TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, Doce (12) de Marzo del año 2.012.
201º y 153º

PARTE ACTORA: Sociedad de Comercio LAPISLAZULI C.A., empresa con domicilio en Porlamar, Estado Nueva Esparta, debidamente inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 04-11-1.997, bajo el Nº 30, Tomo 7-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados CARLOS E. COLMENARES MEDINA y MARIANA MEDINA MONTILLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 41.803 y 100.525, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: AREVALO JOSE CELESTINO, titular de la cedula de identidad Nº 5.332.009.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados CARLOS EDUARDO CAMERO CAMERO, YDALIA MARTINEZ HIGUERA, CARMEN HORTENSIA LINARES y GUSTAVO MARTINEZ HIGUERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.709, 61.475, 45.978 y 76.141, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
Exp. Nº 16.448.

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda de fecha 03 de Junio del 2.003, cursante a los folios 1 al 4, y sus recaudos anexos cursantes a los folios 5 al 22, presentado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de esta Circunscripción Judicial, por el Abogado JOSE RAFAEL REQUENA GUERRA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 27.581, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad de Comercio LAPISLAZULI, C.A., empresa con domicilio en Porlamar, Estado Nueva Esparta, debidamente inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 04-11-1.997, bajo el Nº 30, Tomo 7-A, representación que consta en poder que cursa en autos, mediante el cual demanda al ciudadano JOSE CELESTINO AREVALO, venezolano mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº 5.332.009, por DESALOJO de un Inmueble ubicado en la Avenida “Rómulo Gallegos” Nº 51 de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, dicho inmueble esta conformado por una construcción vetusta de paredes de bloques, piso de cemento, techo de tejas y la parcela de terreno propio, dichas bienhechurías se encuentran enclavadas dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con Avenida Rómulo Gallegos; SUR: Con casa que es fue de Manuela Hernández; ESTE: Con Casa que es o fue de Jesús Ortega; y OESTE: Con calle Providencia; alegando que desde el año 1.990 aproximadamente, el ciudadano JOSE CELESTINO AREVALO, ocupa una sección del inmueble en cuestión, por un convenio concertado en forma verbal con la ciudadana ANALIA DE JESUS RIBEIRO CARDOZO.

Así mismo, manifiesta que en fecha 15 de Enero de 1.998 su representada, la Sociedad de Comercio LAPISLAZULI C.A., adquiere por compra, el referido inmueble y otra casa ubicada en la Calle Providencia, tal como consta en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de registro Público del Distrito Infante del Estado Guárico, bajo el Nº 45, folio 158, Protocolo Primero, Tomo 1, del Primer Trimestre de 1.998, tal transacción le fue debidamente notificada al mencionado inquilino, a los fines de que su derecho preferente.

Igualmente, expuso el apoderado judicial de la parte actora, que el precitado inmueble es requerido por su representada a los fines de darle una utilidad efectiva, en el cual pretende desarrollar en el mismo una edificación consona , y que para alcanzar dicho propósito es indispensable demoler las bienhechurías que existen en el inmueble y desarrollar una nueva edificación, y que por todo lo antes expuesto es por lo que acude ante su competente autoridad a los fines de demandar al mencionado ciudadano, fundamentando su acción en el Literal “c” del Artículo 34 del Decreto sobre de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el Artículo 33 ejusdem, en concordancia con el Artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. Estimó su acción en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES de los antiguos, (Bs. 2.000.000,oo), equivalentes en la actualidad en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,oo).

La demanda fue admitida por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 10 de Junio de 2003, que riela a los folios 23 y 24, ordenándose la citación del demandado a contestar la demanda dentro del término de ley.

La parte demandada quedó legalmente citada, tal como se evidencia en diligencia cursante al folio 37, de fecha 07-11-2003, suscrita por la secretaria de ese despacho, en la cual dejó constancia que hizo entrega en la dirección que indicó la parte actora, de la boleta de notificación de conformidad con el 218 del Código de Procedimiento Civil.

