TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS FRANCISCO DE MIRANDA, CAMAGUÁN Y SAN GERÓNIMO DE GUAYABAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO.

EXPEDIENTE Nº 1153-11

PARTE DEMANDANTE: ASOCIACIÓN CIVIL SIN FINES DE LUCRO CARITAS ARQUIDIOCESANA DE CALABOZO, inscrita por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda (ahora Municipio Francisco de Miranda) del Estado Guárico, en fecha 15 de Marzo del 2000, bajo el Nº 27, folio 187 al 192, Protocolo Primero, Tomo Octavo, Primer Trimestre del año 2000.

Presidente: MONSEÑOR MANUEL FELIPE DIAZ SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.375.555, de este domicilio, mediante Instrumento Poder debidamente presentado por ante la Notaria Publica de Calabozo, Estado Guárico, el cual quedó inserto bajo el N° 13, Tomo 108 de los respectivos libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria de fecha 18 de Noviembre del año 2011, anexo copia simple marcado con la letra “A”.

Apoderados Judiciales: TAHIRI CAROLINA MATUTE ABACHE y JOSE FELIPE RIVAS RUBIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros V-14.239.229 y V-15.797.826 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 124.344 y 147.052, respectivamente, según poder anexo folio 7 al 8.

Domicilio Procesal: En la Avenida 96, Residencia de Ingenieros, casa N° 6, de esta ciudad de Calabozo, Estado Guárico.

PARTE DEMANDADA: ARACELIS DEL VALLE GUTIERREZ RENGIFO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 8.630.537.

Apoderado Judicial: Ángel Rafael Morillo Raya, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.263, según poder anexo al 133.

Domicilio Procesal: Calle 5 centre carreras 10 y 11, segundo piso, local B-7, Centro Comercial Profesional “Paseo Rodeo”, Casco Central de esta ciudad de Calabozo Estado Guárico.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)

Cumplidos los tramites procesales y realizado el estudio del presente expediente, el Tribunal pasa a decidir previas las siguientes consideraciones:

SINTESIS DE LA DEMANDA

En demanda interpuesta en fecha 22 de Noviembre del 2011, por la Abogada TAHIRI CAROLINA MATUTE ABACHE, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ASOCIACIÓN CIVIL SIN FINES DE LUCRO CARITAS ARQUIDIOCESANA DE CALABOZO, alegó:

Que su representada dio en arrendamiento un inmueble constituido por un loca comercial signado con el N° PB-04, ubicado en la Planta Baja del Centro Comunitario “Madre Teresa de Calcuta”, carrera 10 entre calles 7 y 8, casco central, Calabozo, Estado Guárico, el cual le pertenece a la Asociación Civil sin fines de lucro CARITAS ARQUIDIOCESANA DE CALABOZO, de acuerdo a documento debidamente protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda (ahora Municipio Francisco de Miranda) del estado Guárico en fecha 15 de marzo del 2000, el cual quedó inserto bajo el Numero 27, Folio 187 al 192, protocolo primero, tomo octavo, del primer trimestre del año 2000, anexo copias simples marcadas con la letra “B”.

Que dicho inmueble fue arrendado a la ciudadana ARACELIS DEL VALLE GUTIERREZ RENGIFO, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 8.630.537, de acuerdo a contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes en fecha 06 de enero del 2004, mediante el cual se fijó un canon de arrendamiento constituido por la cantidad de SETENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 70,00), cuyo monto es destinado por la fundación para cubrir los gastos que se generen por concepto de mantenimiento de áreas verdes, pago del personal de limpieza, servicios públicos básicos; y a su vez como parte de su sentido profundo de caridad y justicia social, destina parte de sus recursos hacia la promoción y crecimiento personal de los más necesitados, generando transformaciones en las causas de los problemas sociales. Posteriormente, en fecha 12 de mayo de 2008, la arrendataria suscribió un segundo contrato de arrendamiento, fijándose como canon mensual la cantidad de CIENTO CUARENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 140,00), a dicho canon se le efectuaron ajustes anuales, siendo el ultimo canon de arrendamiento aceptado y pagado por la arrendataria el de la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 246,00) incluyendo el Impuesto al Valor Agregado (IVA), según se evidencia en factura N° 0660 de fecha 10-01-2011, que fue consignada como prueba por la arrendataria al iniciar en fecha 10 de marzo de 2011, el procedimiento por CONSIGNACION ARREDATICIA, cuyo expediente se encuentra signado bajo el N° 200-201 1 de la Nomenclatura llevada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, y a tales efectos el Tribunal ordenó la apertura de una cuenta en el Banco Bicentenario signada con el N° 0080540060567573, cuyos depósitos se han efectuado por la cantidad mensual de CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 156,80), demostrando de esta manera la arrendataria que actuó intencionalmente de mala fe ante a la autoridad Judicial, al no suministrar información cierta, causando un perjuicio a nuestra representada según se detalla a continuación: a. - En las consignaciones efectuadas desde el mes de febrero hasta el mes de octubre por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 156,80), su representada ha dejado de percibir mensualmente la cantidad de OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 89,20), un equivalente al treinta y seis por ciento (36%) de canon de arrendamiento convenido, lo que asciende al monto de OCHOCIENTOS DOS BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS ( Bs. 802,80). por lo que la consignación no se puede considerar legítimamente efectuada.

Que en virtud de que la arrendataria ha incurrido en la causal establecida en el numeral “1” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 56 eiusdem, adeudando hasta la fecha las mensualidades correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2011; quedando demostrado su estado de insolvencia; Asimismo, que para obtener provecho y ventaja en la relación arrendataria, se ha valido de actos perniciosos; Es por lo que, en función del Estado de Derecho y de Justicia, y creyendo en nuestro Sistema judicial, en nombre de su representada decido demandar por DESALOJO a la ciudadana ARACELIS DEL VALLE GUTIERREZ RENGIFO, ya debidamente identificada, en su condición de arrendataria del mencionado inmueble.

Que la ciudadana ARACELIS DEL VALLE GUTIERREZ RENGIFO, al actuar de forma perniciosa para influir en las apreciaciones del Juez, obteniendo de esta manera ventaja o provecho de la relación arrendaticia; queda demostrado que faltan elementos o condiciones para considerar como legítimamente efectuadas las consignaciones, dado que se efectuaron de una forma distinta a como fue convenida con su representada, encontrándose de esta manera la arrendataria en evidente estado de insolvencia, es por lo que solicita en nombre de su representada la desocupación y entrega del inmueble antes identificado, estándole aplicable las disposiciones legales.

