TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis (16) de octubre de 2012
202º y 153º

Parte demandante: “Beatriz Arvelo Hoyek”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.851.596; con domicilio procesal en: Coliseo a Peinero, Edificio Centro Ejecutivo, Piso 6, Oficinas 62-63, Avenida Universidad, La Hoyada, Caracas.
Representación Judicial
de la parte demandante: “María Campagnone, Sulma Alvarado, Yvana Borges Rosales y Juancarlos Querales Campagnone”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 6.755, 11.804, 75.509 y 155.550, respectivamente.

Parte demandada: “Chang Sun Tai”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.324.618; sin domicilio procesal acreditado en autos.
Representación Judicial
de la parte demandada: “Luís Leonardo León Fernández”, inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 84.846.

Motivo: Resolución de Contrato

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2011-1047

I
Desarrollo del Juicio

Comenzó el presente juicio mediante libelo de demanda suscrito el día 13 de abril de 2011, presentado por la abogada en ejercicio de su profesión Sulma Alvarado, inscrita en el Inpreabogado con la matricula N° 11.804, actuando con el carácter de mandataria judicial de la ciudadana Beatriz Arvelo Hoyek, pretendiendo la resolución del contrato de arrendamiento autenticado el día 17 de noviembre de 2005, y consecuentemente la entrega material del inmueble objeto de dicha relación contractual, afirmando el incumpliendo en el pago de los cánones de arrendamiento que alega insolutos por parte del ciudadano Chang Sun Tai, conforme lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.
Por auto de fecha 27 de abril de 2011, el Tribunal admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia suscrita el día 11 de julio de 2012, el ciudadano Alguacil William Primera informó al Tribunal que fue infructuosa la citación personal de la parte demandada.
Así las cosas, agotados los tramites pertinentes a la citación por carteles ex artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, sin que la parte demandada compareciera personalmente, se le designó defensor judicial ad litem al abogado Leonardo León Fernández, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.846, quien en fecha 28 de febrero de 2012, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.
Consta en autos, que en fecha 23 de marzo de 2012, se verificó la citación del referido defensor judicial ad litem.
El día 27 de marzo de 2012, se recibió por Secretaría escrito de contestación a la demanda.
Durante la etapa probatoria, ambas representaciones judiciales promovieron medios de prueba.
Por lo tanto, vista las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar la sentencia de merito, sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
Límites de la Controversia
La representación judicial de la parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó su pretensión, alegó en el libelo de la demanda, lo siguiente:
Alegatos en que se fundamenta la pretensión de la parte demandante
1. Sostuvo, que en fecha 17 de noviembre de 2005, su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Chang Sun Tai, que tiene por objeto un inmueble constituido por la Casa Quinta Anselma, situada en la Avenida Berrizbeitia, Urbanización El Paraíso, Caracas, para ser destinado exclusivamente al establecimiento de un restaurante.
2. Expuso, que el canon de arrendamiento pactado en el contrato fue modificado a la suma de Bs. 9.497,34, según Resolución emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio Para Transporte y Comunicaciones en fecha 30 de julio de 2010, la cual fue notificada al arrendatario.
3. Alegó, que el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre de 2010, a marzo de 2011, ambos inclusive, lo cual asciende a un total de Bs. 56.984,04, siendo infructuosas las gestiones realizadas para obtener el pago de la deuda.
4. Que por lo antes expuesto, es por lo que procede a demandar al arrendatario para que convenga en su defecto a ello sea condenado, en la resolución del contrato accionado y en consecuencia en la entrega del inmueble objeto del mismo; además, en pagar por vía subsidiaria como indemnización por el uso y disfrute del inmueble la suma de Bs. 56.984,04, correspondiente a los cánones insolutos.

A los fines de combatir estos hechos libelados, la representación judicial ad litem de la parte demandada sostuvo en el escrito de contestación a la demanda, lo siguiente:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada
1. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes; en particular, negó que su representado haya dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos.
2. Alegó, que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
3. Adujo, que según informaciones dadas por el mismo demandado, el inmueble se destina al “uso residencial”; pues a su decir, el demandado vive en el inmueble junto a su familia, un sobrino, su esposa y un bebé.

De acuerdo con todo lo antes expuesto, resulta de suyo evidente que en el presente caso, el thema decidendum se circunscribe a juzgar y decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de resolución de contrato incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre de 2010, a marzo de 2011, ambos inclusive, a razón de Bs. 9.497,34 cada uno.
A tales efectos, teniendo en cuenta que resulta deber ineludible de los Jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes; a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Al respecto, observa:
III
Valoración de las Pruebas
Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandante
1. Promovió junto al libelo de la demanda, copia simple del acto administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución Nº 14.346, de fecha 30 de julio de 2010, emanado de la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, expediente Nº 34.273 de su nomenclatura interna; el cual se aprecia conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose idóneo para demostrar el monto de la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, fijado por el órgano competente, y su notificación a los interesados mediante la publicación de un cartel extracto; así se aprecia.-
2. Promovió original del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 17 de noviembre de 2005, bajo el Nº 34, tomo 99 de los libros respectivos; el cual se admite y valora conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, reputándose idóneo y pertinente para demostrar el vínculo jurídico arrendaticio existente entre las partes de la relación procesal, así como el contenido y alcance de las obligaciones allí pactadas; así se establece.-
3. Durante la etapa probatoria reprodujo el merito de autos, y aportó copia certificada del Resuelto administrativo ut supra examinado.

