TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Quince (15) de Noviembre del año dos mil doce (2012)
202º y 153º
ASUNTO: AH16-V-2008-000130
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES NANCY MAR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 1999, bajo el número 44, Tomo 274-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JUAN CARLOS RODRÍGUEZ GÓMEZ Y MARCO ANTONIO ROMÁN AMORETTI, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 82.093 y 21.615, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, persona jurídica de carácter público reconocida por la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado entre la Republica de Venezuela y la santa Sede Apostólica, según consta en Gaceta Oficial Nº 27.551 de fecha 24 de septiembre de 1964, e inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) con el certificado de inscripción J-001022376 y la Sociedad Mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., compañía constituida en fecha 22 de enero del año 2008, según las leyes de las Antillas Holandesas y con domicilio en Curazao, Antillas Holandesas, cuya acta constitutiva se encuentra debidamente inscrita en el Registro Comercial de Curazao en fecha 25 de enero de 2008, bajo el número de registro 103805 (0).
APODERADOS JUDICIALES DE LA ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS: Ciudadanos OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLK Y BLAS ANTONIO DELASCIO ESPINOZA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 36.358, 67.301 y 7.507, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V.: Ciudadanos MARLON RIBEIRO CORREIA, YESCENIA RODRÍGUEZ PAREDES Y MAURICIO TANCREDI VEGAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 63.767, 117.210 y 138.286, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL.
NARRACIÓN DE LOS HECHOS
Se inicia la presente demanda por libelo presentado ante el Juzgado distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de junio de 2008, y previo el sorteo respectivo le correspondió conocer del mismo a este Tribunal, la demanda de RETRACTO LEGAL, interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES NANCY MAR C.A.,en contra de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, y la Sociedad Mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V.
En fecha 13 de octubre de 2008, se admitió la demanda por el procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 20 de octubre de 2008, la representación de la pare actora consignó los fotostátos para la elaboración de las compulsas y para el oficio dirigido al procurador.
En fecha 29 de octubre de 2008, se dejo constancia por secretaría de haberse librado las compulsas.
En fecha 12 de noviembre de 2008, la representación de la parte demandante canceló las expensas para la práctica de la citación.
En fecha 26 de noviembre de 2008, la representación de la parte actora consignó copia del decreto de la medida a los fines de que libre oficio.
En fecha 29 de noviembre de 2009, la representación de la parte actora solicito el abocamiento de la presente causa, y se oficiara a alguacilazgo para que informe sobre las resultas de la citación.
En fecha 06 de julio de 2009, la Juez Marisol Alvarado Rondón se aboco al conocimiento de la presente causa.
En fecha 02 de julio de 2009, la representación de la parte actora solicito copias certificadas, tal requerimiento fue proveído por auto de fecha 21 de julio de 2009.
En fecha 29 de julio de 2009, la representación de la parte actota consignó los fotostátos a los fines de su certificación.
En fecha 14 de agosto de 2009, la representación de la parte actora solicito se oficiara a alguacilazgo para que informe sobre las resultas de la citación; siendo ratificado tal solicitud en varias oportunidades.
En fecha 08 de diciembre de 2009, el alguacil adscrito a este Juzgado la imposibilidad de practicar la citación de la codemandada DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V.
En fecha 20 de enero de 2010, la representación de la parte actora manifestó que no consta en el sistema de auto consulta como en el expediente que el demandado se hubiere citado en forma expresa o tacita.
En fecha 21 de enero de 2010, la representación de la parte actora solicito se oficiara a alguacilazgo para que informe sobre las resultas de la citación, siendo ratificado tal pedimento en varias oportunidades.
En fecha 22 de abril de 2010, la representación de la parte actora solicito copias certificadas, tal requerimiento fue proveído por auto de fecha 04 de mayo de 2010, siendo retiradas las mismas por la parte actora el día 26 de mayo de 2010.
En fecha 22 de julio de 2010, la representación de la parte actora insistió en que se practique la notificación de la parte demandada.
En fecha 05 de agosto de 2010, el juez Luís Tomas León se aboco al conocimiento de la presente causa y asimismo se le indico a la parte actora que ya se había agotado la citación personal en la presente causa.
En fecha 20 de septiembre de 2010, la representación de la parte actora solicito se librara nuevamente la compulsa a la codemandada Arquidiócesis de Caracas.
