TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR ACCIDENTAL EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO.

202° Y 153°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 7.044-11
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA
PARTE DEMANDANTE: PEDRO NICOLAS SEIJAS GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº 4.307.334.
APODERADO JUDICIAL: Abogado ELY ALBERTO PERAZA VARGAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.237.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES PARRAGA LAYA, C.A., en la persona de su Presidente: RUBEN CELESTINO PARRAGA LAYA, titular de la cédula de identidad Nro. 1.478.800.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados SAUL LEDEZMA y LEON PARRAGA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.562 y 9.325, respectivamente.
I
En fecha dieciséis de junio del año dos mil nueve el ciudadano PEDRO NICOLAS SEIJAS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.307.334 y de este domicilio, asistido por el abogado en ejercicio ELY PERAZA VARGAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 55.237, interpone formal demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, a la SOCIEDAD MERCANITIL INVERSIONES PARRAGA LAYA, C.A., en la persona de su Presidente RUBEN CELETINO PARRAGA LAYA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.478.800.
Señaló Que el 05 de septiembre de 2008, suscribió con esa empresa, un contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de La Pascua bajo el No. 86, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones, cuyo original anexa marcado “A”, donde en la cláusula primera la oferente le otorga a el oferido Pedro Nicolás Seijas González, una opción de compra para adquirir un inmueble constituido por un edificio y el lote de terreno sobre el cual está construido, denominado edificio “Pepe”, situado en el cruce de la segunda cuadra Este de la calle •El Roble” con la Cuarta Cuadra de la calle “Retumbo” de Valle de La Pascua, Código Catastral Np. 12-05-02-04-23 y sobre una superficie de terreno de doscientos cuarenta y tres metros cuadrados con noventa y un centímetros cuadrados (243,91 M2), también propiedad de la oferente, y con los linderos así: NORTE: en 15,70 metros con casa que es o fue de Emilio Serrano; SUR: en 14,60 metros con calle “El Roble” en medio y casa que es o fue de Sofía Camero; ESTE: en 21,60 metros con anteriormente casa de Carmen González, hoy inmueble propiedad de Celestino Párraga Marrero; y OESTE: en 16,70 metros con casa que es o fue de Rafael María Ledezma, calle Retumbo.
Que el edificio tiene un área de construcción aproximada de 1.031 metros cuadrados con 40 centímetros cuadrados (1.031,40 M2) y compuesto de tres niveles: PRIMER NIVEL: planta baja con área de trescientos dieciocho metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (318,60 M2) que comprende un local comercial, oficina, dos ambientes sanitarios y mezzanina, un área común, depósito de basura, ducto de aseo, recibo y escaleras que conducen a los apartamentos del edificio. SEGUNDO NIVEL: Primer piso: dos apartamentos que totalizan trescientos cincuenta y seis metros cuadrados con cuarenta centímetros cuadrados (356,40 M2), constantes cada uno de tres dormitorios, sala-comedor, dos ambientes sanitarios, cocina, lavadero y balcón. TERCER NIVEL: Segundo piso: constituido por dos apartamentos de igual metraje y características similares que los anteriores.
Que el inmueble le pertenece a la oferente, el terreno por haberlo adquirido según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Infante del estado Guárico, bajo el No 70, folio 100 vuelto, Protocolo Primero de 1967 y el edificio conforme consta de documento protocolizado el 20 de marzo de 1991 por ante la misma Oficina de Registro bajo el No.188, folio 114, Protocolo Primero, Tomo Primero Adicional, Primer Trimestre de 1991. Que el precio pactado fue de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs: 1.250.000,oo) pagaderos de contado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Que el plazo para ejercer dicha opción se estableció en treinta (30) días continuos a partir de la fecha de autenticación del documento de opción. Que de acuerdo a la cláusula cuarta, en el momento de autenticar el contrato entregó la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs: 150.000,oo) en calidad de arras, para garantizar los daños y perjuicios que pudiera ocasionarle a la oferente en caso de no ejercer la opción o desistir de ella.
Que es el caso, que estaba tramitando con Banesco Banco Universal, el crédito para la adquisición del inmueble y que dentro de los requisitos indispensables y necesarios para la protocolización del documento definitivo se requiere un documento complementario del terreno, toda vez que el área de la planta del edificio es de 365,50 M2 y el del terreno que consta en el documento es de 243,91 M2, detalle éste que no fue advertido por ninguna de las partes en el documento de opción de compra venta y que además se requería el permiso del Cuerpo de Bomberos para el edificio, la inspección de Ingeniería Municipal y que adicionalmente el Banco pidió Solvencia Laboral de la empresa vendedora..
Que vista la diferencia en la cabida del terreno y para concretar la negociación, dirigió telegrama a la oferente, cuya copia, acuse de recibo y recibo No.363475 emitido por IPOSTEL, anexa marcados “B”, “C” y “D” y copia lo manifestado en dicho telegrama.
Que consintiendo la oferente en tramitar ante la Alcaldía la adquisición del terreno complementario le ofreció su colaboración en cuanto a los demás requisitos necesarios para protocolizar el documento.