A los folios 39 al 43, cursa escrito de fecha 11 de Noviembre del 2.003, mediante el cual los abogados GUSTAVO MARTINEZ e YDALIA MARTINEZ, actuando en sus carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, en vez de contestar la demanda, procedieron a oponer la Cuestión Previa de conformidad con el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda, por no contener, según ellos, la determinación precisa del inmueble objeto de este juicio, así mismo, de conformidad con el Artículo 361 ejusdem, opusieron la Falta de Cualidad activa de la parte actora para intentar la presente acción, por cuanto su representado es arrendatario del inmueble en cuestión, por así haberlo convenido con la ciudadana ANALIA DE JESUS RIBEIRO CARDOZO, quien es la arrendadora, y el propietario no puede intentar la acción porque no tiene cualidad necesaria para ello. Acompañó al presente escrito los recaudos que aparecen a los folios 44 al 45, en los cuales consta el poder que le otorgó el ciudadano JOSE CELESTINO AREVALO a los Abogados CARLOS EDUARDO CAMERO CAMERO, YDALIA MARTINEZ HIGUERA, CARMEN HORTENSIA LINARES y GUSTAVO MARTINEZ HIGUERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.709, 61.475, 45.978 y 76.141, respectivamente.

Cursa a los folios 46 al 65 escrito y sus recaudos, de fecha 18 de Noviembre del 2.003, suscrito por la co-apoderada judicial de la parte actora, Abogada MARIANA MEDINA MONTILLA, mediante el cual presentó la subsanación de las cuestiones previas opuestas por la demandada, en los términos allí expuestos, así mismo, promovió las pruebas que consideró pertinentes, las cuales fueron admitidas en auto de fecha 19 de Noviembre del 2.003, cursante al folio 66, con el resultado que más adelante será analizado. Acompañó a su escrito los recaudos que aparecen agregados a los folios 50 al 65, en los cuales consta el poder que le sustituyo totalmente, el Abogado JOSE RAFAEL REQUENA GUERRA a los Abogados CARLOS E. COLMENARES y MARIANA MEDINA MONTILLA, a los fines de que defiendan los derechos de la parte demandante.
A los folio 67 y 68 cursa diligencia de fecha 20 de Noviembre del 2003, suscrita por la abogada YDALIA MARTINEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual promovió las pruebas que consideró pertinentes, las cuales fueron admitidas en el auto de fecha 24 de Noviembre del 2.003, cursante al folio 69, las que serán analizadas más adelante.

Cursa al folio 85, escrito de fecha 26 de Noviembre del 2.003, mediante el cual la apoderada judicial de la parte actora, promovió como prueba el recaudo que aparece agregado al folio 86, referido a un Permiso de Construcción y Renovación del Permiso de Demolición Nº P244/02 emitido por el Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Infante. Así mismo, la Abogada YDALIA MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito en fecha 27 de Noviembre del 2.003, el cual riela a los folios 87 y 88, mediante el cual de conformidad con el Artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, formuló oposición a la admisión de la prueba documental promovida por la parte actora referida al Permiso de Demolición o Construcción expedido a nombre de ELVIA CORZO DE BORRERO o de la Sociedad Mercantil LAPISLÁZULI C.A., por cuanto según ella es impertinente. Igualmente en el mencionado escrito la parte demandada, promovió la prueba de confesión hecha por la parte actora.

Esta documental promovida por la parte demandante, fue inadmitida por impertinente, según consta en auto del A-quó de fecha 27 de Noviembre del 2003, cursante al folio 89, y se admitió tanto la oposición efectuada por la parte accionada, como la prueba promovida por ella.

Al folio 91, corre inserto auto de fecha 08 de Diciembre del 2.003, mediante el cual el Tribunal a-quó, difirió la oportunidad para dictar la sentencia definitiva, por un lapso de Treinta (30) días siguientes.

Riela a los folios 102 al 110, Sentencia de fecha 22 de Septiembre de 2004, dictada por el Tribunal de la causa, en la cual declaró Sin Lugar la presente demanda, de lo cual apeló la parte actora, según consta en diligencia de fecha 04 de Octubre del 2.004, cursante al folio 115, la cual fue oída en ambos efectos, siendo remitido el expediente a este Tribunal, y fue recibido en este Despacho según consta en auto de fecha 14 de Octubre del 2.004, cursante al folio 119, en el que se le dió entrada al presente expediente y se fijó la oportunidad para dictar la sentencia respectiva, y este Tribunal, difirió esa oportunidad mediante auto de fecha 03 de Noviembre del 2.004, folio 120.

Llegada la oportunidad de Informes, la parte demandante hizo uso de ese derecho, presentando los que constan en su escrito de fecha 03 de Noviembre del 2.004, que riela a los folios 121 al 124.

Por auto de fecha 18 de Septiembre del año 2.008, que riela al folio 131, quien suscribe, se avocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la respectiva notificación de las partes.

Llegada la oportunidad para sentenciar, ésta no pudo dictarse dentro del término de Ley, debido al gran cúmulo de trabajo existente en este Tribunal, por lo que la sentencia que ahora se dicta le será notificada a las partes litigantes de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

I I

El presente asunto está referido a un juicio de Desalojo, al respecto, el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento en que se interpuso la presente acción, establece lo siguiente:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador”

La hipótesis establecida en la norma citada requiere de la circunstancia de tres elementos y a ellos debe dirigirse el debate probatorio, ya que la única manera de que prospere la acción de desalojo será mediante la demostración de tales circunstancias, a saber: 1) Que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, independientemente de que sea verbal o por escrito; 2) La cualidad de propietario del accionante; y 3) Que se prueben algunas de las causales anteriormente transcritas, o alegada respectivamente.

PUNTO PREVIO:
Los apoderados judiciales de la parte demandada, según escrito de contestación, que riela a los folios 39 al 43, opuso la Cuestión Previa establecida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue Subsanada por la parte actora, tal como se evidencia en escrito que riela a los folios 46 al 49.
Así mismo, de conformidad con el Artículo 361 ejusdem, alegaron a favor de su representado, la Falta de Cualidad de la Parte Actora Sociedad de Comercio LAPISLAZULI C.A., para intentar el presente juicio de Desalojo, alegando que el ciudadano JOSE CELESTINO AREVALO, es arrendatario del inmueble en cuestión, por así haberlo convenido con la ciudadana ANALIA DE JESUS RIBEIRO CARDOZO, quien es la arrendadora, y no con el reciente propietario, es decir, según ellos, éste no puede intentar la acción porque no tiene cualidad necesaria para ello, aunado a que en el expediente de consignaciones arrendaticias, a favor de la arrendadora, efectuadas por el arrendatario, distinguido con el Nº 68 y que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante de esta Circunscripción Judicial, dichas pensiones han sido retiradas por ella, lo cual demuestra según la parte excepcionada, la falta de cualidad activa del nuevo propietario para intentar y sostener la presente acción.

Al respecto, la cualidad, conforme al criterio del profesor Jesús Eduardo Cabrera Romero, vertido en una decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia del 14 de Julio de 2003, que aparece parcialmente publicada en la pág. 264 del tomo CCI de repertorio de jurisprudencia de Ramírez y Garay, es un problema de afirmación del derecho, estando supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho, entonces está legitimado activamente.- Sostiene el citado autor que incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. “El Juez, dice el Magistrado, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva”. Lo que significa que es necesaria la identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la Ley concede la acción; y entre la persona del demandado y la persona en abstracto contra la cual la Ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva.
En la misma sentencia la Sala Constitucional se agrega “…la referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca a la acción, pero que debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios consagrados constitucionalmente como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia”; y que “…la legitimidad de las partes configura una formalidad esencial del proceso, de lo contrario se pondría en juego la seguridad jurídica, al interponerse acciones entre cualesquiera partes, incluso entre las que no se afirmen titulares del derecho reclamado”.

De igual forma, el Tribunal Superior Civil de este Estado, en Sentencia de reciente data de fecha 11 de Agosto del 2.010, Expediente Nº 6.709-10, dejó sentado lo siguiente:

“…Ahora bien, como segunda excepción perentoria la demandada sociedad anónima RANCHO E´PEDRO, opone la falta de cualidad e interés al expresar que: “…estamos en presencia de un litisconsorcio pasivo necesario, forzoso, por disposición del legislador, es decir, que la parte actora no demandó, como era su deber, para que actuaran en su propio nombre a los ciudadanos ………. suscribientes de las actas cuya nulidad se demanda …”.

“…Ahora bien, la falta de cualidad e interés, se puede oponer como defensa perentoria, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “… junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”. Ante ello, debe establecerse que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio de la acción o para sostener el juicio y debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, bien sea como demandante o demandado, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra de alguna de las partes actuantes en la litis.
A tal efecto, es necesario traer a colación lo expuesto por el procesalista Guariqueño, LUIS LORETO, en su “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, donde se pregunta: ¿Quién tiene Cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, planteándose así, la cuestión practica de saber qué sujetos de derechos pueden y deben figurar en la relación procesal, tanto como parte actora, como demandada. La Doctrina Nacional se encuentra dominada principalmente por la Escuela Francesa, que en Venezuela encabeza ARCAYA (Estudio Crítico de las Excepciones de Inadmisibilidad y Otras Previas del Derecho Procesal Venezolano. Tipografía Americana. Caracas), quien siguiendo a GARSONNET, define la Cualidad como la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso. Para ARMINIO BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. Para MARCANO RODRIGUEZ (La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de Febrero de 1.922), la Falta de Cualidad no es el derecho, sino el titulo del derecho. Para esta Alzada Guariqueña, el problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, con lo cual cabe escudriñar la excepción perentoria del demandado en relación, a la Falta de Cualidad del propio accionado para sostener el juicio, teniendo presente que en el caso de autos, se demanda la nulidad de unas actas de asambleas de una sociedad mercantil, demandándose únicamente a esa sociedad denominada RANCHO E´PEDRO, cuya citación se solicita en el escrito libelar…”

