TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 23 de abril de 2013
203º y 154º
ASUNTO: AP11-V-2009-000739
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA:
MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.892.091. -
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA:
ROSE MARIE CACERES DE GARCÍA y RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS, abogadas en ejercicio e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 15.565 y 23.137, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-7.203.615. -
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA:
DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 66.594.
- II -
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
Se inicia la presente demanda por escrito presentado ante la Unidad de Recepción de Documentos de este Circuito Judicial, en fecha 16 de junio de 2009, correspondiendo el conocimiento de la causa a este Juzgado por distribución.
Por auto de fecha 19 de junio de 2009, se admitió la demanda por el procedimiento breve, dispuesto en los artículos 881 y siguientes del código adjetivo, emplazándose a la parte demandada para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación. (f.45).
Durante el trámite de citación, y luego que constara en autos resulta de comisión de citación, (f.67-82); compareció la abogada Dianna Estela Pérez, antes identificada y consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención, quedando en esa oportunidad citada la parte demandada en el proceso. (F.84-88).
Por auto de fecha 15 de octubre de 2010, quien suscribe se abocó al conocimiento de la causa, admitiéndose en esa misma oportunidad la reconvención propuesta, ordenándose la notificación de las partes, a los fines que luego que constara la última de las notificaciones, la parte actora reconvenida compareciera ante el Tribunal al segundo día de despacho, para dar contestación a la reconvención. (f.109).
Una vez notificadas las partes, comenzó a transcurrir el término previsto en el auto de admisión a la reconvención, para que la actora reconvenida diera la correspondiente contestación. (f.113, 117).
Mediante escrito de fecha 29 de marzo de 2011, la representación judicial de la parte demandada reconviniente promovió pruebas en el proceso. (f.119).
En fecha 30 de marzo de 2011, la representación judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de pruebas. (f.154).
Por auto de fecha 5 de abril de 2011, se admitieron las pruebas promovidas en el proceso. (f.213).
- III -
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Alega la representación judicial de la parte actora reconvenida en su libelo lo siguiente:
• Que su mandante viene ocupando en calidad de arrendataria el apartamento distinguido con el N° 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, desde el Primero de Diciembre de 1.989 bajo la modalidad de Contrato Privado, tal como se desprende del Contrato de Arrendamiento suscrito en esa misma fecha entre C.Z.P. ADMINISTRACIONES C.A. (C.Z.P. C.A.), como administradora y arrendadora del inmueble, y la ciudadana María Natalia Murillo Tamayo, hoy titular de la cédula de identidad No.V- 14.892.091, como arrendataria.
• Que posteriormente en el transcurso de los 20 años que se ha mantenido como arrendataria del mencionado inmueble, suscribió el 21 de septiembre de 2004 otro contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao bajo el N° 38, tomo 72 con la ciudadana Blanca Alida Jurado, identificada con la cédula de identidad N° V-5.660.590, como arrendadora en representación de las propietarias del inmueble ciudadanas Tirsa Guillermina Segura y Elisa Segura Papua, titulares de la cédula de identidad Nos. V-3.085.309 y V-3.317.558, siendo el último contrato de arrendamiento firmado en fecha 26 de mayo de 2005 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 05, tomo 84, entre las propietarias y arrendadoras ya identificadas y como arrendataria la ciudadana María Natalia Murillo Tamayo.
• Que en fecha 17 de noviembre de 2008, las propietarias del inmueble introdujeron ante el Tribunal Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una notificación judicial de oferta de venta a su mandante, por el precio de Doscientos Sesenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 267.000,00), la cual su cliente aceptó mediante comunicación enviada por MRW en fecha 16 de diciembre de 2008 dirigida a las ciudadanas Tirsa Segura y Elisa Segura, domiciliadas en la ciudad de Barquisimeto, la cual fue recibida por la ciudadana Tirsa Segura en fecha 22 de diciembre de 2008, sin que posteriormente su mandante recibiera respuestas de las propietarias para concretar los términos de la compra venta.
• Que las propietarias extrañamente, en fecha 14 de enero de 2009, solicitaron por ante el Tribunal distribuidor de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, otra notificación a su mandante a los mismos efectos, siendo esto innecesario por cuanto la manifestación de voluntad de la arrendataria de aceptación de la oferta, vía MRW, ya había sido manifestada y de ellos ya estaban en conocimiento las propietarias.
• Que había sido aceptada la oferta y no había transcurrido los 180 días previstos en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no era necesaria una nueva notificación judicial.
• Que cuando su cliente acudió a pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril, el día 4 de mayo de 2009 en el Banco Exterior, se encontró que la cuenta a nombre de Tirsa Segura había sido cerrada o cancelada, razón por la cual acudió el día 8 de mayo de 2009, al Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial para iniciar el proceso de consignaciones, a fin de no entrar en mora de sus obligaciones contractuales.