Que el estado de insolvencia suficientemente demostrado en el que ha incurrido la arrendataria, producto de su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a un inmueble signado con el N° PB-04, ubicado en la Planta Baja del Centro Comunitario “Madre Teresa de Calcuta” carrera 10 entre calles 7 y 8, casco central, Calabozo, Estado Guárico.

Que demanda a ciudadana ARACELIS DEL VALLE GUTIERREZ RENGIFO, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 8.630.537, por DESALOJO, y que en consecuencia sea ordenada la desocupación y entregado el inmueble libre de objeto y de persona.

Así mismo, solicito que sea condenada a pagar las costas y costos que puedan producirse en la presente demanda.

Invocó como fundamento del derecho los Artículos 1.579, 1.592, 1.594, 1595, numeral 2 del Código Civil y Artículos 33, 34 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó la demanda en la cantidad de MIL CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 1.048,80), siendo equivalente 13,30 unidades tributarias.

Por ultimo solicitó que la demanda sea admitida, sustanciada y decidida conforme a derecho y declarada con lugar, con todos los pronunciamientos de Ley y la debida condenatoria en costas que hubiere lugar.

SINTESIS DE LA CONTESTACION

En fecha 09 de Febrero del 2012, (folios 127 al 130) la demandada ciudadana ARACELIS DEL VALLE GUTIERREZ RENGIFO, debidamente asistida por el ANGEL RAFAEL MORILLO RAYA, plenamente identificados en autos y estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, contestó la demanda en los términos siguientes.

Que los supuestos de hecho y de derecho, hacen notoriamente inadmisible la demanda de Desalojo ejercida en su contra, la señalada demanda de Desalojo solo es procedente concretar determinadas y taxativas causales, que tiene lugar bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado; en este caso no tiene cabida tal hipótesis, ya que la verdadera relación arrendaticia existente, lo es a tiempo determinado, como claramente lo estipula el contrato de arrendamiento privado de fecha 6 de Enero del año 2004, en su cláusula tercera, que se agregó como instrumento fundamental de la pretensión.

Que la parte demandante actuó con notoria falta de lealtad, probidad y respeto que se deben los litigantes dentro del procedimiento, al actuar la parte actora alterando en forma maliciosa esta pretensión, a su juicio manifiestamente infundado; ocultándole a la justicia la verdadera y única naturaleza de la relación de alquiler, tratando de acreditar hechos y alegatos que no tienen fundamento, ni asideros jurídicos de ninguna tipo, en atención de las diversas causales que prevé la acción de Desalojo Inquilinario.

Que tal afirmación consta del propio texto integro del libelo de Desalojo, al no considerar la parte demandante de la relación arrendaticia, lo es a tiempo fijo o determinado, ni siquiera señalo que tipo de relación arrendaticia los vinculaba y menos aún hizo alegato alguno en lo atinente a la procedencia de la acción de Desalojo erróneamente escogida, por lo que debo observarle que la relación arrendaticia es a tiempo determinado y no es procedente en derecho se tramite esta pretensión por la vía Desalojo inquilinario como se desprende del contrato de arrendamiento, que le permito transcribir la cláusula.

“TERCERA: EL PLAZO DE DURACIÓN DE ESTE CONTRATO ES DE DOS (2) AÑOS, CONTANDO A PARTIR DEL 01 DE DICIEMBRE DEL AÑO 2003, RELACIONADO DE ACUERDO CON LOS PARÁMETROS DE PERMANENCIA ESTABLECIDOS POR LAS NORMAS DE LAS MICROEMPRESAS APOYADAS POR “EL ARRENDADOR” (CARITAS DE CALABOZO). ESE TERMINO SE CONSIDERA PRORROGABLE POR LAPSO DE UN (1) AÑO, SIEMPRE Y CUANDO “EL ARRENDATARIO” EXPRESE POR ESCRITO LAS RAZONES DE LA PETICIÓN DE SU PRORROGA, PARA SER ESTUDIADO POR “EL ARRENDADOR”, EL MISMO, DEBE PASARLO POR LO MENOS CON TREINTA (30) DÍAS DE ANTICIPACIÓN A LA FECHA DEL VENCIMIENTO DE ESTE CONTRATO O DE SUS PRORROGAS”.

Que en fecha 12 de Mayo del año 2008, suscribió un segundo contrato de arrendamiento que quedo parcialmente solapado en el primer contrato, fijándome un canon de arrendamiento de CIENTO CUARENTA BOLIVARES, (Bs. 140.000,oo), en base a este contrato y por no recibir el pago del alquiler la Inquilina, agoté el procedimiento de consignación por ante el Tribunal correspondiente, violando la arrendataria el aviso de 30 días que debe darlo la arrendataria o Viceversa, operando así la tacita reconducción no es que convierte en “Indeterminado” el contrato sino que lo renueva en las mismas condiciones, por el mismo plazo; aunque acato que el Código Civil en sus artículos 1.600 y 1.614, dispone en cuanto a sus efectos, cuando ocurre tal reposición automática, se debe dar el tratamiento de “relación Indeterminada”. Solo en sus efectos se convierte en «Indeterminada, pero su naturaleza, su ego, su esencia, sigue siendo “Determinada”.

Que en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando el inmueble después de vencido el termino sin oposición del propietario y se evidencia que ninguna de las partes otorgantes se manifestó en ningún momento, oportunidad, ni ocasión, su voluntad expresa, inequívoca y escriturada de resolver el vínculo del arriendo que les une; Razón esta mas que suficiente para considerar que relación inquilinaria es a tiempo determinado o fijo. La interpretación Cláusula Tercera del Contrato que alegó y hace valer en este acto de contestación a la Demanda.

Que descrito términos de la Pretensión de Desalojo lnquilinario incoada en su contra no son ciertos los hechos alegados, ni aplica a las consecuencia esgrimidas por la demandante al presente caso, es por lo que, alega como defensa de Fondo la Prohibición de Ley de Admitir la presente acción de Desalojo Inquilinario y que la presente demanda quede desechada y extinguido el proceso.

Que parte de la base en la interpretación de dicha Cláusula Tetera conforme al articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, que en su parte “in fine”, dice...” EN LA INTERPRETACIÓN DE CONTRATOS O ACTOS QUE PRESENTEN OSCURIDAD, AMBIGÜEDAD O DEFICIENCIA, LOS JUECES SE ATENDRÁN AL PROPÓSITO Y A LA INTENCIÓN DE LAS ‘PARTES O DE LOS OTORGANTES, TENIENDO EN MIRA LAS EXIGENCIAS DE LA LEY, DE LA VERDAD Y DE LA BUENA FE…” Siendo entendido que la interpretación de un contrato por parte de nuestra jurisdicción de instancia constituye una actividad de apreciación de los hechos, implicados en la controversia concreta que haya sido sometida a su conocimiento.

Que en efecto, apreciar los hechos, conforme a la enseñanza de la más autorizada doctrina, significa un acto de raciocinio, por medio del cual el Juez de la instancia estima o da valor a los hechos establecidos, lo cual en el ámbito contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretar las declaraciones de voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho generador de especificas consecuencias jurídicas que, es una cuestión de hecho reservada a los Jueces de Instancia. Con base a lo cual, hace necesario interpretar la Cláusula Tercera del contrato, pues el actor, al interpretar la acción de desalojo, considera que el contrato es a tiempo indeterminado, mientras que la demanda al excepcionarse opone la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta esta señalando que el contrato es a tiempo determinado y, lo que procede, es el cumplimiento o a resolución del mismo.

Que por ello, la interpretación del contrato se refiere a la precisión búsqueda de la naturaleza del mismo, es decir, su verdadera esencia, cualidad que hace que el contrato sea lo que las partes calificaron como tal y no otro tipo. En el caso especifico de autos, si tal contrato es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado. Pues se refiere a la búsqueda si el contrato es a tiempo determinado o no, si el contrato es a tiempo determinado no tendría aplicación la acción de Desalojo y la acción sería ilegal. Así, el contrato de arrendamiento en donde las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final y al mismo tiempo, han expresado su intención y voluntad expresa para que al vencerse el término final, el contrato continúe según las modalidades expresadas por los intervinientes, por otro lapso igual y, a su vez han establecido, que los efectos no cesen, y el contrato lógicamente continuará vigente a tiempo determinado. De modo que esa prolongación temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en la relación arrendaticia.

Que dentro de este marco, debe acogerse el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que reza…”PRESENTADA LA DEMANDA, EL TRIBUNAL LA ADMITIRÁ SI NO ES CONTRARIA AL ORDEN PÚBLICO, A LAS BUENAS COSTUMBRES O ALGUNA DISPOSICIÓN EXPRESA DE LA LEY. EN CASO CONTRARIO, NEGARÁ su ADMISIÓN EXPRESANDO LOS MOTIVOS DE LA NEGACIÓN...” De allí se desprende que la acción tiene que tener identificación con su pretensión, esto es, no se puede intentar una acción de transito para que se derrumbe una inmueble; no se puede intentar una acción de cobro de bolívares para que se construya una pared y tampoco puede intentarse un Desalojo, cuya base cuyo fin es la entrega del inmueble por parte de la arrendataria al Arrendador, con base a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, es claro el contenido del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dice...”SOLO PODRÁ DEMANDARSE EL DESALOJO DE UN INMUEBLE ARRENDADO BAJO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL O POR ESCRITO A TIEMPO INDETERMINADO..”

Que Promueve la cuestión previa prevista y sancionada en el articulo 346 Ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil que prevé...»LA EXISTENCIA DE UNA CONDICIÓN O PLAZO PENDIENTES...” se infiere que en los contratos de arrendamientos a tiempo determinados que tenga por objeto el arriendo de inmueble urbano y suburbano destinado a vivienda o al funcionamiento a las actividades comerciales, industriales y profesionales etc., llegado el vencimiento de plazo estipulado se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario (a) conforme a las reglas de ley; de allí que quedo pendiente la prorroga legal en el asunto y a este respecto nuestro legislador fue muy sabio cuando acogió la siguiente solución ...”Ni le doy superderechos y garantías al Arrendatario para evitar sus abusos, ni tampoco le permito al arrendador que a cuenta de dueño atropelle al inquilino sacándolo intempestivamente del inmueble, sin un plazo racional suficiente que le permita resolver su problema de manera holgada” de allí que surgió la prorroga legal como remedio.

Que en cuanto a la reclamación formulada por el demandante con motivo del juicio de desalojo del inmueble constituido por un local, rechaza y contradice la misma por cuanto sus pretensiones no se ajustan a los hechos ni al derecho:

Que es cierto que existe un Contrato de Arrendamiento privado de fecha 12 de Mayo del año 2008, que suscribí y celebre en su oportunidad con la Asociación Civil sin Fines de Lucro Caritas Arquidiocesanas de Calabozo; Pero no es cierto que dicho contrato de arrendamiento sea indeterminado, sino que se evidencia claramente en la Cláusula Tercera de este contrato, dicho convenio de arriendo lo es a tiempo determinado o fijo.
Que es cierto que es legitima arrendataria de un local signado con el Nº PB-04, en la planta baja del Centro Comunitario “Madre Teresa de Calcuta” ubicado en la Carrera 10 entre Calles 7 y 8, Casco Central Calabozo, Estado Guárico, que constituye como objeto de la presente demanda.

Que Niega que los Contratos sean indeterminados, ni tampoco es cierto que deba ningún canon arrendamiento, para ello agote el procedimiento consignatario para demostrar la solvencia, que agrega, marcado con la letra “A” a la acción, de cincuenta y siete 57 folios útiles copias certificadas del expediente N.- 200-11, contentivo del proceso seguido por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico y lo que si es verdad es que la Cláusula Tercera del contrato, señala certeramente de la relación arrendaticia es a termino fijo determinada razón por la cual no as procedente la pretensión de desalojo alguno para obtener la desocupación.

Que es verdaderamente cierto que desde el 6 de Enero del año 2004 y 12 de Mayo del año 2008 hasta la presente fecha de hoy, se ha prorrogado sucesivamente los contrato por periodos convenidos, permaneciendo incólume la relación arrendaticia en su aspecto temporal a tiempo determinado o fijo sin variación de ninguna especie salvo el aumento progresivo del canon, como consta de la correspondencia de fecha 14 de Septiembre del año 2009, que riela en el folio 6 del expediente 200-11 de consignación de alquileres y contratos de arrendamientos.

Que rechaza la estimación de la demanda hecha por la parte actora por la cantidad de MIL CUARENTA y OCHO BOLÍVARES (13sF. 1048, oo), en virtud de que la estimación de la demanda sobre arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre los cuales se litigue; pero si no es apreciable en dinero el demandante si estimará su valor. Observe: La accionante dice que ella le debió los meses Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2011, es en base a estos supuestos meses que la demandante debió estimar la demanda

Que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna las copias o reproducciones fotostáticas de los siguientes documentos:
1. Poder Especial, amplio y suficiente a los abogados en ejercicios TAH1RI CAROLINA MATUTE ABACHE y JOSE FELIPE RIBAS RUBIO, anotado bajo el Nº 13, Tomo 108 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaria Pública de Calabozo, Estado Guárico.
2. Acta de Asamblea Extraordinaria Nº 3, de la Asociación Civil Pastoral Social “Cáritas Arquidiocesana de Calabozo, inscrito bajo el Nº 30,
Folios 244, Tomo 26, del Protocolo de trascripción de fecha 14 de Septiembre del 2010.
3. La donación pura y simple, perfecta e irrevocable a la Asociación Sin Fines de Lucro “Cáritas Arquidiocesana de Calabozo», registrado bajo el Nº 27, Folio 187 al 192, Protocolo Primero, Tomo Octavo de fecha 15 de Marzo del presente año en curso.
4. Los contratos de Arrendamientos celebrados entre la Asociación Civil sin Fines de Lucro “Cáritas Arquidiosesanas de Calabozo” y mi persona de fecha 12 de Mayo del 2008, contenidos en el Expediente N 1153-11, que cursa por su Despacho a su cargo, los cuales no tendrán ningún valor probatorio si la parte demandante no produzca sus originales.

Que solicitó de este Tribunal se sirva declarar sin lugar la demanda con expresa condenatoria de costas a la parte actora por cuanto la pretensión de Desalojo inquilinario es inadmisible de acuerdo al articulo 341 del Código Procedimiento Civil, en virtud de las razones alegadas y que constan en el Contrato de Arrendamiento.

FUNDAMENTOS DE LA DECISION

LA ESTIMACION DE LA DEMANDA

De acuerdo al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde a este Tribunal pronunciarse en capítulo previo de la sentencia, sobre la estimación de la demanda, para lo cual se observa:

La parte actora estimó la demanda en Bs. 1.048,80 y la demandada rechazo dicha estimación en la contestación de la demanda. Al respecto el Tribunal observa que de acuerdo al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. En el caso de autos, tratándose de una demanda de desalojo por falta de pago de canones, el valor de la demanda consta efectivamente, de suerte que el demandante no puede estimarla. En el caso bajo examen la obligación de estimar la demanda esta establecida a los solos efectos de cumplir con la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, que en su artículo 1, in fine, estableció que “ a los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T) al momento de la interposición del asunto”.

De lo anterior se colige que la Resolución modificó el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuyas normas competenciales son preconstitucionales, y el sentido de tal modificación lleva a la conclusión de que aunque conste el valor de la demanda, el demandante igualmente estimara su valor. Aplicando tal sentido al caso de autos, se entiende entonces que constando en autos el valor de la demanda no puede el actor excederse de los límites cuantitativos que ya constan en el expediente. En el caso bajo examen la actora pretende el desalojo del inmueble invocando la falta de pago de los canones de arrendamiento que van desde Febrero a Octubre del año 2011, ante lo cual si tomamos en consideración el canon estipulado en el último contrato de arrendamiento celebrado el 12 de mayo de 2008, a razón de Bs. 140, cada mensualidad, nos da un total de Bs. 1.260, sumando las nueve mensualidades, cuyo pago resulta debatido durante el proceso judicial. En consecuencia el Tribunal fija la cuantía de la demanda en la suma de Bs. 1.260, y así se establece.

LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En primer termino, debe este Tribunal revisar la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, toda vez que ello incide en la procedencia de la acción de desalojo y dado que de acuerdo con el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, la acción de desalojo solo procede en los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, observándose que en el caso de autos el actor ejerció acción de desalojo invocando la causal a de dicha norma, es decir, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas. En consecuencia, si se determina que el contrato es de naturaleza determinada, no sería admisible la acción de desalojo interpuesta.

Tomando en consideración que los supuestos de inadmisiblidad son de orden público y pueden ser revisados, aun de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, pasa el Tribunal entonces a revisar preliminarmente la naturaleza del contrato con el fin de examinar posteriormente la admisibilidad de la acción de desalojo interpuesta, reservada por la ley, la doctrina y la jurisprudencia a los contratos indeterminados en cuanto a la duración de la relación locativa.

Sobre esta materia advierten GUERRERO QUINTERO Y GUERRERO ROCCA:
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Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el límite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente en cuanto al tiempo de duración por efecto de la prórroga legal que allí no puede introducirse ipso jure, o en razón de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar el derecho a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como «automática», no se traduce de alguna manera en el sentido que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsciente o no deliberado, pues las partes cuando establecen esa prórroga están conscientes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión. No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prórroga se producirá de la forma establecida en la Ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer se cumpla lo acordado en la Ley.

Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga, dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o la fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en «prórroga legal» (obligatoria y no obligatoria), «prórroga voluntaria o convencional» (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto), y las prórrogas sucesivas

…omissis….

La prórroga convencional tiene lugar, desde luego, cuando las partes la establecen en el contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prórroga no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continúe por el tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prórroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establecen un plazo determinado de duración de la misma y asimismo convienen que se prorrogará por tanto tiempo más al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará un determinado tiempo más. Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el sólo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prórroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga de la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por alguna de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, a menos que antes del vencimiento del término prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prórroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada.

¿Cuándo tiene lugar la prórroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la «tácita reconducción» en nuestro Derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la «relación arrendaticia continuativa» por lapsos iguales al plazo fijo previamente estipulado, o plazos distintos siempre que sean precisos o determinados…omissis…

La mala praxis redaccional lleva en algunos casos a establecer un modo de prórroga convencional de la relación tan confusa, que no puede saberse fácilmente a qué tipología arrendaticia –en cuanto a la duración del contrato- corresponde la voluntad de la partes, como ocurre en el caso que el profesor Gustavo Contreras narra y comenta en sus Aspectos Relevantes en el Juicio de Desalojo, al indicar lo siguiente: …OMISSIS … Al prorrogarse, automáticamente se convierte en contrato a tiempo indeterminado, PUES NO SE FIJÓ PLAZO PARA LA PRORROGA. (RESALTADO DEL TRIBUBNAL)