En fecha 21 de septiembre de 2010, este Juzgado ordeno oficiar a la Unidad de Actos de Comunicación a los fines de que informara sobre la citación de la Arquidiócesis de Caracas y se libró el oficio respectivo.
En fecha 22 de septiembre de 2011, la representación de la parte actora solicito se oficiara a Alguacilazgo a los fines de que informara sobre la citación del codemandado, tal requerimiento fue proveído por auto de fecha 03 de diciembre de 2010.
En fecha 06 de diciembre de 2010, se agregó a los autos el oficio proveniente de la Coordinación de Alguacilzazo.
En fecha 08 de diciembre de 2010, este Juzgado procedió a librar nuevamente la compulsa a la Arquidiócesis de Caracas.
En fecha 16 de diciembre de 2010, la representación de la parte actora consignó los fotostátos para la elaboración de la compulsa.
En fecha 22 de diciembre de 2010, este Tribunal le señalo a la parte acota que ya la compulsa había sido librada.
En fecha 18 de enero de 2011, la representación de la parte demandante cancelo los emolumentos correspondientes a la citación.
En fecha 20 de diciembre de 2011, la representación de la parte actora solicitó se librará la compulsa al codemandado.
En fecha 27 de enero de 2012, este Juzgado instó a la parte actora a consignar los fotostátos correspondientes a los fines de proveer sobre lo solicitado.
En fecha 20 de marzo de 2012, la representación de la parte actora consignó los fotostátos requeridos por este Tribunal.
En fecha 28 de marzo de 2012, se dejo constancia de haberse librado la compulsa.
En fecha 12 de abril de 2012, el alguacil manifestó la imposibilidad de practicar la citación de la Arquidiócesis de Caracas.
En fecha 27 de abril de 2012, la representación de la Arquidiócesis de Caracas se dio por citado y consignó poder.
En fecha 16 de octubre de 2012, la representación de Desarrollos Fondo San Antonio N.V., se dio por citada y consignó poder.
En fecha 18 de octubre de 2012, los demandados en la presente causa procedieron a dar contestación a la demanda.
En fecha 26 de octubre de 2012, la representación de la codemandada Desarrollos Fondo San Antonio N.V., presento escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 31 de octubre de 2012.
En fecha 05 de noviembre de 2012, la representación de la Arquidiócesis de Caracas, presento escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 08 de noviembre de 2012.
En fecha 12 de noviembre de 2012, se difirió la oportunidad para dictar la sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgador observa:
ALEGATOS DE FONDO
La representación judicial de la parte actora alega en su escrito libelar que desde el 01 de marzo de 2000, su representada arrendó a la Arquidiócesis de Caracas un lote de terreno con una superficie aproximada de trescientos treinta metros cuadrados (330 Mts2) y las bienhechurias sobre el construidas, ubicadas en el Fondo denominado Hato San Antonio, que en la cláusula segunda se manifiesta que las bienhechurias consistían en tres locales comerciales.
Manifiestan que las bienhechurias a la que se hizo mención las construyó su mandante como bien los sabe el arrendador, las cuales ascienden a la cantidad Seiscientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 600.000,00), que el convenio de arrendamiento consta en documento autenticado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 32, Tomo 20, desde la referida fecha hasta la actualidad su representada ostenta el carácter de arrendataria de la parcela y las bienhechurias antes mencionadas.
Aducen que su mandante fue a pagar los cánones de arrendamientos correspondientes al mes de abril del año 2008, el arrendador le manifestó que el propietario del terreno había vendido las parcelas de terreno a la una empresa extranjera domiciliada en Curazao desconociendo el derecho de preferencia que la legislación especial inquilinaría consagra a favor de los arrendatarios, que una vez comunicada que se había vendido el terreno su mandante les encomendó buscar el documento de venta de la parcela de terreno y las bienhechurias, que el tenia arrendado, así se pudieron enterar que por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 07 de abril de 2008, quedando registrado bajo el Nº 30, Tomo 1, Protocolo Primero, que el referido documento de compra venta del lote de terreno con una superficie aproximada de 295.000 M2 donde consta que la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, vendió el mencionado inmueble a la Sociedad Mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., en violación del derecho de preferencia de su mandante.
