TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
202° Y 154°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 7.177-12
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO OPCIÓN COMPRA VENTA.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano DAVID OSWALDO SILVEIRA VILLARROEL, venezolano, mayor de edad, soltero y titular de la cedula de identidad N° 10.801.768 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado FRANCISCO RODRIGUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión social del abogado bajo el Nº 43.042.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana CARMEN ELENA RODRIGUEZ DI LORENZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 17.271.277 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE DEMANDADA: Abogado FROILAN RODRIGUEZ TRUJILLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 9.129.
.I.
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento mediante escrito libelar, presentado ante el Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, donde alegó la Actora que celebro un Contrato de Opción de Compra-Venta de una parcela de terreno distinguida con el Nº 08 y las bienhechurias sobre ella construidas, tipo unifamiliar pareadas, de las llamadas Twon-House, ubicadas en la Calle La Esperanza, pasaje la Ceiba de la Urbanización Guaiquera de la ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, las cuales forman parte del Urbanismo “Palmera Suites”, cuya parcela tiene un área de Ciento Diecisiete Metros Cuadrados Con Sesenta y Tres Centímetros Cuadrado (117,63 mts2) dentro de los siguientes linderos: Norte: con la Avenida principal del parcelamiento, en Siete Metros con Treinta y Ocho Centímetros Lineales (7,38 mts), Sur: con paredón en medio y terrenos municipales, en Nueve Metros con Cuatro Centímetros (9,04 mts); Este: con áreas verdes del parcelamiento, paredón en medio y terrenos municipales, en tres segmentos de Siete Metros con Sesenta y Siete Centímetros Lineales mas Dos Metros Ochenta y Nueve Lineales mas Cinco Metros con Dieciocho Centímetros Lineales (7,67 mts + 2,89 mts + 5,18 mts) y Oeste: Con la parcela Nº 07, en Quince Metros con Tres Centímetros Lineales (15,03 mts), con la ciudadana CARMEN ELENA RODRÍGUEZ DI´LORENZO, según constaba de Documento Autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Aragua, bajo el Nº 33, tomo 51 de los Libros Autenticados llevados por ese Registro con funciones Notariales, que anexo marcado a la presente marcado “A”, en donde la prenombrada ciudadana, se comprometía a pagar la cantidad de Doscientos Veinte Mil Quinientos Bolívares (Bs. 220.500,00), saldo deudor de la negociación, un lapso de Cuatro (04) meses contados a partir de la mencionada documento, era decir para el mes de abril del año 2.011, tal como quedó establecido en las Cláusulas Terceras y Cuarta del documento en referencia, las cuales disponen: “… y el resto , es decir la cantidad de Doscientos Veinte Mil Quinientos Bolívares (Bs. 220.500,00), serán pagados en un lapso de ciento veinte días continuo (120 días) de acuerdo al tramite de un Crédito Bancario a partir del otorgamiento de ese instrumento, cabe señalar que transcurrido ese lapso “EL OFERIDO”, pagara al “OFERENTE” toda la cantidad restante y pagara interés a la tasa del cinco (5%) por ciento mensual por los restantes si diere lugar de prorroga del lapso establecido y así lo aceptara “EL OFERIDO”. Cláusula Cuarta: Después de otorgado este contratado de opción de compra-vente “EL OFERIDO” tiene un lapso de cuatro meses a cancelar el saldo deudor, como esta establecido en la Cláusula Tercera de ese documento vencido el termino establecido y pagado el saldo del deudor por el “OFERIDO”, se procederá a la protocolización del documento definitivote venta, pero si el “OFERIDO”, no cancela la cantidad señalada “EL OFERENTE” podrá dar por resuelto de mero derecho la presente opción compra-venta, reintegrándole a “EL OFERIDO” solamente el Sesenta (60%) Por Ciento del dinero dado de inicial, de esta opción compra-venta, ya que el otro cuarenta (40%) Por Ciento, se retribuirá a los daños y perjuicios causados a “EL OFERENTE” y este le reintegrará a “EL OFERIDO”, el porcentaje antes indicado es esta cláusula, una vez, que el inmueble fuera ofertada una tercera persona, quedando establecida esta como Cláusula Penal”.
Por otra parte, expresó la actora que era el caso que la ciudadana Carmen Elena Rodríguez Di´lorenzo, ya identificada, después de la autenticación del documento que tenía el contrato de Opción Compra-Venta, no realizo el pago total de Doscientos Veinte Mil Quinientos Bolívares (Bs. 220.500,00), limitándose a realizar abonos parciales que suman la cantidad de Cincuenta y Un Mil Bolívares (Bs. 51.000,00) incumpliendo de esta menea con las Cláusulas Tercera y Cuarta del prenombrado contrato de Opción Compra-Venta, pues debían pagar en el lapso de ciento veinte (120) días continuos la totalidad del saldo deudor, y hasta la fecha habían sido infructuosa todas las diligencias para lograr que cumpliera con la obligación contraída.
Asimismo, por todo lo antes expuesto, y en virtud de que hasta la presente fecha la demandada, no había cumplido el pago del saldo deudor, claro y franco incumplimiento de lo establecido en las Cláusulas tercera y Cuarta del contrato Opción Compra-Venta, fue por tal razón que ocurrió a su competente autoridad para demandar como formalmente demando a la ciudadana CARMEN ELENA RODRÍGUEZ DI´LORENZO, ya identificada, por Resolución de Contrato De Opción Compra Venta supra referido, quedando comprometido al reintegro a que se sometió en la cláusula cuarta, pidió que la demandada fuera condenada en costas, en las cuales prudencialmente calculadas ascienden a la cantidad de Cincuenta y Siete Mil Seiscientos Treinta Bolívares (Bs. 57.630,00), de igual manera estimó la presente acción en la cantidad de Doscientos Veintisiete Mil Ciento Treinta Bolívares (Bs. 227.130,00) equivalentes a Dos Mil Novecientos Ochenta y Ocho Con Cincuenta y Cinco Unidades Tributarias (2.988.55 UT).