Que a pesar del tiempo transcurrido sin que la oferente le haya hecho entrega del documento de adquisición del terreno adicional, necesario para el otorgamiento del documento definitivo, al solicitar la concreción de la negociación del inmueble, el representante legal de la empresa oferente se ha negado a realizar la operación alegando que el inmueble en cuestión tiene un valor superior al que fue convenido en la fecha de la celebración del contrato de opción de compraventa. Que ante tal negativa y tomando en consideración lo dispuesto en las cláusulas cuarta, quinta, sexta y séptima del contrato, las cuales copia y en vista de haber ejercido la opción de compra oportunamente, tal como consta en el telegrama del 01/10/2008, es por lo que, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, procede a demandar a la sociedad mercantil Inversiones Párraga Laya C.A. por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado el 05 de septiembre de 2008 por ante la Notaría Pública de Valle de La Pascua bajo el No. 86 del Tomo 94, en razón de su negativa a efectuar la venta pactada en el contrato, para que convenga, o en su defecto le condene el Tribunal en lo siguiente:
“1º .- En que ha incumplido con su obligación de efectuarme la venta del inmueble a que se contrae la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra;
2º.- En que el Contrato de Opción de Compra autenticado el 05 de Septiembre de 2008, antes identificado, ha quedado resuelto,
3º.- que de conformidad con lo establecido en la Cláusula Quinta del referido contrato, debe restituirme la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BVs.F. 150.000,oo) que recibió en calidad de arras.
4º.- En pagarme, de conformidad con lo convenido en la Cláusula Séptima del Contrato de Opción de Compra, como Cláusula Penal, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 150.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios por su incumplimiento en su obligación de efectuar la venta.
5º.- En el pago de las costas y costos del presente juicio.”
Estimó la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), equivalentes a CINCO MIL CUATROCIENTAS CINCUENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS CON CINCUENTA Y CINCO CENTÉSIMAS (5.454,55 U.T.).
Pidió que la citación se hiciera en la persona del representante legal de la empresa, ciudadano Rubén Celestino Párraga Laya, Presidente, en el edificio “Pepe”, calle Retumbo cruce con calle El Roble e indicó como domicilio procesal en avenida 5 de julio cruce con 8va transversal, quinta El Cabrestero, Urbanización Guamachal, ambas direcciones en la ciudad de Valle de La Pascua, estado Guárico.
Pidió se admitiera la demanda y declarara con lugar en la definitiva.
Solicitó medida cautelar y anexó documentos marcados “A”, “B”, “C”, “D” y “F”.
Dicha demanda se admitió por auto de fecha diecinueve de junio de dos mil nueve y sobre la medida se acordó abrir Cuaderno Separado
En el Cuaderno de Medidas ese mismo día, diecinueve de junio de 2009, por auto se negó la medida cautelar solicitada y del cual apeló la parte demandante y el Juzgado Superior Jerárquico Vertical, en fecha veintinueve de septiembre de dos mil nueve declara sin lugar la apelación y confirma la decisión de la Primera Instancia.
El 29 de junio de 2.009 el Abogado ELY ALBERTO PERAZA VARGAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.237, consignó el poder autenticado que le fue conferido por el ciudadano PEDRO NICOLAS SEIJAS GONZALEZ.
El 16 de julio de 2009 la parte actora dejó constancia de haberle entregado al Alguacil del Tribunal los emolumentos para que practicare la citación y el 20 de ese mismo mes y año el Alguacil deja constancia en autos de ello..
El 18 de marzo de 2010 el Abogado Saúl Ledesma consignó instrumento poder otorgado por la parte demandada dándose formalmente por citado y quedando en cuenta de los lapsos procesales subsiguientes.
El 18 de marzo de 2010 se inhibe la Secretaria Titular del Tribunal de la Primera Instancia y la misma es declarada con lugar.
