REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DECIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Expediente AP31-V-2012-000879 (Sentencia Definitiva) PARTE DEMANDANTE: La Ciudadana MAGALY BEATRIZ CAVALIERI DE HUNG, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad V-3.174.541. PARTE DEMANDADA: La Ciudadana HERMINIA CASTELLANOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.644.744. APODERADOS: Por la parte actora, los abogados ROBERTO HUNG CAVALIERI y GERARDO QUINTERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 62.741 y 185.537 respectivamente; por la parte demandada las abogadas MERCEDES BENGUIGUI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 24.956 y ROSANGELA DI MATTEO ROMA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.820. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DEMANDA SUBSIDIARIA DE RESOLUCION DE CONTRATO . II Por auto de fecha 03 de julio de 2012, este tribunal admitió a trámite la demanda incoada por el abogado ROBERTO HUNG CAVALIERI , inscrito en el Inpreabogado bajo el no. 62.741, quien se presenta a juicio afirmando su condición de apoderado judicial de la ciudadana MAGALY BEATRIZ CAVALIERI DE HUNG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-3.174.541 representación que acreditó mediante instrumento poder que le fuera conferido ante la Oficina Notarial Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 9 de abril de 2012, anotado bajo el Nº 18, tomo 116 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. En el sentido expuesto, como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, el aludido profesional del derecho indicó en el libelo lo siguiente: Que tal y como se desprende de la escritura que se acompaña a su escrito libelar marcada “B”, su representada suscribió un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana HERMINIA CASTELLANOS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.644.744., sobre un inmueble constituido por la unidad o anexo distinguido como Unidad “A”, que forma parte de la Quinta San Rafael, ubicada en la calle Nueva, 9ª transversal entre 4ª y 5ª avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda. Que en dicho Contrato de Arrendamiento fueron estipuladas las condiciones que regirían la relación arrendaticia, estableciéndose en la cláusula segunda que el inmueble objeto del contrato seria usado única y exclusivamente para impartir cursos de repostería, cocina y afines, en días de semana, en el horario comprendido de 9:00 am. a 6:00 pm., y algunos sábados y domingos, no más de dos (02) veces al mes, a discreción de la Arrendataria y previa notificación a la Arrendadora ; que igualmente esa relación contractual no comportaría la posesión total del inmueble y que la arrendadora podría hacer uso de dicha área. Que el canon de arrendamiento lo fijaron las partes en la cantidad Cuatro Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 4.000,00), siendo pagaderos por mensualidades anticipadas, cuyo vencimiento correspondería dentro de los primeros Cinco (05) días de cada mes; que, de igual manera, la duración contractual y el régimen de prorrogabilidad lo establecieron en la cláusula tercera del referido contrato; que la misma persistiría durante un período de un (01) mes contado a partir del día Quince (15) de Septiembre de 2.010, quedando luego establecido en relación con la prorrogabilidad que seria prorrogable de manera sucesiva y automática por periodos iguales de un (01) mes, siempre que cualquiera de las partes no notifique a la otra su deseo de no prorrogar el contrato en cualquier momento con por lo menos Quince (15) días de anticipación a la finalización de la duración originaria pactada o las prorrogas convencionales que pudieran ocurrir, así como la respectiva prorroga legal. Que tal y como consta de acta notarial de fecha 15 de marzo de 2012 levantada por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, El Rosal, su mandante le notificó a la arrendataria su voluntad y decisión de no prorrogar la relación contractual, poniéndole fin a la prórroga convencional en curso, señalando que, de ser procedente, iniciaría el transcurso de la prórroga legal. Que para la oportunidad de esa notificación, la arrendataria, la ciudadana Herminia Castellanos, se encontraba en franco incumplimiento de sus obligaciones principales como tal arrendataria, en especial las correspondientes al pago cabal y tempestivo de los cánones de arrendamiento, con mayor especificidad a la mensualidad correspondiente al mes de febrero de 2012 , motivo por el cual, aduce la parte actora, la arrendataria no es acreedora del beneficio de la prorroga legal, de acuerdo a lo que dispone el articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la arrendataria debió entregar el inmueble arrendado libre de bienes y de personas el pasado 15 de abril de 2012 . Que en base a los razonamientos antes expuestos, y por haber sido notificada la demandada de autos de la no prorroga convencional mensual de la relación contractual, la improcedencia de la prórroga legal por incumplimiento de sus obligaciones, y ante la falta de entrega del bien arrendado, fundamentada en los artículos 1.133 en el Título III De las Obligaciones, Capitulo I De las fuentes de las Obligaciones, Sección I De los Contratos, Parágrafo 1º Disposiciones preliminares, 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, y el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se intenta la presente demanda en sede jurisdiccional en la que se le reclama judicialmente a la ciudadana HERMIIA CASTELLANOS, la satisfacción en beneficio de la parte actora de los siguientes conceptos: PRIMERO: Declarar finalizada por el transcurso de su duración originaria y prórrogas convencionales la relación contractual arrendaticia sobre el inmueble constituido por la unidad o anexo distinguido como Unidad “A”, que forma parte de la Quinta San Rafael, ubicada en la Calle Nueva, 9ª transversal entre 4ª y 5ª avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio cacao, Estado Miranda. SEGUNDO: Hacer entrega libre de personas y bienes en las mismas buenas condiciones en que lo recibiera el referido inmueble. TERCERO: Pagar las costas y costos del presente juicio. III Practicada la citación de la parte demanda en la forma que se evidencia de autos, consta que en fecha 20 de Septiembre de 2.012, compareció el Abogado ROBERTO HUNG CAVALIERI, apoderado de la parte actora y consignó escrito de Reforma de Demanda, oportunidad en la cual, incorporó a su demanda primigenia la pretensión subsidiaria de Resolución de Contrato, en los siguientes términos: “En adición a la obligación de la arrendataria de hacer entrega del bien inmueble arrendado a la finalización de la relación contractual que como señalásemos no le asiste prorroga legal, ocurre que la arrendataria incurre también en otros incumplimientos que constituyen causales suficientes para su resolución, pero que al haberse accionado principalmente la de cumplimiento, la misma ha de ser propuesta , como en efecto se hace en este acto por vía subsidiaria, en caso de no ser declarada con lugar la pretensión principal de cumplimiento , todo ello al amparo del primer aparte del articulo 78 antes transcrito y de modo alguno incurriendo en inepta acumulación . Ocurre que la arrendataria incurre en dos violaciones a las convenciones contractuales a saber: Falta de pago . La arrendataria , luego de practicada la notificación de no prorroga de la relación contractual , y no obstante a que debió haber entregado el inmueble y no lo hizo, no ha pagado de la manera convencionalmente prevista en la escritura contentiva de la relación contractual , esto es , dentro de los cinco (5) primeros días a partir del día quince (15) de cada mes , tal y como meridianamente señala la cláusula cuarta del contrato , en especial la pagadera dentro de los cinco (05) días siguientes al 15 de junio de 2012, que resultase incumplida por no haberse efectuado en su totalidad , lo que en efecto contraía el principio de integridad e indivisibilidad del pago y su efecto extintivo de obligaciones, y la pagadera dentro de los cinco (5) días siguientes al 15 de julio de 2012 , por no haberse efectuado de modo alguno . Dicho lo anterior, se perfecciona entonces la causal de resolución prevista en la cláusula cuarta, sobre la falta o intempestividad en el pago de dos (02) cánones de arrendamiento suficiente para que la Arrendadora solicite la resolución del contrato y exija la inmediata entrega del inmueble. Impedimento a la arrendadora a ingresar al bien arrendado. Como de manera expresa y meridiana se señaló que el uso y destino del inmueble objeto del contrato era para impartir cursos de repostería, cocina y afines, en días de semana en el horario comprendido de 9 .00 am. A 6.00 pm , y algunos sábados y domingos, no mÁs de dos veces al mes, y que la relación contractual no constituye de manera exclusiva por parte de la arrendataria la posesión total de la superficie objeto del contrato, ya que bien puede la arrendadora, en la oportunidades en que no se esté ejerciendo actividades algunas o en las horas distintas a la expresamente señalada , hacer uso del referido inmueble . Ahora bien, ocurre que mi mandante en oportunidad en que fuese a ingresar al buen arrendado en el que también lleva a cabo actividades de repostería, cocina y afines, inmueble en el que tienen artefactos, utensilios e instrumentos destinados para tal fin, resultó imposible, notando que las cerraduras que dan acceso al área arrendada habían sido cambiadas y bienes de su propiedad sacados del espacio arrendado. (…omisis…) Incurre entonces la hoy demandada en otra causal que resulta suficiente para accionar la resolución de la relación contractual y consecuente entrega del mismo, libre de personas y bienes, acción de resolución que como se señalase se intenta de forma subsidiaria. “ Al amparo de lo dispuesto en los artículos 1.133, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, así como, en lo dispuesto en el articulo 33 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se intenta la anterior demanda para que en caso de ser desestimados los fundamentos de la pretensión principal, se declare resuelto el contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes indicado, todo ello por haber incurrido la arrendataria en falta de pago de las pensiones de las mensualidades del 15 de junio de 2012 al 14 de julio 2012 , como, la del 15 de julio al 14 de agosto de 2012, y por impedir el acceso al inmueble a la arrendadora. Esa reforma fue admitida en fecha 21 de Septiembre de 2.012, concediéndosele a la demandada dos (02) días de Despacho más, sin necesidad de nueva citación a fin de que procediera a dar contestación a la demanda. En fecha 24 de Septiembre de 2.012, compareció la Abogada MERCEDES BENGUIGUI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 24.956, en su carácter de apoderada Judicial de la parte demandada y consignó escrito de Contestación a la Demanda y su reforma, así como, instrumento poder que le acredita esa representación, evento procesal en el que alegó conjuntamente la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil y explicó las razones de hecho y de derecho que estimó pertinentes para oponerse a las pretensiones de la parte actora. Abierto el juicio a pruebas, consta que ambas partes hicieron uso de esa facultad, las cuales serán examinadas a la luz de la primera de las pretensiones formuladas por la parte actora, esto es, en función de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento formulada como demanda principal Así, mediante escrito de fecha 27 de Septiembre de 2.012, la abogada MERCEDES BENGUIGUI, promovió las siguientes pruebas: a) En el inciso 1.- del Capítulo identificado PRIMERO, titulado, DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, promovió la parte demandada, la notificación judicial evacuada por la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 2012, indicándose al respecto, que es la misma notificación con la que la parte actora le notificó a su representada su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Al respecto, se observa que los recaudos aportados por la mandataria judicial de la parte demandada alude a los mismos recaudos acompañados por la parte actora conjuntamente a su escrito libelar y que luego fueron promovidos en el inciso 2.- de su escrito de pruebas, por lo que, habiendo sido aceptado por ambas partes se impone para esta Juzgadora la apreciación de los señalados recaudos con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en el contenido. Así se decide. b) En el inciso 2.- del Capítulo identificado PRIMERO, titulado, DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, promovió la parte demandada, carta original, suscrita por la ciudadana MAGALY CAVALIERI DE HUNG , de fecha 16 de marzo de 2012, en la cual ratifica que a partir de la citada fecha comienza a correr el lapso de prorroga legal. Al respecto, se observa que ese documento de naturaleza privada quedó reconocido en autos de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se impone para esta Juzgadora la apreciación de ese instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide. c) En el inciso 3.