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 del Código Civil Venezolano, así como también en lo establecido en las cláusulas Tercera y cuarta del Contrato Opción Compra Venta Autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Aragua, bajo el Nº 33, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Registro con funciones Notariales.
La demanda fue admitida según consta en auto de fecha 28 de junio de 2011, ordeno se emplazara a la demandada dentro de los Veinte (20) días siguiente al de la fecha para que diera contestación a la demanda.
Mediante el escrito de fecha 02 de noviembre de 2011, el demando estando en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda lo hizo en los siguientes términos:
Llegada la oportunidad para que esta Alzada se pronuncie pasa a dictar sentencia de la siguiente manera:
.II.
MOTIVA
Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de fecha 07/08/2012, actuando con asociados, que declara sin lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta y con lugar la reconvención o mutua petición, intentada por la excepcionada. En efecto, bajando a los autos, puede observarse que la parte actora expresa haber suscrito para con la demandada, un contrato de opción de compra-venta de una parcela de terreno distinguida con el Nº 08 y las bienhechurías sobre ella construidas, tipo unifamiliar pareadas, de las llamadas Twon-House, ubicada en la Calle La Esperanza, pasaje la Ceiba de la Urbanización Guaiquera de la ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, las cuales forman parte del Urbanismo “Palmera Suites”, cuya parcela tiene un área de Ciento Diecisiete Metros Cuadrados Con Sesenta y Tres Centímetros Cuadrado (117,63 mts2) dentro de los siguientes linderos: Norte: con la Avenida principal del parcelamiento, en Siete Metros con Treinta y Ocho Centímetros Lineales (7,38 mts), Sur: con paredón en medio y terrenos municipales, en Nueve Metros con Cuatro Centímetros (9,04 mts); Este: con áreas verdes del parcelamiento, paredón en medio y terrenos municipales, en tres segmentos de Siete Metros con Sesenta y Siete Centímetros Lineales mas Dos Metros Ochenta y Nueve Lineales mas Cinco Metros con Dieciocho Centímetros Lineales (7,67 mts + 2,89 mts + 5,18 mts) y Oeste: Con la parcela Nº 07, en Quince Metros con Tres Centímetros Lineales (15,03 mts), dicho contrato lo suscribió con la demandada, según consta de documento autenticado otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Aragua bajo el N° 33, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones levados por ese Registro con funciones notariales, en donde la accionada se comprometía a cancelar la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00) de los cuales la demandada únicamente pagó la inicial de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) y una serie de abonos, hasta el monto de TRESCIENTOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 300.500,00) quedando a deber la cantidad de CIENTO SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 169.500,00) los cuales no pago como saldo deudor en el lapso de cuatro meses, lo cual venció el 15 de Marzo del año 2.011; reseñando el actor, que tanto el monto como el plazo están establecidos en la cláusula tercera y cuarta del referido contrato, siendo el caso, que la accionada luego de autenticado el contrato de opción de compra-venta, no realizó el pago de la totalidad de lo adeudado, limitándose a realizar abonos parciales que suman la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 51.000,00). Solicitando, que por cuanto la accionada no cumplió con dicho monto, contraviniendo así la cláusula supra mencionada, procede a accionar la resolución de dicho contrato estimando la acción en la cantidad de CIENTO SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 169.500,00). Llegada la oportunidad de la perentoria contestación la demandada procede a utilizar una “Infitatio”, vale decir, contradice la demanda en todas y en cada una de sus partes, indicando como punto previo, que en el mes de diciembre de 2.008, su actual cónyuge JOSE LUIS YORIS LORETO, celebró un contrato con el actor para la adquisición de un inmueble, tipo Twon –House, ubicado en la parcela N° 8, y dicha venta fue pactada por un total de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), de los cuales debían cancelar el 40% de inicial en forma fraccionada y pagar en enero de 2.009, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) correspondiente al 10% del valor del inmueble y el resto de la inicial se cancelaría de manera fraccionada mientras la casa estuviera en construcción y el 60% restante se pagaría con un crédito hipotecario. Expresa el demandado igualmente, que la inicial fue pagada de la siguiente manera: CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) el día 14 de Enero de 2.009; DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) el día 17 de Febrero de 2.009; CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) el día 17 de Marzo de 2.009; DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) el día 20 de Abril de 2009; 13.000,00 el día 14 de Mayo de 2.009; DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) el día 16 de Junio de 2.009; VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) el día 17 de Agosto de 2.009; DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00) el día 15 de Septiembre de 2.009; DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) el día 14 de Octubre de 2.009; DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00) el día 17 de Noviembre de 2.009; DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) el día 04 de Diciembre de 2.009; DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) el día 15 de Enero de 2.010; DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) el día 19 de Febrero de 2.010; DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) el día 15 de Marzo de 2.010; DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) el día 28 de Mayo de 2.010; TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,00) el día 20 de Junio de 2.010; DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.5000,00) el día 06 de Julio de 2.010; DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00) el día 19 de Agosto de 2.010; SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) el día 20 de Septiembre de 2.010; y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00) el día 21 de Octubre de 2.010. Siendo que para el mes de Octubre de 2.010, se concluyó la construcción de la casa en acabado gris, señalando el actor, que habían colocado a sus expensas porcelanato en todo el inmueble, acondicionamiento total del baño de visitas que se encuentra en la planta baja, colocación de pocetas, lavamanos, accesorios, cerámicas en piso y paredes, cerámicas en todo el patio y en el lavandero, por haberlo autorizado el actor ya que este había recibido la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 249.500,00) lo que representaba un monto de 55.44% del valor total del inmueble, por lo cual, se redactó, un nuevo documento de opción de compra –venta a nombre de la demandada, el fue identificado supra siendo que el actor, solo le entrego, según expresa-, el documento de parcelamiento y en el mes de enero de 2.011, la constancia de habitabilidad del inmueble surgiendo con posterioridad desavenencias con el vendedor ya que no disponía de la documentación completa y necesaria para la tramitación del crédito bancario, por lo cual, en abril de 2011, -continua expresando el demandado-, que el actor sugirió firmar un nuevo contrato, el cual no se llevó a cabo, por lo que procedieron a denunciarlo ante la Coordinación Regional del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), el día 22 de junio de 2.011, según denuncia N° 0240-11 por no haberle facilitado los documentos necesarios y solicitados por el banco para la obtención de un crédito hipotecario para materializar la compra definitiva del inmueble que le fue dado en opción de compra señalando, que conforme a la clausula tercera del contrato cuya resolución se pide, el saldo deudor sería pagado dentro de un lapso de 120 días continuos pero supeditado este pago al tramite de un crédito bancario a partir del otorgamiento de ese instrumento (15 de Noviembre de 2.010), pero, las instituciones bancarias que otorgan este tipo de crédito hipotecario, entre ellas Banesco, para la obtención de dicho crédito, exige que con tal solicitud, sean consignadas, entre otros, el documento de propiedad del inmueble debidamente registrado, fotocopia de la certificación de gravámenes de los últimos 10 años, expedidas a los 30 días anteriores a la solicitud del crédito y planos arquitectónicos, además del documento de opción de compra, con un plazo de Noventa (90) días mas treinta (30) días de prorroga y suscrito en un plazo no mayor de Siete (07) días a la fecha de la solicitud del préstamo, debidamente notariado, permiso de habitabilidad si el inmueble a adquirir es nuevo y fotocopia de la ficha catastral emitida por la Alcaldía. Siendo que, para la fecha del otorgamiento del documento de opción de compra-venta el actor, solo le había entregado a la demandada, -según expresa-, la constancia de habitabilidad del inmueble de fecha 13 de Enero de 2.001, y el documento de parcelamiento y el titulo supletorio, fue registrado, una vez que así fue declarado por el Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de Abril de 12.011, y el cual fue otorgado por ante el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico, el día 11 de Mayo de 2.001, quedando inserto bajo el N° 36, Folios 276 del Tomo 9 del Protocolo de Transcripción de ese año 2.011, es decir, cuando ya había transcurrido sobradamente los CIENTO VEINTE (120) días continuos a que se refiere la cláusula tercera del documento de opción de compra-venta, expresando que no es procedente la resolución contractual ya que esta solo puede ser declarada con lugar cuando la parte que demanda la resolución ha cumplido con su obligación, que no es el caso de autos. De la misma manera, procede a ejercer una reconvención o mutua petición solicitando que el tribunal ordene suscribir un nuevo contrato de opción de compra-venta sobre la parcela de terreno distinguida con el N° 8 y las bienhechurías sobre ellas construidas, por un precio de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00) del cual solo adeuda el monto de CIENTO SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 169.500,00) que será pagado dentro del plazo de CIENTO VEINTE (120) días, contados a partir de la fecha del otorgamiento del nuevo contrato de opción de compra-venta y, donde se obligue al vendedor a gestionar, facilitar y entregar oportunamente los documentos requeridos para la obtención del crédito hipotecario y luego proceder a la protocolización del documento definitivo de ventas, estimando la reconvención en la cantidad de CIENTO SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 169.500,00). Reconvención esta que fue contestada por el actor-reconvenido, en fecha 29 de Noviembre de 2.011, negando y rechazando tanto en los hechos como el derecho, la reconvención propuesta, impugnando, rechazando y desconociendo los instrumentos signados desde la letra “A” a la letra “K” del escrito de contestación perentoria y reconvención
Trabada la litis así, como punto previo, es conveniente traer ha colación que la República Bolivariana de Venezuela a partir del 30 de Marzo de 1.999, ya no es sólo un Estado de Derecho, en el cual debía realizarse una interpretación Exegético-Positivista, de la legislación civil sustantiva y adjetiva sino que estamos en presencia de un Estado Social de Derecho y de Justicia, pues del principio del artículo 2 in fine, se desprende que Venezuela (se), que proviene del verbo “ser o estar” es decir, que a partir de 1.999, nace un Estado Social de Derecho y de Justicia, que “Propugna”, vale decir, que su decidiratum máximo es entre otros la Justicia, lo cual involucra, como bien lo sostenían en el pasado, autores de la talla de CALAMANDREI, MERCADER y CAPPELLETTI, que el proceso y en especial el proceso civil, no es una mera abstracción estéril, -como lo puede pretender quien interprete el derecho de forma pétrea, formalista, sino que debe ser el estudio del hombre vivo, a través de las Garantías Jurisdiccionales que lo revisten y dan realismo al concepto de Justicia.
Es por ello, que frente a la Exegetica-Positivista de la interpretación desbordada del derecho civil estático, debe oponerse una Interpretación Evolutiva, que permite a su vez la búsqueda original y osada de cada nueva Garantía Constitucional en relación a las normas sustantivas y procesales, que generan una exploración sin tregua, producto de una cultura jurídica renovada.
En efecto, como lo expresa LUIGI FERRAJOLI (Derecho y Razón. Teoría del Garantismo, Editorial Trotta. 2.005. Madrid), por Estado de Derecho (Constitución Venezolana de 1.961), se entendía cualquier ordenamiento conferido por la ley, en la forma y los procedimientos legalmente establecidos, lo cual deviene del termino alemán: (Rechtsstaat), propio del ius positivismo de un estado legislativo de derecho que tiene el monopolio de la producción jurídica y se fundamenta en el principio de la legalidad, bajo ese estado propio de las conceptualizaciones del “Leviatán” de THOMAS HOBBES o la posición de ese filosofo en el duelo que sostiene con el Constitucionalista Ingles Sir EDWARD COKE, eminente jurista durante los reinados de Jacobo I y Carlos I, distinguido como tenaz adversario de las pretensiones absolutistas de la corona que, derrota evidentemente en sus concepciones jurídicas, al filosofo HOBBES, en el libro que originalmente se denominó: “Dialogo entre un Filosofo y un Estudioso de Derecho Común de Inglaterra. 1.966”; actualmente editado bajo el nombre: (Dialogo entre un Filósofo y un Jurista. Editorial Temis. Madrid, 2.002), y donde HOBBES concibe al Estado bajo el principio de legalidad, como garantía de certeza y libertad frente a la arbitrariedad, y como criterio exclusivo de identificación del derecho valido, con independencia de su valoración como justo; que es exactamente la formula del modelo constitucional que rigió en Venezuela producto del liberalismo francés del “Lacer Passer, Laisser Faiser”, desde la Constitución de 1.830 hasta la Constitución de 1.961, ambas inclusive.
Es por ello, que los Jueces deben entender que a partir de 1.999, la ciencia jurídica ha dejado de ser una ciencia normativa, que hacía que en vez de tener códigos de derecho procesal y sustantivos produjéramos manuales de procedimiento y de normas pétreas civiles. En 1.999, nace un nuevo modelo constitucional que transforma evidentemente las garantías jurisdiccionales y su aplicación e interpretación al proceso y al derecho civil en general. La interpretación procesal y civil sustantiva, desplaza el principio de legalidad, pasándose a realizar una interpretación evolutiva de la norma, que permite una verdadera independencia del Juez, solo sometida a la Constitución sobrevenida por encima de la ley procesal y sustantiva. Una Constitución que no es rígida (pétrea), que no está preordenada, que permite ajustar el proceso y el derecho en general a la búsqueda de la Justicia en defensa del ser humano y de la sociedad, por lo que, una ley no es ley, no es válida por su forma de producción, por su origen, sino por su contenido intrínsico con la Justicia, por su coherencia en su contenido con los principios constitucionales.
En el sistema Procesal Constitucional de 1.961, que tenía como base la Exegetica-Positivista se había entendido al sistema procesal y al sistema formalista civil derivado del Código Napoleónico, como una geometría formal que, se había disociado del concepto de Justicia. Bajo la Interpretación Evolutiva que permiten los artículos 2, 26 y 257 de la Carta Política, pasando por el artículo 49 ejusdem, una norma, formalmente válida y, por consiguiente vigente, puede ser sustancialmente inválida por el contraste de su significado con las Garantías Constitucionales o los Derechos Fundamentales.
Ello transforma el papel de la jurisdicción, que es aplicar la ley sólo si es constitucionalmente válida, y tal sistema, requiere de una fuerte impregnación judicialista, que entierra el quietismo judicial y que obliga a pasar al activismo de los Jueces; del Magistrado distante al próximo, a la inmediación, dejando atrás el aislamiento y la marginación del sistema judicial.
Bajo la Carta política de 1.999, que derrota la exegetica-positivista, nace para el sistema judicial, una actividad creativa, una responsabilidad, que no es solamente pragmática, sino cívica, desconocidas por la razón jurídica del viejo iuspositivismo formalista.
Esta concepción de esta Instancia Constitucional del Estado Guárico, evidentemente entra en consonancia, con lo establecido por nuestra Sala Constitucional, cuando en extraordinaria sentencia de fecha 24 de Enero del año 2.002, nuestra Sala de adscripción, con ponencia del Magistrado Dr. JESUS EDUARDO CABRERA, relativa a los créditos indexados, conceptualiza al Estado Social de Derecho, expresando que éste trata de armonizar las consolidación de la solidaridad social, la paz, el bien común y la convivencia.
Establecida así, la forma en que el Juzgador debe interpretar las normas procesales y sustantivas del derecho civil, bajo la mira de los Principios y Garantías Constitucionales, debe esta Alzada escudriñar en el presente caso la pretensión del demandante consiste en la búsqueda de la resolución de un contrato de opción de compra-venta con base a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución de un contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Y ante tal pretensión, la demanda se excepciona expresando que no termino de cumplir ha cabalidad el contrato pues evidentemente, el actor-vendedor, había suscrito para con esta, en el contenido contractual, la necesidad de la tramitación de un crédito bancario. Siendo que, para el otorgamiento de éste a favor de la demandada-compradora, era necesario que el actor le facilitase los documentos pertinentes que el banco necesita para la obtención o otorgamiento de un crédito hipotecario a los fines de materializar la compra definitiva del inmueble que le fue dado en opción de compra tal cual lo establece la cláusula tercera de dicho contrato.
Ahora bien, ante tal circunstancia es evidente, que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta, donde nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato, como una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico. Así pues, en concepto de esta instancia recursiva, el contrato puede ser entendido como: “Acto” y como “Relación”: el acto se refiere a la unión de voluntades de los contratantes; la relación tiene que ver con la consecuencia jurídica del acto. Dentro de los distintos significados del termino contrato, no se hace otra cosa, sino expresar aspectos o momentos distintos de un fenómeno: La potestad, concedida a los particulares de insertar en la compleja regulación de las relaciones existentes entre los miembros de una organización social, una regulación que tiende a realizar un resultado delineado por los mismos contratantes, mediante la conformación o aprobación de un texto considerado idóneo para expresarlo, verbi gracia, en la practica, cuando se pretende adquirir un inmueble el vendedor y el comprador en muchas ocasiones no celebra directamente el contrato definitivo de compra-venta. Que transfiere la propiedad a cambio del pago del precio, pudiendo ocurrir que el comprador no tenga la disponibilidad inmediata de la suma necesaria para pagar el precio requerido, y por lo tanto, tenga que dirigirse a un banco para gestionar la obtención del importe que requiere, lo cual se desprende, de la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta cuya resolución se demanda que expresa: “…cláusula tercera: el oferido propone al oferente que la forma de pago ha sido mediante un monto de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 249.500,00), representada por una inicial de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00), mas los siguientes cheques de gerencia…, y el resto o sea la cantidad de (Bs. 220.500,00) será pagado en un lapso de CIENTO VEINTE (120) días continuos de acuerdo al tramite de un crédito bancario a partir del otorgamiento de éste instrumento…”. Ante tal cláusula es evidente, que este juzgador debe tener presente una serie de principios generales que rigen en materia de contrato, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante del contrato, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, donde se establece que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, lo cual, tiene un significado, por una parte de la tradición normativa que deviene de Códigos anteriores, desde el Código Napoleónico; y por otro lado, pone en alerta a los contratantes sobre la gravedad del acto que ellos tienen la intensión de llevar a cabo. Es decir, que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinada, precisas y excepcionales condiciones. Debiendo traerse ha colación igualmente el principio de la buena fe que nos indica, que las partes deben comportarse con lealtad y corrección. En efecto, en el inicio de una especifica relación de negocios, nace necesariamente una interferencia de las esferas de autonomía y de los intereses patrimoniales de las partes contratantes, lo que mueve a imponer la exigencia de que cada una de ellas se comporte en forma tal que se mantenga íntegra la esfera jurídica de la otra, con prescindencia de la efectiva realización del acuerdo: “el fin esencial y principal de quien participa en un contrato es que su comportamiento, sea la representación fiel a la realidad en la mayor medida posible, de lo que se ha querido”. Por ello, la lealtad en el comportamiento debe basarse en una conducta circunscrita dentro del propio fin del contrato y es por tal motivo que cada parte debe estar obligada a suministrar informaciones, aclaraciones y especificaciones sobre aquellos elementos de la situación de hecho, necesarias para el cumplimiento del mismo, con base a ello, ninguna de las partes debe obstaculizar la formación del contrato, ni apartarse de las tratativas, sin justa causa.
Por lo antes expuesto, nuestro legislador sustantivo, en el artículo 1160 Civil, estableció que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; vale decir, que en criterio de esta Alzada del estado Guárico, la buena fe, la equidad y el uso, constituyen las últimas fuentes de integración del contrato, entendida la palabra: “Integración”, como la de completar un todo con la intención de las partes. Así pues, en la aplicación de la equidad y la buena fe se a buscado la creación de una regla que es dictada por la experiencia, vale decir, por la interpretación de la circunstancias en que se desenvuelve la realización del contrato para encontrar su fin, como lo sería por ejemplo la necesidad que tiene el actor-oferente de suministrar los documentos e informaciones necesarias al oferido, para que éste, al no tener el monto total del precio de la operación, pueda dirigirse a una entidad bancaria, para solicitar un crédito a los fines de completar la tratativa contractual. Esta norma del Código Civil no solo delimita “Derechos y Deberes de las Partes”, en la ejecución del contrato, sino que: “Requiere un compromiso de solidaridad que va más allá, y que obliga a cada una de las partes a tener en cuenta el interés de la otra, con prescindencia de determinadas obligaciones contractuales o extra-contractuales”. Al respecto, es necesario determinar, que de la buena fe y de la equidad en el tracto contractual, no nacen derechos para las partes, sino que se vuelven a equilibrar los derechos ya existentes, según una lógica de mercado o bancaria. Por eso, las normas del Código Civil, deben ser releídas, bajo el valor de las normas constitucionales que cuando hablan de un estado social de derecho y de justicia hace n referencia a la buena fe y a la equidad para garantizar un equilibrado desenvolvimiento del intercambio contractual, vale decir, que el Juez tiene un empleo cada vez mas amplio de la buena fe, como remedio capaz de hacer frente al equilibrio contractual.
En el caso sub lite, el actor solicita la resolución contractual, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; tal resolución la solicita el actor, expresando que el demandado no realizó el pago total de los DOSCIENTOS VEINTE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 220.500,00), limitándose a realizar abonos parciales que sumaron la cantidad de 51.000,00 incumpliendo de esa manera con las cláusula tercera y cuarta del contrato cuya resolución se pide y el cual fue autenticado por ante el Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Aragua, quedando anotado bajo el N° 33, Tomo 51, de fecha 15 de Noviembre de 2.010, el cual no ha sido tachado ni impugnado por ninguna de las partes, debiéndose otorgársele pues, valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, de donde se denota, que en la cláusula tercera de dicho contrato, ambas partes acuerdan que se solicite el tramite de un crédito bancario a partir del otorgamiento de dicho instrumento para cancelar la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 220.500,00), por lo cual, bajo el concepto normativo antes expuesto, de la buena fe contractual, a los fines de integrar el contrato y llevar a que éste produzca los efectos jurídicos para reestablecer el equilibrio contractual y siendo que el propio articulo 1.270 del Código Civil de 1.982, establece que: “La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que esta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia…”. El buen padre de familia constituye una ficción creada por la ley, una abstracción, para significar la diligencia habitual del hombre avisado y prudente, desprendiéndose pues, que si el oferido debía solicitar un crédito bancario, es evidente, que dentro de la conducta del oferente, debe estar la de suministrar a este, los elementos necesarios para la tramitación de dicho crédito.
En efecto, bajando a los autos, puede observarse, que la parte demandada, acompañó, copia simple, de una documental administrativa, adjunta a la perentoria contestación, emanada del Instituto de Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), de fecha 22 de Junio de 2.011, donde manifestó, denunciar al actor, ya que ha incumplido al no facilitar los documentos necesarios solicitados por el Banco para el crédito hipotecario para materializar la compra-venta definitiva. Tal instrumental, al ser una documental administrativa que goza de una presunción iuris tantum, conforme al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y que se encuentran bajo el control de la jurisdicción contenciosa, por efecto del artículo 7.6 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa, de la cual se desprende que el excepcionado-reconviniente, había manifestado, ante el Órgano de Protección al Consumidor, sobre el incumplimiento por parte del actor, en relación a no suministrarle, los documentos necesarios, para poder darle cumplimiento al contrato, es decir, para solicitar el crédito bancario, pues es evidente, que el demandado no tenía la totalidad del precio para realizar inmediatamente la operación de compra-venta, por lo cual ambos pactan contractualmente, la necesidad de acudir al ente bancario para solicitar el financiamiento y dar cumplimiento efectivo a lo establecido contractualmente, no bastando por ende, la simple impugnación a la documental administrativa, pues es necesario que el actor impugnante, traiga a los autos, algún elemento probatorio que desvirtúe la presunción ominis de la cual gozan todas las documentales administrativas emanada de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico; igualmente consta a los autos, al folio 78, lo afirmado por el propio demandado, en relación, al Registro de Información Fiscal, suministrado por el actor, en fecha 18 de Marzo de 2.011, es decir, fuera del lapso para la obtención de dicho crédito, siendo esta una documental administrativa en copia simple que no fue impugnada por las partes, con valor de plena prueba al no ser desvirtuada por presunción en contrario. De la misma manera corre del folio 79 y siguiente, Registro del Titulo Supletorio sobre una bienhechuría construidas sobre una parcela de terreno del actor, en el parcelamiento urbanístico “Palmera Suites” ubicado en la Urbanización Guiquera, Calle La Esperanza de esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico, identificada con el N° 8, y la cual fuera registrada, en fecha 11 de Mayo de 2.011, la cual quedó inscrita por ante el registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico bajo el N° 36, Folio 276 del Tomo 9, del Protocolo de Transcripción de ese año, lo cual se demuestra, de que dicho registro, se produjo fuera del vencimiento de la opción de compra-venta, por lo cual era imposible que pudiera el oferido, solicitar el crédito bancario pues estos son documentos fundamentales para el tramite de dicho crédito y para el efectivo cumplimiento del contrato. Del folio 92 al 93, ambos inclusive, consta una instrumental, que no se encuentra suscrita por ninguna de las partes, por lo cual debe desecharse la misma y así se establece. Al folio 113, si consta, constancia de habitabilidad del inmueble, signado con el N° 8, del urbanismo “Palmera Suites”, otorgado, por el Director de Gestión Urbana, de la Alcaldía del Municipio Roscio del Estado Guárico, lo cual corrobora la versión del propio demandado, en relación a que dicha constancia de habitabilidad si le fue entregada, pero con posterioridad, a la suscripción del documento de compra-venta, por lo cual se le restaban días al demandado para solicitar su crédito bancario y que le disminuía sus posibilidades de cumplimiento contractual. De la misma manera, al folio 114 corre solvencia municipal emanada de la Alcaldía del municipio Juan germán Roscio del Estado Guárico, la cual tiene como fecha de expedición el 14 de enero de 2.011, que al ser documentales administrativas gozan de una presunción tantum, evidenciándose, que la existencia de tal documental emitida en fecha 14 de enero de 2.011, limitaba al demandado, la obtención del crédito bancario. Asimismo, al folio 115 corre ficha catastral, expedida por la misma entidad municipal de fecha 01 de Abril de 2.011, es decir, con posterioridad, al lapso otorgado para la solicitud del crédito bancario por lo cual es evidente, que el demandado no podía, no tenia la posibilidad, de dar cumplimiento a la opción de compra-venta al no haber suministrado el actor-oferente los documentos necesarios para la obtención del crédito bancario y así se establece. De la misma manera del folio 149 al folio 157, consta a los autos documentos de parcelamiento dentro del cual se encuentra el inmueble o parcela de terreno objeto de la opción, signado bajo el N° 8, pudiendo observarse, como dice el demandado, que dicho documento de parcelamiento si le fue entregado por el actor, ya que el mismo fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, en fecha 25 de Mayo de 2.010, el cual es un documento público, con valor de plena prueba, mas sin embargo, tales documentos no son suficientes, para la tramitación del crédito bancario.
De la misma manera consta a los autos, especialmente del folio 215 al folio 232, ambos inclusive, el resultado de la privación grafo técnica, realizada por los expertos Germàn Arturo Vivas; Juan Alberto Blanco y Manuel Salvador Perdomo, titulares de las cédulas de identidad N° 5.268.349; 3.120.193 y 7.229.574, respectivamente, con el objeto de determinar si las firmas que suscriben los recibos de pagos Nros. 008, 009, 011,012, 016, 018, 027, 029, 031, 034, 037, 044, 047, 050, 052, 057, 063, 064, 069, 073, 076, y 081, con membrete alusivo al Conjunto residencial “Palmera Suites”, cursantes a los folios 125 al 143 y del 145 al 147, verificándose, que en tal experticia se utilizó el método de la motricidad automática del ejecutante que comprende la observación y el análisis de las características individualizantes presentes en el grafismo de quien suscribe o firma, ya que estas son producto del movimiento involuntario, llegan do a la conclusión que de que, las firmas cuestionadas, antes identificadas; “…corresponden a la motricidad escritural del ciudadano DAVID OSWALDO SILVEIRA VILLARROEL, cedula de identidad N° 10.801.310, quien suscribe los documentos indubitados señalados para el cotejo grafo técnico…”, y en relación a los guarismos observables en la pieza de papel bond marcada con la letra “k” no se analizaron desde el punto de la individualización, por cuanto, el material indubitado señalado para la comparación técnica no contiene guarismos que permitan el cotejo a los fines de conocer la autoría escritural; con tal experticia, se demuestra plenamente que las firmas de los recibos impugnados números 008, 009, 011, 012, 016, 018, 027, 029, 031, 034, 037, 044, 047, 050, 052, 057, 063, 064, pertenecen a la firma de la parte actora, por lo cual, este recibió como parte de pago la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 287.500,00), restando solamente por cancelar a través del crédito bancario, la cantidad de CIENTO SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 169.500,00) monto el cual, concuerda tanto el demandante en su demanda como el demandado en su contestación, por lo cual, se por demostrado, que la deuda total, era por el monto de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00), de los cuales el actor recibió TRESCIENTOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 300.500,00), lo cual se demuestra plenamente con la experticia de auto.
Asimismo, observa esta Alzada, que anexo al escrito de la perentoria contestación, signado con la letra “c”, corre partida de matrimonio celebrado el 26 de Diciembre de 2.008, entre los ciudadanos JOSE LUIS YORIS LORETO y CARMEN ELENA RODRIGUEZ DI LORENZO, titulares de la cédula de identidad N° 9.887.095 y 17.271.277, con lo cual se demuestra plenamente, al ser una instrumental pública con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, el ciudadano JOSE LUIS YORIS LORETO, es cónyuge de la parte demandada lo que aunado a los recibos de pago tenido por reconocidos a través de la experticia, se demuestra plenamente, la existencia de un primer contrato de opción de compra, celebrado entre el cónyuge de la demandada, ciudadano JOSE LUIS YORIS LORETO y la parte actora, donde el primero de estos, cancelo los montos arriba expresados, y por lo cual, el demandado, celebra el contrato de opción de compra-venta de fecha 15 de Noviembre de 2.010, donde señala haber recibido la cantidad de 249.500,00, acreditados a través de los instrumentos objeto de la experticia, siendo el precio total, la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00) y, con los montos cancelados igualmente por la demandada, con posterioridad a la autenticación de dicho documentos de opción de compra-venta vale decir, con las tres (03) cuotas del 15 de Diciembre de 2.010, del 17 de Enero de 2.011 y del 14 de Febrero de 2.011, por unos montos de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00); DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 16.000,00) y VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) respectivamente, lo cual acredita, los pagos realizados, por el cónyuge de la demandada y así se establece.
De la misma manera corre a los autos, certificación de gravámenes, sobre la parcela N° 8, objeto del presente proceso, donde se demuestra, que dicha certificación de gravámenes fue expedida por la Oficina de Registro Público del Municipio Juan Germàn Roscio y Ortiz del estado Guárico, en fecha 19 de Mayo de 2.011, por lo cual se observa, que dicho certificación se obtuvo fuera del lapso de Cuatro (04) meses o Ciento Veinte (120) días a que se refiere el contrato de opción de compra-venta. Tal instrumental es una documental con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, y así se establece. De la misma manera, corre en copia certificada, del folio 284 al folio 332, ambos de la segunda pieza, del expediente administrativo contentivo de la denuncia 0240-11 de fecha 22 de junio de 2.011, interpuesta por la parte actora, en contra de la demandada, la cual ya fue valorada a los autos.
De fecha 01 de Febrero de 2.012, compareció a deponer como testigo el ciudadano TALAVERA OVALLES, YONNYS JOSE, quien dijo conocer a la parte demandada y a su esposo y la urbanización “Palmera Suites”, ubicada en la Guaiquera, Calle La Esperanza de la Ciudad de San Juan de los Morros, que conoce el Twon-House ubicado en la parcela 8, y que realizó trabajos de albañilería, porcelanato, cerámica, colocación de piezas sanitarias y griferìas en toda la casa, en los pisos pocetas y lavamanos lo cual realizó en agosto y septiembre de 2.010, trabajo los cuales se los mando a realizar la demandada y su esposo el Doctor YORIS. Tal testigo se desecha de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no lleva a los autos ningún elemento, relativo al incumplimiento de la parte actora, en relación al suministro de los documentos necesarios para poder solicitar el crédito bancario, y tampoco, en relación a la resolución solicitada por la demandada.
Ahora bien, realizado el análisis probatorio conforme al principio de la exhaustividad de la prueba establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, es necesario entrar a dilucidar los elementos relativos a la resolución del contrato de opción de compra-venta pretensión esta que sirve de soporte a la parte actora, siendo que, la resolución contractual se encuentra establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, al ser la opción de compra-venta, un contrato bilateral, y donde, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, por ello, la acción resolutoria, presupone el incumplimiento de la parte demandada o la inejecución de la obligación, en el caso de autos, es evidente, que el demandado no pudo cumplir con su obligación del pago del saldo deudor montante a la cantidad de CIENTO SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 169.500,00) porque el propio actor (Oferente) no cumplió con su obligación es decir, cuando el demandado contesta perentoriamente la demanda opone una exeptio Non Adiplenti Contractus, porque existe a su vez un incumplimiento por parte del actor, ya que, en el contrato de opción de compra-venta especioficamente en la clausila tercera se otorgó al oferido, un plazo de 120 dias continuos para tramitar un credito bancario a partir del otorgamiento de ese instrumento, siendo que, a los autos consta plenamente, que el oferente, no cumplió con suministrar al oferido los instryumentoas necearios para la obtención de dicho crédito, los cuales se encuentran plenamente establecidos, en la perueba de informes, emanada del Banco Universal Banesco, de fecha 16 de Febrro de 2.012, incorporar a los autos, donde se señala que: “…cumplimos en informarles que de acuerdo a lo establecido en las normas para el otorgamiento de crédito para la adquisici´pon de vivienda principal de conformidad con las condiciones de financieamiento, los documentos que relacionamos a continuación corresponden a la lista de recaudos: 1° copia fotostática de certificación de gravamen de los ultimos 10 años, expedida en los 30 días anteriores a la solicitud del crédito; 2°.- Permiso de habitabilidad, si el inmueble a adquiri es nuevo y 3°.- Fotocopia de la ficha catstral emitida por la Alcaldía correspondiente…”; siendo de observarse, que la certificación de gravámenes fue obtenida en fecha 19 de Mayo de 2.011, y la ficha catastral el 01 de Abril de 2.011; el permiso de habitabilidad el 15 de Enero de 2.011; es decir, que para el momento de la celebración del contrato de opción de compra-venta, el actor no cumplió con entregar al demandado tales recaudos a los fines de gestionar el crédito ante la entidad bancaria, siendo que, inclusive, el primer recaudo y el ultimo, fueron obtenidos con posterioridad al vencimiento del lapso de los CIENTO VEINTE (120) días otorgados contractualmente al oferido para la solicitud del crédito, por lo cual es evidente, que el actor-reconvenido, no actuó de buena fe, al no otorgar tales documentos en la fecha establecida, para ser entregados al oferido a los fines de gestionar su crédito, vale decir, que si el cumplimiento de él actor en relación a esa carga de suministrar dichos documentos, la cual deriva de la cláusula tercera y su interpretación de la opción de compra.-venta, el demandado oferido, no podía, bajo ninguna aspecto, solicitar el crédito bancario consagrado contractualmente. Por lo que, al no haber cumplido el actor, no puede a su vez solicitar la resolución del contrato y así se establece.
