TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO ACCIDENTAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO GUARICO

ACTUANDO EN SEDE: Civil
EXPEDIENTE N°: 6.191-06
MOTIVO: Desalojo (Apelación)
PARTE DEMANDANTE: Francisco De Sales Fitt Tirado.
PARTE DEMANDADA: Aliria Rojas de Rodríguez.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abog. Nicolás Rafael López Gómez.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abog. Alejandro E. Rodríguez Rojas.

I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Subieron las presentes actuaciones a esta Alzada, con motivo de la apelación interpuesta por el abogado Alejandro Rodríguez, inscrito en el INPREABOGADO, bajo el Nº 58.990, en su condición de Apoderado Judicial de la parte demandada, ciudadana: ALIRIA ROJAS DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.511.503, contra la sentencia de fecha 14-07-2006, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, y oída en ambos efectos, en fecha 27-11-2006, con motivo del juicio que por Desalojo sigue en su contra el ciudadano: FRANCISCO DE SALES FITT TIRADO, venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.507.789.

Consta de libelo presentado por el ciudadano: Francisco De Sales Fitt Tirado, debidamente asistido de abogado, por ante el referido Juzgado de Municipio, en fecha 16-01-2006, que es legítimo propietario de un inmueble ubicado en la Avenida José Félix Ribas, Nº 64, de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, el cual está actualmente arrendado a la ciudadana: Aliria Rojas de Rodríguez, antes identificada, y además actúa, en su condición de Presidenta y única accionista de la empresa UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO Dr. LUIS JOSÉ ACOSTA RODRÍGUEZ C.A., inscrita en principio en el Registro Mercantil que llevó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Trabajo y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con la denominación de GUARDERÍA MI SEGUNDO HOGAR S.R.L., en fecha 03 de julio del año 1984, bajo el N° 04, folios 31 al 33, tomo 4, del año 1984, y ocupando esa Unidad Educativa en calidad de arrendataria de dicha vivienda.

Alega el demandante, que dicho contrato se suscribió entre su persona y la sociedad mercantil GUARDERÍA MI SEGUNDO HOGAR S.R.L., representada en ese acto por su administradora, ciudadana Aliria Rojas de Rodríguez, antes identificada, destinado el inmueble para establecer una Guardería Infantil de su propiedad, encontrándose el mismo en perfectas condiciones y apropiado para el uso al cual se destina; estableciendo una duración del contrato, de dos años contados a partir del día 01-08-1983, prorrogable a voluntad de ambas partes.

Seguidamente, expone el actor, que posteriormente la ciudadana Aliria Rodríguez de Rojas, en su condición de representante legal de la UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO Dr. LUIS JOSÉ ACOSTA RODRÍGUEZ S.R.L., firmó un contrato de arrendamiento, entre su representada empresa, y la mandataria del actor, ciudadana: Yasmín Mercedes Fitt, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-10.666.893, para ocupar el inmueble antes descrito, única y exclusivamente, para establecer un colegio, estableciéndose en el contrato, que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones de habitabilidad y apropiado para el uso al cual será destinado el inmueble, y además, que la duración del contrato es de dos años a partir del 01-10-1999 hasta el 01-10-2001.

Llegado el vencimiento de dicho contrato, la ciudadana Aliria Rojas de Rodríguez, se negó a firmar un nuevo contrato, y sin embargo, el actor aceptó que continuara en el inmueble arrendado, convirtiéndose entonces en un contrato a tiempo indeterminado, a partir del día 02-10-2001. Asimismo, según el actor, la ciudadana Aliria Rodríguez, comenzó a realizar modificaciones estructurales en el inmueble arrendado y que ha venido incumpliendo con las cláusulas del contrato.

Fundamenta la acción, en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en las causales, b y e, y demanda, como en efecto lo hace, a la UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO Dr. LUIS JOSÉ ACOSTA RODRÍGUEZ S.R.L., representada por la ciudadana: Aliria Rojas de Rodríguez, por Desalojo. Estimó la acción en la suma de bolívares cuatro millones con oo/cts. (Bs. 4.000.000,00) y solicitó la citación de la demandada.

