TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, Quince (15) de Octubre del 2.012.
202º y 153º

PARTE DEMANDANTE: MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nº 3.953.354.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JOSE LUIS DA SILVA RUIZ y SONIA FILOMENA MOTA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 69.147 y 16.241.
PARTE DEMANDADA: EMPRESA CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, inscrita por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, quedando inserto bajo el Nº 42, folio vto. 121 y siguiente, Tomo VIII de los libros respectivos correspondientes al año 1.993, y Asamblea Extraordinaria Nº 15, Tomo 7-A de fecha 07 de Julio del 2.005, del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la persona de su representante ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nº 4.309.750.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado constituido.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXP. N° 17.951

I
Mediante libelo de demanda de fecha 28 de Abril del 2.008, cursante a los folios 1 al 5, y sus recaudos anexos cursantes a los folios 6 al 50, la ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.953.354, de este domicilio, debidamente asistida por el Abogado JOSE LUIS DA SILVA RUIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.147, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la Empresa CONSTRUCTORA “PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, C.A.”, en la persona de su representante ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.309.750, de este domicilio, dicha empresa se encuentra debidamente inscrita por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, quedando inserto bajo el Nº 42, folio vto. 121 y siguiente, Tomo VIII de los libros respectivos correspondientes al año 1.993, y Asamblea Extraordinaria Nº 15, Tomo 7-A de fecha 07 de Julio del 2.005, del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, y solicitó el cumplimiento inmediato del Contrato de Opción a Compra; así como que se reconozca por concepto de pagos realizados de materiales y mano de obra a las mejoras y bienhechurías al bien inmueble, en la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00); igualmente, solicitó el pago de la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados con la relación al incumplimiento de la empresa y los honorarios profesionales de abogado calculados en un 25% más las costas y costos del presente procedimiento calculados prudencialmente por el Tribunal, dicha demanda fue admitida mediante auto de fecha 05 de Mayo del 2.008, cursante al folio 51, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que comparezca en el término de Ley, a dar contestación a la presente demanda. Así mismo, en esa misma fecha este Tribunal decretó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de este juicio.
Al folio 52, corre inserta diligencia de fecha 12 de Mayo del 2.008, mediante la cual la ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, otorgó poder apud-acta al Abogado JOSE LUIS DA SILVA RUIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.147.
Por diligencia de fecha 24 de Septiembre del 2.008, cursante al folio 77 Pieza I, el ciudadano JHON SILVA HERNANDEZ, en su carácter de Director Gerente de la EMPRESA CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, C.A., se dió por citado en la presente causa, y consignó escrito de contestación, el cual riela a los folios 78 al 87 Pieza I, y sus recaudos anexos cursantes a los folios 88 al 187 de la misma pieza, en el cual entre otras cosas, contestó la demanda y RECONVINO a la parte actora, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, en los términos alegados en el referido escrito, que más adelante se analizará.
Dicha reconvención fue admitida por este Tribunal, tal como consta en auto de fecha 24 de Septiembre del 2.008, cursante al folio 188, y de conformidad con el Artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, se acordó que la demandante la contestaría al quinto (5) día de despacho siguiente a ese día, a cualquier hora para despachar, declarándose suspendido el procedimiento principal durante el lapso correspondiente.
La parte actora-reconvenida, mediante escrito de fecha 01 de Octubre del 2.008, cursante a los folios 190 al 191, dió contestación a la mencionada reconvención.
Durante el lapso probatorio el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida promovió las pruebas que constan en su escrito cursante a los folios 195 al 197 Pieza I, de fecha 29 de Octubre del 2.008, y sus recaudos anexos cursantes a los folios 198 al 222, quien le solicitó igualmente a este Tribunal, que considere la contestación de la demanda con reconvención como no presentada, ya que dicha contestación se hizo, según él, sin estar asistido de abogado, así mismo, la parte demandada-reconviniente, promovió las pruebas que cursan a los folios 223 al 226 Pieza I, de fecha 23 de Octubre del 2.008, dichas pruebas fueron admitidas tal como consta del auto cursante a los folios 229 y 230, de fecha 10-11-2008, a excepción de la promovida por la parte demandada-reconviniente contenida en el capitulo VII, por considerar este Tribunal que es una prueba inútil, que no aporta nada al proceso.

Por diligencia de fecha 09 de Enero del 2.009, cursante a los folios 252 y 253 Pieza I, el Abogado JOSE LUIS DA SILVA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, sustituyó el poder que le otorgó la parte actora, en la abogada SONIA FILOMENA MOTA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.241.
A los folios 231 al 237 Pieza II, corre inserto escrito de fecha 18 de Septiembre del 2.009, mediante el cual el demandado-reconviniente, presentó los informes que consideró pertinentes, entrando la causa en estado de dictar sentencia, de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, tal como se evidencia en auto de fecha 18 de Septiembre del 2.009, que riela al folio 238 Pieza II.
Mediante sentencia de fecha 11 de Mayo del 2.011, cursante a los folios 251 al 258 Pieza II, este Tribunal suspendió la presente causa, de conformidad con el Primer Aparte del Artículo 4 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de lo cual apeló el demandado-reconviniente, según diligencia de fecha 30 de Junio del 2.011, cursante al folio 264 de la Pieza II , y el Juzgado Superior Civil de este Estado, mediante sentencia de fecha 13 de Diciembre del 2.011, que riela a los folios 82 al 85 de la Pieza III, declaró con lugar la apelación, y ordenó la consecución de la presente causa, tomándose las previsiones establecidas en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Llegada la oportunidad para sentenciar, ésta no pudo dictarse en la oportunidad de Ley, debido al gran cúmulo de trabajo existente en este Despacho, por lo que la sentencia que ahora se dicta le será notificada a las partes litigantes, todo de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
I I
Ahora bien, a los fines de decidir el presente asunto, este Despacho observa, que la parte actora demandó a la Empresa “CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, C.A.” por Cumplimiento del Contrato de opción de compraventa de un inmueble casa-quinta, la cual se encuentra en construcción en dos (2) parcelas de terrenos, ubicadas al margen de la carretera de la vía el Corozo, en una parcela la cual está identificada con el Nº 12, del parcelamiento Farayón House Modificado, dentro de los siguientes linderos: NORTE: 13,00 Metros con parcela Nº 13; SUR: 13,00 Mts., con parcela Nº 11; ESTE: 17,00 Mts., con parcela Nº 18 y OESTE: 17,00, con calle interna.