Por último procede a demandar a la la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, y la Sociedad Mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., para que convengan en los siguientes ítems por los conceptos en cada uno de ellos indicados o en su defecto sea condenado: PRIMERO: Para que convengan que entre su representado y la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, se firmó un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un lote de terreno y las bienhechurias sobre el hechas, consistentes en tres locales comerciales en data 21 de marzo de 2001, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, quedando anotado bajo el Nº 32, Tomo 20 de lo Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, en el cual se estipulo que el termino inicial era el primero de marzo de 2000 y por una duración de diez meses, el cual se ha ido renovando por años sucesivos hasta la fecha. SEGUNDO: Para que convengan la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, como DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., que no cumplieron con su obligación de notificar a su mandante en forma judicial o autenticada que el vendedor deseaba vender el inmueble y convenga el comprador que tampoco notifico a su mandante que había comprado el inmueble. TERCERO: Para que convenga DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., que su mandante se subrogue en su lugar en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad ya mencionado, asimismo convenga en ello el vendedor o en su defecto a ello sean condenados. CUARTO: Que la sentencia que declare con lugar el retracto legal sea declarado titulo suficiente que acredite como propiedad del fundo, descrito por su mandante, acordando que el registrador haga la protocolización de la mencionada sentencia.
Concluyen solicitando se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el mencionado inmueble.
DEFENSAS OPUESTAS POR DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V.
La representación de la parte codemandada DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., entre otras cosas procedió a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes los alegatos expuestos a lo largo del libelo por la parte accionante en el juicio, por cuanto dicha representación pretende alegar una figura jurídica, que en el caso que aquí se debate no se da.
Señalan que el abogado actor expresó que su representada es arrendataria de una “…superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (330 M2)…”, manifestando que dicha superficie se encontraba ubicada en el Fondo denominado “Hato San Antonio”; asimismo manifiesta que la parte actora efectivamente es arrendataria de un lote de terreno de 330 mts2, cuya superficie esta dentro del Fondo denominado “Hato San Antonio”, cuya extensión total aproximada es de 295.000 mts2, lo que quiere decir, que el arrendatario lo es solo de una porción de la totalidad del terreno, que efectivamente compro su mandante.
Proceden a señalar lo estipulado en los artículos 43 y 49 de la Ley de Arrendamientos, e indican la referencia normativa aludida por cuanto aducen que al arrendatario le ampara el derecho de preferencia arrendaticia por ser arrendatario solo del lote de terreno de 330 mts2, haciendo alusión asimismo dicha representación judicial que la totalidad del lote de terreno tiene una extensión aproximada 295.000 mts2, aceptando con ello que solo es poseedor de una parte de la totalidad del terreno, lo que quiere decir que, no le correspondía ese supuesto de derecho de preferencia, también señalan que no se esta en presencia alguna de un Retracto Legal Arrendaticio y por cuanto dicha demanda tiene su excepción y es lo relativo a la venta global del inmueble arrendado, lo cual sucedió en el caso bajo estudio y cuya situación jurídica está perfectamente comprobado por los mismos recaudos consignados por la representación judicial de la parte actora.
Concluyen solicitando que por todos los argumentos de hecho y de derecho y como quiera que no se configura el retracto legal alegado y demandado se declare sin lugar la demanda incoada.
DEFENSAS OPUESTAS POR LA ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS
La representación de la parte codemandada ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, contradijeron, negaron y rechazaron expresamente la demanda propuesta, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
Alegan que la parte actora ejerció el retracto legal arrendaticio con fundamento a lo previsto en el Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su condición de arrendataria desde el primero de marzo de 2000, de un inmueble constituido por una porción de terreno, con una superficie de terreno con una superficie de 330 m2 y las bienhechurias sobre ella construidas, consistentes en tres locales comerciales, ubicados en el Fondo denominado Hato San Antonio en jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, tal y como consta en el contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado mediante el documento autenticado por la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 21 de marzo de 2001, dejándolo anotado bajo el Nº 32, Tomo 20 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
Señalan que la precitada porción de terreno que le fue dada en arrendamiento a la parte actora junto con las beinhechurias, forma parte del terreno con una superficie total aproximada de 295.000 m2, ocupado además por otros arrendatarios y vendido por su representada en forma global y no por parcelas a la sociedad mercantil .DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V.
Aducen que no es posible la venta por parcelas, por cuanto del terreno vendido nunca ha sido protocolizado ningún documento de urbanización o parcelamiento como lo exige la ley de venta de parcelas, por consiguiente la demanda propuesta debe ser declarada improcedente por aplicación del artículo 49 de la citada ley.