Del folio 11 al 46 de la pieza Nº 1 del expediente, rielan los recaudos acompañados con la acción, la cual aparece admitida por auto del Juzgado A quo de fecha 19-01-2006, acordándose la citación de la demandada. Consta seguidamente, que el demandante otorgó poder apud acta al abogado Nicolás Rafael López Gómez, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nros. 5.216. Seguidamente, agotada la citación personal sin que la parte demandada se diera por citada, se le designó defensor judicial, a solicitud de la parte actora. Al folio 72 de la primera pieza del expediente cursa poder apud acta otorgado por la ciudadana ALIRIA ROJAS DE RODRIGUEZ, a los abogados en ejercicio ALEJANDRO E. RODRIGUEZ ROJAS y OCTAVIO RAFAEL CAMERO SOJO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 58.990 y 68.992, respectivamente.

Por escrito de fecha 18-05-2006, el abogado Octavio Rafael Camero Sojo, dio contestación a la demanda, alegando la declinación de competencia por razón de materia, y contestando como fondo, que rechaza, niega y contradice el fundamento esgrimido por el actor, en cuanto a las modificaciones estructurales realizadas en el inmueble arrendado efectuadas sin el consentimiento del propietario, en tal sentido, manifiesta que la modificación no va dirigida a desmejorar la estructura del inmueble, ni mucho menos desconocer su condición de propietario, resaltando de que la misma obedece a que en tres oportunidades les han robado por el frente, y que estas modificaciones se hicieron con el fin de proteger y brindar seguridad a los bienes muebles de esta institución y fundamenta sus alegatos en las disposiciones contenidas en los artículos 170 y 172 de la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente y los artículos 131 y 132 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en relación a la necesidad que alega el propietario de que sus parientes ocupen el inmueble señala en su escrito el apoderado de la parte demandada, que el ciudadano Francisco Fitt es propietario de varios inmuebles en esta ciudad, inclusive ubicados en zonas residenciales que presentan inmejorables condiciones para mejorar la salud de sus parientes consanguíneos, los cuales describe en su escrito de contestación de la demanda.

Posteriormente, ambas partes promovieron las pruebas que consideraron pertinentes, y seguidamente, consta la admisión y evacuación de las mismas. Las partes presentaron conclusiones.

En fecha 14-06-2006, el Juzgado A quo difirió el acto de dictar Sentencia y por decisión dictada el 14-07-2006, fue declarada con lugar la acción y el desalojo del inmueble motivo de la presente acción, condenándose a la demandada al pago de las costas del proceso.

Riela a los folios 252 al 266 de la Pieza N° 2 del expediente, escrito de Apelación presentado por los Abogados Octavio Camero y Alejandro Rodríguez, Inpreabogados N° 68.992 y 58.990, respectivamente, mediante el cual, luego de una relación sucinta de los hechos que originaron la controversia, oponen la incompetencia del Tribunal en razón de la materia; seguidamente, solicitan la reposición de la causa al estado de que se admita nuevamente en la sede jurisdiccional especial y se ordene la notificación del Ministerio Público, de conformidad con los Artículos 170 y 172 de la Ley Orgánica para la Protección del Niño, niña y adolescente, en concordancia con los Artículos 131 y 132 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera, denuncia vicios en la Sentencia del Tribunal A quo, de conformidad con los artículos 244 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el sentenciador no hizo expresión alguna sobre el medio de defensa opuesto relativo a la reposición de la causa, omitiendo así pronunciamiento y en relación al Artículo 243 ordinales 4° y 5° ejusdem, por haber silenciado las pruebas promovidas por la parte demandada consistentes en documentos públicos marcados “B”, “C” y “D”. En cuanto al fondo de la controversia, alega que no existe falta de necesidad de ocupar el inmueble por parte de los parientes consanguíneos del propietario y en cuanto a las reformas realizadas en el inmueble alega el consentimiento tácito del actor para con los mismos. La apelación fue oída en ambos efectos por parte del Tribunal de la causa, ordenándose la remisión al Tribunal de Alzada para conocer de la misma.