El 22 de abril de 2010 los apoderados judiciales de la parte demandada, Abogados LEON PARRAGA LAYA y SAUL LEDEZMA, procedieron a contestar la demanda, señalando en el escrito que la contiene que:
Rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, tantos en los hechos como en derecho, la demanda incoada en contra de su representada, por ser totalmente falsos los hechos narrados en el libelo de la demanda. Que conforme a documento autenticado en la Notaria Pública de Valle de la Pascua, estado Guárico, en fecha 05 de septiembre del 2.008, anotado bajo el No 86, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones, su representada celebró contrato de opción de compra con el demandante, y el cual tenía por objeto un bien inmueble integrado por una parcela de terreno de doscientos cuarenta y tres metros cuadrados con noventa y un centímetros cuadrados (243,91 M2) y el edificio sobre la misma construido denominado “PEPE”, ubicado en el cruce de la Segunda Cuadra Este de la calle El Roble, con la Cuarta Cuadra Sur de la calle Retumbo, Código Catastral No. 12-05-02-04-23, y sus linderos. Medidas y demás especificaciones del inmueble objeto de la negociación constan en el documento de opción de compra y el cual lo dan totalmente por reproducido. Que las condiciones convenidas para la negociación fueron las siguientes: se especificaron las características del inmueble en la primera cláusula; se fijó el precio en un millón doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs:F.1.250.000,00) en la segunda; en que el plazo de dicha opción es de treinta días continuos, contados a partir de la fecha de la autenticación del documento y que dentro de ese lapso el oferido debería ejercer la opción, en la tercera. Que en la cuarta se dijo que para garantizar los daños y perjuicios que pudiere ocasionarle a la oferente, en caso de incumplimiento y no ejercer la opción de compra o desistir de ella, el oferido entregó la suma de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (BsF 150.000,00). Que en la quinta que en el caso de que el oferido ejerza oportunamente la opción, la oferente se obliga a transferir la propiedad del inmueble libre de todo gravamen, quedando obligada al saneamiento de ley, en caso de evicción. Que asimismo la cantidad entregada en arras por el oferido, sería deducida del precio de la venta del inmueble, quedando obligado el oferido a pagar la diferencia del precio de la venta en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo. Que en la sexta se dice que en caso de que el oferido no ejerza la opción durante el lapso estipulado, o desista expresamente a ejercer la opción, la oferente retendrá para sí la cantidad de dinero recibida en arras como indemnización de daños y perjuicios, quedando extinguido el contrato, cesando de esta manera la obligación de la oferente. Que en la séptima se dice que una vez ejercida la opción de compra por el oferido, la oferente desista de efectuar la venta del inmueble, la oferente se obliga a restituir al oferido la cantidad dada en arras más una suma igual por concepto de indemnización de daños y perjuicios, quedando de esta manera extinguido el contrato. En la octava se dijo que el oferido convino en que todos los gastos que se pudieran derivar del contrato serían de su única y exclusiva cuentas. Que en la novena se dice que las cantidades a que se contraen las cláusulas sexta y séptima constituyen el máximo que pueden reclamarse las partes por concepto de daños y perjuicios en caso de contravención. Que finalmente en la décima se dice que las partes eligen a Valle de La Pascual como domicilio especial.
Señaló además que el mismo día de la celebración del contrato de opción de compra, ambas partes convinieron en celebrar un ACUERDO COMPLEMENTARIO AL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA. Conforme a documento autenticado en la ya citada Notaría Pública el 05 de septiembre del año 2008, bajo el No. 01, Tomo 96, y que en el mismo, en su cláusula primera, declararon que dicha negociación comprende también, aún cuando no se señala en dicho instrumento, el local comercial ubicado en la calle El Roble No. 13 de Valle de La Pascua y el terreno sobre el cual está construido con un área de ciento noventa y seis metros cuadrados (196 M2) comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con solar y casa de Eusebio Serrano; Sur: con calle El Roble en medio y terreno vacuo; Este: con casa de Carmen González; y OESTE: con puesto vacuo y le pertenece a la oferente según documento en Registro Subalterno del Distrito Infante del estado Guárico bajo el No. 38, folios 239 al 243, Protocolo Primero, Tomo 16, Segundo Trimestre de 1999. Que en su cláusula segunda que debido a que dos de los apartamentos del edificio “PEPE” estaban arrendados para la fecha de celebración del contrato, el oferido en la cláusula tercera que una vez ejercida la opción se subrogaba en la persona del arrendador y que se hacía responsable de los arrendatarios conforme al Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también de cualquier reclamación judicial o extrajudicial que pudieran intentar en contra de la oferente. Que Guillermo Párraga Laya, quien ocupa el local comercial del edificio objeto de la compra, dispondrá de un lapso de cuarenta días continuos para desocuparlo. En la cuarta se estableció que no era aplicable la preferencia ofertiva a los apartamento arrendados debido a que la venta era por el total del edificio. Que en las cláusulas quinta y sexta el oferido asumió la obligación de pagar los impuestos y demás gastos requeridos para realizar la negociación del edificio “Pepe”.
Citaron el contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.214 y 1.264 del Código Civil.
Que habiendo convenido las partes que el plazo de la opción de compra era de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del documento, y esta formalidad se cumplió el 05 de septiembre de 2008, el plazo que tenía el oferido para ejercer su derecho fenecía el 05 de octubre del año 2008, y que durante ese plazo el oferido no ejerció su derecho de opción de compra del edificio “PEPE”, razón por la cual incumplió con lo expresamente convenido en la cláusula y por lo cual su representada quedó liberada de su obligación de vender el mencionado edificio e igualmente liberada de vender el local comercial conforme a lo pactado en el Acuerdo Complementario en su cláusula primera.
Que el demandante afirma en su libelo que estaba tramitando en Banesco el crédito para la adquisición del inmueble y dentro de los requisitos indispensables y necesarios para protocolizar el documento definitivo se requiere de un documento complementario del terreno, toda vez que el área de la planta del edificio es de 365,91 M2 mientras que el área del terreno que consta en el documento de propiedad es de 243,81 M2. Que tal afirmación es evidentemente improcedente para pretender justificar el incumplimiento, habida cuenta de que en el contrato de opción de compra al igual que rn en el acuerdo complementario, el pago del precio de la venta no se hizo depender de un crédito bancario que estuviera tramitando el actor, simplemente se fijó un plazo para la negociación y en el caso de que tal negociación se hubiera materializado, el pago íntegro de la venta debía hacerlo en el acto de protocolización del título traslativo de la propiedad, es decir, que el pago no se hizo depender del evento de si al actor le era otorgado un crédito para pagar el precio de la venta.