Por último proceden a señalar su domicilio procesal y que la demanda sea declarada sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio propuesta y se condene expresamente a la demandante al pago de las costas del juicio.
DE LAS PRUEBAS
Pasa este juzgador a analizar las pruebas promovidas por las partes de la siguiente forma:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Consta a los folios 06 al 10 del expediente ORIGINAL DEL PODER otorgado a los abogados JUAN CARLOS RODRÍGUEZ GÓMEZ Y MARCO ANTONIO ROMÁN AMORETTI,, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el número 54, Tomo 128 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; al cual este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154, 155 y 429 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se decide.
• Consta a los folios 11 al 18 de la presente causa ORIGINAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre la Administradora del Patrimonio Inmobiliario Arquidiocesano (ADPINARQ) en su condición de arrendador, y la empresa Inversiones Nancy Mar C.A., en su condición de arrendatario, el cual esta autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 21 de Marzo de 2001, bajo el número 32, Tomo 20 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; al cual este Juzgado le otorga valor probatorio conforme con los Artículos 12, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361 y 1.363 del Código Civil, y aprecia como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar, el cual versa sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de Trescientos Treinta Metros Cuadrados (330 Mts2), y las bienhechurias sobre él construidas ubicado en el Fundo denominado Hato San Antonio, en jurisdicción del Municipio El hatillo del Estado Miranda, propiedad de la Arquidiócesis de Caracas, y así se decide.
• Consta a los folios 19 al 28 del expediente COPIA DEL DOCUMENTO DE VENTA suscrito entre la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, y la Sociedad Mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 30, Tomo 1, Protocolo Primero, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad a los dispuesto en los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y aprecia que el primero de los nombrados en fecha cierta dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable a Sociedad Mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V, un lote de terreno con una superficie aproximada de Doscientos Noventa y Cinco Mil Metros Cuadrados (295.000,00 mts.2), el cual forma parte de uno de mayor de extensión denominado Fundo o Finca San Antonio, antes la Boyera, ubicado en al jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, y así se decide.
• Consta a los folios 29 al 46 de la presente causa COPIA DEL AVALUÓ, solicitado por la parte actora, al respecto considera oportuno recalcar este Tribunal que el mismo fue efectuado y suscrito por terceros y que no puede hacer prueba en favor de quien lo produjo (la parte actora) por cuanto el mismo no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, por el ingeniero que lo redacto, tal como lo ordena el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente queda desechado del proceso, y así se decide.
• Durante la etapa probatoria la representación de la parte actora no promovió prueba.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDA:
• Consta a los folios 136 al 138 del expediente COPIA CERTIFICADA DEL PODER otorgado a los abogados OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLK Y BLAS ANTONIO DELASCIO ESPINOZA, autenticado ante la Oficina Notarial Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el número 42, Tomo 48 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; al cual este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154, 155 y 429 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se decide.
• Consta a los folios 141 al 146 de la presente causa COPIA CERTIFICADA DEL PODER otorgado a los MARLON RIBEIRO CORREIA, YESCENIA RODRÍGUEZ PAREDES Y MAURICIO TANCREDI VEGAS, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el número 54, Tomo 68 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; al cual este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154, 155 y 429 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se decide.
• Durante la etapa probatoria, tanto la representación de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS como la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., promovieron la copia del documento de venta y el titulo de propiedad del inmueble, lo cuales fueron debidamente valorados con antelación.
DE LA RESOLUCIÓN DE LA PRESENTE CONTROVERSIA
Planteados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia y analizadas las pruebas, se pasa a decidir el mérito de la causa, previa las siguientes consideraciones:
Como quiera que la representación de la parte actora ejerce el retracto legal arrendaticio al mismo tiempo que pide que se le subrogue en el documento traslativo de la propiedad, resulta oportuno que el Tribunal haga algunas consideraciones en torno a la referida institución institución de la preferencia ofertiva, al retracto legal arrendaticio y los efectos que produce su declaratoria con lugar y puede darse cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se refiere.
Del concepto legal antes reseñado se derivan tres (3) elementos distintivos de la institución, a saber:
a) Derecho de subrogación;
b) El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas; y,
c) Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria.