Aquí fue recibido el expediente, con motivo de la Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 17-02-2012, mediante la cual anula el fallo dictado el 12 de enero de 2007 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, y ordena a dicho se pronuncie sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en la causa que dio origen a la acción de amparo contra la sentencia dictada el 14 de julio de 2006, por el Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la misma Circunscripción Judicial y, en consecuencia, deja sin efecto todas las actuaciones posteriores a dicha sentencia.

En fecha 20-11-2012 se abocó a su conocimiento quien suscribe, Abogada Theranyel Acosta Mújica, en su condición de Juez Accidental de este Juzgado.

Una vez libradas las notificaciones pertinentes, y transcurrido el lapso establecido en el Artículo 14, 90, 233, del Código de Procedimiento Civil, el apoderado de la parte demandada, presentó conclusiones, por escrito presentado en fecha 10-01-2013.

Por auto de fecha 24 de Enero de 2013, fue diferido el acto para dictar sentencia, y siendo ésta la oportunidad para decidir dicha apelación, el Tribunal pasa a hacerlo, para lo cual previamente observa.

II
PUNTO PREVIO
SOBRE LA FALTA DE COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

Intenta la parte actora el desalojo de un inmueble de su propiedad, ubicado en la Avenida José Félix Rivas N° 64 de esta ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, ocupado con el carácter de arrendataria por la ciudadana ALIRIA ROJAS DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.511.503, en su condición de Presidenta y única accionista de la empresa UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO DR. LUIS JOSÉ ACOSTA RODRÍGUEZ S. R. L, fundamentando su acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literales B y E. Manifestando en su escrito libelar que la demandada realizó reformas en el inmueble sin su autorización contraviniendo el contrato de arrendamiento suscrito y que además sus nietos Arturo Rafael y Luís Alfredo Muñoz Fitt, hijos de Yasmín Mercedes Fitt Lozano, viven actualmente en el inmueble donde funciona el Supermercado Agropecuario, de su propiedad, y por causa de los fuertes olores y los polvos desprendidos de los productos que se expenden, se les ha diagnosticado un cuadro clínico de asma bronquial, recomendándoseles por prescripción facultativa su traslado a otro sitio, y en tal razón necesita el inmueble para que ellos lo habiten con su madre, hija del demandante.

Citada legalmente la demandada, ésta representada por el Abogado Octavio Rafael Camero Sojo, INPREABOGADO N° 68.992 y de este domicilio, dio contestación a la demanda en fecha 18-05-2006, proponiendo previamente en el capítulo I y II del escrito presentado, la falta de competencia del Tribunal en razón de la materia, alegando para ello, el contenido del artículo 12 de la Ley Orgánica para la protección del Niño y del Adolescente, por considerar que los derechos y garantías allí consagrados son de orden público, solicitando en consecuencia la reposición de la causa por considerar que no se notificó a la representación Fiscal conforme a lo establecido en el artículo 170 y 172 de la Ley orgánica que rige la materia y los artículos 131 y 132 del Código de Procedimiento Civil.- En su capítulo III, contestó al fondo, alegando; que la modificaciones realizadas al inmueble que se pretende desalojar, se efectuaron en el mes de Agosto de 2002, cuando el canon de arrendamiento era menor de los cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000,oo) y que para el momento el canon está fijado en seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,oo).-….Lo anterior a su decir demuestra, que desde la fecha de la realización de las mejoras (Agosto 2002), hasta la presente fecha el arrendador ha efectuado varios aumentos al canon de arrendamiento, consintiendo así de manera tácita, los trabajos de remodelación que se efectuaron en el inmueble.

Establece el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 34, que este dispositivo se aplica a los contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, así las cosas, no cabe duda que la demanda de desalojo ( artículo 34 L.A.I.) es ÚNICAMENTE APLICABLE A LOS CONTRATOS A TIEMPO INDETERMINADO. Tanto el demandante como el demandado, convienen que el contrato de marras, es a tiempo indeterminado. Establece el artículo 33 del referido Decreto Ley, que: “Las demandas por DESALOJO,….se sustanciarán y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. Lo que indica, que un Tribunal, para conocer de cualquier demanda de desalojo debe ser competente por la materia, el territorio y la cuantía.

La parte demandada, como punto previo opone la falta de competencia por la materia del Tribunal, fundamentándose en que el inmueble está ocupado por la UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO “DR. LUIS JOSÉ ACOSTA RODRÍGUEZ”, que instruye educación a nivel pre-escolar hasta primaria, con una matrícula de noventa y siete (97) alumnos, en edades que van desde 5 años a 12 años, y que el interés colectivo es de los menores, que se encuentra por encima de interés particular del actor, señala como fundamento legal el artículo 8 de la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente, o sea el interés superior del niño, razón por la cual solicita se remita el conocimiento de la presente causa a la sede jurisdiccional especial y se ordene la notificación del Ministerio Público.

Siguiendo un orden lógico establecido, pasa este Tribunal de Alzada a pronunciarse sobre a la competencia del Tribunal en razón de la materia, siendo menester, para quien aquí suscribe, determinar en principio quienes intervienen en la relación contractual de arrendamiento, cuya figura la componen, por un lado, un arrendador que está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial a: 1º) Entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2º) A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado y 3º) A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato; y por el otro lado, un arrendatario, el cual tiene dos obligaciones principales: 1º) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias y 2º) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, aunado a la capacidad requerida para contratar, bien sean personas naturales o jurídicas.
Al respecto, la Sala de Casación Social en Sentencia de fecha 30-11-2000, expresó lo siguiente: “Considera esta Sala de Casación Social que las causas de naturaleza civil reguladas por la Ley de Protección bajo estudio, corresponden a la jurisdicción civil ordinaria, pues es ésta quien tiene atribuida la competencia material general; y en todo caso, la competencia tanto material como funcional conferida a los Juzgados de Protección, viene a configurar una competencia especial dentro de la Jurisdicción Civil Ordinaria, y en la cual, cuando exista la necesidad jurisdiccional de proteger los derechos y garantías que directamente afecten a los sujetos tutelados, es decir, niños y adolescentes, efectivamente corresponderá en virtud del fuero de atracción personal, el conocimiento de los asuntos propios sometidos al conocimiento de los Juzgados de Protección, que están previstos en el artículo 177 de la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente.
Por el contrario, en las acciones de naturaleza civil comprendidas también en la jurisdicción ordinaria, reguladas por el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, donde las partes sean personas mayores de edad y existan involucrados indirectamente niños y adolescentes, la competencia corresponde a los Tribunales Civiles, que son órganos especializados y, en consecuencia, tal situación no obsta para que se protejan los intereses de los menores, en aplicación de los principios y derechos tanto constitucionales como legales para ellos atribuidos. Así se establece”.
En este sentido, de los autos se evidencia que las partes intervinientes, no se corresponden con las tuteladas en la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente, por lo que se trata de un contrato suscrito entre particulares, regido en principio por las normas de derecho común, como son las cláusulas contractuales y regulado por las normas de derecho público establecidas en la ley que rige la materia arrendaticia; y por otra parte, tanto el arrendador como el arrendatario se obligan a dar cumplimiento a las cláusulas contenidas en el contrato y a las normas que las regulan, en el entendido que durante su celebración han intervenidos particulares naturales y con personalidad jurídica, por lo que dicha relación contractual no está regulada por la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente, en consecuencia la excepción opuesta no ha de prosperar, y por ello se declara SIN LUGAR la falta de competencia alegada por la parte accionada y así se decide.-

Solicita el apelante, la reposición de la causa al estado de que se notifique al Ministerio Público, al respecto es menester realizar las siguientes consideraciones:

La reposición de la causa es una institución procesal creada con el fin práctico de corregir los errores de procedimiento que afecten o menoscaben el derecho de las partes con infracción de normas legales que señalen las condiciones que deben seguirse en el trámite del proceso.

Ha sido jurisprudencia reiterada del Alto Tribunal que la reposición no puede tener por objeto subsanar desacierto de las partes, sino corregir vicios procesales, faltas del Tribunal que afecten el orden público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de estas, y siempre que este vicio o error y daño consiguiente no haya sido subsanado o no pueda subsanarse de otra manera; que la reposición debe tener por objeto la realización de actos procesalmente necesarios, o cuanto menos útiles, y nunca cause demora y perjuicio a las partes; que debe perseguir, en todo caso un fin que responda al interés especifico de la administración de justicia dentro del proceso, poniendo a cubierto el valor de los fundamentos que atienden al orden público y evitando o reparando la carga o gravamen que una falta de procedimiento pueda ocasionar o haya ocasionado en el derecho y en el interés de las partes.-

En tal sentido, es necesario señalar que la nulidad y consecuente reposición de la causa pueden ser validamente decretadas en el juicio, cuando concurran los siguientes extremos: a) Que efectivamente se haya producido el quebrantamiento u omisión de forma sustanciales de los actos que menoscaben el derecho de defensa; b) Que la nulidad esté prevista en la ley, o que se haya dejado de cumplir en el acto alguna formalidad esencial a su validez; c) Que el acto no haya logrado el fin al cual estaba destinado; y, d) Que la parte contra quien obre la falta no haya dado causa a ella, o que sin haber dado causa a ella, no la haya consentido expresa o tácitamente, a menos que se trate de normas de orden público. Ahora bien, en el caso de autos se pudo observar que declarada como ha sido sin lugar la falta de competencia alegada en razón de la materia, mal podría este Tribunal reponer la causa y aplicar erróneamente una ley especial que no se corresponde por la materia, y así se declara.-

III
DE LA DECISIÓN DE FONDO

Seguidamente, esta Juzgadora decidirá sobre las pretensiones de las partes en litigio, para la cual se examinarán las probanzas traídas a los autos.

De la manifestación efectuada por la parte actora en su libelo de demanda y de la contestación de la parte demandada, se dan por probados que ambas partes suscribieron contratos de arrendamiento, que tienen por objeto el inmueble ubicado en esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, en la Avenida José Félix Ribas, N° 64, los cuales rielan agregados a los folios 27 al 32 de la pieza Nº 1 del expediente, marcados con las letras “B” y “C”, así mismo no se negó la existencia de dicha relación contractual ni se desconoció ni impugnaron los contratos, por lo que se tiene por reconocido a la luz de la norma del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-

Así las cosas, planteada como quedó la controversia este Tribunal pasa a pronunciarse sobre lo planteado por las partes en la demanda, así como en la contestación de la misma.

En lo atinente a la necesidad de los parientes consanguíneos del propietario de ocupar el inmueble, resulta pertinente transcribir el dispositivo legal invocado como fundamento de la acción, a saber el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”. Sobre la referida causal de desalojo doctrina nacional ha expresado: “... En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante arrendatario…” (Guerrero Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2003, Págs. 194 y 195)

En cuanto al primero tenemos que según lo previsto en la cláusula Cuarta del contrato que reza: “El plazo de duración de este contrato, es de dos (2) años, contados a partir del primero de Agosto del corriente año, prorrogable a voluntad de las partes, según aviso dado por escrito, con tres (3) meses de anticipación.” En este sentido, refirió el actor “(…) que llegado el vencimiento de este contrato la ciudadana Aliria Rojas de Rodríguez se negó a firmar un nuevo contrato, y sin embargo, sin haber cumplido ella con el deber que le imponía la Cláusula Quinta del contrato, de avisar con tres meses de anticipación la intención de renovar el contrato, acepté que continuara en el inmueble arrendado, convirtiéndose entonces en UN CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO a partir del día dos de octubre del dos mil uno,”no existe duda alguna que por la circunstancia antes descrita el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, y así se declara.
Con respecto al segundo requisito relativo a la cualidad de propietario, aducida por el accionante, se desprende de autos y especialmente de documento de propiedad traído a los autos en copia certificada, que efectivamente el propietario del inmueble bajo litis, es el ciudadano FRANCISCO DE SALES FITT TIRADO, identificado en el encabezado del presente fallo, por cuanto dicho documento probatorio no fue impugnado con los mecanismos legales establecidos en nuestro Código de Procedimiento Civil, no resultando de esta manera un hecho controvertido hace que el mismo sea plena prueba de la propiedad del mencionado ciudadano sobre el inmueble en cuestión, y así se decide.

De las actas procesales respecto al parentesco se evidencia que cursan a los folios 206 al 208 de la Pieza Nº 2, copias certificadas de las partidas de nacimiento de la ciudadana: Yasmin Mercedes Fitt Lozano, y de los niños: Arturo Francisco Rafael y Luis Alfredo Muñoz Fitt, instrumentos que no fueron impugnado, instrumentales estas que son valoradas por este Juzgado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, ya que de ellas se desprende la filiación existente entre estos y el demandante y así se declara.

En cuanto al tercer supuesto establecido en relación a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble arrendado, al respecto de este elemento se expresa, que viene dado por una especial circunstancia que obliga de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que al no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo de orden económico, sino social o familiar, es decir cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer la exigencia.

La necesidad en principio no viene dada únicamente por la razón económica, sino por cualquier otra necesidad de cualquier naturaleza, que puedan justificar de forma justa la procedencia del desalojo. Sería un hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce en un justo motivo, que se demuestra indirectamente en un interés indudable del necesitado para ocupar el inmueble, materializado cuando se logra demostrar que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría del inmueble. A razón de ello se ha establecido que la prueba de necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta.
En este orden de ideas, se observa que el actor anexó, al libelo de demanda un justificativo de testigos evacuado por ante la Notaria Pública de San Juan de los Morros, Estado Guárico, el 14-12-2005, en el cual ante el Notario prestaron su declaración los testigos promovidos por la parte actora a excepción de la Dra. Milagros Buffa, y habiendo promovido los testimonios de los ciudadanos: Fredy Rafael González Herradez, Eufemia de Jesús Carvajal de Torres y Fernando Javier Pulido Cedeño, estos al prestar sus declaraciones ratificaron el contenido y firma de la declaración que rindieron ante el ciudadano Notario. El testigo Fredy González Herradez, estuvo conteste al responder las repreguntas de la parte demandada, manifestando que: “He visto en varias oportunidades que los niños presentaron mareos, vómitos, y fueron llevados en varias oportunidades al médico, que esas sustancias afectan a los niños, que he visto a los niños vomitando, con mareos y su abuelo Francisco Fitt los ha llevado al médico”. La testigo Eufemia Carvajal al ser repreguntada contestó: Que en la Agropecuaria del señor Fitt, tiene que estar afuera porque es asmática y los fuertes olores la afectan, que no es médico, pero que vió que la Doctora dio una constancia de que los niños están afectados por los fuertes olores, que se enteró porque ella los llevaba al neumonólogo con crisis asmáticas. El testigo Fernando Pulido, manifestó al ser repreguntado, que: No tiene conocimiento de medicina, pero sí de malos olores del alimento de perrarina y los pelos de animales así como de conejo, porque es asmático, que los olores no son tóxicos y que visita frecuentemente el Supermercado Agropecuario.

Los testigos evacuados fueron contestes en sus declaraciones al afirmar que los niños antes mencionados se encuentran afectados en su salud, mas no quedó demostrado con sus deposiciones que tal situación guarde relación directa con las sustancias y demás químicos que se expenden en el Supermercado Agropecuario ubicado en la planta baja del edificio donde actualmente residen, por lo tanto a criterio de quien aquí decide los testimonios se valoran como un indicio de conformidad con lo establecido en los artículos 508 y 510 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto tales testimoniales nada aportan al proceso y debe ser desechado por ineficaz e impertinente, y así se decide.-

Con respecto al informe anexo, suscrito por la Dra. Milagros Buffa, esta Juzgadora no lo aprecia por tratarse de instrumento privado emanado de terceros no ratificada en juicio por quien lo suscribe, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-