Que el demandante para tratar de justificar su incumplimiento señala que el área de la planta del edificio es de 365,50 M2 mientras que el área del terreno que consta en el documento es de 243,91 M2 y que tal afirmación es contraria a la verdad, puesto que originalmente en la opción celebrada se estableció que el edificio “Pepe” esta construido sobre un lote de terreno de con una superficie de doscientos cuarenta y tres metros cuadrados con noventa y un centímetros cuadrados (243,91 M2) y de tal situación tuvo perfecto conocimiento el actor en la oportunidad en que se otorgó el documento y por lo cual es improcedente lo alegado por el actor con respecto al área de terreno donde está construido el edificio “Pepe”.
Que produjo el actor con su libelo, una copia simple de un telegrama urgente con acuse de recibo, de fecha 01 de octubre de 2008 y cuyo texto transcribió y luego señala que sobre el contenido del referido telegrama deben señalar lo siguiente: A.- Que la opción en ningún momento se hizo depender de que una entidad bancaria le otorgara a el oferido un crédito para pagar el precio de la venta y que el demandante no puede justificar su total incumplimiento en el hecho eventual de que se le otorgara un crédito para pagar el precio de la venta; B.- Que los requisitos exigidos en el telegrama jamás le fueron exigidos a la oferente en el contrato ni en el acuerdo complementario; C.- Que la oferente jamás recibió comunicación de Banesco, ni de ninguna otra entidad bancaria, exigiendo requisitos y que son personas extrañas al contrato; D.- Que tampoco puede presumir el oferido incumplimiento por parte de la oferente de requisitos para protocolizar el documento, en el supuesto de que la opción hubiere sido ejercida dentro del plazo convenido y ese sería el momento que hubiera marcado el incumplimiento por la oferente.
Que con fundamento en los argumentos expresados solicitan que la demanda sea declarada sin lugar con expreso pronunciamiento sobre los siguientes puntos: Primero: Que el incumplimiento únicamente es imputable al demandante Pedro Nicolás Seijas González; Segundo: Que como consecuencia de ese incumplimiento la oferente quedó totalmente liberada de las obligaciones asumidas en el contrato; Tercero: Que la oferente no está obligada a devolverle al oferido la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares que entregó en calidad de arras puesto que esa cantidad debe quedar en su beneficio como indemnización de daños y perjuicios causados y que derivan del incumplimiento por parte del demandante; Cuarto: Que la oferente no está obligada, ni puede ser condenada, a pagarle al actor la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares por concepto de indemnización de daños y perjuicios, habida cuenta que el incumplimiento es imputable únicamente al demandante; y Quinto: Que se condene al demandante al pago de las costas.
Llegada la oportunidad probatoria únicamente la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas y, luego de agregadas, fueron debidamente admitidas por auto de fecha primero de junio de dos mil diez.
Por auto de fecha veintidós de julio de dos mil diez, el Tribunal de la Causa declara vencido el lapso probatorio y fija para la presentación de los Informes para el décimo quinta día de despacho siguiente.
Por auto del veintiocho de septiembre de dos mil diez el Tribunal dejó constancia de que las partes no presentaron informes y fijó término para dictar sentencia y diferida la misma se dicta el tres de noviembre de dos mil once.
Ejercido recurso de apelación se oye en ambos efectos el veintitrés de noviembre de dos mil once y llegadas las actuaciones a este Tribunal Superior, luego de cumplidos los trámites de la inhibición y convocatoria, me aboco y constituyo el Tribunal y fijada oportunidad para Informes, ambas partes hacen uso de ese derecho, y estando dentro del lapso para dictar sentencia, se hace en la forma siguiente:
II
Se observa que la parte demandante señala en su libelo que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil es por lo que procede a ejercer la presente demanda por RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA.
Siendo se observa que los indicados artículos, fundamentos de la acción expresan:
Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.
Artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.
De lo anterior se desprende que el demandante pretende que la empresa oferente no cumplió con el contenido contractual y siendo así reclama judicialmente la RESOLUCIÓN del mismo con los daños y perjuicios que estimó le fueron causados por tal incumplimiento.