Ahora bien, en relación a la reconvención, puede observarse que el demandado al contestar perentoriamente la demanda solicita en vista de el incumplimiento efectuado por el actor se le ordena a éste que suscriba nuevo contrato de opción de compra-venta sobre la parcela de terreno distinguida con el N° 8, y las bienhechurías sobre ellas construidas, tipo unifamiliar, pareadas, de las llamadas Town House, ubicada en la calle La Esperanza, pasaje La Ceiba de la urbanización Guaiquera de la Ciudad de San Juan de los Morros, cuyos linderos están establecidos a los autos, por un precio, establecido de la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00) de los cuales solamente adeuda el demandado-reconviniente la cantidad de CIENTO SESENTA Y NUVE MIL BOLIVARES (Bs. 169.500,00) para ser pagados dentro de un plazo de 120 días, quedando obligado el vendedor-oferente a gestionar, facilitar y entregar oportunamente lo documentos requeridos para la obtención del crédito hipotecario y luego proceder a la protocolización del documento definitivo de venta.
Ante tal pretensión, es conveniente señalar que el Tribunal no puede a través de una sentencia reescribir u ordenar realizar un nuevo contrato a las partes. La voluntad expresada por las partes en el contrato, no puede ser alterada por el Juez. El Juez tiene la tarea de interpretar y calificar el contrato, de controlar si éste responde o no a los principios y a las disposiciones legales, que persigan un interés merecedor de protección si se ha actuado contra el orden público y las buenas costumbres si las partes se han comportado con arreglo a la buena fe, entre otras; pero no puede reescribir el contrato, ni parte del mismo, pues ello conduciría al juez a arrogarse la tarea del contratante o la condición de controlador de la lógica jurídica y económica del contrato. Mas sin embargo, como el Juez conoce el derecho, bajo el principio del iura novit curia, es evidente, que el Juez debe declarar con lugar la reconvención, ordenando al actor-reconvenido, cumplir con el contrato de opción de compra-venta otorgado por ante el registro Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Aragua, en fecha 15 de Noviembre de 2.010, y el cual quedo inserto bajo el N° 33, tomo 51, de los libros de autenticaciones, en el sentido que, el plazo de 120 días para la solicitud del crédito bancario, establecido en la cláusula tercera del referido documento de opción, comenzará a correr, al momento en que conste que efectivamente el accionado ha recibido del actor, los recaudos relativos a la certificación de gravámenes, al permiso de habitabilidad, a la ficha catastral, ambas emitida por la Alcaldía correspondiente, fotocopia de la cedula del vendedor, RIF del vendedor; siendo que la presente sentencia, establece que será a partir de que conste la entrega de tales documentos al oferido, cuando comience a correr los 120 días para la solicitud del préstamo es decir, una vez que conste dicha entrega, empezará a correr el lapso no mayor de siete (07) días para la solicitud del préstamo. Y así se establece.
En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR, la acción de resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, intentada por la parte actora, Ciudadano DAVID OSWALDO SILVEIRA VILLARROEL, venezolano, mayor de edad, soltero y titular de la cedula de identidad N° 10.801.768 y de este domicilio, en contra de la parte demandada Ciudadana CARMEN ELENA RODRIGUEZ DI LORENZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 17.271.277 y de este domicilio, al no haber cumplido ésta con la entrega a favor de la demandada-reconviniente de los recaudos necesarios para solicitar el crédito bancario y cumplir así con el fin mismo que persigue dicho contrato; vale decir, que si el actor no cumple con sus obligaciones contractuales, no puede invocar la resolución contractual establecida en el artículo 1.167 del Código Civil y así se establece. Se declara CON LUGAR la reconvención intentada por la parte demandada donde se ordena bajo la interpretación del contrato de opción de compra-venta que la parte actora (oferente) entregue a la parte demandada-reconviniente (oferida), los siguientes recaudos: certificación de gravámenes, permiso de habitabilidad, ficha catastral, ambas emitida por la Alcaldía correspondiente, fotocopia de la cedula del vendedor, RIF del vendedor siendo que, el plazo de CIENTO VEINTE (120) días que establece la cláusula tercera contractual comenzaran a correr a partir de que conste la entrega de tales documentos al oferido y, una vez que conste dicha entrega, empezará a correr el lapso no mayor de siete (07) días para la solicitud del préstamo. Dicho crédito a ser solicitado por el oferido, deberá ser por el monto adeudado al oferente, vale decir, por la cantidad de única y exclusivamente de 169.500,00. Y así se establece. Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesta por la parte actora-reconvenida y se CONFIRMA aunque bajo otro criterio, el fallo de la recurrida emanada del Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros, actuando con asociados de fecha 07 de Agosto de de 2012
SEGUNDO: Se condena a la parte actora al pago de las costas en relación a la declaratoria sin lugar de la acción, como el pago de las costas de la reconvención declarada con lugar, al haber sido vencida totalmente en ambas situaciones procesales, y así se decide.
Publíquese, Regístrese y déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Dos (02) días del mes de Abril del Año Dos Mil Trece (2013). Años 202° de la Independencia y 154° de la Federación.-

El Juez Titular.-

Dr. Guillermo Blanco Vásquez.
La Secretaria.

Abogado Shirley Corro B.
En la misma fecha siendo las 1:30 p.m. se publicó la anterior sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-

La Secretaria.
GBV/es.-