Sobre la naturaleza del contrato, instrumento fundamental de la demanda, el cual riela en original a los folios 14 al 16, resulta oportuno destacar, que la interpretación de los contratos de acuerdo a reiterada doctrina del Máximo Tribunal, es de la soberanía de los jueces de instancia, teniendo como limite la voluntad contractual o expresión de la voluntad de las partes, no estando permitido al juez la desnaturalización de la voluntad contractual ya que el establecimiento de los hechos debe ser compatible con la expresión de la voluntad de las partes, y es allí donde radica efectivamente la interpretación, es decir que de conformidad con lo señalado en el artículo 1474 del Código Civil, el contrato de venta es definido como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, de allí entonces devienen la obligación principal del vendedor que es transferir y garantizar la propiedad, y la del vendedor que es pagar el precio.
Al respecto, la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, mediante Sentencia Nº 1032 de fecha 18 de Diciembre de 2.006, ha definido el contrato de opción de compraventa, al cual se refiere la presente causa, estableciendo lo siguiente:
“…..La promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas….”
Igualmente, mediante Sentencia Nº 358 de fecha 9 de Julio de 2.009, la misma Sala, con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTIZ HERNANDEZ, expresó:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo….”
“…dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)…”.
En sintonía con lo anterior, el TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL DEL ESTADO GUARICO, en Sentencia de reciente data, de fecha 19 de Marzo del 2.012, Expediente Nº 7.029-11, en un juicio de Resolución de Contrato, estableció lo siguiente:
“….consagrado lo anterior, es conveniente destacar que, en el caso de autos, la existencia de tal promesa entre las partes, corre al folio 3, y donde del escrito libelar señala el actor, que solicita la resolución del contra de pre-venta celebrado para con el demandado, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, vale decir, aquél que establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos, si hubiere lugar a ello. En el caso de autos del contrato que corre al folio 3, que es una instrumental privada reconocida, con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, puede observarse, que el actor se compromete a venderle al demandado el inmueble antes identificado y que el precio de la venta es por la cantidad de Ciento sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 165.000,00) que el demandado pagará, en una primera parte de Cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00); otro segundo abono de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) para el día 27 de Junio del corriente año y Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 65.000,00) para el 27 de Julio de ese mismo año 2.010, prorrogables ambos términos, por un plazo de 15 días continuos y que, en caso de incumplimiento de tales pagos, se dará por resuelto el presente contrato y el primer pago realizado quedará retenido por el oferente como indemnización de daños y perjuicios, siendo que los contratos deben cumplirse exactamente, como han sido establecidos, pues de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, lo cual deben concatenarse con el artículo 1.160 ejusdem que establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley. El rasgo característico de toda convención consiste en un acuerdo de voluntades, donde las partes son dueñas y soberanas de establecer las normas que han de regir sus relaciones, suponiéndose un concurso de dos voluntades que llegan a un acuerdo para el cumplimiento recíproco de las obligaciones, siendo que en el caso de autos estamos en presencia de una promesa de venta que constituye un contrato bilateral o sinalagmático, donde el demandado se comprometió a realizar unos pagos en fechas 27 de junio y 27 de julio de 2.010, prorrogables por 15 días continuos y, siendo que a los autos no consta ningún elemento probatorio capaz de llevar a la convicción de este Juzgador el cumplimiento por parte del accionado de sus obligaciones, es por lo que al existir efectivamente el incumplimiento por parte del demandado que afecta una obligación principal que se genera del contrato, vale decir, de las obligaciones principales que son todas aquellas que sirven de manera necesaria para la consecución del resultado típico de un contrato determinado, que causan como consecuencia la relevante ruptura del equilibrio contractual, como es el pago de las obligaciones asumidas por el accionado, debe declararse, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, la resolución del contrato de pre-venta celebrado entre las partes, en fecha 27 de Mayo de 2.010, quedando el demandado, en la obligación de restituir inmediatamente a la parte actora, el inmueble objeto del mismo y así se establece…..”
Así mismo, dicho Tribunal Superior Civil, en Sentencia de fecha 03 de Febrero del 2.012, Expediente Nº 6.992-11, señaló:
“…..De modo, pues, que no puede intentar la acción de cumplimiento, quien no ha cumplido u ofrecido eficazmente cumplir, como sería el caso, de realizar una oferta real y deposito, pues la sentencia judicial no puede estar condicionada, como lo hizo la primera instancia, donde condicionó su ejecución al cumplimiento por ambas partes de prestaciones recíprocas, vale decir, que el actor cumpla con su obligación de pagar, para que la demandada a su vez, libere la reserva de dominio y otorgue el título de propiedad, el fallo quedaría así en una especie de limbo jurídico, pues si el actor no cumple, la demandada tampoco cumplirá, lo que haría al fallo inejecutable y no hay, a los autos, un ofrecimiento de cumplir eficaz, como sería haber hecho a favor del tribunal o a favor de la demandada la oferta real del monto exacto adeudado, de sus intereses, etc., pues el actor en su demanda, ni siquiera expresa en forma clara cuál es el monto que debe, con sus intereses y su capital, para que ofrezca eficazmente cumplir su obligación.
En el caso sub lite, es imposible el ejercicio de la acción de cumplimiento contractual pues la parte actora, en su propio libelo, y sin necesidad de analizarse el resto de los medios probatorios ha declarado que no ha dado cabal satisfacción a sus obligaciones contractuales por lo cual, no puede demandar el cumplimiento de una situación jurídica que nace del comprobado incumplimiento de la correlativa obligación del demandado, cuando expresa que una vez se cancele el precio total de la obligación, pueda solicitar a su vez, el levantamiento de la reserva de dominio y el otorgamiento del título de la propiedad.
En tales condiciones, es indiscutible, que para la acción de cumplimiento contractual, establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, es necesario que la parte que demanda el cumplimiento no haya incurrido a su vez en un incumplimiento contractual, vale decir, que es necesario que la parte que intente la acción de cumplimiento haya cumplido u ofrezca cumplir eficazmente con su obligación, pues, no puede la parte accionante, alegar su incumplimiento como fundamento del incumplimiento de la otra, para así accionar pidiendo la ejecución del contrato que a su vez esta se ha negado a cumplir.