- del Capítulo identificado PRIMERO, titulado, DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, promovió la parte demandada, la INSPECCIÓN JUDICIAL, extralitem practicada por la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de agosto de 2012, indicándose que es “… donde se demuestra que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es un inmueble destinado a vivienda“. Al respecto, se inclina esta juzgadora por desechar la tarea probatoria desplegada por la representación judicial de la parte demandada, pues el medio probatorio que ella invocó se refiere a circunstancias de orden fáctico que no se encuentran controvertidas en este juicio. En efecto, no se discute en autos que el inmueble objeto del contrato sea una vivienda constituida por una casa quinta, ya que al examinar detenidamente el libelo, se aprecia que el objeto de las pretensiones principal deducida por la actora centran su atención en exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento que las vincula, peticionándose la restitución del bien inmueble objeto de esa convención, que se identifica como una unidad o anexo distinguido como Unidad “A”, que forma parte de la Quinta San Rafael, ubicada en la calle Nueva, 9ª transversal entre 4ª y 5ª avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda. De allí que una cosa sea el objeto del contrato y otra muy distinta el posible destino o uso que se le haya dado al mismo conforme las estipulaciones contractuales, en función de lo cual, avenidas las partes sobre el objeto de contrato y la naturaleza del mismo, el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada, deviene en improcedente, lo que se hace extensivo a las pruebas promovidas en el inciso 4.- del Capítulo identificado PRIMERO, relacionadas con los permisos de construcción de la aludida quinta, pues, de acuerdo a las afirmaciones contenidas en el mismo, esas pruebas están destinadas a demostrar que “… la casa en cuestión es una vivienda unifamiliar …” , por lo que se impone la exclusión de esas probanzas del presente debate procesal . Así se decide. d) En el inciso 5.- del Capítulo identificado PRIMERO, titulado, DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, la parte demandada, a los fines de demostrar que su representada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, promovió los comprobantes de pago vía transferencias por correo electrónico realizadas de la cuenta corriente de su representada que mantiene en el Banco Banesco, Banco Universal, signada____(sic), a la cuenta corriente de la Señora MAGALY CAVALIERI DE HUNG, que mantiene en el Banco Mercantil, signada bajo el no. 0105 0131 88 1131083636, especificándose que esas transferencias corresponden a los siguientes conceptos: alquileres de los meses, de septiembre de 2010 por un monto de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,oo), los alquileres de los meses de octubre y noviembre de 2010, los meses de enero a diciembre de 2011, el mes de abril de 2011; los meses de marzo, abril y mayo de 2012, todos a razón de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,oo) mensuales; el mes de junio de 2012 por un monto de Dos Mil Doscientos Setenta y Siete Bolívares con Dieciocho Céntimos (Bs., 2.277,18), los mes de julio, agosto y septiembre de 2012, todos a razón de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,oo) mensuales. En relación con la mensualidad del mes de junio de 2012, la parte demandada señaló que “el monto depositado fue el resultado de que mi representada pagara mediante transferencia, los montos que se señalan a continuación,…” especificándose en tal sentido, los montos cancelados por su representada por concepto de algunos servicios, tales como luz y agua de la Quinta San Rafael. Al respecto se observa que, como ya se ha dicho en líneas anteriores, el objeto de la pretensión principal deducida por la actora centran su atención en exigir, un pronunciamiento judicial destinado a hoy demandada, satisfaga el cumplimiento de específicas obligaciones de hacer, nacidas como consecuencia de la terminación del plazo de duración estipulado en el contrato de arrendamiento, invocándose a tales fines, la improcedencia de la prorroga legal dado el incumplimiento culposo de la inquilina en una de sus obligaciones locativas, exigiéndose, por ende, la restitución del bien inmueble objeto de esa convención. Ahora bien, el incumplimiento que se le atribuye a la accionada se refiere, a la falta de pago de la mensualidad correspondiente al mes de febrero de 2012, luego entonces, el fundamento de pedir esbozado por la actora está circunscrito a esas reclamaciones y no a ninguna otra reclamación derivada de la relación contractual arrendaticia, pues bajo ninguna circunstancia se advierte en autos que el punto neurálgico de la discusión procesal se centrara en otras mensualidades distintas a la mensualidad del mes de febrero de 2012. En consecuencia, las mensualidades distintas a las ya indicadas, devienen en improcedentes y, por lo tanto, deben ser excluidas de este debate vinculado con la acción de cumplimiento que nos ocupa; queda a salvo el análisis de esas probanzas con respecto a la acción subsidiaria, de ser procedente. Así se decide. e) En el inciso 6.- del Capítulo identificado PRIMERO, titulado, DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, la parte demandada promovió, original del expediente no. 22970/2, constancia expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, suscrita por el asesor jurídico Jhonattan Suárez, en la cual se le indica a la arrendadora, que los cánones de arrendamiento, no puedes (sic) ser exigidos de manera anticipada. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada, deviene en improcedente toda vez que la facultad del juez para dirimir el conflicto sometido a su conocimiento no puede ser sustraído por las opiniones o dictámenes jurídicos de otros entes, motivo por el cual esa prueba resulta impertinente, motivo por el cual debe ser desechada del proceso. Así se decide. f) En el inciso 7.- del Capítulo identificado PRIMERO, titulado, DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, la parte demandada promovió INSPECCIÓN REALIZADA POR LA DIRECCIÓN NACIONAL DE PROTECCIÓN CIVIL, la Estación de Bomberos del Bosque en fecha veintiséis (26) de Julio de dos mil doce (2.012), indicándose que, “La Dirección Nacional de Protección Civil y Administración de Desastres, Coordinación Transitoria Cuerpo de Bomberos Municipio Sucre-Baruta-El Hatillo-Chacao, quienes mediante el Expediente Administrativo signado bajo el Nº 5520-12, y en fecha veintidós (22) de Agosto de dos mil doce (2.012), proceden a practicar inspección en el inmueble, la cual se anexo junto con el Escrito de Contestación de Demanda, marcado con la letra “H”. En tal sentido debe apreciarse, que esa probanza ofrecidas por la parte demandada no contiene la necesaria exposición de motivos que permita establecer el objeto de esa prueba, lo que propicia tener en consideración que el requerimiento propio contenido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil no se conforma con la sola promoción de aquellas probanzas que el justiciable considere idóneas para el logro específico de sus respectivas ambiciones, sino que se hace menester para los litigantes exponer la indicación del objeto de la prueba promovida en función de establecer qué es lo que se propone demostrar, todo ello con la finalidad de que el juez pueda fijar con precisión los hechos en que estén de acuerdo las partes, propendiéndose de esa manera a la debida conformación de la litis.. Por ende, no habiendo el demandante procedido en forma previa a indicar el objeto de las pruebas promovidas, se juzga que tal inactividad se equipara a la falta de promoción de pruebas, pues: (omissis) “…Es fácil comprender cómo, para que la parte pueda manifestar si conviene o no con los hechos que su contrario trata de probar y para que el Juez pueda fijar con precisión los hechos en que estén de acuerdo las partes y ordenar que se omita toda declaración o prueba sobre ellos, es necesario que en el escrito de promoción de cada una de las partes se hayan indicado de manera expresa y sin duda de ningún tipo, los hechos que pretende demostrar con cada medio de prueba promovido. Además, es la única manera de garantizar el cumplimiento de los deberes de lealtad y probidad procesales impuestos a las partes al impedir de esa manera que el contrario del promovente y el propio tribunal sean sorprendidos al utilizar un determinado medio probatorio para verificar hechos diferentes a los que ellos creyeron cuando se promovió. Esta circunstancia ha sido recogida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia de fecha 8 de junio del año en curso sostuvo lo siguiente: “…La Sala Plena Accidental advierte que el querellante indicó los hechos que a su juicio constituyen los delitos de malversación específica o sobregiro presupuestario y tráfico de influencias. Sin embargo, se limitó a enunciar las pruebas que a su juicio evidencian la comisión de tales hechos punibles, sin indicar el contenido de ellas y lo que demuestran. Al respecto, el Magistrado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Doctor JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, ha expresado lo siguiente: “Sólo expresando con precisión lo que se quiere probar con el medio que se ofrece, puede el Juez decidir si dicho objeto es o no manifiestamente impertinente, y por ello (sic) el Código de Procedimiento Civil (sic) de manera puntual requirió la mención del objeto del medio en varias normas particulares (arts. 502, 503, 505, 451, 433 y 472) y en forma general en el artículo 397, quedando exceptuados de dicha carga al promoverse la prueba: las posiciones juradas y los testigos, donde el objeto se señalará al momento de la evacuación. Todas estas normas buscan una mejor marcha del proceso, tratan de precisar lo pertinente, tratan de evitar que el Juez tenga que realizar la labor de valoración que le impone el art. 509 del CPC, sobre medios que por inadmisibles no se les ha debido dar entrada. Pero la realidad ha resultado distinta a la que previno el CPC. A diario vemos en los Tribunales como se promueven medios sin señalarles que se quiere probar con ellos, (sic) y los Jueces los admiten. Es corriente leer escritos donde se dice ‘Promuevo documentos (públicos o privados) marcados A, B y C’, sin señalar que se va a probar con ellos (sic); o promuevo foto, inspección judicial, etc., sin indicar que se pretende aportar fácticamente al juicio, y que a pesar de que contrarían al art. 397 en la forma de ofrecerlos, a tales medios se les da curso”… (XXII JORNADAS “J.M. DOMÍNGUEZ ESCOVAR”. Derecho Procesal Civil [EL C.P.C. DIEZ AÑOS DESPUÉS], Pág. 247). Igualmente, ha sostenido el Magistrado Cabrera Romero en su obra “Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre” Tomo I, lo siguiente: “…En la mayoría de los medios de prueba, el promovente, al momento de anunciarlos, debe indicar que hechos trata de probar con ellos, por lo que resulta fácil comparar lo que se pretende probar, con los hechos alegados controvertidos y por tanto, calificar o no la pertinencia o la impertinencia manifiesta. Por tratar el objeto de la prueba de afirmaciones sobre cuestiones fácticas que cursan en autos (hechos alegados en la demanda y la contestación), al juez le es atribuida la calificación oficiosa de la pertinencia, medie o no oposición formal, lo que decidirá en el auto de admisión o negativa de prueba, que se dicta como consecuencia de la promoción. Existen medios que pueden ser propuestos sin necesidad de señalar su objeto, tales como la confesión judicial, que se trata de provocar mediante posiciones juradas, y en el CPC de 1987, la prueba de testigos. Con ambos medios y otros semejantes, la oposición por impertinencia no funciona a priori y debe interponerse con motivo de la evacuación de la prueba, para que no se reciba toda ella o sectores de la misma. La oposición por esta causa queda diferida al instante de su evacuación…” Esta Sala comparte los criterios expuestos por el citado autor, acogidos por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, pero con el añadido que también en los casos de prueba de testigos y de confesión debe indicarse el objeto de ellas; es decir, los hechos que se tratan de probar con tales medios. En efecto, sólo de esa manera se puede explicar el texto del artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, cuando señala que en el auto de admisión de las pruebas el Juez “…ordenará que se omita toda declaración o prueba sobre aquéllos hechos en que aparezcan claramente convenidas las partes” (Subrayado de la Sala). Lo anterior no significa que al momento de promover la prueba, el interesado deba dejar constancia detallada de las preguntas que formulará al testigo o a la contraparte sino que debe exponer la materia u objeto sobre la cual versará la declaración, permitiendo de esa manera saber si lo que trata de probar, con la prueba de testigos, es una obligación superior a dos mil bolívares o lo contrario a lo que contiene un documento público, o si la confesión versará sobre hechos pertinentes de los cuales la parte tenga conocimiento personal o si se trata de hechos realizados por el apoderado en nombre de su poderdante. Si no se cumple con este requisito no existirá prueba válidamente promovida, hecho que se equipara al defecto u omisión de promoción de prueba…” (Sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.001, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de CEDEL MERCADO DE CAPITALES, S.A., contra MICROSOFT CORPORATION). En igual sentido, pero ya con carácter vinculante, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° 401, de fecha 27 de febrero de 2.003, recaída en el caso de M. HERRERA, ha señalado: (omissis) “…considera este Máximo Tribunal, que no puede admitirse en un proceso, una prueba que no indique cuál es el objeto que con ella se pretende probar o el hecho que quiere demostrar, porque tal falta, coloca en una situación de inferioridad al oponente del promovente que no sabe exactamente con qué propósito se está ofreciendo la prueba y cómo puede rebatirla, impidiéndole además oponerse a su admisión por impertinente o allanarse a ella a fin de que el hecho que sería su objeto quede de una vez fijado…” (Sentencia N° 401 dictada en fecha 27 de febrero de 2003 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de M. Herrera). En consecuencia, de acuerdo a los citados antecedentes jurisprudenciales acoge y aplica favorablemente, y tomando en cuenta que tampoco del contenido del escrito de promoción se colige cual es la finalidad de esa prueba, debe concluirse que la omisión de la parte demandada en el presente juicio de indicar el objeto de su pretendida actividad probatoria, se equipara a la falta de promoción de pruebas, por cuyo motivo esa prueba deviene improcedente y debe desecharse del proceso. Así se decide g) En el inciso 8.