En lo que se refiere a las pruebas de informes del Registro Inmobiliario, de la Notaría Pública y la Coordinación de Salud, Higiene y Alimentos, en virtud de que solo la última de las mencionadas consta a los autos y ésta solo demuestra la falta de permisología sanitaria de funcionamiento del Supermercado Agropecuario; en este sentido, debe desecharse tal instrumental por impertinente al no traer ningún hecho relativo al proceso, ni enerva en modo alguno la pretensión aducida, y así se establece.-

En relación a la Inspección Judicial evacuada en fecha 02-06-06, practicada por el Tribunal de la Causa en el SUPERMERCADO AGROPECUARIO, se valora de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; mediante la cual, entre otras cosas, dejó constancia específicamente en el particular “C” de la existencia de olores penetrantes emanados de productos tales como alimentos concentrados para aves, perrarinas, nutripollitos, de la fábrica ALCONCA, extramix, abonos químicos, creolina, desinfectantes con insecticida marca Cristal; la cual solo demuestra que del Supermercado Agropecuario emanan olores fuertes o penetrantes de los productos que allí se expenden, mas no es prueba firme de que las enfermedades alegadas por el demandante sean causadas por los olores que de allí emanan, ya que mediante dicha inspección solo se puede constatar el estado de los lugares o cosas pero determinar tal circunstancia, a criterio de esta Juzgadora, requiere de una comprobación o apreciación que exige conocimientos especiales, propios de la prueba de experticia y nunca de una inspección judicial, por lo tanto, el medio probatorio idóneo para determinar la toxicidad de una sustancia y su posible incidencia en la salud de las personas es la “Experticia”, la cual no fue promovida en el presente juicio, y así se decide.-

Continuando con el Principio de Exhaustividad Probatoria, esta Juzgadora observa que a los fines de rechazar los alegatos del demandante sobre la necesidad de los parientes del propietario de ocupar el inmueble, la parte demandada trajo a los autos copias certificadas de Documentos Públicos marcados “B”, “C” y “D”, agregados en fecha 30-05-2006, los cuales rielan a los folios 173 al 191 de la pieza Nº 1, y demuestran que el demandante efectivamente es propietario de otros inmuebles, concediéndosele a los mismos el valor probatorio establecido en los Artículos429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil y así se establece.-

Por las razones antes expuestas, esta Juzgadora considera que no se encuentran llenos los extremos del artículo 34 literal B del Decreto Ley que rige la materia, y así se decide.-

Ahora bien, en relación a la causal invocada en el Artículo 34 literal E de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Tribunal pasa a pronunciarse luego de las siguientes consideraciones. Determina el artículo 1.159 del Código Civil que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. Asimismo, el artículo 1.160 ejusdem dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Examinado como ha sido el contrato de arrendamiento, se observa que la cláusula séptima establece: “La arrendataria, no podrá efectuar reformas o bienhechurìas en el inmueble arrendado sin el previo consentimiento de EL ARRENDADOR, y en todo caso está obligada a restituir a sus costas el inmueble, en su forma original si así lo solicita el arrendador y en la oportunidad que este lo requiera.” La cláusula Octava establece: “ Las bienhechurìas o mejoras que hiciere la arrendataria en la casa objeto de este contrato, deberán tener consentimiento dado por escrito de parte de El Arrendador, y serán costeadas a voluntad de las partes, pero en todo caso quedarán a beneficio de dicho inmueble”.

Alegó el demandante en su libelo, que la ciudadana ALIRIA ROJAS DE RODRIGUEZ, comenzó a realizar modificaciones estructurales en el inmueble arrendando motivo por el cual procedió a notificarle mediante comunicación de fecha 19-08-2002, que en la casa que tiene alquilada no se pueden realizar reparaciones, ni mucho menos cambiarle la fachada sin el consentimiento por escrito del propietario. Ahora bien, habiendo alegado la parte actora, el incumplimiento de tales cláusulas, y a los fines de probar lo alegado, trajo a los autos como medio probatorio en copia simple fotostática, que corre inserto al folio 33 (primera pieza del expediente), marcada “D” notificación dirigida a la parte demandada, recordándole el contenido de dichas cláusulas, y corre inserta al folio 34 marcada “E”, en copia simple fotostática, comunicación dirigida al arrendador, indicándole el motivo por el cual se hicieron las modificaciones. Consta al folio 36 copia simple fotostática de la misiva enviada por el arrendador de fecha 15-09-2002, que fija el monto del canon de arrendamiento, siendo estos documentos privados tenidos por reconocidos entre las partes, esta Juzgadora los aprecia y valora de conformidad con lo establecido en los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Al respecto, del contenido de la Cláusula Séptima del contrato se desprende que: “LA ARRENDATARIA, no podrá efectuar reformas o bienhechurìas en el inmueble arrendado sin el previo consentimiento de EL ARRENDADOR (…)”. Ahora bien, de la lectura de la comunicación emanada por la arrendataria se evidencia que la misma admite que efectuó las modificaciones del inmueble arrendado, incumpliendo con lo establecido en el contrato celebrado, ya que en el contenido de la Cláusula antes referida se estableció que para dichas modificaciones era necesario el PREVIO CONSENTIMIENTO del propietario, razón por la cual ha debido participarle al arrendador y solicitarle autorización para realizar las reformas antes de efectuarlas, a cuya soberanía sigue perteneciendo el concederla o no; debiendo dicha autorización constar de una manera expresa y en términos indubitados. A tal efecto, quedó establecido en la Cláusula Octava del contrato que: “Las bienhechurìas o mejoras que hiciere LA ARRENDATARIA en la casa objeto de este contrato, deberán tener consentimiento dado por escrito de parte de EL ARRENDADOR (…)” (subrayado del Tribunal).Seguidamente, alega la arrendataria que al efectuar el accionante el aumento del canon de arrendamiento consintió tácitamente las mejoras, lo cual a criterio de quien suscribe el presente fallo, no hubo consentimiento tácito, sino una reclamación expresa de que no aceptaba tales reformas del inmueble y así se decide.-
En consecuencia de lo anterior, habiéndose encontrado plena prueba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, de la existencia de modificaciones estructurales efectuadas sin la autorización del propietario, a la fachada del inmueble ubicado en la Avenida José Félix Ribas Nº 64, de esta ciudad de san Juan de los Morros y donde actualmente funciona dicha UNIDAD EDUCATIVA COLEGIO DR. LUIS JOSE ACOSTA RODRIGUEZ S.R.L, representado por la ciudadana ALIRIA ROJAS DE RODRIGUEZ, en contravención de la Cláusula Séptima y Octava de los contratos suscritos por las partes, es por lo que la demanda debe prosperar en derecho de conformidad con el Artículo 34 literal E, de la Ley especial que rige la materia, como efectivamente se determinará en la parte dispositiva del presente fallo, y así se decide.-
IV
DISPOSITIVA
En virtud de los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos este JUZGADO ACCIDENTAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, con sede en San Juan de los Morros, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de Desalojo intentada por el ciudadano: FRANCISCO DE SALES FITT TIRADO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.507.789 contra la ciudadana: ALIRIA ROJAS DE RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.511.503, de conformidad con lo establecido en el Artículo 34 literal “E” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que tiene por objeto el inmueble, ubicado en esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, en la Avenida José Félix Ribas, Nº 64, en consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACION interpuesta por el Abogado Alejandro Rodríguez, Inpreabogado Nº: 58.990, en su condición de Apoderado Judicial de la parte demandada, contra la Sentencia de fecha 14-07-2006, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. SEGUNDO: SE REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia dictada por el referido Juzgado de Municipio en los términos aquí expuestos; y se ordena a la parte demandada hacer entrega del inmueble arrendado. TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
Bájese el expediente. Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Accidental Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. San Juan de los Morros, a los siete (07) días del mes de Febrero del año Dos Mil Trece (2013). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
La Juez Accidental,

Abg. Theranyel Acosta Mujica
La Secretaria,

Abg. Marisel Peralta Ceballos

En la misma fecha siendo las 3:00 p.m., se publicó, se registró y se dejó copia de la anterior sentencia.
La Secretaria,

TAM/tam
Exp. Nº 6191-06