Así lo ha venido estableciendo nuestra Jurisprudencia tanto de los Juzgados Superiores Civiles como de la propia Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, cuando se señaló:
“EN AQUELLOS SUPUESTOS EN QUE LA EJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES SEA SIMULTANEA O CUANDO LA EJECUCIÓN DE LA OBLIGACIÓN DEL ACTOR DEBIÓ HABER PRECEDIDO EN EL TIEMPO A LA DEL DEMANDADO, NO PUEDE HABLARSE DE INCUMPLIMIENTO CUANDO LA CONFIGURACIÓN DE LA CONSECUENCIA SE DEBA A LA INEXISTENCIA DEL PRESUPUESTO QUE LAS PARTES HAN ESTIMADO COMO CAUSA. EN OTRAS PALABRAS, NO PUEDE ADMITIRSE, EN SALVAGUARDA DE LOS PRINCIPIOS DE RECIPROCIDAD, EQUIDAD Y DILIGENCIA EN EL CUMPLIMIENTO, PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 1.143, 1.264 Y 1.270 DEL CÓDIGO CIVIL, QUE UNA DE LAS PARTES SE QUEJE DEL INCUMPLIMIENTO CUANDO ELLA MISMA NO EJECUTA SU OBLIGACIÓN A SU CARGO. CUANDO TAL PRESUPUESTO SE PRESENTA TIENE VIGENCIA EL PRINCIPIO: “INADIPLENTI NON EST ADIPLENTUM”, EN VIRTUD DEL CUAL DESAPARECE LA NATURALEZA OBLIGACIONAL DE UNA PRESTACIÓN CUANDO NO EXISTE LA PRESTACIÓN RECIPROCA QUE DEBIÓ PRECEDERLA EN EL TIEMPO”, (Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia Oscar Pierre Tapia. Año 1.994. Tomo II, Pág. 133, y Sentencia del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 03 de Abril de 1.995. Expediente N° 7.227. Jurisprudencia Oscar Pierre Tapia de los Tribunal es de última instancia. Abril. 1.995. Pág. 223).
De la misma manera nuestra Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia con ponencia del Magistrado Doctor HADEL MOSTAFA PAULINI, de fecha 11 de Octubre de 2.006, (N° 02231, en el juicio de Inversora Kuni 731 CA, expediente 0469), se expresó:
“…EN TAL SENTIDO, LA DOCTRINA NACIONAL HA INTERPRETADO QUE ES PROCEDENTE LA ACCIÓN DE EJECUCIÓN O RESOLUCIÓN DE CONTRATO CON LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CONSAGRADOS EN EL ARTÍCULO 1.167 DEL CÓDIGO CIVIL, ÚNICAMENTE CUANDO SE DAN LAS SIGUIENTES CONDICIONES: 1°.- QUE EL CONTRATO SEA BILATERAL; 2.- QUE EXISTA INCUMPLIMIENTO TOTAL O PARCIAL DE LA OBLIGACIÓN; 3°.- QUE EL INCUMPLIMIENTO SE ORIGINE DE LA CULPA DEL DEUDOR; 4° QUE EL DEMANDANTE POR SU PARTE HAYA CUMPLIDO O OFREZCA CUMPLIR CON SU OBLIGACIÓN; 5°.- LA INTERVENCIÓN JUDICIAL…”.
Así pues, el tratadista venezolano GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su libro (La Resolución del Contrato, 3° Edición. Editorial Fitel, Cagua, Estado Aragua. Pág. 534), ha establecido que en la venta con reserva de dominio:
“…se ha sostenido que el “pactum reservati dominio” es una negación esencial del contrato de compra-venta, el comprador está obligado a pagar el precio pero el vendedor debe transferirle la propiedad de la cosa vendida. Que contra el principio anotado, el mencionado pactum establece que hasta tanto el comprador no pague la totalidad del precio, el vendedor tendrá reserva sobre la propiedad del comprador…”.
De tal manera, que el demandante no puede pedir el cumplimiento del contrato, hasta tanto haya cumplido con sus obligaciones u ofrezca cumplir eficazmente, debiendo sucumbir la presente acción y así se establece, sin necesidad de analizar el resto del material probatorio aportado, pues incurriría esta Alzada en un exceso jurisdiccional….”.
De acuerdo a los criterios legales y jurisprudenciales anteriormente expuestos, es claro que de conformidad con el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico, y que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (1.159 CC). De igual forma, el artículo 1.160 ejusdem, prevé que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, y en caso que una de las partes no ejecute su obligación, la otra, puede reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos (1.167 CC), en razón de que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (1.264 CC).
En el caso de autos, tal como se explicó anteriormente, la actora demandó por Cumplimiento de Contrato a la Empresa CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, C.A., en la persona de su Presidente ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ, alegando que dicha empresa no le hizo entrega de todos los documentos a los fines de tramitar el crédito por ante una entidad bancaria y así cancelar totalmente la deuda, dichos documentos según ella, son la constancia de habitabilidad, documento de las parcelas, zonificación, permiso de construcción, solvencia municipal y título supletorio registrado, por lo que solicitó el cumplimiento inmediato del contrato que riela a los folios 14 y 15, así como que se le reconozca la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 25.000,oo) por las mejoras efectuadas al inmueble objeto de este juicio, y el pago de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,oo) por concepto de los daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento.
Al respecto, la demandada, en su escrito de contestación que riela del folio 77 al 87 de la Pieza I, entre otras cosas, rechazó totalmente dicha demanda y reconvino a la parte actora por resolución de contrato, alegando que fue ella la que no cumplió dentro del lapso de ley, con el pago de la deuda restante, ya que según el contrato de opción de compra venta que riela a los folios 14 y 15 de la Primera Pieza, ciertamente entre ambas partes hubo una negociación sobre el inmueble descrito en autos, por un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,oo), en el cual la actora, como inicial, entregó la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 40.000,oo), comprometiéndose que el resto, o sea la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 110.000,oo), serían gestionados por una entidad bancaria, a través de la ley de política habitacional a cargo de la accionante en un lapso de 210 días, tal como lo dispone la cláusula cuarta del mencionado contrato, lo cual según él, no cumplió la demandante de autos, ya que no solicitó el crédito al cual estaba obligada, y que luego arbitrariamente, en fecha 19 de Marzo del 2.008, se introdujo a la vivienda, violentando las cerraduras y puertas, negando igualmente el demandado-reconviniente, que le haya entregado las llaves a dicha ciudadana del inmueble en cuestión, fue por lo que reconvino por resolución de contrato a la ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, suficientemente identificada en autos, de conformidad con los artículos 1.167, 1.264 y 1.160 del Código Civil, y en consecuencia, que se le haga entrega de su vivienda, y al pago de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 100.000,oo) por los daños y perjuicios, más las costas procesales.
De seguidas este Tribunal de conformidad con el artículo 509 del código de procedimiento civil, pasa a analizar el material probatorio traído a los autos por las partes:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Mediante escrito de fecha 29 de Octubre del 2.008, cursante a los folios 195 al 197, Pieza I, la parte actora promovió el mérito favorable a los autos, el cual no lo aprecia ni valora este Despacho, por cuanto no se trata de un medio probatorio previsto en la ley. Así mismo, promovió el Contrato de Opción de Compra Venta, autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, en fecha 07 de Agosto del 2.007, inserto bajo el Nº 53, Tomo 77, y el mismo riela a los folios 14 al 16 y vto., el cual aprecia y valora este Tribunal, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.359 del Código Civil, en virtud de que el mismo igualmente fue aceptado y reconocido expresamente por el demandado de autos. Sin embargo, se desechan por impertinentes las facturas y recibos, que rielan a los folios 198 al 222, marcadas de la letra “A” a la letra “U”, los cuales fueron promovidos por la parte accionante, a los fines de demostrar las mejoras efectuadas al inmueble de autos, igualmente se desecha la prueba testimonial promovida a los fines de ratificar dichos instrumentos privados (facturas y recibos) en razón de que dichas mejoras y remodelaciones no fueron contempladas en la convención celebrada por ellos, ya que los contratos deben cumplirse exactamente como fueron contraídos (Art. 1.264 C.C.), desechando así mismo este Despacho la prueba de testigos promovida en el Capítulo Tercero del mencionado escrito, todo de conformidad con el Artículo 1.387 del Código Civil, en virtud de que dichos testimonios estaban referidos a esclarecer o modificar, situaciones que constan en documentos públicos, tal como se evidencia en las resultas que rielan en actas de fechas 10 de Diciembre del 2.008 y 14 de Enero del 2.009, cursantes a los folios 288 al 292, 294 al 298, y 303 al 306 todos de la Pieza I, y así se decide.
Igualmente, la parte actora en el Capítulo IV, ratificó las inspecciones judiciales que rielan de los folios 23 al 28 y 29 al 50, al respecto, observa este Juzgador que la inspección judicial, según el artículo 1.428 del Código Civil, se puede promover en juicio, a los fines de dejar constancia del estado de los lugares y cosas, que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales, es decir que la inspección que riela al folio 23 al 28, la misma fue promovida a los fines de dejar expresa constancia, si por ante el Registro Inmobiliario de esta ciudad, se encontraba asentado y registrado un documento de dos parcelas pertenecientes a la demandada de autos, es decir, a criterio de quien aquí decide, se desnaturalizó el objeto de la prueba, por lo cual debe desecharse la misma, ya que solo era suficiente que la parte actora solicitara copias certificadas de dicho documento y traerlos a los autos durante el lapso probatorio, y así se decide. Así mismo, este Despacho desecha de este procedimiento la inspección judicial que riela del folio 29 al 50, en razón de que ella se extendió en apreciaciones que necesitan conocimientos periciales, tales como las medidas y linderos del inmueble de autos, aunado a que ambas pruebas no fueron evacuadas durante este procedimiento, ya que fueron evacuadas extra-litem sin el control de la demandada, y así se decide.
Es oportuno indicar, que igualmente la parte demandante, en el mencionado escrito de pruebas, le solicitó a este Despacho que desestimara el escrito de contestación presentado por el demandado de autos, alegando que dicho escrito de contestación adolece de un vicio de orden público que no es convalidable por las partes, ya que el mismo se hizo, según él, sin la asistencia de un profesional del derecho, lo que vulnera el artículo 4 de la Ley de Abogados. Sin embargo, observa este Juzgador que al folio 77, Pieza I, corre inserta diligencia de fecha 24 de Septiembre del 2.008, suscrita por el ciudadano JHON SILVA HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nº 4.309.750, en su carácter de Director Gerente de la Empresa Constructora Parque residencial Arborada Country, C.A., asistido por el Abogado en ejercicio JOVITO ESQUIVEL MORENO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.954, en la cual se dió por citado y consignó escrito de contestación con reconvención, el cual riela del folio 78 al 87, es decir, que el demandado efectivamente estaba asistido por un abogado en ejercicio, en su escrito de contestación de demanda, por lo que resulta forzoso para este Despacho negar dicho pedimento, y así se resuelve.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito de fecha 23 de Octubre del 2.008, cursante a los folios 223 al 226, Pieza I, la parte demandada-reconviniente promovió en su Capítulo I, el Contrato de Opción de Compra Venta objeto de este juicio, el cual riela en copia simple a los folios 174 al 176, marcado con la letra “G”, al respecto este Tribunal se abstiene de hacer nuevo pronunciamiento, en razón de que dicho documento ya fue valorado anteriormente. Así mismo, en su Capítulo II, promovió la ratificación del justificativo de testigos Nº 9848, con el objeto de que los testigos que prestaron su testimonio en dicho documento, sean declarados y con ellos demostrar el testimonio de los mismos, de dichas deposiciones solamente rindieron sus declaraciones los ciudadanos HECTOR RAFAEL JOSE CORONIL, LUIS ENRIQUE RODRIGUEZ ARAY y GUILLERMO JOSE RODRIGUEZ ARAY, según consta en actas de fecha 21 de Enero del 2.009, cursantes a los folios 39 al 45 de la Pieza II, por lo que este Despacho los aprecia y los valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que dichos testimonios, en las respuestas de las preguntas y repreguntas formuladas, no fueron contradictorios entre sí, y sirven para demostrar que la demandada de autos es la propietaria y poseedora de un inmueble-casa ubicada en la parcela Nº 12, parcelamiento Faralyón House modificado, y que conocen suficientemente de vista a ambas partes, dejando constancia igualmente que la ciudadana MARITZA MARTINEZ DE ROMERO, sin autorización alguna y en forma arbitraria se introdujo en dicho inmueble el 19 de Marzo del 2008, rompiendo cerraduras y puertas traseras y que la misma se ha negado a desocupar el mismo, y así se resuelve.
Igualmente, la parte demandada, en el Capítulo III, promovió la testimonial de los ciudadanos CESAR RODRIGUEZ ARAY, MAYELIN RIVERO y MARIELYN RIVERO, titulares de las cédulas de identidad Nros. 17.739.793, 16.998.615 y 19.702.481, respectivamente, cuyas deposiciones corren insertas en actas de fechas 27 de Enero del 2.009 y 5 de Febrero del 2.009, cursantes a los folios 50 al 52 de la Pieza II y 56 al 61 de la misma pieza, este Tribunal los aprecia y los valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por no aparecer contradictorio entre sí, y sirven para demostrar que dichos testigos conocen de vista trato y comunicación a las partes de este juicio, y que entre ellas existe un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble ubicado en la vía a el Corozo, Parcela Nº 12 del parcelamiento Faralyón House Modificado, de esta ciudad de Valle de la Pascua, que la ciudadana MARITZA MARTINEZ, después de dar la inicial para la construcción de la vivienda, no canceló el resto del dinero, por cuanto no le fue aprobado el crédito a través de la Ley de Política Habitacional y que a finales de Octubre del 2.007 la casa ya estaba terminada, y así se decide.
Así mismo, con el objeto de probar los hechos alegados en la reconvención, la parte demandada, en su Capítulo IV, promovió las posiciones juradas, que debía absolver la parte demandante, comprometiéndose a absolverlas en la oportunidad que señale el Tribunal, de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, las resultas de esta prueba, corre inserta en acta de fecha 26 de Marzo del 2.009, cursante a los folios 97 al 102 Pieza II, en la cual el Abogado JOVITO ESQUIVEL MORENO, abogado asistente de la parte demandada-reconviniente, formuló a la ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, las posiciones juradas de la manera siguiente:
“PRIMERA PREGUNTA: ¿DIGA LA ABSOLVENTE COMO ES CIERTO QUE EN FECHA 07 DE AGOSTO DEL AÑO 2.007 CELEBRÓ CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UNA VIVIENDA CON LA CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY C.A.?, a lo que ella Contesto: “Si es cierto”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿DIGA LA ABSOLVENTE COMO ES CIERTO QUE UNA VEZ CELEBRADO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, CANCELÓ LA INICIAL DE LA VIVIENDA, NO CANCELANDO EL RESTO DEL PRECIO EN NINGÚN MOMENTO?, a lo que Contesto: “En el contrato de opción de compra venta las cláusulas son claras, y en una de ellas se establece la cancelación de Cuarenta Mil Bolívares antes Cuarenta Millones de inicial y el resto sería tramitado ante una entidad financiera a través de un crédito de política habitacional”. TERCERA PREGUNTA: ¿DIGA LA ABSOLVENTE COMO ES CIERTO, QUE NUNCA HIZO ALGUNA SOLICITUD DE CRÉDITO A TRAVÉS DEL SISTEMA DE POLÍTICA HABITACIONAL PARA CANCELAR LA VIVIENDA OBJETO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA?, a lo que contestó: “Eso es falso, porque en varias oportunidades recurrí, no solo a una, sino a dos entidades financieras como son Banesco y Fondo Común, por donde cotizo Ley de Política Habitacional, a solicitar dicho crédito, pero, si bien es cierto, estos créditos se otorgan con documentación exigida tanto al comprador como al vendedor y en ningún momento el vendedor el señor Jhon Smith Silva me entregó la documentación que le tocaba como vendedor”. CUARTA PREGUNTA: ¿DIGA LA ABSOLVENTE, COMO ES CIERTO, QUE EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA QUE CELEBRÓ ESTABLECE, QUE SE TRATA DE UNA VIVIENDA PARA SER CONSTRUIDA EN UN DETERMINADO TIEMPO?, a lo que contestó: “Si es cierto, el contrato establecía dos lapsos, un primer lapso de noventa días para construir la vivienda, y un segundo lapso de ciento veinte días para solicitar el crédito ante una entidad financiera, pero es el caso, que estos lapsos fueron incumplidos íntegramente por el vendedor, ya que en ningún momento la vivienda estuvo lista en los noventa días establecidos en la primera parte y ni siquiera en el segundo lapso siguiente, y por lo tanto el vendedor no me entregó en ningún momento la documentación requerida para yo solicitar el préstamo requerido por las entidades financieras”. QUINTA PREGUNTA: ¿DIGA LA ABSOLVENTE, COMO ES CIERTO, QUE NO CANCELÓ LA VIVIENDA NI A TRAVÉS DEL SISTEMA DE POLÍTICA HABITACIONAL NI A TRAVÉS DE OTRA FORMA?, a lo que contestó: “Vuelvo y repito, el contrato de opción compra venta establece, que el vendedor debía de entregar los papeles o la documentación requerida para solicitar el crédito, y esa documentación debía haber sido entregada después de los primeros noventa días en las que supuestamente debía estar lista la vivienda, pero, en ningún momento se me fueron entregados estos documentos, ya que la vivienda, no tenía ni siquiera el título de propiedad, documento indispensable para la tramitación de un crédito para la compra de una vivienda, y en las pruebas que nosotros consignamos tal como la inspección extrajudicial realizada por un Tribunal competente, se pudo observar que el título supletorio fue registrado en fecha 11 de Marzo del 2.008, después de transcurrido los 210 días establecidos en el contrato de opción de compra venta. La única garantía de una entidad financiera para otorgar un crédito de Ley de Política Habitacional es el mismo inmueble, y mal no me podía dar un crédito si yo no presentaba el título de propiedad que me debía otorgar el vendedor”. SEXTA PREGUNTA: ¿DIGA LA ABSOLVENTE, COMO ES CIERTO, QUE ACTUALMENTE, SE ENCUENTRA HABITANDO LA VIVIENDA OBJETO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA?, a lo que contestó: “Si es cierto, en conversaciones entre hombre y mujer, con el señor Jhon Silva y mi persona se estableció que al término de la construcción de la vivienda yo me iba a mudar para allá, mientras tramitaba mi crédito ante la Ley de Política Habitacional. Después de transcurrido los 3 meses y hasta 4 y 5, cuando yo le reclamaba al señor Silva, no haber terminado de construir la vivienda, el me manifestó, que no tenía más dinero para terminarla, y que si yo quería mudarme, la terminara, y yo busque unos obreros, o sea con unos obreros que él tenía allí, le coloqué la cerámica a los baños, poceta, además de ir realizando otros trabajos en la cocina con un ciudadano que el mismo señor Jhon Silva me llevó para que lo contratara y me hiciera los topes de granito de la cocina, esos señores vinieron acá, a ratificar las facturas que me otorgaron, tanto el albañil, como el ciudadano que me realizó los trabajos en la cocina, por lo tanto fue con la anuencia del vendedor que yo estoy viviendo en esa vivienda”. SEPTIMA PREGUNTA: ¿DIGA LA ABSOLVENTE, COMO ES CIERTO, QUE EL DÍA 19 DE MARZO DEL 2.008, SE INTRODUJO EN LA VIVIENDA, Y PARA ELLO, ROMPIÓ LA CERRADURA DE LAS PUERTAS TRASERA Y DELANTERA DE LA MISMA?, a lo que contestó: “Eso es falso, porque el señor Jhon Silva me dio una llave para entrar y salir de la vivienda cuantas veces quisiera, el decía que esa vivienda era mía, lo cual es cierto, porque además de la inicial de Cuarenta Bolívares Fuertes que le otorgué o que le cancelé a la Constructora Arbolaba Country, a través del Señor Jhon Silva, le invertí más de Veinticinco Millones de Bolívares, en baños, closet, aceras, cerámicas en la cocina, topes de cocina como ya dije tope de granito, closet, jardineras, bueno y una cantidad de cosas que si me pongo a enumerarlas no terminaríamos nunca, es decir, el señor Jhon Silva, construyó la vivienda con mi dinero”. OCTAVA PREGUNTA: ¿DIGA LA ABSOLVENTE, COMO ES CIERTO, QUE DESPUÉS DE HABITAR LA VIVIENDA, LE HA CAUSADO DAÑOS EN LA VIGA DE RIOSTRA, HA ROTO LAS ACERAS TRASERAS DE LA VIVIENDA, ROTO LAS PAREDES EN LA PARTE DE ATRÁS, Y LAS TEJAS HAN SIDO QUITADAS DE SU LUGAR ORIGINAL DEJANDO EL TECHO AL DESCUBIERTO?, a lo que contestó: “Después de ser instaladas o de ser instalada el agua potable comenzó una filtración saliendo el agua por debajo de las aceras, causando los daños que el ciudadano abogado dice. En vista de tal situación me trasladé a la Alcaldía del Distrito Infante, y solicité la inspección de un Ingeniero Civil perteneciente a la Alcaldía también solicité los planos de la casa en la Oficina de Catastro del mismo ente Municipal, y me manifestaron que no existía ningún plano de esas vivienda, y yo en ningún momento tuve ese plano en mis manos, después de la inspección del Ingeniero Civil, y debido a la imposibilidad de la obtención de un plano de la casa, se procedió a cerrar o a clausurar el tubo matriz del agua el cual surte de este vital liquido a las instalaciones de los baños y de la cocina, porque no podíamos romper toda la cerámica de la casa sino teníamos un plano que nos indicase por donde estaba colocado ese tuvo matriz, y por recomendaciones de la Alcaldía procedimos a colocar una nueva tubería por la parte de atrás de la vivienda, quiero señalar que la culpa de esta filtración de aguas en la vivienda no es culpa de mi persona, sino de la persona que construyó dicha vivienda, quiero resaltar también que cuando yo hice la negociación con el señor Jhon Silva por esta vivienda, estaba en construcción y según me informan los vecinos ya tenía más de tres años y lógicamente la tuberías por no usarse por la falta de uso de que corriera el agua por allí se rompieron lógicamente y eso fue lo que causo el daño a la vivienda, si hubo que romperse esas aceras pero esas las construí yo las pague yo, en cuanto a las tejas, eso fue un fenómeno natural que paso aquí en Valle de la Pascua, que hubo un ventarrón por lo bien que estaban colocadas las tejas las levantó, y yo me pregunto, soy yo la culpable o el que construyó la vivienda”. NOVENA PREGUNTA. ¿DIGA LA ABSOLVENTE, COMO ES CIERTO, QUE DESPUÉS DE HABITAR LA CASA HACE APROXIMADAMENTE UN AÑO, TAMPOCO LA HA CANCELADO?, a lo que contestó: “El motivo de este juicio, no es otro que la obligación que tiene el vendedor de cumplir con el contrato, y yo demandé a la Constructora Arborada Country por el cumplimiento de dicho contrato, a mí más que a nadie me interesa, cancelar esta vivienda. Vivienda en la que yo he invertido todos mis años de trabajo en el Ministerio de Educación, ya que fue con mis prestaciones sociales que yo compré esta vivienda, pero vuelvo y repito, en todas las entidades financieras que fui, me solicitaban los recaudos del vendedor, entre los cuales destacan título de propiedad, permiso de habitabilidad, ficha catastral entre otros, en fin, que lo más importante tiene que otorgarlos el vendedor y nunca me los dio, como puedo yo tramitar un crédito sin la documentación de la garantía de ese crédito que son los documentos de la vivienda, y eso está establecido en el contrato que los otros Ciento Diez Millones restantes se harían a través de un crédito de Ley de Política Habitacional. Sin embargo, un hermano mío hizo una venta de una gandola y se le mandó a ofrecer al señor Jhon Silva los otros Ciento Diez Millones restantes de la vivienda y no los aceptó, quiero recalcar y señalar que el señor Jhon Silva después de yo haberme mudado para la casa nunca me a dado la cara ni a establecido ni siquiera un dialogo conmigo, y yo quiero resaltar aquí que yo hice todo lo posible para que se me entregase los papeles, hasta llegar a pagar un título supletorio que no estaba a mi nombre. Cancelé 300 mil bolívares al abogado aquí presente para que redactase el título supletorio de la vivienda y luego cancelé 500 y pico y mil de bolívares de aranceles para el registro de un título de propiedad que sale a nombre de Arborada Country y del señor Jhon Silva, y la prueba está consignada en este expediente porque al ir a cancelar los aranceles correspondientes le puse donde dice depositado por le puse Maritza Martínez, y yo me pregunto no es esto una viveza más del Señor Jhon Silva?. DECIMA PREGUNTA: ¿DIGA LA ABSOLVENTE, COMO ES CIERTO, QUE EN NINGÚN MOMENTO HA COMPRADO LA VIVIENDA OBJETO DE ESTE JUICIO COMO HA DICHO POR CUANTO NO LA HA CANCELADO?, a lo que contestó: “Vuelvo y repito, existe un contrato de opción compra venta que establece las condiciones para adquirir la vivienda, este contrato de opción compra venta fue incumplido por el vendedor y por ello es la demanda motivo de este juicio, cumplimiento del contrato por parte del vendedor”.
En consecuencia, y en razón del resultado obtenido de las posiciones juradas formuladas a la ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, las cuales fueron precisas, contundentes, categóricas y terminantes, este Tribunal valora las mismas, conforme lo establece el Artículo 1.401 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 414 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la existencia de un contrato de opción de compra venta entre ellos, sobre el inmueble de autos, y que la parte actora-reconvenida le entregó a la demandada-reconviniente la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,oo) de inicial, y que el resto serían tramitados por ante una entidad bancaria, manifestando la absolvente que dicho crédito no fue tramitado en razón de que el demandado no le hizo entrega de una serie de documentos, sin embargo, observa este Juzgado que dicha situación no se encuentra plasmado en el mencionado contrato, y así se decide.
De igual forma, el demandado-reconviniente, en su Capítulo V, promovió las ratificaciones de las inspecciones acompañadas a la reconvención marcadas “E” y “F” y las cuales rielan a los folios 116 al 147 y 148 al 173, Pieza I, y signadas con los Nros. 9815 y 9981, con el objeto de demostrar todos los daños y deterioros ocasionados a la vivienda objeto del presente juicio. Con respecto a la inspección que riela a los folios 116 al 147, marcada con la letra “E”, este Despacho de conformidad con el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que establece la regla de la Sana Critica, aprecia y valora esta prueba, y con ella se demuestra que el inmueble objeto de este proceso se encuentra ubicado en la Parcela Nº 12, Parcelamiento Faralyón House Modificado, de esta ciudad, que la puerta delantera de la vivienda es de madera y no tiene cerradura, que la puerta trasera es de metal con cerradura sin manilla, y presenta un hundimiento en donde están colocadas las mismas, y que dicho inmueble se encontraba habitado por las ciudadanas MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, ERLINDA MARTINEZ y PASTORA GOTTA, entre otros. Con respecto a la inspección promovida, que riela a los folios 148 al 173, marcada con la letra “F”, este Despacho la desecha de este procedimiento, en virtud de que dicha prueba, se extendió a hacer apreciaciones que necesitan conocimientos periciales, tales como: las medidas y linderos del inmueble de autos, y que la losa de ese inmueble presenta filtraciones, que la viga de riostra de fundación ha sido fracturada o rota, y que hay indicios de que se socavó la casa por las filtraciones existentes, lo cual ocasiona un asentamiento de la vivienda, entre otras cosas, y así se decide.

Así mismo, el demandado en su Capítulo VI, promovió de conformidad con el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil Inspección Judicial sobre la vivienda objeto de este juicio, este Tribunal se abstiene de hacer pronunciamiento alguno sobre la misma, en razón de que dicha prueba no fue evacuada, tal como se evidencia en Acta de fecha 15 de Diciembre del 2.008, cursante al folio 251, igualmente, se desecha la prueba promovida en el Capítulo VII, en virtud de que la misma fue inadmitida por este Despacho, según auto de admisión de pruebas, de fecha 10 de Noviembre del 2.008, cursante a los folios 229 y 230, Pieza I, y así se resuelve.

Con respecto a la prueba promovida por la accionada, en su Capítulo VIII, relacionada con una lista de recaudos para créditos hipotecarios de la entidad financiera BANESCO, la cual corre inserta al folio 98 marcada con la letra “C”, pieza I, el Tribunal la desecha del proceso, por cuanto nada aporta a este juicio, y así se decide.
Con relación a la prueba promovida en el Capítulo IX, referida a documento de propiedad de los terrenos donde se encuentra la vivienda, cursante a los folios 177 y 178, marcado con la letra “H”, y titulo supletorio de la vivienda cursante a los folios 181 al 187, marcado con la letra “i”, este Tribunal en razón de que los mismos no han sido impugnados, ni desconocidos, los aprecia y los valora, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y sirven para demostrar que la demandada de autos, es la propietaria del terreno y las bienhechurías del inmueble objeto de este juicio, y así se resuelve.
Ahora bien, de la lectura detallada y minuciosa del documento de opción de compra-venta, o promesa bilateral, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua del Estado Guárico, de fecha 07 de Agosto del 2.007, y riela a los folios 14 al 16 Pieza I, contentivo de la negociación realizada entre las partes, el cual fue reconocido por la parte demandada, por lo que se tiene como el contrato suscrito entre éstas y es el instrumento fundamental de la pretensión, en el mismo, se denominó a la demandada de autos, como “LA OPCIONANTE”, y a la parte actora “LA OPTANTE”, en el cual se estableció lo siguiente:
“….SEGUNDA: LA OPCIONANTE, da en opción de compra-venta a LA OPTANTE y estas, así lo aceptan, una casa tipo quinta en construcción con sus respectivas parcelas de terreno constante de Cuatrocientos Cinco metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (405.60 mts.2) contiguos, cuya ubicación y demás especificaciones consta en la cláusula primera.
TERCERA: La casa tipo quinta e construcción Opcionada, es una casa de habitación familiar, de Noventa y Un metros cuadrados (91 mts2.) de construcción, y consta de tres (03) habitaciones, dos (02) baños, área para la cocina comedor, recibo la cual será terminada con Piso de cerámica en baños y totalmente habitable a excepción de los servicios de agua, luz y cloaca; los cuales serán contratados e instalados a nombre del futuro propietario ya que estos forman parte de la referencia de dirección y ubicación personal del mismo.
CUARTA: La casa será terminada en un lapso de noventa días a partir de la firma de este contrato. Por lo tanto esta opción tendrá una vigencia de Doscientos Diez días ya que quedan incluidos los noventa días más treinta días acuerdo entre partes. Que exige la entidad financiera.
QUINTA: El precio del terreno y la vivienda es de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000.00), que LA OPTANTE se obliga a pagar a LA OPCIONANTE, o quien su derecho represente de la manera siguiente: CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000.00) al momento de la firma de esta escritura, en dinero de curso legal a satisfacción de LA OPCIONANTE, y los CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 110.000.000.00) restantes complemento de la presente negociación, serán gestionados por la Entidad bancaria al financiamiento con intereses de la Ley de Política Habitacional respectivo a cargo de LA OPTANTE quien quedará obligada ante la entidad crediticia. Así lo decidimos y firmamos en Valle de la Pascua en la fecha de su presentación…”
Sin embargo, llama mucho la atención a este Juzgador, que en dicho contrato, no se aprecia que la demandada-reconviniente en ninguna de sus cláusulas se haya comprometido a entregarle a la parte actora-reconvenida, de una serie de documentos a los cuales se refiere ella en su escrito libelar, ya que en dicha convención solamente se estableció en su Cláusula Quinta, “… y los CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 110.000.000.00) restantes complemento de la presente negociación, serán gestionados por la Entidad bancaria al financiamiento con intereses de la Ley de Política Habitacional respectivo a cargo de LA OPTANTE quien quedará obligada ante la entidad crediticia. Así lo decidimos y firmamos en Valle de la Pascua en la fecha de su presentación…”, es decir, que la parte actora-reconvenida, prácticamente manifestó, que no cumplió con su obligación porque el demandado no le entregó los documentos que señala en su escrito de demanda, condición que es totalmente inexistente en el contrato de opción de compra-venta firmado por ambos, de tal manera, que la demandante no puede pedir el cumplimiento del contrato, hasta tanto haya cumplido con sus obligaciones u ofrezca cumplir cabalmente, aunado a que del análisis y valoración del material probatorio traído a los autos por ambas partes, quedó demostrado que la demandada-reconviniente es la propietaria del inmueble objeto de este juicio, quedando evidenciado igualmente que la parte actora, no canceló el resto del dinero adeudado dentro del lapso establecido en dicho contrato, y que se introdujo en dicho inmueble sin consentimiento de su propietaria, sin embargo, este juzgado debe negar los pedimentos efectuados por la parte demandada-reconviniente, en su escrito de reconvención, relacionados con los daños y perjuicios, en virtud de que dicho daños, no quedaron demostrados durante la sustanciación de la presente causa, por lo que a criterio de quien aquí decide, la presente demanda debe ser declarada Sin Lugar, y Parcialmente Con Lugar la Reconvención planteada por la parte demandada, tal como se hará constar en la parte dispositiva que se dicte en el presente fallo, y así se decide.
I I I
En consecuencia y por todo lo antes expuesto, este JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguida por la ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nº 3.953.354 contra la Empresa CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, C.A, inscrita por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, quedando inserto bajo el Nº 42, folio vto. 121 y siguiente, Tomo VIII de los libros respectivos correspondientes al año 1.993, y Asamblea Extraordinaria Nº 15, Tomo 7-A de fecha 07 de Julio del 2.005, del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la persona de su representante legal ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.309.750, de este domicilio, y así se decide.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCION interpuesta por la parte demandada, Empresa CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, C.A, en la persona de su representante legal ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ, en contra de la ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, ambos suficientemente identificados en autos, y así se decide.
TERCERO: SE DECLARA RESUELTO el Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito por ambas partes de fecha 07 de Agosto del 2.007, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, quedando inserto bajo el Nº 53, Tomo 77, en consecuencia, se condena a la ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, titular de la cédula de identidad Nº3.953.354, hacer entrega a la Empresa CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, C.A., en la persona de su representante legal, ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nº 4.309.750, el inmueble casa-quinta, el cual se encuentra construida en dos (2) parcelas de terrenos, ubicadas al margen de la carretera de la vía el Corozo, valle de la pascua estado Guárico, en dos parcelas las cuales están identificadas con el Nº 12 y 13, del parcelamiento Farayón House Modificado, dentro de los siguientes linderos: NORTE: 13,00 Metros con parcela Nº 13; SUR: 13,00 Mts., con parcela Nº 11; ESTE: 17,00 Mts., con parcela Nº 18 y OESTE: 17,00, con calle interna, libre de personas, bienes y cosas, tomándose las previsiones legales establecidas en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39669 de fecha 06 de Mayo del 2.011, tal como lo estableció el Juzgado Superior Civil de este Estado, en Sentencia de fecha 13 de Diciembre del 2.011, que riela a los folios 82 al 85 de la Pieza III, y así se decide.
CUARTO: Igualmente, este juzgado NIEGA los pedimentos efectuados por la parte demandada-reconviniente, en su escrito de reconvención, relacionados con los DAÑOS Y PERJUICIOS, en virtud de que dichos daños, no quedaron demostrados durante el lapso probatorio de la presente causa, y así se resuelve.
QUINTO: SE REVOCA y SE DEJA SIN EFECTO la medida de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, decretada por este Tribunal en fecha 05 de Mayo del 2.008, según auto cursante a los folios 1 y 2 del Cuaderno de Medidas, por lo que una vez que quede firme la presente sentencia, se ordena oficiar lo conducente al Registrador Inmobiliario del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, dicha medida fue participada a esa oficina, con oficio Nº 513 de fecha 05 de Mayo del 2.008, y así se decide.
Por la naturaleza de la presente sentencia no hay condenatoria en costas.
En virtud de que la presente sentencia fue dictada fuera del lapso legal, debido al gran cúmulo de trabajo existente en este Tribunal, se ordena la notificación de las partes litigantes de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, incluso en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en Valle de La Pascua, a los Quince (15) días del Mes de Octubre del Año 2.012. AÑOS: 202º de la Independencia y 153° de la Federación.
El Juez
Dr. JOSÉ ALBERTO BERMEJO.
La Secretaria
Abog. CELIDA MATOS.
Publicada en su fecha, siendo las 2:30 p.m., previas las formalidades legales; y se libraron las boletas respectivas.
La Secretaria

Exp. Nº 17.951
JAB/cm