TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte (20) de junio de dos mil doce (2012)
202º y 153º
ASUNTO: AP31-V-2012-000016

PARTE ACTORA: CORPORACIÓN FECA, C.A., inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de marzo de 1986, bajo el N° 79, Tomo 54-A-Sgdo, representada en juicio por los abogados en ejercicio ADID JOAQUIN CENTENO BENITEZ y CARLOS EDUARDO APONTE GONZALEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 8.981 y 59.916, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CAYCA ALIMENTOS, S.A. (CALSA), inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 6 de noviembre de 2003, bajo el N° 48, Tomo 09-A, representada judicialmente por el abogado en ejercicio CESAR GUSTAVO TORREALBA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 119.342.

MOTIVO: RESOLUCIÓN CONTRATO ARRENDAMIENTO.

I

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, el día 12 de enero de 2012, correspondiéndole el conocimiento del mismo a este Juzgado previo sorteo de Ley.

La representación judicial de la parte actora manifestó en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que su representada, dio en arrendamiento a CAYCA ALIMENTOS. S.A (CALSA), UN (1) LOCAL COMERCIAL DISTINGUIDO CON EL NÚMERO Y LETRA CL-19, SITUADO EN EL NIVEL LECUNA DEL EDIFICIO EL TEJAR, ENTRE LOS EJES 02-03 Y A-D, NIVEL 870,50 DEL ÁREA CENTRAL DEL CONJUNTO DENOMINADO PARQUE CENTRAL, ZONA UNO, UBICADO EN LA PARROQUIA SAN AGUSTÍN, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL
2.- Que en la cláusula tercera del contrato se fijó como canon de arrendamiento mensual, para el primer año de duración del contrato, la cantidad de Bs.4.000,oo; y para los años y meses siguientes de duración del contrato, el canon de arrendamiento mensual, se aumentaría en el mismo porcentaje en que haya aumentado el índice de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, para el año calendario inmediatamente anterior; y que igualmente, se estableció que el canon de arrendamiento del primer mes sería pagado a la firma del contrato de arrendamiento, lo cual tuvo lugar el 12 de diciembre de 2008 y los siguientes meses serían pagados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades vencidas en el lugar que indicase la arrendadora .
3.- Que el canon de arrendamiento, alcanzó los siguientes montos: desde la firma del contrato de arrendamiento, el 12 de diciembre de 2008 hasta el 12 de noviembre de 2009, fue de Bs.4.000,oo mensuales; a partir del 12 de diciembre de 2009 hasta el 12 de noviembre de 2010, fue de Bs.5.320,oo mensuales; desde el 12 de diciembre de 2010 hasta el mes de enero de 2012, fue de Bs.6.527,oo.
4.- Que en la cláusula séptima contractual se estableció “El incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA de alguna de las cláusulas contenidas en este documento, hará que el presente contrato quede rescindido de inmediato y LA ARRENDADORA podrá demandar la resolución del mismo ante los tribunales competentes y o solicitar judicialmente la desocupación del inmueble. En todo caso, los gastos judiciales, extra judiciales y de cualquier otra índole a que diere lugar dicho incumplimiento, así como los daños y perjuicios ocasionados, quedaran por cuenta de LA ARRENDATARIA”.
5.- Que la arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento mensuales desde el mes de octubre de 2009, hasta el mes de enero de 2012, ambos inclusive, por lo que está en mora y adeuda a la arrendadora la cantidad de Bs.181.237,68.
6.- Que ante tal incumplimiento, demanda a la arrendataria, CAYCA ALIMENTOS, S.A (CALSA), para que convenga en la resolución de contrato de arrendamiento celebrado el 12 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 16, Tomo 105, en pagar por daños y perjuicios la cantidad de Bs. 181.237,68, que corresponde a los cánones de arrendamiento mensuales insolutos., en pagar por vía de daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento mensuales que se sigan causando hasta la finalización del presente juicio, en entregar totalmente desocupado el inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones que lo recibió la arrendataria; y en pagar el interés legal que cause el monto demandado.
A través de auto dictado en fecha 16 de enero de 2012, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del juicio breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en armonía con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Realizados los trámites de citación personal y por carteles, haciéndose constar el cumplimiento a todas las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal a instancia de parte, designó defensor judicial, librándose la correspondiente boleta de notificación.
En fecha 02 de mayo de 2012, compareció a los autos, el abogado CÉSAR GUSTAVO TORREALBA MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 119.342, apoderado judicial de la sociedad mercantil accionada, y presentó escrito dando contestación a la demanda, en los términos siguientes:
Reconoció la suscripción del contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública del Municipio Libertador, el 12 de Diciembre de 2008.
Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representada, que adeude la suma de Ciento Ochenta y Un Mil Doscientos Treinta y Siete Bolívares con Sesenta y Ocho Céntimos (bs. 181.237,68); y que adeude los cánones arrendaticios correspondiente a los meses indicados por el actor, cuyos depósitos serán promovidos en su oportunidad.
Señaló que no es procedente la desocupación, ya que no le fue respetado el derecho a la prórroga legal, no siéndole notificado por el arrendador el aviso de dicho beneficio inquilinario. Solicitó se declara sin lugar la demanda.
Abierto el juicio a pruebas, sólo la demandada de forma anticipada presentó escrito de pruebas.
En fecha 8 de Junio de 2012, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a dictar sentencia, bajo las siguientes consideraciones:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, el día 12 de Diciembre de 2008, bajo el No. 16, Tomo 105, con fundamento en que la empresa demandada en su carácter de arrendataria, ha dejado de cumplir con su obligación de pagar, en los términos establecidos contractualmente, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses transcurridos desde octubre de 2009, hasta el mes de enero de 2012, ambos inclusive, cuya deuda representa la cantidad de Ciento Ochenta y Un Mil Doscientos Treinta y Siete Bolívares con Sesenta y Ocho Céntimos (Bs.181.237,68).

