REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. En su nombre: JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO 202° Y 154° Actuando en Sede Civil EXPEDIENTE N° 7.182-12 MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-3.953.354 PARTE DEMANDADA: CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, C.A, domiciliada en Valle de la Pascua, Estado Guárico, y registrada ante registro de comercio que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del Estado Guárico, bajo el Nº 42, folio 121 tomo VII correspondiente al año 1.993 y debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, como se evidencia en Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista en fecha 07 de Julio del 2.005, bajo el N°15, Tomo 7-A, representante legal ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ. ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados Juan José Moreno Briceño y Belkis Figueroa Carpio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 59.789 y 61.236, respectivamente. ABOGADOS ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JOVITO ESQUIVEL MORENO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 26.954. .I. NARRATIVA Llegado el expediente en original a esta Superioridad, contentivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesto por la Ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, antes identificada y asistido por el Abogado JOSÉ LUIS DA SILVA RUIZ, por medio escrito libelar de fecha 28 de Abril del año 2008, donde expuso que celebró con la Constructora Parque Residencial Arborada Country Compañía Anónima , debidamente registrada ante registro de comercio que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del Estado Guárico, quedando inserto bajo el Nº 42, folio vto 121 y siguiente, tomo VII correspondiente al año 1.993 , evidencia en Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista en fecha 07 de Julio del 2.005, bajo el N°15, Tomo 7-A, representada por el gerente general ciudadano: JHON SMITK SILVA HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, de ese domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-4.309.750, Contrato de Opción Compra-Venta, autenticado por ante notaria pública de Valle de la pascua, inserto bajo el Nro. (-53- ), Tomo (-77- ), según los libros llevados por dicha notaria, el cual anexo identificado con la letra “A”, redactados en los términos: PRIMERA: “El Opcionante”, se comprometió a vender a la “Opcionada” y esta a comprar una casa tipo quinta que se encontraba en la construcción de dos (02) parcelas de terrenos ubicada al margen de la carretera de la vía el corozo identificada con el nº 12 y registrada bajo el nro. (21), folio 148 al 158, protocolo primero, Tomo: Trigésimo, segundo trimestre del año 2.005 con área de doscientos veintiún metros (221 mts2), bajo los linderos : NORTE: 13,00 metros con parcela Nro 13, SUR: 13,00 metros , con parcela Nro 11 , ESTE: 17,00 metros, con parcela Nro 18, y OESTE: 17,00, con calle interna, cuya propiedad registrada por la oficina subalterna del Registro Público del distrito infante del estado Guárico, bajo el Nro 130, folio (92), protocolo primero, Tomo : tercero adicional Nro 1, segundo trimestre del año 1.993 y la segunda identificada con el Nro 13 con un área de ciento ochenta y cuatro metros con sesenta centímetros cuadrados (184,60 mts2) bajos los linderos: NORTE: 13,00 metros con parcela Nro 14, SUR: 13,00 metros con parcela Nro 12, ESTE: 14,20 metros con parcela Nro 17 y OESTE: 14,20 metros con la calle interna. SEGUNDA: La opcionante, da en opción de compra-venta a la optante y esta, así lo acepto una casa tipo quinta en construcción con respectiva parcelas de terreno constante de cuatrocientos cinco metros cuadrado con sesenta centímetros cuadrado (405,60 mts2) cuya ubicación y demás especificaciones consta en la cláusula primera. TERCERA: La casa tipo en construcción opcionada, es una casa de habitación familiar, de noventa y un (91 mts2) de construcción, y consta de tres (03) habitaciones, dos (02) baños, áreas para cocinar, comedor, recibo la cual seria terminada con piso de cerámica en baños y totalmente habitable a excepción de los servicios de agua, luz, y cloaca, los cuales serian contratados e instalados a nombre del futuro propietario ya que estos forman parte de la referencia de dirección y ubicación personal del mismo. CUARTA: La casa seria terminada en un lapso de noventa (90) días, mas treinta (30) días acuerdo entre las partes. QUINTA: El precio del terreno y la vivienda era de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000), que se le obligaba al optante a pagar a la opcionante, o quien su derecho represente: CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000) al momento de la firma de la escritura, en dinero de curso legal a satisfacción de la opcionante, y los CIENTOS DIEZ MILLONES FR BOLIVARES (110.000.000) restante complemento de la negociación Sria gestionado por la entidad bancaria al financiamiento con intereses de la Ley de Política Habitacional a cargo de la optante quien estaría obligado ante la entidad crediticia. El cumplimiento con las obligaciones que contrajo en el contrato, del cual hizo entrega al vendedor, ya mencionado por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000), y que para esa actualidad era la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 40.000), donde quedo obligada a tramitar el otro monto restante, por la entidad financiera, la cual fue de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 110.000.000), que para esa actualidad era la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 110.000) transcurrido para ese momento el lapso establecido en el contrato de opción compra, fijada en la cláusula cuarta, para que dicha empresa entregara todo lo relacionado con los documentos, para así hacer los tramites pertinentes ante cualquier instituto financiero y cancelar la totalidad del dinero restante para ese momento , dicha empresa estableció en el mencionado contrato caso que se evidencio en meses de espera y atrasos en la adquisición definitiva del inmueble teniendo que vivir en total nerviosismo, entregándole para ese momento todo su capital de ahorro, jubilaciones y prestaciones sociales en el tiempo que estuvo laborando en el ministerio de educación , por lo tanto pidió al representante de la empresa , que le resolviera el problema de la vivienda y le informo este que no tenia mas dinero para culminar lo faltante de la casa y así me entrego las llaves de la casa , para que terminara y la habitara , manifestándole que luego le entregaría los documentos debidamente en regla, pero no sucedió así, nunca se los entrego y que cancelara el titulo supletorio, le manifestó que eso no le correspondía a ella, y que le correspondía a la empresa pero le respondió con un rotundo no, y en vista de eso lo cancelo e hizo los tramites pertinentes ante la entidad financiera así como también el pago restante que se adeudaba , dicho titulo supletorio de propiedad fue registrado en fecha 11 de Marzo 2008 ante la oficina de registro subalterno; asegurando la demandante que ningún ente crediticio da financiamiento a un bien inmueble sin registrar las bienhechurías y sin tener los documentos en regla. A su vez realizo mejoras a dicha vivienda y siendo habitada por la accionante, invirtió la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares Exactos (Bs. 25.000.000), que en la actualidad fue de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes Exactos (Bs. 25.000) una vez que la casa tuvo otro aspecto, el representante de la empresa informo que dicho bien tiene otro valor, que si se hacia imposible pagar el restante que le desocupara el bien inmueble, sin reconocer la inversión que hizo la demandante y así se firmaría un nuevo contrato con otro precio, donde ella se negó rotundamente. Ahora bien visto el incumplimiento manifiesto por la empresa en su obligación contraída, causándole para ese momento un grave daño al patrimonio de la demandante, ya que para ese entonces habían pasado ocho (08) meses desde el momento de la firma del contrato de opción a compra; señalando así que fue engañada y burlada en su buena fe por parte de la empresa. Este fundamento de pretensión de la demanda se baso en los artículos 1133, 1134, 1160, 1161, 1167, 1185,1211, 1264, 1488,1486, 1527 del Código Civil. Por tal motivo a fin de demandar como efecto demando, en este acto por Cumplimiento de Contrato a la Empresa Constructora Parque Residencial Arborada Country, C.A. Registrada y representada por el ciudadano John Smitk Silva Hernández. A los fines de que convenga en los hechos contenidos en el libelo y su petitorio o en su defecto a ello sea condenado por ese tribunal en los siguientes términos: Primero: El cumplimiento inmediato del contrato de opción a compra, que fue debidamente otorgado por ante la notaria de valle de la pascua del estado Guarico, en fecha 07 de Agosto del 2007. Segundo: Que se le reconociera por concepto de pagos realizado de materiales y mano de obra a las mejoras y bienhechurías al bien inmueble, la cual fue de VEINTICINCO MILLONES BOLIVARES (Bs. 25.000.000), y que para ese momento era la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 25.000). Tercero: El pago de la suma de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000), por el concepto de daños y perjuicios causados para ese entonces , con relación a el incumplimiento manifiesto por la empresa. Cuarto: Pago de los honorarios profesionales del abogado calculados en el 25%, más las costas y los costos del procedimiento calculado prudencialmente por ese tribunal. Quinto: Se estimo para ese entonces que dicha demanda era la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 150.000) de conformidad con lo previsto en los artículos 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil. Sexto: Se le solicito al A-quao de manera urgente que decretara la Prohibición de Enajenar y Gravar preventiva sobre el inmueble objeto de la negociación es decir las dos (02) parcelas de terreno y la casa de habitación familiar debidamente registrada; según titulo supletorio de propiedad ante la oficina de Registro Subalterno del Municipio Leonardo Infante del estado Guárico, quedando inserto bajo el Nro (08), folio 61 al folio (70) Protocolo Primero, Tomo: Décimo Primero, Primer Trimestre de fecha 11 de Marzo 2008 para así evitar de esta manera que la empresa ya mencionada, se insolventara o vendiera dicho bien inmueble, ha los fines de no dar cumplimiento con su obligación asumida. Se le solicito a ese Tribunal citar a la demandada Constructora Parque Residencial Arborada Country compañía anónima, en la persona del ciudadano representante: Jhon Smitk Silva Hernández en la dirección vía el Corozo, de la ciudad de valle de la Pascua del estado Guárico. A los fines de dar cumplimiento contenido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, se señalo el domicilio procesal para los efectos del juicio en la dirección: Vía hacia el sombrero; carretera nacional, Avenida San Lorenzo, sector Paja Brava de la Población de Chaguaramas Estado Guárico. Por ultimo se solicito a ese A-quo se sirviera admitir dicha demanda, sustanciarla conforme a derecho y así declararla con lugar en la definitiva. Anexó dos (02) Inspecciones Judiciales, Contrato de Opción Compra Venta y copias simples de las parcelas y el titulo supletorio. Asimismo el representante de la parte demandada Constructora Parque Residencial Arborada Country, C.A, siguiendo con el cumplimiento de los requisitos y demás formalidades para ese momento, se insto para interrogar a las personas por ante ese tribunal sobre los siguiente particulares: Primera: La afirmación de que lo conocían suficientemente de vista, trato y comunicación desde varios años así como la existencia de la compañía anónima ya descrita. Segunda: Que afirmen que en virtud del conocimiento señalado anteriormente sabían y les constaba que su representada tenia construida una casa tipo quinta con paredes de bloque, techo de platabanda, piso de cerámica, tres (03) habitaciones, un (01) sala, cocina comedor, dos (02) baños, puertas de madera maciza y entamboradas, ventanas panorámicas y protectores de hierro en ventanas y puertas en general, sobre una parcela de la parte accionada, y registrada como se señalo anteriormente, dicha ubicación posteriormente según documento de fraccionamiento, identificado con el nombre de FARALYÓN HOUSE MODIFICADO registrado por ante la oficina subalterna de registro público del distrito infante del estado Guárico, bajo 21 folio 148 al folio 156, protocolo primero, tomo trigésimo segundo, segundo trimestre del 25 de mayo del dos mil cinco (2005), así como también el anterior parcelamiento que no se había modificado, bajo el nº 15, folio 99 al folio 105, protocolo primero, tomo primero, primer trimestre del año dos mil dos (2002), llamado para ese momento “FARALYÓN HOUSE”, conformada por ciento diez metros cuadrados (110 m2) de construcción , con capacidad de tres (03) habitaciones, dos (02) sala de baño, una (01) sala comedor, piso de cerámica y su área de lavandero. Tercera: Que informaran que sabían y les constaban que la casa anteriormente descrita, se encontraba ubicada en los terrenos de la propiedad de dicha empresa dicha ubicación y linderos se especificaron anteriormente según libelo de los accionantes. Cuarta: de igual forma que digan que la casa quinta ya antes mencionada tenia un valor de TRECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 330.000 ) especificando así que fue por adquisición de materiales de construcción así como también la mano de obra empleada. Quinta: Que dijeran que la parte accionada hizo la construcción a sus expensas con capital suyo. Sexta: Que los testigos dieran sus razones fundadas de sus dichos. Asimismo pidieron a ese juez que una vez que fuera evacuada la solicitud, dichas actuaciones, previo estudio y análisis de ese tribunal, fueran consideradas suficientes para constituir a la parte demandada. En fecha 28 de enero del 2008 vista la solicitud anterior sugerida por la parte accionada; se les tomo la declaración a los testigos. En fecha 24 de Marzo del 2008 la parte demandante expuso ante el A-quo se realizara inspecciones judiciales. En vista de las solicitudes anteriores, se les dio entrada, se constituyo el tribunal, para las fechas 27 de Marzo del 2008 a las 3:00 pm para la primera y para el 02 de abril del 2008 a las 10:00 am para la segunda; para que tuvieran lugar las inspecciones judiciales. Se fijaron dichas inspecciones, la cuales se hicieron efectivas a las fechas correspondientes. Se indica asimismo que para la fecha del 05 de Mayo del 2008, se le dio entrada y se formo expediente, para que compareciera por ante ese Tribunal la parte accionada, dentro de los veinte (20) días de despacho, para que diera contestación a la demanda. Se libro auto de fecha 17 de junio del 2008 para que por medio de carteles publicados en el diario “Jornada” y “Ultimas Noticias” la parte demandada compareciera ante ese tribunal dentro del término de los quince (15) días de despacho siguientes a esa fecha. Vistas las citaciones solicitadas por la parte accionante, a través de carteles por medio de los diarios señalados anteriormente, de fechas 25 y 26 junio del 2008. En consecuencia de esto, para la fecha de 24 de septiembre del 2008 se dio por citado el representante de la accionada. Asimismo este dio contestación a la demanda en la misma fecha que se dio por citado, rechazando y contradiciendo en cada una de sus partes, tanto en el hecho como en el derecho todo lo alegado en contra de su representada, marcado como anexo “A”, así como el registro de la acta de asamblea por el órgano competente del estado Guárico; señalado como anexo “B”, así como afirmando que si era cierto que se celebro un contrato opción de compra-venta con la accionante autenticado por la notaria pública de la ciudad de valle de pascua, quedando asentado en los libros de autenticaciones anotado bajo el nº 53, tomo 57 de fecha 07 de agosto 2007. Reconociendo a su vez que en el momento de la firma de dicho contrato recibió de la parte demandante la cantidad de cuarenta mil (Bs. 40.000) y el restante seria financiado por la entidad financiera por política habitacional lo cual no cumplió, así como también los gastos referentes a la documentación de la vivienda ya que para ese entonces el contrato ya se había firmado. Se anexo según con letra “C” los recaudos para créditos hipotecarios de la entidad financiera BANESCO todo esta para que la accionante tuviera todo el tiempo necesario dentro de los plazos que exigía dicha entidad, pero esto no fue así no cumplió con su obligación. Por otra parte no se le entrego el titulo supletorio porque la casa no estaba terminada, al momento de la firma del contrato. Señalando también que es falso que la parte accionante haya hecho mejoras por la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 25.000), ya que dicha casa, estaba terminada antes de los primeros noventa (90) días establecidos en el contrato. Por todo lo antes expuesto se reconvengo esta demanda incoada por la parte demandante. El contrato que celebro dicha constructora con la ciudadana Maritza Josefina Martínez registrados por la notaria y con los linderos señalados anteriormente en el libelo de la demanda, con un valor del inmueble de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 150.000), pagaderos en dos partes: La primera de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. 40.000) y la segunda de ciento diez mil bolívares fuertes (Bs. 110.000) la cual la ultima parte iba hacer tramitado por una entidad financiera que esta ha incumplido con todo lo expresado ya que no se ejecuto su obligación , expresados todos los incumplimientos antes señalados la mencionada ciudadana el día 19 de marzo del 2008 se introdujo en la vivienda construida en la parcela nº 12 del parcelamiento Faralyon House Modificada sin autorización de forma arbitraria y violenta rompiendo cerraduras y puertas principal y traseras de dicha vivienda, la cual es propiedad de la accionada. Así consta esto en el justificativo de testigo nº 9848; marcado con la letra “D”. Asimismo consta que dicha ciudadana ha roto puertas causando daños al patrimonio de la empresa, según consta de inspección judicial nº 9815 marcada con letra “E”. En el mismo orden se practico otra inspección judicial nº 9981marcado con la letra “F”; donde se arrojaron otros daños materiales como filtraciones, fracturación o rotura de la viga de riostra de la losa de la vivienda por cuanto a esta a sido dañada al punto que la vivienda podría caerse. Dando plazo para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por ante ese Tribunal en los términos: Primero: Que la reconvenida hiciera entrega de la vivienda a la cual introdujo y sin consentimiento ni autorización de la propietaria. Segundo: Al pago de los daños y perjuicios ocasionados con su actitud y con los hechos ya señalados los cuales fueron calculados para ese entonces en Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs. 100.000). Tercero: Al pago de los daños y perjuicios que le había ocasionado a la empresa por el deterioro y daños a la vivienda y que dicha perdida se estimo para ese momento en Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs. 100.000) así como el pago de las costas y costos procesales de dicha reconvención, se promovieron las pruebas desglosadas en capítulos separados: Capitulo I : Promovió e hizo valer que el contrato de compra venta fue autenticado por la notaria publica del estado Guárico de la ciudad de valle de la pascua, celebrado por la Constructora Parque Residencial Arborada Country , C.A, y la accionante, marcado con la letra “G”. Capitulo II y Capitulo III: Promovió la ratificación de testigos Marcado “D”. Capitulo IV: Promovió que se absuelvan a la reconvenida las posiciones juradas y así mismo la constructora se comprometía a absolverlas a través de su representante legal .Capitulo V: promovió la ratificaciones de las inspecciones marcadas “E” y “F” para así demostrar los daños y deterioros de la vivienda. Capitulo VI: Promovió la inspección judicial sobre la vivienda construida en la parcela 12 del parcelamiento Faralyon House Modificado propiedad de la constructora vía el corozo de la ciudad de valle de pascua estado Guárico y bajo los linderos : NORTE: 13,00 metros con parcela Nro 13, SUR: 13,00 metros , con parcela Nro 11 , ESTE: 17,00 metros, con parcela Nro 18, y OESTE: 17,00, con calle interna, para la cual se pidió a ese tribunal para que se trasladar y constituyera en el sitio que correspondía, asimismo se le pido un perito para que colaborara con ese tribunal para las inspecciones y así dejara constancia de los siguientes hechos. Primero: que dicho A-quo dejara constancia de la ubicación de la vivienda que seria inspeccionada. Segundo: Que este dejara constancia de las personas que estaban habitando dicha vivienda y la identificación de las mismas. Tercero: Que este dejara constancia del estado en que se encontraba la vivienda. Cuarto: Que ese tribunal dejara constancia de los deterioros que estos observaron en la casa. Quinto: Que este dejase constancia de cualesquiera otros hechos o circunstancia ocurridos para ese momento de la inspección. Según lo narrado anteriormente y las pruebas que lo acompaño en la reconvención, el representante legal de la constructora afirmo que esta era de su propiedad marcado así como anexo con la letra “H”. Es por eso que se estimo la reconvención para ese entonces en Cuatrocientos Mil Bolívares Fuertes (Bs.400.000). Se acompaño el documento y el titulo supletorio para ese entonces del parcelamiento, marcado “J” y “I”. En fecha 24 de septiembre del 2008 vista la diligencia mediante la cual consigna escrito de reconvención, para que ese tribunal admitiera cuanto ha lugar en derecho, para que la demandante contestará a los cinco (05) días de despacho, declarándose suspendido el procedimiento a la demanda principal durante el lapso. En fecha 01 de octubre del 2008, el representante legal de la parte actora le dio contestación de la reconvención, donde indico a ese tribunal que declarara inadmisible dicha reconvención por no estar sustentada en una causal legal. Así mismo rechazo, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes las pretensiones de la demandante. Por otra parte se hizo necesario hacer tres (03) observaciones a semejante afirmación en la reconvención como lo fue: Justificativo de testigo nro. 9848 con letra “D” y las inspecciones judiciales nros. 9815 y 9981 con las letras “E” y “F” con el propósito de impugnar formalmente este acto, por carecer de valor probatorio. En consecuencia se realizaron las inspecciones denominadas inspección ocular y no inspección judicial llamada de forma errónea solicitada y acordada dentro del proceso donde encontraron según daños y filtraciones con el propósito de que dicho sentenciador se base en un hecho falso. Por otra parte la accionada alego que según la accionante había violado el contrato en cuestión; lo cual argumento para ese momento que es falsamente y que esta, no lo había deteriorado ni dañado. Por eso la accionante pidió a ese A-quo que declare sin lugar la reconvención y que se expresara condenatoria en costas y con la expresa reserva a demandar los daños y perjuicios que evidentemente se le habían ocasionado a la demandante. Para ese entonces la accionante se reprodujo e hizo valer meritos de los autos a favor de ella, ya que según constituían las verdaderas confesiones de los hechos controvertidos en la causa. Primero: Promovió e hizo valer el contrato de opción de compra venta con el objeto de demostrar la demandada reconveniente, por cuanto no hizo la entrega de la documentación necesaria para la tramitación ante el ente crediticio para la cancelación restante de la deuda. Igualmente con el objeto de demostrar las mejoras que tuvo que realizar dicha demandante al bien inmueble para poder habitarla con su grupo familiar, la cual fue la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 25.000) anexando facturas identificadas con las letras “A”, “B”,“C”,“D”,“E”,“F”,“G”,“H”,“I”,“J”,“K”,“L”,“M”,“N”,“O”,“P”,“Q”,“R”,“S”,“T” y “U”. Promovieron la Promoción testimonial que respondieron al interrogatorio en esa oportunidad al tribunal. En consecuencia de todo lo antes expuesto adolece de un vicio público, no convalidable por la parte contraria ya que el representante legal ciudadano Jhon Silva Hernández no se encontraba asistido por un abogado ya que según esto violaba lo dispuesto en el artículo 4 de la ley de abogados. En fecha 23 de octubre del 2008 la parte demandada promovió las pruebas de la reconvención señalándolos de la manera siguiente: Capitulo I: promovieron el contrato de opción de compra venta, autenticado por la notaria de valle de pascua. Capitulo II: promovió la ratificación del testigo nº 9848 el cual consta desde el folio 99 al 115 marcado con “D”, con el propósito de que los testigos del justificativo fueran declarados. Capitulo III: Con el propósito de demostrar lo solicitado anteriormente con los hechos alegados a la reconvención se promovió en calidad de testigos los ciudadanos: Cesar Rodríguez; Mayelin Rivero y por ultimo Marielyn Rivero. Capitulo IV: Se promovió que se absolvieran por la parte accionante las posiciones juradas y así mismo se comprometiera a absolverlas en la persona del representante legal de dicha constructora. Capitulo V: promovió las ratificaciones de las inspecciones marcadas “E” y “F” signadas con los números 9815 y 9981para que así se demostrara todos los daños y deterioro ocasionados a la vivienda. Capitulo VI: Promovió según con los previsto en el articulo 472 la inspección judicial sobre la vivienda construida en la parcela 12 del parcelamiento Faralyon House Modificado propiedad de la constructora vía el corozo de la ciudad de valle de pascua estado guarico y bajo los linderos: NORTE: 13,00 metros con parcela Nro 13, SUR: 13,00 metros, con parcela Nro 11, ESTE: 17,00 metros, con parcela Nro 18, y OESTE: 17,00, con calle interna, , para la cual se pidió a ese tribunal para que se trasladar y constituyera en el sitio que correspondía, asimismo se le pido un perito para que colaborara con ese tribunal para las inspecciones y así dejara constancia de los siguientes hechos. Primero: que dicho Tribunal dejara constancia de la ubicación de la vivienda que seria inspeccionada. Segundo: Que este dejara constancia de las personas que estaban habitando dicha vivienda y la identificación de las mismas. Tercero: Que este dejara constancia del estado en que se encontraba la vivienda. Cuarto: Que ese tribunal dejara constancia de los deterioros que estos observaron en la casa. Quinto: Que este dejase constancia de cualesquiera otros hechos o circunstancia ocurridos para ese momento de la inspección. Capitulo VII: Promovió el documento marcado con la letra “A” acta constitutiva, promovió acta de asamblea de la empresa donde se ratifica quien el director de la constructora, lo cual se pidió para que solicitaran informe en el Registro Mercantil II de valle de la pascua. Capitulo VIII: promovió lista de los recaudos para el crédito hipotecario del Banco Banesco, marcado “C” con el propósito de demostrar que demandante no cumplió con los requisitos en dicha entidad. Capitulo XI: Promovió documento de la propiedad de los terrenos donde se encontraba la vivienda así como el titulo supletorio de esta misma a favor de la accionada, se solicito informes mediante el Registro Inmobiliario del municipio Leonardo Infante del Estado Guarico, con el propósito de demostrar que tanto la vivienda y los terrenos se encontraba dentro de la propiedad de la accionada. En fecha 05 de noviembre, el ciudadano Jhon Silva asistido por el abogado Jovito Esquivel Moreno, refirieron un escrito ante ese tribunal para impugnar lo promovido con lo referentes al escrito de prueba de la demandante reconvenida, en estos puntos: Capitulo Primero: En el merito favorable de los autos por cuanto no constituyen pruebas, así mismo las facturas allí promovidas ya que dichas facturas no son aceptadas por la demandada. Capitulo Segundo: por ultimo en el sentido del escrito de demanda y reconvención de la cual no estaba asistido por un abogado. Para la fecha del 10 de Noviembre del 2008 el A-quo vistos los escrito de prueba de la demandante se admitieron todos, a cuanto ha lugar en derecho. Para esta misma fecha ese tribunal visto los escrito de prueba de la demandada aprobó la mayoría a excepción de la contenida en el capitulo VII, por considerarse una prueba inútil, por cuanto no aporta nada al proceso. Comparecieron ante ese tribunal los testigos de la parte accionante y accionada para la fecha del 18 de Noviembre del 2008. Asimismo para la fecha del 12 de febrero del año 2009 para que tuvieran lugar los actos de posiciones juradas ante ese tribunal la cual; solo se presento el representante legal de la demandada, ciudadano Jhon Smitk Silva Hernández, por cuanto la absolvente no compareció al acto de las posiciones juradas, por tal motivo se le solicito a dicho tribunal autorización a los fines de estampar dichas posiciones. En consecuencia a lo solicitado por la demandada, el representante de la parte demandante compareció ante ese despacho en fecha 12 de Febrero del 2009, solicitando que se fijara nuevamente la declaración de las posiciones juradas; ya que esta se encontraba con problemas de salud, y que oportunamente se le iba a presentar la constancia médica. Emitida dicha constancia médica el tribunal ordeno que se fijara para la fecha 12 de marzo 2009 a las 11:00 am a fin de que el medico Raimundo Kafruni ratificara el contenido y firma de dicha constancia. A todo esto según lo pedido por la demandante sobre que se le diera la oportunidad nuevamente sobre las posiciones juradas, ese tribunal ordeno conforme al artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, para la apertura de una incidencia probatoria al respecto en fecha 20 de Marzo del 2009. Por tal motivo se solicito que se comisionara a cualquier tribunal del Área Metropolitana de caracas a los fines de que el médico ratificara el reposo expedido a la ciudadana Maritza Josefina Martínez, acordado mediante auto. Por este motivo para la fecha del 23 de Marzo del 2009 compareció por ese Juzgado la parte accionada apelando de la decisión del tribunal con respecto a la incidencia planteada anteriormente. En consecuencia de todo lo expresado anteriormente compareció la ciudadana Maritza Josefina Martínez para que tenga lugar el acto de las posiciones juradas, para la fecha del 26 de Marzo del 2009. En fecha 31 de Marzo del 2009 mediante la cual apela la accionada auto del A-quo de fecha 20-03-2009, oportunidad correspondiente para oír la apelación, se oyó la misma en un solo efecto, se remitió con oficio al tribunal así como copias certificadas de las actas que indico el apelante. Siendo en la oportunidad legal compareció ante ese tribunal la accionante para presentar informes, correspondiente a fecha 27 de Abril 2009, no haciéndolo para ese momento la accionada. Para la fecha del 10 de agosto del año 2009, se le solicito ante ese juzgado copias certificadas para apelación; solicitado ante el Tribunal Superior Civil del Estado Guárico, dictando para la fecha, que le correspondía la sentencia de dicha apelación. En fecha 18 de septiembre del 2009 compareció ante ese Tribunal la demandada para presentar informe. Para la fecha del 11 de Mayo del 2011, ese tribunal decidió la suspensión de la causa hasta tanto las partes acreditaran y demostraran en autos haber cumplido el procedimiento especial. Compareció ante ese tribunal para la fecha del 30 de junio del 2011, la accionada apelo la decisión de ese tribunal; por la suspensión del proceso y por considerar que esta no estaba ajustada al establecido decreto. Vista la diligencia de apelación ese tribunal correspondió a oír dicha apelación para la fecha del 07 de julio del 2011. En consecuencia se envía copias certificadas contentivas del juicio, al Superior Civil del Estado Guárico, se fijo el décimo (10º) día de despacho para que se emitiera sentencia de dicha apelación. Asimismo este dicto su sentencia la cual la declaro Con Lugar dicha apelación, Revoco el fallo de la instancia A-quo y así ordeno la consecuencia del iter adjetivo de la causa. De allí pues, vista la decisión dictada por ese tribunal; la accionada solicitó a este, que se pronunciara sobre el fondo del juicio y que este mismo dictara sentencia, en fecha 27 de enero del 2012. Al igual, la parte accionante, pidió a su vez la celeridad procesal en la dicha causa a los fines de dictar sentencia esto según escrito de fecha 07 de febrero del 2012. En fecha 15 de octubre del 2012, el A-quo dicto sentencia declarando Sin Lugar la demanda por Cumplimiento de contrato, asimismo declaro Parcialmente Con Lugar la Reconvención, declaro Resuelto el Contrato de Opción de Compra-Venta, Igualmente negó los pedimentos efectuados por la accionada, Revoco y Dejo Sin Efecto sobre la medida de la Prohibición de Enajenar y Gravar. En consecuencia, a la decisión emanada por ese tribunal la accionante apeló la misma, la cual este en su oportunidad oyó dicha apelación. Se remitió dicho caso al Superior Civil del Estado Guárico, este mismo le dio entrada y fijo el vigésimo (20º) para la presentación de los informes. Llegado el día, compareció la parte accionante presentando escrito de informe, con Anexos marcados con las letras “A” y “B”, en fecha 29 de Enero del 2013.Asimismo para esa fecha, la parte accionada presento igual su escrito de informe. En fecha 13 de febrero del 2013, la demandante presento las observaciones sobre los informes de la parte contraria. Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, pasa hacerlo y al respecto observa: .II. MOTIVA Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra del fallo de la recurrida, Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la Circunscripción judicial del estado Guárico, con sede en la ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 15 de Octubre del año 2.012, que declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la accionante y parcialmente con lugar la reconvención propuesta por la excepcionada, declarándose resuelto el contrato de opción de compra-venta y negándose los pedimentos efectuados por la reconviniente relacionados con su solicitud de daños y perjuicios. En efecto, bajando a los autos puede observarse del escrito libelar que la parte actora solicita el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta celebrado para con la demandada en fecha 07 de Agosto de 2007, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de la Ciudad de Valle de la Pascua, quedando inserto bajo el N° 53, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, donde el oferente se compromete a venderle a la oferida dos (02) parcelas de terrenos las cuales se encuentran ubicadas al margen de la carretera de la vía El Corozo. La primera parcela, esta identificada con el N° 12, del parcelamiento Farallón House modificado, el cual se encuentra registrado bajo el N° 21, Folios 148 al 158, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo, del Segundo Trimestre del año 2.005, y tiene un área de 221,00 M2, ubicado bajo los siguientes linderos: Norte: 13,00 metros con parcela N° 13; Sur: 13,00 metros con parcela N° 11; Este: 17,00 metros con parcela N° 18 y, Oeste: 17,00 metros con calle interna, cuya propiedad consta en documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Infante del estado Guárico, bajo el N° 130, Folios 92, Protocolo Primero, Tomo: Tercero Adicional N° 1, Segundo Trimestre del año 1.993. La segunda parcela, está identificada con el N° 13, con un área de 184.60 M2 y cuyos linderos son los siguientes: Norte: 13,00 con parcela N° 14; Sur: 13,00 metros con parcela N° 12; Este: 14.20 metros con parcela N° 17 y, Oeste: 14.20 metros con calle interna. Dándose una opción para la compra de la casa-quinta en construcción con sus respectivas parcelas de terreno, siendo que, la casa en construcción, tiene 91,00 M2, y consta de tres (03) habitaciones, dos (02) baños, áreas para cocinar, comedor y recibo debiendo ser terminada en un lapso de noventa (90) días a partir de la suscripción de dicho contrato, por lo tanto, la opción tiene una vigencia de Doscientos Diez (210) días que exige la entidad financiera para solicitar el crédito. El precio total del terreno y la vivienda es por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), debiendo el oferido pagar CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), al momento de la firma y los restantes CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), serán gestionados por ante la entidad bancaria respectiva; ahora bien establecido lo anterior, la actora señala que hizo entrega al demandado del monto de la inicial, vale decir, de los CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), quedando obligada a tramitar el monto restante por la entidad financiera siendo que, hasta el día en que se introdujo la demanda, había transcurrido el lapso integro establecido en el contrato de opción de compra-venta, específicamente en la cláusula Cuarta, para que la empresa le entregara todos los documentos, tales como la constancia de habitabilidad, documentos de las parcelas, zonificación, permiso de construcción, solvencia municipal y título supletorio debidamente registrado, para hacer los tramites pertinentes ante cualquier instituto financiero y cancelar la totalidad del dinero restante; siendo que, el oferente le informo que no tenia mas dinero para terminar lo faltante de la casa y le entrego las llaves de la misma, para que la terminara y la habitara, manifestándole que luego le entregaría los documentos debidamente en regla, lo cual nunca hizo y le solicitó que cancelara el titulo supletorio pero que procedió a cancelarlo, siendo que, el titulo supletorio fue registrado en fecha 11 de Marzo de 2.008 por ante la Oficina Subalterna de Registro Subalterno, por lo cual, -continua señalando la actora-, ningún ente crediticio financia un inmueble, sin los documentos necesarios. De la misma manera, señala la accionante, que invirtió en el inmueble la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), para realizar mejoras, fundamentando la acción, en los artículos 1.133, 1.134 y 1.160 del Código Civil, solicitando, el cumplimiento del contrato, de opción de compra-venta; que se le reconozca las mejoras materiales realizadas en el inmueble por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), solicitando además, el pago de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), por concepto de daños y perjuicios y las costas y costos del proceso. Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, procedió a utilizar una “Infitatio”, rechazando y contradiciendo en todas y en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho todo lo alegado por la actora en su escrito libelar, expresando, que sí celebró el contrato por ante la Notaria de la Ciudad de Valle de la Pascua, el cual quedó anotado bajo el N° 53, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones, en fecha 07 de Agosto de 2.007, señalando que es cierto, que recibió de la actora, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), y que el resto, es decir, la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), debería ser financiado por una entidad bancaria a través del sistema de política habitacional, lo cual no cumplió la accionada, por cuanto no tramitó en el tiempo correspondiente el crédito que estaba obligada a solicitar, agregando que: “…era obligación que la parte opcionada también todos los gastos referentes a la documentación de la vivienda ya que el contrato ya se había firmado; no puede ahora por su negligencia e incumplimiento hacer ver que ha sido mi representada quien ha incumplido con lo establecido en el contrato…” expresando igualmente que los gastos de documentación y tramitación corresponden y son obligación de la opcionada por lo cual, ésta no solicito, ni tramitó el crédito ante la entidad financiera para el pago total de la vivienda, siendo que Banesco, donde supuestamente intentó tramitar el crédito, establece como uno de sus requisitos, el original del documento de opción de compra-venta por un plazo de Noventa (90) días, mas Treinta (30) días de prorroga y suscrita en un plazo no mayor mas Siete (07) días de la fecha de la solicitud del préstamo, lo cual demuestra la falsedad de lo alegado, ya que en ningún momento hizo la solicitud y menos dentro de los Siete (07) días, tal cual lo solicita el banco, anexando, al escrito libelar, los recaudos hipotecarios de la entidad financiera Banesco. Señala igualmente el demandado que su obligación era terminar la casa en Noventa (90) días, lo cual se cumplió, siendo que realizó el pago para el registro del titulo el 11 de marzo de 2.008, fecha en la cual ya era tarde para solicitar el crédito, negando que le hubiera entregado la vivienda pues la actora se introdujo en la misma en forma violenta, negando asimismo, que la actora le hubiera realizado mejoras a la vivienda por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), procediendo a reconvenir a la actora fundamentado en que ésta, en ningún momento gestionó por ante ninguna entidad financiera el respectivo financiamiento a través del sistema de política habitacional dejando transcurrir el plazo de la cláusula Cuarta, es decir, los Doscientos Diez (210) días desde la firma del contrato por lo cual, siendo la opción de compra-venta, un contrato bilateral, y siendo a su vez, que la actora-oferida no cumplió con sus obligaciones, es por lo que reconviene en resolución del contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que, -según expresa-, la actora oferida incumplió la totalidad del contrato y las obligaciones contraídas en él, siendo que además, al introducirse en la vivienda rompió las puertas, causando daños materiales, generándose además, filtraciones, la fractura o rotura de la viga de riostra de la losa de la fundación de la vivienda y la rotura de la acera en esa misma parte, la rotura de tejas, por todo lo cual, reconviene en el sentido de que se le haga entrega de la vivienda, al pago de los daños y perjuicios calculados en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y además al pago de los daños y perjuicios por el deterioro y daños a la vivienda, calculados igualmente en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00). Trabada así la litis, como punto previo es menester traer ha colación que tanto la parte actora como la parte demandada, demandan tanto en su acción como en su reconvención, respectivamente, montos de dinero en relación a los daños y perjuicios. En el caso de la actora, esta demanda el pago de la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados por relación al incumplimiento de la empresa y por su parte la accionada al momento de la reconvención solicita el pago de daños y perjuicios que ha ocasionado la actora con los hechos que ha realizado los cuales calculan en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y además, solicita el pago de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), adicionales por concepto del deterioro y daños ocasionados a la vivienda. Con vista a dichas pretensiones, tanto de la acción como de la reconvención, es conveniente establecer que no se discriminó en forma correcta, por parte del actor, como por parte del demandado, los daños y perjuicios, por lo cual niegan ambos que su vez, hayan discriminado en forma correcta los daños y perjuicios, pues alegan, que no hay un hecho concreto que se haya materializado, en el mundo exterior. Con base a ello, esta Alzada observa que el excepcionado al negar y rechazar en su totalidad las pretensiones del actor, ello se desenvuelve, en la improcedencia de tales daños, pues no se hace en el libelo, ninguna descripción, ni señalamiento de cuáles eran las expectativas del lucro cesante o cuáles son los hechos identificados en que incurrió para generarse un daño emergente. Ante tal alegato y su impugnación, es conveniente establecer, en concepto de esta Alzada, que es claro el contenido normativo del artículo 340.7 del Código de Procedimiento Civil, que consagra la necesidad de señalar, si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas, circunstancia que no cumple el actor en su escrito libelar, ni el demandado-reconviniente, en su escrito de mutua petición, en relación al daño emergente y al daño moral, aún cuando no expresan la existencia de un lucro cesante. En efecto, el sistema procesal es una relación lógica-jurídica que se adminicula desde el libelo de la demanda hasta el fallo definitorio, desarrollándose su iter, a través de un escrito libelar donde el actor debe exponer en forma por demás adminiculada sus pretensiones, en qué consisten éstas y cuáles han sido las causas de las mismas, para que en el lapso probatorio a través del Principio de la Carga de la Prueba, pueda demostrar la existencia de dichas afirmaciones y el Juez o Jurisdicente, a través del Principio de la Congruencia del Fallo, pueda plasmar el análisis de las pretensiones del actor en su totalidad, para contrastarlas con las excepciones del reo y darle así un pronunciamiento revestido bajo la exhaustividad a la trabazón de la litis. Aplicando tal Doctrina al caso de autos, observa esta Superioridad que el daño consiste en el menoscabo que, a consecuencia de un acaecimiento o evento determinado, sufre una persona, ya en sus bienes vitales naturales, ya en su patrimonio, por lo cual, el daño se constituye, de tal modo, en uno de los presupuestos de la obligación de resarcir, o, si se prefiere de la responsabilidad jurídica, pudiendo ser ese daño patrimonial o moral. Dentro del daño material o patrimonial se vincula la noción de menoscabo, lesión o agravio al concepto de patrimonio, encontrando dos grandes especies de perjuicios patrimoniales. En primer lugar, aquellos perjuicios que se traducen en un empobrecimiento del contenido económico actual del sujeto y que pueden generarse tanto por la destrucción, deterioro, privación del uso y goce de bienes existentes en el patrimonio al momento del evento dañoso, como por los gastos que, en razón de ese evento, la víctima ha debido realizar. En segundo lugar puede generarse también la privación o frustración de un enriquecimiento patrimonial de la victima que puede impedir que ella obtenga ciertos lucros o ganancias que se traducirían en un enriquecimiento económico. De tal manera que el Daño Emergente, es el valor de la pérdida que haya sufrido la víctima, o de la utilidad que haya dejado de percibir el acreedor de la obligación por la inejecución de ésta a debido tiempo y el Lucro Cesante, es el daño que comprende no sólo el perjuicio efectivamente sufrido, sino también la ganancia de que fue privado y damnificado por el acto ilícito. Así, puede observarse, que cuando se demandan daños y perjuicios, deben discriminarse éstos, de manera que el actor y el reconviniente puedan asumir carga alegatoria, que el reo y el accionante puedan contradecirlos y que el Juez pueda detallarlos, relacionarlos y establecerlos en debida forma, por lo cual, es contrario a derecho el establecimiento genérico de un daño asignándole un monto, sin especificarse si es un lucro cesante, un daño que emerge y cuáles son sus causas, y cuál es la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño y la forma en que el acreedor realizó la operación judicial consistente en la fijación del Cuantum en dinero del daño supuestamente acaecido, pues el interés patrimonial del acreedor o damnificado respecto del bien destruido o dañado o del daño sufrido en general, no puede agotarse en el libelo, solamente estableciéndoles el valor objetivo del mismo. Nuestras Sala de Casación Civil, desde Sentencia del 14 de Noviembre de 1.979. (JTR. Tomo XXXVI, Pág. 447 y 448), al interpretar la necesidad libelar de establecer los daños y perjuicios ha señalando la obligatoriedad que tiene el actor de indicar con claridad y precisión todos los datos, menciones y explicaciones necesarios para determinar, de manera específica no solamente genérica, y por lo tanto en forma cualitativa como cuantitativa los daños y perjuicios cuya compensación se reclaman, determinándose asimismo, el acto o los actos atribuidos a la parte demandada como causa de los daños y perjuicios denunciados y la relación de causalidad entre unos y otros. Así, el artículo 1.273 del Código Civil Venezolano expresa: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que le haya privado…”. Se delinea, en éste artículo, una subdivisión del daño material en dos (2) categorías, no pudiendo entonces el actor y el accionado, limitarse a establecer única y exclusivamente la identidad del daño resarcible, sino que debe asumir la carga alegatoria de describir los capítulos que la integran, pues de no ser así, sería imposible para esta Alzada, establecer el daño sin colidir expresamente con una disposición expresa de la ley, como sería la norma ut supra descrita. Tal clasificación, permite que el demandado y el actor-reconvenido, puedan realizar una defensa congruente con lo pedido en relación al daño, y que igualmente el Juez puede decidir en forma expresa, positiva y precisa de acuerdo con lo demandado. Asimismo, nuestra Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 01 de Abril de 1.974, (Constructora BALDESCHI contra la Nación Venezolana), estableció que: “…de acuerdo con la reiterada jurisprudencia de nuestros tribunales, para que la acción de daños y perjuicios pueda prosperar, es condición indispensable que el accionante determine en el libelo el hecho o los hechos que hayan originado los daños y perjuicios, la naturaleza y la efectiva producción de los mismos como consecuencia del hecho o hechos que se le imputan al demandado…”. En el caso de autos, la actora y la demandada-reconviniente, no proceden ha establecer, en forma clara, el daño material y el daño moral, determinando la causa de los daños, la clase de éstos, y el perjuicio, vale decir, la existencia real de los hechos de la causa y en consecuencia la efectiva producción de los mismos. Asimismo, la Jurisprudencia de los Tribunales Superiores Civiles, ha venido estableciendo desde Sentencia del 29 de Septiembre de 1.980, (Juzgado Superior Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. (M. de León contra J. Moscoso), que: “… tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Nacionales están acordes en que efectivamente cuando se trata de demandas de esta índole el actor debe especificar en su libelo en forma determinada y precisa en qué consisten tales daños a fin de que el demandado pueda articular una defensa coherente con lo que se le imputa en el libelo y el Juez, pueda sentenciar en forma congruente con la pretensión y la excepción…”. Más recientemente nuestra Sala Político-Administrativa en Sentencia del 29 de Julio de 2.004, N° 00932, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA (FONDUR contra Grupo Técnico 1.405 C.A.) expresó: “…ahora bien, a pesar de que en el escrito de la demanda, tal como se puede apreciar de lo antes trascrito, fueron enumerados los incumplimientos contractuales reclamados, la parte actora no realizó ninguna especificación o narración de los daños que tales incumplimientos le ocasionaron, pues observa la Sala que únicamente mencionó que se le están causando unos daños, discriminándolos en daños emergentes y lucro cesante, pero sin decir en forma expresa en qué consisten los mismos y cuáles parámetros utilizó para cuantificarlos, violándose así el Derecho a la Defensa…”. En tal sentido, bajando al escrito libelar, puede observarse, que el actor se limita a señalar que: “…Tercero: el pago de la suma de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 10.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados en relación al incumplimiento de la empresa…” y en relación al demandado-reconviniente, establece en su reconvención: “…segundo: al pago de los daños y perjuicios que hija ocasionado con su aptitud y con los hechos que a analizado, los cuales calculo en CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00). Tercero: Al pago de los daños y perjuicios que ha ocasionado mi representada y daños ocasionados a la vivienda, los cuales calculo en CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00)….”, por lo cual, ni el actor, ni el demandado-reconviniente, cumplieron con la debida carga alegatoria en relación a la especificación de los daños, vale decir, en relación al daño material, si este es un lucro cesante o un daño que emerge y si pudo haberse generado algún tipo de daño moral, circunstancias estas, que atentan contra la lealtad y probidad procesal (artículos 170 y 171 del CPC), atentan igualmente contra el debido contenido de la relación de los hechos de la pretensión (art. 340.7 CPC), a los fines de que el Juez pueda dar cumplimiento al 243.5 en relación a la congruencia del fallo. Al no haber realizado tal discriminación, ambas partes se violentan mutuamente el derecho de defensa y violentan así, el debido proceso constitucional, a los fines de establecer una sentencia clara y precisa, por lo cual siempre que se demande daños y perjuicios, debe realizarse una especificación o narración de estos daños y de los incumplimientos que los ocasionaron, así como una estimación del valor de cada uno de éstos a los fines de poder entonces asumir carga alegatoria (art. 364 del CPC), en forma debida, asumir carga probatoria y obtener un fallo debidamente congruente y debidamente motivado. Al no haber lo hecho así, las pretensiones, tanto del actor como del demandado-reconviniente, deben sucumbir, y así se establece. De la misma manera, observa esta Alzada, que la parte actora, demanda el pago de la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00), en su escrito libelar, para que se le reconozcan, los pagos efectuados de materiales y mano de obra realizados como mejoras y bienhechurías al inmueble objeto del presente proceso. A tal efecto, es menester traer ha colación, el contenido normativo del artículo 549 del Código Civil, que establece: “La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentra encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en las leyes especiales.”. El suelo, se toma en dicha disposición, como término medio y base única para medir la extensión de la propiedad por lo que el propietario puede impedir toda construcción que pase por encima de su terreno y consagre una presunción “Iurus Tantum”, a tal efecto, a los autos existe un titulo supletorio, registrado, otorgado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua de fecha 28 de Enero del año 2.008, que quedó registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Leonardo Infante, de este Estado, en fecha 11 de marzo de 2.008, donde consta, las declaraciones del testigos PEDRO ALEJANDRO RAMOS y RICARDO JOSE ADAMS donde declararon que conocen al representante de la demandada, que esta tiene una casa-quinta ubicada en la parcela N° 12, que es objeto del presente proceso, de 110 m2 y un area de terreno de 221M2 y que dicha casa tiene un valor de 330.000,00 empleados en la adquisitción de materiales de construcción y mano de obra, que la realiozó la demandada a sus propias expensas con capital suyo. Además consta, el documento de parcelamiento, otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito infante del estado Guárico, con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 25 de Mayo de 2.005, el cual corre de los folios 17 al folio 22 ambos inclusive, donde consta la propiedad por parte de la demandada, de la parcela N° 12, objeto del presente proceso, además, consta igualmente a los autos, que el presente proceso, se trata de una acción de cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta, donde en ninguna de sus cláusula se autoriza a la actora, a realizar bienhechurías o mejoras al inmueble, por lo cual es evidente, que no existe autorización del propietario del inmueble, al existir un contrato de opción de compra-venta, única y exclusivamente entre las partes contratantes, donde no se autoriza a la actora a realizar inversiones sobre dicho inmueble no pudiendo demandar entonces, el resarcimiento de unas supuestas inversiones que no se encuentran debidamente discriminada, ni establecidas, en el escrito libelar, debiendo desecharse las mismas y así se establece. Por otra parte, cabe reseñar, que la actora-reconvenida establece que este Tribunal de conocimiento de instancia, no debe tomar en consideración la contestación de la demanda y la reconvención realizada por el demandado, por cuanto no estuvo asistido en ese acto de abogado. En efecto, para esta Alzada es evidente, que la parte demandada, es una persona jurídica, que debe estar en juicio, a través de su representante, según la ley, sus estatutos y contratos, siendo que, en el caso sub lite, se observa perfectamente, de los anexos que corren del folio 38 al 97, ambos inclusive, que el ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ, actúa en su carácter de gerente general de la compañía anónima denominada CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY y, al folio 77 de la primera pieza, se observa efectivamente que dicho ciudadano, al momento de contestar la demanda y realizar la mutua petición, se encuentra asistido por el profesional del derecho Dr. Jovito Esquivel Moreno, Abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 26.954, por lo cual, se da cumplimiento así, no solamente al contenido normativo del artículo 138 del Código de Procedimiento Civil, sino conforme a lo establecido en el artículo 3 de la Ley de Abogados que exigen la asistencia o representación de una persona que posee el titulo de abogado por lo cual, al haberse cumplido perfectamente con tal presupuesto, debe desecharse la excepción de la actora y tenerse por presentada en forma debida la contestación de la demandada y la reconvención intentada por la parte actora. Establecido lo anterior y entrando en forma perentoria al objeto de la litis, relativa al cumplimiento y a la resolución del contrato, demandado por las partes tanto en la pretensión como en la reconvención, como punto previo, es conveniente traer ha colación que la República Bolivariana de Venezuela a partir del 30 de Marzo de 1.999, ya no es sólo un Estado de Derecho, en el cual debía realizarse una interpretación Exegético-Positivista, de la legislación civil sustantiva y adjetiva sino que estamos en presencia de un Estado Social de Derecho y de Justicia, pues del principio del artículo 2 in fine, se desprende que Venezuela (se), que proviene del verbo “ser o estar” es decir, que a partir de 1.999, nace un Estado Social de Derecho y de Justicia, que “Propugna”, vale decir, que su decidiratum máximo es entre otros, la Justicia, lo cual involucra, como bien lo sostenían en el pasado, autores de la talla de CALAMANDREI, MERCADER y CAPPELLETTI, que el proceso y en especial el proceso civil, no es una mera abstracción estéril, -como lo puede pretender quien interprete el derecho de forma pétrea, formalista-, sino que debe ser el estudio del hombre vivo, a través de las Garantías Jurisdiccionales que lo revisten y dan realismo al concepto de Justicia. Es por ello, que frente a la Exegetica-Positivista de la interpretación desbordada del Derecho Civil estático, debe oponerse una Interpretación Evolutiva, que permite a su vez la búsqueda original y osada de cada nueva Garantía Constitucional en relación a las normas sustantivas y procesales, que generan una exploración sin tregua, producto de una cultura jurídica renovada. En efecto, como lo expresa LUIGI FERRAJOLI (Derecho y Razón. Teoría del Garantismo, Editorial Trotta. 2.005. Madrid), por Estado de Derecho (Constitución Venezolana de 1.961), se entendía cualquier ordenamiento conferido por la ley, en la forma y los procedimientos legalmente establecidos, lo cual deviene del termino alemán: (Rechtsstaat), propio del ius positivismo de un estado legislativo de derecho que tiene el monopolio de la producción jurídica y se fundamenta en el principio de la legalidad, bajo ese estado propio de las conceptualizaciones del “Leviatán” de THOMAS HOBBES o la posición de ese filosofo en el duelo que sostiene con el Constitucionalista Ingles Sir EDWARD COKE, eminente jurista durante los reinados de Jacobo I y Carlos I, distinguido como tenaz adversario de las pretensiones absolutistas de la corona que, derrota evidentemente en sus concepciones jurídicas, al filosofo HOBBES, en el libro que originalmente se denominó: “Dialogo entre un Filosofo y un Estudioso de Derecho Común de Inglaterra. 1.966”; actualmente editado bajo el nombre: (Dialogo entre un Filósofo y un Jurista. Editorial Temis. Madrid, 2.002), y donde HOBBES concibe al Estado bajo el principio de legalidad, como garantía de certeza y libertad frente a la arbitrariedad, y como criterio exclusivo de identificación del derecho valido, con independencia de su valoración como justo; que es exactamente la formula del modelo constitucional que rigió en Venezuela producto del liberalismo francés del “Lacer Passer, Laisser Faiser”, desde la Constitución de 1.830 hasta la Constitución de 1.961, ambas inclusive. Es por ello, que los Jueces deben entender que a partir de 1.999, la ciencia jurídica ha dejado de ser una ciencia normativa, que hacía que en vez de tener códigos de derecho procesal y sustantivos produjéramos manuales de procedimiento y de normas pétreas civiles. En 1.999, nace un nuevo modelo constitucional que transforma evidentemente las garantías jurisdiccionales y su aplicación e interpretación al proceso y al derecho civil en general. La interpretación procesal y civil sustantiva, desplaza el principio de legalidad, pasándose a realizar una interpretación evolutiva de la norma, que permite una verdadera independencia del Juez, solo sometida a la Constitución sobrevenida por encima de la ley procesal y sustantiva. Una Constitución que no es rígida (pétrea), que no está preordenada, que permite ajustar el proceso y el derecho en general a la búsqueda de la Justicia en defensa del ser humano y de la sociedad, por lo que, una ley no es ley, no es válida por su forma de producción, por su origen, sino por su contenido intrínsico con la Justicia, por su coherencia en su contenido con los principios constitucionales. En el sistema Procesal Constitucional de 1.961, que tenía como base la Exegetica-Positivista se había entendido al sistema procesal y al sistema formalista civil derivado del Código Napoleónico, como una geometría formal que, se había disociado del concepto de Justicia. Bajo la Interpretación Evolutiva que permiten los artículos 2, 26 y 257 de la Carta Política, pasando por el artículo 49 ejusdem, una norma, formalmente válida y, por consiguiente vigente, puede ser sustancialmente inválida por el contraste de su significado con las Garantías Constitucionales o los Derechos Fundamentales. Ello transforma el papel de la jurisdicción, que es aplicar la ley sólo si es constitucionalmente válida, y tal sistema, requiere de una fuerte impregnación judicialista, que entierra el quietismo judicial y que obliga a pasar al activismo de los Jueces; del Magistrado distante al próximo, a la inmediación, dejando atrás el aislamiento y la marginación del sistema judicial. Bajo la Carta política de 1.999, que derrota la exegetica-positivista, nace para el sistema judicial, una actividad creativa, una responsabilidad, que no es solamente pragmática, sino cívica, desconocidas por la razón jurídica del viejo iuspositivismo formalista. Esta concepción de esta Instancia Constitucional del Estado Guárico, evidentemente entra en consonancia, con lo establecido por nuestra Sala Constitucional, cuando en extraordinaria sentencia de fecha 24 de Enero del año 2.002, nuestra Sala de adscripción, con ponencia del Magistrado Dr. JESUS EDUARDO CABRERA, relativa a los créditos indexados, conceptualiza al Estado Social de Derecho, expresando que éste trata de armonizar las consolidación de la solidaridad social, la paz, el bien común y la convivencia. Establecida así, la forma en que el Juzgador debe interpretar las normas procesales y sustantivas del derecho civil, bajo la mirada de los Principios y Garantías Constitucionales, debe esta Alzada escudriñar en el presente caso la pretensión del demandante consistente en la búsqueda del cumplimiento del contrato, en relación al contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…” y, en relación a la resolución del contrato de opción de compra-venta, por parte del reconviniente, con base a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución de un contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Así, la demandante, expresa que no terminó de cumplir ha cabalidad el contrato, pues evidentemente, el demandado-oferente, había suscrito para con esta, en el contenido contractual, la necesidad de la tramitación de un crédito bancario. Siendo que, para el otorgamiento de éste a favor de la actora-oferida, era necesario que el demandado-oferente le facilitase los documentos pertinentes que el banco requiere para la obtención u otorgamiento de un crédito hipotecario a los fines de materializar la compra definitiva del inmueble que le fue dado en opción de compra, tal cual lo establece la cláusula quinta de dicho contrato. Ahora bien, ante tal circunstancia es evidente, que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta, donde nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato, como una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico. Así pues, en concepto de esta instancia recursiva, el contrato puede ser entendido como: “Acto” y como “Relación”: el acto se refiere a la unión de voluntades de los contratantes; la relación tiene que ver con la consecuencia jurídica del acto. Dentro de los distintos significados del termino contrato, no se hace otra cosa, sino expresar aspectos o momentos distintos de un fenómeno: La potestad, concedida a los particulares de insertar en la compleja regulación de las relaciones existentes entre los miembros de una organización social, una regulación que tienda a realizar un resultado delineado por los mismos contratantes, mediante la conformación o aprobación de un texto considerado idóneo para expresarlo, verbi gracia, en la practica, cuando se pretende adquirir un inmueble el vendedor y el comprador en muchas ocasiones no celebran directamente el contrato definitivo de compra-venta, que transfiere la propiedad a cambio del pago del precio, pudiendo ocurrir que el comprador no tenga la disponibilidad inmediata de la suma necesaria para pagar el precio requerido, y por lo tanto, tenga que dirigirse a un banco para gestionar la obtención del importe que requiere, lo cual se desprende, de la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, que expresa: “… Quinta: “…el precio del terreno y la vivienda es de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) que la optante se obliga a pagar a la opcionante, o a quien su derecho represente de la manera siguiente: CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) al momento de la firma de esta escritura, en dinero de curso legal a satisfacción de la opcionante y los CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) restantes complemento de la presente negociación serán gestionados por la entidad bancaria al financiamiento con intereses de la ley de Política Habitacional respectiva a cargo de la optante quien quedará obligada ante la entidad crediticia…” Ante tal cláusula es evidente, que este Juzgador debe tener presente una serie de principios generales que rigen en materia contractual, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante de este, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, donde se señala que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, como supra se citó, lo cual, tiene un significado, por una parte de la tradición normativa que deviene de Códigos anteriores, desde el Código Napoleónico; y por otro lado, pone en alerta a los contratantes sobre la gravedad del acto que ellos tienen la intensión de llevar a cabo. Es decir, que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinadas, precisas y excepcionales condiciones. Debiendo traerse ha colación igualmente el principio de la buena fe que nos indica, que las partes deben comportarse con lealtad y corrección. En efecto, en el inicio de una especifica relación de negocios, nace necesariamente una interferencia de las esferas de autonomía y de los intereses patrimoniales de las partes contratantes, lo que mueve a imponer la exigencia de que cada una de ellas se comporte en forma tal que se mantenga íntegra la esfera jurídica de la otra, con prescindencia de la efectiva realización del acuerdo: “el fin esencial y principal de quien participa en un contrato es que su comportamiento, sea la representación fiel a la realidad en la mayor medida posible, de lo que se ha querido”. Por ello, la lealtad en el comportamiento debe basarse en una conducta circunscrita dentro del propio fin del contrato y es por tal motivo que cada parte debe estar obligada a suministrar informaciones, aclaraciones y especificaciones sobre aquellos elementos de la situación de hecho, necesarios para el cumplimiento del mismo; con base a ello, ninguna de las partes debe obstaculizar la formación del contrato, ni apartarse de las tratativas, sin justa causa. Por lo antes expuesto, nuestro legislador sustantivo, en el artículo 1.160 del Código Civil, estableció que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; vale decir, que en criterio de esta Alzada del estado Guárico, la buena fe, la equidad y el uso, constituyen las últimas fuentes de integración del contrato, entendida la palabra: “Integración”, como la de completar un todo con la intención de las partes. Así pues, en la aplicación de la equidad y la buena fe se ha buscado la creación de una regla que es dictada por la experiencia, vale decir, por la interpretación de las circunstancias en que se desenvuelve la realización del contrato para encontrar su fin, como lo sería por ejemplo la necesidad que tiene el demandado-oferente de suministrar los documentos e informaciones necesarias al oferido-actor, para que éste, al no tener el monto total del precio de la operación, pueda dirigirse a una entidad bancaria, para solicitar un crédito a los fines de completar la tratativa contractual. Esta norma del Código Civil no solo delimita “Derechos y Deberes de las Partes”, en la ejecución del contrato, sino que: “Requiere un compromiso de solidaridad que va más allá, y que obliga a cada una de las partes a tener en cuenta el interés de la otra, con prescindencia de determinadas obligaciones contractuales o extra-contractuales”. Al respecto, es necesario determinar, que de la buena fe y de la equidad en el tracto contractual, no nacen derechos para las partes, sino que se vuelven a equilibrar los derechos ya existentes, según una lógica de mercado o bancaria. Por eso, las normas del Código Civil, deben ser releídas, bajo el valor de las normas constitucionales que cuando hablan de un Estado Social de Derecho y de Justicia hacen referencia a la buena fe y a la equidad para garantizar un equilibrado desenvolvimiento del intercambio contractual, vale decir, que el Juez tiene un empleo cada vez mas amplio de la buena fe, como remedio capaz de hacer frente al equilibrio contractual. En el caso sub lite, el actor solicita el cumplimiento del contrato, previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, supra transcrito y el demandado-reconviniente, solicita la resolución contractual, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; tal resolución la solicita el reconviniente, expresando que el actor no realizó el pago total de la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), limitándose a realizar el pago de la inicial por un monto de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), incumpliendo de esa manera con las cláusula quinta del contrato cuya resolución se pide y el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Leonardo Infante del Estado Guárico, en fecha 07 de Agosto de 2.007, el cual quedo anotado bajo el N° 4. Folios 24 al 30, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Quinto, del Segundo Trimestre del 2007, documento que no ha sido tachada ni impugnada por ninguna de las partes, debiéndose otorgársele pues, valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, de donde se denota, que en la cláusula Quinta de dicho contrato, ambas partes acuerdan que se solicite el tramite de un crédito bancario a partir del otorgamiento de dicho instrumento para cancelar la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), por lo cual, bajo el concepto normativo antes expuesto, de la buena fe contractual, a los fines de integrar el contrato y llevar a que éste produzca los efectos jurídicos para reestablecer el equilibrio contractual, y siendo que el propio articulo 1.270 del Código Civil de 1.982, establece que: “La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que esta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia…”. El buen padre de familia constituye una ficción creada por la ley, una abstracción, para significar la diligencia habitual del hombre avisado y prudente, desprendiéndose pues, que si el oferido debía solicitar un crédito bancario, es evidente, que dentro de la conducta del oferente, debe estar la de suministrar a este, los elementos necesarios para la tramitación de dicho crédito, pues lo contrario implicaría la intensión de obstaculizar y apartarse de las tratativas que llevan o conducen al normal desenvolvimiento del contrato, sin una justa causa. Cuando ambas partes celebran una opción de compra – venta de un inmueble, surge una confianza razonable en la celebración regular del contrato, por lo cual no suministrarle al oferido, la documentación en poder del oferente, para tramitar el crédito bancario, constituye una negativa posterior, a cumplir con lo consagrado por escrito, pues genera desequilibrios en el adecuado cumplimiento de la contraprestación. Al hacerse énfasis en tal modo interpretativo, cabe la ocasión para traer a colación, la doctrina nacional más avanzada, encabezada por el Maestro JOSÉ MELICH ORSINI (Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias Jurídicas y Políticas. Caracas. 2006, pág 423), donde reseña: “… con la idea de buena fe se hace alusión a un patrón de conducta que debe presidir no sólo la ejecución, sino la formación y la interpretación del contrato… buena fe, en el contexto del artículo 12 Código de Procedimiento Civil, significa que el intérprete en la búsqueda de cuál sea el propósito o intención de las partes, cuando ésta no sea transparente por sí misma, debe partir del presupuesto de que cada parte ha actuado con recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar: el “intento común” y, en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal como ella honestamente podía percibirlas…”. Por lo que es fundamental entender dentro de la intención de las partes contratantes que si el oferido necesitaba tramitar un crédito bancario para culminar la operación contractual, es evidente que el oferente debe suministrarle instrumentales o documentales propias del inmueble. Establecida la doctrina anterior, a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria, establecido en el artículo 507 del Código Adjetivo Civil y, poder así, argumentar los hechos afirmados por las partes a través de los medios de prueba promovidos y evacuados y, verificar si efectivamente el demandado-reconviniente dio cumplimiento o no de buena fe a sus obligaciones contractuales a los efectos de llevar el contrato de opción de compraventa a su culminación y soportar así su pretensión de resolución en la reconvención, y la solicitud de cumplimiento contractual por parte de la actora, procedemos a analizar y valorar dichos medios. En efecto, bajando a los autos, puede observarse, que la parte actora, que demanda el cumplimiento del contrato, consigna a los autos, el titulo supletorio de las bienhechurías cuya opción se pretende, y el cual corre del folio 6 al folio 12, de la primera pieza, siendo éste, un documento fundamental y necesario para que la parte actora, pueda cumplir con la solicitud del crédito bancario y, de autos se desprende, que dicho titulo supletorio, fue otorgado por ante el Registro Público del Municipio Leonardo Infante del estado Guárico, con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua en fecha 11 de marzo de 2.008, es decir, después de vencidos los Doscientos Diez (210) días calendarios consecutivos, siguientes al 7 de agosto de 2.007, fecha de la autenticación de la opción, para tramitar y solicitar el referido crédito bancario, por lo cual, es evidente, de que dicho registro se produjo fuera del vencimiento de la opción de compra-venta, así pues era imposible que el oferido pudiera solicitar el crédito bancario, pues tal instrumental, es un documento fundamental para el tramite de dicho crédito y para el efectivo cumplimiento del contrato. Del folio 17 al folio 22 de la primera pieza, corre el documento del parcelamiento, del inmueble objeto de la opción de compra-venta, que fue registrado por ante la misma oficina de Registro Público antes mencionada en fecha 25 de Mayo de 2.005, por lo cual, dicho documento, si estaba disponible para la actora, solicitar el crédito, pero era el único instrumento que estaba otorgado con anterioridad a la celebración a la opción de compra-venta. Del folio 23 al folio 28 de la primera pieza, consta inspección judicial, realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 02 de Abril de 2.008, la cual debe desecharse, pues se pretendió, a través de una inspección judicial, obtener datos de un documento público. Para esta Alzada, la inspección judicial, es un medio accesorio o supletorio, que se utiliza en defecto o en ausencia de un medio de prueba que revista mayor inmediación sobre los hechos; vale decir, que la inspección judicial, es un medio de prueba a través del cual el juez con sus sentidos deja constancia de determinados hechos, siendo que, cuando un juez en el desarrollo de una inspección judicial se traslada a un Registro Público, lo que esta realizando es la prueba de una prueba, esa decir, verificando la existencia de un documento que puede trasladarse perfectamente al proceso a través de copias certificadas, conforme lo establece el artículo 1.384 del Código Civil, por lo cual, al pretenderse demostrar una prueba con otro medio de prueba, la inspección debe desecharse y así se establece. De la misma manera se desecha la inspección judicial practicada por el Juzgado Segundo de Los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, sobre en el inmueble objeto del presente proceso, en fecha 27 de Marzo de 2.008, donde se pretende dejar constancia, de los daños que se generan como consecuencia de que el demandado-oferente no haya concluido el inmueble, tales como la carencia de vidrios y puertas, la inexistencia del lavamanos, duchas e inodoro, y siendo que, en el caso sub lite, se desecharon las pretensiones de daños y perjuicios indebidamente presentadas al proceso por las partes, mal podría procederse a las pruebas de lo que no se determinó libelarmente, debiendo desecharse las mismas, y así se establece. Llegada la oportunidad de la perentoria contestación y de la mutua petición, el demandado, solicitante de la resolución contractual, consigna en copia simple, un listado de recaudos para la solicitud de un crédito hipotecario, emanado del Banco Banesco, del cual se desprende que existe un incumplimiento del oferente-demandado-reconviniente, ya que, en el contrato de opción de compra-venta específicamente en las cláusulas Tercera y Quinta se otorgó al oferido, un plazo de Doscientos Diez (210) días continuos para tramitar un crédito bancario a partir del otorgamiento de ese instrumento, siendo que, a los autos consta plenamente, que el oferente, no cumplió con suministrar al oferido los instrumentos necesarios para la obtención de dicho crédito, los cuales se encuentran plenamente establecidos, en la prueba que corre al folio 98 de la primera pieza, emanada de la propia parte demanda-oferente, la cual consiste, en la lista de recaudos para crédito hipotecario, emanada del Banco Universal Banesco, que entre otros requiere: 1° copia fotostática de certificación de gravamen de los últimos 10 años, expedida en los Treinta (30) días anteriores a la solicitud del crédito; 2°.- Permiso de habitabilidad, si el inmueble a adquirir es nuevo y 3°.- Fotocopia de la ficha catastral emitida por la Alcaldía correspondiente…”; siendo de observarse, que no consta a los autos que el demandado, haya entregado, ninguno de tales documentos, a los fines de gestionar el crédito ante la entidad bancaria, siendo que, inclusive, ninguno de los recaudos fue presentado al oferido, dentro de los Doscientos Diez (210) días, otorgados contractualmente a este, para la solicitud del crédito, por lo cual es evidente, que el demandado-reconviniente, no actuó de buena fe, al no otorgar tales documentos en la fecha establecida, para ser entregados al oferido a los fines de gestionar su crédito, vale decir, que si el cumplimiento de el demandado en relación a esa carga de suministrar dichos documentos, la cual deriva de las cláusulas Cuarta y Quinta y su interpretación de la opción de compra.-venta, el actor- oferido, no podía, bajo ninguna aspecto, solicitar el crédito bancario consagrado contractualmente. Por lo que, al no haber cumplido el demandado-reconviniente, no puede a su vez solicitar en la reconvención o mutua petición la resolución del contrato y así se establece. Ahora bien, en relación a la pretensión de cumplimiento de contrato, establecido en el escrito libelar, puede observarse, que la actora solicita el cumplimiento del contrato por parte del demandado-oferente, en relación, a que se le otorgue a ésta, los documentos necesarios para gestionar ante el Instituto Bancario el monto restante de la operación, vale decir, la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), por ante la entidad bancaria, para poder celebrar el contrato de compra-venta sobre las parcelas y las bienhechurías, descritas en la presente motiva, por lo cual, se ordena, al demandado-oferente, cumplir con el contrato de opción de compra-venta otorgado por ante la Notaría Pública de la Ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, en fecha 07 de Agosto de 2.007, y el cual quedo inserto bajo el N° 4, Folios 24 al 30, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Quinto, del Segundo Trimestre de 2.007, en el sentido que, el plazo de Doscientos Diez (210) días para la solicitud del crédito bancario, establecido en la cláusula Cuarta del referido documento de opción, comenzarán a correr, al momento en que conste que efectivamente el actor ha recibido del excepcionado, los recaudos relativos a la certificación de gravámenes, al permiso de habitabilidad, a la ficha catastral, ambas emitidas por la Alcaldía correspondiente, fotocopia de la cedula del oferente, RIF del oferente; siendo que la presente sentencia, establece que será a partir de que conste la entrega de tales documentos al oferido, cuando comience a correr los Doscientos Diez (210) días para la solicitud del préstamo, es decir, una vez que conste dicha entrega, empezará a correr además, el lapso no mayor de siete (07) días para la solicitud del préstamo. Y así se establece. Continuando con el principio de exhaustividad probatoria puede observarse una inspección judicial que corre del folio 116 al folio 147, ambos inclusive, practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas del estado Guárico, en fecha 10 de Abril de 2.008, donde se trasladó dicho Tribunal al inmueble objeto del presente proceso, ubicado en la parcela N° 12, del parcelamiento “Farallón House” modificado, al margen derecho de la vía que conduce de Valle de la Pascua a la represa “El Corozo”, del Municipio Infante del Estado Guárico, donde el tribunal asesorado de expertos, deja constancia que la puerta delantera de la vivienda es de madera y no tiene cerradura; la puerta trasera es de metal con cerradura sin manilla y presentó un hundimiento donde esta colocada la misma. Ante tal observación, esta Alzada deja constancia, que se presenta una contradicción entre lo alegado en la inspección, y las fotos que se anexan a la misma, donde se observa, que ambas puertas, tanto la delantera como la trasera, se encuentra con cerraduras, y si bien la puerta de metal presenta hundimiento, tal cual consta al folio 144, ello no lleva a presumir, que fuese forzada para el ingreso por parte de la actora, por lo cual, ello lo desprende esta Alzada valorando tal instrumental a través de la sana critica; de la misma manera, se dejo constancia que las ventanas pequeñas de los baños se encuentran con marco de hierro y protectores en buen estado y que toda las partes de la vivienda inspeccionada se encuentra recubiertas con cerámicas, tales como pisos y paredes de la cocina y baño, que se encuentran en buen estado. Ahora bien, descartados los daños y perjuicios solicitados por las partes, la presente pretensión se centra en determinadas si efectivamente el demandado incumplió sus obligaciones contractuales, al no suministrar al oferido la documentación necesaria para la sustanciación del crédito bancario y, consecuencialmente, lo relativo a la reconvención o mutua petición, que procedería, para el caso de que el excepcionado haya cumplido en su totalidad las obligaciones propias del contrato bilateral, circunstancias estas, que tal inspección, no contribuye a determinar, en relación, a si efectivamente el demandado suministro al oferido-actor las instrumentales para realizar el tracto contractual y poder así solicitarse el crédito bancario, por lo cual, dicha inspección no aporta elemento de convicción al presente proceso, debiendo desecharse y así se establece. Por otra parte, corre a los autos otra inspección judicial de los folios 148 al folio 174, ambos inclusive, de la primera pieza, practicada por dicho tribunal en fecha 31 de julio de 2.008, sobre el inmueble objeto del presente proceso, donde se dejó constancia, que la losa objeto de la presente inspección presenta filtración, que en la parte trasera de la vivienda la viga de riostra de la losa de la fundación ha sido fracturada y rota, que la acera esta rota, que las tejas del techo han sido rotas o quitadas del mismo y que, se deja constancia, que la viga de riostra de la parte trasera de la vivienda inspeccionada fue fracturada, también hay indicios de que se socavó la casa por las filtraciones existentes, lo cual ocasiona un asentamiento de la vivienda. Ante tales conclusiones, es evidente, que la práctica de la inspección judicial fue desnaturalizada, pues en esencia, la inspección judicial es un medio accesorio, del cual el Juez a través de sus sentidos deja constancia de cosas, lugares, documentos o personas, sin que pueda inmiscuirse en deducciones científicas que formarían parte de la prueba de experticia. En el caso sub lite, el practico pretende sustituirse en un perito, y deduce elementos propios de la experticia, tales como que la viga de riostra fue fracturada y del socavamiento de la casa por filtraciones existentes, lo cual ocasionó un asentamiento de la vivienda; por todo lo cual, el practico se excedió en sus deberes relativos a la practica de dicho medio probatorio desnaturalizándose en consecuencia el medio de prueba de inspección, por lo cual debe desecharse el mismo y así se establece. Llegada la oportunidad del lapso de promoción de medios de prueba, la parte actora reproduce el mérito de autos, debiendo expresarse, que el mérito de autos, no es ningún medio probatorio. En efecto, el actor señala, que existen afirmaciones tanto en la contestación de la demanda, como en la reconvención, que constituyen verdaderas confesiones, y que no tiene otra alternativa que utilizarlos como medio probatorio, pero, sin expresar, cuáles son dichas afirmaciones. A manera didáctica, es conveniente establecer, que la confesión se produce luego de trabada la litis, pues con antelación a ésta, lo que realmente ocurre, desde el punto de vista procesal, es que los hechos admitidos por el demandado, se excluyen, o mejor dicho, no son objeto de prueba, pues estamos en presencia de hechos admitidos, que son distintas, de las confesiones, que puedan nacer con posterioridad a la trabazón de la litis. El Juez solo debe analizar bajo el principio de exhaustividad de la prueba, todos cuantos medios hayan sido promovidos y evacuados en el proceso y aunado a ello, las pruebas presuntas o no definidas, que son aquellos alegatos o expresiones de hechos expuestos por algunas de las partes en el devenir del iter adjetivo, con posterioridad a la trabazón de la litis, que favorecen a una de las partes y perjudican a la otra, sin que exista el animus confidendi, que es propio de la confesión, pero en estas pruebas presuntas o no definidas, es fundamental, que la parte que invoque sus meritos le describa al Juzgador dónde se encuentran y en qué consisten, pues, aún cuando el Juez puede encontrarlas de oficio, si este no llegare a encontrarlas no existiría silencio de prueba, por lo cual, el caso de las llamadas pruebas presuntas o no definidas, es fundamental delatarle al Juzgador a través de la reproducción del mérito, -se repite-, donde se encuentran y en qué consisten, por lo que, no existen elementos probatorios propios de la confesión antes de la contestación de la demanda, ni puede invocarse un mérito de autos en forma genérica, siendo evidente, que debe desecharse tal promoción del accionante y así se establece. Se desechan las documentales que corren del folio 199 al folio 223 de la primera pieza, pues aún cuando son instrumentales emanadas de terceros, donde se promovió y evacuó a este tercero para su reconocimiento en contenido y firma, ya esta Alzada ha establecido en la presente motiva, que la actora no discrimino en su escrito libelar, en forma efectiva, los daños y perjuicios, además, que es improcedente, el pago de mejoras realizadas, sin autorización del propietario del inmueble y siendo el inmueble, a su vez, de un sujeto distinto al que le realiza estas mejoras, debe aplicarse el contenido del artículo 549 del Código Civil, supra analizado, por lo cual, dichas facturas deben desecharse ya que consisten en mejoras y reparaciones del inmueble que no es propiedad de la actora y así se decide. Como consecuencia de ello, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha el testigo JOSE LEONARDO VALIENTE, pues compareció al proceso a reconocer el contenido y firma de una factura producto de la supuesta inversión realizada por la actora a un inmueble que no es de su propiedad, debiendo desecharse tal testigo y así se establece. De conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha el testigo RAFAEL SEGUNDO MELENDEZ, pues compareció al proceso a reconocer el contenido y firma de una factura producto de la supuesta inversión realizada por la actora a un inmueble que no es de su propiedad, debiendo desecharse tal testigo y así se establece. De conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha el testigo WILFREDO SIMON OROPEZA BELISARIO, pues compareció al proceso a reconocer el contenido y firma de una factura producto de la supuesta inversión realizada por la actora a un inmueble que no es de su propiedad, debiendo desecharse tal testigo y así se establece. De conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha el testigo LUIS FERNANDO GONZALEZ, pues compareció al proceso a reconocer el contenido y firma de una factura producto de la supuesta inversión realizada por la actora a un inmueble que no es de su propiedad, debiendo desecharse tal testigo, y así se establece. De la misma manera comparece a deponer la testigo LUISA GABANTE DE LOSADA, de 59 años de edad, quien dijo conocer a la actora desde hace más de 30 años, que esta tenía un contrato y que ha visitado la casa objeto de ese contrato, a la cual le ha realizado mejoras en el mesón de la cocina, instalación de poceta, puertas, ventana y cerámicas, pues la vivienda estaba en pésimas condiciones porque no tenia agua, luz no tenia lavamanos ni lavaplatos ellos fregaban en una bañera y que la actora tenia una llave para ingresar al inmueble y que actualmente ha visitado el inmueble y esta en mejores condiciones y que le consta lo declarado porque lo ha podido observar a través de la realidad. Repreguntada la testigo señaló que conoce al demandado, que le consta que a la actora le vendieron el inmueble porque se lo dijo la actora, pero que no ha visto ningún documento y que la propia actora le dijo que estaba en calidad de compradora, suponiendo, que se ha debido hacer un documento legal, que se conocen desde hace tiempo, pero que no sabe cuantas veces ha visitado la casa de la actora. Tal testigo se valora, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, única y exclusivamente, en relación, a que la actora tenía una llave para ingresar al inmueble, lo que permite determinar a esta Alzada a través de la sana critica, que la actora no tuvo necesidad de forzar la entrada al mismo, debiendo desecharse los dichos de la testigo en relación a las mejoras realizadas por la actora al inmueble, por lo referente, a la existencia o no de contratos celebrados por las partes, pues estos últimos hechos han quedado fuera del debate probatorio al excluirse la pretensión de pago de las mejoras y estar también fuera del objeto de la litis, la existencia o no de un contrato de opción de compra-venta que ha sido reconocido por ambas partes. De la misma manera compareció a deponer la testigo ROSA APONTE DURAN, la cual señaló, que conoce a la actora desde hace un año, pues se le acercó y le manifestó que iban a ser vecinas, que había comprado una casa a tres casas de la testigo y que la actora le hizo reparaciones al inmueble como cerámicas, poceta, cocina y otros y ampliaciones a un cuarto, igualmente señaló la testigo que la actora entra con la llave y que le consta las reparaciones que ella ha realizado. Repreguntada la testigo dijo que la actora le mostró una vez una opción de compra-venta y que ella compro una vivienda a la demandada, y que la actora le hizo referencia simplemente al documento, que conoce al representante de la demandada pues le compro una vivienda y que la relación con este fue simplemente de comprador y vendedor y que ha atestiguado en otros casos parecidos a estos y que no le consta que la puerta trasera y delantera de la actora haya sido rota para introducirse ésta en el inmueble. Tal testigo se valora, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, única y exclusivamente, en relación, a que la actora tenía una llave para ingresar al inmueble, lo que permite determinar a esta Alzada a través de la sana critica, que la actora no tuvo necesidad de forzar la entrada al mismo, debiendo desecharse los dichos de la testigo en relación a las mejoras realizadas por la actora al inmueble, por lo referente, a la existencia o no de contratos celebrados por las partes, pues estos últimos hechos han quedado fuera del debate probatorio al excluirse la pretensión de pago de las mejoras y estar también fuera del objeto de la litis, la existencia o no de un contrato de opción de compra-venta que ha sido reconocido por ambas partes. De la misma manera compareció a deponer la testigo OMAIRA JOSEFINA REYES, de 58 años de edad, quien expresó que conoce a la actora, porque una vez fue a su casa ya que quería comprar un inmueble pues le habían dado sus prestaciones y luego a la semana le informó que había hecho negociaciones con el representante de la demandada y la llevó para que viera la casa y que como vive diagonalmente a la casa de la actora ella iba a ver los trabajos que estaban haciendo, en la cerámica, closet, cocina, aguas negras y aguas blancas y en varias ocasiones fue con el representante de la demandada a ver los trabajos, a darle una vuelta a la casa y que la actora entraba con sus llaves y que el representante de la demandada le entregó las llaves en su presencia mas ese día la actora le dijo que ella iba a traer las puertas de Caracas porque no le gustaban las de madera, que las iba a comprar a su gusto y que un día, la actora estaba muy alterada porque el representante de la demandada no le había entregado unos recaudos para que le aprobaran el crédito y que la testigo efectivamente la acompañó al Banco Fondo Común y el gerente del banco le dijo que el representante de la accionada no había llevado los recaudos que tenia que llevar el vendedor como era el titulo supletorio y que ella le consta lo declarado porque lo vivió, porque vive en la misma vía. Repreguntada la testigo, dijo que conoce a la actora desde hace 20 años y que con el representante de la demandada iba a lo de la vivienda porque él le daba la cola, es su vecino e iban a ver los arreglos que se estaban haciendo en la casa de la actora, y que esas diligencias no eran a cada rato, pues acompañó a la actora en dos o en tres oportunidades y que viene a declarar porque lo ha vivido y que esta diciendo la verdad, que no está en calidad de juez y que las veces que fue a casa de la actora abría con la llave, que no estuvo en ninguna practica de inspección judicial, que es vecina de la actora pero no su secretaria, que vio los papeles de compra – venta y que la acompañó a la entidad bancaria, y que no profundizo en tales documentos solo los ojeo y que la actora estaba tramitando la Ley de Política Habitacional y que el gerente o secretaria del banco le dijo que el representante de la demandada tenía que llevar unos recaudos para darle continuidad para darle el crédito, y que la actora le dio a la demandada CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), y que inclusive esa misma oferta se la hizo a la testigo el representante de la demandada. Tal testigo se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la testigo ROSA APONTE y LUISA GABANTE DE LOSADA, en relación, a que la actora entra al inmueble con su llave y que el representante de la demandada sabía que ésta ocupaba el inmueble, y veía las mejoras que se le realizaban al mismo, además, la testigo OMAIRA JOSEFINA REYES, agregó, que acompañó a la actora a la entidad crediticia Fondo Común y el gerente le dijo que el representante de la demandada no había llevado los documentos necesarios por los cual es evidente, que la actora no ingresó al inmueble a la fuerza, púes tenia llave y que realizó gestiones ante dicho banco para solicitar el referido crédito, lo cual no pudo concluirse, pues el demandado no entregó los documentos necesarios para realizar el tracto contractual de solicitar el crédito bancario y así se establece. Se desecha el testigo TIQUIO RAMON SANCHEZ, pues tal testigo, viene a declarar, sobre los trabajos realizados al inmueble objeto del presente proceso, siendo que dicho testigo se desecha, pues se pretende con éste, señalar qué trabajo en las tuberías de aguas blancas, como ayudante, lo cual no aporta ningún elemento pertinente a los fines del presente proceso debiendo desecharse y así se decide. De la misma manera se desecha el testigo ORLANDO RAFAEL PADRINO, pues señaló conocer a la actora y al demandado, que ha trabajado para la demandada y que la actora vive en las construcciones de la demandada pero no sabe en qué dirección, que la actora le ha contratado para hacer mejoras a su casa y que también lo ha contratado la representante de la demandada para hacer construcciones. Tal testigo, viene a declarar, sobre los trabajos realizados al inmueble objeto del presente proceso, siendo que dicho testigo se desecha, pues se pretende con éste, señalar que trabajo en las tuberías de aguas blancas, como ayudante, lo cual no aporta ningún elemento pertinente a los fines del presente proceso debiendo desecharse y así se decide. Llegada la oportunidad de la evacuación de las posiciones juradas, absolvió posiciones, el representante de la demandada, quien expresó, que celebró un contrato de opción de compra venta para con la actora en nombre de la Constructora, que se trata de una vivienda entregada a futuro, que se le dieron todos los documentos necesarios para que ella realizara su negociación, que no sabe la fecha en que se registró el titulo supletorio y que los documentos que le correspondía entregar le fueron entregados, que el titulo supletorio no le correspondía a él, que no le consta que la actora haya cancelado mejoras, que la opción era para comprar y que la actora no compró, que la opción no era para habitar el inmueble, sino para comprarla y que el banco le exige a él unos requisitos y otros a la persona que la iba a comparar, que la opción esta en los títulos y a partir de ese momento la persona compradora, los gastos que se produzcan a partir de esa documentación, para los efectos del crédito le corresponden a la persona que esta comprando y que para toda negociación donde se hace una hipoteca se necesita una garantía, que no cambió el preció, que el contrato no contempla la existencia de la casa, que ésta era a futuro y que no se podía entregar titulo supletorio, que la casa estaba terminada en la fecha en la que se especifica el contrato y que los servicios personales son contratos que hacen las personas con las instituciones y que objeta el acto probatorio, ya que el poder otorgado al apoderado actor, no tiene expresa facultad de absolver posiciones juradas. Evacuadas tales posiciones, debe esta Alzada en primer lugar pronunciarse sobre la impugnación realizada por el absolvente-demandado debiendo indicarse, que las facultades que deben contenerse en forma obligatoria en todo poder, consisten en las facultades de convenir, transigir, comprometer en arbitro, solicitar la decisión según la equidad, recibir cantidades de dinero, pero en ninguna parte de dicho artículo consta que deba ser facultad expresa la de absolver posiciones juradas, por lo cual, debe desecharse tal impugnación y así se establece. De la misma manera, debe reseñarse, que las posiciones juradas son un mecanismo probatorio, donde la promovente del medio busca obtener de la contraparte, un medio de prueba consistente en una declaración o afirmación factica por parte de la absolvente que contraríe sus intereses procesales y que beneficie los intereses de la contraparte, así pues, el representante de la demandada, en ningún momento afirmó un hecho que le perjudicara y que beneficiara a la contraparte, por lo cual, el medio de prueba de la mecánica de las posiciones juradas no produjo el efecto de la confesión, debiendo desecharse tal prueba y así se establece. Llegada la oportunidad de la evacuación de las posiciones juradas por parte de la actora, ésta expresó que celebró un contrato de compra-venta para con el demandado, que canceló la inicial y el resto sería tramitado ante una entidad financiera a través de Política Habitacional y que en varias oportunidades recurrió a entidades financieras como Banesco y Fondo Común y en ningún momento el demandado le entregó la documentación que le tocaba como vendedor y que el contrato establecida dos lapsos uno de Noventa (90) días para construir la vivienda y un lapso de Ciento Veinte (120) días para solicitar el crédito ante una entidad financiera, pero ambos lapsos fueron incumplidos íntegramente por el vendedor, ya que en ningún momento la vivienda estuvo lista en los Noventa (90) días y en el segundo lapso no entregó la documentación requerida para solicitar el préstamo y que el contrato de opción establece que el vendedor debía entregar los papeles para solicitar el crédito ya que la vivienda no tenía ni siquiera el titulo de propiedad el cual fue registrado como titulo supletorio el 11 de marzo de 2.008, después de transcurrido los Doscientos Diez (210) días establecidos en el contrato de opción de compra-venta y, que se estableció que ella se iba a mudar para la casa mientras se tramitaba la Política Habitacional y que le reclamo al demandado no haber terminado la vivienda, pero este le señaló que no tenía plata y que si quería mudarse que la terminara y ella buscó unos obreros y coloco la cerámica, la poceta y otras obras, que es falso que se haya introducido en la vivienda, porque el representante de la demandada le dio una llave para entrar y salir de la vivienda cuantas veces quisiera, pues el decía que esa vivienda era de ella, pues aparte de los CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) de inicial, le invirtió VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00) y que después de instalada el agua potable comenzó una filtración y solicito una inspección del Ingeniero Civil de la Alcadía, solicitando los planos de la casa en la Oficina de Catastro del mismo ente municipal y le manifestaron que no existía ningún plano de esa vivienda y, que se procedió a clausurar el tubo matriz de agua porque no podían romper toda la cerámica de la casa sin que tuviesen un plano que les indicase donde estuviese el tubo matriz y por recomendación de la alcaldía procedieron a colocar una nueva tubería por la parte de atrás de la vivienda y que la culpa de ello es de quien construyó la vivienda y que el motivo del juicio no es otro que la obligación que tiene el vendedor de cumplir con el contrato, suministrando el titulo de propiedad, el permiso de habitabilidad, la ficha catastral entre otros, ya que el vendedor nunca se los dio, y esos documentos son necesarios para el crédito y que canceló TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) al abogado para que redactar el titulo supletorio y QUINIENTOS BOLIVARES (Bs, 500,00) de aranceles de registro y que existe un contrato de opción de compra-venta que establece las condiciones para adquirir la vivienda. Así pues, debe reseñarse, que las posiciones juradas son un mecanismo probatorio, donde la promovente del medio busca obtener de la contraparte, un medio de prueba consistente en una declaración o afirmación factica por parte de la absolvente que contraríe sus intereses procesales y que beneficie los intereses de la contraparte, así pues, el representante de la demandada, en ningún momento afirmó un hecho que le perjudicara y que beneficiara a la contraparte, por lo cual, el medio de prueba de la mecánica de las posiciones juradas no produjo el efecto de la confesión, debiendo desecharse tal prueba y así se establece. Se desechan las documentales administrativas consignadas por la parte actora en la oportunidad de los informes ante la primera instancia, que corren del folio 116 al folio 119, ambos inclusive, pues las mismas, son instrumentales administrativas, que no entran dentro de los medios probatorios que se permiten consignar hasta en informes, tal cual lo establece el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, no son posiciones juradas, documentos públicos, ni juramentos decisorios. Se desecha también, la solicitudes de desestimación de denuncia emanada del Circuito Penal de la Ciudad de Valle de la Pascua, en relación al supuesto delito de invasión, fallo emitido del Juzgado de Control Penal de fecha 09 de Marzo de 2.009, que señala, la desestimación de la denuncia, pues tales hechos no revisten carácter penal sino de un supuesto civil de incumplimiento de contrato que debe ventilarse ante el Tribunal competente, por lo cual, dichas copias certificadas nada aportan al proceso debiendo desecharse las mismas y así se establece. Por otra parte, la parte demandada-reconviniente, pretende traer al proceso, una serie de testigos, para ratificar en su contenido y firma, el justificativo otorgado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Leonardo Infante, las Mercedes del Llano y Chaguaramas de esta Circunscripción, donde los testigos declararon que en fecha 22 de julio de 2.008, pudiendo observarse en primer lugar, que esta Alzada desecha las deposiciones del testigo HECTOR RAFAEL JOSE CORONIL HERRERA, pues si bien en cierto coincide en el numero de cédula tanto en el justificativo como en la deposición, éste testigo aparece con un nombre distinto, de quien expuso que ratifica el justificativo de testigos, donde expresó: Si lo conozco, si me consta, que es representante legal de la empresa, que sí la conoce vista nada mas, que si es cierto y le consta, si me consta ese particular, y que si le consta que se introdujo en dicha vivienda el 19 de Marzo de 2.008, porque la vio y presenció lo declarado. Al ser repreguntado, señaló que la demandada vive en la vía principal, en la primera entrada, de la primera cuadra a mano izquierda en la cuarta casa, que es una señora de 60 años, pelo amarillo y bajita, que no le consta si firmó contrato con el demandado y que la vio meterse de manera violenta rompiendo la puerta. Tal testigo lo desecha esta Alzada, pues el mismo no señaló, que viva o habite cerca del inmueble, sino que se limito a señalar que vio a la actora meterse de manera violenta, rompiendo la puerta, lo cual colide con lo señalado por las testigos OMAIRA JOSEFINA REYES, LUISA GABANTE DE LOSADA y ROSA APONTE, quienes sí son vecinas de la zona, por lo cual, esta Alzada desecha al referido testigo pues le merecer mayor credibilidad el testimonio de los vecinos, que el de una persona, que no dijo haber vivido en esa urbanización, ni ser habitante de la misma. De la misma manera se desecha el testigo LUIS ENRIQUE RODRIGUEZ ARAY, quien ratificó en su totalidad el justificativo de testigo que consta a los folios 21 y 22 de la Comisión N° 2.090, el cual siendo repreguntado dijo que la actora reside en la urbanización Alborada Country, ubicada frente al colegio Gran Colombia, que es flaca, de cabello amarillo, de aproximadamente 60 años, que no sabe nada de el contrato, y que le consta que la actora se introdujo, si hubiera traído las llaves ni se