Para llegar a tal conclusión señala haber suscrito con la demandada un contrato de opción de compra en el cual la oferente, Inversiones Parraga Laya, C.A., le otorga al oferido, Pedro Nicolás Seijas González, la opción para adquirir un inmueble constituido por un Edificio y el lote de terreno sobre el cual está construido, denominado edificio “Pepe”, ubicado en el cruce de la segunda cuadra Este de la calle “EL Roble” con la Cuarta Cuadra, Sur de la calle Retumbo de Valle de la Pascua, estado Guárico, y el terreno con una superficie de doscientos cuarenta y tres metros cuadrados con noventa y un centímetros cuadrados (243,91 M2), también propiedad de la parte demandada, y comprendido dentro de los linderos: NORTE: en 15,70 metros con casa que es o fue de EMILIO SERRANO; SUR: en 14,60 metros, con calle El Roble en medio y casa que es o fue de Sofía Camero; ESTE: en 21,60 metros, con anteriormente casa de Carmen González, hoy inmueble propiedad de Celestino Párraga Marrero; y OESTE: en 16,70 metros con casa que es o fue de Rafael María Ledezma, Calle Retumbo. Que se fijó un plazo de treinta días continuos para ejercer la opción y un precio de un millón doscientos cincuenta mil bolívares, a pagarse totalmente en el momento de la firma del documento definitivo, entregando en arras de garantía de fiel cumplimiento la suma de ciento cincuenta mil bolívares.
Aprecia atentamente Juzgador de Alzada que el demandante manifestó expresamente en su libelo que él se encontraba tramitando con la entidad bancaria Banesco, el crédito para la adquisición del inmueble y que dentro de los requisitos indispensables y necesarios para protocolizar el documento definitivo, se requiere un documento complementario del terreno, toda vez que el área de la planta del edificio es de 365,50 M2, mientras que el área del terreno que consta en el documento de propiedad es de 243,91 M2, así como el Permiso del Cuerpo de Bomberos, la Inspección de Ingeniería Municipal y la Solvencia Laboral de la empresa vendedora, y que a pesar del tiempo transcurrido la demandada INVERSIONES PARRAGA LAYA, C.A., no le hizo entrega del documento de adquisición del terreno adicional para el otorgamiento del documento definitivo y que al solicitar la corrección de la negociación del inmueble, el representante legal de INVERSIONES PARRAGA LAYA, C.A., Rubén Celestino Párraga Laya, se negó a realizar la operación, alegando que el inmueble en cuestión tiene un valor superior al que fue convenido en la fecha de la celebración del contrato y que ante tal negativa procedió a demandar a la mencionada SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES PARRAGA LAYA, C.A., por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA.
Culmina expresando que reclama para si la restitución CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) que recibió en calidad de arras; y el pago de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 150.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento por parte de la demandada.
Ante tales señalamientos, este Juzgador de Alzada considera hacer las siguientes apreciaciones:
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho y quien pretenda la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda ha sido liberada de ella. Debe, por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Igualmente señala el artículo 509 del mismo Código Procedimental que los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún las no idóneas a su juicio, expresando siempre su criterio respecto de ellas.
Ante la situación planteada, observa el Juzgador que, aparece en los autos que la parte demandante, junto con libelo, acompañó los siguientes medios probatorios:
Marcado con la letra “A” original contrato suscrito con la sociedad mercantil Inversiones Párraga Laya C.A., autenticado ante la Notaría Pública de Valle de La Pascua bajo el No. 86, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones.
Marcados “B”, “C”, “D” y “F”, copia de telegrama dirigido a la oferente, acuse de recibo del mismo y recibo No. 363475 emitido por Ipostel.
Marcado “G” copia simple del Acta No. 13 de la Sesión Ordinaria de fecha 07 de mayo de 2009 del Concejo Municipal del Municipio Leonardo Infante del estado Guárico.
Pretendió con tal documentación demostrar el ejercicio de la opción de compra de su parte, la aprobación de una compra complementaria de un terreno, y demostrar el incumplimiento de entregar la documentación faltante dentro de la prórroga
Surge en el expediente que durante el lapso de promoción probatoria esta parte demandante no ejerció tal derecho y así se hace constar, pero con la observación de que en los INFORMES presentados en esta Alzada hizo el señalamiento de haberse agregado junto con el libelo tales elementos probatorios por vía documental, marcado “A” original del contrato, marcado “B” copia telegrama, marcado “C” acuse de recibo remitido por Ipostel, marcado “D” factura emitida por Ipostel, y marcado “F” copia del Acta No 13 Sesión del Concejo Municipal del 7 mayo 2009 del Municipio Infante del estado Guárico.
La parte demandada al contestar la demanda rechazó y contradijo en cada una de sus partes, tantos en los hechos como en el derecho, la demanda por decir son totalmente falsos los hechos narrados en el libelo y alegó que en el contrato, en ningún momento la negociación se hizo depender del otorgamiento de un crédito por una entidad bancaria para pagar el precio de la venta, y que los requisitos a que hace alusión el demandante en su telegrama, jamás le fueron exigidos a ella en el contrato suscrito, y que el incumplimiento del contrato es únicamente imputable al demandante, y que como consecuencia de ese incumplimiento ella quedó totalmente liberada de las obligaciones asumidas en el contrato. Que no está obligada a restituir la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,oo) que entregó en calidad de arras el oferido, ya que esa suma debe quedar en su beneficio como indemnización de daños y perjuicios que le fueron causados por el incumplimiento por parte del oferido demandante
Terminan expresando que el día cinco de septiembre de dos mil ocho, mediante documento No. 01 del Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones de la Notaría Pública de Valle de La Pascua suscribieron otro documento, complementario del primero, manifestando que dicha negociación igualmente abarca un Local Comercial ubicado en la Calle El Roble Nº 13, ciudad de Valle de la Pascua y el Terreno sobre el cual está construido con una área de 196 Mts 2, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con solar y casa de Eusebio Serrano; SUR: con calle el Roble en medio y puesto vacuo; ESTE: con casa de Carmen González; y OESTE: con puesto vacuo.