El autor Martínez Riviello en su obra “La terminación del contrato de arrendamiento de inmuebles” plantea que el derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta para ser preferido en caso de enajenación o, en caso de que ésta no se realice, como un derecho potestativo del arrendatario de dejar sin efecto la anterior transmisión de propiedad, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la ley que rige la materia.
En el contenido del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se delimitan de manera precisa la diferencia que existe entre la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, entendidas ambas instituciones como derechos que asisten al arrendatario, a cuyo efecto cabe precisar que la preferencia ofertiva se refiere al derecho que éste tiene para que se le ofrezca en venta el inmueble que tiene arrendado y que las normas contenidas en la Ley no se limitan a reconocerle su derecho sino que además regulan la forma en la cual debe realizarse la mencionada oferta; mientras que, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene éste mismo arrendatario en un momento posterior, es decir, una vez que se ha materializado la venta a un tercero sin notificar la oferta de acuerdo a los términos previstos en la ley, para subrogarse en el lugar de ese tercero adquirente y en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, tal como lo estipulan los Artículos 42 y 43 eiusdem.
De las normas transcritas se evidencia que el legislador previó dos (2) supuestos temporalmente diferentes, uno anterior y otro posterior a la venta, por lo que nada obsta para que aquél a quien la Ley le ha dado el derecho preferente para adquirir un inmueble ejerza el retracto legal arrendaticio y se subrogue en el derecho de adquirir el inmueble vendido a un tercero en virtud de la celebración de un contrato de compraventa, siempre y cuando no se verifique la oferta prevista en el Artículo 44 de la Ley Especial Inquilinaria.
Asimismo el artículo 49 ejusdem, nos establece:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene éste de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el área arrendado.
Acerca de esto, el autor Gilberto Guerreo Quintero, en su libro de Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, señala: “La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. El Artículo 42 de la ley se refiere a que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta, “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa”, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de éste. Es la ocupación, en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interese en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte de todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con el inmueble en su totalidad…”

Considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

En aplicación analógica al criterio jurisprudencial trascrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a la representación actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que persiguen, y tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, se puede inferir que el demandante ocupa en calidad de arrendatario una porción de la totalidad del inmueble, es decir, un lote de terreno con una superficie aproximada de Trescientos Treinta Metros Cuadrados (330 Mts2), y las bienhechurias sobre él construidas ubicado en el Fundo denominado Hato San Antonio, en jurisdicción del Municipio El hatillo del Estado Miranda, asimismo se desprende del documento de venta, que la misma se efectuó por sobre la totalidad de un lote de terreno de aproximadamente Doscientos Noventa y Cinco Mil Metros Cuadrados (295.000 mts2), indivisos y como consecuencia de ello no es susceptible de ser vendida una porción y así se deja establecido.
La jurisprudencia ha sostenido que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte los locales arrendados, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del bien, sino parte de éste; de admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar las áreas que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa, de este modo y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, de lo antes expuesto no es aplicable el derecho de preferencia invocado por la parte actora, ya que se encuentra excepcionado por el artículo 49 de la citada ley, ya que el bien arrendado sólo es una porción de la globalidad del terreno vendido a la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., la referida regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter, ya que tal derecho de preferencia sólo lo tiene por el bien arrendado y no por otro, de lo anterior nos lleva irremediablemente a deducir que la condición de arrendatario parcial del bien vendido, como quedó demostrado con el contrato de arrendamiento, no es una condición que esté prevista en la norma sobre la cual está fundamentada la presente acción, tal como se desprende del acervo probatorio analizado con antelación.
Por lo que se puede concluir, que el caso bajo estudio se encuentra subsumido en la hipótesis de la excepción prevista por el legislador en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por ende la empresa INVERSIONES NANCY MAR C.A., no tiene derecho al ejercicio del Retracto legal Arrendaticio y al ser así, la demanda que origina las actuaciones bajo estudio no debe prosperar en derecho, por lo que es forzoso para este Juzgador DECLARAR SIN LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se declara.
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES NANCY MAR C.A. en contra de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, y la Sociedad Mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., todos plenamente identificados en el encabezamiento de la presente decisión; conforme a los lineamientos explanados en el fallo.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte actora de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: EL PRESENTE fallo se dicta dentro de su lapso legal.
Publíquese, Regístrese, y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Quince (15) días del mes de Noviembre del año dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ

Dr. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL
EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha se publicó y registró el presente fallo siendo las 2:55 p.m.

EL SECRETARIO