TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: MARIA SILVIO DE ROSADORO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.488.129, actuando en su carácter de apoderada especial de administración del ciudadano MICHEL ANGELO ROSADORO SILVIO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad N° 6.449.461.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FREDY CHIRINOS MARTÍNEZ, abogados en ejercicio, inscrito en el impreabogado bajo el N° 30.889, titular de la Cedula de Identidad N° V- 3.407.641.

PARTE DEMANDADA: OSWALDO BIENVENIDO SALAZAR BAZURTO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V-18.040.956.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No hubo apoderado constituido en autos.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2011-000330

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue interpuesta por la ciudadana MARIA SILVIO DE ROSADORO , venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V-10.488.129, actuando en su carácter de apoderada especial de administración del ciudadano MICHEL ANGELO SILVIO , venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad N° 6.449.461, debidamente asistida por el abogado FREDDY CHIRINOS MARTÍNEZ , abogado en ejercicio e inscrito en el impreabogado bajo el N° 30.889, contra el ciudadano OSWALDO BIENVENIDO SALAZAR BAZURTO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad N° V-18.040.956, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal .
Alego la parte actora en su escrito libelar la pretensión que en forma sucinta se transcribe:

“…..que en fecha 27/11/2007, MICHEL ANGELO SILVIO, celebro contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad, constituido por un (1) Local Comercial ubicado en la calle El Club N° 78, con numero catastral 15-14-16-67, Urbanización Altavista, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que en el referido contrato se determino en la cláusula tercera que el termino de duración era de un (1) año fijo, por lo cual culmino su vigencia el día 01 de octubre de 2008, y luego a partir de ese momento se le otorgaron dos (2) Prorrogas de alquiler, concluyendo la ultima de esta el día 01 de diciembre de 2010, conforme lo estipulado por las partes en la cláusula tercera que señala lo siguiente:

“Este contrato de arrendamiento tiene un tiempo de duración de un (1) año fijo a partir del día 01 de diciembre de 2007, pudiendo prorrogarse por un periodo de tiempo igual, a menos que algunas de las partes manifieste a la otra con sesenta (60) días de anticipación a la fecha del termino del contrato o de algunas de las prorrogas, su voluntad de no continuar con el compromiso establecido en el contrato. Una vez finalizado el lapso de tiempo anteriormente establecido y para el caso de que las partes deseen continuar con el compromiso establecido en este contrato, deberán celebrar uno nuevo, fijandose nuevo canon de arrendamiento de acuerdo al índice de inflación fijado por el Banco Central de Venezuela”.

Que una vez vencida la segunda prorroga decidió dar por terminada la relación contractual que le une con el arrendatario ciudadano OSWALDO BIENVENIDO SALAZAR BAZURTO; por lo cual practicó notificación Judicial, efectuada el día 29 de septiembre de 2010, donde se le comunica mediante la misma su intención de no continuar con la relación contractual. Que el arrendatario ha hecho caso omiso a la notificación hecha, por cuanto llego el día 01 de diciembre de 2010, y hasta enero de 2011, este aun no ha realizado la entrega material del inmueble que ocupa como arrendatario, decidiendo realizar el deposito del dinero correspondiente al canon mensual que paga por concepto de arrendamiento en el Tribunal de consignaciones, a pesar que el arrendador no se ha negado en ningún momento a recibir dicho pago. Que las partes nunca pudieron llegar al acuerdo para suscribir el nuevo contrato que estipulaba el segundo párrafo de la CLÁUSULA TERCERA. Que al no haber suscrito un nuevo contrato, el periodo transcurrido después de vencida la vigencia del contrato primario, los lapsos que se sucedieron, es decir, los dos (2) años siguientes, mantenidos como relación contractual, se deben considerar como prorroga y la notificación judicial que se le hizo llegar al arrendatario era con el fin de dar por terminada en la fecha correspondiente de la segunda prorroga, es decir, el 01 de diciembre de 2010 dicha relación contractual, razón por la cual procedió a demandar al ciudadano OSWALDO BIENVENIDO SALAZAR BAZURTO para que convenga o sea condenado por el Tribunal a lo siguiente : PRIMERO: A que declare judicialmente terminado el contrato de arrendamiento , en virtud de su vencimiento y de ser procedente se considere que a partir de la fecha contenida en la notificación judicial, se establezca la única prorroga legal desde el 01 de diciembre de 2010 hasta el día 01 de diciembre de 2011.SEGUNDO: La entrega material real y efectiva del inmueble objeto de la presente demanda a su propietario ciudadano MICHEL ANGELO ROSADORO SILVIO.

En fecha 18/02/2011, este Juzgado admitió la demanda y ordenó la citación del ciudadano OSWALDO BIENVENIDO SALAZAR BAZURTO, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda u opusiera las defensas que juzgare procedentes (Folio 29).

Mediante diligencia de fecha 28/02/2011, la ciudadana MARIA SILVIO DE ROSADORO, parte actora asistida de abogado, consigno las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 04/03/2011(Folio 34 y Vto.)

Por medio de diligencia de fecha 21/03/2011,el ciudadano NELSON MATOS, en su carácter de Coordinador de Alguacilazgo del Circuito Judicial de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial con sede en el Edificio José Maria Vargas, dejo constancia de haber recibido los emolumentos proporcionados para la practica de la citación de la parte demandada(Folio 36)

Mediante diligencia de fecha 30/03/2011, el ciudadano DOUGLAS VEJAR BASTIDAS , en su carácter de Alguacil Titular de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial con sede en el Edificio José Maria Vargas, dejó constancia de haber practicado la citación a la parte demandada (Folio 38)

Por escrito de fecha 04/04/2011, el ciudadano OSWALDO BIENVENIDO SALAZAR BAZURTO, debidamente asistido por el abogado MARCOS CARDOZO, inscrito en el impreabogado bajo el N° 64.409, parte demandada, precedió a dar contestación a la demanda, la cual en síntesis se contrae a lo siguiente: folios (42 al 45)

“…..Contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada en su contra.
….Alego como punto previo que el objeto principal de la presente demanda, es un local comercial donde funciona una panadería desde el año 2002, o lo que es igual que cuando el ciudadano OSWALDO SALAZAR, llego a arrendar ese local comercial en el año 2007, fue incluyendo la compra de la panadería donde se comprometio a cancelar el valor de dicha panadería en un lapso de cinco (5) años, y el arrendador estaba en conocimiento de tal situación; que mal pudiéramos pensar que vamos a comprar una panadería para cancelar en cinco (5) años y vamos arrendar el local comercial donde funciona en dos (2) años, para lo cual acompaño documento de compraventa, con las letras de cambio. Que el demandante narra en presente libelo de la demanda lo siguiente: (Pág.2 línea a 9. “… su termino de duración era de un (1) año fijo, por lo cual culmino su vigencia el día 01 de octubre de 2008 y luego a partir de ese momento se le otorgaron Dos (2) Prorrogas concluyendo la ultima de estas el 01 de diciembre de 2010…” y continua narrando el demandante “…Si las partes deseen continuar con el compromiso establecido en el contrato, deberán celebrar uno nuevo, fijandose un nuevo canon de arrendamiento…”Que el demandante en ningún momento comunico su intención de culminar la relación arrendaticia, y mucho menos la intención de que el tiempo que transcurrió luego del primer año, se tratase de una prorroga, y mas aun, en el tercer año se tratare igualmente de una segunda prorroga, cuando por lo demás no estaba siquiera contemplada una segunda prorroga en su cláusula tercera del contrato primario. Por lo tanto estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado que en el transcurrir del tiempo se indetermino por falta no imputable al ciudadano OSWALDO BIENVENIDO SALAZAR. Que vencido el tiempo de un año y el actor no manifestó por ninguna vía, siquiera verbal, la intención de culminar la relación arrendaticia, el siguiente año necesariamente es la continuación del contrato o renovación automática…” Que el actor narra que una vez finalizado el lapso de tiempo establecido y para el caso de que las partes deseen continuar con el compromiso establecido en el contrato, debería celebrar uno nuevo, fijándose un nuevo canon de arrendamiento. Que en esta expresión también tenemos una manifestación hecha por el actor. Que el actor siempre tuvo la intención de continuar la relación arrendaticia, por cuanto giro carta al demandado debidamente firmada marcada “B”, folio (folios 109 y 110), expresando su intención de continuar la relación y expresando el canon de arrendamiento al cual aspiraba siendo importante resaltar la carta de fecha 27 de noviembre de 2009, por cuanto hecha por tierra lo expresado en el libelo de demanda, carta que se le dio el debido tratamiento, expresando el demandado la coincidencia de continuar en la relación arrendaticia … “ Que en la referida carta existen dos contratos (en anexo “B”), el primero rechazado por las diferencias encontradas; el segundo donde consta en definitiva el precio del canon de arrendamiento el cual viene cancelando, por lo tanto de hecho quedo el mencionado contrato como realizado…”

Visto lo anterior observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En ese sentido, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, ambas partes hizo uso de éste derecho, por lo tanto corresponde a este Juzgador analizar las pruebas promovidas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaria Publica Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, que cursa inserto a los folios 13 al 15 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue tachado de falso durante la secuela del proceso, razón por la cual debe otorgársele valor probatorio, como documento público de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil. quedando demostrada la relación arrendaticia objeto del presente juicio. Asi se decide.

2. Promovió la Notificación Judicial practicada en fecha 29/09/2010, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que cursa inserto a los folios 16 al 28 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que se trata de un documento público y que al no haber sido tachado durante la secuela del proceso, debe otorgársele valor probatorio, de conformidad con la norma prevista en el artículo 1359 del Código Civil, quedando demostrado con ese documento que en fecha 29/09/2010, fue notificado el ciudadano OSWALDO BIENVENIDO SALAZAR BAZURTO, sobre la no continuación de la relación contractual del contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio. ASÍ SE DECIDE.

3. Promovió el merito probatorio de documento privado contentivo de comunicación entre las partes de fecha 27/11/2009 folio (226 al 228); Al respecto observa este Juzgador, que tratándose de un documento privado opuesto a la parte para su reconocimiento al no haber sido desconocido el mismo tiene valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil evidenciándose del mismo la modificación del canon de arrendamiento. Un aumento de Bolívares UN MIL QUINIENTOS ( Bs. 1.500), mensuales a Bolívares CUATRO MIL ( Bs. 4.000). mensuales ASI SE DECIDE.

4. Promovió fotocopias de documentos privados, contratos de arrendamiento no suscrito por las partes promovidos por la parte demandandada en la contestación (folios 229 al 232). Al respecto observa este Juzgador, que dichos documentos no pueden ser valoradas por no estar suscritos por ninguna de las partes. Por lo tanto se le niega valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

5. Promovió Comunicación enviada por correo expreso (MRW) al arrendatario suscrita por el arrendador en fecha 15/06/2010, que cursa inserto en los folios 163 a y 164 del presente expediente. Al respecto este Juzgador, considera que a dicho documento no se le puede conferir valor probatorio en virtud de emanar de la parte misma que lo promueve. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. Promovió el merito favorable a los autos, este tribunal hace la observación al promoverte, constituye obligación para los jueces en el ejercicio de su magistratura y de acuerdo con el principio de exhaustividad, valorar cuanta prueba sea producida en el juicio de conformidad con lo previsto en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil. Asi se decide

2. Promovió el contrato de Opción Compraventa autenticado en fecha 14/03/2006, ante la Notaria Publica Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, que cursa a los folios 171 al 173. Al respecto observa este Juzgador que siendo que estamos en presencia de un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento donde se discute es la culminación del contrato y de su prorroga legal, el presente instrumento no guarda relación con los hechos controvertidos, razón por la cual se le niega valor probatorio por impertinente. Asi se decide.

3. Promovió las Letras de Cambio contentiva de cuarenta y ocho (48) folios útiles, marcado “B”, que cursa inserto a los folios 174 al 221 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas letras no guardan relación con los hechos controvertidos en el juicio, razón por la cual se le niega valor probatorio por impertinente. ASÍ SE DECIDE.

4. Notificación Judicial contentiva de dos (2) folios útiles efectuada en septiembre de 2010, marcado “C” que cursa inserto a los folios 222 y 223 del presente expediente, a la cual ya se le otorgo valor probatorio, en virtud de haber sido ya promovida y analizada por lo que se hace innecesario analizarlo nuevamente. Asi se decide.