La parte demandada en el escrito de promoción de pruebas, la hizo en la forma siguiente:
DOCUMENTALES:
1.- Produjo marcado con la letra “A” copia simple del documento autenticado por ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua del estado Guárico, el 05 de septiembre de 2008, bajo el Nº 01 del Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones, que contiene acuerdo complementario al contrato de opción de compra venta celebrado ese mismo día que fue autenticado el documento de opción bajo el No. 86, Tomo 95 de la misma Notaría.
Este documento, que se señala como autenticado en la Notaría Pública de Valle de La Pascua el día cinco de septiembre de dos mil ocho, bajo el No. 01 del Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones, fue agregado en copia simple, y como quiera que no fue atacado en forma alguna ni tachado, se le aprecia conforme al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en el cual ha quedado comprobada la existencia del contrato de opción de compra que fue agregado con el libelo marcado con la letra “A”, admitido por ambas partes, y que éste consignado por la parte demandada en su promoción, conlleva a probar la inclusión en el contrato de opción de compra del local comercial ubicado en la calle El Roble No. 13, de la ciudad de Valle de La Pascua, con los linderos siguientes: Norte: con solar y casa de Eusebio Serranoi; Sur: con calle El Roble en medio y puesto vacuo; Este: con casa de Carmen González; y Oeste: con puesto vacuo y el área de terreno de ciento noventa y seis metros cuadrados en el cual está edificado. Por lo demás no consta otro elemento probatorio que sirva para sustentar lo afirmado por el demandante en el sentido de la tramitación de un crédito bancario y el papeleo y tramitación necesario para conseguirlo de su parte ni que la parte oferente se haya comprometido a gestionar en forma alguna una cosa distinta al contenido contractual, de acuerdo al contrato consignado y analizado suficientemente en este caso. Del mismo se desprende la existencia de dos apartamento que se encuentran arrendados subrogándose el oferido en la persona del arrendador de dichos contratos, y señalando además que ejercida la opción el ciudadano Guillermo Párraga Laya, ocupante del local comercial, tendría un lapso de cuarenta días continuos para desocupar dicho local. Así se decide.
COMUNIDAD DE LA PRUEBA
2.- En base al principio de la comunidad de la prueba alegó a su favor todo lo referente al documento original marcado con la letra “A”, producido por el demandante con el libelo de demanda y el cual demuestra la negociación que celebro con su mandante, consistente en la opción de Compra sobre el Edificio denominada “PEPE”.
De acuerdo a la promoción hecha de esa prueba documental, marcada “A”, ambas partes están de acuerdo con el contenido contractual de la misma y de allí surge plenamente probado que en ese contrato celebrado entre el demandante y la demandada, fechado el cinco de septiembre de dos mil ocho, y asentado en la Notaría Pública de Valle de La Pascua bajo el No. 86 del Tomo 94 de loa Libros de Autenticaciones llevados en dicha Oficina, la demandada le dio en opción a compra al demandante, un inmueble constituido por un edificio, denominado “PEPE”, sito en el cruce de la segunda cuadra este de la calle “El Roble” con la cuarta cuadra sur de la calle “Retumbo” en la ciudad de Valle de La Pascua; con una superficie de terreno de doscientos cuarenta y tres metros cuadrados con noventa y un centímetros cuadrados (243,91 M2) cuyos linderos aparecen suficientemente identificados en el documento y que se ha señalado suficientemente; que se fijó el precio en la suma de un millón doscientos cincuenta mil bolívares (Bs: 1.250.000,oo) haciendo entrega de la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs: 150.000,oo) en arras y para garantizar daños y perjuicios a la oferente en caso de no ejercer la opción o desistir de ella, que se fijó un plazo de treinta días continuos a partir de la fecha de autenticación del documento, que lo fue el cinco de septiembre de dos mil ocho, como arriba se dejó asentado; que en el caso de no ejercerse la opción de compra durante el plazo estipulado o se desista de ella, la oferente retendrá para si la cantidad recibida en arras como indemnización de daños y perjuicios quedando extinguido el contrato cesando la obligación de la oferente.
Esas son las obligaciones que se consideran probadas con dicha documental, que admitida por ambas partes, se les asigna valor probatorio de acuerdo con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y artículo 1.350 y 1.360 del Código Civil, haciendo plena fe del contenido contractual, entre las partes como respecto de terceros. Así se establece.