- del Capítulo identificado PRIMERO, titulado, DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, la parte demandada promovió COPIA SIMPLE DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, junto con el inventario de Bienes Muebles, y Número de Cuenta Corriente, donde debe ser realizado el depósito por concepto de canon de arrendamiento. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, más por el contrario, esa probanza alude al instrumento traído por la parte demandante incorporado conjuntamente con el escrito libelar, el cual, al haber sido reconocido expresamente por la parte demandada pasa a ser el instrumento fundamental de la demanda, conjuntamente con los anexos incorporados al mismo no cuestionados por la parte actora, en cuyo supuesto se impone para esta Juzgadora su apreciación como plena prueba pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide. h) En el inciso 9ª.- del Capítulo identificado PRIMERO, titulado, DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, la parte demandada promovió, NOTIFICACION DE SUSPENSION DE SERVICIO DE HIDROCAPITAL, de fecha 25 de julio de 2.012, dirigida al propietario ERNESTO KRETMAIRE, domiciliado en: Urb. Los Palos Grandes, CLL Nueva cruce con Cll Humboldt, Nº 2 11 8 07, Quinta San Rafael Nº 0000 P.C. 0211-908, EN LA CUAL NOTIFICAN QUE HASTA LA FECHA PRESENTAN UNA DEUDA VENCIDA DE Bs. 148.80 al 25/07/2.012, suscrita por la ciudadana MARIA ALEJANDRA GONZALEZ, Oficina Parque Canaima. i) En el inciso 9b.- del Capítulo identificado PRIMERO, titulado, DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, la parte demandada promovió ORDEN DE SERVICIO DE DESCONEXIÓN DEL SERVICIO DE ELECTRICIDAD, emitida por CORPOELEC, en fecha 07-08-2.012, cuenta contrato Nº 10000479055, Quinta San Rafael, por Contratante KREITAYR ERNESTO, donde se le informa que la cuenta contrato presenta una deuda vencida, “procedemos a suspender el servicio de electricidad”, la misma se consignó junto con el Escrito de Contestación de Demanda, marcado con la letra “J-1”. j) En el inciso 1o.- del Capítulo identificado PRIMERO, titulado, DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, la parte demandada promovió COPIA SIMPLE, CONSTANCIA DE NOTIFICACIÓN DE AMENAZA DE MUERTE, de fecha cuatro (4) de Julio de dos mil doce (2.012), realizada por ante la División de Investigación de Homicidios, Departamento de Atención a la Victima Especial, Expediente A/M4727-12, remitida el día 6 de Julio de 2.012, a la Dirección de Justicia Municipal de Chacao, suscrita por al ciudadana JOSEFINA CAHUA, Abogado Adjunto, a los fines de que cesen las agresiones verbales, acoso y hostigamiento en contra de la ciudadana HERMINIA CASTELLANOS, y poder hacer la mediación con la ciudadana MAGALY CAVALIERI DE HUNG, la cual se consigno junto con el Escrito de Contestación de Demanda, marcado con la letra “K”. Al respecto, se inclina esta juzgadora por desechar la tarea probatoria desplegada por la representación judicial de la parte demandada, pues los medios probatorios que ella invocó en los incisos 9ª, 9b y 10 se refiere a circunstancias de orden fáctico totalmente ajenas al tema a decidir. En efecto, como ya se explicara en líneas anteriores, al examinar detenidamente el libelo, se aprecia que el objeto de las pretensiones deducidas por la actora centran su atención en exigir, un pronunciamiento judicial destinado a hoy demandada, satisfaga el cumplimiento de específicas obligaciones de hacer, nacidas como consecuencia de la terminación del plazo de duración estipulado en el contrato de arrendamiento, invocándose a tales fines, la improcedencia de la prorroga legal dado el incumplimiento culposo de la inquilina en una de sus obligaciones locativas, exigiéndose, por ende, la restitución del bien inmueble objeto de esa convención. No se evidencia que la parte actora este discutiendo el cumplimiento de obligaciones de otra naturaleza o que el accionado hubiere pretendido por las vías procesales adecuadas el cumplimiento de especificas obligaciones de parte de la arrendadora hoy accionante, vinculadas con el goce pacífico del inmueble arrendado, por lo que esas probanzas resultan impertinentes, lo que se hace extensivo a la prueba de informes promovida a la empresa Corpoelec en el inciso IV del Capitulo identificado SEGUNDO, titulado DE LA PRUEBA DE INFORMES. En función de lo expuesto, los medios de prueba ofrecidos por la representación judicial de la parte demandada, devienen en improcedentes, por lo que se impone la exclusión de esas probanzas del presente debate procesal. Así se decide. k) En los incisos I, II del Capitulo identificado SEGUNDO, titulado DE LA PRUEBA DE INFORMES promovió la parte demandada la prueba de informes a las Entidades Financieras Banesco, Banco Universal y Banco Mercantil, Banco Universal, a los fines que se informaran sobre particulares relativos a depósitos efectuados en la cuenta de la parte demandada que se indican en forma pormenorizada en su escrito de promoción. Esa prueba fue admitida mediante auto de fecha 9 de octubre de 2012, librándose el Oficio Nº 589-12, dirigido a la SUPERINTENDENCIA DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), constando a los autos el requerimiento formulado por esa Superintendecia a las Instituciones Bancarias aludidas mediante los oficios que fueron incorporados a este expediente recibidos por este tribunal en fecha 2 de noviembre de 2012. Consta a los autos, únicamente la respuesta remitida por el Banco Mercantil, de fecha 06 de noviembre de 2012 por medio del cual informa, que la ciudadana MAGALY BEATRIZ CAVALIERI DE HUNG, C.I V- 3.174.541, figura en sus registros como titular de la cuenta corriente no. 1131 08363-6 , y remite anexos los estados de cuenta , desde el mes de septiembre de 2011 hasta el mes de septiembre de 2012 , “… donde podrá observar subrayados por nosotros las transferencias realizadas a favor de la antes citada, ordenadas por la ciudadana Herminia Ruiz Castellanos , por la cantidad de Bs. 4.000,oo “ Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada, no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, lo que obliga a este Tribunal a apreciar ese documento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se declara. l) En el Capitulo identificado CUARTO, titulado DE LA PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL, la parte demandada promovió inspección judicial en el inmueble constituido por el anexo distinguido A , que forma parte de la quinta San Rafael, ubicada en la calle nueva, 9 transversal entre la cuarta y la quinta avenida de la Urbanización los Palos Grandes , Municipio Chacao del estado Miranda, la cual luego de admitida fue evacuada en fecha Quince (15) de Octubre de 2.012, dejándose constancia de los hechos que consta del acta levantada al efecto, específicamente respecto de las partes que conforman el inmueble; de la circunstancia que el acceso a dicha unidad identificada “A” tiene una entrada independiente que se hace a través de un portón de estacionamiento de la Quinta y se encuentra ubicado en el extremo derecho del lindero con la calle 9 ; que el 1er nivel o área de anexo tiene una cocina con su correspondiente fregadero, dos (02) neveras y otros utensilios propios de la cocina; que en la misma área existe otro mesón con cocina y fregadero, que en el segundo de los niveles detrás de un paraban se encuentra un área dispuesta para una habitación y la misma contiene un sofá cama abierto y otro cerrado, así como, enseres de uso personal, televisor y diversos juguetes; que el lavandero, no se encuentra dentro de alguna de las áreas anteriormente identificadas y que en un área de depósito que se encuentra en el patio de la Quinta, además de otros enseres allí depositados se encuentra una lavadora eléctrica; que en todas las áreas inspeccionadas se encuentran diversos enseres de uso personal, así como, televisores, vajillas, útiles de cocina diversos, una mesa panty y sus respectivas sillas, así como, unos cofres de madera dispuestos en forma de sofá; que los bienes que constan al inventario que cursa al folio Ciento Sesenta y Siete (167), de este expediente se encuentran en el anexo objeto de inspección; que el sofá de mimbre blanco que se encuentra depositado junto a otros enseres en forma apilada en el área que este Tribunal identificó como depósito en el Particular Tercero y que las sillas blancas no se encuentran dentro de ninguna de las áreas inspeccionadas. En esa oportunidad, el apoderado judicial de la parte actora y a los fines de que se dejara constancia en la presente Inspección, presentó seis (6) fotografías tomadas en el interior del mismo con el fin de demostrar el uso comercial del mismo para actividades de repostería y venta de materiales e instrumentos afines, siendo agregadas a la inspección en esa misma fecha. Esa Inspección Judicial merece pleno valor probatorio respecto de todos los hechos constatados por este tribunal, cuyo merito a los fines de este juicio se determinará mas adelante. Por su parte, el abogado ROBERTO HUNG CAVALIERI en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante escrito de fecha 05 de octubre de 2012, promovió las siguientes pruebas: a) En el particular 1.- del Capitulo identificado I, titulado DOCUMENTALES, la parte demandante, con el fin de demostrar la existencia de la relación contractual, su uso y destino expreso, así como, los términos y condiciones que rigen esa relación, promovió la escritura contentiva del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Al respecto, se observa que el mencionado medio de prueba no fue impugnado en la forma de ley por la parte demandada, y, tal como quedó claramente establecido en líneas anteriores , ese instrumento quedó reconocido de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil pasando a ser el instrumento fundamental de la demanda, por cuyo motivo se inclina quien aquí decide por otorgarle el valor de plena prueba al indicado recaudo en cuanto al hecho material en él contenido, y así se establece. b) En el particular 2.- del Capitulo identificado I, titulado DOCUMENTALES, la parte demandante promovió, de conformidad con el articulo 403 del Código de Procedimiento Civil, la PRUEBA DE POSICIONES JURADAS de la ciudadana Herminia Castellanos, fijándose el segundo (2º) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a las Diez (10:00am) de la mañana, para que la referida ciudadana absolviera posiciones a la parte actora, y lo propio se hizo a los fines de la comparecencia de la ciudadana Magaly Beatriz Cavalieri de Hung , librándose la respectiva boleta de Citación, todo de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 403 y 406 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, no consta de autos que esa prueba haya tenido el adecuado impulso tendiente a lograr la citación de la persona llamada a absolver esas posiciones, motivo por el cual, al desconocerse los beneficios que esa prueba hubiera aportado al proceso, la misma debe desecharse. Así se decide. c) En el Capitulo identificado IV, la parte demandante promovió las testimoniales de los ciudadanos HARLINDA MOROCOIDA, MOREIDA LUGO ESPINOZA y MARTHA ELISABETH ESPINOZA, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.869.843, V-3.664.080 y V-4.350.604, respectivamente. En tal sentido debe apreciarse, que las testimoniales promovidas por la parte demandante no contienen la necesaria exposición de motivos que permita establecer el objeto de esa prueba, lo que propicia tener en consideración que el requerimiento propio contenido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, no se conforma con la sola promoción de aquellas probanzas que el justiciable considere idóneas para el logro específico de sus respectivas ambiciones, sino que se hace menester para los litigantes exponer la indicación del objeto de la prueba promovida en función de establecer qué es lo que se propone demostrar, todo ello con la finalidad de que el juez pueda fijar con precisión los hechos en que estén de acuerdo las partes, propendiéndose de esa manera a la debida conformación de la litis.. Por ende, no habiendo el demandante procedido en forma previa a indicar el objeto de las pruebas promovidas, se juzga que tal inactividad se equipara a la falta de promoción de pruebas, acogiéndose al respecto el criterio sustentado en las sentencias citadas en este mismo fallo, de fecha 16 de noviembre de 2.001, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de CEDEL MERCADO DE CAPITALES, S.A., contra MICROSOFT CORPORATION), y la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y en su sentencia N° 401, de fecha 27 de febrero de 2.003, recaída en el caso de M. HERRERA. En consecuencia, de acuerdo a los citados antecedentes jurisprudenciales que acoge y aplica favorablemente este tribunal, debe concluirse que la omisión de la parte demandada en el presente juicio de indicar el objeto de su pretendida actividad probatoria, se equipara a la falta de promoción de pruebas, por cuyo motivo esa prueba deviene improcedente y debe desecharse del proceso, lo cual se hace extensivo a la prueba promovida por la parte actora en el particular 2.- del Capitulo identificado V, relativa a la inspección judicial en la red social www.facebook.com, en el Grupo Social denominado Decoraciones Cakeland, a los fines que el tribunal dejara constancia, “si la dirección e información impartida y que aparece en los distintos eventos allí publicados, como lugar de celebración en la ciudad de Caracas la dirección del bien arrendado” ya que no se constata cual es el objeto de esa prueba, que le permita al tribunal determinar su vinculación con esta causa . Así se decide d) En el particular 1.