PRÓRROGA CONVENCIONAL AUTOMÁTICA PREFIJADA

La misma consiste en la voluntad recíprocamente emitida por el arrendador y arrendatario, orientada a mantener la duración de la relación arrendaticia por otro tiempo igual o distinto, al vencimiento del tiempo prefijado, sin necesidad de ninguna otra declaración adicional o del cumplimiento de alguna condición que conforme a la ley puedan establecer las partes. El sólo vencimiento del término o del plazo estipulado, hace que la prórroga se produzca por el tiempo que llegaron a establecer, diferenciándose de la prórroga sucesiva pues mientras con ésta se indica que al vencimiento del contrato ocurrirá su continuidad de modo ininterrumpido en el tiempo, sin solución de continuidad pero con el único límite de la no perpetuidad; en la prórroga prefijada sólo se significa la continuidad del arrendamiento por el tiempo preestablecido, de modo que una vez vencido el mismo la relación simplemente concluye por agotamiento temporal; aun cuando en ambas modalidades o subtipos el contrato continúa siendo por tiempo determinado hasta el vencimiento de la prórroga cuando se trata de la prórroga prefijada; y no así en la prórroga sucesiva en donde la duración siempre será a plazo fijo hasta que las partes le pongan término a través de cualesquiera de los medios establecidos en la ley.

Para MESSINEO el contrato de duración, próximo al vencimiento, puede expresamente prorrogarse (esto es, diferirse en su duración), por acuerdo entre las partes, no obstante que pone en duda si se trata verdaderamente de renovación, o de prórroga, puesto que —en sentido técnico— renovación significa que se estipula un contrato nuevo, estando vencido otro contrato precedente, del cual se adopta idénticamente el contenido; y probablemente la diferencia interna entre prórroga tácita y renovación tácita debe colocarse (sacando indicios de los casos de aplicación) en esto: que la prórroga extiende la duración del contrato, pero el contrato es el mismo de antes (no hay un contrato nuevo), mientras que la renovación da lugar a un contrato nuevo, aunque sea de contenido idéntico al del contrato anterior (ob. cit. vol. 4, p. 514).

…omissis…

PRÓRROGA AUTOMÁTICA PREFIJADA CON INDICACIÓN DE CANON DIFERENTE

Las partes pueden no solo fijar la variación del precio arrendaticio durante la vigencia determinada del plazo de duración preestablecido, sino que también les está permitido, pues no está prohibido, fijar uno distinto al vencerse ese plazo y continuar la relación por otro tiempo más…omissis…

Ahora bien, ¿puede darse la prórroga automática si se cambia el canon arrendaticio y que el contrato continúe siendo a plazo fijo? Indudablemente que sí. La ley no prohíbe que esa determinación de las partes pueda hacerse. Lo único que se mantiene es el derecho del arrendatario a solicitar el «reintegro» siempre que el inmueble no esté exento de regulación y que el canon fijado convencionalmente resulte en exceso del máximo que se pueda legalmente exigir.

…omissis…

PRÓRROGA AUTOMÁTICA CON INDICACION DE PRÓRROGAS SUCESIVAS

Se trata de la posibilidad que tienen los intervinientes en la relación arrendaticia, de convenir que al vencimiento del plazo fijo preestablecido, el contrato continúe no solo por otro tiempo más en adicción, sino que la continuidad arrendaticia devenga en prórrogas sucesivas sin solución de continuidad, como puede observarse en la praxis con algunas posibilidades orientadas a la continuación de esa relación, tal como ocurre en estos casos:

1. Que el contrato al solo vencimiento de cada plazo, continuará por otro lapso determinado y así sucesivamente por tiempos concretos o determinados.

2. Que la prórroga tendrá lugar siempre y cuando dentro de determinado tiempo y antes del vencimiento del plazo de que se trate, alguna de las partes no notifique a la otra la no continuación de la relación.

En el primer caso, el sólo vencimiento del plazo previsto da inicio a un nuevo término de duración, no a un nuevo contrato porque se trata del mismo, entendiéndose cada continuación —por efecto de la prórroga estipulada— como un nuevo plazo determinado o fijo, con fundamento en el acuerdo o voluntad de las partes, lo que no infringe en principio ninguna disposición legal. Llegado el momento conclusivo del plazo predeterminado, el efecto causal se inicia como consecuencia de la previsión interpartes sin que se requiera de alguna actividad adicional concordante realizada por el arrendador y arrendatario, o que deba cumplirse con determinada exigencia de orden legal, pues solamente es necesario que se agote el último día del término prefijado para que la prórroga se inicie y así sucesivamente, puesto que el cómputo del tiempo se hace contando desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirá el día de fecha igual a la del acto, del año o del mes que corresponda para completar el número del lapso (art. 12, CC). Como se observa, el requisito esencial es el vencimiento del último día del plazo predeterminado para que se produzca la continuación de la relación dentro de las condiciones o exigencias previamente acordadas por las partes, a menos que un específico motivo se produzca antes de llegar ese día de modo que impida la continuidad, como sucede, por ejemplo, con el incumplimiento en que pueda incurrir el arrendatario dejando de pagar el alquiler u otro motivo capaz de impedir la prórroga.

¿Quiere decir, entonces, que la prórroga automática carece de límite en el tiempo? No. La ley establece limitación al derecho de contratar, a fin de evitar que el contrato de arrendamiento sea perpetuo; y como la relación puede continuar en los herederos del arrendatario (como continuadores de sus relaciones jurídicas activas y pasivas) al no terminarse por la muerte de éste (art. 1.603, CC), debe existir una limitación en el tiempo para no perjudicar los derechos de propiedad y de uso que tienen los herederos del arrendador sobre el inmueble arrendado; razones indicativas de la limitación temporal de modo que la prórroga automática no podrá exceder de los quince años a que se refiere el artículo 1.580 del Código Civil, y de pretenderse una duración mayor como consecuencia de las prórrogas sucesivas con el fin de alegarse la existencia de una duración determinada después de tal tiempo, puede oponerse la ineficacia de la prórroga automática por otros quince años más según la cláusula que la contenga, para afirmar con buena base de sustentación que el contrato concluyó a los quince años (en el primer supuesto del art. 1.580) y de allí en adelante lo que ha podido ocurrir es una relación indefinida; no obstante que el inmueble arrendado ha podido ser para habitarlo el arrendatario, en cuyo caso la duración podrá ser hasta por toda su vida (art. 1.580 in fine), pero esa duración puede en todo caso terminarse conforme a le ley por la sobreveniencia de alguna causa imputable al arrendatario a modo de incumplimiento, o por otro motivo no imputable al mismo establecido en la ley tal como ocurre por ejemplo con los supuestos del artículo 34 de LA! en sus literales b) y c); y asimismo, aquella prórroga automática puede también perder eficacia cuando el propietario del inmueble hipotecado lo da en arrendamiento a plazo fijo sin la autorización del acreedor, en cuyo caso si el plazo fijo excede al año corriente al vencimiento de la hipoteca, la duración arrendaticia concertada quedará reducida a ese año; a no ser que el inmueble hipotecado constituya un <>, pues en este caso si la recolección de la cosecha requiere más de un año, entonces la duración será hasta dicha recolección (art. 1.581, CC); caso este en el cual no se aplica LAI al así disponerlo el literal b) del artículo 3° eiusdem.

En el segundo caso propuesto, como la prórroga está sometida a la condición (art. 1.197, CC) de que cualquiera de las partes no notifique a la otra la no continuación de la duración del contrato, si esa notificación se produce, la relación no concluye al vencimiento del tiempo previsto, pues el arrendatario tiene el derecho a la prórroga legal. ¿Y si en el contrato se estipula que ese derecho, de la no continuación, corresponde únicamente notificarlo o ejercerlo a una de las partes, con exclusión de la otra? En este caso es de considerar que tal cláusula o disposición carece de eficacia, pues la obligación que se contrae bajo la condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado, es nula (art. 1.202, CC); en cuya situación es comprensible que la prórroga del contrato se producirá indefectiblemente, en el caso propuesto, a pesar de la notificación de no prórroga que el aparente beneficiario de la misma efectuare. Nos parece diferente cuando las partes en el contrato han previsto que cualquiera de las mismas puede impedir la prórroga de la duración, comunicando a la otra la no prórroga antes de que la misma se realice, en cuyo caso la disposición será eficaz por tratarse de un derecho recíproco. (Resaltados del Tribunal) (FIN DE LA CITA). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Caracas, 2000, Livrosca, vol. 1, págs. 321 y s.s.).

En el caso de autos, al penetrar en las actas del expediente, el Tribunal observa los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes, así:

El primero cursa en original al folio 27 y s.s. del expediente y fue celebrado mediante escritura privada en fecha 6 de enero de 2004, en cuya CLAUSULA TERCERA, se lee:

“…TERCERA: El plazo de duración de este Contrato es de dos (2) años, contado (sic) a partir del día 01 de diciembre del año 2003, relacionado de acuerdo con los parámetros de permanencia establecidos por las normas de las microempresas apoyadas por “EL Arrendador” (Caritas de Calabozo). Este término se considerará prorrogable por lapsos de Un (1) año, siempre y cuando “EL Arrendatario” exprese por escrito las razones de la petición de su prorroga, para ser estudiado por “EL Arrendador”, el mismo, debe pasarlo por lo menos con TREINTA (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento de este contrato o de una de sus prorrogas…”.

Luego, mediante escritura también privada, las partes celebraron otro contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos, en fecha 12 de mayo de 2008, cursante en original al folio 30 y s.s. de la segunda pieza del expediente, en cuya CLAUSULA TERCERA establecieron:

“…TERCERA: El plazo de duración de este Contrato es de 6 meses, contado (sic) a partir del día 01 de Enero de 2008 relacionado de acuerdo con los parámetros de permanencia establecidos por las normas de las microempresas apoyadas por “El Arrendador” (Cáritas de Calabozo). En caso de prorrogarse el contrato se ajustara de acuerdo al índice inflacionario vigente para esa fecha previsto en el mercado inmobiliario, tomando siempre en cuenta el que establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios o del Banco Central de Venezuela y las condiciones especiales de esa Institución…”

Del análisis de la situación, observa este Tribunal que en un principio el contrato tenía una duración determinada de dos (2) años, a partir del primero (1) de diciembre de dos mil tres (2003) y sus prorrogas sucesivas por períodos de un (1) año cada una, es decir, se trataba de un contrato a tiempo determinado con prorroga convencional sucesiva, siempre y cuando “EL Arrendatario expresara por escrito las razones de la petición de su prorroga, para ser estudiado por EL Arrendador, el mismo, debe pasarlo por lo menos con TREINTA (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento de este contrato o de una de sus prorrogas…”. (cita cláusula tercera)

Sin embargo, en el nuevo contrato celebrado el día 12 de mayo de 2008, las partes establecieron un nuevo término de duración, este es, seis (6) meses contados a partir del primero (1º) de enero de dos mil ocho (2008), como reza su cláusula tercera, razón por la cual dicho término ahora vencía el 1º de julio de 2008, es decir, el contrato se mantenía a termino fijo, porque las partes sabían de antemano la fecha cierta de su conclusión.

Ahora bien, en la misma cláusula tercera de este último contrato, la prorroga convencional quedó imprecisa en los términos de su redacción, efectivamente se lee en la cláusula “en caso de prorrogarse el contrato se determinará de acuerdo al índice inflacionario…omissis…”, es decir, se establece la manera de calcular el canon pagadero en la prorroga pero no se dice nada respecto al plazo de duración de la misma prorroga convencional.

Luego, siendo todavía un contrato determinado para el 1º de julio de 2008, si las partes antes de su vencimiento no acordaron ni celebraron alguna prorroga convencional, entra a regir de pleno derecho, como consecuencia jurídica, la prorroga legal, situación revisable de oficio por el Juez, prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración igual o superior a cinco años `pero menor de diez años, como sucede en el caso de autos, toda vez que la relación arrendaticia se inició el 1º de diciembre de 2003, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario.

Ello así, entiende este Tribunal que a partir del vencimiento del termino convencional fijo de seis (6) meses establecido en el ultimo contrato celebrado, vencimiento que se verificó el día 1º de julio de 2008, y no habiendo prorroga convencional de las partes, al día siguiente comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal de dos (2) años, ya referida, la cual venció indefectiblemente en fecha 2 de julio de 2010.

Este Tribunal comparte el criterio, explanado por GUERRERO QUINTERO (pàgs. 348 y ss., ob. cit.), cuando afirma que luego del vencimiento del término convencional fijo, durante el plazo de la prorroga legal, el contrato se mantiene bajo la forma de contrato a tiempo determinado, puesto que la prórroga legal también goza de tal naturaleza determinada en su duración, porque el tiempo fijado en el arrendamiento no es solo el del contrato sino también el impuesto por la ley a modo de prórroga que opera de pleno derecho en beneficio del inquilino, dado que por “arrendamientos hechos por tiempo determinado” podemos entender no solo los celebrados originalmente con tal carácter, sino aquellos en los cuales está corriendo la prórroga legal a que se contrae la ley especial, pues al contemplarse una prórroga legal la misma se entiende incorporada al contrato originario.

En conclusión, aprecia este Juzgador que hasta el 2 de julio de 2010 el contrato se mantuvo bajo la figura de contrato a tiempo determinado, es decir, era conocida de antemano por las partes la fecha en que terminaba la prorroga legal, dado que el desconocimiento de la ley no excusa su incumplimiento.

De allí en adelante, a juicio de este Tribunal, si el arrendatario quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada, sin oposición del arrendador, como efectivamente ocurrió en el caso de autos, dicha relación inquilinaria devino indeterminada en su duración, porque ya el plazo convencional inicial determinado (6 meses) y la prorroga legal también determinada por la ley (2 años) habían vencido y entonces las partes no sabían a qué otro plazo atenerse, ya no sabían de antemano cuándo finalizaría el contrato, transformándose consecuencialmente en una relación indefinida en cuanto al tiempo, es decir, vencida la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tienen perfecta aplicación los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, en virtud de los cuales el contrato se renueva en cuanto a las demás cláusulas pero en cuanto a su duración el contrato se regirá como aquellos sin determinación de tiempo.

Así lo reconoce QUINTERO (Ob. Cit. Pág. 355), al decir que “…el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado por la prorroga, sin necesidad de desahucio, en cuyo caso ya no existe la relación (concluida), la misma está inerte, sin movilidad temporal y hacia otra modalidad o dimensión en el tiempo, sin tiempo determinado…”.

La continuación en el cobro de los canones posteriores al 02 de Julio de 2010, así como la comunicación dirigida por el arrendador al arrendatario en enero de 2011 (folio 49) , pretendiendo un aumento del canon a Bs. 500, aunado al hecho de las consignaciones de canones realizadas por el arrendatario ante el Tribunal Segundo de Municipio de esta Ciudad de Calabozo en base a Bs. 156, 80, incluido el IVA, cada mensualidad, desde febrero de 2011, son indicativos de que una vez vencida la prorroga legal el 2 de julio de 2010, el arrendatario “quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada” como dice el artículo 1.600 del Código Civil, es decir, son hechos inequívocos que denotan la intención de las partes de continuar la relación, todo lo cual viene a corroborar que la relación jurídica arrendaticia continuó pero sin determinación de tiempo, a tiempo indefinido.

De lo anterior, deduce este Tribunal que la relación inquinaria que nos ocupa, a la fecha, es de carácter indefinido en el tiempo y así se establece, de acuerdo con lo previsto en el artículo 12 del Código de procedimiento Civil, contentivo de la facultad interpretativa que tienen los Jueces con relación a los actos y contratos de las partes que presenten oscuridad o deficiencia, atendiendo a la interpretación del querer de las partes y a la ambigua redacción del ultimo contrato celebrado por escritura privada, fechada 12 de mayo de 2008 (folio 46 s.s. pieza 1), en su cláusula tercera.

Ahora bien, determinado lo anterior, el Tribunal observa:

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a, b, c, d, e, f y g… (Omissis)”

Para Guerrero “…la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem” (Ob. cit., pág. 193)

En sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, fechada 24 de abril de 2002 (caso Camacaro en amparo, sent. 583-02, en Ramírez y Garay tomo 187, abril de 2002, Págs. 325-328), se estableció:

“…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo...omissis. En el caso de autos se encuentra que el Juzgado…si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda debió declarar inadmisible la misma…omissis”

En otra sentencia, fechada 7 de marzo de 2007 (Zaspiak Inversiones C.A. en amparo, Ramírez y Garay, tomo 242, exp. 06-1043, sent. 381, ponente Pedro Rondón Hazz), la Sala Constitucional dictaminó:

“…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones… con la ciudadana … es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador, en efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. (Sic) Así se decide”
Omissis…
…el acto jurisdiccional al que arribo el Juzgado…mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado…estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias…”
(Fin de la cita, tomado de Ramírez y Garay, Jurisprudencia, Tomo Marzo 2007, Caracas, 2007)

Ahora bien, en su contestación, como defensa previa, el demandado alegó que la presente acción de desalojo era inadmisible porque el contrato de arrendamiento que une a las partes lo es a tiempo determinado. Sin embargo, en el caso de autos, este Tribunal observa que el actor demandó el desalojo del inmueble con base a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, letra a, relativa a la falta de pago de cánones, quedando evidenciado en el expediente que a la fecha, la relación jurídica arrendaticia que nos ocupa tiene carácter indeterminada, en cuanto al tiempo de conclusión, en tal sentido estima este Juzgador que en aplicación de los criterios expuestos por la doctrina y la jurisprudencia supra citados, justamente con fundamento en dicha norma, solo podrá demandarse la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado, razones por la cuales, entonces, sí resulta proponible la presente acción de desalojo, en tal sentido, es improcedente la defensa previa del demandado, opuesta en su contestación, acerca de que la acción era inadmisible. ASI SE RESUELVE.

CUESTION PREVIA

Debe el Tribunal, para cumplir con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pronunciarse en esta sentencia sobre la cuestión previa opuesta por la demandada, en la oportunidad de contestar la demanda, lo cual hace de seguidas de la siguiente manera:

Dice la demandada que promueve la cuestión previa prevista y sancionada en el articulo 346 Ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil que prevé “LA EXISTENCIA DE UNA CONDICIÓN O PLAZO PENDIENTES...”, expresa que se infiere que en los contratos de arrendamientos a tiempo determinados que tengan por objeto el arriendo de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda o al funcionamiento de actividades comerciales, industriales y profesionales etc., llegado el vencimiento de plazo estipulado se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario (a) conforme a las reglas de ley; de allí que –alega- quedó pendiente la prórroga legal en el asunto y a este respecto nuestro legislador fue muy sabio cuando acogió la siguiente solución “Ni le doy superderechos (sic) y garantías al Arrendatario para evitar sus abusos, ni tampoco le permito al arrendador que a cuenta de dueño atropelle al inquilino sacándolo intempestivamente del inmueble, sin un plazo racional suficiente que le permita resolver su problema de manera holgada”, de allí que surgió la prorroga legal como remedio, arguyó la demandada.

Al respecto el Tribunal observa que en el caso de autos la prorroga legal se encuentra vencida, como quedó explicado en lo párrafos precedentes de este fallo, pues efectivamente ésta feneció el día 2 de julio de 2010, razón por la cual no existe ninguna condición ni plazo pendientes, de donde deviene la improcedencia de la cuestión previa alegada y ASI SE DECIDE.