Pretensión que la demandada, rechazó, negó y contradijo en todas sus partes, alegando que nada adeuda por conceptos de cánones, ya que éstos fueron pagados, señalando que consignaría tales depósitos en su oportunidad procesal. Igualmente, luego de reconocer la celebración del contrato, invocó que no le fue respetado el derecho a la prórroga legal, respecto al cual, no recibió aviso de la arrendadora.
En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:
1.- Marcado “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 20 de diciembre de 2011, bajo el No. 046, Tomo 225, el cual no fue tachado en forma alguna por la demandada, y de cuyo instrumento se evidencia la representación judicial de los profesionales que actúan en nombre y representación de la actora, y así se establece.

2.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 12 de diciembre de 2008, bajo el No. 16, Tomo 105, la cual se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada por la parte demandada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con la mencionada prueba documental se constata que, efectivamente, la actora en dicha fecha, dio en arrendamiento a la empresa demandada, el local cuya entrega se pretende, por lo que siendo la demandada, la arrendataria, conforme a lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, dentro de sus obligaciones principales se encuentra, el pago del canon en los términos contractualmente convenidos, y así se establece.

Siendo oportuno acotar, que la convención arrendaticia señalada, fue reconocida de forma expresa, por la demandada al dar contestación a la demanda; con lo que aunada a la documental analizada, se declara la debida demostración en juicio, de la relación arrendaticia existente entre los litigantes, y así se establece.

Por su parte, la demanda por intermedio de apoderado judicial, aportó los siguientes instrumentos:

1.- Marcado “A”, copia simple de documento inscrito por ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el 06 de noviembre de 2003, la cual –igualmente- a tenor del citado artículo 429, se tiene como fidedigna, al no haber sido impugnada, y de la cual se evidencia la constitución estatutaria de la empresa demandada, y así se establece.

2.- Marcado “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare, estado Portuguesa, el 30 de abril de 2012, bajo el No. 22, Tomo 54, instrumento que valora conforme a derecho este Tribunal, apreciándose del mismo, la representación judicial que se atribuye el profesional del derecho que actúa en nombre de la demandada, con expresa facultad –entre otras- para darse por citado en su nombre y representación, y así se establece.

Debidamente demostrada como quedó la relación arrendaticia que se pretende resolver a través de la presente controversia, así como la condición de arrendataria del inmueble en litigio, correspondía a la accionada probar de la forma procesalmente idónea, haber cumplido con la obligación de pago de los cánones, que se le atribuye como incumplida y en virtud de la cual se fundamenta la acción resolutoria.

En ese sentido, reitera este órgano, que la demandada al contestar la demanda, afirmó estar solvente con su obligación de pago y nada adeudar por tal concepto, señalando que, sería en la oportunidad correspondiente, cuando aportaría la prueba de su cumplimiento.

A pesar de ello, encontrándose la causa en etapa probatoria, la demandada, no desarrolló actividad probatoria alguna, aun cuando por auto expreso, este Tribunal, había desestimado las probanzas producidas de forma extemporánea por anticipada. Pruebas anticipadas que consistieron –entre otras- en una serie de documentales privadas en copias simples, las cuales dada su naturaleza resultaban a todas luces inadmisibles, por lo que la demandada debió acudir dentro del lapso de ley –tal como señaló en su escrito de contestación- para hacerlas valer y así surtieran en el juicio, el valor pertinente.