Es decir, que la falta de cualidad sólo puede oponerse como una defensa perentoria en la contestación de la demanda a tenor de lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (procedimiento ordinario), y en el presente procedimiento de conformidad con el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como efectivamente aconteció en el presente asunto. Por ello, es menester resaltar que la falta de cualidad, se refiere a la legitimatio ad causam la cual debe entenderse como la idoneidad de la persona (natural o jurídica) para actuar en juicio, como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo, tal como lo señala la sentencia en referencia.

En este sentido, la legitimación es un requisito de las partes, toda vez que éstas son el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda y, por lo tanto, como sujetos de la pretensión es necesario que tengan legitimación, es decir, que se afirmen titulares activos y pasivos de la relación controvertida, independientemente de que la pretensión resulte fundada o infundada.

Así para ostentar de legitimidad debe tenerse igualmente capacidad, la cual la define CALAMANDREI de la siguiente manera: “Que pueden ser parte, esto es, sujetos de una relación jurídica procesal, todas las personas físicas y jurídicas, que pueden ser sujetos de relaciones jurídicas en general, esto es, todos aquellos (hombres o entes) que tienen la capacidad jurídica”.

Ahora bien, con respecto a la FALTA DE CUALIDAD E INTERES de la parte actora, para sostener el presente juicio, opuesta por la parte demandada, este despacho Observa, que la mencionada Sociedad de Comercio LAPISLAZULI C.A., anteriormente identificada, efectivamente si tiene cualidad para intentar y sostener la presente acción, ya que ciertamente, ambas partes reconocieron inicialmente a la ciudadana ANALIA DE JESUS RIVEIRO CARDOZO como arrendadora, sin embargo, según documento registrado por ante la Oficina de Registro del Municipio Autónomo Infante del Estado Guárico, de fecha 15 de Enero de 1.998, que riela en copia simple a los folios 12 al 14, y en copia certificada a los folios 54 al 58, se puede observar que el mismo se trata de un documento de venta, en el cual la parte actora Sociedad de Comercio LAPISLAZULI C.A., adquiere el inmueble objeto de este juicio, dicho documento no fue impugnado ni desconocido, por lo que el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo, el Artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reza textualmente lo siguiente: “…Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. Así mismo, el Artículo 1.605 del Código Civil establece, que aunque el arrendamiento no conste en instrumento público y privado, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejárselo durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. En caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerlo con oportuna participación.

En consecuencia y de acuerdo a lo antes expuesto resulta forzoso para este Tribunal NEGAR dicho pedimento, en razón, que tratándose de una demanda de Desalojo, la Ley le concede la acción al propietario del inmueble, es ese propietario, el señalado abstractamente por la Ley como titular de la acción, es decir, que en el presente caso, la propietaria-parte actora Sociedad de Comercio LAPISLAZULI C.A., efectivamente si tiene cualidad e interés para intentar y sostener este procedimiento, tal como se hará constar en la parte Dispositiva que se dicte en el presente fallo, a pesar de que las consignaciones efectuadas por la parte demandada, fueron retiradas por la antigua propietaria, lo cual no es vinculante, ni decisivo a los fines de declarar la falta de cualidad de la parte actora, y así se decide.

De seguidas, este Tribunal pasa a analizar el material probatorio traído a los autos por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Mediante escrito de fecha 18 de Noviembre del 2.003, cursante a los folios 46 al 49, la parte actora promovió las siguientes pruebas:

1) Reprodujo e hizo valer, marcado con la letra “B”, el original del Permiso de Demolición Nº P244/02, emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Leonardo Infante, a los fines de demostrar que se han cumplidos los requisitos y trámites administrativos por su parte, para realizar la eventual demolición del inmueble objeto de este juicio.

Este instrumento fue acompañado junto con el libelo de la demanda, en copia simple marcado con la letra “E”, el cual riela al folio 22, y en original con el escrito de promoción de pruebas, marcado con la letra “B”, cursante al folio 53, y el mismo fue impugnado por la parte demandada en el escrito de contestación que riela del folio 39 al 43, alegando que el mismo fue consignado en copia simple y que igualmente dicho permiso le fue otorgado a la ciudadana ELVIA CORZO DE BORRERO, quien es una persona extraña a esta causa, es decir, según ellos, que dicho documento carece de efectos jurídicos, el cual no puede ser usado por la empresa LAPISLAZULI C.A., en esta causa, ya que fue expedido a nombre de otra persona.

Ahora bien, sobre la impugnación de documentos administrativos, el TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL DE ESTE ESTADO, en Sentencia de reciente data, de fecha 27 de Mayo del 2.009, Expediente Nº 6.494-09, dejó sentado lo siguiente:
“…Así, lo ha compartido la Corte Primera de lo Contencioso–Administrativo, en fallo del 25 de abril de 1983, donde expresó: “…esta Corte observa que a pesar de que la actuación del Tribunal a quo, estuvo viciada, sin embargo resulta correcta su declaración de improcedencia de la tacha, efectuada como punto previo en la definitiva, ya que el documento objeto de la misma era inidóneo por su naturaleza para quedar sometido a un procedimiento de tacha el cual está reservado a los documentos públicos …”. Criterio ratificado en fallo posterior de fecha 17 de enero de 1985, donde se concluyó: “… los documentos administrativos si bien no se igualan o no tienen el valor del documento público que reconoce nuestro ordenamiento jurídico, producen pleno efecto probatorio en el proceso correspondiente, y su valor probatorio solo puede ser desvirtuado mediante medios iguales o semejantes. Mientras esta impugnación no tenga lugar, mientras el interesado no aporte al proceso pruebas idóneas para restar o quitar valor a los documentos administrativos, dichos documentos surtirán pleno valor probatorio…”. Por su parte, la Doctrina Nacional más joven, constituida por el Dr. HUMBERTO BELLO TABARES (Tratado de Derecho Probatorio. Tomo II. Ed Paredes. 2007,pág 839), ha expresado que: “ … esta clase de instrumentos administrativos, desde el momento de su formación gozan de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimana de ellos …presunción relativa que puede ser cuestionada o desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación no sea por vía de la tacha de falsedad, sino que admite prueba en contrario que la desvirtúe …”.

Es decir, que la parte demandada impugnó el mencionado permiso de demolición, inicialmente porque fue traído a los autos en copia simple, sin embargo la parte actora lo consignó en original junto con su escrito de pruebas, tal como se observa al folio 53, así como alegando hechos poco convincentes para este despacho, tal como es el caso de que el permiso fue concedido a la ciudadana ELVIA CORZO DE BORRERO, pasando por alto que la mencionada ciudadana es la Presidenta de la empresa LAPISLAZULI C.A., tal como se evidencia en documento original del Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el cual riela del folio 60 al 65, aunado a que el permiso de demolición se refiere al inmueble propiedad de la parte actora, tal como se evidencia en documentos que rielan en copia simple, cursantes a los folios 12 y 13 y en copia certificada a los folios 54 al 58, es decir, que dicha impugnación se efectuó sin aportar prueba alguna, que lograra despojar el valor probatorio al mencionado documento, es por lo que de acuerdo al criterio doctrinario y jurisprudencial anteriormente expuesto, resulta forzoso para este Despacho declarar SIN LUGAR dicha impugnación, ya que se trata de un documento emanado de un funcionario público en ejercicio de sus funciones, es por lo que este Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 8 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y así se decide.

2) Promovió e hizo valer la Copia Certificada del Documento de Adquisición de la totalidad del Inmueble, marcado con la letra “C”, el cual es fundamento para sustentar la legitimación e interés de la empresa LAPISLAZULI, C.A, para mantener el presente juicio.

3) Promovió e hizo valer el original del Documento Constitutivo - Estatutario de la Sociedad Mercantil LAPISLAZULI,C.A., el cual según ellos corrobora la legitimación de la mencionada empresa.

Con respecto a las pruebas promovidas en los anteriores numerales 2 y 3, igualmente la parte demandada en su escrito de contestación cursante a los folios 39 al 43, impugnó los mencionados documentos, alegando que los mismos fueron consignados junto con el libelo de la demanda en copias simples, sin embargo, fueron traídos en originales a los autos por la parte actora, junto a su escrito de pruebas, tal como se evidencia a los folios 54 al 59, marcado con la letra “C” y 60 al 65, marcado con la letra “D”, respectivamente, no logrando la parte demandada despojar del valor probatorio de los mencionados documentos, por lo que este Tribunal los aprecia y los valora, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y el primero de los nombrados sirve para demostrar que la Sociedad de Comercio LAPISLAZULI C.A., representada por su Presidenta ciudadana ELVIA CORZO DE BORRERO, adquirió la propiedad del inmueble objeto de este juicio, y el segundo de los documentos nombrados, sirve para demostrar el Acta Constitutiva de la precitada empresa, siendo su Presidenta la ciudadana ELVIA CORZO DE BORRERO, y así se resuelve.