Como ya se dijo, la parte demandante promovió junto el libelo de la demanda la documental supra señalada y sobre las cuales se expresa lo siguiente:
Marcados “B”, “C” y “D” telegrama enviado por la parte demandante a la demandada, a Inversiones Párraga Laya C.A., acuse de recibo emitido por Ipostel y factura emitida por Ipostel por el envío de dicho telegramas, en los cuales dice solicitar una serie de documentos para poder tramitar un crédito ante Banesco, entidad Financiera, y la cual documental no se aprecia debido a que se trata de documental unilateral, firmado únicamente por la parte actora, el telegrama, y emanados de un tercero, de Ipostel, y que en nada tienen que ver con el contenido contractual suscrito entre las partes del litigio. Así se establece.
Marcado “F” anexó copia de una sesión del Concejo Municipal alegando en los Informes esta parte demandante que si bien es cierto que la operación no estaba sujeta a crédito bancario, se requiere de un documento complementario del terreno para justificar el hecho de que el edificio tiene un área de planta de 365,50 M2 y la propiedad documental es de 243,91 M2 hay una diferencia de 121.50 M2 propiedad del Concejo del Municipio Leonardo Infante cuya solicitud de compra fue hecha por la parte actora, la cual fue aprobada en segunda discusión.
Al respecto se observa que la parte demandante en el libelo dice que el edificio está construido en un área de terreno de 243,91 metros cuadrados y que el edificio tiene un área de construcción de 1.031,40 metros cuadrados, y compuesto de tres niveles, primer nivel, planta baja con área de 318,60 M2, segundo nivel, primer piso, dos apartamentos que totalizan 356,40 M2, y luego señala, en los Informes ante esta Alzada, que se requiere de un documento complementario de propiedad del terreno, dado que el área de la planta es de 365,50 M2 y el área del terreno es de 243,91 M2, este detalle no fue advertido por las partes. Ello quiere decir que el documento de opción de compra conservando todo su valor, como arriba se ha dicho, no fue tachado de falso y que durante el curso del proceso la parte actora no probó sus afirmaciones de una diferencia de 121,59 M2 con una prueba idónea a tal fin, y que ahora lo pretende en los Informes en esta Alzada sin aporte de la prueba que lo sustente, y apreciando que dijo que el área de construcción del edificio era de 1.031.40 M2, motivo por el cual se desecha este documento marcado con la letra “F” que se agregó con el libelo de la demanda. Tomando en cuenta también que nada dice el documento de opción de compra al respecto, ni en el documento de acuerdo complementario ut retro analizado también, en el cual se ha señalado el área del terreno de la opción de 243,90 M2 y además en éste último se agrega un local comercial con un área de terreno de196,00 M2. Así se decide.
I I I
Como arriba se han copiado los artículos en los cuales ha basado su pretensión la parte actora, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, para decidir sobre lo solicitado se observa previamente por parte de este Juzgador de Alzada:
El Código Civil Venezolano establece en su artículo 1133 que: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, mientras que el artículo 1159 eiusdem establece que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”; y por su parte el artículo 1.264 íbidem señala que: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Tales normas sustantivas señalan en forma expresa que las partes están obligadas a cumplir con los términos que ellos establezcan en la documental que contenga el contrato que suscriben, siempre que tales cláusulas versen sobre derechos disponibles y no sean contrarias a derecho ni al orden público. Esto significa que el contrato se rige por el principio de la autonomía de las partes, como bien lo acoge el Dr. José Melich Orsini, (Doctrina General del Contrato), cuando con respecto al contenido del artículo 1159 del Código Civil indica que en el mismo se “…reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y las modalidades de las obligaciones que se imponen….”.
Los contratos que las partes celebran, según sus intereses particulares, es obligatorio cumplirlos de acuerdo a los términos pactados y que en materia de contratos la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de esa voluntad y están encaminadas a suplir la insuficiencia o el silencio de las partes.
En este caso el artículo de marras, como bien lo afirmó la Primera Instancia en su decisión apelada: “contiene dos normas perfectamente determinadas, las cuales son a saber: 1°) La que determina la obligatoriedad del contrato; y 2°) La que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes”.
De acuerdo con el contenido del artículo 1.160, en la contratación se presume la buena fe de las partes, lo contrario hay que demostrarlo, comprobarlo, y del mismo surge la fuerza obligatoria del contrato, el respeto por su contenido y cumplir con las cláusulas tal como han sido pactadas, y que de no hacerlo deben atenerse a las consecuencias que deriven de tales incumplimientos y de acuerdo a la equidad, el uso o la ley. En tal sentido se acoge el criterio de la apelada al afirmar respecto de esto que: “En la señala norma, está contenido lo que se ha llamado los efectos expansivos del contrato, ya que en la misma, y como consecuencia de su aplicación, dichos efectos trascienden el radio de lo expresamente convenido y se extiende a todas las consecuencias que por razón de la buena fe, la equidad el uso o la Ley, puedan derivarse de los mismos”.
Con relación y de acuerdo al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, si en el contrato bilateral, una parte no cumple con su obligación, puede la otra, si así lo considera, hacer el reclamo judicial de cumplir con el contrato o demandar la resolución del mismo, y este es el caso sometido a consideración en el presente proceso, al demandarse la RESOLUCIÓN del contrato de opción de compra del inmueble objeto del litigio.