5. Promovió contrato de arrendamiento marcado “D”, que cursa inserto en los folios 224 y 225 del presente expediente. Dicho documento ya se le otorgo anteriormente valor probatorio. Asi se establece.

6. Promovió Notificación, de intención de nuevo contrato de fecha 27/11/2009, marcada “E”, que cursa al folio 226 y 228 del presente expediente. Dicho documento no puede ser valorado por no aparecer suscrito por ninguna de las partes. Asi se establece.

7. Promovió recibos de pagos contentivos de treinta y tres (33) folios útiles, marcado “F”, que cursa a los folios 233 y 265 del presente expediente , dichos pagos fueron promovidos a fin de demostrar los pagos de los cánones de arrendamiento desde febrero de 2008 hasta septiembre 2010. Al respecto este juzgador observa que dichos recibos no fueron impugnados durante la secuela del proceso, por lo tanto debe otorgársele valor probatorio, quedando demostrados que luego de vencido el contrato inicial en fecha 01/12/2008, el arrendatario continuo pagando los cánones de alquiler aumentados. ASÍ SE DECIDE.

Promovió recibos de pagos contentivos de siete (7) folios útiles, marcado “G”, que cursa a los folios 267 y 273 del presente expediente, dichos pagos fueron promovidos a fin de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento desde octubre de 2010 hasta marzo de 2011. Hecho este impertinente por no guardar correspondencia con el asunto controvertido; además que los mismos fueron hechos en el tribunal sin la aceptación del arrendador razón por lo cual se le niega valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.

CAPITULO IV
DE LA MOTIVA

Antes de entrar al análisis de la cuestión de fondo, observa este juzgador que la presente demanda fue impetrada en fecha 08 de febrero de 2011, fecha en la cual no había nacido el derecho para intentar la acción, pues estaba en curso la prorroga legal que vencía en fecha l° de diciembre de 2011; lo cual la hacia inadmisible la demanda al inicio del proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2000; sin embargo, no se advirtió este impedimento y la demanda fue admitida y sustanciada; pero llegada la oportunidad procesal para que la parte demandada opusiera como defensa la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta (cuestión previa Ordinal 11º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil); esta defensa no fue opuesta por la parte demandada; sin embargo este tribunal dada la naturaleza inmersa en la norma que obliga al juez de oficio a pronunciarse sobre esta circunstancia fáctica analizando los supuestos de hecho observa:

Que la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta ataca directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional; en efecto la misma esta dirigida sin más al ataque procesal de la acción, lo cual impide de oficio al tribunal su admisión y en su defecto; constituye una defensa de la parte demandada en la oportunidad de hacerse presente en el juicio mediante la interposición de la excepción prevista en el artìculo 346 ordinal 11. ( prohibición de la Ley de admitir la acciòn propuesta)

Ahora bien de haber sido alegada esta cuestión previa, por la parte demandada le correspondería a la actora manifestar, dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento so pena de considerarse su silencio como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, si conviene en ella o si las contradice.

En el primero de los supuestos, es decir, en los casos en los cuales la parte demandante no contradice la cuestión previa, el Tribunal no tendrá sino que declara con lugar la misma y en consecuencia inadmisible la demanda, quedando desechado y extinguido el proceso.

Por la naturaleza de la excepción, denominada en la doctrina como “Cuestiones Atinentes a la Pretensión”, el trámite de esta, difiere del contemplado para el resto de las cuestiones previas, porque obviamente, aquí no cabe posibilidad de subsanación como en aquellas, sino que se conviene en ella o se contradice.

Al respecto establece el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil:

“Artículo 351.- Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10 y 11 del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.”

Sin embargo, la interpretación respecto a esta norma no debe entenderse de esta manera, pues según doctrina emanada de la sala Civil del Tribunal supremo de justicia. en sentencia dictada el 23 de enero de 2003 (caso: Consorcio Radiodata-Datacraft-Saeca vs. C.V.G Bauxilum C.A), estableció el siguiente criterio:

“…..al no haber cumplido la parte actora con la carga procesal correspondiente de contradecir o convenir expresamente la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la misma debe entenderse como admitida. Sin embargo; las normas constitucionales referidas obligan a la Sala a dictar su decisión bajo los valores, principios y conceptos allí expresados, y en este sentido, estima necesario hacer una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, para entender que cuando dicha disposición expresa que el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, no debe concebirse como la existencia de un convenimiento tácito de las cuestiones previas allí indicadas, ya que ello negaría los principios, valores y preceptos constitucionales; por el contrario, debe entenderse que dicha disposición legal contiene una presunción iuris tantum relativa a la procedencia de las cuestiones previas.

Es por ello, que le corresponde al juez como rector del proceso confrontar y verificar con los elementos de autos la existencia y eventual procedencia de las cuestiones previas de los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; de lo contrario, se estaría permitiendo una eventual cosa juzgada muy prejudicial sobre las mismas, siendo que su efecto es la improponibilidad de la acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual atenta contra la garantía de la tutela judicial efectiva y además, se estaría sacrificando la justicia exagerando las formas procesales, limitando el derecho a la defensa y utilizando al proceso con finalidades distintas a las que le son propias…”

En virtud de los razonamientos expuestos, esta Sala aplicando el criterio jurisprudencial antes trascrito, considera en el caso sub-júdice, que la no contradicción expresa de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no acarrea un convenimiento en la existencia de la misma y en consecuencia, tampoco la admisión de su procedencia. Así se declara. …”.-

Ahora bien, considera este juzgador que siendo el caso bajo estudio una situación donde de aplicarse literalmente la norma se sacrificaría la justicia por aplicar la norma procesal con preeminencia, debería reponerse la causa al estado de inadmitir la demanda, lo cual a juicio de este juzgador no contribuye a la realización de la justicia pues la circunstancia factica impeditiva de orden procesal, que impedía la admisión de la demanda antes del vencimiento de la prorroga legal, dejó de existir por el transcurso del tiempo, siendo que hoy día, luego de sustanciada la causa y encontrándose en estado de sentencia, la prorroga legal se encuentra vencida y desapareció el impedimento; de manera que seria un acto grotesco reponer la causa al estado de declarar inadmisible la acción, por haber sido impetrada antes de tiempo; y que tenga nuevamente que comenzar el juicio; ya habiéndose sustanciado el expediente con la actuación de las partes y evacuación de sus pruebas, lo cual seria poner el proceso por encima de la justicia.
En ese sentido observamos el criterio y la doctrina emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veintiséis (26) días del mes junio de dos mil doce. Con Ponencia del Magistrado: CARLOS OBERTO VÉLEZ , respecto a la interpretación de los articulos 26 y 257 La Constitución de la República Bolivariana estableciò:

“…La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en sus artículos 26 y 257, evidencia la voluntad del constituyente de preservar la justicia por encima de cualquier formalidad no esencial en el proceso y la necesidad de que ésta se imparta sin dilaciones o reposiciones que en nada contribuyan al alcance de tal fin.
Así pues, el precitado artículo 26 establece el derecho de los ciudadanos a obtener un pronunciamiento oportuno y eficaz sobre el asunto planteado a los órganos judiciales; lo cual ha sido denominado por la doctrina y la jurisprudencia como el derecho a la tutela judicial efectiva.
En relación a la tutela judicial efectiva, la Sala Constitucional en sentencia Nº 1076 de fecha 1 de junio de 2007, Caso Banco de Venezuela S.A.C.A. Banco Universal señaló lo siguiente:
“…Sobre el particular y en el marco del derecho a la tutela judicial efectiva, conceptualizado por esta Sala en la decisión N° 585 del 30 de marzo de 2007 (caso: Félix Oswaldo Sánchez), como un derecho operacional que ha permitido la sustitución de la autodefensa y constituye un derivado del ejercicio estatal del monopolio de la coacción física legítima, mediante el cual se garantiza a los sujetos de derecho el goce y la salvaguarda de sus situaciones jurídicas, debe precisarse, que el derecho en referencia supone en el contexto del artículo 26 del Texto Fundamental, el desarrollo de una función jurisdiccional informada de los principios de imparcialidad, gratuidad, accesibilidad, idoneidad, transparencia, autonomía, independencia, responsabilidad, equidad, celeridad, antiformalismo, debido proceso (que a su vez comprende el derecho a la defensa, el derecho a la presunción de inocencia, el derecho a ser oído, el derecho al juez natural, la prohibición de declarar contra sí mismo y allegados, la confesión sin coacción, la libertad de pruebas, el nulla crimen nulla pena sine lege, el non bis in idem y la responsabilidad del Estado por error judicial) y finalmente, el derecho a la ejecución del fallo proferido…”.

Sobre el interés procesal, la Sala ha señalado que éste radica en la necesidad de la parte de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y evitar un daño injusto, personal o colectivo, debido a una concreta circunstancia o situación jurídica, como lo expresa autorizada doctrina:

“...El interés procesal en obrar y contradecir surge precisamente cuando se verifica en concreto aquella circunstancia que hace considerar que la satisfacción del interés sustancial tutelado por el derecho, no puede ser ya conseguido sin recurrir a la autoridad judicial, o sea, cuando se verifica en concreto la circunstancia que hace indispensable poner en práctica la garantía jurisdiccional...”. (Calamandrei, Piero. Instituciones de Derecho Procesal Civil. La Acción, Volumen I, pág. 269, Ediciones Jurídica Europa América, Buenos Aires, 1973).

Por lo que doctrinal y jurisprudencialmente se ha considerado que el interés es el que impulsa a las partes a demandar, contestar la demanda, ejercer el recurso de apelación contra el fallo que le causa un gravamen y, en general, a cumplir todos los actos pertinentes para que el proceso se desenvuelva hasta llegar a la sentencia que resuelva la controversia surgida entre ellas.
De manera pues, que las interpretaciones acordes a la normativa constitucional vigentes ut supra señalada, deben realizarse en beneficio de la justicia, por encima de cualquier formalismo no esencial del proceso, ello permite que se garantice la tutela judicial efectiva a los sujetos de derecho, con oportunidades de ejercicio del derecho de defensa y la definitiva satisfacción del derecho tutelado que hubiese sido reclamado de conformidad con la ley….”
( fin de la cita)
Por lo que en ánimo de realizar la justicia y no hacer más gravosa la situación para el justiciable atendiendo a los principios que inspira la norma prevista en al artículo 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela que establece que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, y no la justicia en si; acuerda proseguir con el estudio del mérito de la causa, para establecer la decisión de fondo. Así se decide.

Así las cosas, examinados los hechos y analizadas las pruebas evacuadas en el juicio, para decidir este Tribunal observa: que quedo trabada la litis en los siguientes términos:
1º que se trata de una relación arrendaticia sobre un local comercial.
2º que se demanda el cumplimiento del contrato alegando el vencimiento del lapso del mismo así como de las prorrogas.
3º constituyendo el qui de la controversia establecer en primer lugar si el contrato se indeterminó en el tiempo y en segundo lugar si se encontraba el contrato de marras vencido en su tiempo y vencida la prorroga legal.

De lo que se observa que alegada la existencia del contrato este fue reconocido, quedando demostrada la relación arrendaticia entre las partes en relación al contrato de arrendamiento sobre el referido local comercial.

Ahora bien, en el contrato primigenio de arrendamiento las partes acordaron en la cláusula tercera lo siguiente:
“TERCERA: “Este contrato de arrendamiento tiene un tiempo de duración de un (1) año fijo a partir del día 01 de diciembre de 2007, pudiendo prorrogarse por un periodo de tiempo igual, a menos que algunas de las partes manifieste a la otra con sesenta (60) días de anticipación a la fecha del termino del contrato o de algunas de las prorrogas, su voluntad de no continuar con el compromiso establecido en el contrato. Una vez finalizado el lapso de tiempo anteriormente establecido y para el caso de que las partes deseen continuar con el compromiso establecido en este contrato, deberán celebrar uno nuevo, fijandose nuevo canon de arrendamiento de acuerdo al índice inflación fijado por el Banco Central de Venezuela”

De lo que se interpreta 1º) que el referido contrato se estableció con duración de un tiempo determinado con duración de un (1) año fijo a partir del día 01 de diciembre de 2007; es decir que terminaba el 1º de diciembre de 2008. 2ª) que el referido contrato podría prorrogarse por un periodo de tiempo igual; es decir por otro año; a menos que algunas de las partes manifieste a la otra con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de termino del contrato o de algunas de sus prorrogas, su voluntad de no continuar con el compromiso establecido en el contrato.