hubiera metido a la fuerza y que no sabe si hay delito o no porque no es abogado. Tal testigo se desecha, por cuanto colide con las deposiciones de la testigo concordantes entre si ciudadanas OMAIRA JOSEFINA REYES, LUISA GABANTE DE LOSADA y ROSA APONTE, las cuales depusieron, que la parte actora, tenia sus llaves para ingresar al inmueble, y además, son vecinas de la zona. Se desecha asimismo el testigo GUILLERMO JOSE RODRIGUEZ ARAY, quien ratificó el justificativo de testigo supra mencionado, quien indicó además que la casa de la actora queda en la urbanización Alborada Country, que es la N° 12, que la actora es una señora de aproximadamente 60 años, de estatura baja, de piel blanca y cabello amarillo, que no sabe nada de contrato, que la actora invadió la propiedad y que desconoce si eso es un delito. Tal testigo se desecha, por cuanto colide con las deposiciones de la testigo concordantes entre si ciudadanas OMAIRA JOSEFINA REYES, LUISA GABANTE DE LOSADA y ROSA APONTE, las cuales depusieron, que la parte actora, tenia sus llaves para ingresar al inmueble, y además, son vecinas de la zona. De la misma manera se desecha al testigo CESAR RODRIGUEZ ARAY, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento civil, pues en sus deposiciones, no aporta ningún elemento trascendente a la litis, ya que, expresa que conoce a las partes, de vista, que la actora es director de la empresa demandada y que realizó un contrato de opción de compra-venta para con la actora de la casa que esta construida en la parcela N° 12, ubicada vía represa El corozo, y que la actora no canceló porque no había conseguido el crédito. En el caso sub lite, tal testigo se desecha, pues, la actora no podía conseguir el crédito, en la medida en que la demandada, no suministró los instrumentos necesarios, exigidos por la entidad bancaria, para la solicitud del crédito, en el lapso establecido contractualmente, por lo cual, dicho testigo debe desecharse ya sí se establece. De la misma manera se desechan los testigos MAYELIN COROMOTO RIVERO y RIVERO MAYELIN JOSE, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues en sus deposiciones, no aporta ningún elemento trascendente a la litis, ya que, expresa que conoce a las partes, de vista, que la actora es director de la empresa demandada y que realizó un contrato de opción de compra-venta para con la actora de la casa que esta construida en la parcela N° 12, ubicada vía represa El Corozo, y que la actora no canceló porque no había conseguido el crédito. En el caso sub lite, tal testigo se desecha, pues, la actora no podía conseguir el crédito, en la medida en que la demandada, no suministró los instrumentos necesarios, exigidos por la entidad bancaria, para la solicitud del crédito, en el lapso establecido contractualmente, por lo cual, dicho testigo debe desecharse, y así se establece. Como puede observarse del principio de exhaustividad probatoria, es evidente, que el oferente-demandado-reconviniente debía entregar a la actora dentro del lapso de la celebración del contrato de opción de compra-venta de fecha 07 de Agosto de 2.007, una serie de documentos, para que el oferido-actor pudiera solicitar el crédito ante la entidad financiera, entre los cuales radican, el titulo supletorio, la ficha catastral y el permiso de habitabilidad, por lo cual debe entenderse, que el demandado-reconviniente, no actuó de buena fe, al no otorgar tales documentos en la fecha establecida, para ser entregados al oferido a los fines de gestionar su crédito, vale decir, que con el incumplimiento de el demandado en relación a esa carga de suministrar dichos documentos, -la cual deriva de la cláusula Quinta y su interpretación de la opción de compra-venta-, el actor-oferido, no podía, bajo ninguna aspecto, solicitar el crédito bancario consagrado contractualmente. Si bien el crédito debe ser solicitado por el oferido, el oferente debe entregarle los documentos necesarios, previamente, para la solicitud del crédito. Con la celebración de un contrato sinalagmático se establece un determinado equilibrio entre las obligaciones contrapuestas de las partes que intervienen en él, y en la preservación de tal equilibrio desempeña papel relevante la fidelidad de ambos contratantes al principio de ejecución de buena fe que consagra el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano. La observancia de la buena fe objetiva (lealtad) por parte de los contratantes (oferente y oferido), - escribe MESSINEO (Tratado de Derecho Civil. Tomo II. Capítulo XII, Pág. 206, núm. 28) -, significa que el oferente no puede pretender más en el ejercicio de su crédito, ni el deudor oferido puede rehusarse a dar menos, en el cumplimiento de su obligación, de lo que exige el sentido de la probidad, habida cuenta de la finalidad del contrato. Por lo tanto, el contratante que invoca el incumplimiento de su co-contratante para que se sancione a éste con la pérdida de los beneficios que le deparaba el contrato, debe, por su parte, haber permanecido él mismo leal al contrato, lo cual se deduce del contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, en relación al llamado principio del “contrato – ley”, en cuya virtud una de las partes no puede arrepentirse unilateralmente del contrato que le liga, sin incurrir en un incumplimiento sancionable. Por ello, ha expresado el Maestro JOSÉ MELICH ORSINI (Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias Jurídicas y Políticas. Caracas. 2006, Pág. 240): “…aunque el texto del artículo 1.167 CC, no lo diga expresamente, el requisito de no ser admitido el ejercicio de la resolución en condiciones contrarias a la buena fe, debe considerarse implícito en la exigencia legal de la intervención del Juez y en los poderes de apreciación que se le reconocen… la mala fe de la cual puede dar muestras el contratante que acude al remedio de la resolución sin justificación suficiente, autoriza, pues, al juez para rechazar sus pretensiones…”. Por lo que, al no haber cumplido el demandado, tal como lo demostró el actor, en suministrarle a éste los instrumentos para poder solicitar su crédito bancario, no le permite al demandado-reconviniente solicitar la resolución del contrato. Para entender la reconvención, debe establecerse previamente, la Doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, donde se ha señalado que la reconvención es en sí, una demanda, que comienza un juicio independiente del proceso en el cual ocurre y que ambos juicios participan entre sí del mismo procedimiento y de las mismas partes (Sentencia del 14 de Agosto de 1.986). La Reconvención o Mutua Petición es un recurso que la Ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el Actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal. Para el maestro Zuliano Ángel Francisco Brice (Lecciones de Procedimiento Civil. Tomo II, Pág. 283), la reconvención es la acción intentada por el demandado contra el actor, en el mismo juicio en que ha sido citado. Se le denomina también mutua petición porque en el juicio en que se propone, el actor y el demandado se reclaman o formulan petición entre sí. Se deriva de la voz latina Reconventio que equivale a segunda demanda en el juicio, porque se llama Conventio a la demanda que daba lugar al proceso. En efecto, tal identidad de partes, radica en lo expresado por el Procesalista Rodríguez Solano, en relación a la igualdad que debe existir entre las partes ya que si la ley otorga al actor la facultad de acumular en su demanda cuantas acciones le competan contra el demandado, aunque procedan de diferente título, también debe permitírsele al reo aducir pretensiones contra el demandante. Ello es posible, por cuanto la reconvención es la petición por medio de la cual el reo a su vez reclama alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (Voet, citado por el Dr. Arminio Borjas, Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo III, pag 145). Para Feo (Estudios Sobre el Código de Procedimiento Civil Venezolano, Tomo II, Pag 44), el fundamento de la reconvención es que se obtiene el beneficio de disminuir los procesos, evitando la pérdida de tiempo y de mayores gastos que resultarían de ventilarse en expedientes separados y quizás hasta en Tribunales distintos, así como la ventaja de facilitar la sustanciación y hasta de apreciar mejor las alegaciones de las partes por la comparación de sus derechos y de sus deudas o créditos recíprocos. Debiendo concluir ésta Alzada con la opinión del Maestro Dr. Arminio Borjas (Ob Cit, pag 49) cuando establece: “… El derecho a reconvenir es privativo del demandado contra el actor, y no puede extenderse ni a favor ni en contra de quienes sean terceros en juicio”. Tal cita se inspira indudablemente, para esta Alzada, en la obra del Procesalista Español JAIME GUASP, quien sostiene a su vez, que la reconvención o mutua petición debe hacerse a raíz de la contestación al fondo de la demanda, porque se trata, no de una excepción, no de una defensa, sino de una acción, de una nueva demanda con que el reo, haciéndose actor, ataca a su vez al demandado. En efecto, para esta Alzada Guariqueña, no cabe duda, que la reconvención es la petición por medio de la cual el reo reclama a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él. Para el autor Argentino HUGO ALSINA, (Tratado Teórico Practico de Derecho Procesal Civil y Comercial, Tomo III), al tratar la materia expone: “Puede ocurrir que el demandado, aparte de las defensas que le competen contra la acción que se le promuevan tenga a su vez una acción que ejercitar contra el deudor derivada de la misma o de una distinta relación jurídica…”. Establecido lo anterior, puede observarse que el demandado al contestar perentoriamente la demanda solicita en vista de el incumplimiento efectuado por el actor, se declare la resolución del contrato, al no haber cancelado la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), restante de la opción de compra-venta, pero es el caso, como supra se expreso que no se puede pedir la resolución de dicho contrato, sin que el solicitante haya cumplido con su obligación y en vista de que el demandado-oferente no suministró los documentos necesarios, debe declararse sin lugar la reconvención propuesta y prosperar la pretensión de cumplimiento, en relación, a que existió un incumplimiento del demandado-oferente-reconviniente, que impidió el tracto de cumplimiento del actor-oferido- reconvenido, pues al no suministrarle los documentos necesarios para que el instituto financiero facilitara el crédito necesario para la culminación de la opción de compra-venta y, a los fines de reestablecer el equilibrio contractual y darle continuidad a la verdadera intención de los contratantes, debe ordenarse al demandado-reconviniente-oferente, cumplir con el contrato de opción de compra-venta otorgado por ante la Notaria Pública de la Ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 07 de Agosto de 2.007, anotado bajo el N° 4, Folios 24 al 30, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Quinto, Segundo Trimestre de 2.007, en el sentido que, el plazo de Doscientos Diez (210) días para la solicitud del crédito bancario, establecido en la cláusula Cuarta del referido documento de opción, comenzará a correr, al momento en que conste que efectivamente el actor-oferido-reconvenido haya recibido del demandado-oferente, los recaudos relativos a la certificación de gravámenes, el permiso de habitabilidad, o la ficha catastral, los planos del inmueble, ambos emitidos por la Alcaldía correspondiente, fotocopia de la cedula del oferente, Registro de Información Fiscal (RIF) del oferente; siendo que la presente sentencia, establece que será a partir de que conste la entrega de tales documentos al oferido, cuando comiencen a correr los Doscientos Diez (210) días para la solicitud del préstamo, es decir, una vez que conste dicha entrega, empezará a correr el lapso no mayor de siete (07) días para la solicitud del préstamo ante el Banco, sirviendo éste fallo como instrumento para dicha solicitud. Y así se establece. En consecuencia: .III. DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción de Cumplimiento de Contrato interpuesta por la parte actora Ciudadana MARITZA JOSEFINA MARTINEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-3.953.354, en contra de la parte demandada CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, C.A, domiciliada en Valle de la Pascua, Estado Guárico, y registrada ante registro de comercio que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del Estado Guárico, bajo el Nº 42, folio 121 tomo VII correspondiente al año 1.993 y debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, como se evidencia en Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista en fecha 07 de Julio del 2.005, bajo el N°15, Tomo 7-A, representante legal ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ., por lo cual, a los fines de reestablecer el equilibrio contractual y darle continuidad a la verdadera intención de los contratantes, debe ordenarse al demandado-reconviniente-oferente, cumplir con el contrato de opción de compra-venta otorgado por ante la Notaria Pública de la Ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 07 de Agosto de 2.007, anotado bajo el N° 4,. Folios 24 al 30, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Quinto, Segundo Trimestre de 2.007, en el sentido que, el plazo de Doscientos Diez (210) días para la solicitud del crédito bancario, establecido en la cláusula Cuarta del referido documento de opción, comenzará a correr, al momento en que conste que efectivamente el actor-oferido-reconvenido haya recibido del demandado-oferente, los recaudos relativos a la certificación de gravámenes, al permiso de habitabilidad, la ficha catastral, los planos del inmueble, ambos emitidos por la Alcaldía correspondiente, fotocopia de la cedula del oferente, Registro de Información Fiscal (RIF) del oferente; siendo que la presente sentencia, establece que será a partir de que conste la entrega de tales documentos al oferido, cuando comiencen a correr los Doscientos Diez (210) días para la solicitud del préstamo es decir, una vez que conste dicha entrega, empezará a correr el lapso no mayor de siete (07) días para la solicitud del préstamo ante el Banco, sirviendo éste fallo como instrumento para dicha solicitud, y así se establece. Se desecha la solicitud de la actora en relación a los daños y perjuicios y a la indemnización de las inversiones realizadas en el inmueble objeto del presente proceso. Se declara SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la parte demandada, al no haber dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales, por lo cual, no podía solicitar la resolución del contrato, así como se desestima su solicitud de daños y perjuicios. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la apelación interpuesta por la parte actora y se REVOCA el fallo de la recurrida, Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua de fecha 15 de Octubre de 2.012. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de las COSTAS en relación a la reconvención declarada sin lugar. En relación a la pretensión de cumplimiento, intentada por la actora, no hay expresas condenatoria en costas, al no existir vencimiento total y así se establece. Publíquese, Regístrese y déjese copia autorizada. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Quince (15) días del mes de Abril de dos Mil Trece (2013). Años 202° de la Independencia y 154° de la Federación.- El Juez Titular.- Dr. Guillermo Blanco Vásquez. La Secretaria. Abg. Shirley M. Corro B. En la misma fecha siendo las 3:20 p.m. se publicó la anterior sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.- La Secretaria. GBV/es.-