- del Capitulo identificado V, la parte demandante, con el objeto de dejar constancia que las puertas de acceso al inmueble constituido por el anexo distinguido con la unidad A, que forma parte de la Quinta San Rafael, ubicada en la calle 9, transversal, entre la 4ª. Y 5ª. Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, estado Miranda, no pueden ser abiertas con las llaves que tienen la arrendadora, promovió la prueba de inspección judicial en ese inmueble, evacuándose esa prueba en la misma oportunidad en que se evacuó la inspección judicial promovida por la parte demandada, levantándose acta de fecha 05 de octubre de 2012 , en la que el tribunal constató, que del manojo de llaves facilitada por el apoderado judicial de la parte actora, con excepción de la llave identificada numero 2, ninguna de las restantes llaves permitieron abrir ninguna de las cerraduras ni del portón del acceso al estacionamiento, ni del segundo de los portones que permiten al acceso directo al anexo,; que la llave numero 2 permitió abrir la pequeña puerta de acceso peatonal al área de estacionamiento. Esa Inspección Judicial persigue demostrar hechos atinentes a la demanda resolutoria instaurada por vía subsidiaria, de allí que su análisis se difiere para esa oportunidad, de ser procedente. En fecha quince (15) de Octubre de 2.012, este tribunal instó a las partes a la conciliación, de conformidad con el articulo 257 del Código de Procedimiento Civil, sin que se evidencie que en la oportunidad fijada para ese evento las partes hubieren conciliado sus respectivos intereses en este juicio En fecha Veintitrés (23) de Octubre de 2.012, compareció el Abogado Gerardo Quintero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 185.150, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora y consignó Escrito de Conclusiones, siendo agregado a los autos del presente expediente mediante auto de fecha Veinticinco (25) de Octubre de 2.012. Así mismo, en la oportunidad de dictar sentencia este Tribunal visto la brevedad del lapso para sentenciar y que la decisión requería de un estudio mayor difirió dicho pronunciamiento para el Décimo Quinto (15º) día continuo a la presente fecha, sin que tampoco este tribunal se hubiere pronunciado en el aludido termino, motivo por el cual, la presente decisión se pronuncia fuera de su lapso natural, debiendo ser notificada a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. IV La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza de este Tribunal, que con tal carácter suscribe la presente decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa. Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones: Primero Cuestión Previa del ordinal 11º. La parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. En tal sentido, la apoderada judicial de la parte demandada invocó diversos aspectos como fundamento de esa misma cuestión previa. Así, como a) primer aspecto vinculado con esa cuestión alegó lo siguiente: “Promuevo la Cuestión Previa, en vista de que mi representada, esta ocupando un bien inmueble destinado a vivienda y no a Local Comercial, la aplicación de la norma señalada por la Parte Actora en el libelo de demanda, cual es el Articulo 33 del Decreto con Rango Fuerza y Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que regula el procedimiento a seguir esto es el Cumplimiento de Contrato por fin de término, no puede ser admitida, ya que el inmueble esta destinado a vivienda unifamiliar y no como local comercial. La Parte Actora, ha debido de haber procedido, de acuerdo con la normativa vigente, esto es la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.783, de fecha Veintiuno (21) de Octubre de dos mil once (2.011). (…Omissis…) Para el supuesto negado, que no prospere que el inmueble ha sido alquilado para vivienda, sin querer convalidar que el contrato versa sobre un local comercial, contrato que mi representada visto el estado de necesidad, la falta de vivienda, y el desconocimiento jurídico, hubiere suscrito el contrato en las condiciones exigidas por la arrendadora, donde indica que el objeto es un local y no vivienda, sin ser menos cierto, que ésta no colocó claramente que es un local comercial, en este sentido, este Tribunal, tampoco debe admitir la acción, en vista de que en fecha Quince (15) de Marzo de de dos mil doce (2.012), la parte actora, trasladó a la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, a los fines de que Notificaran a mi representada su decisión de no prorrogar el referido contrato de arrendamiento, en tal sentido de ser procedente, pasada la fecha, iniciará el período de Prórroga Legal a que se refiere el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo hacer entrega del inmueble libre de personas y bienes en la oportunidad legal prevista luego de su vencimiento. Notificación que se anexa constante de cinco (05) folios útiles y sus vueltos, marcada con la letra “B”. Es el caso ciudadano Juez, que la parte actora, está solicitando el cumplimiento del contrato de arrendamiento, cuando supuestamente media el lapso de prórroga legal, a que ella hace referencia en la Notificación Judicial aquí consignada, a tal efecto, mi representada se encontraba solvente con el pago del canon de arrendamiento del mes de Febrero de 2.012, y es tan así que es en esa fecha 15 de Marzo del mismo año, es que la Parte Actora le indica que comienza a correr el lapso de la prórroga legal , tal y como lo establece el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que señala que, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. Para el caso de marras, a mi representada quien está ocupando el inmueble en calidad de vivienda y no de local comercial, no se le puede solicitar el cumplimiento del contrato, sin mediar el procedimiento administrativo y para el caso de que este alegato no prospere, y que será demostrado mediante las pruebas que serán consignadas junto con el presente escrito de contestación, ella se encuentra dentro del lapso de la prórroga legal, y por ello, la Parte Actora no puede pedir el cumplimiento del contrato por haber llegado a fin de término, sin mediar el lapso de la prórroga legal, en base a los ordenado en el último aparte del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece textualmente lo siguiente…” (…Omissis…) Cabria preguntarse, el porque si mi representada no estaba cumpliendo con la obligación de pago del canon de arrendamiento, en el mes de Marzo de 2.012, le indican a partir de la fecha ya señalada, es que comienza a correr el lapso ya tantas veces mencionado de Prórroga Legal, debiendo recordarle a la Parte Actora, que lo cánones de arrendamiento, según el contrato, deben ser cancelados por mensualidades anticipadas. Tal es así que mi representada se encontraba solvente con su pago, ya que en fecha 16 de Marzo de 2.012, la Sra. MAGALY CAVALIERI DE HUNG, ratifica mediante carta que a partir de la citada fecha comienza a correr el lapso de la prórroga legal, confirmando lo señalado en la Notificación Judicial. Ahora bien, sin querer convalidar que el objeto del contrato de arrendamiento es un local comercial y no de vivienda, consigno en este acto constante de un folio útil el original de la carta, marcada con la letra “C”. Por todo lo antes expuesto, y tal como lo indiqué anteriormente, este Tribunal no ha debido de haber admitido la presente acción, por ello copio textualmente la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en San Rafael de el Mojan, de fecha once (11) de Marzo de dos mil nueve, la cual indica, que en las demandas donde esta corriendo el lapso de la prórroga legal, no se puede pedir el cumplimiento del contrato y por ende la demanda debe ser declarada inadmisible.” Este primer aspecto de la cuestión previa lo fundamenta la parte demandada en dos hechos claramente delimitados, el primero, en virtud que a su consideración, la demanda no puede ser admitida porque el inmueble esta destinado a vivienda y no se ha cumplido con el procedimiento administrativo previo a que alude la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda; el segundo de los aspectos invocados, se refiere a la existencia de la prorroga legal en curso que habría impedido a la parte actora pedir el cumplimiento del contrato, a tenor de lo dispuesto en el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios . Ahora bien, la exégesis propia de la cuestión previa a que alude el artículo 346, ordinal decimoprimero, del Código de Procedimiento Civil, está dirigida a impedir que se le dé curso a pedimentos que se hallen huérfanos de toda tutela jurídica, pero no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la ley que impida el ejercicio de la acción con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas, pues: (omissis) “…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión. En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción. La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil . 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso. La falta de interés procesal puede provenir de diversas causas, y la cosa juzgada sobre el punto a litigarse es una manifestación de falta de interés, de igual entidad que las contempladas, por ejemplo, en los numerales 1, 2, 3, 5, y 8 del artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, que trata la inadmisibilidad en ese particular proceso. El interés procesal varía de intensidad según lo que se persiga, y por ello no es el mismo el que se exige en quien incoa una acción popular por inconstitucionalidad, que el requerido en una acción por intereses difusos o para el cumplimiento de una obligación. Ahora bien, es un requisito de la acción, ligada a la necesidad de que exista un interés procesal en el accionante, que él pueda estar realmente afectado en su situación jurídica, razón por la cual acude a la justicia, y, además, que el demandado puede causar tal afectación. Es igualmente exigencia necesaria, que el actor persiga se declare un derecho a su favor (excepto en los procesos anticipatorios, como el retardo perjudicial por temor fundado a que desaparezcan las pruebas, donde el interés se ventilará en el proceso al cual se integren las actuaciones del retardo). Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción. Surge una apariencia de acción y de proceso, al poner en marcha la función jurisdiccional, pero ella (la acción) realmente no existe, ya que efectivamente no se está buscando la tutela judicial que debe brindar la actividad jurisdiccional, y que es el fin del proceso. Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes, tal como señalaba el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil de 1916 al tratar las excepciones de inadmisibilidad. 4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres. El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala a estas causas como de inadmisibilidad de la demanda (del escrito), pero en realidad sus supuestos se convierten en causas de inadmisibilidad de la acción, ya que no podrá administrarse justicia, y ello ocurre cuando: a) Se incoa la acción para crear un proceso que viene a obrar como un instrumento para cometer un fraude, bien se trate de un fraude procesal para perjudicar a alguien específicamente dentro del proceso o con motivo de él, o bien se trate de un fraude a la ley. Se está en presencia de acciones incoadas para alterar el orden público constitucional, al desvirtuar los fines del proceso, tal como lo ha expresado esta Sala en fallos de 9 de marzo de 2000 y 4 de agosto de 2000 (Casos: Sonia Saje de Zavatti e Intana C.A., respectivamente). b) Por otra parte, la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en el numeral 6 del artículo 84, contempla como causal para que no se admita ninguna demanda ni solicitud, el que ella contenga conceptos ofensivos e irrespetuosos. También se trata del rechazo del escrito, pero en el fondo, tal prohibición está ligada a la falta de interés procesal y a la protección de las buenas costumbres, ya que la acción no es un medio para injuriar, ofender o atacar a funcionarios o instituciones, su fin es que la jurisdicción actúe, se administre justicia y se resuelvan conflictos. Si bien es cierto que el artículo 84 citado se refiere a la demanda (al escrito), también es un fraude a la ley que pesa sobre la acción, no expresa en la demanda, los conceptos ofensivos o irrespetuosos contra el Tribunal o la contraparte, y consignarlos públicamente en escritos de prensa o programas radiales o televisivos, o en documentos expuestos a la publicidad, como las actas procesales. Ello no es más que un proceder que contraría el numeral 6 del artículo 84 citado, y que no se puede amparar en la libertad de expresión, ya que ella no involucra la inobservancia de la ley, y menos, cuando sea utilizada para dejar sin efecto una prohibición legal, como la del citado artículo 84. 5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa. Ello ocurre, por ejemplo, cuando una persona demanda a otra por los mismos hechos y causa de pedir ante varios tribunales y en diversas oportunidades, y aunque tal práctica desleal tiene el correctivo del alegato de la litispendencia, si aún no hay fallo de fondo dictado, de todas maneras el derecho de defensa del demandado se ve minimizado, al tener que atender diferentes procesos, donde se pueden decretar medidas cautelares en su contra, y es indudable que los gastos de la defensa aumentarán. Puede argüirse, que tratándose de un abuso de derecho, el cual parte de la utilización de mala fe del derecho de acción, se hace necesario que la víctima oponga formalmente tal situación, ya que ella es la que puede calificar si la actividad de mala fe de su contraparte la perjudica; pero ello no es cierto, desde el momento que el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, convierte al juez en tutor de la lealtad y probidad que deben mantener las partes en el proceso, y además lo faculta para tomar de oficio las medidas tendentes a evitar la deslealtad. Una acción ejercida con fines ilícitos, no puede ser admitida y debe declararse de oficio su inadmisibilidad cuando se detecte el abuso de derecho. 6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia, y a pesar que formalmente cumpla las exigencias, su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa. Se está accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción, para que ésta no actúe. De nuevo estamos ante una manifestación de falta de interés, pero que por su connotación puede señalarse como una categoría propia de inadmisibilidad de la acción, ya que ésta, como otras de las situaciones ya señaladas, producen efectos que van más allá de la simple declaratoria de la falta de acción o de su inadmisibilidad. 7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. Una acción cuyo fin, así sea indirecto, es atentar contra la majestad de la justicia, injuriando a quien va a administrarla, poniendo en duda al juzgador, descalificándolo ab initio, o planteando los más descabellados y extravagantes pedimentos, es inadmisible, ya que en el fondo no persigue una recta y eficaz administración de justicia. Se utiliza al proceso con un fin distinto al que le corresponde, y para ello no es el acceso a la justicia que garantiza la Constitución vigente. Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas, debido a la letra del artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la que le permite, al menos al Tribunal Supremo de Justicia, tomar medidas generales tendentes al cumplimiento del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil…” (Sentencia nº 776, dictada en fecha 18 de mayo de 2.001 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de RAFAEL ENRIQUE MONSERRAT PRATO). –Las negrillas son de la Sala- En el caso bajo examen, el objeto de la pretensión procesal deducida por el apoderado judicial de la ciudadana Magaly Beatriz Cavallieri de Hung, persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que la inquilina, hoy demandada, satisfaga el cumplimiento de específicas obligaciones de hacer, nacidas como consecuencia de la terminación del plazo de duración estipulado en el contrato de arrendamiento, invocándose a tales fines, la improcedencia de la prorroga legal dado el incumplimiento culposo de la inquilina en una de sus obligaciones locativas, exigiéndose, por ende, la restitución del bien inmueble objeto de esa convención, constituido por la unidad o anexo distinguido como Unidad “A”, que forma parte de la Quinta San Rafael, ubicada en la calle Nueva, 9ª transversal entre 4ª y 5ª avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda, cuyo destino fue estipulado por las partes en la cláusula segunda del contrato, “…para impartir cursos de repostería , cocina y afines …” Para tal fin, entre otros, la demandante invocó en el libelo de la demanda, el supuesto de hecho normativo a que se refieren los artículos 1.133, 1159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, este último conforme al cual ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello’. Al ser esto así, es de señalar que la ejecución del contrato, invocada expresamente por el mandatario judicial de la actora, constituye una forma autorizada por la ley, en pro de que el justiciable pueda obtener la satisfacción completa de su interés. Por lo tanto, se está en presencia de una acción de derecho común, tutelada por la ley, cuyo ejercicio o invocación en estrados no se halla expresamente prohibida, en cuyo caso, al contrario de la tesis sustentada por la representación judicial de la parte demandada, no se constata el supuesto de hecho objetivo a que alude la cuestión previa por ella promovida, dado que la pretendida prohibición debe estar preestablecida, y los hechos alegados por la parte demandada no constituyen supuestos de prohibición de ley para admitir la demanda. En efecto, los dos primeros aspectos en que se fundamenta la cuestión previa implican un cuestionamiento a las razones y los fundamentos que adujo la parte actora para litigar, lo que atañe resolver al fondo de este asunto, o como parte de la naturaleza propia de otra o otras cuestiones previas, pero que en si mismas no contienen una prohibición expresa que justifique la declaratoria con lugar de la cuestión previa que nos ocupa, motivo por el cual la misma no debe prosperar , y así será establecido en la dispositiva de este fallo . b) El segundo de los aspectos alegados por la parte demandada para fundamentar la cuestión previa que nos ocupa, lo refiere en los siguientes términos: “Que para el caso de que no prospere la defensa de que el inmueble ha sido arrendado para vivienda, se le notificó a mi representada el comienzo de la prórroga legal a que tiene derecho por estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y que con base a la comunidad de la prueba, también la parte actora consignó la Notificación Judicial, donde se señala el lapso en que comienza la prórroga legal, a que se contrae los artículos antes señalados, por cuanto: DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO Y POR VIA SUBSIDIARIA LA RESOLUCION DEL CONTRATO El Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, a que hace mención la parte actora, a los fines de interponer subsidiariamente la acción por Resolución de Contrato por Falta de pago, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, además cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Esto es lo que en doctrina se denomina inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. Podemos observar, que la parte actora en primer lugar demanda la acción por cumplimiento contractual arrendaticio por vencimiento del término, en vista de que se le notificó a mi representada, que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado en la fecha de terminación de las prórrogas sucesivas, asimismo, subsidiariamente demanda la Resolución de Contrato por Falta de Pago, sustentando la misma en la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, que señala que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su erección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la Resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Esta norma es la base legal de la acción por Resolución o Cumplimiento de Contrato, estableciendo la misma como requisito, el hecho de que una de las partes no ejecute su obligación, la cual es procedente solo respecto a los contratos bilaterales, como su denominación lo indica, se crean deberes y derechos recíprocos entre los contratantes. La parte actora peticiona el cumplimiento del contrato que equivale a ejecución del contrato, es decir, la entrega material del inmueble por haber vencido la prórroga contractual a que se refiere el contrato de arrendamiento, y en segundo lugar demanda la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago, solicitando únicamente la entrega del inmueble. La doctrina ha expresado que la resolución es considerada como una sanción, y de allí que el articulo 1.167 del Código Civil haya previsto como presupuesto indispensable la intervención del Juez para decidir acerca de la aplicabilidad de tal sanción, tal y como lo señala el autor José Mèlich-Orsini, en su texto “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, Año 2007, página 142, 423 y 426. La resolución implica que el contrato, en este caso la prórroga, no está vencida. (…Omissis…) Por todo lo antes expuesto ciudadana Juez, y en vista de la transcripción de las diferentes sentencias que declaran que hay prohibición de la Ley de admitir dos acciones que se excluyen mutuamente, y al demostrar que mi representada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, la acción de resolución de contrato por falta de pago, no puede prosperar, a los fines de verificar lo aquí señalado, consigno los originales de los pagos de los cánones de arrendamiento, de los meses de Junio, Agosto y Septiembre de 2.012… “ Para decidir el tribunal observa En el caso que se somete a la consideración del Tribunal, las partes contratantes se avinieron en conformar la existencia de un contrato de arrendamiento, cuyo vencimiento fue estipulado entre ellas en la cláusula tercera de esa convención , y cuya verificación originaría la activación de la prorroga establecida en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero, que en virtud del incumplimiento contractual a que alude la parte actora, le resulta aplicable la disposición contenida en el articulo 40 de esa ley. El punto neurálgico a decidir, centra su atención en dilucidar la exigibilidad de la obligación que le es atribuida a la arrendataria, siendo el incumplimiento denunciado el fundamento para enervar la procedencia de la prorroga a que tendría derecho la inquilina. Ahora bien, el mandatario judicial de la parte actora interpuso también la acción de resolución del contrato de arrendamiento, lo cual hizo en los siguientes términos: “En adición a la obligación de la arrendataria de hacer entrega del bien inmueble arrendado a la finalización de la relación contractual que como señalásemos no le asiste prorroga legal , ocurre que la arrendataria incurre también en otros incumplimientos que constituyen causales suficientes para su resolución , pero que al haberse accionado principalmente la de cumplimiento , la misma ha de ser propuesta , como en efecto se hace en este acto por vía subsidiaria , en caso de no ser declarada con lugar la pretensión principal de cumplimiento , todo ello al amparo del primer aparte del articulo 78 antes transcrito y de modo alguno incurriendo en inepta acumulación”. En tal sentido, el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, dispone que : “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de la otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí...”. Conforme a la norma transcrita, es cierto, como lo afirma la parte demandada, que no puede darse aplicación a la ejecución de un contrato que, en concepto de la representación judicial de la parte actora ha concluido, pues si se afirma que el lapso natural de su duración feneció y que la inquilina no tiene derecho a la prorroga legal, lo único que resta es exigir el cumplimiento emergente de una obligación de hacer, como lo es la entrega del inmueble arrendado, pues ‘el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales’ (Sentencia N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de GILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO.), con lo cual se hace evidente que la interposición de ambas pretensiones implicaría la existencia de una indebida acumulación, pues la acción resolutoria y la acción por cumplimiento del mismo contrato de arrendamiento, simultánea y contemporáneamente ejercidas para producir un único resultado, son excluyentes entre sí, dado que las consecuencias de ambas figuras son de diferente efecto en el ámbito jurídico. Sin embargo, la misma disposición legal, consagra una excepción, de tal manera, que podrán acumularse pretensiones incompatibles en el mismo libelo de demanda si se proponen de manera subsidiaria siempre cuando sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre si. Al respecto, se hace necesario apuntar que: (omissis) “…cuando dos pretensiones se excluyen entre sí, se refiere a que los efectos jurídicos de ambas se oponen entre sí, son contradictorias, sólo se permite la acumulación de pretensiones incompatibles en una misma demanda cuando el demandante las propone de forma subsidiaria (lo cual no se da en el presente caso), salvo que se trate de procedimientos incompatibles. En esta materia caben dos supuestos: i) que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que sea acogida la principal; y ii) que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que sea negada aquélla; esto debido a que la acumulación subsidiaria favorece la economía procesal porque evita la multiplicidad de los juicios y tienen una importancia práctica considerable en nuestro tipo de sistema en el que existe la preclusión para interponer nuevas peticiones o reformar la demanda a partir de la terminación del acto de contestación de la demanda. Finalmente, no se debe olvidar que se trata de una prohibición de ley el admitir demandas que sean acumuladas ineptamente, ya que ello constituye materia de orden público procesal, y el juez está facultado para declararla de oficio en cualquier y estado y grado de la causa cuando verifique su existencia…” (Sentencia nº 170, de fecha 28 de febrero de 2.011, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de SALVADOR RAMÍREZ RAMÍREZ). En el presente caso, la parte actora, demandó expresamente ambas pretensiones una como subsidiaria de la otra, con lo cual, luce evidente, que la incompatibilidad denunciada no tiene ningún efecto sobre la admisibilidad de esas demandas, de manera que, establecida esa subsidiaridad, resta determinar, si las mismas tienen procedimientos incompatibles entre si. En este sentido, se observa, que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “ Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. de lo cual se colige, que las demandas instauradas por vía subsidiaria, tienen el mismo procedimiento breve a que alude el articulo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con las especialidades previstas en la ley en comento , por lo que este tribunal considera que están dados los supuestos de excepción previstos en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo que deviene en considerar la improcedencia de los alegatos argumentados por la representación judicial de la parte demandada, los cuales deben ser desestimados dada su manifiesta improcedencia. Así se decide. Segundo PUNTO PREVIO En su escrito del 24 de septiembre de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada explicó las razones de hecho y de derecho que estimó adecuadas para oponerse a las pretensiones de la parte actora, oportunidad en la cual, insistió en una situación que considera de vital importancia en la resolución de este asunto, que el inmueble no se encuentra destinado a uso comercial, sino que el mismo se encuentra destinado a uso de vivienda principal de la arrendataria. Con la finalidad de atender al principio de la exhaustividad que debe revestir toda decisión judicial, y en función que ese argumento se repite a lo largo de su contestación, es de indicar textualmente lo que señaló la parte demandada al respecto. “Niego, rechazo y contradigo, lo señalado en el libelo de la demanda por la parte actora, en lo referente a que el objeto del contrato de Arrendamiento, sea de uso comercial y no para vivienda, ya que según lo señalado en la Cláusula Segunda del referido contrato de arrendamiento, La Arrendadora no establece estaba en forma clara cual es el uso y destino del inmueble; con la redacción de la misma, sólo busca la Arrendadora un subterfugio para disfrazar un contrato de arrendamiento de vivienda por local comercial, donde mora mi representada y su grupo familiar, en dicha cláusula nada se especifica que el arrendamiento sea de local comercial, y ello se desprende de la redacción de la citada cláusula, parte de la cual transcribo a continuación: “…Que expresamente convenido entre las partes que la Arrendataria destinara el inmueble arrendado única y exclusivamente para impartir cursos de repostería, cocina y afines en días de semana, en horario comprendido de 9.00 a 6.00 y algunos sábados y domingos, no mas de dos (2) veces al mes, a discreción de la Arrendadora y previa notificación a la Arrendadora…” Es así que desde el inicio, el contrato de arrendamiento, fue destinado a vivienda, pero en vista de la problemática actual con el arrendamiento de viviendas y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, quiso la Arrendadora, simular un contrato de arrendamiento de un inmueble que es de vivienda por un supuesto Local Comercial, destino que no se menciona en la citada cláusula del contrato de arrendamiento. Y sin querer convalidar lo señalado por la parte actora en el contrato de arrendamiento, mal puede La Arrendataria de un inmueble, solicitar permiso a su Arrendadora aun sea este contrato considerado como local comercial, para que ésta explote el ramo con el cual se sustenta la arrendataria y su grupo familiar. (omisis) A los fines de desvirtuar las pretensiones de la Arrendadora al solicitar el cumplimiento de Contrato por fin de término, ya que efectivamente el contrato suscrito fue celebrado por tiempo determinado, y que el objeto de dicho contrato no es un Local Comercial sino un Contrato de Arrendamiento de una Vivienda, se procedió a realizar una Inspección Judicial, con la ciudadana Notario Público Tercero del Municipio Baruta del estado Miranda, quien se trasladó al inmueble en fecha diez (10) de Agosto de dos mil doce (2.012), dejando constancia de los particulares allí señalados, en los siguientes términos: “…esta Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta fue recibida en el sitio arriba indicado, por una ciudadana que se identificó como Herminia Castellanos Ruiz, C.I. 11.644.744, también estaba presente en esta dirección la ciudadana Roxana Milagros González Ruiz C.I. 12.261.273, quien se identificó junto a la anterior identificada como primas y habitantes del referido inmueble, se encuentra también en este inmueble un menor de 4 años aproximadamente hijo de la ciudadana Herminia del Carmen Castellanos Ruiz de nombre Ramses Aarón Castellanos Ruiz… “ …Se deja constancia que éste inmueble está constituido por un inmueble de una sola planta con dos niveles más bajo, se encuentra un área de recibo y en el nivel más alto un área de dormitorio y estudio, con dos camas individuales y un equipo de computación, un closet y una cómoda, se deja constancia que en el área de recibo también esta el área de cocina … “ … esta Notaría deja constancia que en el nivel mas bajo de la vivienda consta de cocina-fregadero, comedor, sala y lavandero…” “…también se encuentra ropa de mujer adulta y de un niño dentro de una cómoda, también se encuentra vajilla, útiles de cocina, un televisor, una mesa de comedor, un microonda, un freezer, una nevera, un filtro de agua, un horno eléctrico, una tostadora, una sandwichera, una licuadora, una cocina y dos hornillas, una cafetera, un pipote de basura, cortinas y un aire acondicionado…” (subrayado del tribunal ) Negó, rechazó y contradijo que el inmueble objeto de la presente demanda, sea un inmueble destinado a local comercial, adujo que : “… el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es un inmueble destinado a vivienda unifamiliar, ello se demuestra de los diferentes recaudos solicitados ante Ingeniería Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda signado bajo el Nº 211/08-07, Permiso Nº 08815, de fecha 9 de Mayo de 1.9955, Permiso Sanitario Nº 9964, que indica “Vivienda Unifamiliar” El Ministerio de Fomento, Dirección General de Estadísticas, indica que la construcción efectuada en Chacao, Estado Miranda, destino de la Obra “vivienda particular”. (subrayado del tribunal ) En ese mismo sentido, la parte demandada indicó que todos los documentos que conforman el expediente relativo a la solicitud de permiso de construcción de ese inmueble, por ante la Dirección de Obras de Ingeniería Municipal signado con el no. 211/08/07 se señala que la permisología del inmueble ya tantas veces mencionado, no es de local comercial, sino de vivienda unifamiliar, que es por ello, que dada las características del mismo y la zonificación, nunca ha podido haber sido alquilado para comercio, abundando sobre este argumento en el sentido de , “… que el destino del inmueble debe guardar relación con el uso concedido por las Autoridades Municipales, porque hay inmuebles a los que no puede darse un uso distinto al que las mismas autoridades autoricen, ya que por su naturaleza desde el inicio tiene una destinación que se presume, como ocurre con una casa o un apartamento que se comprende son para habitarlos y no para ser usados comercialmente, pero que, no obstante, el arrendador que es el dueño del inmueble, puede a su conveniencia destinarlo a usos no permitidos por dichas autoridades, que no es el caso de autos, puesto que el animo de las partes fue la suscripción de un contrato de arrendamiento destinado a vivienda y no a local comercial. La referencia al cambio del uso o destino por el arrendador, que se estipuló en el contrato, fue realizado en vista de la nueva normativa legal cual es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que la única manera de alquilar dicha vivienda, era señalando que su uso era para impartir clases de cocina, pero sin indicar que es un local comercial, al ser un bien inmueble destinado a vivienda como es el caso se deriva el principio según el cual el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias, esto lo señala el ordinal 1 del Artículo 1.592, que indica textualmente lo siguiente: “…El arrendatario, tiene dos obligaciones Principales:…” “…1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias…” La presunción en este caso, es que el inmueble fue destinado a uso de vivienda, la perisología autorizada en este tipo de inmueble es de habitación, y la zonificación es de vivienda, ello quedo demostrado con las documentales aportadas al presente escrito de contestación de demanda, y así pedimos sea declarado en la sentencia que ha dictar este Tribunal. El otro principio que se puede aplicar en el caso en concreto, es si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel que se la ha destinado, o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato de arrendamiento, tal y como lo establece el artículo 1.593 del Código Civil, que establece textualmente lo siguiente: “…Si el arrendatario emplea la cosa en uso distinto de aquel a que se ha destinado, o de modo, que pueda serle perjuicio al arrendador, éste puede según las circunstancia hacer resolver el contrato…”Esta acción no es aplicable al caso en comercio por cuanto el mismo contrato de arrendamiento no estipuló que el inmueble sería destinado como local comercial, ya que no lo especificó en forma expresa, dejando ambigüedad en dicha cláusula, ya que un ama de casa puede dictar clases de cocina en su vivienda y esta no puede ser considerada como local comercial, es por ello, que mi representada ha estado utilizando el inmueble como vivienda destino que se la ha dado por los organismos competentes, y no como local comercial, y si puede impartirse clases de cocina o repostería sin alterar la armonía de los demás inquilinos del inmueble arrendado, pues todos ellos se encuentran alquilados como vivienda y no como locales comerciales. De lo antes trascrito, solicito al Tribunal que obrando según su prudente arbitrio, y siendo lo mas equitativo o racional, al determinar las obligaciones contractuales, y de acuerdo a lo señalado por la parte actora en su escrito libelar la arrendataria ha utilizado el inmueble como vivienda de ella y su grupo familiar, no se ha cambiado el uso o destino del inmueble para el cual fue pactado según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, y así pedimos sea decidido. Para decidir, se observa: Una primera observación que necesariamente debe hacerse, luego de examinar lo ocurrido en el acto de la litis contestación, es que las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa admiten, sin reservas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento que versa sobre el bien inmueble constituido por la unidad o anexo distinguido como Unidad “A”, que forma parte de la quinta San Rafael, ubicada en la calle Nueva, 9ª. Transversal entre la 4ª. y 5ª. Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao estado Miranda; que dicho anexo se encuentra en la parte noreste de la parcela donde se encuentra la Quinta, que cuenta con una entrada independiente en el extremo derecho del lindero con la Calle Nueva, y que constituye originariamente una vivienda unifamiliar cuyo valor excede las 12.500 unidades tributarias, cuya convención es la misma anexada por la actora a su libelo como instrumento fundamental de su pretensión. Al ser esto así, el contrato de arrendamiento traído por la accionante quedó reconocido en autos de conformidad con lo dispuesto en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que la parte demandada no desconoció ni tachó de falso el aludido instrumento, con lo cual, ese documento tiene entre las partes y respecto de terceros la misma fuerza probatoria que el instrumento publico en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, a tenor de lo que dispone el articulo 1363 del Código Civil, tal y como quedó claramente establecido al valorar esa prueba promovida por la parte actora. Ahora bien, el contrato de arrendamiento es definido por el artículo 1.579 del Código Civil, como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, lo que deviene en considerar que estamos frente a una modalidad contractual que se forma con el simple consentimiento de las partes, y son ellas las que modelan y definen el elemento de causa necesario para el logro particular de sus respectivos intereses, regulados en el propio contrato donde son partícipes, lo que, a su vez, explica el principio de ley y fuerza obligatoria que tiene entre las partes el contrato así formado, tal como se prevé en el artículo 1.159 eiusdem. Así las cosas, las partes establecieron en la cláusula segunda del contrato, identificada “uso y destino del inmueble” , cual sería el uso que la inquilina daría al inmueble arrendado, quedando convenido entre ellas que: “… la arrendataria destinará el inmueble arrendado única y exclusivamente para impartir cursos de repostería, cocina y afines, en días de semana, en horario comprendido de 9 am. a 6 pm. y algunos sábados y domingos , no más de dos (2) veces al mes , a discreción de la arrendataria y previa notificación a la arrendadora. En todo caso el número de asistentes a dichas actividades no deberá inferir con la armonía y el bienestar de los otros ocupantes del inmueble, así como en el uso del estacionamiento de carros en la calle que puedan presentar inconvenientes a la Asociación de Vecinos o a la Municipalidad donde se encuentra el inmueble, obligándose la arrendataria a acatar todas la leyes, decretos, reglamentos, ordenanzas y cualquier otra norma relativa a la normal y pacifica convivencia ciudadana. Las partes expresamente declaran que la relación contractual no constituye de manera exclusiva por parte de la arrendataria la posesión total de la superficie objeto del contrato, ya que bien puede la arrendadora, en las oportunidades en que no se este ejerciendo actividades algunas o en las horas distintas a la expresamente señalada, hacer uso del referido inmueble.” No obstante ello, se advierte en autos el cuestionamiento que hace la demandada con respecto al uso que se le daría al inmueble, alegando que el destino del inmueble objeto del contrato de Arrendamiento no es para uso comercial sino para vivienda, y que en tal sentido, la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento no establece en forma clara cual es el uso y destino del inmueble; que lo que se persigue con esa redacción es un subterfugio de la arrendadora para disfrazar un contrato de arrendamiento de vivienda por local comercial, donde mora su representada y su grupo familiar; que, desde el inicio, el contrato de arrendamiento, fue destinado a vivienda, pero que en vista de la problemática actual con el arrendamiento de viviendas y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, quiso la Arrendadora, simular un contrato de arrendamiento de un inmueble que es de vivienda por un supuesto Local Comercial, destino que no se menciona en la citada cláusula del contrato de arrendamiento. Afirmó que, según los permisos de construcción y otros autorizaciones municipales, el inmueble está destinado a vivienda unifamiliar, que no es de uso comercial y que en realidad el ánimo de las partes al momento de contratar fue el de suscribir un contrato de arrendamiento destinado a vivienda y no a local comercial; que esta acción no es aplicable al caso en comento por cuanto el mismo contrato de arrendamiento no estipuló que el inmueble sería destinado como local comercial ya que no lo especificó en forma expresa dejando ambigüedad en dicha cláusula , argumentando, que un ama de casa puede dictar clase de cocina en su vivienda y esta no puede ser considerada como local comercial . Ahora bien, de acuerdo a la facultad de interpretación de los contratos, que le confiere al juez el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal ateniéndose al propósito y a la intención de los otorgantes , teniendo en miras las exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe, considera que las partes vinculadas a ese contrato indicaron en la cláusula segunda, las condiciones en que la arrendataria haría uso del inmueble arrendado, evidenciándose muy especialmente, la circunstancia que el mismo estaría destinado a que la arrendataria dictara, en forma única y exclusiva, cursos de repostería y afines, delimitando incluso un horario especifico dentro del cual podría usar el inmueble para tales fines, llegándose a advertir expresamente que “… la relación contractual no constituye de manera exclusiva por parte de la arrendataria la posesión total de la superficie objeto del contrato…” , estimándose que la propietaria también podría hacer uso del mismo en las oportunidades en que la arrendataria no estuviere ejerciendo alguna de las actividades especificadas en el contrato o en las horas distintas a las pactadas en el contrato, exigiéndosele a la arrendataria un comportamiento idóneo tendiente a resguardar la armonía y tranquilidad de los restantes ocupantes del mismo, en el entendido que el uso convenido en el contrato equivaldría a la permanencia en el inmueble de un numero de asistentes a los cursos que pudieran interferir con esa tranquilidad. De esa cláusula se infiere, que lejos de presentar ambigüedad u oscuridad, el contrato es sumamente explicito sobre el destino que se le daría al inmueble, quedando claramente evidenciado que las partes jamás acordaron que el inmueble estaría destinado a vivienda de la arrendataria, ni tampoco podía suponerse o derivarse ese aserto por la sola circunstancia que ese inmueble haya obtenido sus permisos de construcción como vivienda, ya que esa condición del inmueble tampoco era desconocida por la arrendataria, pues, tal y como se desprende de la cláusula primera, al momento de identificar el inmueble objeto del contrato, las partes no solo reconocen que el mismo consiste en un anexo que se encuentra en la parte noreste de la parcela donde se encuentra la Quinta, que cuenta con una entrada independiente en el extremo derecho del lindero con la Calle Nueva, sino que, en la parte in fine de esa cláusula, “ ambas partes expresamente declaran que el inmueble mencionado conforma la casa quinta antes señalada la cual constituye originariamente una vivienda unifamiliar cuyo valor excede las 12.500 … “(subrayado del Tribunal), de lo cual se colige que la intención de las partes fue que la porción de la quinta construida para vivienda, porción identificada como anexo, la destinara la arrendataria exclusivamente para impartir cursos de repostería, cocina y afines, lo cual no es contrario a la naturaleza misma de ese inmueble constituido por una quinta unifamiliar, ni prohíbe la ley ese uso. Ahora bien, si ese inmueble podía ser o no arrendado para fines distintos a los señalados en los permisos de construcción, ello no es relevante en el caso de autos, pues, en todo caso, la ley no sanciona con la nulidad el contrato así celebrado, de allí que, bien sea que la actividad para la cual fue arrendado el inmueble objeto del contrato la desarrollara la inquilina para obtener un lucro, o bien sea que la misma estuviera dirigida a reportarle beneficios de otra naturaleza, -circunstancia ajena la controversia- lo cierto del caso es, que el inmueble no estaba destinado a ser usado por la inquilina como vivienda suya ni de su familia, ni tampoco para que lo usara en forma permanente, ya que tal y como se evidencia del contenido de esa cláusula, la arrendadora se reservó su uso, conjuntamente con la arrendataria, fuera de los horarios allí establecidos, a lo que se agrega, que el destino que se pactó en el contrato, fue establecido en forma expresa para que la inquilina impartiera cursos de repostería, cocina y afines dentro de los horarios y bajo las condiciones establecidas en ese contrato, siendo su obligación principal, de la arrendataria, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.592, de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para ese uso. Así se decide. Por otra parte, el tribunal observa, que en la formulación de los argumentos expuestos por la parte demandada en ese sentido, la inquilina hoy demandada pretende poner en evidencia una presunta divergencia existente entre la voluntad declarada en el contrato de arrendamiento respecto al destino que se le daría al inmueble arrendado y la voluntad real que animó a las partes en la consecución de ese objetivo, exponiéndose, a consideración de la parte demandada, la conducta deliberada de la arrendadora en manifestar una voluntad distinta a la realmente deseada por ellas, afirmando, que ello era con el fin que la arrendadora se viera sustraída de los efectos de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pero es evidente , que esas afirmaciones de hecho determinan la existencia de una exégesis distinta a la acción instaurada en el presente juicio, que no forma parte del tema sometido a la consideración de este Tribunal, ya que para el supuesto que la hoy demandada estimara la existencia de un acto simulado en la celebración del contrato objeto de este juicio, que le permitiera demostrar la voluntad verdadera y hacer prevalecer el acto real o verdadero “escondido” en el contrato de autos, ha debido formular, de ser procedente, esa pretensión por vía reconvencional o por cualquier otra vía autorizada por la ley, en sede y juicio separado, en el que se determine la justeza o no de ese reclamo, en cuyo procedimiento se le garantice a la arrendadora ejercer su derecho a la defensa mediante los alegatos que estime pertinentes para oponerse a las denuncias de simulación formuladas por su inquilina. Esto conlleva a establecer, que los hechos invocados por la parte demandada tendientes a propiciar una declaración de esa naturaleza, así como las pruebas traídas a los autos para demostrarla, deben ser desestimadas, ya que no resultan idóneos para destruir la presunción grave del derecho reclamado por la actora, plasmada en el libelo, lo que impide manifestar los efectos ambicionados por la representación judicial de la parte demandada, en especial, aquellos dirigidos a propiciar la suspensión de este procedimiento, alegados en el capitulo quinto de su escrito de contestación. Así se decide. A mayor abundamiento, debe advertirse, que de ser cierta las afirmaciones de la parte demandada, su conducta viola todo referente ético con el que se pretende construir el nuevo Estado Social de Derecho y de Justicia, erigido como valor superior del ordenamiento jurídico en el articulo 2 del texto constitucional y que lo informa de manera tal, que se erige en valor soporte de una nueva ciudadanía, lo que de suyo implica además, quebrantamiento a los principios de lealtad y probidad procesal. En efecto, lo que se evidencia de las aseveraciones formuladas por la parte demandada es, que, en evidente y franco fraude a la ley, luego de reconocer la existencia del contrato suscrito con la parte actora, la arrendataria, hoy demandada pretende a toda costa irrogarse una condición no querida entre las partes al momento de contratar, con la única finalidad de hacer uso de la protección que otorga la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas a los sujetos que ocupan legítimamente un inmueble como vivienda principal (Art. 2 de la Ley). En este sentido, es de advertir, que, si bien es cierto, que el Estado Social, debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, (Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia No. 85, 24 de enero de 2002, Caso de la Asociación Civil Deudores Hipotecarios de Vivienda Principal y otros vs. Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras y del Consejo Directivo del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y el Usuario), ello es distinto a la condición que ha alegado tener la demandada de autos, de allí, que en virtud de los razonamientos expuesto, la inquilina de autos no es uno de los sujetos protegidos por la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en los términos del articulo 2 de esa ley, ya que, como ha quedado establecido en autos, las partes no destinaron el inmueble como vivienda principal de la arrendataria, sino para el uso especificado en la cláusula segunda del contrato. Así se decide. II Del Fondo de la Demanda de Cumplimiento En el mismo escrito del 24 de septiembre de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada, con respecto al fondo de la controversia alegó que: “La Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, señala textualmente lo siguiente: “…Queda convenido entre las partes que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado con un plazo fijo de duración de un (1) mes contado a partir del día quince (15) de Septiembre de 2.010, prorrogable de manera sucesiva y automática por periodos iguales de un (1) mes, siempre que cualquiera de las partes no notifique a la otra su deseo de no prorrogar el contrato en cualquier momento con por lo menos quince (15) días de anticipación a la finalización de la duración originaria pactada, las prorrogas convencionales que pudieren ocurrir, así como en la respectiva prórroga legal, el canon de arrendamiento se ajustará tal y como se especifica en la cláusula siguiente…” Efectivamente ciudadana Juez, el contrato de arrendamiento, tiene su inicio el día 15 de Septiembre de 2.010, mediante Notificación Judicial, practicada por la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, y a través de carta de fecha 16 de Marzo de 2.012 la ciudadana MAGALY CAVALIERI DE HUNG, le indica a mi representada que conforme a la ultima de las escrituras suscritas entre las partes , con la finalización de la prórroga convencional el día catorce (14) de Abril de 2.012, es su decisión de no prorrogar el referido contrato de arrendamiento, en tal sentido de ser procedente, pasada la fecha, se iniciara el período de Prórroga Legal a que se refiere el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debiendo hacer entrega del inmueble libre de personas y bienes en la oportunidad legal prevista luego de su vencimiento…” El Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece textualmente lo siguiente: “…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo a las siguientes reglas…” Por aplicación analógica, este contrato de arrendamiento, desde su fecha de inicio, hasta el envió de la correspondencia, tenia un lapso de duración de 1 año y 6 meses, motivo por el cual la prorroga legal que le corresponde a mi representada, es la señalada en el literal b) del citado artículo, cuales de un (1) año contado a partir de la terminación del contrato. Este hecho no fue respetado por el Arrendador, ya para el caso de que no prospere la defensa de que el inmueble es de uso habitacional y no comercial, el lapso de la prorroga legal, sigue vigente en vista de la solvencia de mi representada en el pago de los cánones de arrendamiento, que se demostrarán en capitulo separado. (… omisis… ) Establece el contrato de arrendamiento, en su Cláusula Cuarta, lo pactado por las partes en relación a la pensión de arrendamiento, forma y tiempo de pago, y la misma quedó redactada de la siguiente manera: “…Cuarta: Pensión Arrendaticia, Forma y Tiempo de Pago. El canon mensual de arrendamiento por el inmueble arrendado será la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00), que la Arrendataria se obliga a pagar por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días a partir del día 15 de cada mes, en la dirección que La Arrendadora específicamente le indique para tal fin, que se señala en la cláusula décima segunda de este contrato o mediante depósito en las cuentas bancarias que para tal efecto se disponga y sea notificada a La Arrendataria…” “…La falta o tempestividad en el pago de dos (2) cánones de arrendamiento será causa suficiente para que la Arrendadora solicite la resolución del contrato o exija la inmediata entrega del inmueble, totalmente desocupado, libre de personas y bienes, además de exigir el pago del canon o cánones de arrendamiento hasta la fecha indicada como finalización de la relación contractual…” (…Omissis…) Hago de su conocimiento Ciudadana Juez, que en el contrato de arrendamiento, las partes pactaron que el pago de los cánones de arrendamiento, podían realizarse mediante transferencia, bancaria, lo cual ha hecho mi representada desde el inicio del contrato, no encontrándose insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y esto se demuestra con las transferencia, que se detallan a continuación: (…Omissis…) En el caso Ciudadano Juez, la parte actora, alega en su escrito libelar, que mi representada se encuentra insolvente en el pago del canon de arrendamiento del mes de Febrero de 2.012, siendo que La Arrendadora se lo descontó del monto que como depósito fue realizado en el mes de Septiembre de 2.012, fecha de inicio del presente contrato. En vista de ello, y presumiendo la buena fe de mi representada , esta no le solicitó los recibos de pago de los cánones de arrendamiento ya cancelados, negándose la arrendadora a emitirlos, por ello mi representada se dirigió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, del Ministerio del Poder Popular para La Vivienda y Hábitat con el propósito de recibir asesorìa legal, la misma es evacuada el día cuatro (4) de Julio de dos mil doce (2.012), según el expediente administrativo signado bajo el Nº 22970/2, y donde se le informa lo siguiente: “…El pago del canon de arrendamiento es mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de los cánones de arrendamiento…” “…El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario o arrendataria un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de las obligaciones de pago por el arrendatario o arrendataria…” (omisis) Es así, que la Arrendadora está en la obligación de hacer entrega de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento, y muy especialmente el mes de Febrero de 2.012, ya que efectivamente para la presente fecha el canon en depósito ha debido de haberle sido devuelto a la arrendataria, y no lo hizo, ya que del canon de deposito se cobro la mensualidad del mes de Febrero, y es por ello, que se le conmina a través del presente escrito a que haga entrega de la solvencia de pago de dicho canon, y con ello queda demostrado que mi representada ha cumplido cabalmente con su obligación cual es el pago del canon de arrendamiento, de forma mensual y por mensualidades adelantadas. Todos los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, han sido cancelados dentro de los cinco (5) días de vencimiento de los mismos, a tal efecto ello se demuestra de las documentales aquí presentadas y señaladas ut supra, a saber.” Para decidir el tribunal observa. El objeto de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que la hoy demandada satisfaga el cumplimiento de una prestación de hacer, nacida como consecuencia de la terminación del término de duración estipulado por las partes en el contrato de arrendamiento accionado, y la consecuente entrega del inmueble arrendado por efecto de lo dispuesto en el articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone que, si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales , no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal. Esta acción se encuentra inserta en la previsión legal contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, conforme al cual ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En tal sentido, debe tenerse presente que el inicio y fin de la convención arrendaticia de que se trate, queda sometido al principio contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, conforme al cual los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden ser revocados sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. De allí que la expresión por cierto tiempo a que se refiere el artículo 1.579 eiusdem, sólo está referida a la vigencia en el tiempo del respectivo nexo contractual, pues se trata de una mera obligación a término en la que sólo se fija el momento determinante para la ejecución de la obligación o de la extinción de la misma, lo cual halla su correspondencia al examinar el contenido de la cláusula ‘tercera’, del contrato accionado. “…Queda convenido entre las partes que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado con un plazo fijo de duración de un (1) mes contado a partir del día quince (15) de Septiembre de 2.010, prorrogable de manera sucesiva y automática por periodos iguales de un (19) mes, siempre que cualquiera de las partes no notifique a la otra su deseo de no prorrogar el contrato en cualquier momento con por lo menos quince (15) días de anticipación a la finalización de la duración originaria pactada, las prorrogas convencionales que pudieren ocurrir, así como en la respectiva prórroga legal, el canon de arrendamiento se ajustará tal y como se especifica en la cláusula siguiente…” Lo estipulado por las partes permite al Tribunal, en ejercicio de las potestades que le confiere la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establecer que estamos en presencia de un contrato celebrado a tiempo fijo o determinado, pues esa fue la intención de las partes al momento de contratar, cuya vigencia se estableció por el lapso de un mes, iniciándose el día 15 de septiembre de 2010 y finalizaría el día 15 de octubre de 2010, y que al no mediar oposición de la arrendadora se fue activando la prórroga potestativa implementada por las partes de manera sucesiva y automática por periodos iguales de un mes, hasta el día 15 de marzo de 2012, cuando la arrendadora notificó a su arrendataria de su voluntad y decisión de no renovar la relación contractual poniendo fin a la prorroga convencional en curso, tal y como se desprende de la notificación practicada por la Notaria Publica Cuarta de Chacao del estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 2012 , por cuyo motivo la vigencia de ese arrendamiento quedó limitada hasta el día 14 de abril de 2012 , y, a partir de ese entonces, se activaría de pleno derecho el beneficio de la prórroga legal a favor de la arrendataria, de ser procedente, en los términos de la notificación. En ese sentido, la mencionada notificación judicial no fue objetada en la forma de ley por la parte demandada. Más bien, por el contrario, se infiere de autos que la hoy demandada reconoce haber recibido esa notificación, y consignó una copia de la misma marcada “B” a su escrito de contestación, con lo cual queda determinada, la eficacia, validez y eficiencia de la notificación practicada por Notaria Publica Cuarta de Chacao. Ahora bien, durante el lapso de la prórroga legal, derivado de la manifestación de voluntad expresado por la arrendadora, no puedan admitirse demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, de acuerdo a lo que dispone el articulo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo, en este caso, se constata que la parte actora ha invocado el contenido del articulo 40 de la misma Ley, el cual dispone que, si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales , no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal. En tal sentido, la parte actora adujo que la ciudadana Herminia Castellanos, se encontraba en franco incumplimiento de sus obligaciones principales como tal arrendataria, en especial las correspondientes al pago cabal y tempestivo de los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2012, por lo que se impone determinar si en el caso de autos, la arrendataria se encontraba incursa en el incumplimiento contractual que se le imputa. La arrendataria se defiende y alega que su representada se encuentra solvente en el pago de ese canon de arrendamiento, siendo que La Arrendadora se lo descontó del monto que como depósito fue realizado en el mes de Septiembre de 2.010, fecha de inicio del contrato; que presumiendo la buena fe de mi representada (sic), esta no le solicitó los recibos de pago de los cánones de arrendamiento ya cancelados, negándose la arrendadora a emitirlos. Así las cosas, el tribunal observa, que de acuerdo al contenido de la cláusula Cuarta del instrumento fundamental de la demanda, en su parágrafo tercero, la arrendataria hizo entrega a la arrendadora, hoy accionante, de la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo) ) por concepto de depósito para garantizar las obligaciones a que se contrae esa relación, el cual sería devuelto previa deducción de cualquier concepto garantizado y cubierto conforme a las normas previstas en la ley especial inquilinaria aplicable. Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios faculta al arrendador a exigir garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por este, pero, para el caso, que esa garantía se constituya en deposito de dinero, dispone el articulo 22 de esa Ley, que éstas no podrán ser nunca imputables al pago de cánones de arrendamiento, de lo cual se deriva la improcedencia del principal alegato de defensa de la parte demandada. Debe establecerse además, que la parte demandada no demostró por ninguna otra vía, encontrarse solvente respecto de esa mensualidad, en el entendido que las pruebas traídas a los autos aluden a otras mensualidades no vinculadas con el tema decidendum, y todos ellas se refieren a los cánones de arrendamiento cancelados por vía de transferencias en la cuenta de la arrendadora desde el inicio de la relación contractual, pero, sin que alguna de ellas aluda al canon de arrendamiento del mes de febrero de 2012, motivo por el cual, la parte demandada no logró demostrar la solvencia invocada, de lo cual deriva el incumplimiento en que se encontraba la arrendataria para el momento del vencimiento del término contractual respecto de su principal obligación de pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días a partir del día 15 de cada mes, de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato accionado . Es de advertir, que los efectos de ese incumplimiento no se encuentran supeditados a la falta de pago de las dos (2) mensualidades arrendaticias a que contrae el párrafo tercero de la cláusula cuarta del contrato, ya que esa condición fue establecida entre las partes para el caso en que se pretendiera la resolución del contrato por falta de pago, circunstancia ajena a la hipótesis invocada por la parte actora ya que el incumplimiento delatado lo que persigue es la pérdida del beneficio del plazo y, en consecuencia, la ley faculta al arrendador para exigir el cumplimiento del contrato ya concluido y la subsiguiente restitución del bien que es objeto de ese contrato, sin más plazo, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar, lo que deviene en considerar que en el caso de autos se encuentra verificado el incumplimiento contractual delatado en autos, y como consecuencia de ello, resulta aplicable las consecuencias que se derivan de ese incumplimiento, en el sentido que la arrendataria no tiene derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal, de acuerdo a lo que dispone el articulo 40 citado. Así se decide. Finalmente , la parte demandada alegó en el Capitulo Cuarto y Séptimo de su escrito de contestación, que no ha podido tener libre acceso a las áreas comunes del inmueble ya que la Arrendadora procedió a colocar una Cadena y Candados en el acceso a una de las salidas de la Casa Quinta San Rafael; que ante el peligro inminente de que pueda ocurrir un siniestro que le impida la salida al exterior de la vivienda, solicitó Inspección a la Estación de Bomberos del Bosque en fecha veintiséis (26) de Julio de dos mil doce (2.012); que este organismo realizó una visita al inmueble dejando constancia de esa circunstancia; que ha tenido que denunciar a la arrendadora ante la Dirección de Justicia Municipal de Chacao por agresiones verbales, acoso y hostigamiento; que con esa actitud, la arrendadora ha contravenido las disposiciones contenidas en el 1.585 del Código Civil, de entregar al arrendatario la cosa arrendada y a mantenerlo en el goce pacifico de la cosa arrendada . Ahora bien, ya ha quedado claramente establecido en este fallo, que el objeto de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que la hoy demandada satisfaga el cumplimiento de una prestación de hacer, nacida como consecuencia de la terminación del término de duración estipulado por las partes en el contrato de arrendamiento accionado, y la consecuente entrega del inmueble arrendado por efecto de lo dispuesto en el articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone que, si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales , no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal, lo cual entraña considerar que bajo ningún respecto, la demandante esté discutiendo el cumplimiento de obligaciones de otra naturaleza o que el accionado hubiere pretendido por las vías procesales adecuadas el cumplimiento de especificas obligaciones de parte del arrendador vinculadas con el goce pacifico del inmueble arrendado, motivo por el cual esos argumentos se desestiman por no estar vinculados con esta causa. Así se decide. En consecuencia, no habiendo la demandada desvirtuado la presunción grave del derecho reclamado por la actora, ni tampoco haber probado el hecho extintivo de la obligación demandada como insatisfecha, se impone la procedencia de la demanda con la que inician estas actuaciones, todo ello en conformidad a lo previsto por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. IV DECISIÓN Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho arriba expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: 1.- SIN LUGAR la cuestion previa contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la accion propuesta, y 2.- CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Ciudadana MAGALY BEATRIZ CAVALIERI DE HUNG, en contra de la Ciudadana HERMINIA CASTELLANOS, quienes fueron ampliamente identificados al inicio de esta decisión. En consecuencia, se condena a la demandada a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento anexo al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción, por cuyo motivo, la demandada deberá hacer entrega a la parte arrendadora, libre de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibiera, el inmueble objeto de la convención locativa, destinado a uso comercial, constituido por la unidad o anexo distinguido como Unidad “A”, que forma parte de la Quinta San Rafael, ubicada en la calle Nueva, 9ª transversal entre 4ª y 5ª avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda. 2.- A tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este proceso. Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veinte (20) días del mes de noviembre de dos mil doce. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación. Regístrese y publíquese. Déjese copia. Notifíquese a las partes. La Juez, Dra. MARÍA AUXILIADORA GUTIÉRREZ. La Secretaria, Abg. DILCIA MONTENEGRO En esta misma fecha y siendo las 2 pm., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines de dar cumplimiento a las exigencias contenidas en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria, Abg. DILCIA MONTENEGRO