4) Promovió de conformidad con el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, Inspección Judicial, a los fines de que este Tribunal se trasladara al inmueble objeto de este juicio, y dejara constancia de los particulares a que se refiere en el presente escrito, todo con el objeto de verificar y esclarecer aspectos y hechos que interesan para la decisión de la causa.

Antes de seguir adelante, es oportuno observar, que en la mencionada inspección judicial, igualmente la parte demandada, le solicitó al Tribunal de la causa que no apreciara ni valorara la misma, en razón de que según ella, no se indicó el objeto de la prueba o las circunstancias que se pretendía probar, lo que a criterio de este Juzgador se tratan de observaciones totalmente erradas y tácticas dilatorias que solamente logran entorpecer el proceso, ya que de una simple lectura del escrito de pruebas de la parte actora, el cual riela del folio 46 al 49, se puede leer lo siguiente: “A objeto de verificar y esclarecer aspectos y hechos que interesan para la decisión de la causa, promuevo la prueba de INSPECCION JUDICIAL, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil,…..” “…..A fin de que el Tribunal, asistido o acompañado de práctico y fotógrafo, deje constancia sobre los siguientes puntos: a) El estado ruinoso, destartalado y deplorable de la mayor parte del inmueble donde funciona el establecimiento Carnicería “Los Llanos…..”.

Así mismo, la parte demandada, en la mencionada inspección judicial, manifestó que para precisar la dirección exacta y linderos de un inmueble, el Juez necesita de conocimientos periciales, es decir, según ella, dicha inspección debe ser desechada de este proceso, ya que la parte actora debió promover la prueba de experticia judicial.

Ahora bien, el Artículo 1.472 del Código Civil, establece que “Siempre que se trate de una comprobación o de una apreciación que exija conocimientos especiales, puede procederse a una experticia”.

Es oportuno indicar que el Artículo 257 de nuestra Constitución Nacional establece, que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia, las Leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptaran un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la Justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

Así mismo, el Artículo 26 ejusdem, en su Primer Aparte, establece que el Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Observa este Despacho, que en la inspección judicial, se designó como Practico, previa aceptación y juramentación, al ciudadano JOSE HERIBERTO SALMERON CASTILLO, titular de la cédula de identidad Nº 1.484.997, quien durante todo el acto prestó toda la colaboración y asesoría necesaria al Tribunal A-quó, de manera pues, que a criterio de quien aquí decide, no se necesitan conocimientos periciales para lograr ubicar la dirección de un inmueble con sus linderos, de fácil acceso, tal como es el caso de autos, el cual está ubicado a simple vista en la Avenida Rómulo Gallegos de esta ciudad de Valle de la Pascua, más aún cuando la doctrina y la jurisprudencia reiteradamente, han señalado, que el Juez ha dejado de ser un convidado de piedra para convertirse en un verdadero director del proceso, tal como lo establece el Artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, por lo que dicha solicitud de la parte demandada debe ser Negada por este Tribunal de Alzada, y así se resuelve.

Ahora bien, las resultas de esta inspección judicial, riela en original del folio 72 al 76, y en razón de que la misma no fue impugnada ni desconocida ni tachada de falsedad, y emana de un funcionario público, el Tribunal la aprecia y la valora de conformidad con los Artículos 472 y 938 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil, y sirve para demostrar que en la fecha en que se efectuó dicha inspección, es decir, el 25 de Noviembre del 2.003, en el inmueble motivo de esta causa, se encontraba en estado ruinoso y de abandono y que la ubicación exacta de la sección del inmueble objeto de inspección donde funciona la “Carnicería Los Llanos”, es entre el lindero Oeste y Norte, haciendo esquina entre la Avenida Rómulo Gallegos y Calle Providencia, distinguida con el Nº 51, así mismo, que el precitado inmueble tiene el 85% destruido o demolido, específicamente 351 metros cuadrados de bienhechurías en ruinas, circunstancia igualmente apreciadas en las impresiones fotográficas que fueron tomadas durante la evacuación de dicha prueba, las cuales rielan del folio 78 al 84, y así se decide.