• Que por información de otros inquilinos, tuvo conocimiento que las propietarias habían enajenado el apartamento N° 87 del Edificio Maristas, así como otros tantos del Edificio utilizando el subterfugio de la “dación en pago” por honorarios profesionales a un ciudadano de nombre Antonio José Dancer Schabus, titular de la cédula de identidad N° 7.203.615, por el monto de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000), monto diferente al ofrecido en venta a su cliente, pues prácticamente duplica su precio habiendo transcurrido sólo 3 meses desde la última oferta de venta solicitada por ante el Tribunal de Municipio en fecha 14 de enero de 2009.
• Que su poderdante se trasladó al Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, y solicitó una copia certificada del documento traslativo de la propiedad del inmueble que ella ocupaba. Siendo entregadas las copias en fecha 15 de mayo de 2009, oportunidad en la que efectivamente su cliente se enteró del hecho.
• Que su clienta se encontraba amparada por lo previsto en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se encontraba solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento.
• Que tampoco a la fecha de la interposición de la presente demanda, ni las antiguas propietarias ni el nuevo titular de los derechos de propiedad han notificado a la arrendataria de dicha negociación.
• Que por ese motivo procede a demandar al ciudadano Antonio José Dancer Schabus, titular de la cédula de identidad No. 7.203.615 para que convenga o en su defecto sea condenado en:
1) que la demandante ocupa el inmueble objeto de la causa, como inquilina por tiempo mayor a los 2 años, y conforme al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ser acreedora del derecho de preferencia ofertiva;
2) Que la demandante se encuentra solvente en el pago del de los cánones de arrendamiento;
3) Que la demandante había manifestado su aceptación a la compra del apartamento y se encontraba dentro de su lapso legal para ejercerlo, es decir 180 días;
4) Que en fecha 24 de abril de 2009, las propietarias cedieron en dación en pago al extraño adquiriente declarando falsamente haber efectuado la tradición legal de la propiedad del inmueble al aceptante de la dación en pago;
5) que el aceptante de dicha cesión nunca notificó a la arrendataria el haber aceptado dicha dación y ser el nuevo titular de derecho de la propiedad.
• Finalmente solicita se declare a favor de su mandante el derecho de retracto legal a los fines que ésta se subrogue en los derechos del aceptante en dación en pago en todos los derechos previstos en el documento de fecha 24 de abril de 2009, y se condene a las demandadas a pagar los gastos y costas del proceso.
• Fundamentó la acción en los artículos 33, 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los artículos 2, 26, 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el artículo 1.546 del Código Civil, y artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
• Citó la Sentencia de la Sala de Casación Civil, N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez.
Alega la representación judicial de la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación, lo siguiente:
• Que niega, rechaza y contradice, tanto los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de su representado, ya que los supuestos hechos son inciertos y los extremos de ley no son satisfechos para que la demanda prospere en derecho.
• Que niega, rechaza y contradice que la demandante María Natalia Murillo, haya aceptado la oferta de venta que le fue notificada.
• Que niega, rechaza y contradice que la notificación de oferta de venta y su complemento no haya sido efectuada conforme a derecho, ya que se efectuó el complemento de la notificación para cumplir con el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece que “dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación”.
• Que con el complemento de la notificación se le concedió nuevamente el lapso a que se contrae el parágrafo único de ejusdem.
• Que niega, rechaza y contradice que la demandante haya aceptado la oferta de venta.
• Que niega, rechaza y contradice los argumentos explanados relacionados al cierre de la cuenta bancaria.
• Que niega, rechaza y contradice que la demandante haya tenido capacidad y disposición de adquirir el inmueble que le fuera ofrecido en venta.
• Impugnó las documentales marcadas con las letras “C” y “D”.
• Finalmente solicitó sea declarada sin lugar la demanda.
De la Reconvención planteada:
• Que su representado es propietario de un inmueble distinguido con el N° 87, ubicado en el piso 10 del Edificio denominado Residencias Maristas, situado en le callejón Maristas con Avenida Francisco de Miranda, según consta de documento protocolizado el día 24 de abril de 2009, quedando Registrado bajo el No. 2009.726, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1483.
• Que el día 26 de mayo de 2005, su mandante suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la ciudadana María Natalia Murillo, ut supra identificada, donde se fijó un canon de arrendamiento de doscientos sesenta y cinco mil bolívares exactos (Bs. 265.000,00), hoy doscientos sesenta y cinco bolívares con cero céntimos exactos (Bs. 265,00), según se evidencia del contrato de arrendamiento, y según lo convenido en la cláusula tercera, tenía una duración de un (1) año, el cual no se renovó, por lo que la prórroga legal comenzó a correr, ya que en la misma cláusula se señaló el fundamento legal consagrado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a la prórroga legal, y que en caso de que la arrendataria decidiera no hacer uso de la misma debía manifestar “ ….por escrito su voluntad de no acogerse a dicha prorroga”
• Que el contrato no se renovó y su vigencia era del 1° de mayo de 2005 al 1° de mayo de 2006, por lo tanto la prórroga legal que le correspondía a la inquilina es de 3 años, contados a partir de mayo de 2006, y que conforme a derecho, la misma venció en mayo de 2009.
• Que hasta la presente fecha la ciudadana María Natalia Murillo, se ha negado rotundamente a entregar el inmueble objeto de la relación contractual, y aunado a esto, ni las anteriores propietarias ni su mandante, hasta la presente fecha, han recibido canon de arrendamiento alguno, que pudiera renovar el contrato cuyo cumplimiento se demanda.
• Que la actora reconvenida en la actualidad y ante la rotunda negativa de entregar el inmueble, acudió a depositar en el Tribunal de Consignaciones a nombre de las anteriores propietarias.
• Que por instrucciones de su mandante procede a demandar el Cumplimento del Contrato de Arrendamiento.
• Que como quiera entre las partes rige un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, y como quiera que la prórroga legal venció, y la actora reconvenida no ha hecho entrega del inmueble arrendado, es por lo que procede a demandar como en efecto formalmente demanda a la ciudadana María Natalia Murillo, por la acción de cumplimiento de contrato, consagrado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenada con el artículo 39 ejusdem, para que convenga o sea condenada por el Tribunal en desocupar el inmueble antes descrito y entregarlo libre de personas y cosas, en el mismo buen estado de conservación que le fuera entregado al inicio de la relación contractual.
• Fundamentó la acción en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los artículos 1.264, 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil.
Sobre la contestación a la Reconvención planteada:
• La parte actora-reconvenida NO DIO CONTESTACION A LA RECONVENCION.
- IV -
SOBRE EL MATERIAL PROBATORIO
De seguidas pasa este sentenciador a realizar las siguientes observaciones:
El artículo 1.354 del Código Civil, establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
Mediante escrito de fecha 30 de marzo de 2011 (f.154), la representación judicial de la parte actora reconvenida, promovió las siguientes pruebas:
• Contrato de arrendamiento privado original, otorgado en fecha 1° de diciembre de 1.989 entre Administraciones C.A. (C.Z.P C.A.), con lo cual se intenta probar que su representada viene ocupando en calidad de arrendataria el inmueble distinguido con el N° 87 del Edificio Maristas, Calle Las Maristas Chacao del Estado Miranda, y pretende demostrar su condición de arrendataria por mas de 2 años y en consecuencia que tiene derecho preferente de adquirir el inmueble. (f.8 y 9).
Este contrato privado, acompañado en original, es opuesto a la parte demandada como suscrito por un causante suyo (ya que el nuevo propietario asume la relación de arrendamiento del inmueble) y en ese sentido a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió manifestar al dar contestación a la demanda si lo reconocía o negaba y como quiera que guardó total silencio al dar contestación a la demanda, se tiene por reconocido de acuerdo a la parte infine de la mencionada norma.
• Contrato de Arrendamiento Original otorgado el 21 de septiembre de 2004, otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 38, tomo 72, suscrito entre las ciudadanas Blanca Alida Jurado como arrendadora en representación de las propietarias Tirsa Guillermina Segura y Elisa Segura Papua. (f.10-14).
Esta prueba constituye un documento autentico, producido en original, opuesto por a la parte demandada como emanado de un causante suyo, el cual fue impugnado de manera genérica.
Al respecto, es menester acotar que, la “impugnación” genéricamente expresada, no es en si misma un mecanismo procesal (salvo el caso del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil), pues los mecanismos para atacar y destruir la fuerza probatoria de un instrumento privado autentico es la tacha, y es imprescindible que el tachante manifieste expresamente su voluntad de tachar el documento, expresando igualmente de manera pormenorizada los hechos que le sirvan de apoyo y que se proponga probar. Por lo tanto la impugnación alegada no es procedente, y la prueba se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.
• Contrato de Arrendamiento Original de fecha 26 de mayo de 2005, otorgado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 5, tomo 84, suscrito entre las ciudadanas propietarias Tirsa Guillermina Segura y Elisa Segura Papua y su representada, cuya cláusula Tercera señala que la vigencia del contrato es a partir del 1ro. de mayo de 2005. (f.18-20).
Esta prueba constituye un documento autentico, producido en original, opuesto por a la parte demandada como emanado de un causante suyo, el cual fue impugnado de manera genérica.
Al respecto, es menester acotar que, la “impugnación” genéricamente expresada, no es en si misma un mecanismo procesal (salvo el caso del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil), pues los mecanismos para atacar y destruir la fuerza probatoria de un instrumento privado autentico es la tacha, y es imprescindible que el tachante manifieste expresamente su voluntad de tachar el documento, expresando igualmente de manera pormenorizada los hechos que le sirvan de apoyo y que se proponga probar. Por lo tanto la impugnación alegada no es procedente, y la prueba se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.
• Copia simple de escrito de solicitud de notificación judicial realizada ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de Noviembre de 2008, efectuada por la abogada Dianna Estela Pérez Mendoza, INPREABOGADO N° 66.594, en representación de las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PADUA, en la que se le ofrece a la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, la venta del inmueble objeto de la demanda, por el monto de doscientos sesenta y siete mil bolívares (Bs. 267.000,00). (f.21 y 22).
La parte actora alega haber recibo esta copia de solicitud de notificación judicial, cuya actuación fue reconocida por la parte demandada, en cuya virtud se aprecia esta prueba instrumental.
• Recibo emitido por Mensajeros Radio World Wide (MRW), cuyo objeto es el envío de sobre N° E21697793, siendo la remitente la ciudadana Natalia Murillo y el destinatario la ciudadana Tirsa Segura, recibida en fecha 22 de diciembre de 2008. (f.23).
La parte actora alega haber enviado el telegrama del cual deja constancia esta prueba instrumental, cuya entrega fue reconocida por la parte demandada, en cuya virtud se tiene con valor probatorio.
• Carta suscrita por María Natalia Murillo, dirigida a las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PADUA, en la que se señala aceptación de la oferta efectuada mediante notificación judicial. (f.24).
La parte actora alega haber enviado esta carta a las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PADUA, cuya entrega fue reconocida por la parte demandada, en cuya virtud se tiene con valor probatorio.
• Certificación de Consignaciones emitido por el Tribunal 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente N° 20090812 del, emitida en fecha 3 de junio de 2009, correspondiente a consignación arrendaticia, con lo cual se intenta demostrar que su representada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; observándose dos fechas de pagos: 08/05/2009 y 01/06/2009. (f.29-33).
Esta Certificación emana de funcionario público y es apreciada con el valor probatorio que se desprende de su contenido.
• Copia simple del expediente Nº 20090812 del Tribunal 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (f.34-37).
Constituye este instrumento copia simple de documento público judicial, que al no ser impugnada, se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1360 del Código. ASÍ SE DECLARA.-
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
Mediante escrito de fecha 29 de marzo de 2011 (f.119), la representación judicial de la parte demandada reconvenida, promovió las siguientes pruebas:
• Instrumento poder en copia simple, autenticado ante la Notaría Pública Segunda Interina de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 14 de octubre de 2009, inserto bajo el N° 16 Tomo 145. (f.90 y 91).
Constituye este instrumento copia de documento autentico, que al no ser impugnada, se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA
• Documento original protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 240.13.18.1.1483, de fecha 24 de abril de 2009. Con el que se intenta probar que su mandante es propietario del inmueble. (f.92-96).
Este documento no fue tachado, razón por la que hace plena fe, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil.
• Copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 26 de mayo de 2005, suscrito ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, inserto bajo el N° 05, tomo 94. (f.97-99).
Constituye este instrumento copia simple de documento autentico, que al no ser impugnada, se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1360 del Código. ASÍ SE DECLARA.-
Este documento ya fue valorado antes en el presente fallo y se aprecia con todo su valor probatorio.
• Escrito de solicitud de Notificación Judicial de fecha 14 de enero de 2009, recibida por la Unidad de Recepción de Documentos del Circuito Judicial Sede Los Cortijos y resultas. (f.124, 125).
Constituye este instrumento copia simple de documento público judicial, que al no ser impugnada, se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1360 del Código. ASÍ SE DECLARA.-
• Escrito de solicitud de Notificación Judicial de fecha 18 de Noviembre de 2008, recibida por la Unidad de Recepción de Documentos del Circuito Judicial Sede Los Cortijos. (f.126-128).
Constituye este instrumento copia simple de documento público judicial, que al no ser impugnada, se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1360 del Código. ASÍ SE DECLARA.-
- V -
MOTIVACIÓN
PUNTO PREVIO:
DEL LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO y LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA DEL DEMANDADO:
Observa quien aquí decide que la demanda contenida en estos autos fue propuesta por la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS, con motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; también advierte este Juzgador que se accionó la demanda únicamente en contra del ciudadano ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS - actual propietario del inmueble objeto del presente litigio -, sin interponerse conjuntamente en contra de las anteriores propietarias del inmueble y vendedoras del mismo, ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PADUA, titulares de la cédula de identidad Nos. 3.085.309 y 3.317.558, respectivamente.
Por lo tanto estaríamos en presencia de un litis consorcio pasivo necesario, no siendo optativo por el demandante a quien va a demandar, encontrándose el presente juicio en un vicio de nulidad absoluta, al no accionar correctamente el demandante e intentar la acción en contra de uno sólo de ellos.
Así entonces tenemos que:
La integración del litisconsorcio activo, pasivo y mixto se encuentra regulado en nuestro Código de Procedimiento Civil en su artículo 146, cuyo tenor es el siguiente:
"Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:
a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;
b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;
c) En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52”.
Y respecto al litisconsorcio, el procesalista patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra conocida como “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987” (Vol. II, pp. 24-27), expone lo siguiente:
“En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas persona vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso, voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados o como actores de un lado y como demandados del otro.
En esta definición se intenta comprender las diversas clases de litisconsorcio que reconoce la doctrina:
a) El litisconsorcio activo, cuando la pluralidad de partes se tiene solamente del lado de los demandantes. Hay varios demandantes y uno solo demandado.
b) El litisconsorcio pasivo, cuando la pluralidad de partes se tiene solamente del lado de los demandados. Hay un solo demandante y varios demandados.
c) El litisconsocrio mixto, cuando la pluralidad de partes se tiene simultáneamente de ambos lados. Hay varios demandantes y varios demandados.
d) El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. (Arts. 146 y 148 C.P.C.).
En estos casos y en otros semejantes, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aun a los que no han asumido la condición de actores y no separadamente a cada uno de ello, siendo por tanto necesario o forzoso el litisconsorcio.
En nuestro derecho, el actor que obra contra uno solo de los sujetos legitimados para contradecir, se expone a que se alegue en la contestación de la demanda la falta de cualidad (Art. 361 C.P.C.) porque la legitimación no corresponde pasivamente a uno solo de ellos sino conjuntamente a todos.
e) El litisconsorcio voluntario o facultativo se distingue del anterior porque a la pluralidad de partes corresponde también una pluralidad de relaciones sustanciales que se hacen valer en el mismo proceso por cada interesado. La acumulación de todas ellas en el mismo proceso está determinada: 1) por la voluntad de las diversas partes interesadas;2) por la relación de conexión que existe entre las diversas relaciones; y 3) por la conveniencia de evitar sentencias contrarias o contradictorias si las diferentes relaciones son decididas separadamente en juicios distintos. (Art. 146 C.P.C.).
Ahora bien, en Sentencia No. 00776 del 15 de diciembre de 2009, emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Ponente la Magistrado Dra. YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, se indicó lo siguiente:
“De la trascripción parcial de la recurrida, se desprende que el ad quem determinó conforme a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que en el sub iudice existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal, por cuanto, del libelo de la demanda evidenció que la referida pretensión, no fue dirigida contra la arrendadora-vendedora del inmueble que se pretende subrogar o sus herederos, razón por la cual, declaró procedente la falta de cualidad pasiva opuesta por los demandados, al no estar debidamente constituida la referida relación jurídico procesal, lo cual, quebrantaría los principios de bilateralidad de las partes, de seguridad jurídica y presunción de la cosa juzgada, causándole indefensión a los sujetos que debieron conformar el litis pasivo consorcio necesario y no fueron demandados, siendo que por vía de consecuencia, declaró inadmisible la presente demanda.
Ahora bien, esta Sala conforme al razonamiento aportado por el juzgador de alzada en su fallo, estima oportuno hacer mención al criterio sentado en decisión N° 235 de fecha 04 de mayo de 2009, en el juicio seguido por Julio Germán Betancourt contra Virginia Portilla y Otra, expediente N° 07-570, en el cual se estableció lo siguiente:
“…es importante resaltar que el litisconsorcio surge cuando existe pluralidad de partes, es decir cuando existen dos o más parejas de contradictores en un proceso, independientemente de la posición que asuman activas o pasivas (...Omissis...) En efecto, comparte plenamente esta Sala el criterio esgrimido por la recurrida, ya que el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, denunciado por errónea interpretación, establece los efectos de los actos procesales realizados en el caso del litisconsorcio necesario, y el beneficio que reciben los litisconsortes forzosos en caso de contumacia, aprovechando la diligencia de los otros co-litigantes, dicha normativa se aplica cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de forma uniforme para todos los litisconsortes, por lo que el formalizante aspira con su denuncia que se declare la inadmisibilidad de la defensa planteada, pero el juez de la recurrida concluye que no esta constituido el listiconsorcio necesario, porque “…fueron excluidas las ciudadanas Maryela Cecilia Cote, compradora en la primera venta y vendedora en la segunda, y Carmen Cecilia Cote, compradora en la primera venta y comunera en la partición que se hizo. Razón suficiente para concluir, que no se encuentra integrado el litisconsorcio necesario al momento de proferir esta sentencia definitiva…” por lo que al ser interpretada dicha norma correctamente, mal podría esta Sala declarar la misma con lugar. Así se decide.
En lo que respecta a que la recurrida “debió aplicar y no aplicó” el artículo 146 literal “a” del Código de Procedimiento Civil, el mismo corresponde al litisconsorcio necesario, que surge cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales ya sean activas o pasivas, y las mismas deben ser llamadas todas a juicio, para así conformar el contradictorio, y tal como señaló el juez de la recurrida en su sentencia “…era necesario llamar a todos los vendedores y compradores y mantenerlos vinculado al proceso hasta que se profiriese sentencia definitiva y firme. Sin embargo, fueron excluidas las ciudadanas MARYELA CECILIA COTE, compradora en la primera venta y vendedora en la segunda, y CARMEN CECILIA COTE, compradora en la primera venta y comunera en la partición que se hizo. Razón suficiente, para concluir, que no se encuentra integrado el litisconsorcio necesario al momento de proferir esta sentencia definitiva…”, por lo que mal podría decirse que hubo falta de aplicación en relación a dicha norma. Así se decide”. (Resaltado de la Sala).
Por consiguiente, esta Sala en atención a los criterios doctrinales ut supra transcritos, como al razonamiento aportado por el juzgador en el caso in comento, observa que el ad quem sí aplicó el derecho al caso in comento, púes éste subsumió los hechos alegados y probados en juicio en las normas jurídicas que los prevé, determinando de este modo, que: “…resulta evidente que la actora en su escrito libelar solo accionó contra los actuales propietarios del inmueble y los cónyuges de estos, al estimar que dada la naturaleza de la pretensión no era necesario demandar a quien figuraba como vendedora en la negociación cuyo retracto legal se invoca, arguyendo adicionalmente, como se expresa en el libelo de la demanda que la misma había fallecido luego de la celebrada venta siendo este un hecho no controvertido en juicio, indicando que solo conocían como herederos de la de cujus ANA CECILIA MARTINEZ (SIC) OTTAVIANO, a sus sobrinos, no estando al tanto de saber si existían otros herederos, aportando la misma parte actora en alzada el acta de defunción (…), lo que implica que ha debido demandarse a la parte vendedora en la persona de los herederos conocidos y desconocidos en la forma prevista en el artículo 231 del Código Adjetivo Civil…”.
De modo que, esta Sala evidencia que el ad quem, en base a los hechos alegados y probados en el proceso, y a las normativas jurídicas que regulan el retracto legal arrendaticio, procedió a declarar en el sub iudice ha lugar la defensa de fondo de falta de cualidad pasiva opuesta por los demandados e inadmisible la demanda.
(...Omissis...)
Sin embrago, en el sub iudice, el juzgador de alzada sí determinó con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que efectivamente en la presente causa existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente.
De modo que, ante tal razonamiento aportado por el ad quem no se desprende que él mismo haya incurrido en el aludido vicio de incongruencia, por cuanto, éste se circunscribió a los términos en que fue planteada la controversia, con ocasión a la defensa de falta de cualidad e interés invocada por los demandados, los cuales, en modo alguno podían haber llamado a juicio a las personas que estimaran que pudieran integrar un litisconsorcio pasivo, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, normativa relativa a la intervención de terceros en juicio, que en nada atañe a la solución del caso de autos.”
Así entonces, éste Tribunal, atendiendo al criterio sentado por el Máximo Tribunal de Justicia de Venezuela, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en el que se establece que los jueces de Instancia procuraran acoger la doctrina de casación para casos análogos, tal como el caso que nos ocupa, en el que se observa que la pretensión de la demandante es el retracto legal arrendaticio, y se demanda única y exclusivamente al actual propietario del inmueble objeto de este juicio, y no así a las anteriores propietarias y vendedoras ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA y ELISA SEGURA PADUA; por tanto, y por existir un litis consorcio pasivo necesario, que no constituyó el actor, debe declararse la falta de cualidad pasiva del demandado ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS, para sostener el juicio y consecuencialmente inadmisible la demanda. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN.
Es imperativo dilucidar si se ha dado la situación procesal de la confesión ficta, establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 887 ejusdem.
El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, consagra expresamente lo siguiente:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.
La reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente fue admitida por auto de fecha 15 de octubre de 2010, folios 109 y 110, oportunidad en la que se emplazó a la actora-reconvenida a dar contestación a la misma, al segundo día de despacho siguiente a la última notificación de las partes.
La notificación de la parte demandada-reconviniente se practicó mediante cartel de notificación fijado en la cartelera del Tribunal, por no haber constituido en autos domicilio procesal, conforme consta de nota secretarial de fecha 18 de octubre de 2010, inserta al folio 113. Así mismo dicha parte demandada suscribió diligencia en fecha 22 de octubre de 2010.
Estando la parte demandada a derecho y notificada del auto que admitió la reconvención, la parte actora se dio por notificada por diligencia de fecha 14 de marzo de 2011, reanudándose el proceso, correspondiendo el segundó día de despacho para dar contestación a la reconvención, al verificado en fecha 16 de marzo de 2011, en cuya oportunidad la parte actora-reconvenida NO DIO CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN.
Abierto el lapso de pruebas de pleno derecho, transcurrió los días de despacho verificados en las siguientes fechas: 18, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 30 y 31 de Marzo de 2011 y 04 de abril de 2011.
La parte demandada-reconviniente promovió pruebas en fecha 29 de marzo de 2011 y la parte actora-reconvenida lo hizo el 30 de marzo de 2011.
Por auto de fecha 05 de abril de 2011, este Tribunal admitió las pruebas promovidas, ninguna de las cuales necesita ser evacuada, por constituir todas pruebas instrumentales.
En este sentido, la no comparecencia de la parte actora-reconvenida dentro del preclusivo lapso que la ley le concede para dar contestación a la reconvención propuesta en su contra, se entiende como una rebeldía de ésta a excepcionarse contra la pretensión del demandado-reconviniente mediante el ejercicio de la contestación a la reconvención, por lo que lo que su omisión hace nacer una presunción “Iuris Tantum” de aceptación de los hechos narrados por la parte demandada-reconviniente en su reconvención, presunción ésta que por permitir prueba en contrario, dada su naturaleza, puede ser desvirtuada por el demandado contumaz en el respectivo lapso probatorio mediante la aportación de pruebas que le favorezca tendentes a verificar la falsedad de los hechos imputados en el libelo de reconvención, para destruir la presunción de la veracidad que de dichos hechos surgieron como consecuencia de su rebeldía, todo lo cual justifica el afán de nuestro legislador de proteger el derecho a la defensa que tienen las partes en juicio.
Ahora bien, si el demandante-reconvenido contumaz no efectúa una actividad probatoria suficiente para destruir la presunción legal de aceptación de los hechos alegados por la parte demandada-reconviniente, se configura una situación compleja en su contra que luego de la verificación de otros dos elementos o requisitos que analizaremos infra, deviene en la sanción prevista en el Código de Procedimiento Civil, específicamente la norma contenida en el artículo 362 del Código ya referido, la cual regula la institución procesal de la confesión ficta.
Para la verificación de la confesión ficta, tienen que concurrir simultáneamente tres requisitos a saber:
1.- Que el demandado no haya dado oportuna contestación a la demanda;
2.- Que el demandado contumaz no haya aportado pruebas capaces de desvirtuar la presunción legal de aceptación que surge con ocasión de su rebeldía;
3.- Que la pretensión explanada por la actora en su libelo de demanda no sea contraria a derecho.
Una vez verificado el cumplimiento de los tres supuestos, se debe producir como consecuencia jurídica inmediata que la demanda incoada deba prosperar en derecho.
En el caso que nos ocupa, se cumple el requisito señalado en el numeral 1, es decir, el demandado no compareció a dar contestación a la reconvención, no obstante en el lapso de pruebas si promovió las que consideró conveniente para desvirtuar los hechos narrados por el demandado-reconviniente en su reconvención.
En ese sentido este juzgador pasa a determinar si el actor-reconvenido logró destruir la presunción de certeza que sobre los hechos narrados en la reconvención creó su falta de contestación a la reconvención.
La parte demandada-reconviniente alegó, entre otros, los siguientes hechos:
• Que su representado es propietario de un inmueble distinguido con el N° 87, ubicado en el piso 10 del Edificio denominado Residencias Maristas, situado en le callejón Maristas con Avenida Francisco de Miranda, según consta de documento protocolizado el día 24 de abril de 2009, quedando Registrado bajo el No. 2009.726, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1483.
La existencia de esta prueba instrumental no es objeto de controversia y no fue tachado por la parte demandante-reconvenida.
• Que el día 26 de mayo de 2005, TIRSA SEGURA Y ELISA SEGURA PAPUA, causantes-vendedoras del demandado-reconviniente ANTONIO JOSE DANTE SCHABUS, suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la ciudadana María Natalia Murillo, ut supra identificada, donde se fijó un canon de arrendamiento de doscientos sesenta y cinco mil bolívares exactos (Bs. 265.000,00), hoy doscientos sesenta y cinco bolívares con cero céntimos exactos (Bs. 265,00), según se evidencia del contrato de arrendamiento, y según lo convenido en la cláusula tercera, tenía una duración de un (1) año, el cual no se renovó, por lo que la prórroga legal comenzó a correr, ya que en la misma cláusula se señaló el fundamento legal consagrado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a la prórroga legal, y que en caso de que la arrendataria decidiera no hacer uso de la misma debía manifestar “ ….por escrito su voluntad de no acogerse a dicha prorroga”
Ahora bien, la parte demandante-reconviniente logró probar los siguientes hechos con el aporte de prueba instrumental, cuya valoración realizó este juzgador en Capitulo anterior:
• Que por contrato privado suscrito entre ella y entre C.Z.P. ADMINISTRACIONES C.A. (C.Z.P. C.A.), ésta última le dio en arrendamiento a partir del 01 de diciembre de 1989, el apartamento distinguido con el N° 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda.
• Que en fecha 21 de septiembre de 2004 suscribió CONTRATO DE ARRENDAMIENTO otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao bajo el N° 38, tomo 72, del apartamento distinguido con el N° 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, con la ciudadana Blanca Alida Jurado, identificada con la cédula de identidad N° 5.660.590, como arrendadora en representación de las propietarias del inmueble ciudadanas Tirsa Guillermina Segura y Elisa Segura Papua.
• Que en fecha 26 de mayo de 2005 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 05, tomo 84, con las ciudadanas Tirsa Guillermina Segura y Elisa Segura Papua. suscribió CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del apartamento distinguido con el N° 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Los anteriores hechos probados mediante prueba instrumental, crean la presunción de que la parte demandante-reconvenida es arrendataria, desde el 01 de diciembre de 1989, del apartamento distinguido con el N° 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Ahora bien, si bien la relación de arrendamiento por la cual la demandante-reconvenida ocupa como arrendataria el apartamento distinguido con el N° 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, nació por contrato privado en el año 1989, fue últimamente regulada por el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autentico, suscrito en fecha 26 de mayo de 2005 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 05, tomo 84 y en este convenio contractual se estableció en la cláusula tercera, que tenía una duración de un (1) año, contado a partir del 01 de mayo de 2005, salvo que la arrendataria no hiciera uso de la prorroga legal, para lo cual debía manifestar “ ….por escrito su voluntad de no acogerse a dicha prorroga”.
El demandado-reconviniente, nuevo propietario del inmueble arrendado, desde la protocolización del documento público de fecha el día 24 de abril de 2009, registrado bajo el No. 2009.726, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1483, sustituyó en la relación de arrendamiento del inmueble en cuestión sus vendedoras y por ende ambas partes estaban en la obligación de respetar la misma en los mismos términos pactados en la última convención contractual, que se celebró en fecha 26 de mayo de 2005, conforme lo establecía el artículo 20 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, hoy derogada, no obstante vigente al momento de suceder los acontecimientos bajo análisis.