Constatada dicha actividad, se agrega que, aunado a que el proceso se desarrolla bajo un principio de legalidad de los actos, para los cuales el ordenamiento, por certeza y equilibrio procesal, establece la forma y tiempo de su realización; constitucionalmente, los ciudadanos y abogados como parte integrante de nuestro sistema de justicia, deben hacer valer no solo sus derechos sino incorporar de forma ajustada al ordenamiento, las pruebas necesarias para que el órgano jurisdiccional dictamine conforme a la realidad jurídica de la controversia.

Hace este Tribunal el llamado en ese sentido, debido a que, si la acción resolutoria estaba basada en el incumplimiento con el pago de cánones, los cuales aseveró la representación de la demandada, habían sido satisfechos por su mandante, lo ajustado a derecho, era la incorporación a los autos, en el tiempo y forma consagradas en nuestro ordenamiento jurídico de la probanza legal, idónea y pertinente; toda vez que, no resulta suficiente alegar un hecho si no hay demostración jurídica que lo soporte.

En tal sentido, no habiéndose demostrado el pago de los cánones de los meses, en los cual está fundamentada la acción resolutoria accionada, la misma resulta procedente en derecho, y así se establece.

Ahora bien, se determina del petitum, que la actora pretende por indemnización de daños y perjuicios, una suma que representa las pensiones adeudadas por el lapso comprendido entre octubre de 2009 a enero de 2012; respecto a lo cual, si bien este Tribunal acoge por resultar procedente, la petición de condenar a la demandada, por tal concepto, tal pago debe ser calculado en base a la suma de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000), por ser ésta la suma contractualmente señalada en el contrato como contraprestación mensual, pues si bien en el mismo, se convino en un aumento anual, no existe prueba en autos, de tal ajuste y el cuantum de dicha modificación por consenso de los contratantes y así se establece.

No puede pasar inadvertido este Tribunal, el alegato de la demandada, que no le fue respetado su prórroga legal, respecto a la cual –señaló- no recibió aviso alguno de la arrendadora.

Al respecto, este Tribunal, señala que a tenor de lo consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mencionado beneficio inquilinario, resulta procedente en contratos arrendaticios a tiempo determinado, como es el que nos ocupa, siempre y cuando, la arrendataria estuviere solvente en todas sus obligaciones (lo cual no fue demostrado en autos). Aunado a ello, estudiado el contrato, se determina que el lapso inicial previsto para el contrato objeto de la controversia, fue de tres años, desde el 1º de Diciembre de 2008 hasta el 1º de Diciembre de 2011, a partir de dicha fecha, si no mediare participación de cualquiera de los contratantes de renovarlo, comenzaría ope legis, sin necesidad de notificación alguna, a transcurrir el lapso de un (01) que en todo caso y verificándose los extremos de ley, le asistiría a la arrendataria. Lo que permite concluir, que en la controversia analizada, el prenombrado beneficio no fue vulnerado ni menoscabado, y así se establece.

De modo pues, que verificado en autos, el incumplimiento de la parte demandada con su obligación de pagar los cánones mensuales de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, por cuanto no aporto a los autos, prueba alguna de su cumplimiento, tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y conforme las cláusula Séptima del contrato, debe concluirse que la resolución del contrato pretendida en el presente juicio debe prosperar en derecho y así se establece.

III

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera CORPORACION FECA, C.A, contra CAYCA ALIMENTOS, S.A. (CALSA) ambas previamente identificadas. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, el 12 de Diciembre de 2008, bajo el No. 16, Tomo 105, el cual tuvo por objeto un UN (1) LOCAL COMERCIAL DISTINGUIDO CON EL NÚMERO Y LETRA CL-19, SITUADO EN EL NIVEL LECUNA DEL EDIFICIO EL TEJAR, ENTRE LOS EJES 02-03 Y A-D, NIVEL 870,50 DEL ÁREA CENTRAL DEL CONJUNTO DENOMINADO PARQUE CENTRAL, ZONA UNO, UBICADO EN LA PARROQUIA SAN AGUSTÍN, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL; inmueble que deberá la parte demandada a entregar a la parte actora. Igualmente, se condena a la parte demandada a pagar a la actora, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por las pensiones dejadas de pagar, correspondiente al período transcurrido desde el mes de octubre de 2009 a enero de 2012, así como los meses que transcurran desde éste último a la presente fecha, por cada mes, la suma de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo) equivalente a la suma indicada en el contrato como contraprestación expresamente convenida.

Dada la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES; y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de junio de 2012.
La Jueza

Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria,

Abg. Karem A. Benitez F.

En esta misma fecha, 20 de junio de 2012, siendo las 11.42 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria,

Karem A. Benitez Figueroa