Ahora bien de la norma trascrita observamos que en la cláusula se habla de la “…fecha del termino del contrato o de algunas de sus prorrogas..”; de manera que no se estableció una sola prorroga, o por lo menos esto es lo que se interpreta de la cláusula. De manera que al no existir manifestación por algunas de las partes de no tener interés de continuar la relación arrendaticia, debe entenderse que la prorroga se realizó automáticamente por un año, cada vez que se venció el contrato; así el contrato que venció en diciembre de 2008, se prorrogo automáticamente por un año mas hasta diciembre del año 2009; y al vencerse esta prorroga sin ninguna de las partes notificar con por lo menos sesenta días antes de su vencimiento su voluntad de no continuar la relación arrendaticia, este contrato siguió prorrogándose pero cada año por un año mas, impidiendo la referida cláusula la indeterminación del contrato en el tiempo; quedando incólume el contrato en todas sus cláusulas en virtud de no haber efectuado un nuevo contrato como así también lo tenían establecido en la referida cláusula; salvo el acuerdo privado entre las parte en relación al aumento del canon de alquiler.

Por otra parte, observa este juzgado que el arrendador efectuó una notificación de no prorroga del contrato de alquiler con fecha 29/08/2010, practicada por el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursante a los (folios 16 al 28), que aunque en la lectura de la misma se lee : “… se le han otorgado dos (2) PRORROGAS y concluirá la ultima de estas el día 01 de octubre de 2010..” Debe entenderse esto como una manifestación de no querer continuar con la relación arrendaticia, independientemente que el vencimiento del contrato seria en fecha 1º de diciembre de 2010 y no el 1º de octubre de 2010. Así se decide.

De manera que el contrato de arrendamiento con sus prorrogas tuvo una vigencia de tres (3) años desde diciembre del año 2007 hasta 1º de diciembre del año 2010 fecha en la cual se manifestó oportunamente de acuerdo con lo estipulado en el contrato la intención de no continuar la relación arrendaticia. Por lo cual le corresponde una prorroga legal de un (1) año a partir del vencimiento de la ultima prorroga convencional suscrito entre las partes; de conformidad con lo previsto en el artículo 38 inciso “B”. Visto así las cosas el arrendatario debía entregar el inmueble libre de personas y cosas al vencimiento de la prorroga legal; es decir el 2º de diciembre de 2011.

Por otra parte observa este juzgador que la parte demandada trajo como argumento de defensa el hecho de haber realizado la compra de un fondo de comercio dedicado al ramo de panadería el cual supuestamente funcionaba en el inmueble dado en alquiler, pero también observa este juzgador que esa negociación fue realizada con terceros ajenos al asunto que nos ocupa; siendo el caso de nuestro interés una acción donde se persigue es el cumplimento de contrato por el vencimiento del termino y de sus prorrogas, por lo tanto considera quien aquí decide que no tiene asidero jurídico, alegar en su defensa el arrendatario circunstancias diferentes a las estipuladas en las cláusulas del contrato alegando que suponía una duración de contrato de alquiler sobre el inmueble por lo menos de cinco (5) años, a sabiendas que había suscrito con personas distintas contrato a tiempo determinado por un año, razones por lo cual se rechaza este argumento y Asi se decide.

Ahora bien, siendo las circunstancias que el demandado no demostró, haber cumplido con la entrega del inmueble al vencerse la prorroga legal el 1º de diciembre de 2011, vencida como quedo evidenciado el contrato y su prorroga por lo que se declara procedente la demanda y Asi se decide.

CAPITULO V
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 254 del Código de Procedimiento Civil y 33 Y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 357 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la ciudadana MARIA SILVIO DE ROSADORO contra el ciudadano OSWALDO BIENVENIDO SALAZAR se ordena en consecuencia al demandado la entrega a la parte actora del inmueble Local Comercial ubicado en la calle El Club N° 78, con numero catastral 15-14-16-67, Urbanización Altavista, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital. Libre de bienes y personas.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada a la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem

PUBLÍQUESE REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (29) de junio de dos mil doce.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO

ERICKSON JOSE MARTINEZ

En esta misma fecha siendo las (3:15), se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

ERICKSON JOSE MARTINEZ

Exp. N° AP31-V-2011-000330
RJG/EJM/…