Así mismo, la parte actora, mediante escrito de fecha 26 de Noviembre del 2.003, cursante al folio 85, reprodujo y opuso al demandado el instrumento marcado con la letra “A”, el cual riela en original al folio 86, el cual fue inadmitido por el Tribunal de la causa, según consta en auto de fecha 27 de Noviembre del 2.003, cursante al folio 89, por lo que este Tribunal se abstiene de hacer pronunciamiento alguno al respecto.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Mediante diligencia de fecha 20 de Noviembre del 2.003, cursante a los folios 67 y 68, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

PRIMERO:

De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y según ella, a fin de comprobar los hechos alegados en la contestación de la demanda, especialmente el relativo al vencimiento del permiso de demolición promovido como documento fundamental de la presente demanda, promovió la prueba de informes, a los fines de que el Tribunal de la causa, oficiara a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Infante del Estado Guárico, a los fines de que informara a ese despacho, sobre los particulares a que se refiere en la mencionada diligencia.

Al respecto, el Tribunal A-quó, según oficio Nº 410 de fecha 24 de Noviembre del 2.003, el cual riela al folio 70, le solicitó dicha información a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de esta ciudad, no constando en autos resulta alguna, por lo que el Tribunal se abstiene de hacer ningún pronunciamiento al respecto, y así se decide.

SEGUNDO:

A los fines de demostrar la falta de cualidad activa de la parte actora, y la de arrendadora en la ciudadana ANALIA DE JESUS RIBEIRO CARDOZO, igualmente promovió la prueba de informes, a los fines de que el Tribunal A-quó, oficiara al Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que informara a ese despacho, sobre los particulares a que se refiere en la mencionada diligencia.

Por lo que el Tribunal de la causa, según oficio Nº 411 de fecha 24 de Noviembre del 2.003, el cual riela al folio 71, le solicitó esa información al mencionado Juzgado de Municipio, y dicha resulta corre inserta al folio 90, sin embargo, este Tribunal se abstiene de hacer ningún pronunciamiento al respecto, en virtud de que ya lo hizo anteriormente en el Punto Previo de esta sentencia, y así se resuelve.

Igualmente, la Abogada YDALIA MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, para tratar de demostrar la falta de cualidad activa de la parte actora, presentó escrito en fecha 27 de Noviembre del 2.003, el cual riela a los folios 87 y 88, mediante el cual promovió la prueba de confesión hecha por la parte actora, alegando que la accionante en su libelo de demanda, señaló que el contrato de arrendamiento fue suscrito por la ciudadana ANALIA DE JESUS RIVEIRO CARDOZO y por su representado, y no por la parte actora de esta causa, por lo que este Juzgado observa que dicho pedimento, ya fue decidido anteriormente por este Despacho en el Punto Previo de este fallo, cuando se hizo referencia a la Falta de Cualidad opuesta por la parte demandada, por lo que este Tribunal se abstiene de hacer nuevo pronunciamiento, y así se resuelve.

Ahora bien, el literal “C” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento en que se interpuso la presente acción, establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación”,

Aplicando la anterior norma al caso de autos, se colige que para la procedencia del desalojo de acuerdo a la causal invocada, deben demostrarse los siguientes hechos: en Primer Lugar debe demostrarse la existencia del contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y en el presente caso se observa que el demandante alegó la existencia de un contrato verbal, hecho éste que la parte demandada en la contestación de la demanda admitió expresamente, por lo que no siendo un hecho controvertido, está plenamente demostrada la relación arrendaticia, derivada de un contrato de arrendamiento verbal. En Segundo Lugar, debe demostrarse la causal invocada como es que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, es decir, que debe demostrarse que el inmueble amerite reparaciones graves, necesarias o urgentes; y en Tercer Lugar debe la parte actora demostrar la propiedad del inmueble respectivamente, lo cual quedó evidenciado en documento público que riela en copia simple a los folios 12 al 14, y en copia certificada a los folios 54 al 58.

Al respecto, señala el doctor CARLOS BRENDER ACKERMAN, en su obra “Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliario”: “Las demoliciones o reparaciones que ameriten la desocupación del inmueble por parte del arrendatario deben ser probadas por el arrendador en el juicio de desalojo y autorizadas por los organismos competentes”.

En sintonía con lo anterior, establece el artículo 1.590 del Código Civil: “Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. Si la obra es de tal naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.