En el caso que nos ocupa la demandante-reconvenida (arrendataria) no probó que le hubiere manifestado a la demandada-reconviniente (arrendadora), por escrito su voluntad de no acogerse a la prorroga legal, de modo que ésta operó de pleno derecho, al finalizar la vigencia del último contrato que reguló la relación arrendaticia, cuyo último día de vigencia fue el 30 de abril de 2006, comenzando a partir de esta fecha exclusive a computarse la prorroga legal por tres años, ya que la relación de arrendamiento tuvo una duración superior a los diez (10) años, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de en cuya virtud el último día de vigencia de la prorroga legal arrendaticia fue el 30 de abril de 2009.
Determinado lo anterior se concluye forzosamente que la parte demandante-reconvenida, no logró destruir la presunción de certeza de los hechos narrados en la reconvención que produjo su falta de contestación a la misma y aún cuando del análisis de prueba instrumental que aportó al proceso, logró la presunción hominis relacionada con que ha ocupado como arrendataria el apartamento distinguido con el Nº 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, desde el año diciembre de 1989 hasta la presente fecha, este hecho corrobora el argumento de la parte reconviniente atinente, a que la prorroga legal arrendaticia era de tres años, que como se determinó antes comenzó a computarse a partir del 01 de mayo de de 2006 y terminó el 30 de abril de 2009, por aplicación del contrato autentico de fecha 05 de mayo de 2005, que constituyó la última convención contractual que reguló la relación de arrendamiento del referido apartamento No. 87.
Seguidamente este juzgador pasa a determinar el cumplimiento del tercer requisito para que opere la confesión ficta, es decir que la pretensión explanada por la actora en su libelo de demanda no sea contraria a derecho y en ese sentido se observa que la reconvención propuesta, encuentra fundamento en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé lo siguiente:
“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
En el caso de marras, como se determinó antes, la relación de arrendamiento por la cual la actora-reconvenida ocupa el inmueble Nº 87, ubicado en el Edificio Maristas, Calle los Maristas, Municipio Autónomo Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, si bien tuvo inicio desde el 01 de diciembre de 1989, fue últimamente regulada por el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, autenticado en fecha 26 de mayo de 2005 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 05, tomo 84 y en este convenio contractual se estableció en la cláusula tercera, que tenía una duración de un (1) año, contado a partir del 01 de mayo de 2005, salvo que la arrendataria no hiciera uso de la prorroga legal, para lo cual debía manifestar “ ….por escrito su voluntad de no acogerse a dicha prorroga” y como quiera que no consta esa comunicación, la prorroga legal de arrendamiento se inició y finalizó el 30 de abril de 2009, a partir de cuya fecha la actora-reconvenida-arrendataria, tenía sobre si la carga de entregar el inmueble al actora, como propietario y sustituto de sus originales arrendadoras.
En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, en la forma prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo artículo se establece que si la relación arrendaticia ha tenido una duración de diez (10) años o más, ésta se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.
Por lo antes expuesto, se observa en el caso sub júdice, que la parte demandada no dio contestación a la reconvención en el término establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, no probó nada que le favoreciera dentro del lapso probatorio, y, como quiera que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal deducida por el accionante no es contraria a Derecho, ya que se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que se verifica la confesión ficta de la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, por haberse configurado los extremos a los cuales alude los artículos 887, 888 y 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Es importante destacar que el legislador no regula la confesión ficta del demandante reconvenido en caso de contumacia o rebeldía a dar contestación a la reconvención propuesta por el demandado en el juicio breve; sin embargo, sí regula el término de emplazamiento cuya falta de comparecencia a dar contestación a la reconvención produciría los efectos previstos en el artículo 367 in fine del Código de Procedimiento Civil, aplicable por analogía a este procedimiento especial.
En efecto, el aparte in fine del artículo 367 estipula: “…Si el demandante no diere contestación a la reconvención en el plazo indicado, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca”.
Por lo tanto, habiendo la parte demandada reconviniente, demostrado la existencia de la relación de arrendamiento y el vencimiento de la prórroga legal se debe concluir que la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento es procedente en derecho, y así se declarará en el dispositivo del fallo. Y así se decide.-
- VI -
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos y consideraciones antes expuestas, este Tribunal Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS.
SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCION propuesta por el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS, en contra de la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, por haber prosperado la CONFESIÓN FICTA, en consecuencia se condena a la parte actora reconvenida, la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, a hacer entrega a la parte demandada reconviniente, el ciudadano ANTONIO JOSÉ DANCER SCHABUS, de un inmueble constituido por un (01) apartamento signado con el N° 87, situado en el piso 10 del Edificio Residencias Maristas, Ubicado en el Callejón Los Maristas, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida, la ciudadana MARÍA NATALIA MURILLO TAMAYO, por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al veintitrés (23) día del mes de abril del año dos mil trece (2013). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ

Abg. LUIS ERNESTO GÓMEZ SÁEZ.
LA SECRETARIA

Abg. JENNY GONZALEZ FRANQUIS
En esta misma fecha, siendo las _________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

Exp. AP11-V-2009-000739
LEG/JGF/Eymi