Conforme al artículo 276 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “Las costas producidas por el empleo de un medio de ataque o de defensa que no haya tenido éxito se impondrán a la parte que lo haya ejercido, aunque resulte vencedora en la causa”, se impondrán las costas por la declaratoria sin lugar de la cuestión previa a la demandada ARACELIS GUTIERREZ, y así se decide

EL FONDO DE LA PRETENSIÓN

Resueltas las cuestiones preliminares, pasa el Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la causa, para lo cual observa que la parte actora denunció la insuficiencia en el pago de los canones de arrendamientos de los meses que van desde el mes de febrero hasta octubre de 2011, pidiendo el desalojo por falta de pago, invocando la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativa a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, Ley que todavía esta vigente para los inmuebles de usos distintos a vivienda, como el caso de autos que se trata de un local comercial, vigencia que está acordada en la Disposición Transitoria Tercera de la nueva Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O. Nº 6.053 Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011).

Al respecto el Tribunal observa que la demandada en su respectiva contestación negó la deuda por concepto de canones de arrendamiento, alegando que agotó el procedimiento consignatorio para demostrar la solvencia, para lo cual trajo a los autos copia certificada del expediente Nº 200-11 llevado ante el Tribunal Primero de Municipio de esta Ciudad de Calabozo, contentivo de las consignaciones efectuadas.

Aprecia este Juzgador que ciertamente consta de manera fehacientemente en el expediente que la parte arrendataria pagó los canones de arrendamiento del inmueble de autos, que van desde febrero de 2011 hasta diciembre del año 2011, según se evidencia de copia certificada del expediente de consignación de canones de arrendamientos Nº 200-11, consignado por las partes, llevado ante el Juzgado Primero de Municipio con sede en este ciudad de Calabozo (folios 43 s.s. y 135 s.s.); dicho pago observa este Tribunal que lo realizó el arrendatario en base a BOLIVARES CIENTO CUARENTA (Bs. 140) cada mensualidad, mas el IVA, lo cual resulta válido por cuanto el monto corresponde al efectivamente acordado por las partes en el último contrato de arrendamiento celebrado en fecha 12 de Mayo de 2008, cláusula segunda, cursante del folio 30 al 32 de la segunda pieza del expediente, Y ASI SE ESTABLECE.

En vista de las consignaciones legítimamente efectuadas, se considera al inquilino en estado de solvencia, a tenor de lo previsto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, en consecuencia, no tiene lugar en derecho la acción de desalojo intentada en base a la letra “a” del artículo 34 ejusdem, relativa a la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, y así lo resolverá este Tribunal en la dispositiva del fallo, de acuerdo con lo previsto en los artículos 254 y 506 del Código de procedimiento Civil, con condenatoria en costas para la parte actora y ASI SE DECIDE.

DE LAS DEMAS PRUEBAS DEL PROCESO

A los solos fines de cumplir con la Exhaustividad del fallo, pasa el Tribunal a emitir pronunciamiento sobre el resto del material probatorio:

Las copias simples que cursan del folio 9 al 23, quedan desechadas del proceso, en vista de la impugnación realizada por la parte demandada en su contestación.

Se aprecian las documentales públicas cursante del folio 6 al folio 8, de la primera pieza, y folio 4 al 26, de la segunda pieza, referentes al poder otorgado por la parte actora a la Abogada TAHIRI MATUTE, título de propiedad del inmueble de autos, acta de asamblea y acta constitutiva de la parte actora “Asociación Caritas Arquidiocesana de Calabozo”.

Igualmente han quedado apreciados en el fallo los originales de los contratos de arrendamientos privados, celebrados entre las partes sobre el inmueble de autos que van desde el folio 27 al folio 32, los cuales fueron aceptados por las partes y en ningún momento fueron impugnados.

Las facturas anexas “G” y “H”, cursante a los folios 33 y 34, de la segunda pieza del expediente, fueron declaradas inadmisibles por el Tribunal en la oportunidad de su promoción, al igual que fueron declaradas inadmisibles las testimoniales de ARECELIS GUTIERREZ y MARIA MEZA.

Se deja constancia que quedaron ampliamente apreciadas en el proceso las copias certificadas del expediente Nº 200-11, llevado ante el Tribunal Primero de Municipios de esta ciudad, contentivo de las consignaciones de canones de arrendamiento del inmueble de autos.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos y las normas legales citadas, este Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la acción de desalojo interpuesta por la Abogada TAHIRI CAROLINA MATUTE ABACHE, en su condición de Apoderada Judicial ASOCIACIÓN CIVIL SIN FINES DE LUCRO CARITAS ARQUIDIOCESANA DE CALABOZO, contra la ciudadana ARACELIS DEL VALLE GUTIERREZ RENGIFO, representada por el Abogado ÁNGEL RAFAEL MORILLO RAYA, todos identificados en este fallo, sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el número PB_04, ubicado en la planta baja del Centro Comunitario “Madre Teresa de Calcuta”, carrera 10 entre Calles 07 y 08, Casco Central, Calabozo, Estado Guárico.

SEGUNDO: Se condena a la parte actora al pago de las costas del proceso, conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el Artículo 346, Numeral 7, del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendientes, opuesta por la demandada en su contestación.

CUARTO: Se condena a la demandada, ciudadana ARACELIS DEL VALLE GUTIERREZ RENGIFO, al pago de las costas por la interposición infructuosa de la cuestión previa, conforme a lo previsto en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil que dispone: “Las costas producidas por el empleo de un medio de ataque o de defensa que no haya tenido éxito se impondrán a la parte que lo haya ejercido, aunque resulte vencedora en la causa”.

Se deja constancia que la sentencia fue dictada dentro del lapso legal de diferimiento.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada. A tales efectos se autoriza al Alguacil de este Tribunal para la elaboración de las copias y suscriba las mismas conjuntamente con la Secretaria.

Dada, firmada y sellada en Calabozo en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a los Doce ( 12 ) días del mes de MARZO de Año Dos Mil Doce (2012)
AÑOS: 201º Y 153º
DIOS Y FEDERACIÓN
EL JUEZ TITULAR

PEDRO ELÍAS HERNÁNDEZ BERGERO LA SECRETARIA,

NYDIA ESCALONA OJEDA
En Esta misma fecha se Registro y Publicó la anterior decisión bajo el Nº __________siendo las __________. La Secretaria Titular,
Nydia Escalona Ojeda