Pruebas promovidas por la representación judicial ad litem de la parte demandada
1. Durante la etapa probatoria, promovió prueba de informes a los fines de recabar información del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, de las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la parte demandada a favor de Beatriz Arvelo Hoyek. Dicha probanza fue admitida por el Tribunal, librando al efecto oficio Nº 254 de fecha 11 de abril de 2012, del cual no se obtuvo respuesta; luego, de manera oficiosa fue ratificada la información requerida, mediante oficio Nº 481 de fecha 10 de julio de 2012, del cual informó el referido órgano judicial que según Resolución emanada de la Rectoría Civil de Caracas, todas las causas que cursan ante dicho Tribunal se encuentra paralizadas, toda vez que se está haciendo el inventario de la totalidad de expedientes y la descarga de la data para la automatización. Siendo esto así, nada tiene que valorar el Tribunal al respecto, así se establece.-
2. Promovió prueba de inspección judicial, que aún cuando fue admitida por el Tribunal, sin embargo, la parte promoverte no compareció en la oportunidad fijada para su diligenciamiento, por lo que nada tiene que valorarse al respecto; así se aprecia.-
IV
Fundamentos del Fallo
Es importante señalar, conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En el presente caso, de acuerdo con el anterior análisis del material probatorio, quedó demostrado que entre las partes en litigio existe un vinculo jurídico arrendaticio sin solución de continuidad, iniciado el día 17 de noviembre de 2005, que tiene por objeto el inmueble constituido por la Quinta “Anselma”, situado en Avenida Berrizbeitia, Urbanización El Paraíso, Caracas.
En tal sentido, se aprecia en la cláusula primera contractual que las partes convinieron que el inmueble sería destinado exclusivamente para el establecimiento de un restaurante; asimismo, en la cláusula segunda de dicho contrato acordaron que la duración sería por el término de un (1º) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo que una de las partes manifiesta por escrito su intención de no renovarlo; y finalmente, en la cláusula tercera contractual pactaron el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 600,00, pagadero por mensualidades adelantadas, siendo que el incumplimiento en el pago de una sola mensualidad daría derecho al arrendador a solicitar la resolución del contrato.
En esta perspectiva, resulta evidente que el arrendatario Chang Sun Tai asumió la obligación de pagar mensualmente y como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble, un canon de arrendamiento equivalente a la suma de Bs. 600,00, posteriormente incrementado por el órgano administrativo competente a la suma de Bs. 9.497,34. Esta obligación pecuniaria esencial, que no puede eliminarse por convenio entre las partes, pues sería una obligación sin causa, nula en resumen, debió satisfacerla el arrendatario por mensualidades adelantadas, es decir al inicio de cada mes, a lo cual debe adicionarse un plazo de quince (15) días –iura novit curia- de acuerdo con lo previsto por el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, la representación judicial de la parte demandante basó su pretensión, entro otras razones, alegando el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre de 2010, a marzo de 2011, ambos inclusive; lo cual fue contradicho por la representación judicial ad litem del arrendatario, al mismo tiempo que alegó en el escrito de contestación a la demanda, que su patrocinado vive en el inmueble arrendado junto a su familia, un sobrino, su esposa y un (1) bebé.
Por lo tanto, resulta evidente que correspondía a la parte demandada la carga de probar el hecho extintivo de pago, respecto a los cánones de arrendamiento que se afirman insolutos en los términos pactados contractualmente, pues una de las características del arrendamiento es la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo.
Sin embargo, no consta en las actas del expediente prueba o evidencia del acto jurídico de pago por parte del arrendatario, que conlleve a considerarlo en estado de solvencia respecto de los cánones de alquiler discriminados en el escrito libelar; tampoco aportó prueba o evidencia del destino del inmueble a un uso distinto a lo pactado en la cláusula primera contractual; ni suministró argumentos de prueba para establecer el por qué de su aserto, en cuanto a que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado, y por tanto resultaría aplicable la normativa del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto atinente a la pretensión de desalojo.
Por consiguiente, colige este juzgador que la representación judicial ad litem de la parte demandada no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, pues como bien sostiene el catedrático Dr. Jairo Parra Quijano , la carga de la prueba, es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hecho.
En otras palabras, si bien es cierto que el juez debe tener por norte de sus actos la verdad, que procurará conocer en los límites de su oficio, no menos cierto es que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Tanto es así, que la responsabilidad del resultado del proceso civil recae sobre las partes, de manera tal que ninguna demanda o excepción podrá tener éxito si no se demuestra.