De acuerdo a dicho artículo se hace necesaria la existencia de elementos requeridos para poder declarar procedente esa acción resolutoria, a saber: la existencia del contrato bilateral y el incumplimiento de obligaciones establecidas en el contrato por alguna de las partes que intervienen en su elaboración.
En este proceso se está en presencia de un negocio jurídico bilateral, no regulado de manera expresa por nuestro Código Civil, el contrato de opción de compra - venta, pero que, sin embargo, una buena parte de la doctrina nacional le ha llamado y determinado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, y que de acuerdo a ello, las partes que intervienen en su formación asumen recíprocas obligaciones, y que no obstante, se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.
Vegas Rolando Nicolás, en su obra “Contratos Preparatorios”, manifiesta que: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”.
Además señala la existencia de diferencias entre la opción y la venta. La primera es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la segunda es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
Apunta el mismo autor, Vegas Rolando, que Castán ha definido ese contrato afirmando que: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Esta acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem, que dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La norma consagra dos tipos de acciones, a saber, cumplimiento o resolución del contrato, presupone con fundamento en el principio de buena fe, que la parte que pide el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones asumidas por ella en el contrato. Igualmente el Tribunal Supremo de Justicia, en diversos fallos, ha afirmado que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las partes contratantes.
El demandante y conforme a los elementos probatorios analizados ut retro, incumplió con el contenido contractual, al no ejercer la opción de compra dentro del término de treinta días continuos, a partir de la fecha de la autenticación del documento firmado por ambas partes ante el Notario Público de la ciudad de Valle de La Pascua, el día cinco de septiembre del año dos mil ocho, y en su demanda pretende haber cumplido de su parte y que la oferente fue quien incumplió el contrato, que éste estaba obligado contractualmente hacerlo, pero que no dio cumplimiento al mismo alegando que el inmueble objeto de la opción tenía ahora un valor superior al que convenido en la fecha de la celebración del contrato, hecho éste que no fue comprobado por la parte demandante, con ningún elemento probatorio aportado al expediente. Al no haberse ejercido la opción dentro del lapso establecido contractualmente, vencido el mismo, la parte demandante no dio cumplimiento a su obligación y quedando de esta manera la parte oferente, hoy demandada, liberada de su obligación contenida en el contrato y así extinguida su obligación. Así se decide.
Esto es que no existiendo la plena prueba de los hechos alegados por la parte demandante, no le queda al Juez otro camino sino declarar sin lugar la pretensión de la parte demandante, como en efecto se dispondrá en la parte dispositiva del presente fallo.
I V
Por los razonamientos precedentemente expuestos este Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, en fecha tres de noviembre del año dos mil once y por la cual declaró:
”PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA seguido por el ciudadano PEDRO NICOLAS SEIJAS GONZALEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-4.307.334, contra la Sociedad Mercantil “INVERSIONES PARRAGA LAYA C.A.”, en la persona de su presidente ciudadano RUBEN CELESTINO PARRAGA LAYA, titular de la cédula de identidad Nº V-1.478.800, contratos suscritos por ambas partes, por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, en fecha 05 de Septiembre del 2.008, los cuales quedaron anotados bajo los Nros 86, Tomo 94 y bajo el Nº 01, Tomo 96 respectivamente, sobre los siguientes inmuebles: Un inmueble constituido por un Edificio y el lote de terreno sobre el cual está construido, denominado Edificio “Pepe”, situado en el cruce de la segunda cuadra Este de la Calle “EL Roble” con la Cuarta Cuadra, Sur de la Calle Retumbo de Valle de la Pascua, Estado Guárico, Código Catastral Nº 12-05-02-04-23, y está construido sobre un lote de terreno con una superficie de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (243,91 M2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en 15,70 metros con casa que es o fue de EMILIO SERRANO; SUR: en 14,60 metros, con calle El Roble en medio y casa que es o fue de Sofía Camero; ESTE: en 21,60 metros, con anteriormente casa de Carmen González, hoy inmueble propiedad de Celestino Párraga Marrero; y OESTE: en 16,70 metros con casa que es o fue de Rafael María Ledezma, Calle Retumbo.
• Un Local Comercial ubicado en la Calle El Roble Nº 13, ciudad de Valle de la Pascua y el Terreno sobre el cual está construido con una área de 196 Mts 2, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con solar y casa de Eusebio Serrano; SUR: con calle el Roble en medio y puesto vacuo; ESTE: con casa de Carmen González; y OESTE: con puesto vacuo. SEGUNDO: De conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas procesales a la parte actora, dado su vencimiento total.”.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se imponen las costas procesales del recurso a la parte apelante demandante en el presente juicio.
Publíquese, incluso en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, en San Juan de Los Morros, a los Once (11) días del mes de Mayo de Dos Mil Doce (2.012).- Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez Accidental

Dr. Nicolás R. López Gómez

La Secretaria Accidental
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Abg. Shirley M. Corro B.

Publicada y registrada en su fecha, siendo las 2:00 p.m., previa las formalidades legáles.

La Secretaria Accidental