Quien aquí decide, al realizar un estudio detallado de las actas que conforman el presente expediente, observa que consta en autos, en copia simple al folio 22 y en original al folio 53, Permiso de Demolición, valorado anteriormente por este Despacho, sobre el inmueble a que se refiere este juicio, de fecha 12 de Noviembre del 2.002, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico y firmado por el encargado de esa oficina para ese entonces, Ingeniero JOSE A. MOSQUEDA, quien es el organismo encargado de otorgar dicha permisología por la ubicación geográfica de ese inmueble.

Así mismo, este Tribunal al hacer un análisis de la inspección judicial practicada por el Tribunal A-quó, la cual riela a los folios 72 al 76, también valorada anteriormente por este despacho, en la cual se dejó constancia que el inmueble objeto de este juicio, se encontraba en estado ruinoso y de abandono y que la ubicación exacta de la sección del inmueble objeto de inspección donde funciona la “Carnicería Los Llanos”, es entre el lindero Oeste y Norte, haciendo esquina entre la Avenida Rómulo Gallegos y Calle Providencia, distinguida con el Nº 51, así mismo, que el mismo tiene el 85% destruido o demolido, específicamente 351 metros cuadrados de bienhechurías en ruinas, circunstancia igualmente apreciadas en las impresiones fotográficas que fueron tomadas durante la evacuación de dicha prueba, las cuales rielan del folio 78 al 84, con lo que puede constatar este sentenciador que los daños sufridos en el inmueble ameritan la desocupación del mismo, en consecuencia y por todo lo antes expuesto, considera quien aquí juzga, que se han cumplido los extremos establecidos en el Ordinal “c” del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que se interpuso la presente acción, por lo que la presente demanda debe ser declarada con lugar, tal como se hará constar en la parte dispositiva que se dicte en el presente fallo, y así se resuelve.

I I I

Por las razones expuestas este JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara lo siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 22 de Septiembre del año 2004.
SEGUNDO: Se REVOCA en toda y cada una de sus partes la mencionada sentencia de la recurrida.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por ante el mencionado Tribunal de Municipio, por la Sociedad de Comercio LAPISLAZULI, C.A., empresa con domicilio en Porlamar, Estado Nueva Esparta, debidamente inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 04-11-1.997, bajo el Nº 30, Tomo 7-A, contra el ciudadano JOSE CELESTINO AREVALO, titular de la cédula de identidad Nº 5.332.009, sobre un Inmueble ubicado en la Avenida “Rómulo Gallegos” Nº 51 de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, dicho inmueble está conformado por una construcción vetusta de paredes de bloques, piso de cemento, techo de tejas y la parcela de terreno propio, dichas bienhechurías se encuentran enclavadas dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con Avenida Rómulo Gallegos; SUR: Con casa que es fue de Manuela Hernández; ESTE: Con Casa que es o fue de Jesús Ortega; y OESTE: Con calle Providencia, y así se decide.

CUARTO: En consecuencia, debe la parte demandada, ciudadano JOSE CELESTINO AREVALO, hacerle entrega a la parte actora Sociedad de Comercio LAPISLAZULI C.A., el mencionado inmueble objeto de esta causa, a los efectos de demoler el mismo, por lo que de conformidad con el Parágrafo Primero del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que se interpuso la presente acción, se le concede al demandado, un plazo de SEIS (6) meses improrrogables para la entrega material del inmueble en cuestión, contados a partir de la notificación que se le haga de la presente sentencia, y así se decide.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En razón de que la mencionada sentencia, fue dictada fuera del lapso legal, en virtud del gran cúmulo de trabajo existente en este Tribunal, es por lo que se le exhorta al Tribunal a-quó, notificar de esta decisión a las partes litigantes, de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Devuélvanse las presentes actuaciones al Tribunal de origen, en su oportunidad legal.
Publíquese, incluso en la Pág. Web del tribunal Supremo de Justicia, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en Valle de la Pascua, a los Doce (12) días del mes de Marzo del año 2.012. Años: 201° de la Independencia y 153° de la Federación.--------
El Juez -------------------------------------------------------------------------------------
DR. JOSÉ ALBERTO BERMEJO. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La Secretaria
-------------------------------------------------------------------Abog. CELIDA MATOS.
Publicada y registrada en su fecha, siendo las 03:00 p.m., previa las formalidades legales.----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La Secretaria,
Exp. Nº 16.448
JAB/cm/scb.
CERTIFICA: Que la copia que antecede es fiel y exacta de su original, y la misma se expide por orden del Tribunal, y de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil. En Valle de la Pascua, a los 12 días del mes de Marzo del año 2.012. Años: 201° de la Independencia y 153° de la Federación.
La Secretaria,