Sobre la base de todo lo antes expuesto, forzoso es concluir que el arrendatario debe sucumbir en la contienda judicial, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, pues quedó evidenciado que incumplió con la obligación asumida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado; obligación por demás de rango legal, consagrada en el artículo 1.592 del Código Civil. Este incumplimiento se subsume en el supuesto de hecho del artículo 1.167 eiusdem, y por tanto da lugar a una sentencia estimatoria de la pretensión postulada por la parte actora; así se establece.-
No obstante la anterior Resolución, vista la argumentación que formula el arrendatario en el escrito de fecha 30 de abril de 2012, y en posteriores diligencias, aseverando que se encuentra protegido por el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, exponiendo que está inscrito en el Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda llevado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos, el Tribunal estima menester referir lo siguiente.
El contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 17 de noviembre de 2005, y que sirve de titulo a la demanda, demuestra, obviamente, las condiciones originales de la contratación, en particular lo pactado respecto al uso del inmueble, cual es, según la cláusula primera, “…exclusivamente para el establecimiento de un restaurante …”.
Claro está, que a través del citado contrato de arrendamiento no puede concluirse si hubo, o no, una variación consentida por el arrendador en cuanto al uso o destino del inmueble, lo que es, lógicamente, imposible. Ni siquiera la prohibición expresa de la modificación de los términos del contrato –de ser el caso- podría servir de sustento para la fijación de ese hecho, ante la evidencia del despliegue de una conducta, de parte de los contratantes, distinta de la que pactaron originalmente.
Visto de esta forma, se infiere que la relación contractual trasciende lo simplemente establecido en el contrato, el cual no es sino un medio facilitador de la demostración, en juicio, de una relación jurídica que puede ir más allá de lo que, aparentemente, pactaron las partes en las cláusulas que lo conforman.
En este orden de ideas, la experiencia común nos revela que pueden existir ciertas prácticas en la relación arrendaticia, que si bien no fueron contempladas inicialmente en las estipulaciones escritas, son constantemente aplicadas por las partes durante un lapso prolongado, con anuencia diaria o periódica de las mismas, configurando así un consentimiento tácito entre ellas y por ende la existencia de una cláusula tácita que debe entenderse como parte integrante del contrato respectivo.
Se plantea entonces el problema de determinar, si en el caso concreto de marras, se ha producido una aquiescencia tácita entre las partes contratantes que determinó la modificación de la cláusula escrita que prevé el uso del inmueble.
La respuesta a lo antes expresado, a juicio del Tribunal, resulta negativa, pues no encuentra apoyo dentro del acervo probatorio aportado al proceso. En efecto, no constan acreditadas suficientes pruebas de que la arrendadora aceptó que el arrendatario use el inmueble como vivienda de él y su grupo familiar; es decir, que la arrendadora no hizo oposición y guardó silencio, y por ende aceptó la modificación del contrato.
Por consiguiente, aún cuando Venezuela se constituye como un Estado Social de Derecho y de Justicia, pues persigue un equilibrio social que permita el desenvolvimiento de una buena calidad de vida, y para lograr ese objeto, las leyes deben interpretarse en contra de todo lo que perturbe esa meta, no obstante, en el caso concreto de autos, el inmueble objeto de la controversia fue cedido para uso comercial, sin que pueda permitirse al arrendatario modificar unilateralmente ese uso, sin el consentimiento de la arrendadora.
Ante este escenario, individualizada la situación jurídica concreta de las partes en conflicto, a juicio del Tribunal, resulta imposible conciliar derechos constitucionales que de alguna manera puedan verse contrapuestos, para de esta manera hacer realidad la idea de justicia material que ordena el Texto constitucional, ya que se insiste, no es posible armonizar en este caso, que el arrendatario destine el inmueble objeto de la demanda a un uso distinto a lo pactado, es decir para comercio, y contrariamente lo destine a vivienda sin el consentimiento dado por la arrendadora; así se decide.-
V
Dispositiva
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
Primero: Procedente en Derecho la pretensión de resolución de contrato contenida en la demanda incoada por Beatriz Arvelo Hoyek contra Chang Sun Tai, ambas partes plenamente identificadas en autos; y por lo tanto, se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado el día 17 de noviembre de 2005, ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 34, tomo 99 de los libros respectivos.
Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte accionante, el inmueble objeto de la demanda constituido por la Quinta “Anselma”, situado en la Avenida Berrizbeitia, Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador, Caracas.
Tercero: Se condena a la parte demandada a pagar la suma de Bs. 56.984,04, correspondiente a los cánones de alquiler reclamados insolutos por los meses de octubre de 2010, a marzo de 2011, ambos inclusive, a título de indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble.
Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de octubre de 2012. Años: 202º de la Independencia y 153° de la Federación.
El juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En la misma fecha, siendo las 2:18 de de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria