectuadas las diligencias pertinentes a fin de lograr la citación de la demandada, en fecha 08 de marzo de 2012 (F.87-91), compareció por ante el a-quo la abogada Naida Zapata, y mediante diligencia consignó instrumento poder que la acredita como apoderada judicial de la empresa Casetel Comunicaciones, C.A. En la misma oportunidad se dio por citada en la causa.
Seguidamente, en fecha 12 de marzo de 2012 (F.92-95), compareció la abogada Naida Zapata, con el carácter indicado, y presentó escrito en el que dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Primeramente, convino en la existencia de los tres (3) contratos de arrendamientos que se acompañaron al escrito libelar; admitiendo de esta manera haberse suscrito los mismos por parte de su mandante.
No obstante el reconocimiento de esos contratos (3 en total), la referida apoderada judicial objetó la manera como se concibe la prórroga legal en el escrito libelar, toda vez que su representada, Casetel Comunicaciones, C.A., suscribió el primer contrato por tres (3) años fijos, luego firmó un segundo contrato durante el año 2007 al 2008, por el término de un año, y posteriormente firmó un último contrato privado de un año contado a partir del 1º de diciembre de 2008 hasta el 30 de noviembre de 2009, por lo que -a su entender- es a partir del (Sic) “...PRIMERO DE DICIEMBRE DEL 2010 HASTA EL 30 DE NOVIEMBRE DEL 2011...”, que comienza a computarse la prórroga legal (2 años) que establece el artículo 38.c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tal razón, insiste -la apoderada de la demandada- en señalar que el contrato de arrendamiento que une a las partes es “indeterminado” (Sic) “...POR CUANTO LAS PARTES, NO SUSCRIBIERON UN NUEVO CONTRATO DESPUÉS DEL ÚLTIMO DE ELLOS QUE SE SUSCRIBIÓ EN FORMA PRIVADA ENTRE LAS PARTES...”. Asimismo, afirma que en el último contrato de arrendamiento sólo se extendió el plazo del contrato del 1º de diciembre de 2008 al 30 de noviembre de 2009, así como se estipuló un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de Bs.F. 6.996,00, pero, que es el caso, que en el mismo nada se dice respecto a que con su firma comienza la prórroga legal, por lo que -insiste- la misma (Prórroga legal) debe computarse a partir del 1º de diciembre de 2010 como consecuencia de ese último contrato suscrito privadamente por las partes.
DE LA RECONVENCIÓN:
Planteó reconvención alegando un pago por encima del acordado en el contrato de arrendamiento y que en virtud del mismo existe un excedente a su favor por lo cual demanda se le reintegren las cantidades de dinero entregadas en exceso por concepto de alquiler; alegando asimismo su solvencia.
Por último, solicitó la admisión de la contestación y la reconvención, afirmando que su mandante pagó más de lo debido.
En los términos expuestos, quedó contestada la demanda.
Cabe advertir en esta oportunidad que la demanda reconvencional propuesta fue inadmitida -por improcedente- por el juzgado a-quo, mediante auto de fecha 13 de marzo de 2012 (F.104 Vto.), toda vez que: (Sic) “...la reconvención propuesta por la parte demandada, no trae hechos nuevos al presente proceso en relación al asunto de mérito sino un asunto distinto ciertamente que surge con ocasión al contrato de arrendamiento pero que no incide directamente en el mérito de la causa, siendo el caso que la pretensión vertida en la demanda persigue una acción resolutoria por incumplimiento de una cláusula contractual diferente al cobro de cánones de arrendamiento, razón por la cual niega la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada, por ser improcedente de acuerdo con la naturaleza de la acción incoada, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide...”. Cuya decisión, quedó definitivamente firme de acuerdo a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Abierta la causa a pruebas, comparecieron ambas partes y consignaron sus respectivos escritos en los que promovieron las pruebas que considerados pertinentes a sus respectivas afirmaciones de hechos. Estas pruebas fueron providenciadas por el a-quo en autos de fechas: 21 y 27 de marzo de 2012 (F.112-113 Vto., de la demandada, y, 236 de la actora), mediante los cuales admitió la totalidad de las documentales promovidas por la demandante, así como, las promovidas por la demandada, salvo su apreciación en la definitiva. Negó la prueba de informes y de exhibición de documento promovida por la accionada, dada su impertinencia con los hechos debatidos.
En los resumidos términos que preceden, queda planteada la apelación sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado Superior.
-IV-
-MÉRITO DEL ASUNTO-
Pues bien, conforme a los fundamentos de hecho que esgrimieran las partes en sus respectivos escritos de demanda y de contestación, en ese orden, se observa que la acción propuesta persigue la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de obligaciones contractuales por parte de la empresa accionada, celebrado sobre dos locales comerciales distinguidos con los números 6 y 7, ubicados en el edificio denominado Centro Comercial LIDOSOL, C.A., que se encuentra situada en la esquina Sureste, conformada por el cruce de las calles Páez y Ricaurte, de la ciudad de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda. Ello, en virtud que (Sic) “...LA ARRENDATARIA a la terminación de la relación contractual el 30 de Noviembre del 2009, comenzó a ejercer su derecho a la prórroga legal a partir del mes de Diciembre del año 2009, pagando el monto mensual de SEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 6.996,00), durante ese lapso hasta el mes de Octubre del 2010, y a partir del mes de Noviembre 2010 cesó sus pagos y hasta la presente fecha no ha pagado monto alguno...” (Cita textual).
Por su parte, la representación judicial de la demandada, abogada Nadia Zapata, en el escrito de contestación, convino en la existencia de los convenios de arrendamiento que suscribió su mandante junto con la actora sobre los dos (2) locales comerciales objeto de litis, asimismo, en que la relación arrendaticia que las unió fue de un poco más de cinco (5) años, por lo que -afirma- el lapso de prórroga legal que le corresponde es de dos (2) años a tenor de lo dispuesto en el artículo 38.c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pero, no obstante ésta afirmación y reconocimiento de parte de la referida apoderado judicial respecto al lapso que corresponde por prórroga legal, observa este Juzgador, que en ese mismo escrito de contestación se señala que en el presente caso se está frente a una relación arrendaticia de tipo “indeterminada”, ya que las partes no suscribieron un nuevo contrato después del último de ellos que se suscribió en forma privada, con una duración de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2008 hasta el 30 de noviembre de 2009, y, en razón de ello, se aduce que la prórroga legal debe computarse desde el 1º de diciembre de 2009 hasta el 30 de noviembre de 2010, y así se solicita sea declarado.
Ahora bien, antes de entrar a pronunciarnos respecto al mérito del asunto, se estima necesario aclarar lo siguiente: De acuerdo a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el beneficio de la prórroga se da única y exclusivamente en los contrato de arrendamiento celebrados “A TIEMPO DETERMINADO”, y llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo al tiempo que haya tenido la relación arrendaticia entre las partes (Véase, letras: a), b), c) y d), de la norma en cuestión). De allí que, desatina la representación judicial de la demandada cuando, por una parte, alega que a su mandante le corresponden dos (2) años de prórroga legal en virtud del contrato de arrendamiento que la une con la actora, y por la otra, afirma que ese mismo contrato es a “tiempo indeterminado”; caso de resultar cierto, como hemos visto, no tendría el beneficio de la prórroga legal.
Aclarar lo anterior luce indispensable para este Juzgador a fin de no dar lugar a confusiones en el desarrollo de la presente sentencia.
Pues bien, primeramente, se hace necesario precisar la naturaleza del contrato de arrendamiento que suscribieran las partes en el presente juicio, es decir, establecer si se está en presencia de un contrato de arrendamiento por “tiempo determinado” o de uno por “tiempo indeterminado”. A tal efecto, se observa:
Cursan a los folios 23 al 27 Vto., del presente expediente, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre los locales comerciales (6 y 7) objeto de litis, en fecha 09 de noviembre de 2004, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 56, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. La veracidad de este contrato fue reconocida expresamente por la demandada en la oportunidad de la contestación, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Ahora bien, en la Cláusula “OCTAVA” acordaron las partes, lo siguiente:

(Sic) “...Octava o de la Vigencia: El presente contrato comenzará a regir a partir del 1º de Diciembre del 2004; de manera expresa se establece, y así lo acepta LA ARRENDATARIA, que el plazo de duración de este contrato es de tres (03) años fijos, contados a partir del Primero de Diciembre del 2004. Este contrato será prorrogable por períodos de 1 año Fijo, siempre y cuando alguna de las partes manifestaré (Sic) su deseo de renovarlo o no, con un plazo anticipado de sesenta (60) días antes de su vencimiento y por escrito. Igualmente convienen las partes que al finalizar cada año y antes de la prórroga, en caso de que se diera, se reunirán para revisar los cánones de arrendamiento tomando como referencia el Índice de Inflación que establezca del (Sic) Banco Central de Venezuela, en ese momento siempre que este sea mayor...” (Cita textual).

Según el texto copiado, el contrato de arrendamiento fue establecido a tiempo determinado, ya que se fijó en él como término de duración un lapso de tres (03) años fijos, contados a partir del 1º de diciembre de 2004, prorrogable por períodos de 1 año fijo, siempre y cuando alguna de las partes manifestare su deseo de renovarlo o no, con un plazo anticipado de sesenta (60) días antes de su vencimiento y por escrito.
Luego de esto, se observa que cursa a los folios 28 al 32 Vto., del presente expediente, un segundo contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre los referidos bienes inmuebles, en fecha 25 de enero de 2008, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 50, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. Este contrato, al igual que el anterior, fue reconocida su veracidad en la contestación de la demanda, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Ahora bien, en las cláusulas “PRIMERA”, “TERCERA” y “CUARTA” del contrato en cuestión, acordaron las partes, lo siguiente:

(Sic) “...PRIMERA: Consta del contrato de arrendamiento celebrado el día 9 de noviembre de 2004 por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 56, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que el señor PEDRO SOTERO FIGUEIRA, ha dado en arrendamiento a la Sociedad Mercantil “CASETEL COMUNICACIONES, C.A.”, dos inmuebles de su exclusiva propiedad identificados como local seis (6) y local siete (7), ubicados en el Edificio denominado “Centro Comercial LIDOSOL, C.A.”, que se encuentra situado en la esquina Sureste, conformada por el cruce de las calles Páez y Ricaurte, Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda. En la presente oportunidad hemos decidido celebrar un nuevo contrato de arrendamiento que sustituye íntegramente al identificado contrato anterior, mediante el cual “EL ARRENDADOR” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA”, quien así lo acepta, los mismos locales identificados en la presente cláusula, los cuales sufrieron una pequeña modificación de sus linderos y encuentran (Sic) actualmente alinderados así: ...” (...).

TERCERA: La duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del día 1º de diciembre de 2007, y precisamente hasta el día 30 de noviembre de 2008. La duración del arrendamiento puede prorrogarse por períodos iguales o diferentes de tiempo, solamente mediante acuerdo escrito entre las partes, sin que en ningún caso opere la indeterminación de la duración, pues es voluntad expresa de las partes contratar siempre por tiempo determinado.” (Cita textual).

CUARTA: Vencido el plazo fijo de duración del presente contrato sin que las partes hubieren celebrado por escrito un nuevo acuerdo o prórroga contractual y sin que “LA ARRENDATARIA” hubiere hecho entrega del inmueble, comenzará a contar de inmediato, sin necesidad de notificación alguna, la prórroga legal obligatoria de un (1) año y, una vez vencida la duración de la misma, “LA ARRENDATARIA” deberá desocupar y entregar a “EL ARRENDADOR” de los inmuebles arrendados, objeto del presente contrato (Sic), libres, desocupados y en el mismo buen estado en que los ha recibido. No obstante, las partes podrán de común acuerdo y por escrito, modificar las condiciones de este contrato o suscribir un nuevo cuando así lo deseen y en los términos que consideren más convenientes. Ambas partes reconocen expresamente que hasta la presente fecha la duración arrendaticia existente entre las partes ha sido de tres (3) años...” (Cita textual).

De lo copiado, se desprende que las partes decidieron dar continuidad al primer contrato de arrendamiento que habían suscrito el 09 de noviembre de 2004, antes citado, fijándose en este segundo contrato un término de duración de un año fijo, contado a partir del día 1º de diciembre de 2007 hasta el día 30 de noviembre de 2008, asimismo, acordaron que su duración podía prorrogarse por períodos iguales o diferentes de tiempo, solamente mediante acuerdo escrito entre las partes, pues (Sic) “...es voluntad expresa de las partes contratar siempre por tiempo determinado...”, y, que vencido el plazo de duración del presente contrato sin que las partes hubieren celebrado por escrito un nuevo acuerdo o prórroga contractual y sin que la arrendataria hubiere hecho entrega del inmueble, comenzaría a contar de inmediato, sin necesidad de notificación alguna, la prórroga legal obligatoria.
Asimismo, marcado “B-2”, fue acompañado al libelo de la demanda, original de un tercer contrato de arrendamiento suscrito por las partes de manera privada sobre los referidos locales comerciales. Este contrato, al igual que los dos anteriores, fue reconocida su veracidad en la contestación de la demanda, razón por la cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Luego, se observa que en el mismo las partes acordaron, entre otros, lo siguiente:

(Sic) “...Consta del contrato de arrendamiento celebrado el día 25 de enero de 2008 por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 50, Tomo 3 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que el señor PEDRO SOTERO FIGUEIRA, ha dado en arrendamiento a la Sociedad Mercantil “CASETEL COMUNICACIONES, C.A.”, dos inmuebles de su exclusiva propiedad, señalado como local seis (6) y local siete (7), perfectamente identificados en el mencionado contrato de arrendamiento, los cuales se encuentran ubicados en el Edificio denominado “Centro Comercial LIDOSOL, C.A.”, que se encuentra situado en la esquina Sureste, conformada por el cruce de las calles Páez y Ricaurte, Guarenas, Municipio Plaza del estado Miranda, locales éstos que ya ocupaba “LA ARRENDATARIA” con anterioridad según consta del contrato de arrendamiento celebrado el día 9 de noviembre de 2004 por ante la Notaría Pública Primero del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el número 56, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. En la presente oportunidad, vencida como se encuentra desde el día 30 de noviembre de 2008 la duración de un (1) año del identificado contrato, y en virtud de las buenas relaciones que nos unen, hemos decidido prorrogar por un (1) año la duración del identificado contrato, contado a partir del día 1º de diciembre de 2008 y hasta el día 30 de noviembre de 2009, en los mismos términos y bajo las mismas condiciones del último contrato suscrito entre las partes, con la sola modificación del canon de arrendamiento mensual que ha sido establecido de mutuo y común acuerdo en la cantidad de SEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 6.996,00)...” (...). (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Es decir, que con este acuerdo privado que suscribieron las partes, las mismas decidieron dar continuidad a la relación arrendaticia que las unía, en el entendido, que tal continuidad fue establecida a través de una prórroga por un (1) año más de duración del penúltimo contrato suscrito que es de fecha 25 de enero de 2008, antes citado, dejándose establecido expresamente que esa prórroga se contaría (Sic) “...a partir del día 1º de diciembre de 2008 y hasta el día 30 de noviembre de 2009, en los mismos términos y bajo las mismas condiciones del último contrato suscrito entre las partes...”, con la sola modificación del canon de arrendamiento mensual convenido de mutuo y común acuerdo en la cantidad de Bs.F. 6.996,00.
De esta manera, a juicio de este Juzgador, se tiene, que la intención de las partes en los contratos de arrendamientos por ellas suscritos, fue siempre que el contrato se mantuviese a tiempo determinado. Ello en tanto y cuanto se consideraría prorrogado (Sic) “...por períodos iguales o diferente de tiempo, solamente mediante acuerdo escrito entre las partes, sin que en ningún caso opere la indeterminación de la duración, pues es voluntad expresa de las partes contratar siempre por tiempo determinado...”. De allí que, al desprende de los medios probatorios estudiados que la relación arrendaticia entre las partes comenzó en fecha 1º de diciembre de 2004, hasta el día 30 de noviembre de 2009, fecha ésta en la cual tuvo lugar el vencimiento de la última prórroga contractual, debe concluirse, que a la demandada le correspondía una prórroga legal de dos (2) años a tenor de lo establecido en el artículo 38.c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; los cuales (2 años), comenzaron a computarse a partir del día inmediato siguiente al vencimiento de la prórroga contractual (30/11/2009), y culminaron en fecha 30 de noviembre de 2011, por lo que a partir del día 1º de diciembre de 2011, nacía para la arrendataria su obligación de hacer formal entrega -a la actora- de los locales comerciales que le fueran arrendados.
De manera pues que, se equivoca la apoderada de la demandada cuando señala que la prórroga legal de dos (2) años comenzaba a partir de la fecha 1º de diciembre de 2010, ya que, como ha quedado expuesto, la misma tuvo como fecha de inicio el día inmediato siguiente al 30 de noviembre de 2009, tal y como expresamente lo acordaran las partes en el último contrato de arrendamiento por ellas suscrito. Por tanto, no existe la indeterminación del contrato que alega la referida apoderada judicial, toda vez que el beneficio de la prórroga legal, independientemente de que se notifique o no su inicio a la arrendataria, opera de pleno derecho a tenor de lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, aunado a esto, debe advertirse que en la cláusula “CUARTA” del último contrato de arrendamiento las partes habían acordado que una vez terminado el contrato o la prórroga, sin notificación alguna empezaba la prórroga legal. Y así se precisa.
Ahora bien, demostrado como ha quedado que la prórroga legal de dos (2) años venció en fecha 30 de noviembre de 2011, es a partir del día inmediato siguiente a ésta fecha que la empresa demandada, Casetel Comunicaciones, C.A., debía entregar los locales comerciales; y es precisamente a partir de ese mismo día (30/11/2011), en que nació el derecho de la parte actora para interponer las acciones legales a los fines de exigir la entrega de los bienes inmueble que diera en alquiler. Y así se precisa.
Precisado lo anterior, se observa que la parte actora en su escrito libelar pretende, como acción principal, la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de obligaciones contractuales por parte de la empresa accionada, y como acción subsidiaria, caso de prosperar la resolución, demanda el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre del año 2010, y de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2011, y los que se sigan generando hasta la entrega definitiva de los bienes arrendado, así como, la entrega de todos los recibos cancelados que acrediten la solvencia de los servicios públicos (Luz eléctrica, asea, teléfono, etc.).
Al respecto, se observa que la parte demandada a los fines de demostrar su solvencia respecto a los cánones de arrendamientos reclamados, trajo a estos autos un legajo de recibos privados y depósitos bancarios que -alega- ha efectuado desde el año 2004 hasta el mes de septiembre del año 2010, por los montos y/o cantidades de dinero que allí se expresan. Ahora bien, de acuerdo a lo señalado en la demanda, los cánones que allí se reclaman corresponden a los meses de noviembre y diciembre de 2010, y los que van desde enero de 2011 a la presente fecha, a razón de Bs.F. 6.996,00, c/u. De manera pues que, los recibos y constancias de depósitos bancarios que trajo la demandada con fechas anteriores a éstos meses reclamados como insolutos, nada arrojan a su favor dada la impertinencia de su promoción. Luego, aparte de todo ese legajo de copias fotostáticas simples donde aparecen unos pagos y depósitos bancarios por concepto de alquiler desde el año 2004 hasta el mes de septiembre de 2010, no aparecen en estos autos medio probatorio alguno que demuestre el debido pago de los meses que se demandan en el escrito libelar, vale decir, los correspondientes a: noviembre y diciembre de 2010, y los meses que van desde enero de 2011, a la presente fecha.
Por tal motivo, resulta concluyente para este Juzgador que la arrendataria dejó de cancelar los cánones de arrendamiento durante el período de la prórroga legal, así como los correspondientes a los meses que van desde enero a septiembre de 2011, ni los subsiguientes hasta la actual fecha; tal y como en su oportunidad lo estableciera el juez de la primera instancia, en su sentencia recurrida en apelación. Y así se declara.
Esta obligación de pago, constituye una de las dos obligaciones principales del arrendatario que le impone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, que establece:

(Sic) Art.1592.2º.C.C. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

“…Omissis…”

2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Fin de la cita textual). (Subrayado de este Juzgado Superior).

Ahora bien, la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES.
Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:
a) Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.
b).Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c) Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,
d) Debe ser declarada sin lugar a dudas por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
Derivado de los anteriores señalamientos, se tiene que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
Así, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar; claro ejemplo, cánones de arrendamientos insolutos.
Por último, debe advertirse, que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro.
Así pues, explanados por este Juzgador los criterios generales referentes a la acción resolutoria, y, visto que en el presente caso ha quedado debidamente demostrado la falta de pago, y por ende, un incumplimiento contractual por parte de la empresa demandada, Casetel Comunicaciones, C.A., de los meses de noviembre y diciembre de 2010, así como, de los meses que van desde enero de 2011 a septiembre de 2011, ni los subsiguientes hasta la presente fecha, es por lo que la acción resolutoria interpuesta a tenor de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.592.2º y 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede en derecho como en su oportunidad lo declaró el juzgado de la primera instancia. Y así se declara.
En consideración a que en el presente caso no prosperó el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de fecha 12 de abril de 2012, recurrida en apelación, se impone la declaratoria sin lugar de la apelación interpuesta, y, consecuencialmente, será confirmada en todas y cada una de sus partes la referida decisión, como en efecto se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.
-V-
-DISPOSITIVO-
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 16 de abril de 2012 (F.250 Vto.), por la abogada Naida Zapata Orta, apoderada de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 12 del referido mes y año, por el Juzgado Décimo Quinto (15º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, y de conformidad con todo lo expuesto a lo largo del presente fallo, SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la referida decisión de fecha 12/04/2012; la cual cursa a los folios que van desde el 241 al 248, del presente expediente en apelación.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso de apelación a la parte apelante.
TERCERO: Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso legal establecido para ello, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Juzgado Superior, se ordena la notificación de las partes de la decisión que aquí se dicta de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
-VI-
-PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los veintinueve (29) días del mes de junio del año dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ,

CÉSAR DOMÍNGUEZ AGOSTINI.
LA SECRETARIA,

ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO.

En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20:p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO.

CDA/NBJ/Ernesto.
EXP. N° 8748.
UNA (01) PIEZA; 20 PAGS.